煤礦物業(yè)管理的方案

1、 .wd. .wd. .wd. 前 言首先，十分榮幸受到貴方邀請(qǐng)參與煤礦的物業(yè)管理籌劃洽談，貴方此次就物業(yè)管理服務(wù)推向社會(huì)，是社會(huì)化改革的首次嘗試，是高屋建瓴之舉措。我公司將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合工程的現(xiàn)狀，對(duì)物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支方案、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌籌劃。為確保煤礦的順利接收，并提供國(guó)內(nèi)一流的物業(yè)管理服務(wù)，使業(yè)主對(duì)我們的工作滿意放心，我們成立投標(biāo)小組，公司總經(jīng)理?yè)?dān)任組長(zhǎng)，以市公司及分公司技術(shù)骨干為組員，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展了詳細(xì)的勘查，跟貴方領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)展仔細(xì)的溝通。作為臨礦集團(tuán)的骨干企業(yè)，屬國(guó)家統(tǒng)配煤礦；另外，高效的物業(yè)管理能為煤礦創(chuàng)造和諧干凈的環(huán)境。本著合理、實(shí)用、科學(xué)、高效的原那么

2、和提供一流服務(wù)水平的要求，我們制定了本服務(wù)方案和工作方案，就服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)規(guī)程進(jìn)展詳細(xì)闡述并提出了相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。作為物業(yè)母公司的集團(tuán)是以服務(wù)起家，05年入圍全國(guó)服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)，十佳汽車(chē)經(jīng)銷(xiāo)商，物業(yè)繼承和發(fā)揚(yáng)了公司的服務(wù)理念和優(yōu)良傳統(tǒng)，物業(yè)公司一直秉承以人性化服務(wù)為核心的服務(wù)模式，旨在為廣闊業(yè)主提供貼心的服務(wù)工程，為業(yè)主提供省心省錢(qián)的服務(wù)模式，有效的降低能耗，提供高標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)。作為省內(nèi)的品牌物業(yè)，我們有著先進(jìn)的管理理念和豐富的管理經(jīng)歷。物業(yè)成立之初即接收世紀(jì)酒店，曾聘請(qǐng)香港新世紀(jì)酒店和深圳蓮花物業(yè)先后做咨詢參謀，吸納二者專長(zhǎng)于我一身，有著強(qiáng)硬的技術(shù)勢(shì)力，提供一流的物管服務(wù)是我們矢志不移的追

3、求目標(biāo)；物業(yè)成立近10年，多年來(lái)一直從事著多種多樣的物業(yè)管理工作，積累豐富的管理經(jīng)歷。選擇物業(yè)您將擁有四星級(jí)賓館服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的享受，選擇物業(yè)將擁有強(qiáng)大后盾支持的團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)軍，選擇物業(yè)即選擇了專業(yè)的管理隊(duì)伍，選擇物業(yè)即選擇了國(guó)內(nèi)一流的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)再次感謝煤礦給予我們這次參與的時(shí)機(jī)。公司名稱：0物業(yè)管理公司地址：8888888聯(lián)系 ：0000 ：0000郵政編碼：00000第一章 企業(yè) 基本情況一、物業(yè)簡(jiǎn)介集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資金1.2億，經(jīng)營(yíng)范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，是全國(guó)服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)企業(yè)及全國(guó)十佳經(jīng)銷(xiāo)商。集團(tuán)山東物業(yè)管理有限責(zé)任公

4、司是集團(tuán)旗下的國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，成立于一九九六年。成立之初，通過(guò)引進(jìn)香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，形成了獨(dú)特的“賓館式服務(wù)、“星級(jí)化管理的經(jīng)營(yíng)模式；并順利通過(guò)了ISO90012000質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工600余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級(jí)工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師30多人，其他各類技術(shù)人員也都100%持證上崗。物業(yè)公司除承接集團(tuán)各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟(jì)南延伸至青島、濟(jì)寧、濰坊、萊蕪等地區(qū)，承接了濟(jì)南車(chē)管所、濟(jì)寧醫(yī)科院附屬醫(yī)院、濟(jì)寧交警、中國(guó)重汽銷(xiāo)售大廈、濟(jì)南鐵路局辦公大院

5、、濟(jì)南工商局辦公樓及住宅樓、濟(jì)南火車(chē)站、華通國(guó)際商務(wù)大廈、市建設(shè)銀行辦公樓、濟(jì)寧市車(chē)管所、山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、山東省委黨校宿舍、泰安海普鳳棲灣小區(qū)等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬(wàn)平米，積累了豐富的各類高檔物業(yè)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)歷。物業(yè)膳食服務(wù)公司現(xiàn)有專業(yè)營(yíng)養(yǎng)師、特一級(jí)、特二級(jí)廚師、面點(diǎn)師數(shù)名，擁有一批經(jīng)歷豐富的管理、培訓(xùn)骨干。我公司現(xiàn)已成為集酒店經(jīng)營(yíng)、快餐連鎖、企事業(yè)單位職工餐廳托管的綜合性服務(wù)公司，除集團(tuán)總部外，現(xiàn)在運(yùn)營(yíng)托管的有：濟(jì)南市一機(jī)床集團(tuán)、濟(jì)南市二機(jī)床集團(tuán)、濟(jì)南市人才交流中心、新華社山東分社等，并且得到了合作單位的一致認(rèn)可和好評(píng)。公司秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國(guó)際

6、時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家的服務(wù)理念，回報(bào)社會(huì)，不斷追求服務(wù)的更高境界。公司管理的槐蔭區(qū)政務(wù)中心大廈和濟(jì)寧汽車(chē)園被評(píng)為2005年山東省物業(yè)管理優(yōu)秀工程，省立醫(yī)院高層住宅被評(píng)為濟(jì)南市物業(yè)管理優(yōu)秀工程；物業(yè)在?齊魯晚報(bào)?、?生活日?qǐng)?bào)?聯(lián)合主辦及濟(jì)南時(shí)報(bào)主辦的房地產(chǎn)調(diào)查活動(dòng)中，被評(píng)為 “濟(jì)南市十大物業(yè)管理品牌企業(yè)；在濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，屢次獲得一等獎(jiǎng)；保安連續(xù)三年被濟(jì)南市委、市公安局譽(yù)為“濟(jì)南市青年文明號(hào)；公司總經(jīng)理000先生在全國(guó)百佳物業(yè)經(jīng)理人被評(píng)選活動(dòng)中被授予“全國(guó)百佳物業(yè)經(jīng)理人的稱號(hào)，同時(shí)被山東省家庭服務(wù)業(yè)協(xié)會(huì)評(píng)為“誠(chéng)信服務(wù)十佳先進(jìn)工作者。二、物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)根據(jù)煤礦的物業(yè)特點(diǎn)，明確物業(yè)管理的

