生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)項目啟動區(qū)策略與產(chǎn)品發(fā)展建議_103P課件

1、桃浦生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)項目終稿之啟動區(qū)策略與產(chǎn)品發(fā)展建議謹(jǐn)呈:上海桃浦生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)管委會辦公室 上海普陀產(chǎn)業(yè)投資有限公司2009年5月1前期定位階段主要工作回顧核心問題項目需發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，突破常規(guī)，主動站位，積極承擔(dān)都市圈、城市發(fā)展賦予的使命，實現(xiàn)功能的提升和跨越式發(fā)展；功能定位以商品流通交易為核心凝聚力，總部經(jīng)濟作為龍頭，技術(shù)服務(wù)為創(chuàng)新源泉，金融商務(wù)服務(wù)為配套；產(chǎn)業(yè)定位四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥、物流、會展、工業(yè)設(shè)計；一大配套產(chǎn)業(yè)：通信軟件；發(fā)展戰(zhàn)略立足大上海、占位長三角、輻射華東，打造上海陸港國際貿(mào)易中心的重要載體：華東國際貿(mào)易港；成為華東首席的醫(yī)藥流通中心、貿(mào)易信息中心、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意中心；

2、功能分區(qū)以總部經(jīng)濟園區(qū)、貿(mào)易流通服務(wù)區(qū)、科技研發(fā)服務(wù)區(qū)和綜合配套區(qū)多組團組成的生產(chǎn)性服務(wù)功能區(qū)，總建筑體量在435萬500萬m2；2本階段工作內(nèi)容界定基于前期溝通達(dá)成的共識，直擊客戶現(xiàn)階段最需解決的問題！256啟動區(qū)使命、原則與核心問題啟動區(qū)物業(yè)發(fā)展建議啟動策略與啟動模式啟動區(qū)位置選擇及規(guī)模確定啟動區(qū)客戶定位啟動區(qū)經(jīng)濟測算431VISION3桃浦生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)啟動模型項目啟動區(qū)發(fā)展研究啟動模型前期定位啟動模式研究客戶定位分析產(chǎn)品發(fā)展建議4啟動模式研究一5啟動區(qū)的使命是要樹立項目的高端形象，集聚人氣，平衡項目開發(fā)計劃的現(xiàn)金流，從而為項目成功打下基礎(chǔ)高調(diào)啟動，樹立項目形象：充分展示華東國際貿(mào)易

3、港的高端形象，提升項目打造國際貿(mào)易中心重要支點的價值取向；實現(xiàn)資金平衡：樹立形象前提下，促成首期開發(fā)成功，迅速回籠資金，降低開發(fā)風(fēng)險，以利于后續(xù)開發(fā)；集聚人氣：通過相關(guān)配套設(shè)施的打造，為項目帶來更多的人流，從而塑造項目品牌和認(rèn)知度；啟動區(qū)使命國家戰(zhàn)略使命：國家擴大內(nèi)需，促進貿(mào)易，保障經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的戰(zhàn)略方向城市戰(zhàn)略使命：實現(xiàn)陸港國際貿(mào)易中心載體功能，尤其促進內(nèi)貿(mào)的發(fā)展，使得上海真正成為一個腹地型國際貿(mào)易中心；區(qū)域戰(zhàn)略使命：整合全球城市副中心、陸港貿(mào)易中心資源，使得普陀真正成為國際貿(mào)易中心的載體，共同構(gòu)成上海國際貿(mào)易中心的商業(yè)中心、總部中心、物流中心、采購中心和會展中心功能復(fù)合、跨越發(fā)展、高標(biāo)啟動

4、啟動區(qū)原則高標(biāo)準(zhǔn)、快速度、可持續(xù)、生態(tài)、和諧、復(fù)合啟動區(qū)使命6項目啟動區(qū)的核心問題界定：從啟動方式、啟動產(chǎn)品、啟動營銷三個維度保障啟動區(qū)的成功如何打造啟動區(qū)核心競爭力（產(chǎn)品、規(guī)模、景觀園林等）項目啟動同時啟動營銷策略，并在項目規(guī)劃、建設(shè)、招商等整個過程融入營銷動作規(guī)劃營銷、招商營銷等啟動模式啟動產(chǎn)品啟動區(qū)模式，即實現(xiàn)啟動區(qū)使命的方式是什么？區(qū)域營銷啟動區(qū)核心問題7根據(jù)開發(fā)主體和區(qū)域啟動項目的不同，世聯(lián)將區(qū)域啟動分為四大模式模式圖例：區(qū)域核心設(shè)施功能分區(qū)功能分區(qū)中的項目道路、市政設(shè)施資料來源：世聯(lián)模型基建配套啟動模式復(fù)合啟動模式功能塊啟動模式核心設(shè)施啟動模式啟動模式示意圖 紅色標(biāo)志為區(qū)域啟動項目

5、8項目情況：大連軟件園分為南北兩區(qū)，建設(shè)規(guī)模約為16平方公里，一期規(guī)劃為“四區(qū)一園”，即軟件及教育產(chǎn)業(yè)區(qū)、信息服務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、生活區(qū)和森林公園；啟動特點：通過引入東軟作為起爆點，實現(xiàn)“馬太效應(yīng)”，并選擇住宅區(qū)及教育區(qū)關(guān)聯(lián)項目進行復(fù)合啟動，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)教育產(chǎn)業(yè)開發(fā)軟件開發(fā)的“三級跳”；啟動模式案例一：大連軟件園時間項目規(guī)模起爆點：東軟產(chǎn)業(yè)住宅教育居住人口產(chǎn)生教育需求 產(chǎn)業(yè)區(qū)： 東軟引入修建創(chuàng)業(yè)中心東軟阿爾派開發(fā)樓 居住區(qū)： 學(xué)清花園軟件工程師公寓 教育區(qū)：東北大學(xué)東軟學(xué)院產(chǎn)業(yè)帶來居住人口外來人口外來人口產(chǎn)業(yè)與教育互相提供支持啟動方案大學(xué)教育區(qū)住宅區(qū)住宅區(qū)商務(wù)區(qū)軟件產(chǎn)業(yè)區(qū)信息產(chǎn)業(yè)區(qū)森林公園模

6、式9啟動模式案例二： Port Sunlight陽光工業(yè)城Port Sunlight的項目相關(guān)性體現(xiàn)在設(shè)施需求-供給的鏈條模式 Port Sunlight啟動項目的市場支持來自于區(qū)域內(nèi)部消費支持及外來人口啟動支撐鐵路河流公共娛樂設(shè)施商業(yè)中心高尚居住區(qū)物流區(qū)居住區(qū)綠地公園公共空間工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)商業(yè)及辦公區(qū)項目情況：英國 Port Sunlight陽光工業(yè)城是聯(lián)合利華的總部基地，占地大約17平方公里，創(chuàng)建目的是建立一座融工業(yè)、生活、休閑為一體的花園城市，為居民、工人提供良好的生活及工作環(huán)境啟動特點：以修建聯(lián)合利華的總部大樓的商務(wù)辦公區(qū)為起爆點，開發(fā)帶動居住區(qū)（ 28棟別墅、25棟公寓）和公共空間（

7、1個超市、Gladstone市民中心）等關(guān)聯(lián)項目的啟動1個超市聯(lián)合利華總部大樓 28棟別墅、25棟公寓Gladstone市民中心 外來人口外來人口10研究了眾多的成功案例的啟動策略，我們發(fā)現(xiàn)在分期開發(fā)的項目中，不同資源狀況和市場環(huán)境下，項目的啟動模式和產(chǎn)品的選擇都有所不同，從地塊資源和區(qū)域成熟度雙因素綜合界定地塊環(huán)境資源區(qū)域成熟度啟動相對中低端產(chǎn)品，圍合環(huán)境，逐步拉升啟動相對中高的產(chǎn)品，完善配套，樹立形象，拉升產(chǎn)品啟動高端產(chǎn)品，樹立形象，帶動后期產(chǎn)品開發(fā)4312較符合本項目中高端產(chǎn)品樹形象，帶動后期開發(fā)啟動區(qū)的策略及產(chǎn)品路線的相對位置圖以核心商貿(mào)平臺、商務(wù)辦公、配套等復(fù)合功能為起爆點，帶動關(guān)聯(lián)

