商業(yè)街策劃報(bào)告(83頁)ppt課件

1、前 言首先要贊賞農(nóng)房集團(tuán)的各位指點(diǎn)可以在百忙之中抽空閱讀開啟對“夏朵園商業(yè)街商業(yè)工程所作的前期工程初步謀劃提案。幷同時(shí)贊賞各位指點(diǎn)在本工程上對開啟的支持與協(xié)助！ 1. 商鋪之區(qū)域市場調(diào)研范圍2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況3. 商鋪之SWOT分析4. 商鋪之總體定位5. 商鋪之時(shí)髦休閑篇6. 商鋪之步行街與沿街商鋪篇商鋪之其他商業(yè)篇商鋪之銷售戰(zhàn)略篇第一部分 商 鋪 建 議1. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研范圍2. 商鋪之區(qū)域商業(yè)市場情況閔行開發(fā)區(qū)目前商業(yè)主要分為：江川路區(qū)域交大閔行校區(qū)周邊好又多超市周邊東川路住宅小區(qū)底層商鋪千代廣場外資賣場有好又多與歐尚。江川路區(qū)域 江川路作為目前老閔行地域的商業(yè)中心，

2、是整個(gè)區(qū)域最為昌盛的地段，目前該地段的商鋪主要沿江川路兩側(cè)分布，面積在3050平方米之間不等，主要以服裝、鞋帽、餐飲和一些比較知名的品牌專賣店為主，運(yùn)營情況較好。交大閔行校區(qū)周邊 位于東川路交大閔行大門對面，為住宅小區(qū)商業(yè)配套用房，全部為住宅底鋪，面積在60100平方米左右，由于接近大學(xué)，主要是餐飲和便利店等生活效力設(shè)備，還有一些網(wǎng)吧和圖書、VCD出租店，總體來說商業(yè)氣氛比較好，運(yùn)營情況也比較好。好又多超市周邊地域位于滬閔路東側(cè)，散落在友誼商場周邊，以沿街商鋪為主，但是鋪面比較陳舊，面積比較小，大多在20平方米左右，總的來說由于整體短少規(guī)劃，商業(yè)氣氛比較差，主要以好又多超市的客流為主。東川路住

3、宅小區(qū)底層商鋪商鋪主要分布在東川路中段，即滬閔路到金平路段，為兩側(cè)商品住宅小區(qū)的商業(yè)配套商鋪，這些商鋪整體規(guī)劃較好，面積大都為5060平主米，但目前商業(yè)氣氛不是很濃，人流量也不多，運(yùn)營情況普通。千代廣場千代廣場由兩排三層商鋪組成，樓層之間有近550米長的寬闊步行街，主要以美容、餐飲、文娛、休閑、網(wǎng)吧等為主。除去沿街第一排商鋪情況較好外，其他商鋪那么不盡人意。周邊小高層商鋪和多層商鋪之市場售價(jià)案例A：江川路沿街商鋪，面積約108平方米，層高約3.8米，售價(jià)約為11000元/平方米案例B：鶴慶路住宅沿街商街，面積約70平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10000元/平方米案例C：東川路住宅沿街商街，面

4、積約90平方米，層高3.8米，售價(jià)約為10500元/平方米案例D：千代廣場內(nèi)街鋪，面積約125平方米，層高4.5米，售價(jià)約為8250元/平方米案例E：金榜沿街外商鋪，面積約200多平方米，分上下兩層，售價(jià)約為13000元/平方米 江川路商鋪與本工程相比較，在地段屬性、交通人流量、業(yè)種業(yè)態(tài)的配比都具有明顯的優(yōu)勢，屬于老閔行區(qū)域最為成熟、繁華的商業(yè)地段，而本工程是全新板塊、全新社區(qū)、由于居民要長時(shí)間才干入住，經(jīng)過工程的優(yōu)缺陷比較，該工程的單價(jià)最低。周邊商業(yè)市場的價(jià)錢研判鶴慶路商鋪與本工程相比較，交通人流量比較多、但業(yè)種業(yè)態(tài)相對單一一些，但與本地塊相比較，依然有較明顯的地段優(yōu)勢，而且周邊大多數(shù)樓盤都

