河北石家莊鑫科槐安路項目市場研究產品論證案_98頁ppt課件

1、鑫科槐安路工程產品論證案前言 本方案是我們對工程本身以及對本市房地產市場的一貫的研討和了解，結合本身操盤閱歷，經過資料搜索、分析和討論，特此制定出此方案。 本次提案研討以下幾個中心問題二、我們究竟有什么？三、我們的客戶是一群什么樣的人，有何種需求？一、區(qū)域市場情況？五、本案產品如何能脫穎而出？四、現有市場產品與客戶需求的差距在哪？一、區(qū)域市場情況？區(qū)域寫字樓市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域地圖寫字樓及商業(yè)分布本案金源商務基本情況地址槐安路與翟營大街交口東行50米路南工程進度已經動工，打地基物業(yè)天河地產自持規(guī)模3棟21層框架結構建筑面積5.7萬平方米占地-優(yōu)惠未定交房2012寫字樓層

2、數21層高3.5均價未定租金未定開盤未開盤物業(yè)費1.5商鋪4層為底商，五一推出3套特價商鋪，商鋪均價15000元/米，面積60180平米其它 自用多，投資比較少。交通：16路、43路、65路、73路、 快39路、49路等財庫基本情況地址槐安路交翟營大街東北角工程進度接近封頂物業(yè)北京十佳物業(yè)規(guī)模1棟26層建筑面積4萬平方米占地10畝優(yōu)惠-交房2011寫字樓層數26層高-均價7000租金1.5開盤2010.5.15車位1：1全地下商鋪1-4層為底商，具體均價沒有出來其它 交通便利，臨槐安路，12路、43路、56路、快39路、49路、79路、33路等金馬國際基本情況地址槐安路交翟營大街東北角工程進度

3、交房適用規(guī)模1棟26層建筑面積3.5萬平方米占地7畝優(yōu)惠-交房2010寫字樓層數20物業(yè)費1.2均價不賣租金1開盤-層高5.2/3.3商鋪1-3層為底商其它 交通便利，臨槐安路，12路、43路、49路、56路、6路西美第五大道地址槐安路交談固大街東北角工程進度現房規(guī)模7棟建面70萬占地12萬物業(yè)西美自持交房現房面積40-200物業(yè)費2.2均價8000-11000（北）容積3開盤2009.8層高2.9商鋪： 1-3層為底商 交通便利，臨槐安路，16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等項目名稱財庫萬隆國際匯通國際均價價格7000元/平6800元/平7000元/平價錢總體集中在6

4、000-8000之間。財庫定價在7000元/平米，在銷售過程中明顯很費勁。期銷售進展不順的緣由不止價錢這一個方面，與當前的市場壞境也有很大的關系，大的市場壞境對于地產整體市場都有抑制性。價錢體系的合理制定是目前獨一可以突破市場大壞境體系的有效方法。 1、寫字樓價錢分析寫字樓小結：2、區(qū)域租金及物業(yè)分析最少最高寫字樓租金1元/平1.5元/平寫字樓租金相比市區(qū)比較低，一是闡明市場的供應量過剩，另一方面也顯示出目前供應產品與客戶需求存在較大差距，沒有得到市場的認可。一部分在銷售情況不佳的情況下將商務以出租的方式面向市場，這種方式在處于目前這種樓市淡季的情況下可以稍緩下壓力，像金馬國際商務等 3、戶型

5、面積分析：商務樓戶型面積普通中小型90多-100多平米居多，這樣的總房款并不是太大，并且可以在相對較短時間內回收投資，但這樣的戶型設計不是太好，像金馬國際商務內承重墻稍多，使裝修設計比較繁瑣?；卑猜窎|路作為裕華區(qū)新的商業(yè)中心正在興起財庫、金馬國際、金源商務、金馬大廈等商業(yè)寫字樓集中在槐安東路段。各個工程概念特征明顯，但能否能真正做到有待張望。產品宣傳根本都走高端市場，低端市場成為空白。槐安路開展新型商業(yè)，與東南區(qū)域的高端住宅相呼應，開展時機比較成熟，潛在商機比較大。寫字樓市場總結交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進一步昌盛。分布特點類似工程臨街，且個別守住是自路口的黃金地段。目前調研的四大商