8、項目的啟動，實現(xiàn)研發(fā)功能需求復(fù)合啟動的關(guān)鍵特征： 開發(fā)主體一般是具有良好政府背景，并具有一定經(jīng)濟實力的開發(fā)商 啟動設(shè)施：不同功能分區(qū)里的圍繞核心設(shè)施的多項關(guān)鍵項目的復(fù)合啟動，避免多點啟動造成的破碎開發(fā) 啟動效果：多點開發(fā)帶動區(qū)域整體開發(fā)、提升區(qū)域形象與地價模式11區(qū)域復(fù)合啟動的共通的成功要素區(qū)域復(fù)合啟動項目選擇的共通成功要素以起爆點項目的開發(fā)帶動關(guān)聯(lián)項目的復(fù)合啟動啟動項目物理距離的適當(dāng)性啟動項目之間具有較強的相互關(guān)聯(lián)度共通成功要素針對本項目，共同成功要素的詳細(xì)描述 這是區(qū)域復(fù)合啟動方案制定的思考方法：通過找起爆點，進而多點啟動關(guān)聯(lián)項目，帶動項目整體開發(fā)。 選擇啟動項目市場實現(xiàn)度高，并且能夠帶動

9、相關(guān)項目的開發(fā)，同時聚集人氣。 設(shè)施之間不是獨立無關(guān)的，而是具有彼此促進、相互聯(lián)動的關(guān)系。 設(shè)施選擇的地理位置應(yīng)該考慮服務(wù)的可達(dá)性。 避免由于物理距離過大導(dǎo)致區(qū)域啟動的力量分散。 同時也應(yīng)避免所選擇項目區(qū)位過于集中，輻射面過窄，不利于區(qū)域整體發(fā)展。12為實現(xiàn)區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)啟動、跨越式發(fā)展，應(yīng)該在導(dǎo)入引擎帶動作用下，同時推進保障配套和營銷策略，實現(xiàn)項目快速、成功啟動啟動策略2商務(wù)啟動1配套啟動3商貿(mào)啟動配套商務(wù)商貿(mào)功能復(fù)合形態(tài)復(fù)合Add your text in here復(fù)合啟動主引擎主保障主方向產(chǎn)品13營銷舉措首先高調(diào)啟動并貫穿前期整個過程，通過規(guī)劃營銷、招商營銷等推廣區(qū)域及項目價值，展示項目形象

10、及發(fā)展進程營銷城市價值營銷：展示桃浦推動上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的重要城市戰(zhàn)略籃圖；未來實現(xiàn)上海全球城市的重要城市角色；區(qū)域價值營銷：跳躍普陀現(xiàn)有定位，整合區(qū)域資源，展示大普陀片區(qū)整體發(fā)展藍(lán)圖、未來發(fā)展模型及未來發(fā)展愿景項目價值營銷：體現(xiàn)桃浦與真如副中心、長風(fēng)商務(wù)區(qū)、西北物流園互動、和諧發(fā)展以及重大產(chǎn)業(yè)、生態(tài)居住、創(chuàng)新示范等功能完備的項目發(fā)展愿景。媒體推廣營銷事件推廣營銷活動推廣營銷報紙、戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)、雜志等平面立體推廣項目評議標(biāo)、規(guī)劃成果發(fā)布、重大項目進駐簽約儀式、重要領(lǐng)導(dǎo)人參觀視察等土地推介、外部招商、新聞發(fā)布等規(guī)劃營銷招商營銷14通過定位增值、規(guī)劃增值、設(shè)施增值三個增值體系實現(xiàn)區(qū)域增值弱化

11、由于區(qū)域發(fā)展初期，配套不夠完善、人氣不旺而產(chǎn)生的陌生感1.營銷策略上強調(diào)區(qū)域價值和未來的片區(qū)升值潛力2.以產(chǎn)品價值充分展示項目的核心價值點，演繹未來生活的新理念，和理想的生活模式，給消費者極大的想象空間規(guī)劃增值區(qū)域增值定位增值配套設(shè)施增值123營銷上海經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、功能轉(zhuǎn)移的重要步驟桃浦在上海發(fā)展中的重要地位上海中心城區(qū)稀缺的大規(guī)模土地上海十二期間重點發(fā)展的區(qū)域上海未來出現(xiàn)新的功能增量的重點區(qū)域上海國際貿(mào)易中心建設(shè)的關(guān)鍵支點15案例借鑒，區(qū)域開發(fā)一般以居住和辦公物業(yè)啟動，中期以辦公物業(yè)為主，引入大型商業(yè)項目，后期逐漸完善商業(yè)配套和生態(tài)環(huán)境土地開發(fā)確定規(guī)劃方案改善交通狀況、基礎(chǔ)道路建設(shè)、市政建設(shè)居住

12、、辦公物業(yè)建設(shè)，建設(shè)地標(biāo)性建筑市政綠化工程建設(shè)辦公項目開發(fā)主導(dǎo)住宅項目大型商業(yè)項目開發(fā)大型商業(yè)項目運營，同時進一步完善商業(yè)配套，擺脫晚上冷清的“死城”形象持續(xù)辦公樓開發(fā)完善生態(tài)環(huán)境開發(fā)歷程啟動區(qū)快速發(fā)展期發(fā)展成熟期啟動期（2-3年）快速發(fā)展期（4年）成熟期（3年）項目地塊價值分析階段目標(biāo):地塊條件:市場支持度:各個階段價值鏈中的作用（樹立形象、增加人氣、吸引企業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)升級)地塊是否具備在特定時期開發(fā)的可能性和開發(fā)難度（拆遷難以程度、進入性、通達(dá)性)該區(qū)物業(yè)是否有成熟的市場來支持項目分期原則16項目處于普陀區(qū)西側(cè)，周邊以村鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)區(qū)為主，住宅呈低端供應(yīng)，地塊內(nèi)布以廠房、停車場為主，部分在建商

13、務(wù)辦公樓，酒店等商務(wù)設(shè)施嚴(yán)重不足，高端商業(yè)更是缺乏，商務(wù)氣氛尚未形成區(qū)域現(xiàn)狀片區(qū)現(xiàn)狀是普陀區(qū)主要的產(chǎn)業(yè)區(qū)，集中了普陀主要的醫(yī)藥、化工、物流等產(chǎn)業(yè)功能空間，土地利用效率較低，后續(xù)發(fā)展用地以對原有工業(yè)廠房和停車場的拆建為主；項目未來要打造成全球大都市全圈的核心城市的重要功能載體，需要建設(shè)大量的商務(wù)、商業(yè)、居住配套1普陀區(qū)打造“三態(tài)五業(yè)”，商務(wù)氛圍初顯，商務(wù)樓檔次高地分布，租金在中心城區(qū)處于低位，伴隨產(chǎn)業(yè)升級和功能調(diào)整，項目將承擔(dān)更多的商貿(mào)商務(wù)企業(yè)辦公需求；2桃浦現(xiàn)有商業(yè)以社區(qū)型和道路型商業(yè)為主，尤其綜合性商業(yè)集中度低，業(yè)態(tài)凌亂，檔次較低，伴隨功能升級帶來的高端人口，桃浦有機會有必要打造新的高端商業(yè)