5、已入住，從工程的優(yōu)缺陷比較，該工程的單價(jià)比較高。周邊商業(yè)市場的價(jià)錢研判東川路商鋪與本工程相比較，交通人流量比較大，臨近歐尚大賣場，周邊大商業(yè)氣氛較好，因此商業(yè)綜合價(jià)值較大，從工程優(yōu)缺陷比較，該工程的單價(jià)最高。 周邊商業(yè)市場的價(jià)錢研判3. 商鋪之SWOT分析 商鋪之SWOT分析優(yōu)勢STRENGTH具備成為區(qū)域社區(qū)商業(yè)地標(biāo)的產(chǎn)品優(yōu)勢臨近輕軌站的交通優(yōu)勢提供“一站式社區(qū)商業(yè)效力的整體規(guī)劃組合：包括時(shí)髦休閑、服飾、餐飲、便民、文娛等“農(nóng)房與“開啟 強(qiáng)強(qiáng)嚴(yán)密聯(lián)手優(yōu)勢WEAKNESS 周邊建筑形狀籠統(tǒng)檔次較低周邊現(xiàn)有整體商業(yè)氣氛不夠濃重機(jī)遇OPPORTUNITY宏觀經(jīng)濟(jì)情勢利好，商業(yè)市場前景樂觀同質(zhì)可比性

6、工程尚未出現(xiàn)符合商業(yè)市場需求趨于多元化的特征區(qū)域商業(yè)需求增大，處于供方市場形狀要挾THREATEN同質(zhì)競爭工程能夠隨時(shí)浮出水面各主要節(jié)點(diǎn)未能最后確定，變量較大 4. 商鋪之總體定位1. 完善工程周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)； 2. 以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原那么，到達(dá)業(yè)態(tài)規(guī)劃的協(xié)調(diào)一致Trade-Mix)； 3. 穩(wěn)定消費(fèi)群體，保證商鋪的繼續(xù)開展；4. 思索各種業(yè)態(tài)的營業(yè)時(shí)間差別，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營造良好的商業(yè)氣氛；5. 表達(dá)社區(qū)商業(yè)中心主題，效力于社區(qū)及周邊區(qū)域；6. 借助臨近輕軌的立體交通優(yōu)勢及強(qiáng)大的人氣聚集力，保證整體定位的可實(shí)現(xiàn)性。 商鋪業(yè)態(tài)定位根據(jù)時(shí)髦潮流地帶 1F

7、部分商場、2F 部分商場 業(yè)態(tài)組合：精品飾物、咖啡shop、名品鐘表及休閑運(yùn)動服飾等 ；時(shí)髦潮流地帶、社區(qū)效力性行業(yè) 1F、2F 步行街與沿街商鋪 業(yè)態(tài)組合：主題茶館，西式餐廳，精品飾物，時(shí)髦服飾及社區(qū)效力性配套設(shè)備等，滿足本案及周邊居民的高層次需求，并提供完善的生活配套設(shè)備；休閑餐飲2-3F 部分商場 滿足本案及周邊居民的飲食需求；網(wǎng)吧 、特征酒吧、迪吧等休閑文娛場所2-3F 左區(qū)部分商場 滿足本案及周邊居民的文娛需求。 商鋪業(yè)態(tài)定位分析 就本工程社區(qū)商業(yè)定位的根底上，開啟建議以“沿街式、“組團(tuán)式、“多點(diǎn)式為主體。普通來說，“沿街式上也應(yīng)以工薪階層為主要消費(fèi)群，約設(shè)1家中型超市，1家便利店，

8、1家修配店，以及中小餐館等，而“組團(tuán)式和“多點(diǎn)式居住小區(qū)的商業(yè)應(yīng)瞄準(zhǔn)中高檔消費(fèi)群，以大型商業(yè)為主體，重點(diǎn)開展小型中西餐館、便利店、美容美發(fā)、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形勝利能齊全的商業(yè)群落。 1F業(yè)態(tài)規(guī)劃表示圖西式餐廳時(shí) 尚 服 飾如：麥當(dāng)勞、 肯德基社 區(qū) 主 題 店禮品文具時(shí)髦潮流地帶藥店沖印店精品飾物時(shí)髦潮流地帶、社區(qū)效力性行業(yè)思妍麗護(hù)膚美容美容美發(fā)注 釋：基于本工程底層部分在開間與進(jìn)深方面所面臨的問題，開啟建議底層可作小面積產(chǎn)權(quán)出賣，即時(shí)髦潮流地帶與精品飾物區(qū)進(jìn)展有效分隔，同時(shí)與本工程二、三層進(jìn)展合理的業(yè)態(tài)錯(cuò)位運(yùn)營。工程底商部分面積應(yīng)控制在50平方米左右，單價(jià)提高。減輕客