7、難點(diǎn)、重點(diǎn)及管理思路，實(shí)行表達(dá)物業(yè)管理特色、管理水平，志做省心、放心管家的服務(wù)理念。制定具有針對(duì)性、差異化管理的服務(wù)模式。我們對(duì)此具有突出優(yōu)勢(shì)： 經(jīng)歷優(yōu)勢(shì) 公司目前已管理著包括汽車(chē)工業(yè)園、濟(jì)寧醫(yī)學(xué)院附屬醫(yī)院、濟(jì)寧車(chē)管所、濟(jì)南市人事局、濟(jì)南市工商局、省立醫(yī)院宿舍、省委黨校宿舍、泰安海普鳳棲灣等多個(gè)工程，在煤礦工程的物業(yè)管理中，我們將進(jìn)一步融會(huì)提煉物業(yè)的管理經(jīng)歷，鑄就煤礦物業(yè)管理的“品牌。理念優(yōu)勢(shì) 作為開(kāi)展多年的專業(yè)化物業(yè)公司，公司以“物業(yè)，超越業(yè)主期望為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)用真心服務(wù)，融國(guó)際時(shí)尚理念為業(yè)主當(dāng)家的服務(wù)理念，著力為煤礦創(chuàng)造一個(gè)高效文明和諧的工作、生活居住環(huán)境，并通過(guò)持

8、續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范。 品牌優(yōu)勢(shì)物業(yè)立足自身優(yōu)勢(shì)，博采眾家之長(zhǎng)，吸納合作伙伴和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)點(diǎn)，形成了獨(dú)有的“酒店式服務(wù)、“星級(jí)化管理模式，已成為濟(jì)南市物業(yè)管理品牌企業(yè)。公司所管理的槐蔭區(qū)政務(wù)中心大廈和濟(jì)寧汽車(chē)園被評(píng)為2005年度物業(yè)管理省優(yōu)工程，省立醫(yī)院高層住宅等被評(píng)為市優(yōu)工程，充分證明了公司的實(shí)力。獨(dú)有的大型花木公司 通過(guò)對(duì)自身優(yōu)勢(shì)資源的最正確整合，我們可為各類業(yè)主提供“一站式的物業(yè)管理整體解決方案。除物業(yè)管理主業(yè)外，公司下屬的花木公司是濟(jì)南市最大的綜合性花木公司之一，擁有自己專業(yè)的大型綜合性花木公司是物業(yè)公司的又一特色。占地100余畝，溫

9、室面積3000余平方的花木公司，有著一流的硬件設(shè)施和技術(shù)隊(duì)伍，集花卉銷(xiāo)售、花木租擺、綠化園林工程等業(yè)務(wù)于一體；精湛的技術(shù)、豐富的經(jīng)歷，必將會(huì)為煤礦綠化的建設(shè)與管理帶來(lái)可靠的保證。人員優(yōu)勢(shì) 在多年的物業(yè)管理過(guò)程中，培養(yǎng)了一批優(yōu)秀的物業(yè)管理人才。物業(yè)現(xiàn)有高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、工程師、物管師、高級(jí)園藝師數(shù)名，擁有一批高學(xué)歷的管理骨干，一支高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)是我們提供高效服務(wù)的基礎(chǔ)和前提。同時(shí)，公司在濟(jì)南市物業(yè)管理行業(yè)技能比武中，屢次獲得一等獎(jiǎng)，受到業(yè)內(nèi)的廣泛好評(píng)，為公司能夠提供良好的服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)物業(yè)管理公司建設(shè)了ISO90012000質(zhì)量保證體系，通過(guò)實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和

10、穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，物業(yè)擁有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理制度同高效的設(shè)備管理方案相結(jié)合，將全面保障煤礦物業(yè)管理工作的正常運(yùn)行。在物業(yè)高品質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)理念的指導(dǎo)下，必將為煤礦提供強(qiáng)有力的保障和細(xì)致入微的服務(wù)。三物業(yè)業(yè)績(jī)序號(hào)工程名稱類型建筑面積接收日期獲獎(jiǎng)情況住宅2.5萬(wàn)m22006.1住宅5.5萬(wàn)m22005.12005年度市優(yōu)大廈寫(xiě)字樓1萬(wàn)m22004.3辦公樓6.3萬(wàn)m22005.10商業(yè)1.2萬(wàn)m22005.10辦公樓2.8萬(wàn)m22006.1辦公樓0.7 萬(wàn)m22006.5辦公宿舍5萬(wàn)m22006.7辦公樓4萬(wàn)m22003.102005年度省優(yōu)大廈寫(xiě)字樓8萬(wàn)m22005.3寫(xiě)字樓3萬(wàn)m22

11、005.10寫(xiě)字樓1.2萬(wàn)m22005.1醫(yī)院10萬(wàn)m22006.3住宅10.5萬(wàn)m22006.2小區(qū)3萬(wàn)m22006.4住宅9萬(wàn) m22002.10超市3萬(wàn)m22006.8商業(yè)/辦公6萬(wàn)m21996.2商業(yè)1.5萬(wàn)m22002.3商業(yè)/辦公8.5萬(wàn)m22003.72005年度省優(yōu)園區(qū)商業(yè)/辦公1.5萬(wàn) m22003.11商業(yè)/辦公5萬(wàn) m22004.3商業(yè)/辦公1.1萬(wàn) m22005.2商業(yè)/辦公1.5萬(wàn) m22005.3企業(yè)主要業(yè)績(jī)2002-2004連續(xù)四、物業(yè)資質(zhì)榮譽(yù)五、物業(yè)管理擷英年輕的管理團(tuán)隊(duì)豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)訓(xùn)練有素的保安隊(duì)伍技術(shù)精良的園林護(hù)理專業(yè)化保潔作業(yè)精心的設(shè)備運(yùn)行記錄第

12、二章 對(duì)本工程物業(yè)管理的整體設(shè)想及籌劃一、物業(yè)管理特點(diǎn)分析煤礦是礦業(yè)集團(tuán)公司骨干企業(yè)，屬國(guó)家統(tǒng)配煤礦，位于古九州之一的兗州市，礦北11公里處是日東高速公路，距京滬鐵路兗州站僅15公里，濟(jì)曲公路從工業(yè)廣場(chǎng)西側(cè)穿過(guò)，地理位置十分優(yōu)越。年生產(chǎn)原煤100萬(wàn)噸，配套建設(shè)年入洗原煤40萬(wàn)噸的現(xiàn)代化洗煤廠和年產(chǎn)6000萬(wàn)塊標(biāo)準(zhǔn)磚的煤矸石磚廠。主要產(chǎn)品有：原煤、洗精煤、環(huán)保型煤矸石磚。煤礦物業(yè)管理委托范圍主要包括3個(gè)局部，辦公生產(chǎn)區(qū)、新宿舍樓磚場(chǎng)、兗州宿舍區(qū)。既有生產(chǎn)區(qū)也有辦公和住宅區(qū)，是一個(gè)具有多種物業(yè)的復(fù)雜的物業(yè)管理工程。具有鮮明的工礦企業(yè)特點(diǎn)，生產(chǎn)安全和秩序安全是工程管理的重點(diǎn)和難點(diǎn)，作為生產(chǎn)企業(yè)，對(duì)人