14、中心；3目前項目周邊開發(fā)的住宅包括桃浦新村等，檔次較低，且供應(yīng)基本飽和，未來項目要導(dǎo)入大量人口，同時又要承擔(dān)周邊功能區(qū)新增居住的需求，人才公寓建設(shè)勢在必行；417充分借勢真南路、祁連山路商務(wù)軸及沿線保留物業(yè)進行開發(fā)，營造商務(wù)氛圍并進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推動項目發(fā)展啟動期（3年）：道路系統(tǒng)改造、建設(shè)地標(biāo)性辦公建筑、酒店、商務(wù)辦公、酒店式公寓、商務(wù)型商業(yè)快速發(fā)展期（4年）：大型商業(yè)中心（SHOPPING MALL）商貿(mào)服務(wù)物業(yè)、SOHO、綠化景觀設(shè)施發(fā)展成熟期（3年）：公共服務(wù)物業(yè)、SOHO、會展中心、工業(yè)設(shè)計中心、特色商業(yè)中心、休閑公園 政府前期的基礎(chǔ)建設(shè)以及主導(dǎo)性是開發(fā)的前提。 開發(fā)中根據(jù)市場情況

15、保持適度彈性。本項目分期策略啟動期快速發(fā)展期成熟發(fā)展期18從開發(fā)策略看，可以率先在綜合配套核內(nèi)建設(shè)五星級酒店，并在外圍建設(shè)商務(wù)寫字樓以及酒店式公寓，盤活區(qū)域熱度，開發(fā)綜合商務(wù)核，形成了 “兩核驅(qū)動、輻射成片”的模式貿(mào)易信息中心綠色休閑帶華東醫(yī)藥流通中心綜合服務(wù)中心綜合配套核綜合商貿(mào)核工業(yè)設(shè)計創(chuàng)意中心武威路 祁連山123456綜合配套核綜合服務(wù)帶工業(yè)設(shè)計中心商務(wù)服務(wù)核展示會議中心物流中心開發(fā)時序演繹19啟動區(qū)的選擇考慮昭示性、進入性、可擴展性以及與各功能區(qū)的聯(lián)動，結(jié)合地塊的現(xiàn)狀條件，將啟動區(qū)位置確定在項目東南角區(qū)域，以商務(wù)辦公率先啟動，強勢樹立區(qū)域整體形象綜合考慮將啟動區(qū)選取原則與地塊限制條件，

16、初步確定啟動區(qū)域含商貿(mào)、商務(wù)辦公及居住功能，占地面積7001000畝其中，商務(wù)辦公配合軌道交通站點等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)率先啟動；總部經(jīng)濟部分作為預(yù)留地，依托功能定位先行招商，引進民間資本開發(fā)。啟動區(qū)選取原則啟動區(qū)位置選取原則選擇區(qū)域進入性好、交通便利，特別是軌道站點，最大化的發(fā)揮啟動區(qū)的昭示、展示作用及區(qū)域帶動作用先期酒店、商務(wù)辦公功能最易樹立整個區(qū)域形象訴求鄰近原有城市生活配套服務(wù)區(qū)/已有成熟城市區(qū)，打破首期區(qū)域陌生度，避免前期過多投入啟動區(qū)選擇要考慮未來發(fā)展要求以綜合配套核啟動，向內(nèi)輻射，形成層層推進的開發(fā)節(jié)奏選擇區(qū)域的地理中心或功能中心，未來發(fā)展可以輻射整個區(qū)域或服務(wù)整個區(qū)域啟動區(qū)位置及規(guī)模確

17、定20功能物業(yè)建筑面積商務(wù)集約式辦公18萬m2SOHO辦公8萬m2總部型辦公5萬m2創(chuàng)意型辦公2萬m2商貿(mào)貿(mào)易、展示、會議中心10萬m2配套商務(wù)配套(星級酒店)5萬m2酒店式公寓4萬m2商業(yè)配套(Shopping Mall)10萬m2人才公寓20萬m2合計82萬m2啟動區(qū)功能包括商務(wù)、商貿(mào)、配套三部分，總建筑面積在82萬m2；已有需保留項目：123123康建商務(wù)廣場包裝印刷城上海信息技術(shù)學(xué)校新建項目：ABCDEFGHKABCDEFGHKB啟動區(qū)位置及規(guī)模確定21啟動區(qū)增值措施 一個地標(biāo)性建筑一座“希爾頓”式的五星級酒店一個“新天地”、“蘭桂坊”式的商業(yè)社區(qū)一套DIS（ district ide

18、ntifications system)系統(tǒng)一套DSS (district service system)系統(tǒng)22啟動形象價值：打造城市綜合體，成為區(qū)域城市地標(biāo)、產(chǎn)業(yè)中心和象征綜合體從來就是城市的中心深圳萬象城美國洛克菲勒中心倫敦碼頭區(qū)再造項目日本天王洲再開發(fā)悉尼達(dá)令港文化娛樂區(qū)德國柏林波茨坦廣場新加坡新達(dá)城紐約布魯克林區(qū)改造項目.是產(chǎn)業(yè)的是貿(mào)易的也是城市的23服務(wù)于 華東國際貿(mào)易港的區(qū)域增長極集商貿(mào)、商務(wù)、休閑、居住為一體的陸港貿(mào)易中心展示窗口城市綜合體STD商貿(mào)區(qū)&ROD商務(wù)區(qū)&ELD配套區(qū)（高端寫字樓+五星級酒店+高端酒店式公寓等）啟動區(qū)形象定位24啟動區(qū)客戶定位二25分析視角通過從吸引

19、客戶的驅(qū)動因素和客戶對實現(xiàn)項目發(fā)展目標(biāo)的價值貢獻因素兩方面分析目標(biāo)客戶及客戶需求，來進行差異化客戶定位兩大因素吸引客戶的驅(qū)動因素客戶的價值貢獻因素客戶對整體發(fā)展的帶動作用客戶對形成目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集群影響客戶對區(qū)域財政影響客戶對降低開發(fā)風(fēng)險的作用客戶對區(qū)域認(rèn)同度的影響位于中心城區(qū)的優(yōu)越區(qū)位便利的交通條件良好的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢優(yōu)惠的發(fā)展政策經(jīng)濟上增值的潛力差異化目標(biāo)客戶定位區(qū)分客戶的必要性引入客戶的可能性26VISION客戶分類客戶類型1戰(zhàn)略伙伴型客戶客戶類型2支撐型企業(yè)客戶客戶類型3城市居住型客戶客戶分類按照目標(biāo)客戶對區(qū)域整體價值和整體競爭力提升作用程度，有重點的引入、培育、挖掘與發(fā)展目標(biāo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)類型的客戶驅(qū)

20、動因素城市價值重點招商對象帶來的優(yōu)惠企業(yè)在地區(qū)的中長期發(fā)展戰(zhàn)略行業(yè)追隨型企業(yè)，擁有較大市場份額創(chuàng)新型中小企業(yè)技術(shù)及金融服務(wù)型企業(yè)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)，擁有核心競爭力或最大市場份額高級別行業(yè)協(xié)會、商會類型特征產(chǎn)業(yè)方向總部經(jīng)濟科研機構(gòu)已有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)聚集帶來的集聚效應(yīng)優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)政策區(qū)域特色的優(yōu)勢貿(mào)易物流專業(yè)會展工業(yè)設(shè)計配套金融、咨詢及技術(shù)服務(wù)由產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的進駐城市居民客戶由城市功能開發(fā)帶來城市居民區(qū)位價值便利交通健康環(huán)境置業(yè)的增值潛力27戰(zhàn)略伙伴型客戶支撐型企業(yè)客戶城市居住型客戶項目以發(fā)展為區(qū)域性貿(mào)易中心為目標(biāo)，應(yīng)承接有區(qū)域影響力、行業(yè)影響力并能長期深入合作的行業(yè)龍頭企業(yè)和行業(yè)高級中間機構(gòu)的作為發(fā)展戰(zhàn)略伙

