東方曼哈頓項目診斷報告1ppt課件

1、淮安東方曼哈頓工程系統(tǒng)診斷報告調(diào)整戰(zhàn)略市場概略目的客戶診斷結(jié)論工程診斷報告SWOT分析工程概略SWOT分析診斷結(jié)論工程概略目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略市場概略一、工程根本要素 總規(guī)劃用地面積：5414 容積率：4.8 綠化率：28 地面建筑面積：26094 商業(yè)及辦公總面積：7080 公寓總面積：19014 公寓總套數(shù)：147套 地下建筑總面積：3102 總建筑面積：29196 機動車停車位：地下49輛；地面22輛。合計71輛 非機動車位：入地下車庫東方曼哈頓工程在建實景東方曼哈頓工程區(qū)位圖工程周邊道路情況SWOT分析診斷結(jié)論工程概略目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略市場概略二、道路及周邊配套周邊相關(guān)建筑及配套深圳路與南昌

2、路交匯SWOT分析診斷結(jié)論工程概略目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略市場概略三、周邊環(huán)境及工程距缽池山公園，直線間隔900米左右，道路間隔1200米左右。缽池山公園南大門缽池山公園門前道路世襲領地別墅工程比佛利別墅及小高層工程現(xiàn)場實景東方明珠花園工程SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略一、06年1至6月份住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計工程概略以上資訊來自淮安房管局2006年統(tǒng)計數(shù)據(jù)，相關(guān)數(shù)據(jù)為本報告撰寫之日止。市場概略月份成交均價（元/）成交總面積（ ）成交量（套）062763.3611792.29102052893.7444935.27337042705.8129184.98236032786.9036280.013000

3、22767.3322789.79183012554.2125083.83225合計2745.23170066.17138306年度全市商品房成交統(tǒng)計SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略一、06年1至6月份住宅成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計工程概略市場概略結(jié)論：1、自本年淮安商品房整體均價呈逐漸攀升趨勢2、雖然國家“國六條政策出臺，但對淮安樓市的價錢走勢并未呵斥大 的影響。3、平衡市場接受價為2700元/4、每月市場去化在250280套左右SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略二、淮安總體小高層及高層工程情況工程概略市場概略淮陰區(qū)清河區(qū)清浦區(qū)城中花園（未開始銷售）淮海第一城（一期清盤）財富廣場（尾盤）多瑙河 國際公

4、寓（正在銷售）加州城（正在銷售）瑞福萊（正在銷售）法國小城（未開始銷售）淮海購物廣場（尾盤）金倫匯景園（正在銷售）益興名流（未正式銷售）新淮中花園（正在銷售）新世紀豪園（未正式銷售）日月星城（正在銷售）天山華庭（未正式銷售）區(qū)域分布情況：SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略二、淮安總體小高層及高層工程情況工程概略市場概略結(jié)論：1、本市在建和在售的小高層及高層，集中在清河、清浦兩個區(qū)2、清河區(qū)未來將出現(xiàn)小高層及高層的供應放量3、目前小高層的市場供應量集中在清浦區(qū)4、地處本市商業(yè)中心區(qū)域的小高層及高層，目前被市場接受。SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略三、主城區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略總

5、平圖案例1：淮海第一城區(qū)位圖“淮海第一城工程要素與賣點 工程開發(fā)規(guī)模：40萬平方米 產(chǎn)品 1樓：11層，66套，已完成訂購64套 2樓：11層，44套，已完成訂購43套 3樓：11層，66套，全部完成訂購 開盤時間：05年11月28日 蓄水期：05年5月開場 訂購客群特征：公務員；教師；私營業(yè)主等SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略三、主城區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略 品牌開發(fā)企業(yè) 開發(fā)總體量大 產(chǎn)品種類：聯(lián)排別墅、多層、小高層、高 層，客戶選擇范圍多 工程質(zhì)量定位高 地段優(yōu)勢明顯 一期小高層銷售均價3400元/ 銷售現(xiàn)場與工程籠統(tǒng)定位叫為匹配SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略三、主城