13、員、物品、車(chē)輛的出入控制要求較高。煤炭對(duì)環(huán)境的污染較重，增加保潔服務(wù)的難度和強(qiáng)度。所瞎范圍內(nèi)樓宇分散，廠區(qū)面積大，要求工作重充分利用資源共享提高工作效率。作為煤礦企業(yè)，園區(qū)內(nèi)堆放大量煤炭，對(duì)消防要求和控制嚴(yán)格，控制好火源，杜絕火災(zāi)的發(fā)生。為了改善環(huán)境，廠區(qū)進(jìn)展了種植了大面積的綠地，以減輕環(huán)境的污染，綠化品種多，如何管好綠化，起到美化環(huán)境凈化空氣的作用。礦區(qū)偏離城市，對(duì)物資及精神生活保障要求高。食堂是職工就餐的主要地方，確保飯菜質(zhì)量和供應(yīng)，保證職工日常就餐和班中餐。洗衣房和澡堂是工作生產(chǎn)必須的配套設(shè)施，做好服務(wù)保障生產(chǎn)的順利進(jìn)展。作為重點(diǎn)工礦企業(yè)，經(jīng)常接待上級(jí)部門(mén)視察，招待所做好接待服務(wù)工作。二

14、、物業(yè)管理范圍1、辦公區(qū)區(qū)域、新宿舍、兗州宿舍房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；2、辦公區(qū)區(qū)域、新宿舍、兗州宿舍，共用設(shè)施設(shè)備泵房、配電室、消防設(shè)備、照明的日常養(yǎng)護(hù)、管理；3、共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護(hù)、管理；4、辦公區(qū)區(qū)域、新宿舍、兗州宿舍公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運(yùn)；5、公共秩序維持、車(chē)輛疏導(dǎo)、停放管理；消防、安全監(jiān)控、24小時(shí)社區(qū)巡邏。6、物業(yè)與物業(yè)管理檔案的建設(shè)與管理。7、采取形式多樣的便民服務(wù)措施，為業(yè)主提供多層次的服務(wù)。8、針對(duì)轄區(qū)特點(diǎn)安排社區(qū)文化活動(dòng)，對(duì)小區(qū)的娛樂(lè)休閑場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備進(jìn)展有效管理。三、物業(yè)管理定位煤礦作為臨礦集團(tuán)的

15、骨干企業(yè)，其高效率、高水準(zhǔn)的生產(chǎn)建設(shè)追求必將使他成為臨礦集團(tuán)的典范。物業(yè)秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國(guó)際時(shí)尚理念,為業(yè)主當(dāng)家的服務(wù)理念，著力為煤礦創(chuàng)造一個(gè)安全、高效、舒適的工作和生活環(huán)境，并通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，塑造同類物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)之典范，打造旗艦物業(yè)。四、管理服務(wù)目標(biāo)與服務(wù)承諾物業(yè)公司在管理合同期內(nèi)將進(jìn)展全方位管理，通過(guò)各種服務(wù)，保持物業(yè)保值增值，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)“安全、高效、舒適的工作、生活環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。一管理服務(wù)目標(biāo)根據(jù)委托管理事項(xiàng)和?全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，對(duì)煤礦的房屋設(shè)備、公用設(shè)施、綠化

16、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境容貌，食堂招待所、澡堂、洗衣房等工程進(jìn)展維護(hù)、修繕和管理。在到達(dá)硬件指標(biāo)后爭(zhēng)創(chuàng)“優(yōu)秀示范工業(yè)區(qū)。在合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家。在管理過(guò)程中。一年內(nèi)通過(guò)“市物業(yè)管理優(yōu)秀工業(yè)區(qū)的考評(píng)；二年內(nèi)通過(guò)“山東省物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)的考評(píng)；二服務(wù)承諾兩項(xiàng)承諾第一年內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)客戶滿意率90%以上二年內(nèi)成為全省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范工業(yè)區(qū)1、 總體承諾指標(biāo)1 滿意度指數(shù)90以上；2 管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；3 第一年度導(dǎo)入ISO9000體系管理，2、 分類承諾指標(biāo)1

17、 管理處設(shè)專線24小時(shí)受理報(bào)修，2 業(yè)主接待時(shí)間：365天8:30-18:30； 各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率到達(dá)100%；4 檔案歸檔率到達(dá)100%，檔案完整率到達(dá)100；5 維修及時(shí)率到達(dá)100%；6 維修質(zhì)量合格率到達(dá)95%以上；7 實(shí)行維修服務(wù)回訪制度，回訪率到達(dá)100%；8 有效投訴處理率95，投訴人簽字滿意率95以上；9 公共設(shè)備、設(shè)施完好率到達(dá)98以上；10房屋建筑完好率到達(dá)98%以上；11綠化存活率到達(dá)98%以上；12清潔管理無(wú)盲點(diǎn)，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；13道路、停車(chē)場(chǎng)完好率到達(dá)98%以上；14管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)第三章：擬采取的工

18、作方案和物資裝備情況一、擬采取的工作方案為了使物業(yè)保值、增值，管理處在認(rèn)真做好物業(yè)的接收工作的基礎(chǔ)上，擬定進(jìn)一步的工作方案，加強(qiáng)管理，增強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)公司之間的溝通，以確保物業(yè)品質(zhì)不斷得到提升，到達(dá)“雙贏的目的。進(jìn)入全面管理階段后，物業(yè)管理處將以公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，主要開(kāi)展以下工作但不限于：房屋管理：建筑物以及其附屬物的保養(yǎng)、維修；設(shè)備設(shè)施管理；對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)的共用設(shè)備設(shè)施日常的運(yùn)行、保養(yǎng)、維修；清潔管理：加強(qiáng)清潔員工的管理，維護(hù)物業(yè)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生；綠化管理：物業(yè)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和養(yǎng)護(hù)；消防管理：建設(shè)消防隊(duì)伍，對(duì)物業(yè)范圍內(nèi)消防器材、消防設(shè)施等管理；安全管理；加強(qiáng)保安隊(duì)伍的建設(shè)管理，確保物業(yè)內(nèi)安全

19、、舒適；車(chē)輛管理：維護(hù)行人、車(chē)輛的交通秩序，以及車(chē)輛停放秩序；食堂管理：加強(qiáng)食堂管理，為職工提供可口的飯菜。招待所管理：接待上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)視察，承擔(dān)礦領(lǐng)導(dǎo)接待任務(wù)。澡堂管理：為職工提供服務(wù)，對(duì)澡堂進(jìn)展管理。洗衣房管理：為職工提供洗衣服務(wù)，對(duì)洗衣房進(jìn)展管理。二、物資裝備情況1、物業(yè)管理用房為創(chuàng)造一個(gè)良好的工作和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，以及結(jié)合工程的特點(diǎn)，除各類設(shè)施設(shè)備機(jī)房外，物業(yè)管理用房還包括：管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；員工宿舍；保安、保潔、工程維修、擺放工具設(shè)備、維修材料、清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；2、物業(yè)管理用房的配置要求管理處辦公用房場(chǎng)所面積按國(guó)家、省市相關(guān)文件

20、執(zhí)行。工程維修作業(yè)工作室需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)等。保安、保潔人員休息、更衣室放置更衣箱、凳子、保潔工具等。員工宿舍保安隊(duì)員及工程維修人員宿舍。以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不侵占正式辦公用房為宜?？偟脑敲词?，給業(yè)主及租戶帶來(lái)方便，提高我方人員工作效率。3、管理設(shè)施的配置以下物品是開(kāi)展日常服務(wù)所必須配備的物資，甲方已有的物品可直接向物業(yè)公司移交使用，沒(méi)有的物品需甲方調(diào)劑或添置，此局部物品歸甲方所有，我公司只有使用權(quán)和負(fù)責(zé)看管。分類名稱單位數(shù)量單價(jià)合計(jì)辦公用品電腦打印機(jī)套150005000辦公桌椅套3300900資料柜組2400800治安用品對(duì)講機(jī)部1280

