中信_(tái)四川成都云棲谷與香頌湖小院青城項(xiàng)目比較_24頁ppt課件

1、龍湖小院青城工程簡(jiǎn)介項(xiàng)目地址青城山鎮(zhèn)與大觀鎮(zhèn)交接處； 開發(fā)商龍湖地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位/建筑設(shè)計(jì)單位/總占地面積210000總建筑面積209221 容積率別墅區(qū)0.5，多層區(qū)0.1 綠化率45%物業(yè)形態(tài)公寓、洋房、疊拼、近距獨(dú)棟、獨(dú)棟 ；一期推出近距獨(dú)棟、疊拼；總套數(shù)2213套 主力面積區(qū)間一期面積區(qū)間85-202； 車位比/物業(yè)管理龍湖物業(yè)物業(yè)費(fèi)疊拼5元/月 ，近距獨(dú)棟6元/月； 亮相時(shí)間2010年6月交房時(shí)間/銷售狀態(tài)7月4日開盤龍湖地產(chǎn) 龍湖地產(chǎn)香港聯(lián)交所股份代碼：960，創(chuàng)建于1994年，生長(zhǎng)于重慶，開展于全國(guó)，是一家追求杰出、專注質(zhì)量和細(xì)節(jié)的專業(yè)地產(chǎn)公司。集團(tuán)總部設(shè)在北京，現(xiàn)有員工4000

2、多人，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)效力三大板塊。公司于2021年11月19日在香港聯(lián)交所主板掛牌上市。 經(jīng)過十幾年的潛心開展，龍湖構(gòu)成了集投資規(guī)劃、開發(fā)建立、商業(yè)管理和物業(yè)效力為一體的全過程運(yùn)作才干和系統(tǒng)、高效的多業(yè)態(tài)綜合開發(fā)才干，產(chǎn)品覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房、別墅、綜合商業(yè)及大型城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，每一種業(yè)態(tài)都擁有城市標(biāo)桿性的代表作品。 代表作上海、蘇南、沈陽北京成都、西安、蘇南小院青城開發(fā)商屬性小院青城一期：工程緊鄰106省道，位于青城山鎮(zhèn)與大觀鎮(zhèn)交界處；工程與青城山隔街相望，但無優(yōu)質(zhì)的觀山資源；一期位于工程最外側(cè)，臨近106省道，為減小噪音，采用綠化帶隔離；工

3、程間隔青城鎮(zhèn)和大觀鎮(zhèn)都較遠(yuǎn)生活配套不完善；小院青城本期環(huán)境比較中信云棲谷一期：工程緊鄰都江堰二環(huán)路，背靠青城山主山峰趙公山，一期地處兩河交界處，擁有良好的觀山親水資源；工程周邊由于800畝商業(yè)配，2100畝高爾夫球球場(chǎng)，大熊貓基地、禪修中心、美術(shù)館等全方位生活文娛配套；106省道竹林規(guī)劃道路規(guī)劃道路規(guī)劃道路青城山規(guī)劃道路小院青城一期：分為疊拼和組院2個(gè)區(qū)域，各4棟，排布整齊。選擇最靠外側(cè)的部分為啟動(dòng)區(qū)，相對(duì)觀山資源較好，但是同樣由于最接近106省道，噪音影響也較大；小院青城本期規(guī)劃比較中信云棲谷一期：總占地面積168畝；依水流排布，業(yè)態(tài)越高端的產(chǎn)品越臨近于水，表達(dá)了工程質(zhì)量感；一期處于整個(gè)工程

4、的腹地，大部分遠(yuǎn)離市政道路，居住環(huán)境較好，唯有臨近都汶高速一側(cè)遭到影響；小區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)交興隆，采用地上停車；獨(dú)棟近距獨(dú)棟疊拼高低資源排序中信云棲谷一期：分為疊拼、近距獨(dú)棟、獨(dú)棟3大區(qū)域；獨(dú)棟區(qū)臨河擁有良好的觀山親水資源，紅框區(qū)獨(dú)棟觀山位置最好，但同時(shí)臨近與高速，遭到噪音影響較大；近距獨(dú)棟位置位于中間區(qū)域，體量較大，僅有觀山資源；疊拼產(chǎn)品排布最外側(cè)，僅有觀山資源；A1獨(dú)院220疊拼B2-85B3-95B1-145，從背后入戶，負(fù)一躍一小院青城一期：分為疊拼、組院2大區(qū)域；疊拼共72套，臨路，噪音較大，且排布與青城山方向垂直，一些角度不便于觀山；疊拼三種中戶型見右圖規(guī)劃緊湊，質(zhì)量感較差；組院棟20

