某花園項(xiàng)目啟動區(qū)定位與物業(yè)發(fā)展建議課件

1、項(xiàng)目整體市場定位機(jī)場沿線最具自然資源優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢的第一居所別墅大盤中央別墅區(qū)升級版機(jī)場沿線：界定項(xiàng)目區(qū)域?qū)傩?，依托機(jī)場-高級別墅區(qū)的概念自然資源優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢：本項(xiàng)目的兩大核心優(yōu)勢；具備自然資源是別墅產(chǎn)品的存在基礎(chǔ)；規(guī)模優(yōu)勢則保證本項(xiàng)目形成勻質(zhì)性、專屬性大型別墅社區(qū)的條件；第一居所：與城市中心保持良好距離關(guān)系，剛離都市、即入自然中央別墅區(qū)升級版：本項(xiàng)目具備與中央別墅區(qū)相同的位置、交通和自然條件條件，但不同于“自發(fā)形成的”中央別墅區(qū)，本項(xiàng)目將通過統(tǒng)一規(guī)劃、“自覺”形成勻質(zhì)高檔、專屬的項(xiàng)目特點(diǎn)。1啟動區(qū)位置及規(guī)模啟動區(qū)位于地塊綜合條件最好的位置：臨老河灣臨河濱路- 對外交通規(guī)模適中社區(qū)中心別墅建

2、設(shè)面積：157119.97地上建筑面積：47136 容積率：0.3住宅部分社區(qū)中心2啟動區(qū)的開發(fā)目標(biāo)及啟動區(qū)作用作用一- 即時(shí)啟動項(xiàng)目，快速消化、快速回款；作用二- 一舉樹立項(xiàng)目整體形象；作用三- 在啟動區(qū)中試探市場對產(chǎn)品的接受能力，為后續(xù)開發(fā)提供依據(jù)多產(chǎn)品線、暢銷產(chǎn)品組合多產(chǎn)品組合，擴(kuò)大客戶深度與廣度，降低風(fēng)險(xiǎn)；選擇經(jīng)過市場驗(yàn)證的、市場主流、暢銷的別墅產(chǎn)品，保證快速銷售、回款，降低風(fēng)險(xiǎn)。一舉展示項(xiàng)目精華充分展示項(xiàng)目的規(guī)模資源、大盤形象和項(xiàng)目精華產(chǎn)品的精準(zhǔn)定位找準(zhǔn)每類產(chǎn)品目標(biāo)客戶的核心價(jià)值點(diǎn)，形成產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)。北京具有極佳自然環(huán)境、規(guī)模最大的第一居所別墅的出世之作3北京獨(dú)棟別墅產(chǎn)品線目前北京獨(dú)棟

3、別墅產(chǎn)品形成了小獨(dú)棟別墅、高級別墅、豪宅別墅這三類產(chǎn)品線，每類產(chǎn)品線的客戶群特征和產(chǎn)品價(jià)值體系存在很大的差異。小獨(dú)棟別墅地上建筑面積 260-280高級別墅地上建筑面積 350-400豪宅別墅地上建筑面積 450以上4小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品線市場現(xiàn)狀小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品出現(xiàn)在2002年末，并從納帕溪谷開始成為市場熱點(diǎn)產(chǎn)品；小獨(dú)棟別墅是指地上建筑面積320，地下 建筑面積450 28在保證整體容積率為0.3的情況下，結(jié)合各類產(chǎn)品的作用試算后的產(chǎn)品配比建議小獨(dú)棟別墅：獨(dú)棟的別墅建筑形式+低總價(jià)高級別墅：別墅細(xì)節(jié)的實(shí)用價(jià)值豪宅別墅：大量稀缺資源的占有和獨(dú)享29小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)和設(shè)計(jì)建議30選取北京、上海別墅市

4、場中的典型小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品進(jìn)行研究31本項(xiàng)目中的小獨(dú)棟別墅的發(fā)力點(diǎn)提供與東部別墅區(qū)雙拼、聯(lián)排別墅相同面積和總價(jià)區(qū)間的獨(dú)棟別墅，占據(jù)東部首席舒適性小獨(dú)棟別墅地位。通過控制別墅地上建筑面積、實(shí)現(xiàn)低總價(jià)，提供滿足小獨(dú)棟別墅置業(yè)群支付能力的產(chǎn)品挖掘小獨(dú)棟別墅的產(chǎn)品特色，使購買該類產(chǎn)品的客戶充分享受別墅的居住感覺，做到“小空間大感受”。產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)：獨(dú)棟的別墅建筑形式 + 低總價(jià)32小獨(dú)棟別墅設(shè)計(jì)要點(diǎn)“小面積”體現(xiàn)“大空間”充分突顯“別墅感” 將部分功能空間（如客廳和家庭室或客廳與餐廳或家庭室與餐廳）結(jié)合布置。 彰顯別墅特質(zhì)的功能空間，如客廳、主臥的面積尺寸可局部放大，而其他的功能空間的面積尺寸可適當(dāng)縮小。