21、09600橡膠警棍根1540600雙層床張301504500被褥套501005000強(qiáng)光手電個(gè)101001000清潔工具清潔車(chē)輛34501350高壓水槍臺(tái)112001200洗地機(jī)臺(tái)130003000吸水機(jī)臺(tái)112001200綠化工具剪草機(jī)臺(tái)140004000割灌機(jī)臺(tái)130003000高壓噴霧器個(gè)1200200綠化工具套310003000維修工具2米人字梯個(gè)13503503米人字梯個(gè)1400400小型工具套54002000壓力鉗、老虎鉗工作臺(tái)等套120002000電錘個(gè)116001600管道疏通機(jī)臺(tái)1600600合計(jì)51300第四章 擬建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)、人員配備、培訓(xùn)制度擬建設(shè)的組織機(jī)構(gòu)及人員的配

22、備保安主管1人廠區(qū)辦公30人兗州宿舍6人新宿舍磚場(chǎng)6人工程主管1人水工2人電工2人環(huán)境主管1人辦公及宿舍12人兗州宿舍3人綠化3人澡堂11人洗衣房5人食堂招待所53人物業(yè)田莊煤礦管理處(139)主任1人副主任1人事務(wù)助理1人1、管理處組織架構(gòu)及部門(mén)設(shè)置說(shuō)明：a餐廳和招待所獨(dú)立經(jīng)營(yíng)自負(fù)盈虧，需要配置的人員53人。b除了餐廳和招待所外的人員為86人。此局部人員費(fèi)用在日常費(fèi)用測(cè)算中，需要甲方支付。C食堂和招待所詳細(xì)組織架構(gòu)見(jiàn)后面餐廳介紹局部2、管理處運(yùn)作方式及各部門(mén)職責(zé)1、管理處運(yùn)作方式管理處實(shí)行主任負(fù)責(zé)制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)保安部、工程部、環(huán)境部、經(jīng)營(yíng)部四個(gè)部門(mén)，實(shí)施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。主

23、任全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由主任直接安排，各部門(mén)主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門(mén)主管直接向主任負(fù)責(zé)。副主任協(xié)助主任開(kāi)展工作，主抓食堂、招待所、澡堂、洗衣房工作。助理協(xié)助主任開(kāi)展工作。2、部門(mén)職責(zé)保安服務(wù)部保安部負(fù)責(zé)治安,交通與消防管理工作，包括門(mén)崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車(chē)輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負(fù)責(zé)整個(gè)工程的設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)，包括房屋、給排水、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。環(huán)境部清潔管理部負(fù)責(zé)環(huán)保管理及轄區(qū)公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。特約服務(wù)部負(fù)責(zé)餐廳、招待所、洗衣房、澡堂的管理和經(jīng)營(yíng)。

24、3、人員配備1、管理處各崗位員工的任職要求主任大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書(shū)全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)的管理經(jīng)歷外表端莊，思路敏捷有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力副主任大專以上學(xué)歷具備行業(yè)崗位資格證書(shū)全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對(duì)工程設(shè)施有一定的了解和管理能力具有豐富的高檔住宅小區(qū)管理經(jīng)歷外表端莊，思路敏捷有良好的團(tuán)隊(duì)精神和溝通技巧有良好的指揮能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力主任助理大專以上學(xué)歷全國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位證書(shū)具有高檔住

25、宅小區(qū)管理經(jīng)歷有良好的協(xié)調(diào)能力、語(yǔ)言交流能力和文字表達(dá)能力保安服務(wù)年齡2035歲之間，男性身高不低于1.75米五官端正，具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神作風(fēng)正派、無(wú)前科、身體安康、站立挺拔、無(wú)明顯外觀缺陷能吃苦耐勞承受工作壓力維修養(yǎng)護(hù)具備相關(guān)操作證及上崗證具有智能化高檔住宅小區(qū)物業(yè)的工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)歷具有較強(qiáng)的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神保潔保綠通過(guò)保潔專業(yè)化培訓(xùn)熟悉高檔住宅公寓的保潔保綠工作形象安康細(xì)心、認(rèn)真，能刻苦耐勞及承受工作壓力2、管理處各部門(mén)崗位人員配備及崗位職責(zé)和工作范圍主任在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、澡堂管理、洗衣房管理、餐廳

26、招待所管理應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和貫徹小區(qū)管理服務(wù)的工作方案和作業(yè)文件。負(fù)責(zé)小區(qū)管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。負(fù)責(zé)組織公益性活動(dòng)。完成公司交辦的其他任務(wù)。副主任在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助主任開(kāi)展管理處內(nèi)部管理、業(yè)主服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行與維護(hù)保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)急處理及特約服務(wù)等工作。主抓澡堂管理、洗衣房、餐廳、招待所管理。協(xié)助經(jīng)歷進(jìn)展質(zhì)量控制和費(fèi)用控制。負(fù)責(zé)組織公益性活動(dòng)。完成主任交辦的其他任務(wù)。主任助理在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的接待工作。擬制小區(qū)的業(yè)主服務(wù)方案、費(fèi)用預(yù)算，負(fù)責(zé)業(yè)主服務(wù)的質(zhì)量控制。負(fù)責(zé)編制每日的?工作日?qǐng)?bào)?，并向公司上報(bào)。負(fù)責(zé)建設(shè)業(yè)主檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊(cè)

27、與租賃清冊(cè)、權(quán)籍資料，對(duì)業(yè)主檔案實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理。負(fù)責(zé)代訂境外報(bào)刊雜志及代購(gòu)純水、訂購(gòu)員工盒飯等事宜。負(fù)責(zé)收集編排：管理信息、業(yè)主服務(wù)征詢單，及時(shí)張貼和收回，對(duì)反響的業(yè)主見(jiàn)議和意見(jiàn)進(jìn)展分析、落實(shí)和安排處理，保持與業(yè)主的溝通。負(fù)責(zé)管理處計(jì)算機(jī)應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作具體組織社區(qū)公益性活動(dòng)。完成主任交辦的其他工作。設(shè)備管理部主管在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運(yùn)行的應(yīng)急處理工作。負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備部的日常管理，檢查每日運(yùn)行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。負(fù)責(zé)小區(qū)房屋設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過(guò)程中的費(fèi)用預(yù)算、作業(yè)文件，并負(fù)責(zé)實(shí)施。負(fù)責(zé)方案和

28、購(gòu)置維保材料及工器具。負(fù)責(zé)公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制設(shè)備突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時(shí)組織預(yù)演。負(fù)責(zé)對(duì)房屋設(shè)備設(shè)施維修、保養(yǎng)工作的方案實(shí)施和記錄備案，對(duì)一些隱蔽工程中的更改要詳細(xì)記錄備案，記錄文件長(zhǎng)期保存。完成主任交辦的其他工作。保安服務(wù)部主管在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)值保安進(jìn)展崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當(dāng)場(chǎng)予以糾正，對(duì)各班保安質(zhì)量記錄進(jìn)展初審。負(fù)責(zé)對(duì)突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)對(duì)消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負(fù)責(zé)員工的消防培訓(xùn)及小區(qū)消防安全知識(shí)宣傳。負(fù)責(zé)對(duì)隊(duì)員考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。負(fù)責(zé)對(duì)裝修施工隊(duì)介紹小區(qū)?裝修管理規(guī)定?并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)展安全監(jiān)視