9、戶初始運(yùn)營資金投入的壓力，降低了投資門檻，協(xié)助了部分實(shí)力不太強(qiáng)的客戶實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢想，此舉相當(dāng)于為工程的銷售拓寬了客戶層面。開啟建議： 入口處的1F/2F/3F/4F/5F，分別為三層合一為整體，這樣的分割對未來的銷售會有影響。初步建議有兩個(gè)：1將F1，F(xiàn)2合一；F4，F(xiàn)5合一，作為定向招商銷售；2一層作為底鋪，開口對回遷區(qū)。二三層合一，但在對內(nèi)街的的入口進(jìn)展架空，構(gòu)成一個(gè)挑高門廳，送給2-3層問題點(diǎn)是樓梯的設(shè)置。另4F的2-3層由于面寬窄進(jìn)深長，可與3A合并。 2F業(yè)態(tài)規(guī)劃表示圖3F業(yè)態(tài)規(guī)劃表示圖定位詮示：二、三層區(qū)將是極具特征的商業(yè)內(nèi)街，這種商業(yè)格局比較新穎，但雙層的構(gòu)造對行業(yè)的選擇卻有很多的

10、限制。餐飲業(yè)是少數(shù)不受雙層構(gòu)造影響的行業(yè)，但是首先要讓建筑符合做餐飲的要求。為到達(dá)這個(gè)目的，可以將單獨(dú)鋪面的二樓和與之對應(yīng)的三樓成為一個(gè)獨(dú)立的銷售租賃單位，并在內(nèi)部設(shè)置鋪面二樓直通三樓的樓梯。二、三層區(qū)的餐飲必需選擇休閑餐飲，這有利于工程整體檔次的提升，并構(gòu)成休閑餐飲一條街的特征中心競爭優(yōu)勢。二、三層區(qū)的最主要的任務(wù)是先處理招商的問題。對于二、三層區(qū)的招商戰(zhàn)略是重點(diǎn)攻關(guān)有影響力的休閑餐飲，哪怕是運(yùn)用前半年免租的戰(zhàn)略，以此構(gòu)成連動氣候。最終構(gòu)成成熟休閑餐飲一條街。從而到達(dá)提升工程知名度及塑造中心競爭優(yōu)勢的效果?；诒竟こ潭龑硬糠譃檎w運(yùn)營之基點(diǎn)，開啟建議項(xiàng)目二、三層部分均以休閑餐飲及休閑文娛為

11、主的特征經(jīng)營，強(qiáng)化露天咖啡/酒吧、燒烤的休閑觀光功能，擴(kuò)展項(xiàng)目知名度。并將“夏朵園商業(yè)街建筑3層平臺的露天咖啡/茶廳與特征餐飲、購物作為重要的休閑觀光場所。在銷售方面可做到整體單價(jià)略為降低。使得部分資金實(shí)力雄厚的客戶，添加購入商鋪的體量，而不影響投資。對銷售業(yè)績更有保證。 注 釋：3、內(nèi)街的一層整個(gè)建筑的二層臨街鋪面的入口處建議設(shè)為喇叭狀，以便擴(kuò)展進(jìn)店面的入口面寬。 1、7F首層可根據(jù)柱網(wǎng)再分割成三個(gè)單元底鋪；2、3E-10E一層對內(nèi)街的連廊過道的設(shè)計(jì)實(shí)踐上構(gòu)成了一條地下過道，建議在滿足規(guī)范要求下，以內(nèi)庭為單位上下。 4、對于12F、13F的設(shè)計(jì)，需求設(shè)計(jì)方對該區(qū)域的空間構(gòu)造給予一定的解釋，并