5、套以卍字型排布，在一定程度上防止了組院的對(duì)視情況，但是排布仍顯空間拘謹(jǐn)；小院青城產(chǎn)品分布比較及選取對(duì)比樣本小院青城產(chǎn)品對(duì)比近距獨(dú)棟小院青城云棲谷對(duì)比結(jié)論A1戶型C戶型小院青城B1戶型VS中信A戶型1、龍湖戶型帶負(fù)一層地下室，內(nèi)設(shè)休閑空間；2、下沉式花園面積較小，無太大空間使用性；2、本案三樓獨(dú)立主臥設(shè)計(jì)，彰顯尺牘；3、龍湖采用組院圍合，兩面墻體沒有采光；戶型圖戶型套三套三面積（）202217中信優(yōu)勢(shì)：1、突出說明豪華主臥設(shè)計(jì)更突出主人尊貴感；2、突出說明空間使用性；3、強(qiáng)調(diào)戶型獨(dú)門獨(dú)院，資源占有性強(qiáng)，品質(zhì)感較好；客廳帶（mm）4300*45004500*6000廚房帶餐廳(mm）3600*60

6、001800*6300衛(wèi)生間3個(gè)公共衛(wèi)生間，1個(gè)套間2個(gè)公共衛(wèi)生間，1個(gè)套間主臥 (mm）7900*45008700*8100次臥1(mm）3600*36003600*4300次臥2(mm）3600*36003600*4300次臥3(mm）/花園陽臺(tái)贈(zèng)送區(qū)域(mm）帶負(fù)一層，下沉式庭院增送花園以及部分露臺(tái)優(yōu)！小院青城產(chǎn)品配比及定價(jià)已推物業(yè)戶型配比： 闡明：1、龍湖小院青城以小面積產(chǎn)品為主，雖然有利于控制總價(jià)，但相對(duì)本工程同類產(chǎn)品的質(zhì)量感較差；2、該工程獨(dú)院產(chǎn)品贈(zèng)送面積較多，看似單價(jià)較低，但產(chǎn)權(quán)單價(jià)卻到達(dá)26800元/。2、2500元/精裝為建面建面精裝價(jià)錢，實(shí)踐裝修涵蓋贈(zèng)送面積，這樣折算下來，

7、實(shí)踐精裝價(jià)錢約為1000元/；產(chǎn)品 實(shí)得面積 套數(shù) 供應(yīng)占比 產(chǎn)權(quán)面積 贈(zèng)送 實(shí)得成交均價(jià)（元/） 建面成交均價(jià)（元/） 裝修 配置 疊院 85240.2659.6725.65800011300 2500元/精裝，地磚、吊頂、廚衛(wèi)、木地板等； 配置地暖 98240.26633512400135（調(diào)整前為145） 240.26459024000獨(dú)院 202（調(diào)整前為220） 200.22941071250026800合計(jì) 92150-70 27-142 小院青城現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)售樓部次極具度假感的東南亞風(fēng)格，展現(xiàn)效果良好；園林營(yíng)造“曲徑通幽處的覺得，但未完善；樣本間營(yíng)造度假氣氛，強(qiáng)調(diào)家庭感，但明顯覺得裝

8、修倉(cāng)促，各功能空間較小，質(zhì)量感較差，小院青城自創(chuàng)點(diǎn)及缺乏點(diǎn)1、工程定位準(zhǔn)確15年龍湖首個(gè)全精裝度假別墅；2、較高附加值贈(zèng)送贈(zèng)送可變空間30-1403、資源展現(xiàn)較充分開盤時(shí)林蔭路、樣板間、會(huì)所售樓處均同時(shí)呈現(xiàn)；工程自創(chuàng)點(diǎn)工程缺乏點(diǎn)1、產(chǎn)品質(zhì)量感較差工程多為小面積產(chǎn)品，雖然利于控制總價(jià)，但空間感較差，不夠高端；2、商業(yè)體量較小，周邊配套較差工程本身欠缺商業(yè)體量，依托青城山鎮(zhèn)及周邊配套，一方面設(shè)備不完善，另一方面檔次較差；因素小院青城對(duì)比中信云棲谷優(yōu)劣勢(shì)分析品牌全國(guó)品牌=全國(guó)品牌中信集團(tuán)涉足范圍廣泛，中信地產(chǎn)沿海做高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)區(qū)位青城山鎮(zhèn)與大觀鎮(zhèn)交界處玉堂鎮(zhèn)新區(qū)青城山鎮(zhèn)與大觀鎮(zhèn)都是普通鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無政府