29、和現(xiàn)場(chǎng)管理。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。環(huán)境部主管服從主任的領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)小區(qū)的清潔綠化負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)班保潔工操作的檢查，對(duì)各班保潔工作質(zhì)量記錄進(jìn)展初審。負(fù)責(zé)對(duì)綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護(hù)工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負(fù)責(zé)安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負(fù)責(zé)對(duì)員工考勤和請(qǐng)假審批及工作考核。負(fù)責(zé)方案和購(gòu)置保潔材料及工器具。負(fù)責(zé)與綠化養(yǎng)護(hù)的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。完成主任交給的其他工作任務(wù)。門(mén)崗保安對(duì)主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴(yán)禁脫崗；驗(yàn)證?物品出門(mén)證?，施工人員?臨時(shí)出入證?后放行；發(fā)現(xiàn)責(zé)任區(qū)域公物損壞向上級(jí)報(bào)告；負(fù)責(zé)外來(lái)人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進(jìn)展緊急服務(wù)處理。巡崗保安對(duì)保安主管負(fù)責(zé)，服從上級(jí)命

30、令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進(jìn)展詢問(wèn)、驗(yàn)證；檢查機(jī)動(dòng)車(chē)輛、非機(jī)動(dòng)車(chē)輛停放情況。保潔工對(duì)保潔主管負(fù)責(zé)，認(rèn)真執(zhí)行各項(xiàng)管理制度；認(rèn)真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶著下，認(rèn)真完本錢(qián)職工作和其他交辦任務(wù)。設(shè)備工值班水電工對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處各項(xiàng)規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)變配電系統(tǒng)的運(yùn)行管理和維修保養(yǎng)；負(fù)責(zé)高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機(jī)房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負(fù)責(zé)給排水、消防設(shè)備動(dòng)力電源的正常供應(yīng)；認(rèn)真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；按時(shí)按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運(yùn)

31、行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，并填寫(xiě)好巡視、運(yùn)行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時(shí)，保持頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障，重大事故及時(shí)上報(bào)，并與下一班當(dāng)班員工共同排除故障；負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域的機(jī)房設(shè)備的保潔工作。設(shè)備工維修工對(duì)設(shè)備主管負(fù)責(zé)，執(zhí)行管理處的各項(xiàng)規(guī)定和制度；負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負(fù)責(zé)房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險(xiǎn)工作；努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實(shí)際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準(zhǔn)確，處理迅速及時(shí)；發(fā)生事故時(shí)，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴(yán)格按操作規(guī)程及時(shí)排除故障。事故未排除不進(jìn)展交接班，并與下一班當(dāng)班員工共

32、同排除故障。浴室值班員樹(shù)立全心全意為職工服務(wù)的思想，端正服務(wù)態(tài)度，盡量到達(dá)職工滿意，使職工有一個(gè)舒適的洗澡環(huán)境。浴室應(yīng)與鍋爐房聯(lián)系，配好水溫，水溫夏季30度左右，冬季40度左右，浴室中如水溫變化，及時(shí)通知鍋爐房。開(kāi)場(chǎng)洗澡后，嚴(yán)格執(zhí)行浴室條例的其它內(nèi)容。要教育洗澡人員保護(hù)浴室內(nèi)各種設(shè)施，對(duì)損壞室內(nèi)公物的及時(shí)通知礦區(qū)處理。每次洗完澡后，清理浴室，關(guān)水。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它臨時(shí)性工作。洗衣房人員認(rèn)真學(xué)習(xí)洗衣房衛(wèi)生、安全防火管理制度，嚴(yán)格按照洗衣操作程序標(biāo)準(zhǔn)洗滌，并烘干備品衣物，熟練掌握機(jī)器操作規(guī)程。嚴(yán)格按照備品、衣物的不同品質(zhì)，合理分洗，并合理使用洗滌劑，控制洗滌本錢(qián)。私拿洗衣用品一次罰十倍，并視情節(jié)

33、予以辭退。按衣物的不同臟污程度分開(kāi)洗滌，每次洗滌時(shí)間不得超過(guò)一小時(shí)，漂洗時(shí)間不得超過(guò)半小時(shí)。洗滌后，取出衣物檢查洗滌質(zhì)量，未洗滌干凈的重新調(diào)出來(lái)，用手工單獨(dú)搓洗直至干凈；取出衣物后檢查洗衣機(jī)內(nèi)是否留有小件物品。對(duì)洗滌后達(dá)不到的洗滌效果的物品及時(shí)向主管人員匯報(bào)，分析原因，妥善解決。對(duì)洗衣工作中出現(xiàn)的技術(shù)問(wèn)題要及時(shí)向技術(shù)人員請(qǐng)教，因操作錯(cuò)誤導(dǎo)致的后果由洗衣人員負(fù)責(zé)。洗衣過(guò)程中發(fā)生機(jī)器異?；蚬收狭⒓赐C(jī)，及時(shí)報(bào)告維修人員排除故障，嚴(yán)禁機(jī)器帶病運(yùn)轉(zhuǎn)。洗滌后烘干、熨平、疊好洗滌品并及時(shí)返還，不得積壓；認(rèn)真填寫(xiě)物品交接記錄，接收和返回的備品要當(dāng)面點(diǎn)清、記錄、雙方簽字，如有喪失由責(zé)任人按價(jià)賠償。認(rèn)真填寫(xiě)工作

34、記錄，及時(shí)匯報(bào)工作，并完成上級(jí)分配的其它任務(wù)；工作中因不負(fù)責(zé)任造成洗滌物品喪失和破壞，設(shè)備破損及人身事故均由當(dāng)事人負(fù)全部責(zé)任。餐廳招待所人員附后，見(jiàn)餐廳章節(jié)二、培訓(xùn)及管理培訓(xùn)承諾各類服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率到達(dá)100%；各類專業(yè)人員持證上崗；培訓(xùn)方案源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)的管理水平不斷提高的 基本保證。為此，公司根據(jù)自身開(kāi)展的需要，建設(shè)了自己的“培訓(xùn)中心。“培訓(xùn)中心每年舉辦不定期的各類專業(yè)的培訓(xùn)班。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專業(yè)管理人員和外聘一些專家、學(xué)者擔(dān)綱，講授市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)籌劃和各類物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、本錢(qián)核算及資金的運(yùn)行等。到

35、目前為止，已有多名人員經(jīng)過(guò)經(jīng)理崗位培訓(xùn)已經(jīng)上崗，而且已得到了大家的一致好評(píng)。新進(jìn)員工培訓(xùn)方案培訓(xùn)目的：使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式，工作要求；提高工作效率。培訓(xùn)內(nèi)容：公司 基本情況、組織機(jī)構(gòu)、主要領(lǐng)導(dǎo)介紹公司管理理念和服務(wù)理念教育企業(yè)文化、價(jià)值觀的傳遞?員工手冊(cè)?、職業(yè)道德及有關(guān)制度教育培訓(xùn)時(shí)間：4課時(shí)【主任培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)使培訓(xùn)人員能參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，能獨(dú)立操作一個(gè)樓盤(pán)，有較強(qiáng)的公關(guān)意識(shí)與協(xié)調(diào)能力，必須掌握物業(yè)管理的法規(guī)政策，懂得各類物業(yè)權(quán)屬的手續(xù)辦理，掌握資金的運(yùn)行原那么和資金的正確使用，成為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的好當(dāng)家。培訓(xùn)時(shí)間為3-4周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科