5、 緊湊布局，盡量減少橫向及縱向的交通面積。 注意不同的空間之間的交流與聯(lián)系，通過縱向、橫向的空間交流，通過隔與非隔創(chuàng)造豐富的空間層次感。 在控制成本的前提下，增加贈送的地下室面積，并將工人房、設(shè)備間等服務(wù)空間設(shè)置在地下室中。33小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 地下建筑面積80平方米左右，總建筑面積340-360平方米 地上建筑面積控制在260-280平方米，在此區(qū)間內(nèi)盡可能的趨小 地上二層，地下一層，或局部1層 室內(nèi)車庫，單車位。 3-4個(gè)臥室，1個(gè)主臥室+2-3個(gè)次臥室。34小獨(dú)棟別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn) 首層的主要功能空間包括客廳、餐廳、家庭室、廚房、車庫，為體現(xiàn)較大的空間感受，可以將客廳、餐廳、家庭室三

6、者或其中的兩者結(jié)合布局，并設(shè)計(jì)（局部）吹拔，客廳的面寬保證在5米1以上。 廚房應(yīng)分為中廚和西廚，其中中廚的面積較大。此外一層還應(yīng)設(shè)計(jì)衛(wèi)生間一處。 260平米左右的戶型一層可不設(shè)臥室，接近280平米的戶型一層應(yīng)設(shè)計(jì)一間臥室。 建筑基地的面積在500平米/棟左右，可以通過幾棟別墅圍合一個(gè)集中的組團(tuán)開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時(shí)仍保證一定面積的室外空間。二層主要功能空間為臥室，包括1個(gè)主臥區(qū)+ 2個(gè)次臥室的選擇，其中主臥區(qū)應(yīng)至少包括主臥市、主人衛(wèi)生間、步入式衣帽間三個(gè)組成部分。 地下室的功能空間包括設(shè)備間、儲藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根據(jù)基底的大小盡量采用下沉式庭院采光。3

7、5如何做到“小空間大感受”室內(nèi)空間室外空間內(nèi)外空間關(guān)系建筑排布客廳、餐廳、地下室、主臥室區(qū)門廊、院門、多重庭院、下沉庭院大面積觀景窗組團(tuán)式排布36入戶處理-戶外室外空間感受別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領(lǐng)地感；手法一：入戶門廊手法二：院門入戶門與前院相結(jié)合，院門即為入門，作為住家內(nèi)外的分隔；門廊-溫哥華森林入戶院門-水印長灘37入戶處理-室內(nèi)（玄關(guān)和吹拔）室內(nèi)空間感受小獨(dú)棟別墅客戶最為關(guān)注獨(dú)棟別墅的居住感受。對于一直居住在城市公寓的首次別墅置業(yè)者來說，入口的吹拔處理能使其有明顯的、不同于普通住宅的居住感受。順馳林溪a戶型 入口玄關(guān)9平米38客廳挑空室內(nèi)空間感受小獨(dú)棟別墅客廳面積有限，客廳

8、局部挑空后能明顯提高客廳的開敞度，39主要功能空間的大面積觀景窗內(nèi)外空間交流小獨(dú)棟產(chǎn)品的室內(nèi)面積有限，走廊、次臥室等次要功能空間略顯局促，應(yīng)用大面積的窗能有效改善室內(nèi)面積不足帶來的壓抑感，特別是將窗與室外花園的景致結(jié)合，形成內(nèi)外空間的交流。在滿足保溫和建筑結(jié)構(gòu)的前提下盡可能的選擇大尺度窗，通過窗的大尺度提高對客廳、起居室等主要功能空間的尺度感受。40小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議首層、地下室41小獨(dú)棟別墅主要功能空間面積建議二層42擴(kuò)大主臥室與起居室空間面積，縮小其他功能空間室內(nèi)空間感受小獨(dú)棟別墅具有和高檔別墅幾乎同樣的功能空間劃分和功能空間數(shù)量，但與高檔別墅室內(nèi)空間尺度相比，小獨(dú)棟別墅的室內(nèi)

9、空間尺度相對比較小，但這種縮小并不是均等的縮小。以上表為例，盡管總建筑面積只有萊蒙湖A戶型的1/2大，但是小獨(dú)棟別墅卻有和萊蒙湖相同大小的起居室和主臥區(qū)。4344贈送地下室、半地下室室內(nèi)空間感受小獨(dú)棟別墅地下室面積約在70-100平方米之間，由于地上面積有限，業(yè)主通常會一些私人愛好和家庭生活功能空間移至地下室內(nèi)。贈送地下室或半地下室，對關(guān)注總價(jià)的小獨(dú)棟客戶極具吸引力。半地下室與室外45地下室功能與面積納帕溪谷SE戶型地下室 84.18 地下室包括：家庭活動室和下沉式庭院觀唐E戶型地下室 98.65 地下室包括：健身房、影音室、雙衛(wèi)生間、洗衣間、設(shè)備間、備用間和下沉式庭院晴翠園F戶型地下室 94

10、.91 地下室包括：起居室、娛樂室、洗衣房、衛(wèi)生間、工作間、保姆房、設(shè)備間46景觀內(nèi)庭院室內(nèi)空間感受景觀內(nèi)庭院雖占據(jù)了10平方米74多處挑空處理細(xì)節(jié)的使用價(jià)值入口處設(shè)置大氣的玄關(guān)餐廳挑空75大面積、落地采光窗細(xì)節(jié)的使用價(jià)值例如優(yōu)山美地B3區(qū)業(yè)主認(rèn)為現(xiàn)居別墅的各個(gè)房間的窗戶均偏小，特別是客廳和主臥室?？蛻粽J(rèn)為在目前保溫技術(shù)相當(dāng)成熟的情況下，應(yīng)盡可能保證每個(gè)房間均有大面積的、可向外觀景的窗戶，這應(yīng)該是別墅不同于普通住宅最為關(guān)鍵之處。起居室采光落地窗起居室采光落地窗將客廳朝向前院、家庭室朝向后院、餐廳朝向側(cè)院，多使用落地窗以保障采光和觀景效果，但朝向前院的窗的大小要適宜，在保障良好的采光和觀景的同時(shí)