6、務寫字樓分別分布在與談固大街、翟營大街交匯的地段，位置優(yōu)越，盡享繁華之美。寫字樓產品未構成差別化區(qū)域寫字樓產品大都宣傳為高端商務，且推行概念無新意一、區(qū)域市場情況？區(qū)域寫字樓市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析1、底商價錢分析項目名稱西美（北）金源商務談固東街交東崗底商均價價格13000元/平15000元/平18000元/平據市場了解，底商價錢根本盤旋在12000-18000之間由于市場不夠成熟，西美北區(qū)的底商成熟，均價在13000/平，金源 商務暫定商鋪價錢在15000元/平，明顯高于市場接納程度。區(qū)域性價錢偏高，商業(yè)沒有興起的，投資會有些松弛。 2、底商租金及物業(yè)分析 最小最大底商租金

7、（大商鋪）2元/平3元/平之間底商租金（小門臉）1.5元/平1.5元/平物業(yè)費1.2元2.5元3、底商普通占整樓最底3層/4層。金源商務4層財庫4層金馬國際3層西美3層底商普通都占工程的底起3-4層，出租方式根本上是一層單間出租方式比較多，2-4層分割出租或者整層出租方式比較多。交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進一步昌盛。投資年收益不高按現有最高租金3元/平米，單價15000元/平米來計算，年報答率在72%左右未思索物業(yè)本身升值商業(yè)開展?jié)摿甏笈c東南居住區(qū)相銜接，商業(yè)有待于進一部提高。底商小結一、區(qū)域市場情況？區(qū)域寫字樓市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析區(qū)域地圖住宅分布本案開發(fā)商河北

8、鑫海天房地產開發(fā)有限公司項目地點談固東街交東崗路建筑面積72萬平方米占地面積270畝開盤2009.12.6（16號）入住2011.9.30綠化率40%容積率-首付政策公攤-樓間距40米車位1：1均價4800優(yōu)惠建筑規(guī)模18棟建筑類型小高層、高層面積（平）主打戶型兩室其它33路、27路、快39路、60路 、79路 藏龍福地開發(fā)商金馬房地產開發(fā)公司項目地點槐安樓交談固大街建筑面積70萬占地面積12萬開盤2010-5入住2012綠化率30%容積率3首付40%50%全款公攤-樓間距40米左右車位1：1.2均價5700優(yōu)惠全款9.3折建筑規(guī)模15棟建筑類型高層面積（平）90-184主打戶型兩室其它交通1

9、6路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等西美第五大道二期開發(fā)商萬達集團項目地點槐安路交民心河建筑面積183萬平方米占地面積40公頃開盤2010.5底入住2011綠化率-容積率-首付30%公攤-樓間距-車位-均價6000左右優(yōu)惠卡免費，持卡9.9折建筑規(guī)模-建筑類型公寓、寫字樓、高層面積（平）90-161主打戶型三室其它43中，27中、金馬小學、裕東小學、翟營大街小，16路、43路、65路等萬達廣場.從上表不難看出大部分的樓盤從1月開場不斷上漲，個別漲幅比較大四月份作為地產新政出臺階段，以4月尾轉機點，有1/3樓盤下調房價，但下調的幅度不是很大；另外有1/3樓盤堅持原來的價錢不

10、肯下調，但相對整體來說銷量普通化；剩余的1/3樓盤依然繼續(xù)上揚價錢，至于銷量明顯小很多，大多來看樓盤的只是張望下還有剩下好的戶型沒，和看看價錢有沒有降低.樓盤均價中最低4400米/平，最高7000米./平，在平均下等于5700米/平，整體處于高水準、高檔社區(qū)，表達出東南地域的樓盤整體特征面積最小供應面積在51平米，最大供應面積在200平米；共同的供應范圍集中100-130平米之間，以較大的兩室或者小三室為主。由此可以推測，市場的需求面積范圍在90-150平米之間，主力兩室三室。一些要結婚的年輕人，該買房子還試要買的，普通的需求是90-120平的兩室一廳或者是兩室兩廳為主，所以中小戶型必然是相對