21、伴客戶行業(yè)高級中間機構(gòu)客戶行業(yè)龍頭企業(yè)客戶戰(zhàn)略伙伴型客戶客戶來源對外招商原有企業(yè)的培育客戶特征對行業(yè)內(nèi)的企業(yè)起著領(lǐng)導(dǎo)作用對地區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展有舉足輕重的作用存在多次合作的可能性注重風(fēng)險管理資金雄厚成功發(fā)展戰(zhàn)略伙伴型客戶的因素共同遠(yuǎn)景對未來收益的共同期望，對發(fā)展可能性的相似描述親密互信相互親近，分享與互信，帶來巨大優(yōu)勢合作互補知識、能力的互補性，增加實際價值及生產(chǎn)力客戶來源談判后引入，如行業(yè)協(xié)會、地方商會機構(gòu)原有機構(gòu)的培育發(fā)展客戶特征擁有廣泛的影響力對行業(yè)內(nèi)的企業(yè)起著媒介作用是潛在的大客戶的前端平臺與政府政策聯(lián)系度、敏感度高對區(qū)域發(fā)展影響深遠(yuǎn)戰(zhàn)略伙伴型客戶是指通過建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，形成長期的，

22、具有影響整體發(fā)展全局的，對成功實現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)有戰(zhàn)略作用的客戶類型28從中遠(yuǎn)期看，由于產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，本項目將通過上海城市區(qū)位優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢，充分發(fā)揮其潛在的城市價值，尤其是通過產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的打造，吸引長三角及外圍區(qū)域的企業(yè)總部功能、高端管理服務(wù)功能的進駐核 心總部集聚地，對外窗口 第一圈層次級輻射中心第二圈層專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地第三圈層原材料基地上海將重點發(fā)展國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、信息服務(wù)等服務(wù)業(yè)，成為長江三角洲城市群的綜合服務(wù)中心；同時上海國際大都市的地位得到加強，承但了長三角對外窗口的功能。次級中心城市一方面接受核心城市轉(zhuǎn)移出來的產(chǎn)業(yè)，向核心城市提供原材料和市場，同時調(diào)整自己在整個城市群內(nèi)的產(chǎn)業(yè)，

23、向低一等級的區(qū)域轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，帶動低一等級區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展 。集中發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，形成專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)基地，依靠廉價的人力資源，對原材料進行低附加值的粗加工，以集群優(yōu)勢、低成本、低利潤取勝。上海蘇州揚州無錫杭州寧波嘉興常州鎮(zhèn)江南通舟山臺州泰州湖州紹興南京為產(chǎn)業(yè)基地提供原材料，并形成專業(yè)市場項目機會：要充分依托功能區(qū)處在上海中心城區(qū)且緊鄰保稅區(qū)，隨之長三角及國際市場以對外開放帶動貿(mào)易物流的發(fā)展，項目應(yīng)抓住長三角經(jīng)濟一體化的有利時機，使之日益成為長三角經(jīng)濟圈的重要貿(mào)易基地，成為全球貿(mào)易中的重要一環(huán)29行業(yè)龍頭企業(yè)客戶需要領(lǐng)先的創(chuàng)新產(chǎn)品以縮小與國內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)的差距，同時通過區(qū)域內(nèi)貿(mào)易物流管理共享控制平臺的搭建，

24、提升龍頭企業(yè)在區(qū)域內(nèi)的影響力加強品牌研發(fā)，提升軟實力拓展?fàn)I銷渠道鏈，建立價值網(wǎng)絡(luò)加強與科研院所合作，共同建立研究院，促進研發(fā)需求對現(xiàn)有產(chǎn)品進行升級創(chuàng)新與國外行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)進行合作，引進高端人才核心技術(shù)的改造，降低生產(chǎn)成本需求點開放式生態(tài)型的總部經(jīng)濟區(qū)，利于高級研發(fā)人員、管理人員的引入；會議會展設(shè)施，延伸產(chǎn)業(yè)鏈集聚，方便產(chǎn)品成果的發(fā)布和推廣迅速推向市場終端；集中的高智能化辦公樓，降低運營成本；有預(yù)先提供的標(biāo)準(zhǔn)實驗室有為高層次研發(fā)人員提供高檔的生活居住、休閑娛樂場所；政府在一定程度上的主導(dǎo)，鼓勵企業(yè)間共享研發(fā)成果，降低研發(fā)風(fēng)險；產(chǎn)品需求：30行業(yè)高級中間機構(gòu)客戶從類別上看包括與市場緊密聯(lián)系的地方商會

25、、行業(yè)協(xié)會以及有很強科研功能的研發(fā)機構(gòu)，其對內(nèi)增強整個項目的綜合實力和整體競爭力，對外也可以作為項目招商的公關(guān)紐帶集中的高智能化辦公樓，降低運營成本；便利 可自選的辦公樓宇，方便地方商會、行業(yè)協(xié)會機構(gòu)的進駐共享的交流互動平臺，政府與市場合作，政府一定程度上的主導(dǎo)，建立區(qū)域性的市場信息交流平臺為高層次人員、商務(wù)人士提供的中高檔的生活居住、休閑娛樂場所；產(chǎn)品需求：優(yōu)惠政策的支持交通便利，易于到達(dá)易于商會成員之間聚會完備的辦公配套設(shè)施需求點雄厚基礎(chǔ)的科研實力市場信息交流平臺31總結(jié)戰(zhàn)略伙伴型客戶特征總結(jié)為實現(xiàn)項目發(fā)展目標(biāo)，本項目應(yīng)與行業(yè)龍頭企業(yè)、高級行業(yè)中間機構(gòu)建立戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，以提升綜合競爭力和區(qū)

26、域的整體價值，使項目真正成為承接上海城市貿(mào)易功能的載體行業(yè)龍頭企業(yè)客戶行業(yè)高級中間機構(gòu)客戶客戶來源：區(qū)域及現(xiàn)有的行業(yè)龍頭企業(yè)需求價值點：上海區(qū)域中心城市價值；交通的便捷性；產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)；潛在的市場機會；高品質(zhì)的辦公居住環(huán)境；政策上的優(yōu)惠產(chǎn)品需求點：總部大樓信息中心辦公樓商務(wù)公寓會議會展五星級酒店 ?？蛻魜碓矗盒袠I(yè)協(xié)會、地區(qū)商會、現(xiàn)有科研機構(gòu)需求價值點：交通便捷、配套完善、政策扶持、情感、規(guī)范等戰(zhàn)略伙伴項目開發(fā)主體行業(yè)龍頭企業(yè)行業(yè)高級中間機構(gòu)32戰(zhàn)略伙伴型客戶支撐型企業(yè)客戶城市居住型客戶從區(qū)域優(yōu)勢看，本項目處上海市中心城區(qū)的優(yōu)越區(qū)位，隨著產(chǎn)業(yè)集聚的形成，可以承接周邊地區(qū)創(chuàng)新型中小企業(yè)客戶以及配套

27、服務(wù)型企業(yè)客戶，作為項目支撐客戶。配套服務(wù)型企業(yè)客戶創(chuàng)新型中小企業(yè)客戶支撐型企業(yè)客戶客戶來源跟隨龍頭企業(yè)的進駐新生企業(yè)現(xiàn)有企業(yè)的改造客戶特征跟隨行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新能力較強受政策影響大資金基礎(chǔ)薄弱，租金敏感客戶來源現(xiàn)有外包服務(wù)企業(yè)新遷入企業(yè)客戶特征以企業(yè)服務(wù)外包為主要功能能夠推動地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚對市場敏感度高受政策影響相對小驅(qū)動因素已有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)惠的產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)聚集帶來的集聚效應(yīng)區(qū)域特色的優(yōu)勢33創(chuàng)新型中小企業(yè)客戶隨著龍頭企業(yè)或重要行業(yè)中間機構(gòu)的入駐產(chǎn)生的帶動效應(yīng)，將吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)的中小型企業(yè)的跟隨，力爭差別化，在激烈的競爭中尋求生存空間，是由產(chǎn)業(yè)集聚而衍生出的上下游中小企業(yè)行業(yè)龍頭大型企業(yè)衍生出的中小