36、目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)8.5物業(yè)管理概論；機(jī)構(gòu)設(shè)置；人員配備；管理方案的制定；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3質(zhì)量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001貫標(biāo)知識(shí)；4不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式7.5公寓樓管理；別墅管理；一般住宅管理實(shí)務(wù)；國(guó)外的物業(yè)管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5各類專業(yè)管理18設(shè)備工程管理；房屋建物知識(shí)；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；服務(wù)

37、收費(fèi)價(jià)格制定等；6內(nèi)部管理8.5物業(yè)管理的資金運(yùn)行；服務(wù)費(fèi)用的取繳與使用；物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)會(huì)制度與稅收；行政人事管理；計(jì)算機(jī)操作；檔案管理注：一小時(shí)為一課時(shí)【各部門(mén)主管培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)，能協(xié)助管理處主任的工作，做好各自崗位的本職工作，制定部門(mén)崗位責(zé)任制，協(xié)調(diào)各部門(mén)、各崗位之間的關(guān)系，定期或不定期地對(duì)下屬進(jìn)展崗位培訓(xùn)。培訓(xùn)時(shí)間為3-4周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3不同類型物業(yè)管理運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用

38、房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理24設(shè)備工程管理；房屋建物知識(shí)；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；兒童樂(lè)園設(shè)施管理；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)5內(nèi)部管理3.5員工意識(shí)的培養(yǎng)及行為標(biāo)準(zhǔn)；崗位標(biāo)準(zhǔn)及考核；文檔管理；6企業(yè)的品牌建設(shè)3.5物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察7實(shí)地操作與實(shí)踐56根據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng)注：一小時(shí)為一課時(shí)【一般管理人員培訓(xùn)】通過(guò)培訓(xùn)，樹(shù)立100%為業(yè)主服務(wù)的思想，把“服務(wù)作為一種敬業(yè)精神， 基本了解物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)、法律知識(shí)，必須掌握建筑知識(shí)、機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)知識(shí)，物業(yè)環(huán)境保護(hù)及管理知識(shí)

39、，文檔管理知識(shí)等。培訓(xùn)時(shí)間為2-3周類別科目序號(hào)培訓(xùn)科目課時(shí)授課內(nèi)容物業(yè)管理法規(guī)1物業(yè)管理現(xiàn)行政策法規(guī)6物業(yè)管理的現(xiàn)行法律、法規(guī)知識(shí)；社會(huì)治安條例；案例分析；物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)2物業(yè)管理常識(shí)6物業(yè)管理概論；裝修管理；入住須知；物業(yè)管理運(yùn)作相關(guān)知識(shí)；3不同類型的物業(yè)管理及運(yùn)作模式6一般住宅管理實(shí)務(wù)；經(jīng)濟(jì)適用房操作實(shí)務(wù)；物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)物業(yè)管理運(yùn)作實(shí)務(wù)4各類專業(yè)管理設(shè)備工程管理；房屋建物知識(shí)；機(jī)電設(shè)備；空調(diào)；電梯；管道；給排水系統(tǒng)保養(yǎng)；安保與消防管理；保潔的基礎(chǔ)管理；綠化與環(huán)保管理；客戶服務(wù)禮儀；特約性服務(wù)與兼營(yíng)性服務(wù)；文檔管理；5企業(yè)的品牌建設(shè)3物業(yè)管理與服務(wù)理念等實(shí)習(xí)與考察6實(shí)地操作與實(shí)踐45根

40、據(jù)需要可適當(dāng)延長(zhǎng)注：一小時(shí)為一課時(shí)保安服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程表述： 物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的 基本知識(shí)，保安服務(wù)門(mén)崗、巡視崗、監(jiān)控崗和車(chē)輛管理崗的服務(wù)要求，物業(yè)公司保安服務(wù)基礎(chǔ)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。課程目標(biāo)：1、了解物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù)的 基本知識(shí)；2、了解物業(yè)管理區(qū)域配置的安全技防設(shè)備設(shè)施的 基本作用；3、熟悉物業(yè)公司?保安服務(wù)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)?和?保安服務(wù)基礎(chǔ)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?；4、熟悉物業(yè)保安服務(wù)的運(yùn)作模式。5、掌握 基本安全護(hù)衛(wèi)技能，能夠恰當(dāng)?shù)靥幚砗蛻?yīng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域護(hù)衛(wèi)工作及突發(fā)事件課程提綱：物業(yè)管理及保安服務(wù)的重要性物業(yè)管理分類中的保安服務(wù)保安服務(wù)的目標(biāo)保安服務(wù)的特點(diǎn)保安服務(wù)的 基本要求保

41、安服務(wù)的主要職責(zé)保安服務(wù)的組織機(jī)構(gòu)保安各類人員的崗位職責(zé)保安服務(wù)的主要任務(wù)消防工作安全應(yīng)急方案各類表格記錄本卷須知保安隊(duì)列動(dòng)作教案培訓(xùn)課時(shí)：24課時(shí)保潔服務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：通過(guò)對(duì)保潔服務(wù)在我國(guó)的產(chǎn)生和開(kāi)展的闡述，了解保潔服務(wù)概論，特性和分類。從保潔服務(wù)內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、作業(yè)檢查和作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面，說(shuō)明小區(qū)保潔服務(wù)、外墻清洗服務(wù)、垃圾的存放與收集運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境保護(hù)與運(yùn)作標(biāo)準(zhǔn)，掌握保潔的基礎(chǔ)知識(shí)，了解保潔服務(wù)的管理制度和崗位職責(zé)，并進(jìn)展監(jiān)視檢查。課程目標(biāo)：保潔服務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)化和服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化課程提綱： 概述 保潔服務(wù)的內(nèi)容、要求、作業(yè)規(guī)程、檢查等 常用清潔劑的使用 其他培訓(xùn)課時(shí)：8課時(shí)綠化服務(wù)培

42、訓(xùn)內(nèi)容課程概述：綠化養(yǎng)護(hù)管理是物業(yè)管理中不可缺少的一個(gè)重要組成局部。園林綠化能保護(hù)和改善環(huán)境、調(diào)節(jié)氣候、增加收益、美化環(huán)境等方面都具有一定的作用。通過(guò)綠化養(yǎng)護(hù)管理能充分表達(dá)管理區(qū)域應(yīng)有的綠化景觀。培訓(xùn)對(duì)象：主任及小區(qū)綠化服務(wù)相關(guān)人員課程目標(biāo)：讓員工能認(rèn)識(shí)到園林綠化在物業(yè)管理中的重要地位。課程提綱：收集資料，建設(shè)綠化檔案園林綠化法律法規(guī)政策綠化名詞解釋怎樣驗(yàn)收小區(qū)綠化工程怎樣對(duì)小區(qū)綠化環(huán)境進(jìn)展監(jiān)管培訓(xùn)課時(shí)：12課時(shí)設(shè)備管理培訓(xùn)內(nèi)容課程概述：物業(yè)設(shè)備管理模式是重于服務(wù)，又不輕于管理。主要針對(duì)以下六個(gè)系統(tǒng)：給排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、暖通空調(diào)系統(tǒng)、強(qiáng)電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等。設(shè)備管理的內(nèi)容包括：設(shè)備的檔案管理、