12、結(jié)合會所再進(jìn)深化討論。 就本工程建筑設(shè)計(jì)上的疑問初步改良建議：就本工程建筑設(shè)計(jì)上的疑問初步改良建議：6、對于空調(diào)的位置，原那么上建議餐飲設(shè)立小型獨(dú)立中央空調(diào)，空調(diào)機(jī)位設(shè)在頂層。同時(shí)思索到未來的可變性，可充分利用建筑的立面處置預(yù)留一些分體空調(diào)外掛位。 7、對于車庫的位置，建議在社區(qū)入口大體塊商業(yè)設(shè)地下或半地下車庫。 5、由于初步定位二層以上都作餐飲，所以必需思索相關(guān)的功能配套，其中最關(guān)鍵的是上下管氣、水的布置，建議2B/3B/4B/5B/6B的管道位置設(shè)在每兩個(gè)單元的之間的中部位置。對應(yīng)一側(cè)3A/4A/5A/6A/7A的管道位置設(shè)在兩單元的交接的臨街處。同時(shí)餐飲的排煙系統(tǒng)設(shè)在建筑的頂層。 5.

13、商鋪之時(shí)髦休閑篇 2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)構(gòu)造比較2003年上海市高等、中等收入居民用於食品服飾消費(fèi)的支出分別占消費(fèi)總支出的 63%和66%。由此可見，經(jīng)營日常消費(fèi)品及休閑文娛的商業(yè)物業(yè)依舊具有較大的市場空間。 2003年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣10，237元 2003年個(gè)人平均消費(fèi)總支出：人民幣7，467元數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2003休閑文娛 2003年上海高等、中等收入居民消費(fèi)場所比較休閑文娛現(xiàn)已逐漸佔(zhàn)據(jù)較大的商業(yè)市場份額，在中高等收入居民的消費(fèi)場 所比例中體現(xiàn)得尤爲(wèi)明顯 。 數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒2003中等收入居民19%11%37%12%8%13%百貨商店購物中心專業(yè)商

14、店大賣場超市便利店休閑文娛市民購房對配套設(shè)備的關(guān)注比例近年來，上海市居民對商業(yè)配套的關(guān)注比例逐漸上升，已經(jīng)和傳統(tǒng)的配套如交通、教育等相差無幾，已成爲(wèi)影響市民購房決策的最重要要素之一。數(shù)據(jù)來源：開啟戰(zhàn)略研討商業(yè)部 6. 商鋪步行街、沿街商鋪 定位根據(jù) “時(shí)髦潮流地帶 延續(xù)工程的整體規(guī)劃建筑特點(diǎn) 塑造讓渡價(jià)值，提高整體工程的軟性價(jià)值量 作為未來實(shí)現(xiàn)區(qū)域社區(qū)商業(yè)中心的重要組成部分 “社區(qū)效力性行業(yè)實(shí)現(xiàn)“十全生活，提高小區(qū)的整體生活質(zhì)量 作為未來夏朵小城二期住宅工程的配套性效力產(chǎn)品 在一定程度上滿足小區(qū)業(yè)主的不同層次要求 為主力客戶提供一體化效力 步行街、沿街商鋪業(yè)態(tài)細(xì)分 業(yè)態(tài)定位 建議業(yè)態(tài)細(xì)分 時(shí)尚

15、潮流地帶 咖啡shop，特色酒吧，主題店，西式餐廳禮品文具，精品飾物，時(shí)尚潮流服飾，家居飾物 社區(qū)生活配套 美容美發(fā)、銀行、郵局、干洗店、藥店、沖印店等 開啟引薦的“時(shí)髦潮流地帶 客戶咖啡shop： 星巴克、上島、真鍋、Gino cafe特征酒吧： ARKlive house、Windows two、樂美頌會所、主 題 店： 避風(fēng)塘、仙蹤林、錦園茶坊、東田果味綠茶坊西式餐廳： 季諾休閑餐飲意大利、德克士、麥當(dāng)勞、KFC禮品文具： 大禾、雅家時(shí)髦、蘇佩琦精品飾物： 黑眼睛、流行飾品、絲蒂奇飾品、亞妮工藝品時(shí)髦服飾： lee、PLAYBOY、堡獅龍、佐丹奴、生活幾何家居飾物： 世家屋、郎德家飾、櫻