28、型企業(yè)與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)貿(mào)易相關(guān)的行業(yè)龍頭型企業(yè)由龍頭企業(yè)集中帶來的上下游衍生中小企業(yè)需求要點：行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)集聚區(qū)域，規(guī)模較大，功能完善；城市郊區(qū)或城市副中心，交通便捷，配套齊全；辦公需要極為彈性的空間安排，同時兼顧一定的居住功能；租金便宜或有返還優(yōu)惠；政府在中小額信貸方便的支持和優(yōu)惠政策；尋找進入大型企業(yè)不愿進入的產(chǎn)品生產(chǎn)領(lǐng)域，并以專業(yè)化方式做大做強創(chuàng)新型中小企業(yè)的發(fā)展需求特征專門為龍頭企業(yè)提供配套設(shè)備，強化供應(yīng)競爭力群聚區(qū)能夠提高生產(chǎn)率，能夠提供持續(xù)不斷的公司改革的動力，促進創(chuàng)新，能夠促發(fā)新企業(yè)的誕生 波特34創(chuàng)新型中小企業(yè)客戶物流產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新中小企業(yè)主要集中在物流信息系統(tǒng)設(shè)計與批發(fā)物流所構(gòu)成物流

29、價值鏈的前后兩端，其發(fā)展重點在為物流信息平臺和交易平臺提供支撐，建構(gòu)以信息技術(shù)為支持的物流管理系統(tǒng)。專業(yè)化的市場專業(yè)交易平臺專業(yè)技術(shù)人員專業(yè)化信息平臺供應(yīng)商的獲得物流決策支持需求點集中的高智能化辦公樓，降低運營成本；極為彈性的辦公空間，同時兼顧一定的居住功能；可共享的市場信息平臺，方便產(chǎn)品成果的發(fā)布和獲得市場信息；開放的市場交易平臺，便于將產(chǎn)品推廣迅速推向市場終端有為研發(fā)人員提供生活居住、休閑娛樂場所；政府在一定程度上的主導(dǎo)，鼓勵企業(yè)間共享研發(fā)成果，降低研發(fā)風(fēng)險；產(chǎn)品需求：35創(chuàng)新型中小企業(yè)客戶項目發(fā)展的專業(yè)會展、工業(yè)設(shè)計等產(chǎn)業(yè)功能以廣泛滲透到產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的各個環(huán)節(jié)，是產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展進程中的必然

30、產(chǎn)物，項目當(dāng)前階段的發(fā)展重點在于引入此類功能提升整個地區(qū)活力和生長力。會展會議產(chǎn)品需求會展業(yè)商貿(mào)會展功能會議配套功能酒店、餐飲等延伸功能工業(yè)設(shè)計產(chǎn)品需求工業(yè)設(shè)計1234會議展示功能創(chuàng)意辦公功能特色酒店功能產(chǎn)品設(shè)計研發(fā)功能36配套服務(wù)型企業(yè)客戶伴隨著地區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模效應(yīng)的顯現(xiàn)，地區(qū)經(jīng)濟影響力的擴大，以及企業(yè)規(guī)模擴大和發(fā)展成熟度的提升，將吸引相關(guān)配套服務(wù)型企業(yè)客戶入駐，為項目主體企業(yè)提供金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、咨詢服務(wù)、人事服務(wù)等功能金融服務(wù)銷售售服技術(shù)服務(wù)配套功能外包咨詢服務(wù)人事交通的便捷性：與企業(yè)生產(chǎn)和制造功能接近或交通便利；產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)：產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)轉(zhuǎn)移功能較為集中的區(qū)域；潛在的市場機會：產(chǎn)業(yè)

31、集聚區(qū)域不僅集聚了供應(yīng)商，而且集聚了客商，一個集聚區(qū)本身一個規(guī)模很大的市場高品質(zhì)的辦公居住環(huán)境：利于管理人員高效的工作便宜的物業(yè)價格或租金：有效的降低企業(yè)管理成本；政策上的優(yōu)惠：政府在金融、勞動用功以及審批服務(wù)上面的支持 需求要點37s總結(jié)支撐型企業(yè)客戶特征總結(jié)會展工業(yè)設(shè)計配套服務(wù)功能貿(mào)易物流關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品需求點：智能化辦公樓創(chuàng)意型辦公樓標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)樓會議酒店設(shè)施彈性化的商務(wù)公寓完善的商務(wù)休閑配套。配套服務(wù)型企業(yè)客戶來源：跟隨企業(yè)集聚進駐的服務(wù)型企業(yè)需求價值點：成規(guī)模的企業(yè)集聚、交通便捷、低租金的辦公樓、市場發(fā)展?jié)摿π袠I(yè)：金融服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、人事服務(wù)創(chuàng)新型中小企業(yè)客戶來源：跟隨行業(yè)

32、龍頭企業(yè)引入衍生企業(yè)、原有企業(yè)改造升級、新生企業(yè)需求價值點：靠近行業(yè)龍頭企業(yè)的集聚區(qū)域、區(qū)位優(yōu)越、交通便捷、彈性的辦公樓配套設(shè)施、優(yōu)惠產(chǎn)業(yè)政策等行業(yè)：物流、會展、工業(yè)設(shè)計創(chuàng)新示范的動力引擎便捷完善的城市配套舒適開放的工作環(huán)境內(nèi)部保留外部導(dǎo)入38從區(qū)位和未來發(fā)展?jié)摿ι峡?，本區(qū)未來將承接來自內(nèi)部由產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進駐人口帶來的剛性客戶和來自外部其它地區(qū)的價值導(dǎo)向客戶。戰(zhàn)略伙伴型客戶支撐型企業(yè)客戶城市居住型客戶核心客戶桃浦園區(qū)剛性客戶表現(xiàn)為：在桃浦園區(qū)上班的人員、中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)者，周邊拆遷客戶目的：解決剛性居住需求特征：總價承受能差別較大，但都有滿足其居住功能要求價值導(dǎo)向型客戶表現(xiàn)為：投資型客戶、追求居住環(huán)

33、境性價比的類中高檔物業(yè)客戶目的：從長遠(yuǎn)角度考慮自住特征：從價值投資角度對總價敏感，經(jīng)濟承受能力有彈性，通過高品質(zhì)展示能提高其價值認(rèn)知重要客戶啟動區(qū)客戶除解決桃浦園區(qū)剛性客戶需求，還會吸引周邊范圍內(nèi)價值導(dǎo)向型客戶以及本區(qū)未來看好的本地客戶，是客戶群體中注重價值投資，購買未來的這部分群體39區(qū)域掃描項目處在市中心區(qū)外環(huán)線內(nèi)，現(xiàn)狀周邊主要為物流園區(qū)、商務(wù)功能區(qū)以及低端的居住小區(qū)，整體的居住物業(yè)檔次較低，未來的中高端居住物業(yè)發(fā)展存在較大空間。居住區(qū)居住區(qū)啟動區(qū)桃浦新村（居住區(qū)）未來島物流園同濟滬西校區(qū)李子園商務(wù)區(qū)西北物流園工業(yè)園區(qū)內(nèi)大量分布制造企業(yè)、物流企業(yè)，啟動區(qū)西側(cè)被工業(yè)區(qū)包圍項目距離周邊居住區(qū)較

34、遠(yuǎn)，且存在鐵路等交通線路阻隔項目周邊交通和生活配套匱乏，交通出行不便項目周邊居住物業(yè)整體檔次較低、高端物業(yè)尚未開發(fā)周邊物業(yè)類型分析40前景分析項目應(yīng)憑借其后發(fā)優(yōu)勢，作為未來市場的焦點，增吸引著全市及周邊客戶項目再開發(fā)將帶來區(qū)域價值整體提升，將深深地影響客戶結(jié)構(gòu)與置業(yè)動機外環(huán)內(nèi)房價高起，中心城區(qū)客戶進一步外溢，項目的再開發(fā)會重新評估其區(qū)位價值，通過交通和配套能吸引其他區(qū)域特別是中心城區(qū)客戶交通便捷性和投資價值是決定各板塊的外區(qū)域客戶要素，項目區(qū)的交通預(yù)計能得到極大改善，進而提升其區(qū)域內(nèi)價值啟動區(qū)開發(fā)帶來拆遷客戶，周邊區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展帶來工作緣客戶，將出現(xiàn)少量私營業(yè)主和高端客戶需求內(nèi)環(huán)內(nèi)均價2472