11、注意私密性?！芭R綠化帶的房子，餐廳應(yīng)設(shè)置于綠化帶一側(cè)”西山美廬業(yè)主訪談，“享受用餐+觀景的美好生活片斷”各個(gè)臥室均能與外界環(huán)境交流（首層臥室-庭院、二層-露臺）76主臥室大面積觀景窗細(xì)節(jié)的使用價(jià)值主臥室落地窗與陽臺起居室、客廳和主臥室是業(yè)主經(jīng)?；顒拥牡胤?，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位置采用大面積的采光窗，同時(shí)保證有良好的室外景致。77客戶對采光窗的細(xì)節(jié)要求細(xì)節(jié)的使用價(jià)值高度：首層餐廳等有一定生活隱私的空間，形似落地窗的窗臺高度不應(yīng)過低，以保證主人生活的隱私。材料：鋼框木形式的窗戶，外層鋼材可保證窗的功能要求，內(nèi)層木質(zhì)便于與業(yè)主個(gè)性化裝修風(fēng)格相融合。效果：窗玻璃應(yīng)盡可能完整，以保證視覺效

12、果，特別是客廳窗玻璃需避免分隔過碎。客戶對大面積采光窗的細(xì)節(jié)要求78特殊功能空間成為普遍要求細(xì)節(jié)的使用價(jià)值 地下室設(shè)置1-2間常駐司機(jī)、家庭保姆房間 保姆有獨(dú)立出入口，可設(shè)置在側(cè)向、后向花園，通過庭院進(jìn)入。 私家庭院內(nèi)能有小面積的獨(dú)立空間，可按照業(yè)主生活喜好隨意安排，例如SPA、玩具間、花房 首層設(shè)置帶獨(dú)立衛(wèi)生間的臥室，方便老人居住79大面積私家庭院細(xì)節(jié)的使用價(jià)值高級別墅私家花園面積應(yīng)盡可能大，建議選擇高于市場同類產(chǎn)品的面積區(qū)間，根據(jù)初步測算，建議高級獨(dú)棟別墅私家庭院合計(jì)面積選擇500-1000平方米/戶的標(biāo)準(zhǔn)。80多重庭院細(xì)節(jié)的使用價(jià)值多重庭院包括：前院后院側(cè)院內(nèi)院入戶院客戶調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前的

13、別墅居住者對庭院的需求，已經(jīng)不在局限于原有私家花園內(nèi)的植樹種草，而是要求有更優(yōu)美的景致，要求與室外有更多的可互動空間。以納帕溪谷地上面積350-470平方米的戶型為例，中院、側(cè)院面積80-130平方米，后院面積約在200-400平方米。入戶前院81多重庭院細(xì)節(jié)的使用價(jià)值前花園是開敞式的，有的以精巧的低矮木柵欄或竹籬笆圍起來；每家門前都栽滿了鮮花和樹木，修剪得非常整齊漂亮，具有迎賓的禮儀功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞開胸懷接納遠(yuǎn)方的來客，既體現(xiàn)主人的匠心獨(dú)運(yùn)，又有很強(qiáng)的包容性。前花園同時(shí)也是社區(qū)景觀的重要組成部分，可以與周圍住宅互相借景，形成風(fēng)格各異的美麗街景和社區(qū)優(yōu)美的大環(huán)境。街道與

14、房子之間采用巧妙的處理，使主人在屋里可以看到街景，而行人卻看不到屋里。主人與街上的行人有了一段恰當(dāng)?shù)木嚯x，沒有房子緊鄰街道的壓迫感，主人和行人感覺上都很舒服。82精裝修庭院細(xì)節(jié)的使用價(jià)值庭院功能：有別墅居住經(jīng)驗(yàn)的客戶極為關(guān)注庭院內(nèi)是否有上下水、煤氣等可進(jìn)行灌溉和燒烤活動的條件。院墻可采用植物+柵欄的自然隔離方式，既能向外展示漂亮的私人花園、又利用植物形成的天然屏障保證生活隱私。后花園一般都較寬敞，以圍墻和綠化帶區(qū)隔，功能性和私密性都非常強(qiáng)，家人，朋友聚會，屬于純家庭娛樂休閑空間。83精裝修庭院細(xì)節(jié)的使用價(jià)值庭院組成包括：溫泉、壁泉、涼亭、花架、綠植、燒烤臺等。庭院內(nèi)還預(yù)留溫泉管、自來水管、天然