16、花衛(wèi)廚、湯美思家居 開啟引薦的“社區(qū)生活配套 客戶美容美發(fā)：蒂凡尼籠統(tǒng)設(shè)計(jì)中心、美麗田園護(hù)膚美容中心、王 壘籠統(tǒng)設(shè)計(jì)中心、自然美護(hù)膚美發(fā)中心、思妍麗護(hù) 膚美容中心藥 店：萬壽堂藥店、錦江大藥房、長徽藥房、雷允上國藥 公司、寶之林藥店 干 洗 店：正章干洗、福奈特干洗、百立干洗、陽光干洗沖 印 店：柯達(dá)、富士、快圖美網(wǎng) 吧：東方網(wǎng)點(diǎn)、易閑網(wǎng)吧工商銀行: 自動提款機(jī) “社區(qū)生活配套 部分客戶圖片 步行街、沿街商鋪客戶的特殊要求 咖啡shop客戶普通要求建筑面積在100-200；裝修規(guī)范較高。特征酒吧普通要求建筑面積在100-300。西式餐廳客戶普通要求建筑面積在300-500，不小于300；需求煤

17、氣容量較大，普通在40m3以上；電容量要求較大，電容量不低于250kv；水管直徑需大于兩寸。美容、美發(fā)客戶普通要求建筑面積在200左右。干洗店客戶普通要求建筑面積在150左右；要求店鋪接近居民區(qū)，人流量要求較高。藥店客戶普通要求建筑面積在100200左右。沖印店客戶普通要求建筑面積在100左右。 7. 商鋪之其他商業(yè)篇 定位根據(jù)效力性 效力于本小區(qū)業(yè)主及周邊社區(qū)居民、效力于購物客戶稀缺性 工程周邊缺乏文娛場所及中檔酒樓，存在較大的需求群體一站式 作為社區(qū)及商業(yè)中心的重要配套，實(shí)現(xiàn)一站式效力匹配性 與中高檔住宅區(qū)“十全生活相匹配，與社區(qū)商業(yè)中心的定位相匹配充沛性 業(yè)已開通的輕軌及未來的社區(qū)商業(yè)中

18、心將為各類商業(yè)帶來充分客流利潤性 提供多層次的商業(yè)文娛配套效力，滿足不同消費(fèi)者的需求，以實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化 商場1F及2- 3F部分業(yè)態(tài)分布 業(yè)態(tài)分布：商場1F部分，面積約2677m2，定位為時(shí)髦潮流地帶、 社區(qū)生活配套商場2-3F部分，面積約4520m2，定位為休閑餐飲、 休閑文娛場所等開啟引薦的休閑服飾客戶美特斯邦威安 莉 芳經(jīng)典故事生活幾何南 極 人寶 路開啟引薦的休閑運(yùn)動服飾客戶開啟引薦的休閑餐飲客戶根據(jù)開啟長期跟客戶的溝通，對各業(yè)態(tài)的根本要求也了然于心，現(xiàn)羅列部分供招商參考： 休閑運(yùn)動服飾客戶1F商場 建筑面積要求在60-100；要求層高3.3米以上；門面寬度6米以上；logo位置

19、最好在門頭正上方，或其它醒目位置；周邊品牌最好為同類型服裝；免租裝修期普通在15天到一個(gè)月左右；租期都在3年以上；期望的物業(yè)管理公司最好為境外公司；要求層面為一層；租金在RMB4-5.5/ d左右。休閑餐飲客戶 2-3F商場部分 當(dāng)客戶需求建筑面積700-800時(shí)，普通能接受的租金略高，當(dāng)需求建筑面積1500-2000時(shí)，能接受的租金相對較低；煤氣容量要求在30km3以上；電容量要求30KW以上；上水管直徑需大于兩寸；同時(shí)需排污下水管；需求預(yù)留隔油池位置；需求有排煙通道；對大型客戶需求提供直接上二樓的公用通道式電梯。文娛場所客戶 2-3F商場后部分 由于其建筑要求必需遵照文娛場所的詳細(xì)要求，此