35、7元/m2內(nèi)中環(huán)均價11321元/m2中外環(huán)均價9529元/m2外郊環(huán)均價6891元/m2中心城區(qū)41客戶層次根據(jù)現(xiàn)狀中高端物業(yè)不足，良好的發(fā)展前景以及整體剛性需求強的特點，結(jié)合本項目條件，居住需求性目標(biāo)客戶應(yīng)分為三個層次我們的目標(biāo)客戶在哪里？普通公寓人才公寓財富階層(企業(yè)高層客戶)中產(chǎn)階層(高級員工)工薪階層、白領(lǐng)龍頭企業(yè)中層管理層中型企業(yè)中高級管理層小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)者客戶郊區(qū)生活向往型客戶物業(yè)價值投資者高級科研人員市中心價格外溢型客戶本地居民附近工作緣型客戶來源SOHO商務(wù)公寓酒店式公寓42財富階層/企業(yè)高層：追求高品質(zhì)、卓越的環(huán)境和服務(wù)價值取向置業(yè)動機與選擇標(biāo)準(zhǔn)日?；顒佑兄Ц赌芰?，但只選擇適

36、合自己的產(chǎn)品注重生活，追求享受重視家庭和親情相對理性，有一定的投資意向需求特征客戶掃描看中物業(yè)的稀缺性和產(chǎn)品創(chuàng)新特征重視周邊環(huán)境，注重健康非常看重物業(yè)服務(wù)，不太在意為之付出的價格經(jīng)常出入高檔酒店及休閑娛樂場所買車、買房追求大眾知名的品牌有特定生活圈子，更喜歡和圈子以內(nèi)的人交往隨個人喜好購房，多次置業(yè)喜歡有多處居所，可以隨意居住重視物業(yè)的外在品質(zhì)表現(xiàn)把物業(yè)視為長期資產(chǎn)自信；價值；享受43中產(chǎn)階層/高級員工：對城市的依賴性強，注重生活時尚價值取向置業(yè)動機與選擇標(biāo)準(zhǔn)日?；顒幼非蟾蠈拥纳钕Ｍ塬@得事業(yè)成功的肯定重視家庭，重視親情有從眾心理，容易受朋友的影響購買常住的居所，因而重視生活的便利性傾向群

37、居，選擇較大規(guī)模的社區(qū)對園林和配套要求高經(jīng)常同家人一起活動喜歡和朋友小聚，一起打牌、打麻將熱衷于休閑娛樂活動需求特征承受總價有限制需要居家型的物業(yè)看重居住環(huán)境和藝術(shù)品位上升；城市；理想客戶掃描44工薪階層/白領(lǐng)：購買力一般、看中性價比、注重生活便利價值取向置業(yè)動機與選擇標(biāo)準(zhǔn)日?；顒右蚤L樂為事業(yè)重心有支付能力不足，只求佳性價比生活低調(diào)，不好面子，攀比心理弱需求特征客戶掃描看中物業(yè)的地段價值和產(chǎn)品性價比；重視生活的便利性，非常看重物業(yè)服務(wù)，但在意為之付出的價格家庭結(jié)構(gòu)人口簡單，通常為兩口之家平時喜歡打牌、打麻將等有特定生活圈子，喜歡和圈子以內(nèi)的人交往對居住環(huán)境有一定要求居住同時照顧到生活方便，離生

38、活圈不能太遠(yuǎn)重視居住環(huán)境，重視物業(yè)的品質(zhì)價值性價比；戶型；便利45本項目客戶將是多元化的，戰(zhàn)略伙伴型+支撐型企業(yè)+城市居住型客戶，三者相互吸引，但功能獨立客戶分析總結(jié)客戶分類支撐型企業(yè)客戶戰(zhàn)略伙伴型客戶2城市居住型客戶3行業(yè)龍頭企業(yè)行業(yè)高級中間機構(gòu)創(chuàng)新型中小企業(yè)配套服務(wù)型企業(yè)1現(xiàn)狀已有的與目標(biāo)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的龍頭企業(yè)客戶來源新招商引入的目標(biāo)產(chǎn)業(yè)行業(yè)龍頭企業(yè)跟隨行業(yè)龍頭企業(yè)衍生出來企業(yè)本地現(xiàn)有的中小型創(chuàng)新企業(yè)創(chuàng)新示范的動力引擎舒適開放的工作環(huán)境自由時尚的居住享受內(nèi)部：為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供配套的居住客戶跟隨企業(yè)集聚進駐的服務(wù)型企業(yè)外部：以項目發(fā)展帶來回報的價值導(dǎo)向客戶目標(biāo)產(chǎn)業(yè)的高級行業(yè)協(xié)會地區(qū)重要商會、國際商

39、會核心客戶重要客戶偶得客戶基于客戶導(dǎo)向產(chǎn)品設(shè)計現(xiàn)有科研機構(gòu)新生的創(chuàng)新型中小企業(yè)46啟動區(qū)產(chǎn)品發(fā)展建議三47商務(wù)配套 （UED） VS 商貿(mào)辦公(ROD) 五星級酒店，樹立區(qū)域形象shopping mall，完善啟動區(qū)商業(yè)氛圍公寓建設(shè)，增添居住功能，促進區(qū)域招商引資 總部基地低密度辦公 商貿(mào)物流多層辦公技術(shù)服務(wù)集約式辦公 科技 生態(tài) 產(chǎn)業(yè)符號R-Recreational O-Office D-District 活力 生態(tài) 城市符號U-Urban E-Ecology D-District48相對獨立自由分割多樣結(jié)構(gòu)商務(wù)別墅，啟動區(qū)創(chuàng)新產(chǎn)品，品質(zhì)主體商務(wù)總部型辦公49企業(yè)總部區(qū)域的核心產(chǎn)業(yè)區(qū)域，利用

40、低密度、高綠化的OFFICE風(fēng)景花園、完善的配套服務(wù)吸引大中型企業(yè)總部進駐，提升區(qū)域產(chǎn)業(yè)層次客戶定位：區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)大中型企業(yè)管理總部和外部招入企業(yè)總部商務(wù)總部型辦公50中邦moho商務(wù)別墅在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風(fēng)格，利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯層的百變空間自然石材：簡潔與質(zhì)感沉重和輕質(zhì)脆弱與堅實動感玻璃：基本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80都是玻璃，促使空間更顯舒適自在 用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得富麗堂皇。用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過道窗，透出淡淡的纖細(xì)柔光。用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有

41、景。 商務(wù)別墅區(qū)商務(wù)會所案例借鑒151空間設(shè)計上利用幾何學(xué)中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間，同時為了滿足居住需求注重生活空間的利用，并且附送大量面積創(chuàng)造“立方-城”概念出發(fā)點：利用幾何學(xué)中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務(wù)空間戶型設(shè)計上，采用裂層設(shè)計，田字結(jié)構(gòu)，自由組合創(chuàng)造出屋頂花園，小進深的陽臺和大面積的露臺，陽光室等功能空間，一方面在外立面區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)戶型縱向分割。案例借鑒152虹橋商務(wù)別墅，戶型設(shè)計巧妙的解決了入口，室內(nèi)空間的轉(zhuǎn)換，衛(wèi)生間，交通面積及贈送面積等問題戶型A: 617平

42、米(地下室面積164平米) 戶型B612平米（地下室面積164）入口預(yù)留接待停留空間，實用氣派建筑結(jié)構(gòu)為品字形交錯，中間交錯部位為樓梯以及交通空間，將產(chǎn)品分割為兩個面積較大的部分，客戶可以將之按照用途進行分割，使用靈活將衛(wèi)生間設(shè)置在品字形交接處，一是不破壞整體建筑內(nèi)部方正空間，二是衛(wèi)生間，浴室的使用舒適度，采光，通風(fēng)以及景觀都得到較好的改善地下室空間占到整體面積的1/3左右，贈送面積大玻璃幕墻在建筑上的應(yīng)用面積較大入口入口整體結(jié)構(gòu)整體結(jié)構(gòu)衛(wèi)生間衛(wèi)生間玻璃幕墻玻璃幕墻案例借鑒253案例總結(jié)：總部經(jīng)濟園商務(wù)別墅的KPI體系商務(wù)別墅組團布局、獨棟設(shè)計公建性、個性化的立面造型宜商宜住的空間設(shè)計生態(tài)園林