15、氣管、電源線等。 84產(chǎn)品布局與排布排布原則高級別墅位于地塊中央?yún)^(qū)域，社區(qū)內(nèi)部中心，豪宅別墅到小獨(dú)棟別墅的過渡。高級別墅居住者既關(guān)注自家庭院的面積大小，也關(guān)注自家院子外的社區(qū)公共環(huán)境。此次客戶調(diào)查顯示，當(dāng)讓客戶在二者之間擇一時(shí)，大多數(shù)客戶傾向于選擇私家庭院面積盡可能大，因此高級別墅的排布在滿足居住私密性的前提下，盡可能將土地面積分配于私家庭院。85高級別墅推薦戶型1地上一層地上二層蘭喬圣菲D戶型86高級別墅推薦戶型2地上一層庭院的設(shè)計(jì)與室內(nèi)功能空間相結(jié)合，圍繞內(nèi)庭院組織空間?？蛷d、餐廳、家庭室分別位于內(nèi)庭院的三側(cè)，同時(shí)客廳面向前院、家庭室朝向后院，而餐廳則朝向側(cè)院開窗，使得主要的接待空間和家庭

16、聚會空間都有至少兩個(gè)方向的景觀。圍和內(nèi)院的設(shè)計(jì)使建筑有了更多的采光面。87高級別墅推薦戶型2地下室地上二層88高級別墅推薦戶型3該戶型首層動靜分區(qū)明顯、合理；起居室朝東、南向，享受清晨的第一縷陽光；與門廳的錯(cuò)層設(shè)計(jì)，突出起居室的獨(dú)立和大氣；首層次臥室?guī)в歇?dú)立的衛(wèi)生間和衣帽間，形成獨(dú)立主臥區(qū)；廚房、餐廳、起居室均能觀賞到院內(nèi)景色；車庫未能與起居室相連，停車后需要經(jīng)過樓梯走道到達(dá)起居室；首層衛(wèi)生間位置較遠(yuǎn)，需要繞過樓梯間；首層89高級別墅推薦戶型3地下室地上二層二層四間臥室+一間書房，非常符合當(dāng)前別墅消費(fèi)需求；書房位置獨(dú)立，即與樓梯間相連，又能從主臥室區(qū)進(jìn)入，可形成獨(dú)立的主臥區(qū)；二層各個(gè)臥室均帶有

17、衛(wèi)生間和獨(dú)立的衣帽間，除西北角的衛(wèi)生間外，均帶有露臺，可遠(yuǎn)觀西山；地下室面積大、功能全；地下室內(nèi)的傭人房均享有自然采光；90高級別墅推薦戶型4西山美廬E戶型地上一層首層客廳挑空6.4米，南向兩層高度的落地窗，顯現(xiàn)尊貴感；主客廳方正，實(shí)用性高，外加挑空后的強(qiáng)烈空間感，凸顯出豪宅的大尺度和奢侈感，深受客戶喜愛；該戶型是西山美廬最為暢銷的戶型，特點(diǎn)在于空間尺度收放合理、空間方正使用率高；91高級別墅推薦戶型4地下室地上二層主臥室的南側(cè)北側(cè)通過露臺實(shí)現(xiàn)雙向通透，增加采光面和主臥區(qū)的視野；各個(gè)臥室均設(shè)有洗手間；地下室與下沉式庭院相連，既為地下室提供了自然采光，也是自家庭院與外界的自然隔離。92豪宅別墅產(chǎn)

18、品研究及設(shè)計(jì)建議93戶型設(shè)計(jì)原則 出于兼顧充分展示、引領(lǐng)形象和控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，豪宅別墅的量應(yīng)控制在20套以內(nèi)，其中擁有獨(dú)享資源處可考慮設(shè)置1000平方米左右的超大戶型，而缺乏獨(dú)享資源處則應(yīng)將地上建筑面積控制在500平方米左右。超大戶型的設(shè)計(jì)在滿足高級別墅戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)中所提到的功能空間種類的要求的基礎(chǔ)上，可由設(shè)計(jì)師根據(jù)資源的分布、室內(nèi)室外空間的交流等因素進(jìn)行個(gè)性化的設(shè)計(jì)。此處不再給出戶型設(shè)計(jì)的要點(diǎn)和推薦戶型。500平米左右的戶型設(shè)計(jì)的功能空間的組成和序列與高級別墅基本類似，但主要的功能空間的尺寸應(yīng)進(jìn)一步放大，同時(shí)應(yīng)增添如私家泳池、男女主人雙主臥等進(jìn)一步彰顯別墅的氣派與奢侈的功能空間考慮。94戶型

19、設(shè)計(jì)要點(diǎn)（500 左右） 地上建筑面積450平方米到550平方米。 地下建筑面積250平方米左右，總建筑面積700-800平方米。地上兩層，地下一層。室內(nèi)車庫，2-3個(gè)車位。建筑基地面積在1200平米左右。5個(gè)臥室，包括2個(gè)主臥區(qū)及三間次臥室。與高級別墅相比，一層的主要功能空間基本相同，但門廳、客廳、餐廳以及公共衛(wèi)生間的面積可適當(dāng)放大，其中客廳的面寬要保證在7米以上，同時(shí)在入戶門廳處增加單獨(dú)的衣帽間。需設(shè)置兩個(gè)主臥區(qū)，提供上下分層和在二層并立的兩種選擇，除此以外 二層還應(yīng)設(shè)計(jì)兩個(gè)次臥室；地下室可考慮設(shè)計(jì)游泳池，并考慮增加一間臥室供司機(jī)使用。95功能空間面積建議（500 左右） 96功能空間面積