20、方面的建議需目的客戶與開發(fā)商共同協(xié)商確定。 從外部環(huán)境到內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃及運(yùn)營的長久角度出發(fā)，如何利用本工程獨(dú)特的地理人文環(huán)境，制定出創(chuàng)新的運(yùn)營方式及觀念，營造出不同于其它商業(yè)業(yè)態(tài)的主題運(yùn)營方式，充分運(yùn)用現(xiàn)有建筑風(fēng)格的文化背景及工程規(guī)劃運(yùn)營特征，構(gòu)成具競爭力的市場優(yōu)勢，給投資者充足的自信心。無論運(yùn)營布景、運(yùn)營方式、開業(yè)時(shí)間、工程包裝、物業(yè)管理等，有關(guān)本報(bào)告所論述的戰(zhàn)略以及詳細(xì)執(zhí)行方案，開啟將在今后提交的謀劃報(bào)告中予以詳細(xì)闡明。 小結(jié)：注解：由于本工程在前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)均已初步確認(rèn)；就本工程上存有二三層銷售面積過大；上下無法分隔銷售？鋪位規(guī)劃規(guī)劃？進(jìn)深與門面的黃金分割點(diǎn) ？突現(xiàn)商業(yè)中心空間？人流消費(fèi)

21、習(xí)慣？等等問題。因其客觀緣由，故我司在此也不一一贅述。故此本謀劃報(bào)告根本上是在該工程現(xiàn)有的根底上加以完善、深化。運(yùn)營戰(zhàn)略建議二、定向招商、分散運(yùn)營、一致管理營銷建議一、前期的部分整體定向招租 二、后期的推行銷售 一、部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、提升價(jià)值 二、入市時(shí)機(jī)評價(jià)公開時(shí)機(jī)選擇2.預(yù)定時(shí)機(jī)選擇3.預(yù)售時(shí)機(jī)選擇三、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測及躲避風(fēng)險(xiǎn)：價(jià)錢定位過高低，導(dǎo)致銷售收益下降。2.風(fēng)險(xiǎn)：入市時(shí)機(jī)選擇錯(cuò)誤，過早或過晚。這些，值得我們將其一一 藏： 注：以上客戶為開啟商業(yè)部成員曾經(jīng)效力的成交案例，在此僅代表個(gè)人業(yè)績！總結(jié)： 我司在經(jīng)過對本工程周邊商業(yè)市場的詳細(xì)調(diào)研、結(jié)合本工程優(yōu)優(yōu)勢作出分析研判，開啟

22、以專業(yè)的謀劃及招商閱歷，提出了開啟以為最適宜本案初步的工程定位、業(yè)態(tài)定位的建議和營銷、運(yùn)營的建議。希望貴司與我司在今后的親密配合下共同將本工程建呵斥為區(qū)域內(nèi)最具特征和影響力的商業(yè)中心！第二部分工程運(yùn)營與營銷在本報(bào)告前文中，開啟對本工程的產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢及市場時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)作了較為詳細(xì)詳細(xì)的論述，詳細(xì)到運(yùn)營與營銷推行，我司建議先進(jìn)展前期的招商以試探市場反響，招商進(jìn)展到一定的進(jìn)度后，進(jìn)展商鋪強(qiáng)銷。但目前存在以下矛盾矛盾一：義務(wù)與目的如今的義務(wù)：快速銷售小面積鋪面業(yè)態(tài)混亂檔次低商品質(zhì)量低拉低住宅質(zhì)量降低住宅售價(jià)；延遲銷售周期我們的目的：商業(yè)帶動住宅商業(yè)質(zhì)量高合理定位品牌運(yùn)營以租帶售租售兩旺；滿盤皆贏矛盾二： 商業(yè)價(jià)值提升規(guī)律與本工程運(yùn)作周期矛盾住宅不成熟未全部入住業(yè)態(tài)易混亂住宅成熟入住2-3年價(jià)錢低廉難以構(gòu)成規(guī)模運(yùn)營業(yè)態(tài)合理售價(jià)提高區(qū)域商業(yè)中心開啟建議： 1、 商業(yè)部分整體出租、以租帶售、聚集人氣、 提升價(jià)值 2、 商業(yè)先建，構(gòu)成帶動住宅的引擎3、適當(dāng)延伸商業(yè)的銷售周期，最大提升商業(yè)價(jià)值 第三部分商業(yè)對地產(chǎn)的作用 一、 商業(yè)帶動地產(chǎn)商業(yè)工程的勝利與否，對提升夏朵小城一、二期住宅工程的質(zhì)量和價(jià)錢空間將起到極大的作用。 以點(diǎn)帶面先啟動商業(yè)市場，構(gòu)成規(guī)模。從而帶動整個(gè)夏朵小區(qū)近50萬方的銷售量與銷售價(jià)錢的上揚(yáng)。第一、商業(yè)與生活配套效力將是