11、于大戶型搶手。世奧灣遠見公園首府萬達廣場藏龍福地西美一室*兩室*三室*四室*躍層周邊競爭對手主力戶型分析槐安路是橫貫石家莊東西，是聯絡東部新區(qū)、主城區(qū)、西部山前區(qū)的最長交通主干道，沿線的住宅此起彼伏，便利的交通，優(yōu)雅的道路綠地等，促使沿線的住宅市場不斷堅持較高的增長態(tài)勢，近期受“新國十條影響出現量價起跌景象，但是該路沿線生活圈都日漸成熟，其宜居性還是備受市場認可，而隨著省會城市三年大變樣進展，城中村的改造，住宅的剛性需求一直存在。市場需求戶型以兩室、三室居多，面積控制在90-150平米之間，性價比高的接受度強，比如藏龍福地。住宅小結：二、我們究竟有什么？地塊分析優(yōu)勢分析 Strength 優(yōu)勢

12、分析 Weakness 時機分析 Opportunities 要挾分析 Threats SO優(yōu)化戰(zhàn)略TW躲避戰(zhàn)略地塊分析本案位于槐安路與 談固南大街交口西 北角規(guī)劃將商業(yè) 、商務、 住宅三大城市功能匯 聚于此 為本案談 固 西 街槐安東路談 固 南 大 街圖中紅圈部分為本案項目用地，呈倒L型二、我們究竟有什么？地塊分析優(yōu)勢分析 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 時機分析 Opportunities 要挾分析 Threats SO優(yōu)化戰(zhàn)略TW躲避戰(zhàn)略優(yōu)勢分析 Strength 東南，城市未來中心所在！工程坐擁槐安路迎賓大道及談固南大街兩條城市主干道地處中央生活區(qū)CLD，高端精品樓盤林

13、立區(qū)域內城市配套極為完善居住人群檔次較高私享110000平米希望綠洲及50000平米丁香園兩大主題公園二、我們究竟有什么？地塊分析優(yōu)勢分析 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 時機分析 Opportunities 要挾分析 Threats SO優(yōu)化戰(zhàn)略TW躲避戰(zhàn)略優(yōu)勢分析 Weakness 槐安路為快速路，不便于客戶駐留工程地塊不規(guī)那么方正區(qū)域內商務氣氛尚未構成小區(qū)地塊緣由導致車位規(guī)劃受限，不利于商務辦公工程可用綠化面積較少商鋪為二十年運用權二、我們究竟有什么？地塊分析優(yōu)勢分析 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 時機分析 Opportunities 要挾分析 Threat

14、s SO優(yōu)化戰(zhàn)略TW躲避戰(zhàn)略時機分析 Opportunities 槐安路高架橋下依規(guī)劃可做成停車場，以彌補本案停車位缺乏受“新國十條政策推進，商業(yè)地產煥發(fā)活力區(qū)域內在建商務、商業(yè)地產增多，未來商圈雛形顯現本案周圍尤其商務類工程同質化景象嚴重，無點睛之作據規(guī)劃談固南大街將北延至濱河新區(qū)，構成南北交通動脈擬將京珠高速公路東遷至良村，槐安路變身迎賓大道，出入市區(qū)更加便利二、我們究竟有什么？地塊分析優(yōu)勢分析 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 時機分析 Opportunities 要挾分析 Threats SO優(yōu)化戰(zhàn)略TW躲避戰(zhàn)略要挾分析 Threats 宏觀政策對房地產市場影響的不可預見性

15、本案周圍工程眾多，競爭壓力較大地塊周邊同質工程將分流部分客源，且已占據先機二、我們究竟有什么？地塊分析優(yōu)勢分析 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 時機分析 Opportunities 要挾分析 Threats SO優(yōu)化戰(zhàn)略TW躲避戰(zhàn)略Strength優(yōu)勢Opportunities時機SO優(yōu)化戰(zhàn)略1、以利潤最大化為總體戰(zhàn)略2、強化槐安路及談固南大街交通的便利性3、梳理和細分市場，強化對中心目的群體的營銷4、從細節(jié)提升產品質量，實現差別化5、深度發(fā)掘區(qū)域內強大的客戶資源二、我們究竟有什么？地塊分析優(yōu)勢分析 Strength 優(yōu)勢分析 Weakness 時機分析 Opportunitie

16、s 要挾分析 Threats SO優(yōu)化戰(zhàn)略TW躲避戰(zhàn)略Threats要挾Weakness優(yōu)勢TW躲避戰(zhàn)略1、充分利用可控資源提升工程競爭力2、以差別化籠統(tǒng)定位躲避同質化競爭3、 經過精準的定位，提升工程賣點，快速回款三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？ 1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、LOFT產品人群分析 4、住宅客群分析、寫字樓客群分析 投資客戶在股市及普通住宅投資較為低迷時期，投資商務類產品是其現階段最正確選擇小型生長性企業(yè)其業(yè)務正處在快速的上升時期，其手中資產不多，但對寫字樓充溢盼望如今其他寫字樓租用客戶相比在市中心高額的租金，本案寫字樓的價錢對其必然極具吸引力，從長久來看自持