20、建議（500 左右） 97功能空間面積建議（500 左右） 98豪宅別墅的發(fā)力點(diǎn)分析這類客戶具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，有多次購買別墅產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)，其購買別墅的驅(qū)動因素是為了彰顯身份，以別墅的價(jià)值作為尊貴的標(biāo)簽。客戶描述對稀缺最佳自然環(huán)境和景觀資源的占有與獨(dú)享；對土地的大面積私家占有；客戶敏感點(diǎn)99豪宅別墅產(chǎn)品發(fā)力點(diǎn)賦予豪宅別墅與眾不同、彰顯身份的物質(zhì)標(biāo)簽豪宅別墅將占有并獨(dú)享啟動區(qū)內(nèi)最佳的自然景觀資源；豪宅別墅對土地的大量占有100占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源彰顯尊貴的標(biāo)簽啟動區(qū)地塊內(nèi)臨近老河灣一線為自然環(huán)境和景觀均最佳的位置，建議沿老河灣一線布置豪宅別墅，并可通過人工引入老河灣水體、在啟動區(qū)南端形成環(huán)

21、繞區(qū)，延長水岸線長度，形成豪宅別墅區(qū)的自然屏障。101占有最佳的自然環(huán)境和景觀資源 彰顯尊貴的標(biāo)簽獨(dú)享私家水岸景觀的價(jià)值體現(xiàn)：生命個(gè)體間的距離并不在于你擁有多少，而在于你擁有多少別人沒有的。區(qū)分階級的另一種可視符號102豪宅別墅對土地的大量占有 彰顯尊貴的標(biāo)簽豪宅別墅平均占地面積（宅基地面積）為2畝。大院子 大宅子 的感受103私家水岸/碼頭 彰顯尊貴的標(biāo)簽私家水域私家碼頭精致小木船彰顯優(yōu)雅尊貴的生活品質(zhì) 104私家果嶺 彰顯尊貴的標(biāo)簽高爾夫球運(yùn)動是財(cái)富階層人士的“社交運(yùn)動”，他們在球場上切磋的同時(shí)也解決了生意場上的事情。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高爾夫球場已經(jīng)成為高級別墅的標(biāo)簽之一，二者的結(jié)合大多是“坐落在

22、高爾夫球場里的別墅”。建議在豪宅別墅的院子里打造“別墅里的私人果嶺”，成為標(biāo)榜私人財(cái)富的、與眾不同的賣點(diǎn)。105細(xì)處用材 彰顯尊貴的標(biāo)簽讓自家別墅細(xì)部的特點(diǎn)成為業(yè)主“脫口而出的尊貴”銅檐口純金門牌個(gè)性化宅名106私家泳池 彰顯尊貴的標(biāo)簽建議選取個(gè)別戶型、提供私家室外泳池建造選擇；泳池選擇在室外，避免對建筑主體產(chǎn)生危害。107首層建筑實(shí)景圖豪宅別墅推薦戶型1單獨(dú)門房及私家車道設(shè)計(jì)平添了別墅的尊貴感。U型建筑自然圍和了內(nèi)庭院，同時(shí)也增加了建筑的采光面。108地上二層豪宅別墅推薦戶型1二層的走道尺度適當(dāng)放大，預(yù)留了布置斗柜或壁桌等裝飾家具的空間，走道的盡頭以弧形的結(jié)合玄關(guān)和客廳吹拔的小陽臺結(jié)束，使走

23、道也稱為一道風(fēng)景。主臥室的衛(wèi)生間干濕分區(qū)，洗面池與通往衣帽間的走道自然結(jié)合。109豪宅別墅推薦戶型1地下室庭院效果圖多重庭院的設(shè)計(jì)，主要的功能空間均朝向庭院，使得每個(gè)主要房間都有了2個(gè)面以上的景觀。110地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型2先進(jìn)院門再進(jìn)家門的設(shè)計(jì)保證了私密性，同時(shí)也迎合了中國人傳統(tǒng)的居住習(xí)慣。主臥室設(shè)計(jì)了單獨(dú)的起居空間。建筑實(shí)景圖111豪宅別墅推薦戶型2地下室庭院效果圖庭院實(shí)景圖112地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型3113地上一層地上二層豪宅別墅推薦戶型4114豪宅別墅產(chǎn)品布局與排布排布原則豪宅別墅占據(jù)自然景觀最佳的位置，即地塊緊鄰老河灣的線性地帶內(nèi)。豪宅別墅的布置，需要避免臨

24、近通往社區(qū)中心的公共道路，以保證私密性。115豪宅別墅的排布沿自然和景觀資源的走向，兵營式排布116價(jià)格定位117基于競爭和客戶的價(jià)格定位-小獨(dú)棟別墅在滿足客戶對交通條件、地段要求的前提下，“用足小獨(dú)棟產(chǎn)品總價(jià)上限”，提供滿足小獨(dú)棟別墅客戶支付能力的產(chǎn)品。小獨(dú)棟別墅的總價(jià)上限350萬元小獨(dú)棟客戶首要關(guān)注的是買得起的獨(dú)棟12000 元/平方米300-330 萬元/套118基于競爭和客戶的價(jià)格定位-高級別墅高級別墅的主要競爭對手來自天竺/香江和亞北的別墅項(xiàng)目：優(yōu)山美地觀唐長島瀾橋納帕溪谷溫哥華森林萬萬樹地段別墅使用價(jià)值客戶認(rèn)知因素=+119基于競爭和客戶的價(jià)格定位-豪宅別墅豪宅別墅間的競爭使全市范