9、配套設(shè)施，無大型開發(fā)規(guī)劃；玉堂鎮(zhèn)屬政府著力打造的高端居住片區(qū)，各種配套都會(huì)應(yīng)運(yùn)而生，且片區(qū)政策傾斜明顯。區(qū)域交通五縱五橫，便利=都江堰二環(huán)路上，便利本案位于都江堰市新區(qū)，二環(huán)路、西部黃金旅游干道、都汶高速，距都江堰快鐵站僅3公里，交通便捷。區(qū)域配套自帶小體量會(huì)所配套，享用青城山高爾夫及豪生酒店等總共3100畝完善配套整個(gè)項(xiàng)目囊括800畝頂級(jí)商業(yè)配套，2300畝國(guó)際錦標(biāo)級(jí)18洞高球場(chǎng)，6000平米專業(yè)體育會(huì)所，2600畝熊貓野生動(dòng)物園，3座五星級(jí)酒店，2座特色度假酒店，1座高爾夫酒店，7公里沿河養(yǎng)生步道，1條特色酒吧街，1條水岸商業(yè)街。整體環(huán)境與青城山隔街相望，景觀資源較差山水資源兼?zhèn)湫≡呵喑浅?/p>

10、小區(qū)后周邊僅有一條106省道，既無水景也無山景，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境較差，無法打造整個(gè)高檔區(qū)域的品質(zhì)感；中信云棲谷位于趙公山腳下，兩條天然河流環(huán)繞，遠(yuǎn)可觀山，近可親水。整體規(guī)模整體314畝整體5500畝，分至少4期開發(fā)單項(xiàng)目300多畝開發(fā)旨在賣房，沒有區(qū)域規(guī)劃和整體升值空間；中信云棲谷5500畝大規(guī)模開發(fā)，旨在提升區(qū)域價(jià)值和居住品質(zhì)感。容積率0.5=0.5小院青城由于有較大面積贈(zèng)送所以實(shí)際容積率達(dá)到1.5左右，和普通洋房的容積率幾乎一致。產(chǎn)品特征疊拼2500/精裝，獨(dú)棟清水=疊拼全精裝，獨(dú)棟提供精裝選擇精裝標(biāo)準(zhǔn)更高，更人性化、科技化等本期產(chǎn)品疊拼、組院（近距獨(dú)棟）、獨(dú)院（獨(dú)棟）獨(dú)棟、近距獨(dú)棟、疊拼產(chǎn)品

11、定位高端，度假感強(qiáng)；小區(qū)成熟情況老區(qū)域，但開發(fā)不成熟都江堰新區(qū)雖都是開發(fā)不成熟地區(qū)，但本案所在處由于是新區(qū)，開發(fā)空間大于前者因素小院青城對(duì)比中信云棲谷競(jìng)爭(zhēng)策略組院（獨(dú)棟）產(chǎn)品分布分布于臨路位置分布在項(xiàng)目中間，享有觀山資源小院青城定位度假風(fēng)格，但因其產(chǎn)品控制面積與總價(jià)，品質(zhì)感明顯差異本項(xiàng)目；突出說明中信戶型更加更具有度假豪宅特征，豪華主臥設(shè)計(jì)更突出主人尊貴感；突出樓間距，私密性和通透性；戶型帶負(fù)一層設(shè)計(jì)，功能區(qū)間齊全，度假感強(qiáng)50%物業(yè)形態(tài)聯(lián)排 雙拼 獨(dú)棟 合院；目前一期在售獨(dú)棟、聯(lián)排總套數(shù)2213套，一期推出48套主力面積區(qū)間一期107-180，贈(zèng)送空間40左右車位比/物業(yè)管理第一太平戴維斯(

12、物業(yè)顧問公司）物業(yè)費(fèi)聯(lián)排4元/月，獨(dú)棟5元/月亮相時(shí)間2009年4月交房時(shí)間/銷售狀態(tài)在售遠(yuǎn)鴻+海航 四川遠(yuǎn)鴻置業(yè)成立于2000年9月5日，是一個(gè)擁有近350名員工和18億元總資產(chǎn)，業(yè)務(wù)范圍涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、高科技建材的消費(fèi)及銷售、物業(yè)管理、建筑施工、貿(mào)易等領(lǐng)域的大型企業(yè)。 遠(yuǎn)鴻公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)工程開發(fā)。九年來，遠(yuǎn)鴻公司誠(chéng)信務(wù)虛，穩(wěn)健開展，以高度的社會(huì)責(zé)任感努力于城市建立與運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)已勝利開發(fā)房地產(chǎn)面積百萬平米，屢獲銀行信譽(yù)等級(jí)AAA企業(yè)、工商局“守合同、重信譽(yù)單位、四川省維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)等單位“315引薦企業(yè)、四川省房地產(chǎn)開發(fā)民營(yíng)企業(yè)50強(qiáng)等榮譽(yù)，是具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)并經(jīng)過ISO9