17、物業(yè)遠比租用要適宜私營企業(yè)主其手中握有充足的資金，對市場有較為敏銳的察看力，是商務投資的主要客群區(qū)域內居住的公司老總區(qū)域內高端樓盤眾多，其業(yè)主不乏公司老總，假設既能在家門口辦公，還能表達公司實力，何樂而不為呢購買寫字樓人群較為看重周圍的商務氣氛，寫字樓的本身籠統(tǒng)，交通，及其中的軟硬件環(huán)境等等，對于投資客群來說，最主要的就是工程的投資收益。三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、LOFT產品人群分析 4、住宅客群分析2、商業(yè)客群分析 如今區(qū)域內的運營者由于運營規(guī)模的擴展或對如今商業(yè)籠統(tǒng)感到不滿的具有一定資產的運營者經濟較為寬裕的投資者商鋪投資不斷是投資人士的

18、首選本案商業(yè)為20年運用權，對于營銷有利有弊。利：客戶群體對于商業(yè)看重的更多是其投資價值的高低，而本案這種沒有產權的商鋪其單位售價低，總投入少，但租金收入與其他區(qū)域內商業(yè)堅持一致，因此其具有極高的投資價值，并且進入門檻較低弊：客戶對于投資的平安性能夠會有異議三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、LOFT產品人群分析 4、住宅客群分析 3、LOFT產品人群分析 追求自在崇尚個性的青年LOFT相對于普通住宅其總價較低，且可按業(yè)主想法隨意組合規(guī)劃，對于追崇時髦具有創(chuàng)意、積存較少的年輕人來說極具吸引力初期創(chuàng)業(yè)人士對于初期創(chuàng)業(yè)成立個人任務室的人來說，LOFT有絕對

19、的誘惑本案周邊短少此類產品，競爭壓力小。且與純寫字樓相互補充，市場前景可以等待三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、LOFT產品人群分析 4、住宅客群分析4、住宅精裝公寓產品客群分析 該區(qū)域老住戶對于工程地理位置非常認同，對配套較為依戀，注重生活便利性初次置業(yè)人群裕華區(qū)作為宜居性生活區(qū)，吸引大批初次置業(yè)人群投資客群關注時政動態(tài)，有些經濟根底缺乏以投資商鋪人群四、現有市場產品與客戶需求的差距在哪？1、寫字樓篇2、商業(yè)篇3、住宅篇1、寫字樓篇 客戶的需求提升企業(yè)籠統(tǒng)充足停車位餐飲文娛會議配套設備完善環(huán)境優(yōu)雅性價比高完備的物業(yè)效力 區(qū)域現有產品立面及建筑毫無特

20、征可言物業(yè)效力不到位多數宣傳沒能很好的落實對于細節(jié)把控不夠價錢高，沒能貼近市場我們的機會四、現有市場產品與客戶需求的差距在哪？1、寫字樓篇2、商業(yè)篇3、住宅篇2、商業(yè)篇 客戶的需求投資報答率高物業(yè)本身有升值潛力投資資金的平安性有充足的停車位交通系統(tǒng)便利 區(qū)域現有產品年報答率在7%左右不方便泊車行車線路受限我們的機會四、現有市場產品與客戶需求的差距在哪？1、寫字樓篇2、商業(yè)篇3、住宅篇3、住宅篇 客戶的需求生活的便利性良好的采光通透的戶型適中的價錢景觀環(huán)境付款方式充足的車位 區(qū)域現有產品戶型有待優(yōu)化樓間距過近部分產品性價比不高我們的機會五、工程產品如何能脫穎而出？1、工程產品想象及總體規(guī)劃2、工