25、圍內(nèi)的競爭；豪宅別墅的核心價(jià)值點(diǎn)即為自然資源條件的優(yōu)劣；本項(xiàng)目同目前市場在售的豪宅別墅相比，在自然環(huán)境和自然條件上具備優(yōu)勢，因此豪宅別墅的定價(jià)參照市場中通常可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。16000 元/平方米750 萬元/套120價(jià)格定位小獨(dú)棟別墅高級別墅豪宅別墅12000 萬元/平方米480-550 萬元/套16000 萬元/平方米300-330 萬元/套14000 萬元/平方米 750 萬元/套121社區(qū)配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議122目的&原則 配套設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)成本低，易于變現(xiàn) 帶動、促進(jìn)別墅的銷售123本項(xiàng)目配套屬性的界定 項(xiàng)目的配套趨于 內(nèi)向型 項(xiàng)目所處位置的對外交通現(xiàn)狀不方便，屬于市場陌生區(qū)域，認(rèn)知度低。

26、 項(xiàng)目周邊區(qū)域處于未開發(fā)狀態(tài)，僅有的土博士城項(xiàng)目屬非商品住宅，區(qū)域現(xiàn)有以及未來的人口密度低，生活配套匱乏，缺乏居住氛圍 。項(xiàng)目未來建成后存在輻射周邊區(qū)域的可能，有成為外向型商業(yè)的可能。 服務(wù)對象為 別墅社區(qū)內(nèi)居住者124按照本項(xiàng)目所應(yīng)承擔(dān)的配套功能第2類：迎合別墅客戶消費(fèi)的傾向，刺激客戶賣單，并能提升整個(gè)項(xiàng)目形象的配套第3類：為未來可能顯現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值而預(yù)留的配套第1類：滿足基本生活需求的配套125需要解決的三個(gè)問題社區(qū)功能配套的 分 布社區(qū)功能配套的 規(guī) 模社區(qū)功能配套的 內(nèi) 容問題 1問題 2問題 3126大規(guī)模低密度社區(qū)中滿足基本生活需求的配套內(nèi)容右圖給出大規(guī)模低密度別墅社區(qū)滿足基本生活需

27、求的配套內(nèi)容。從圖中可以看到，這類別墅的生活配套主要包括：超市、餐飲（中、西餐廳，面包房、咖啡廳、茶藝館、酒吧），家居類（家居精品店、園藝店）、美容美發(fā)、洗衣店、租賃中心127案例參考：日祥廣場本項(xiàng)目和日祥廣場的生活配套都是主要服務(wù)于別墅區(qū)的客戶，因此本項(xiàng)目的生活配套內(nèi)容可參照日祥廣場。地理位置：位于京郊順義孫河附近的天竺開發(fā)區(qū)內(nèi) ，歐陸苑、裕京花園、名都園、萊蒙湖、優(yōu)山美地眾多高檔私家別墅坐落于此。規(guī)模：日祥廣場是集餐飲、娛樂、購物于一體的生活服務(wù)社區(qū)廣場。建筑面積4000多平方米，作為周邊多個(gè)別墅項(xiàng)目共用的生活配套設(shè)施，日祥廣場已經(jīng)成為北京目前使用頻率最高的別墅區(qū)配套之一。購物人群的構(gòu)成：

28、80左右為外國人，周末購物者較多，平時(shí)以小孩和女性消費(fèi)者為主；128基本生活需求的配套內(nèi)容建議滿足基本生活需求的配套可參照目前別墅項(xiàng)目并結(jié)合日祥廣場的生活配套內(nèi)容給出。項(xiàng)目目前通行尚不方便，周邊區(qū)域基本處于未開發(fā)階段，生活配套匱乏，因此金融郵政配套（銀行、郵電局）也是必需的。項(xiàng)目的基本生活配套主要服務(wù)于社區(qū)內(nèi)的居民，考慮到配套需滿足迅速變現(xiàn)和低維護(hù)成本的要求，不需要配置大型診所、租賃中心。其他生活類美發(fā)店、干洗店、沖印店、音像店、金融郵政、寵物店床上用品店、花店、瓷器店、兒童玩具店家 居快餐店、西餐館、中餐館、面包店、咖啡館、茶餐廳餐 飲以小型超市、便利店為主超 市129按照本項(xiàng)目所應(yīng)承擔(dān)的配

29、套功能第2類：迎合別墅客戶消費(fèi)的傾向，刺激客戶賣單，并能提升整個(gè)項(xiàng)目形象的配套第3類：為未來可能顯現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值而預(yù)留的配套第1類：滿足基本生活需求的配套130西山美廬客戶訪談?wù)L談結(jié)果表明，客戶認(rèn)同度最高的配套主要有：自我放松休閑的設(shè)施以孩子為中心的配套能夠解決后顧之憂的為老人服務(wù)的場所、設(shè)施。131歸納客戶關(guān)注、并影響客戶購買決策的配套放 松孩 子老 人 132大規(guī)模低密度社區(qū)中與放松、孩子、老人相關(guān)的配套內(nèi)容大規(guī)模低密度社區(qū)與休閑、孩子、老人相關(guān)的配套內(nèi)容，包括放松：SPA、游泳館、臺球、網(wǎng)球、羽毛球、籃球、壁球、保齡球、影院等老人 ：醫(yī)療室、棋牌室孩子：學(xué)校、兒童游樂區(qū)、兒童活動室13