6、區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略區(qū)位圖總平圖案例2：加州城SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略三、主城區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略 工程公司，但依托與專業(yè)地產(chǎn)代理公司協(xié)作， 實現(xiàn)工程價值。 工程具有一定的開發(fā)體量 產(chǎn)品種類：多層及小高層，戶型多，客戶選擇 范 圍廣。 工程中檔質(zhì)量定位 地段為工程中心賣點 小高層銷售均價3050元/“加州城工程要素與賣點 工程開發(fā)規(guī)模：12萬平方米 產(chǎn)品 1樓：12層，87套，已完成訂購60套 2樓：13層，44套，已完成訂購31套 3樓：9層，42套，已完成訂購33套 開盤時間：06年5月20日 蓄水期：工程全程積客 訂購客群特征：公務員；教師；私營業(yè)

7、主等SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略三、主城區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略案例3：新淮中花園區(qū)位圖總平圖SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略三、主城區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略 訂購客群特征：公務員；教師；私營業(yè)主、 子女教育購房等 本工程中心賣點為當?shù)貙W區(qū)工程，淮安中學為 當?shù)刂拿浦袑W。 產(chǎn)品戶型與本工程有類似特性“大戶型，目前 剩余主力產(chǎn)品面積為150多平方米居多。 銷售均價2850元/“新淮中花園工程要素與賣點 工程開發(fā)規(guī)模：5.5萬平方米 產(chǎn)品 1樓：19層，76套，已完成訂購17套 2、3、4、5樓：均為11層，合計： 200套，已完成定購167套。 開盤時間：0

8、5年3月27日 蓄水期周期長 工程中檔質(zhì)量定位SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略三、主城區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略結(jié)論：1、工程賣點“地段，依托環(huán)境優(yōu)勢2、工程開發(fā)的規(guī)模效應3、主城區(qū)工程以中檔工程定位為主4、工程本身及周邊各項配套設備齊全，成為客戶焦點5、當?shù)乜傮w消費才干有限，去化速率低，蓄水周期較長6、產(chǎn)品戶型選擇多，戶型120140為去化主力7、市場接受均價在26002800元/左右，部分環(huán)境優(yōu)勢獨特均價突破3000元/以上8、主力客戶群為當?shù)氐墓珓諉T、私營業(yè)主、教師等SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略四、工程區(qū)域內(nèi)市場資訊工程概略市場概略區(qū)域內(nèi)在售工程：同質(zhì)工程類 比佛利：

9、別墅及小高層11層 世襲領地：別墅；世襲雅園：小高層11層及多層 東方明珠花園：多層及小高層17層 河畔花城：多層在售聯(lián)排別墅未來開發(fā)、及小高層未來開發(fā)多層工程類 威?；▓@：多層 龍門之都：多層 珠?；▓@：多層SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略四、工程區(qū)域內(nèi)市場資訊工程概略市場概略區(qū)域內(nèi)在建工程：知同質(zhì)工程類 大湖城邦：別墅、多層及小高層 世襲雅園：小高層11層及多層正在規(guī)劃中工程類 東湖望景苑 億鑫花園 城市風暴 盛華心港灣 紫荊苑SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略五、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略案例1：東方明珠花園區(qū)位圖區(qū)位圖總平圖 產(chǎn)品主力戶型為左右 工程中檔質(zhì)量定位 工程

10、中心賣點為缽池山景觀 銷售均價2780元/左右“東方明珠花園工程要素與賣點 工程開發(fā)規(guī)模小高層：約2萬平方米 產(chǎn)品 1樓：17層，93套，已完成訂購48套 2樓：17層，89套，已完成訂購52套 總銷售比率已完成訂購55左右 開盤時間：05年10月18日 前期達4個月蓄水期 訂購客群特征：公務員；教師；私營業(yè)主等SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略五、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略五、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略案例2：比佛利區(qū)位圖總平圖 產(chǎn)品主力戶型為144左右 工程中偏高檔次質(zhì)量定位 工程中心賣點為缽池山景觀 銷售均價2750元/左右

11、此類產(chǎn)品依托前期別墅工程高檔質(zhì)量“比佛利工程要素與賣點 工程開發(fā)規(guī)模小高層：約9222 產(chǎn)品 高層公寓樓：11層，82套，已完成訂購3套 開盤時間：06年4月1日 蓄水期與整體工程結(jié)合 目前訂購客群特征： 與開發(fā)商相關(guān)的關(guān)系單位客戶SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略五、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略五、主城區(qū)同質(zhì)重點工程例舉工程概略市場概略結(jié)論：1、工程賣點共同借助“缽池山公園景觀自然優(yōu)勢2、由于該區(qū)域有兩個別墅工程的建成，已初步構(gòu)成淮安地域高端富人區(qū)概念3、兩個工程以中檔工程定位為主，“比佛利略比“東方明珠花園定位偏高一點。4、主力戶型為144左