43、設(shè)備運(yùn)行管理、設(shè)備方案維保管理等。課程目標(biāo)：了解物業(yè)設(shè)備管理模式，物業(yè)管理設(shè)備的種類， 設(shè)備管理的具體方法以及設(shè)備管理的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。課程提綱：1.設(shè)備管理職責(zé) 11 設(shè)備管理的模式管理處管理設(shè)備管理與服務(wù)別離 12 設(shè)備管理職責(zé) 121 設(shè)備管理保姆 122 設(shè)備管理管家2. 設(shè)備管理的內(nèi)容 21 設(shè)備檔案的建設(shè) 211 設(shè)備臺(tái)帳、卡與標(biāo)識(shí)管理 212 設(shè)備機(jī)房管理 213 設(shè)備的運(yùn)行管理 214 設(shè)備的維保管理 215 設(shè)備、設(shè)施中、大修管理3. 設(shè)備管理的分類 31 給排水系統(tǒng) 32 消防系統(tǒng) 33 暖通空調(diào)系統(tǒng) 35 強(qiáng)電系統(tǒng) 36 弱電系統(tǒng) 37 智能化系統(tǒng)4.設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 41 管理處

44、中央監(jiān)控室管理方法 42 給排水系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 43 空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 44 弱電系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 46 消防系統(tǒng)運(yùn)行管理和維護(hù)保養(yǎng)管理制度 48 設(shè)備帳、卡物管理方法 49 房屋、設(shè)備、設(shè)施中大修管理方法培訓(xùn)課時(shí)：20課時(shí)三、ISO900制度的建設(shè) 標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)的物業(yè)管理要以完善、科學(xué)的管理制度為基礎(chǔ)，在煤礦的物業(yè)管理中，我們將嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一套內(nèi)容全面、專業(yè)性強(qiáng)、靈活適度和可操作的管理規(guī)章制度。管理規(guī)章制度質(zhì)量監(jiān)視檢查標(biāo)準(zhǔn)用戶行為管理服務(wù)運(yùn)作4人員考核制度3維護(hù)運(yùn)作制度2崗位責(zé)任制1公眾管理制度標(biāo)準(zhǔn)崗位職責(zé)圖1 管理

45、規(guī)章制度體系公眾管理制度 為加強(qiáng)煤礦的物業(yè)管理，維護(hù)全體住戶的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的體制，保障物業(yè)的安全與合理使用，創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適的小區(qū)環(huán)境，業(yè)主有義務(wù)遵守以下制度：業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主用戶公約、樓宇使用管理規(guī)定、裝修管理規(guī)定、清潔衛(wèi)生公約、治安管理規(guī)定、制止違章占地及違章亂搭建的暫行管理規(guī)定、用戶物品搬運(yùn)管理規(guī)定、消防管理規(guī)定、車(chē)輛停放停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定、安全用電用水管理規(guī)定等。除了遵守規(guī)定，業(yè)主也有權(quán)利按照管理處廉潔制度對(duì)管理處進(jìn)展指導(dǎo)和監(jiān)視。 管理處內(nèi)部崗位責(zé)任制各個(gè)崗位的員工都應(yīng)承受管理處主任的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，敬職于自己的崗位職責(zé)，并對(duì)自己分擔(dān)的工作負(fù)全面的責(zé)任，

46、作到責(zé)任、權(quán)限、職位三方面到位，以保障管理工作的正常運(yùn)作。本制度系統(tǒng)規(guī)定公司和管理處各工作崗位的崗位職責(zé)。管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)煤礦管理將引進(jìn)ISO9000質(zhì)量體系文件標(biāo)準(zhǔn)，依此進(jìn)展管理處的日常管理維護(hù)運(yùn)作，對(duì)服務(wù)過(guò)程進(jìn)展有效的操作、控制和監(jiān)視，使各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)都處于受控狀態(tài)。制度由管理維護(hù)運(yùn)作程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書(shū)兩局部組成。 程序文件具體包括：清潔、綠化管理程序，保安、車(chē)輛管理程序，裝修管理程序，供水、供電管理程序 ，消防、公共設(shè)施管理程序、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)程序、建筑物的維護(hù)和維修程序、員工培訓(xùn)程序，糾正和預(yù)防措施控制程序等。 作業(yè)指導(dǎo)書(shū)具體包括：保安、清潔衛(wèi)生、財(cái)務(wù)等工作檢查制度和檢查評(píng)

47、分標(biāo)準(zhǔn)，消防安全的檢查規(guī)定和處理方法，還有各種設(shè)備、設(shè)施的操作規(guī)定，員工培訓(xùn)大綱，員工考核及獎(jiǎng)懲方法，房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)與措施、文檔管理制度等。管理人員考核制度及標(biāo)準(zhǔn)管理人員考核制度?員工考核及獎(jiǎng)懲方法?。管理人員考核標(biāo)準(zhǔn)?員工工作評(píng)定表?每月考核、?員工年度考核鑒定表?年終考核。月核成績(jī)作為員工效益工資的發(fā)放依據(jù)，年終匯總，填寫(xiě)?員工年度考核鑒定表?，匯總成績(jī)作為員工年終獎(jiǎng)金發(fā)放及晉級(jí)、降級(jí)的主要依據(jù)。第五章 物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)屬于煤礦保修范圍的，

48、按保修工作流程及時(shí)向煤礦提出報(bào)告與建議，并協(xié)助煤礦維修編織合理的維修養(yǎng)護(hù)方案，建設(shè)共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全合理使用，不任意拆動(dòng)原房屋構(gòu)造，不任意改變?cè)ㄖ挠猛靖黝愒O(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確，臺(tái)帳清楚及時(shí)保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好因房制宜，有方案地安排保養(yǎng)維修任務(wù)完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度完善的管理、檢查、考核制度各類房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位 基本保持完好狀態(tài)建設(shè)和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)搞好維修保養(yǎng)方案管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度二、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定【房屋、建筑設(shè)施】維修工按?房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)規(guī)程?

49、與?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度維修方案表?的內(nèi)容要求進(jìn)展修繕養(yǎng)護(hù)；每月一次按?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求?對(duì)小區(qū)房屋建筑，公用部位、設(shè)施進(jìn)展巡查；將周期巡查、養(yǎng)護(hù)結(jié)果記錄于?共用部位巡查、養(yǎng)護(hù)記錄表?內(nèi)；房屋、設(shè)施修繕工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)；房屋、設(shè)施發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常。設(shè)備主管負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施的技術(shù)資料、檔案的收集，負(fù)責(zé)零星材料的采購(gòu)方案的編制，委托維修的聯(lián)系工作；每年12月按房屋完好情況制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度維修方案表?；組織實(shí)施房屋、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)房屋養(yǎng)護(hù)、修繕提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)視；對(duì)每次周期巡查養(yǎng)護(hù)記錄、維修記錄