30、3迎合客戶需要，建議設(shè)置如下配套內(nèi)容針對業(yè)主休閑放松的配套SPA、室內(nèi)健身、室外運(yùn)動、多功能廳針對老人養(yǎng)生保健的配套中醫(yī)藥保健中心、老人活動中心針對孩子教育成長的配套小學(xué)、童子軍訓(xùn)練營、兒童游樂場參照客戶訪談結(jié)論以及目前別墅項(xiàng)目的配套內(nèi)容給出。服務(wù)于老年人的中醫(yī)保健中心、服務(wù)于孩子的童子軍訓(xùn)練基地作為特色配套，有利于提升項(xiàng)目整體的形象和檔次。放 松孩 子老 人134按照本項(xiàng)目所應(yīng)承擔(dān)的配套功能，第2類：迎合別墅客戶消費(fèi)的傾向，刺激客戶賣單，并能提升整個(gè)項(xiàng)目形象的配套第3類：為未來可能顯現(xiàn)的商業(yè)價(jià)值而預(yù)留的配套第1類：滿足基本生活需求的配套135建筑上運(yùn)用Townhouse的形式，為未來商業(yè)發(fā)展

31、預(yù)留空間商住兩用Townhouse兼顧項(xiàng)目啟動期缺乏商業(yè)氛圍的現(xiàn)實(shí)和未來區(qū)域發(fā)展后可能產(chǎn)生的對更大規(guī)模商業(yè)的需求。Townhouse可按配套設(shè)施規(guī)劃，沿商業(yè)街建設(shè)。在社區(qū)商業(yè)需求不足時(shí)，作為住宅出售或出租，以避免形成中心小鎮(zhèn)缺乏人氣的氛圍。待區(qū)域發(fā)展成熟、商業(yè)價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)的時(shí)候，將Townhouse底層作為商鋪?zhàn)馐?，迎合需求?36Townhouse的設(shè)計(jì)應(yīng)充分考慮未來商業(yè)經(jīng)營的需要地上三層，建筑面積約250平方米?？煽紤]20-30套規(guī)模，總建筑面積約5000-6000平方米。在建筑設(shè)計(jì)上，首層應(yīng)保證一定的面寬以適應(yīng)商業(yè)經(jīng)營的需要。首層建筑面積100-120平方米，首層與二層可用于商業(yè)經(jīng)營；

32、三層可設(shè)計(jì)為局部、或閣樓，作為居住和儲藏之用；137配套設(shè)施設(shè)計(jì)建議138配套設(shè)施的分布社區(qū)中心組團(tuán)生活配套戶外運(yùn)動場童子軍訓(xùn)練營兒童游樂場主要配套設(shè)施布置在地塊中心區(qū)域形成社區(qū)中心輻射整個(gè)社區(qū)，為全社區(qū)居民服務(wù)；與主要的住宅居住區(qū)形成區(qū)隔，保證居住區(qū)的私密性與安寧；在啟動區(qū)范圍內(nèi)，占據(jù)地塊資源最佳的位置，便于展示。小鎮(zhèn)中心具體配套設(shè)施包括：SPA、健身中心、養(yǎng)生保健中心、老年人活動中心、商業(yè)街等等。CBBADDABDC戶外運(yùn)動場、童子軍訓(xùn)練營、兒童樂園布置在沿河代征綠化帶內(nèi)在地塊的北部和南部各布置一個(gè)組團(tuán)生活配套，滿足本區(qū)域居民的基本生活需要。小學(xué)布置在小鎮(zhèn)中心的東部，壁富路旁；使服務(wù)半徑較

33、為合理；在今后服務(wù)于周邊區(qū)域時(shí)，增強(qiáng)通達(dá)性同時(shí)減少對居住區(qū)的干擾。139組團(tuán)內(nèi)的配套設(shè)施BB組團(tuán)生活配套位于南北兩條規(guī)劃路上，可以布置成集中街鋪的形式，未來可能兼顧部分外來消費(fèi)者CBD140小鎮(zhèn)中心內(nèi)的配套設(shè)施AC以養(yǎng)生為主題，解決客戶最為關(guān)心的生活便利、健康的問題。同時(shí)打造社區(qū)特色，提升項(xiàng)目品質(zhì)與形象。養(yǎng)生會所：Spa、養(yǎng)生茶坊、藥膳廳、中醫(yī)藥保健中心、體檢中心、老人活動中心、客房與多功能廳室內(nèi)運(yùn)動中心中心商業(yè)街商住兩用Townhouse141養(yǎng)生會所 小鎮(zhèn)中心配套根據(jù)各具體配套設(shè)施的規(guī)模，建議建設(shè)地上兩層共4000平方米的養(yǎng)生會所。地上一層包括：SPA、中醫(yī)藥保健中心、養(yǎng)生茶坊、藥膳廳、體