43、化的社區(qū)環(huán)境完善的生活配套和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)案例借鑒54組團布局、獨棟設(shè)計建筑基地的面積在500平米-800/棟左右，可以通過幾棟建筑圍合一個集中的組團開放空間的形式，在節(jié)約基地面積的同時仍保證一定面積的室外空間；布局設(shè)計55公建性、個性化的立面造型 在建筑形態(tài)上，維持較為方正的外形，增強公建感和商務(wù)性，便于報批通過 在外立面的表現(xiàn)上，采用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，將玻璃的通透與石材的質(zhì)樸完美結(jié)合，在石材、玻璃的穿插更迭中，形成錯層的百變空間在個性化上，既考慮到彼此之間的對比，又在形式、色彩和材料的應(yīng)用上不失和諧；體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去立面造型56宜商宜住的空間設(shè)計+=從

44、居住型小戶型向“Studio”/ “SOHO”的轉(zhuǎn)變辦公和生活的自然融合與自由轉(zhuǎn)換空間可自由分隔可以將辦公與住宅空間的相互彈性轉(zhuǎn)換寬敞、靈活、自由、個性的空間空間設(shè)計57生態(tài)園林化的社區(qū)環(huán)境建筑形態(tài)同生態(tài)綠地很好的融合，讓腦力工作工作者感受到工作后融入自然的享受社區(qū)環(huán)境58啟動區(qū)標(biāo)桿產(chǎn)品，形象主體商務(wù)集約式辦公59本項目打造成生態(tài)辦公樓，需在品質(zhì)和標(biāo)準(zhǔn)層面積方面有所突破項目規(guī)模電梯租售價格綠洲中環(huán)廣場（中環(huán)）2棟28層，建筑面積11萬m2三菱電梯 租金3.5-5元/ m2天，售價23000元/m2智慧廣場（長壽）37層，建筑面積64000 m2 8部，蒂森 租金 3.8元/ m2天華寧國際廣場

45、（中山公園）28層，建筑面積64000m26部電梯租金約4.5元/ m2天上海城（虹橋）36層，建筑面積約62000 m2 6部，日立 租金為5元/m2天綠地創(chuàng)匯（五角場）1幢準(zhǔn)甲級、1幢LOFT，建面7萬m28部，三菱17000-23000元/m2 本項目要打造生態(tài)性寫字樓，提高辦公環(huán)境的舒適性，結(jié)合案例，建議本項目的次地標(biāo)寫字樓的相關(guān)指標(biāo)為：體量：45000m2 ，標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500m2，層數(shù)：30層案例：天安南海數(shù)碼新城一期天佑創(chuàng)富大廈：功能：為中小民營企業(yè)、企業(yè)集團總部提供研發(fā)辦公、創(chuàng)新創(chuàng)意的優(yōu)質(zhì)空間； 建筑面積：7萬m2；標(biāo)準(zhǔn)層面積：3350m2；層數(shù)：16層；產(chǎn)品模式項目周邊區(qū)域

46、商務(wù)樓狀況：60外立面公建化：外立面簡潔、現(xiàn)代、時尚使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性要點：產(chǎn)品形象突出現(xiàn)代風(fēng)格的公建化意向，與周邊產(chǎn)品形成差異在建筑設(shè)計上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感中性顏色但不能過冷，突出召示性和品質(zhì)感61入口及大堂現(xiàn)代氣派，顯示物業(yè)形象要點：通過雨蓬的設(shè)計增強寫字樓主入口的昭示性大堂寬敞明亮，奢侈挑高，公共部分做足面子地面、天花板、墻面有一定的裝飾符號和圖案，通過地面和天花圖案處理無意識的約束人流 醒目位置設(shè)水牌雨棚大堂公共部分水牌62電梯廳提供良好的通風(fēng)和照明以提高空氣質(zhì)量和空間感受，通過裝飾品、植物、沙發(fā)等設(shè)計增加空間的舒適感要點:根據(jù)

47、項目的體量，合理設(shè)置電梯個數(shù)和樓層?？奎c電梯品牌推薦：瑞士迅達(dá)、美國西子OTIS、日本三菱等建議電梯廳2米寬以上，并通過弧形設(shè)計，增加空間感和舒適度設(shè)備選取中檔產(chǎn)品，分層標(biāo)識、上下指示清晰有一定的裝飾、細(xì)部精致，有視覺趣味點各樓層設(shè)整層平面圖及公司、單位指示牌63公共通道明亮、簡潔，突出寫字樓形象要點：公共通道寬度可降到最低標(biāo)準(zhǔn)，提高使用面積可以設(shè)置開放式走道裝修應(yīng)簡潔明亮，感觀上取得寬敞的視覺效果走道盡頭和拐彎處設(shè)置植物或裝飾小品開放式通道64地下車庫及車庫層電梯廳實現(xiàn)展示功能地下電梯間坡道VIP車位要點：注意地下車庫的整潔明亮、導(dǎo)示清楚；地下電梯間與首層電梯間裝修標(biāo)準(zhǔn)一致；入口坡道采用塑膠

48、地面防滑，保證安全；車庫地面采用特種涂料，既美觀，有防滑靜音；在進入方便的位置設(shè)立VIP車位，與大單銷售聯(lián)動，注明車位號與車輛牌號，彰顯客戶身份；65次地標(biāo)寫字樓創(chuàng)新動作頂層花園多功能商務(wù)中心樓中樓分層差異化的空中花園66啟動區(qū)價值產(chǎn)品，功能主體商貿(mào)貿(mào)易、展示、會議中心展示中心高檔商貿(mào)會議中心交易中心信息中心67商務(wù)配套 （UED） VS 商貿(mào)辦公(ROD) 五星級酒店，樹立區(qū)域形象shopping mall，完善啟動區(qū)商業(yè)氛圍公寓建設(shè)，增添居住功能，促進區(qū)域招商引資 總部基地低密度辦公 商貿(mào)物流多層辦公技術(shù)服務(wù)集約式辦公 科技 生態(tài) 產(chǎn)業(yè)符號R-Recreational O-Office D

49、-District 活力 生態(tài) 城市符號U-Urban E-Ecology D-District68經(jīng)濟效應(yīng)社會效應(yīng)環(huán)境效應(yīng)酒店其他物業(yè)類型酒店項目建成后，將成為區(qū)域景觀建筑，形成啟動區(qū)的新景觀。 本項目將率先增加區(qū)域的居住功能，并且提供就業(yè)機會。酒店的出現(xiàn)將有力地促進地區(qū)貿(mào)易、商業(yè)、會展、物流的發(fā)展，改善本地區(qū)投資環(huán)境及經(jīng)濟發(fā)展。酒店的建設(shè)將增添居住功能，并促進區(qū)域的招商引資，完善投資環(huán)境，成為啟動區(qū)的標(biāo)志建筑發(fā)展程度啟動期發(fā)展期成熟期中高端酒店形成啟動區(qū)景觀建筑酒店供應(yīng)集中期酒店供應(yīng)量增加配套五星級酒店69建議本項目五星級酒店客房數(shù)標(biāo)間套內(nèi)面積420*35=14700平方米；豪華套房及商務(wù)

50、套房套內(nèi)面積102*55=5610平方米；總統(tǒng)套房套內(nèi)面積3*250=750平方米；按得房率60%計算，客房建筑面積約為35100平方米；按客房建筑面積占總建筑面積70%計算，總建筑面積約為50140平方米。酒店定位為五星級酒店，參考五星級酒店客房總數(shù)，建議本項目五星級酒店客房數(shù)525套，總建筑面積5萬平方米左右項目北京世紀(jì)金源大飯店北京華僑大廈 北京國賓酒店 上海金茂君悅大酒店廣州亞洲大酒店客房總數(shù)554套400套485套555套442套 標(biāo)間514/93%375/94%419/86%510/92%366/83%套房39/7%24/6%63/13%42/7%75/17%總統(tǒng)套房11331標(biāo)間