21、程住宅建議3、工程寫字樓建議4、LOFT產品建議5、工程商業(yè)部分建議工程產品想象及總體規(guī)劃以下開發(fā)建議由如下角度出發(fā)：最大化開發(fā)利益最大化躲避風險符合本工程整體定位提供差別化及質量化產品對目的客戶群體構成繼續(xù)強吸引想象一：寫字樓目前市場上勝利的寫字樓必需具備以下幾大要素。交通便利，靜態(tài)交通停車方便；周邊環(huán)境較好；區(qū)域位置及本身配套有助于企業(yè)籠統(tǒng)；餐飲文娛等商務配套較為完善；價錢優(yōu)勢；工程產品想象及總體規(guī)劃本案地處兩條城區(qū)主干道交口交通非常便利周邊雙公園擁抱，環(huán)境優(yōu)雅市場現有寫字樓產品競爭優(yōu)勢不明顯，如今的競爭是細節(jié)的競爭本案后于其他工程入市，價錢掌控性高高端居住人群的客源支持建筑外觀的獨特新穎

22、支持想象二：LOFT目前市場上勝利的LOFT必需具備以下幾大要素。濃郁的商業(yè)氣氛及完善配套；極具特征、高附加值、良好的景觀；優(yōu)秀的物業(yè)效力；非常便利的交通條件； 特征化建筑形狀及產品創(chuàng)意；價錢優(yōu)勢；區(qū)域市場競爭壓力小本案周邊超市、醫(yī)院、學校、金融等配套完備緊鄰槐安路，便于凸顯工程籠統(tǒng)支持現有條件突出建筑立面的顏色及質感。補充純商務寫字樓留下的市場空白，經過多元化的產品配比，使本案的綜合競爭力提升。將LOFT產品再次細分為精裝及毛坯兩種，給客戶多重選擇方案產品建議想象三：精裝小戶型公寓目前市場上勝利的小戶型公寓必需具備以下幾大要素。處于市中心區(qū)；交通非常便利；處于重點中學附近；處于商業(yè)繁華區(qū)；大

23、社區(qū)的小戶型產品；交通便利，配套成熟逐漸成熟的商務辦公場所將帶來大量的購買及租用客群在新政下，總價款低的產品受影響度較小槐安路銜接高速路口后，外來流動人員添加，精裝小戶型酒店管理有其存在的價值適中的價錢體系支持投資居住兩相宜根本支持產品組合：雙塔式寫字樓+LOFT ？ 產品組合：寫字樓+LOFT +精裝公寓 ？ 。？ 1、本工程臨槐安路部分建成雙塔寫字樓加一棟LOFT產品組合論證根據工程的地理位置、地段條件、交通、配套和工程的利潤要求，我們提出如下建議：為了防止產品的單一性和同質性并與其他工程構成差別化 ，建議寫字樓部分采用雙塔分別定位，即在外立面無差別，內部空間可以實現一棟樓為精裝修小分割，

24、另一棟精致裝修大戶分割。滿足不同客戶的需求。同時在配套上也可以共享部分資源，節(jié)省建立本錢，同時提升了精裝寫字樓的附加值及質量；LOFT部分采用個性建筑形狀加立面，彰顯其流動性、藝術性、前衛(wèi)性特征。三棟樓定位極具針對性，且將產品差別化細分。21層寫字樓容易給人薄弱的覺得，雙塔設計從外觀直覺上給人一種大氣和質感兩棟寫字樓會否構成內部競爭？疑問答疑為何規(guī)劃為雙塔構造？2、本工程臨槐安路部分建三棟板式住宅，將寫字樓移至談固南大街寫字樓設在槐安路沿線，不利于汽車的進入停靠，而設在談固南大街上可從細節(jié)處提升本案寫字樓交通便利性見后圖沿槐安路沿線的住宅市場的勝利案例相對于商務寫字樓市場要多寫字樓在談固南大街

25、上不利于籠統(tǒng)建立寫字樓在槐安路上寫字樓在談固南大街上3、本工程臨槐安路部分建高端寫字樓、LOFT、精裝公寓 雖然是三種建筑形狀，但建議寫字樓與精裝公寓做成一致外立面效果，添加工程的對外籠統(tǒng)輸出各建筑之間用連廊相接，室內可做綠化及步行商業(yè)街 五、工程產品如何能脫穎而出？1、工程產品想象及總體規(guī)劃2、工程住宅建議3、工程寫字樓建議4、LOFT產品建議5、工程商業(yè)部分建議風格建議二建筑資料要突出材質的質感，線條明晰、硬朗，富于學院派和書卷氣，給人一種雅致的氣氛和感受。以涂料、石材為主，強調建筑整體感。汲取美、加建筑設計閱歷，隨著組團建筑形體的變化而呈現出一定變化，風格一致但絕不單調，使建筑本身表情豐