34、檢中心等；地上二層包括：客房、多功能廳、老年活動中心等。142SPA一詞源于拉丁文Solus-ParAqua，意思是健康之水。Spa的主題訴求主要有放松舒緩、排毒；健美瘦身；芳香精油、海洋活水或草本療法等。目前高檔SPA會館面積在2000平方米以上?？紤]客流量及成本因素，建議本項(xiàng)目SPA規(guī)模1000平方米左右。SPA的享受空間 小鎮(zhèn)中心配套143中醫(yī)藥保健中心 小鎮(zhèn)中心配套中醫(yī)藥保健中心中設(shè)置專門針對老年人的藥療、推拿、熏蒸、針灸火罐、熱敷服務(wù)。養(yǎng)生茶坊、藥膳廳既能夠提供健康飲食、保健食譜，又可以作為業(yè)主招待客人的場所。設(shè)置體檢中心，配備專業(yè)人員，提供定期體檢、醫(yī)療咨詢服務(wù)。目前的別墅配套中少

35、有專門的中醫(yī)藥保健中心，因此根據(jù)本項(xiàng)目的配套規(guī)模要求建議規(guī)模800平方米。144老年人活動中心 小鎮(zhèn)中心配套棋牌室、書畫室豐富老年人日常生活，提供鄰里交流場所。這種對老人細(xì)心周到的考慮能夠解決業(yè)主的后顧之憂，為項(xiàng)目提供加分因素。參照其他項(xiàng)目配套，建議設(shè)置棋牌室、書畫室各一間共200平方米。145客房與多功能廳 小鎮(zhèn)中心配套多功能廳可作為業(yè)主舉辦私人party的場所；客房能夠?yàn)闃I(yè)主招待客人提供方便。建議規(guī)模：客房20間共1600平方米；多功能廳400平方米。146室內(nèi)運(yùn)動中心 小鎮(zhèn)中心配套客戶調(diào)查結(jié)果表明，各類球場、健身房、游泳池是別墅配套中使用率最高的設(shè)施。這類設(shè)施充分滿足了社區(qū)居民的健身、休

36、閑需求。可與青鳥、寶迪沃等知名健身中心合作。建議規(guī)模：建設(shè)總面積3500平米的運(yùn)動中心，其中健身中心1000平方米（高檔健身中心要求的最小規(guī)模）；室內(nèi)游泳池1200平方米（標(biāo)準(zhǔn)泳道50*18米，兒童泳道12*8米）；壁球館（四塊場地）320平方米；臺球、羽毛球、乒乓球館900平方米。147學(xué)校小鎮(zhèn)中心配套C按照北京市中小學(xué)辦學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，以及本項(xiàng)目的居住規(guī)模，建議六年制小學(xué)設(shè)立12個(gè)班，每班20人；幼兒園設(shè)立一個(gè)班，30人?？傆玫孛娣e12000平方米?？偨ㄖ娣e6000平方米。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶年齡在30-40歲左右，兒童年齡基本在15歲以下，因此建議設(shè)立以小學(xué)教育為主的高級國際學(xué)校，輔以少

37、量幼兒園和學(xué)前教育班；148童子軍訓(xùn)練營小鎮(zhèn)中心配套童子軍訓(xùn)練是近年興起的兒童課外活動。旨在鍛煉孩子勇敢、真誠、自信的人格品質(zhì)，培養(yǎng)孩子的團(tuán)隊(duì)精神、獨(dú)立生活能力等。設(shè)置童子軍訓(xùn)練營充分考慮到了業(yè)主對子女教育的需求。充分展示社區(qū)對兒童健康成長的關(guān)愛，從而打造本醒目特色，形成競爭力。利用沿河代征綠地，開展野外定向、團(tuán)隊(duì)拓展訓(xùn)練、野炊、露營等活動。149兒童游樂場小鎮(zhèn)中心配套設(shè)置植物園、動物園、娛樂場等戶外兒童游樂場所。讓孩子更多的接觸自然，在鳥語花香中健康成長。150戶外運(yùn)動場小鎮(zhèn)中心配套戶外運(yùn)動是人們必不可少的、老少皆宜的休閑鍛煉方式。高爾夫球作為一種貴族休閑運(yùn)動，是身份與地位的象征，深受別墅業(yè)

38、主的喜愛。建議規(guī)模：最長距210碼，20位高爾夫推桿練習(xí)場2000平方米；網(wǎng)球場兩塊共1400平方米；籃球場兩塊共1000平方米。可建在代征綠地內(nèi)，籃球場、網(wǎng)球場免費(fèi)使用。151商業(yè)街小鎮(zhèn)中心配套商業(yè)街滿足社區(qū)居民基本生活需要，主要包括：中餐廳、西餐廳、快餐店、超市、美容美發(fā)店、沖印店、洗衣店、家居精品店、寵物醫(yī)院、金融郵電、行政管理等。商業(yè)街可出售給物業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營管理。建議規(guī)模2000平方米。商業(yè)配套的關(guān)鍵點(diǎn)是為居民提供便利、周全的服務(wù)，以此聚集人氣，提高經(jīng)營效益。152社區(qū)配套的規(guī)模CBBADD153啟動區(qū)配套建設(shè)建議 配合項(xiàng)目的銷售，兼顧部分會所功能 在項(xiàng)目啟動階段建成并投入使用 建議規(guī)模為3000平方米，以全面展示大盤故事展示中心商業(yè)街 最具形象展示和體驗(yàn)效果 在項(xiàng)目啟動階段部分建成并開始招商，形成社區(qū)的商業(yè)氛圍 由滿足基本生活需求的配套組成，建議規(guī)模為2000平方米154社區(qū)中心商業(yè)街布局應(yīng)渲染濃厚的時(shí)尚悠閑生活氛圍萬科東