13、001質(zhì)量管理體系認(rèn)證的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 海航置業(yè)控股集團(tuán)是集房地產(chǎn)開發(fā)、持有型物業(yè)投資及房地產(chǎn)綜合效力為一體的大型企業(yè)集團(tuán)，是中國(guó)五百?gòu)?qiáng)企業(yè)海航集團(tuán)旗下的八大產(chǎn)業(yè)板塊之一。公司于2007年5月28日經(jīng)海南省工商行政管理局同意正式成立，注冊(cè)資本金17.5億元。截至2021年末，海航置業(yè)總資產(chǎn)已達(dá)52億元人民幣，員工總數(shù)2700余人。代表作遠(yuǎn)鴻香頌島溫江海航海南康樂水莊香頌湖開發(fā)商屬性香頌湖一期：一期位于工程腹地，有河流將其劃為兩部分，緊鄰工程會(huì)所及40畝的香頌湖；工程周圍都不鄰市政道路，噪音污染較小，居住環(huán)境較好；由于香頌湖位于都江堰新城區(qū)，根本無觀山資源；工程配有21000的商業(yè)配套；香

14、頌湖本期環(huán)境比較中信云棲谷一期：工程緊鄰都江堰二環(huán)路，背靠青城山主山峰趙公山；一期地處兩河交界處，擁有良好的觀山親水資源；工程周邊配置800畝商業(yè)配套，2300畝高爾夫球球場(chǎng)，大熊貓基地、禪修中心、美術(shù)館等全方位度假生活配套；啟動(dòng)區(qū)獨(dú)棟、雙拼區(qū)域啟動(dòng)區(qū)聯(lián)排、合院區(qū)域首批次獨(dú)棟推售位置中信云棲谷一期：總占地面積168畝；依水流排布，業(yè)態(tài)越高端的產(chǎn)品越臨近于水，表達(dá)了工程質(zhì)量感；一期處于整個(gè)工程的腹地，大部分遠(yuǎn)離市政道路，居住環(huán)境較好，唯有臨近都汶高速一側(cè)遭到影響；小區(qū)內(nèi)部交通網(wǎng)交興隆，采用地上停車；香頌湖一期：獨(dú)棟區(qū)依水域排布，業(yè)態(tài)越高端的產(chǎn)品越臨近于水，表達(dá)了其質(zhì)量感；聯(lián)排產(chǎn)品臨水分布，采取圍

15、合方式；香頌湖本期規(guī)劃比較中信云棲谷一期：分為疊拼、近距獨(dú)棟、獨(dú)棟3大區(qū)域；獨(dú)棟區(qū)臨河擁有良好的觀山親水資源，紅框區(qū)獨(dú)棟觀山位置最好，但同時(shí)臨近與高速，遭到噪音影響較大；近距獨(dú)棟位置位于中間區(qū)域，體量較大，僅有觀山資源；疊拼產(chǎn)品排布最外側(cè)，僅有觀山資源；啟動(dòng)區(qū)獨(dú)棟、雙拼區(qū)域啟動(dòng)區(qū)聯(lián)排、合院區(qū)域首批次獨(dú)棟推售位置香頌湖一期：本期推出產(chǎn)品分獨(dú)棟、聯(lián)排兩大類；兩種產(chǎn)品均鄰居水域，景觀資源良好；且位于中心腹地，受周邊道路影響較??；聯(lián)排區(qū)香頌湖產(chǎn)品分布比較獨(dú)棟近距獨(dú)棟疊拼高低資源排序香頌湖產(chǎn)品對(duì)比近距獨(dú)棟香頌湖云棲谷對(duì)比結(jié)論D4戶型E戶型香頌湖D4戶型VS中信E戶型1、兩個(gè)項(xiàng)目都帶有獨(dú)立的主臥空間，有較

16、強(qiáng)的品質(zhì)感2、香頌湖在贈(zèng)送空間上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是在部分功能空間開間尺度上辦案戶型顯得更加舒適戶型圖戶型套三（可變套4）套三面積（）246（含挑空贈(zèng)送44）232中信優(yōu)勢(shì)：1、突出說明主臥空間的寬闊性；2、突出客廳、餐廳等功能空間的寬闊；客廳帶（mm）4500*47004500*6500廚房帶餐廳(mm）2300*3600+4000*34001950*4250+3500*4250衛(wèi)生間1個(gè)公共衛(wèi)生間，3個(gè)套間2個(gè)公用衛(wèi)生間，1個(gè)套間主臥 (mm）7600*42008450*6500次臥1(mm）6000*36003650*3500次臥2(mm）9900*46004700*3500次臥3(mm）