12、右5、開發(fā)區(qū)工程目前在市場正逐漸被消費者所接受，但實踐去化速率低，前期蓄水期較長。6、市場接受均價在26502700元/左右，部分環(huán)境優(yōu)勢獨特均價突破3000元/8、主力客戶群為當?shù)氐墓珓諉T、私營業(yè)主、教師，以及二次購房改善居住環(huán)境者等SWOT分析診斷結(jié)論目的客戶調(diào)整戰(zhàn)略六、概括性結(jié)論工程概略市場概略1、小高層產(chǎn)品正逐漸被市場所接受2、市中心區(qū)域工程中心賣點為地段，開發(fā)區(qū)區(qū)域內(nèi)以“缽池山公園景觀自然優(yōu)勢為中心3、小高層市場接受均價為26502800元/左右4、主力接受戶型面積為120130左右5、該地域小高層去化速率低，前期蓄水期及銷售周期較長。6、主力客戶群為當?shù)氐墓珓諉T、私營業(yè)主、教師等7

13、、消費者對工程配套要求成為焦點8、該地域整體小高層以市中心區(qū)域及缽池山板塊初步被市場認同SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略一、消費客群統(tǒng)計工程概略目的客戶購房動機：以上數(shù)據(jù)來自淮安房管局統(tǒng)計數(shù)據(jù)SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略一、消費客群統(tǒng)計工程概略目的客戶購房需求：SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略一、消費客群統(tǒng)計工程概略目的客戶面積需求：SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略一、消費客群統(tǒng)計工程概略目的客戶接受價錢元/：SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略一、消費客群統(tǒng)計工程概略目的客戶物業(yè)選擇：SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略一、消費客群統(tǒng)計工程概略目的客戶1、二次置業(yè)及改善居

14、住環(huán)境消費動機，為主力購房群體，占整體消費者的75.72、購房需求以二居室、三居室及四居室為中心，此類客群占84.943、面積需求以100140占整個消費群的84.064、價錢接受程度在25013500元/左右的占49.295、在選擇物業(yè)要求方面關(guān)注小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理、配套設備、交通及建筑質(zhì)量方 面的占70.68結(jié)論：SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：趙國；年齡：38歲；職業(yè)：私營業(yè)主；：37367* 業(yè)態(tài)選擇：不在意 地段選擇：淮陰區(qū)不思索；開發(fā)區(qū)可以接受 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：不在意 價錢選擇：2600元/左右 配套選擇：設備齊全；有停車

15、位 現(xiàn)有住房：2套樣本1SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：徐國華；性別：男；年齡：48歲；職業(yè)：私營業(yè)主：0523* 業(yè)態(tài)選擇：高層及小高層 地段選擇：清浦區(qū)；開發(fā)區(qū)可以接受 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：140 價錢選擇：27002800元/左右 配套選擇：設備齊全；滿足根本要求 現(xiàn)有住房：1套樣本2SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：蔣繼榮；性別：男；年齡：30歲；職業(yè)：教師：3017* 業(yè)態(tài)選擇：多層 地段選擇：清浦區(qū)；開發(fā)區(qū) 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：120 價錢選擇：2400元/左右 配套選擇：

16、設備齊全；有會所 現(xiàn)有住房：無樣本3SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：孫文會；性別：男；年齡：37歲；職業(yè)：教師：327* 業(yè)態(tài)選擇：無要求 地段選擇：除淮陰區(qū)以外 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：120140 價錢選擇：2800元/左右 配套選擇：設備齊全 現(xiàn)有住房：1套樣本4SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：朱志華；性別：男；年齡：49歲；職業(yè)：公務員：4912* 業(yè)態(tài)選擇：無要求 地段選擇：無要求 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：120140 價錢選擇：2600元/左右 配套選擇：最好有供暖；物業(yè)管理有質(zhì)