26、富，給視覺以美感戶型設計根本原那么： 室內空間功能齊全、分區(qū)明晰、動線流暢，表達出現代生活的特性。采用南北朝向規(guī)劃，注重房間的通風采光效果，室內的各空間盡量全明處置，以提升居住的溫馨度。增大每戶的朝南面，沐浴更多陽光；多陽臺設計、飄窗、角窗、臥室八角觀景窗安排，擴展視野。注重輔助空間的運用。根據每戶戶型特點，安排貯藏間、任務陽臺、步入式衣柜、露臺等，順應現代生活。臨近景觀花園進展大開間客廳設計，配上大面積落地玻璃窗，起居坐臥，遠眺近觀，加強景觀的價值。戶型設計以兩室、三室為主 戶型建議原戶型分析中心筒所占面積較大大，導致公攤過大，得房率低。戶型面積偏大，且戶型單一，可選性低。單元為27.2米*

27、15.7米戶型表示引薦戶型分析對中心筒內部構造進展調整，可節(jié)省出一定空間，減小公攤面積。對戶型構造、面積的調整，相對減少戶型面積，添加兩室戶型的體量，更易溶于市場。 談固南大街南段塔式樓建議改為兩梯四戶，戶戶全明戶型，添加產品亮點。對于前期的六戶設計，不建議采用，本區(qū)域價錢相對適中，客群對于戶型的宜居性更加看重五、工程產品如何能脫穎而出？1、工程產品想象及總體規(guī)劃2、工程住宅建議3、工程寫字樓建議4、LOFT產品建議5、工程商業(yè)部分建議3.1寫字樓產品建議硬件設計要有超前性，品牌選擇與主要對手持平 1軟性效力上到達星級酒店效力規(guī)范 2注重細節(jié)把握，突出產品差別化 3客戶看得見的地方高本錢投入客

28、戶看不到的地方嚴厲控制本錢3.1.1外廣場建議“開放街區(qū)式休閑廣場設計理念主題：心境園林 結合槐安路的城市綠化景觀帶，將廣場延伸至槐安路，將城市綠化和工程廣場有機結合。設計可組合和改換的廣場園林，經過植物的氣味顏色和雕塑的形狀調整人們的心境。并在廣場樹立石刻字，引入酒店廣場風格。3.1.2會所建議寫字樓會所配套：中型多功能會議室、商務中心、員工餐廳。會所可選配置：大型多媒領會議室、健身房、美容纖體、茶館、咖啡廳等。原那么：設備互動，防止 反復投資3.1.3電梯建議從市場調查中的出結論，中心區(qū)高層寫字樓的電梯速度為2.5米/秒左右。建議選用歐洲知名品牌的原裝進口電梯，高區(qū)電梯的速度在34米/秒，

29、轎廂尺寸在目前建筑規(guī)劃目的的根底上，盡量在高度上表達差別化。 精裝寫字樓安裝品牌電梯即可，盡量降低本錢，拉低售價。使公司產品表達差別化，滿足不同人群需求 選擇全球四大品牌中央空調主機約克、開利、特靈、麥克維爾，分戶計量系統(tǒng)，可選配獨立新風系統(tǒng)、負離子等先進空調系統(tǒng)；建議工程高端寫字樓部分采用24小時中央空調分戶計量系統(tǒng)。3.1.4空調建議此項配套規(guī)范僅限精裝高檔寫字樓3.1.5停車場建議由于該地塊地上面積限制,建議工程在地下二層設置地下停車場，配備立體泊車系統(tǒng)，以添加產品檔次。對于精裝寫字樓座也可將部分會所設備，員工食堂等設置于地下層。3.1.6衛(wèi)生間建議添加殘疾人專位，背景音樂，燈光柔和，表達樓宇的人性化。 3.1.7物業(yè)管理建議我司建議工程寫字樓的物管公司引進第一太平戴維斯、世邦魏理仕、香港仲量聯行等世界知名寫字樓物業(yè)管理公司擔任工程管理顧問；或啟用外鄉(xiāng)知名品牌，如恒輝物業(yè)。提升工程品牌競爭力。3.1.8立面建議 金屬加玻璃全玻璃石材加玻璃金屬加玻璃無論是以玻璃為主元素還是以石材為主元素的幕墻都可以實現較佳的視覺效果。玻璃為主元素的幕墻給人的覺得是現代感比較強，石材