17、3600*4800/花園陽臺(tái)贈(zèng)送區(qū)域(mm）贈(zèng)送可變空間44，其他贈(zèng)送空間35，花園面積260贈(zèng)送部分露臺(tái)以及花園香頌湖云棲谷對(duì)比結(jié)論D2戶型M戶型香頌湖D4戶型VS中信M戶型1、兩個(gè)項(xiàng)目都帶有獨(dú)立的主臥空間，有較強(qiáng)的品質(zhì)感2、香頌湖在贈(zèng)送空間上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但是在部分功能空間開間尺度本案戶型顯得更加舒適戶型圖戶型套三（可變套4）套三面積（）280（含挑空贈(zèng)送44）287中信優(yōu)勢(shì)：1、突出主臥空間的寬闊性；2、客廳、餐廳等功能空間的寬闊；客廳帶（mm）5100*41004400*7100廚房帶餐廳(mm）3700*5100+4900*24004700*5700衛(wèi)生間1個(gè)公共衛(wèi)生間，3個(gè)套間1個(gè)

18、公共衛(wèi)生間，4個(gè)套間主臥 (mm）7500*450014100*9400次臥1(mm）4900*10203700*6500次臥2(mm）3600*60004700*5700次臥3(mm）3300*49003700*6500花園陽臺(tái)贈(zèng)送區(qū)域(mm）贈(zèng)送可變空間47，其他贈(zèng)送空間46，花園面積370贈(zèng)送部分露臺(tái)以及花園香頌湖產(chǎn)品對(duì)比獨(dú)棟香頌湖產(chǎn)品配比已推物業(yè)戶型配比： 聯(lián)排：實(shí)得均價(jià)12500元/，贈(zèng)送夾層空間36-44，花園面積60-360；獨(dú)棟：實(shí)得均價(jià)00元/，贈(zèng)送夾層空間47-49，花園面積180-370；建筑形態(tài)建筑面積地下室面積（含）贈(zèng)送夾層面積其他贈(zèng)送面積花園面積套數(shù)占比實(shí)得成交單價(jià)

19、（元/）套均總價(jià)（萬元)聯(lián)排108/3619-2360618%12500聯(lián)排120-200；雙拼170-235123/3617-3570-120412%125/4817-3565618%132/43-4714-2680-190618%131-137/45-4613-2190-230824%134-137/40-4421-26130-360412%合計(jì)108-137/36446-3560-36034100%獨(dú)棟256474742190-410214%13500270-500233494746190-370429%171/4938180-330214%202/4432-35190-260429%1

20、73/4726180-300214%合計(jì)170-256/47-4926-38180-37014100%香頌湖本期價(jià)錢特征高低資源排序啟動(dòng)區(qū)獨(dú)棟、雙拼區(qū)域啟動(dòng)區(qū)聯(lián)排、合院區(qū)域首批次獨(dú)棟推售位置聯(lián)排產(chǎn)品：實(shí)踐實(shí)得均價(jià)13477元/，按照開盤最高優(yōu)惠7%，實(shí)得均價(jià)12500/；最高單價(jià)17533元/優(yōu)惠后，最低單價(jià)10394元/優(yōu)惠后；同一戶型根本排布在同一區(qū)域，左右差距1000元/；獨(dú)棟產(chǎn)品：實(shí)踐實(shí)得均價(jià)14500/，按照開盤最高優(yōu)惠7%，實(shí)踐均價(jià)00/；最高單價(jià)19600元/優(yōu)惠后，最低單價(jià)13330元/；同一戶型根本排布在同一區(qū)域，左右差距1000元/；香頌湖現(xiàn)場(chǎng)展現(xiàn)園林給客戶營(yíng)造花海的氣氛；園林售樓處背后40畝香頌湖，營(yíng)造了水域風(fēng)情；香頌湖自創(chuàng)點(diǎn)及缺乏點(diǎn)1、面積總價(jià)控制經(jīng)濟(jì)型的108-聯(lián)排及173-256獨(dú)棟，利于工程總價(jià)控制。以地面2F方式為主，部分3F及含地下室；2、高附加值贈(zèng)送主要?jiǎng)e墅2層挑高5.6-6.4m，可再擴(kuò)展一層，部分戶型所含地下車庫(kù)全贈(zèng)送，附