17、量 現(xiàn)有住房：1套樣本5SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：殷寶松；性別：男；年齡：50歲；職業(yè)：公務員：私密性 業(yè)態(tài)選擇：投資類 地段選擇：淮陰區(qū)不思索 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：120140 價錢選擇：市場為準 配套選擇：設備齊全；有會所 現(xiàn)有住房：1套樣本6SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：稽建寧；性別：男；年齡：55歲；職業(yè)：郵政局：397* 業(yè)態(tài)選擇：高層及小高層 地段選擇：開發(fā)區(qū)可以接受 戶型選擇：2室2廳 面積選擇：120 價錢選擇：26002700元/左右 配套選擇：設備齊全；有會所；休閑

18、場所 現(xiàn)有住房：1套樣本7SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：王詠梅；性別：女；年齡：48歲；職業(yè)：公務員：私密性 業(yè)態(tài)選擇：高層及小高層 地段選擇：開發(fā)區(qū)可以接受 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：150 價錢選擇：根據(jù)質(zhì)量 配套選擇：設備齊全；集中供暖；質(zhì)量物業(yè)管理；有停車位 現(xiàn)有住房：1套富春花園樣本8SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：季長樂；性別：男；年齡：57歲；職業(yè)：公務員：私密性 業(yè)態(tài)選擇：高層及小高層 地段選擇：開發(fā)區(qū)可以接受 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：120 價錢選擇：根據(jù)物業(yè)質(zhì)量 配套選擇

19、：設備齊全；有休閑場所 現(xiàn)有住房：2處商鋪；1套樣本9SWOT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略二、目的客戶抽樣訪談工程概略目的客戶姓名：夏小燕；性別：女；年齡：48歲；職業(yè)：私營業(yè)主：3643* 業(yè)態(tài)選擇：高層及小高層 地段選擇：不接受開發(fā)區(qū) 戶型選擇：3室2廳 面積選擇：120 價錢選擇：24002600元/左右 配套選擇：設備齊全；離醫(yī)院較近 現(xiàn)有住房：1套樣本10二、目的客戶抽樣訪談1、經(jīng)過10個抽樣訪談，普遍對開發(fā)區(qū)心思不排斥2、對戶型要求三室二廳占903、面積需求以120140占整個消費群的704、價錢接受程度在25012700元/左右5、注重工程及物業(yè)管理質(zhì)量6、90均有居所結(jié)論：SW

20、OT分析診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略工程概略目的客戶目的客戶診斷結(jié)論市場概略調(diào)整戰(zhàn)略工程概略SWOT分析優(yōu)勢S優(yōu)勢W時機O要挾T1、工程目前具有開發(fā)區(qū)內(nèi)絕對建筑高度2、區(qū)域內(nèi)富人區(qū)概念初步初步構(gòu)成3、區(qū)位地處開發(fā)區(qū)中心4、“國六條培育大戶型今后資源稀缺5、8月中旬封頂，以準現(xiàn)房登場1、前期2次停工，呵斥消費者不信任2、區(qū)域缽池山板塊尚無市場概念建立3、前期銷售案場籠統(tǒng)差4、質(zhì)量定位不明確5、品牌推行截斷，失去市場對工程關(guān)注1、小高層及高層逐漸被市場接受2、價錢具有一定的上浮市場空間3、工程在建立中，給調(diào)整定位留有空間4、把握下半年銷售旺季預備時間契機SWOT分析1、區(qū)域內(nèi)同質(zhì)工程即將放量2、調(diào)整戰(zhàn)略同質(zhì)化快3、區(qū)域內(nèi)價錢競爭在所難免目的客戶SWOT分析市場概略調(diào)整戰(zhàn)略工程概略診斷結(jié)論系統(tǒng)診斷工程定位： 系統(tǒng)定位不明晰，導致整體工程出現(xiàn)各個相關(guān)鏈接不匹配工程運營： 1、資金是工程運營中心，因建立資金問題引起停工，直接呵斥市場對開發(fā)商的 不信任根結(jié) 2、因缺乏營銷系統(tǒng)專業(yè)才干，呵斥整合營銷推行受阻的中心緣由資源題材： 1、沒有對工程區(qū)域初步已構(gòu)成的高端富人區(qū)題材推遲 2、以及尋求打造“缽池山板塊概念認識目的客戶SWOT分析市場概略調(diào)整戰(zhàn)略工程概略診斷結(jié)論系統(tǒng)診斷價錢戰(zhàn)略： 價錢定位低于市場所能接受的2700元/左右的程度消費習慣： 推行過程中缺乏對小高層及高層營銷推行的自信心，