50、進(jìn)展檢查驗(yàn)證；每季度組織建物維修工檢查房屋、設(shè)施的使用狀況，記錄?房屋、設(shè)施檢查表?，根據(jù)日常巡視及季度檢查記錄按照?房屋完好程度評(píng)定方法?，填寫(xiě)?房屋完好程度鑒定表?、?房屋完好情況分類記錄表?，經(jīng)主任審核后上報(bào)公司主管部門(mén)；【消防設(shè)備】日常巡視a. 設(shè)備維修工每日一次按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視泵房及風(fēng)機(jī)房設(shè)備，記錄?水泵房巡視記錄表?和?風(fēng)機(jī)設(shè)備巡視記錄表?。設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障；定期檢查a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風(fēng)排煙機(jī)、雙電源啟動(dòng)測(cè)試，記錄?設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表?；b. 由設(shè)備

51、主管組織，并由保安主管、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)展消火栓、噴淋進(jìn)展系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄?消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表?，?消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表?。維修保養(yǎng)a. 設(shè)備維修工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；b. 設(shè)備機(jī)房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行與“備用每月定期啟動(dòng)后交替更換一次；c. 按?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?消防設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)

52、。設(shè)備主管a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；b. 每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度維修方案表?；c. 組織實(shí)施消防設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)展指導(dǎo)，檢查；d. 每周巡視消防設(shè)備,檢查巡視記錄；e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén)【給排水設(shè)備】管道工每日一次按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡

53、視泵房設(shè)備，并記錄?水泵房巡視記錄表?；水泵房每周清掃一次，機(jī)組每月清潔一次。生活水泵“運(yùn)行與“備用每二周交替更換一次；按?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng) 規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?內(nèi)；設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備的配件，材料采購(gòu)方案的編制，委托修理的聯(lián)系工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度維修方案表?；組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理

54、及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)展指導(dǎo)，檢查；每周巡視水泵房設(shè)備,檢查巡視記錄、交接班記錄；每月定期組織管道工檢查給排水設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?給排水系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)展檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)?設(shè)備故障記錄季度匯總表?，報(bào)主任審核后，交公司主管部門(mén)；每年二次組織實(shí)施水箱清洗消毒及水質(zhì)檢測(cè)工作，記錄?水箱清洗消毒記錄表?；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。【弱電設(shè)備】分承包方維保人員按?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?和?弱電設(shè)備設(shè)施維修

55、保養(yǎng)規(guī)程?的內(nèi)容要求進(jìn)展周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于?設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表?內(nèi)；弱電設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄?房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表?；弱電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告設(shè)備主管，記錄?設(shè)備故障記錄表?，及時(shí)排除異常和故障。電工每日按照?房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序?巡視信號(hào)接收機(jī)房設(shè)備及衛(wèi)星天線，記錄?信號(hào)收視設(shè)備巡視記錄表?；信號(hào)接收機(jī)房每周清掃一次，信號(hào)接收設(shè)備每月清潔一次；發(fā)現(xiàn)弱電設(shè)備異常和故障及時(shí)通知分承包方維保人員并報(bào)告設(shè)備主管，催促維修保養(yǎng)。保安人員負(fù)責(zé)監(jiān)控中心設(shè)備的日常運(yùn)行操作，每班清潔監(jiān)控室及設(shè)備外表，每次交接班時(shí)巡視周界報(bào)警系統(tǒng)探頭和設(shè)備，每班一次巡視攝像監(jiān)控系

56、統(tǒng)、電子對(duì)講系統(tǒng)的設(shè)備，并記錄?監(jiān)控、對(duì)講設(shè)備巡視記錄表?；發(fā)現(xiàn)異常情況，及時(shí)報(bào)告保安主管、設(shè)備主管。設(shè)備主管負(fù)責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作；每年12月制訂下一年度?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度周期檢查、保養(yǎng)方案表?，并按運(yùn)行情況制訂?房屋、設(shè)備、設(shè)施年度維修方案表?；組織實(shí)施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按?設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管方法?對(duì)分承包方進(jìn)展監(jiān)管。對(duì)弱電設(shè)備維修保養(yǎng)工作進(jìn)展檢查、驗(yàn)證；每周巡視弱電房設(shè)備,檢查巡視記錄；每月定期組織分承包方維保人員和電工檢查弱電設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫(xiě)?保安防盜系統(tǒng)檢查表?和?攝像監(jiān)控系統(tǒng)檢查表?。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)?設(shè)備完

57、好率標(biāo)準(zhǔn)?填寫(xiě)?設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表?交主任審核后報(bào)公司主管部門(mén)；對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)展檢查驗(yàn)證；每季匯總設(shè)備故障情況，填寫(xiě)?設(shè)備故障記錄季度匯總表?，報(bào)主任審核后，交公司主管部門(mén)；按?應(yīng)急預(yù)案?規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件；三、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)方案及實(shí)施方案【樓道】對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)展巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 每周一次對(duì)樓道內(nèi)防火門(mén)進(jìn)展安全檢查，防火門(mén)應(yīng)保持啟閉靈活，閉門(mén)器啟閉無(wú)沖擊器，防火門(mén)玻璃無(wú)破碎。 每月一次對(duì)樓道、扶梯進(jìn)展巡查：每月一次a. 扶梯扶手無(wú)斷裂，外表光滑平整，無(wú)松動(dòng)；b. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口

58、，不絆腳，無(wú)開(kāi)裂；c. 樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)結(jié)實(shí)，不空鼓，鋪設(shè)的地磚大理石無(wú)破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚大理石；樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。對(duì)樓面進(jìn)展巡查： 每季一次a. 內(nèi)墻外表粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；b. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象?！居晡鬯偣芗拔菝嫱鈮Α繉?duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)展疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落 每季一次對(duì)污水總管出墻管進(jìn)展疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。 每季一次對(duì)屋面進(jìn)展巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無(wú)破損，屋

59、面排污溝無(wú)堵塞、開(kāi)裂現(xiàn)象，排水暢通。 每年二次對(duì)屋面女兒墻勘查，墻面無(wú)裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次【小區(qū)內(nèi)道路、側(cè)石、圍墻】對(duì)區(qū)內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)展巡檢： 每月一次a. 區(qū)內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無(wú)積水、泛水現(xiàn)象；b. 混凝土路面不起砂，無(wú)脫皮、斷裂，明溝不斷裂；c. 路邊側(cè)石平直，保持上下一致無(wú)缺損。對(duì)圍墻柵欄檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄，保持鐵柵欄外表無(wú)嚴(yán)重銹蝕。 每年二次油漆鐵柵欄。 每年一次【雨污水窨井、下水道】對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)展檢查、清撈。 每季二次雨污水窨井鐵蓋除銹油漆油漆顏色為黑色。 每年一次疏通小區(qū)內(nèi)污水下水道，保持

60、下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 每季二次汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)展疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個(gè)月【屋頂避雷帶】對(duì)屋頂避雷裝置及接地裝置進(jìn)展測(cè)試，接地電阻符合相關(guān)規(guī)定，高層在12層以上應(yīng)有防雷專業(yè)單位進(jìn)展測(cè)試，防雷測(cè)試單位應(yīng)具有專業(yè)資質(zhì)，完成測(cè)試工作后，應(yīng)出具測(cè)試報(bào)告。 每年一次對(duì)屋頂避雷帶進(jìn)展勘查，避雷帶應(yīng)保持完好無(wú)斷裂，局部銹蝕應(yīng)除銹、補(bǔ)油漆。 每年二次【小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】夜間應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)展巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。 每日一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。