51、面積29m242m2 30m2 30m240m2標(biāo)間占總房數(shù)的80-90%，套內(nèi)面積在30-35m2左右，少量為40m2；豪華套房及商務(wù)套房占總房數(shù)小于20%，套內(nèi)面積在50-60m2左右；總統(tǒng)套房1-3套，占總房數(shù)小于1%，套內(nèi)面積一般在250m2以上?？头繑?shù)比例面積標(biāo)間42080%35豪華套房及商務(wù)套房10219.4%55總統(tǒng)套房30.6%250合計525100%70外立面簡潔、現(xiàn)代、時尚使建筑具有強烈的視覺沖擊力和昭示性要點：產(chǎn)品形象突出現(xiàn)代風(fēng)格的公建化意向在建筑設(shè)計上做出通透感、現(xiàn)代感，突出大平面、整體性、適當(dāng)大玻璃形成幕墻感中性顏色但不能過冷，突出召示性和品質(zhì)感71入口及大堂現(xiàn)代氣派

52、，顯示物業(yè)形象要點：通過雨蓬的設(shè)計增強酒店主入口的昭示性大堂寬敞明亮，奢侈挑高，公共部分做足面子地面、天花板、墻面有一定的裝飾符號和圖案，通過地面和天花圖案處理無意識的約束人流 大堂入口大堂大堂72高檔次的裝修和完善的配套設(shè)施，進一步提升酒店的形象起居室中餐廳餐廳多功能廳會議室多功能廳73大型商業(yè)配套產(chǎn)品，提供購物、休閑、娛樂、飲食等各種服務(wù)的一站式消費中心，完善啟動區(qū)生活氛圍配套Shopping mall74參考城市級購物中心的規(guī)模，并結(jié)合本項目商業(yè)配套產(chǎn)品輻射范圍，建議本項目Shopping Mall的建筑面積10萬平方米城市級購物中心正大廣場國際金融中心Shopping M all 大地

53、MALL和春天MALL天河區(qū)Shopping Mall建筑面積（萬平方米）24.3206035建議本項目SHOPPING MALL的建筑面積為10萬平方米本項目購物中心以滿足項目自身需求為主，間接服務(wù)于周邊區(qū)域，商業(yè)規(guī)模小于城市級購物中心75MALL集合百貨店、超市、大賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)，提供各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施 咖啡店超市專賣店酒吧電影院健身中心76啟動區(qū)高品質(zhì)居住產(chǎn)品，滿足企業(yè)中高管理層短期或長期居住需求配套酒店式公寓77建議本項目啟動區(qū)建造2棟酒店式公寓，總建筑面積4萬平方米經(jīng)驗假設(shè)建議本項目啟動區(qū)建造2棟酒店式公

54、寓，總建筑面積4萬平方米。按單層戶均面積50平方米計算；按得房率65%計算；按單層13戶計算；按建筑層數(shù)20層計算；單層建筑面積為1000平方米；每棟可提供約260個房間；每棟酒店式公寓建筑面積2萬平方米左右；78公建化的建筑風(fēng)格使建筑看起來更加時尚、現(xiàn)代，與整體地塊氣質(zhì)契合，符合年輕人的審美要求面磚與玻璃結(jié)合，外立面整齊，公建化外觀與酒店立面相呼應(yīng)，體現(xiàn)都市感線條簡潔、明快，體現(xiàn)現(xiàn)代氣息細(xì)節(jié)體塊穿插，表現(xiàn)時尚與活力建筑風(fēng)格79高檔入口大堂“酒店品質(zhì)的第一感覺”，形成一種儀式感大堂尺度：通過挑高或有大開間尺度的大堂公共空間，體現(xiàn)業(yè)主的尊貴，以及整體的氣勢。入口接待區(qū)：方便臨時的賓客接待與等候，

55、體現(xiàn)業(yè)主身份，以及完善的安防，保證業(yè)主私密生活，設(shè)置休息區(qū)和保安臺。石材裝修和局部處理：體現(xiàn)項目的高品質(zhì)，以及業(yè)主的身份。局部吊頂仿大理石地板電梯間的細(xì)化處理公共空間80SOHO創(chuàng)意的天地，活力的社區(qū)。集辦公、居住一體化，拉動區(qū)域的人氣和活力，為年輕才子開辟一番天地客戶定位：中小型企業(yè)辦公基地，區(qū)域和城市的白領(lǐng)階層配套SOHO81SOHO一族的生活,每天都由自己來安排,什么時候起床,什么時候工作,全憑自己的意愿 Small Office創(chuàng)新化產(chǎn)品、概念，領(lǐng)導(dǎo)市場，SOHO概念的炒作，促成一個概念群體的誕生不是一個單調(diào)的封閉的住宅區(qū)，而是一個有住宅、有店鋪、有辦公、有花園的混合型都市社區(qū)；小型居

56、家辦公一族；街坊式商業(yè)；集中室內(nèi)綠化空間，空中四合院；先鋒群體的聚集產(chǎn)生巨大的影響力，SOHO成為世紀(jì)初最熱門的話題。Soho概念82SOHO辦公SOHO公寓是混合和模糊的，可以辦公可以居住，這里為辦公和生活提供了無數(shù)種可能性。 SOHO商鋪全部沿市政道路和內(nèi)部小街設(shè)立，獨立進出，面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊全。SOHO辦公樓各單元均有獨立入口，靈活的室內(nèi)空間分割方式。SOHO公寓步行小街、沿街店鋪商務(wù)公寓面對SOHO客戶，寫字樓面對高端商務(wù)客戶，特色商業(yè)成為區(qū)域級商業(yè)活力中心Soho功能83建造一個功能豐富的“濃縮型城市”，與三里屯的歷史文化一脈相承由5個購物中心、9幢30層高的

57、寫字樓和公寓樓組成旱冰場、帶燈光的小河將5個購物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，成為中外游客，寫字樓人群及附近居住者的一個全新的休閑消費港灣。Soho交通組織84開放式空間設(shè)計，同城市無限度對接開放式設(shè)計整個項目沒有任何的圍墻，與城市融合；眾多街道開辟眾多街道，讓人自由游逛；立體街區(qū)設(shè)計了3層街道，除了地面層外，更有地下一層和二層寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓寫字樓公寓公寓公寓公寓Soho交通組織85在垂直層面上找空間，每一棟建筑體底端打造一個商業(yè)體，形成5個不同主題的商業(yè)體舉措1：屋頂建造花園，整個項目被

58、綠色所覆蓋；舉措2：通過北側(cè)主入口將人流引導(dǎo)進入本項目內(nèi)部；舉措3：通過室外的下沉式步行街和小型廣場，可以一年四季根據(jù)季節(jié)特點舉辦各類戶外活動居住、辦公于一體的商務(wù)空間每一棟建筑體底部帶一個商業(yè)體空中花園空中連廊Soho街區(qū)空間86外部高形象全玻璃外立面，既有寫字樓的氣派，又節(jié)省成本建筑外形：各樓為27*27的體量，體形細(xì)長、白天透明、夜晚發(fā)亮；全玻璃外立面，外觀具備國際化風(fēng)格，簡潔現(xiàn)代；大開間落地玻璃窗，采光、景觀均好。Soho外立面87通過材質(zhì)、風(fēng)格獨特的造型，強化建筑的沖覺沖擊力商業(yè)裙房和高層塔樓的外部是連續(xù)的外表面，沒有棱角，為來訪者和住戶創(chuàng)造一個有吸引力的、友好的城市空間；裙樓塔樓立

59、面由玻璃和鋁板構(gòu)成，呈現(xiàn)自然的豎向線條肌理，表現(xiàn)建筑纖細(xì)挺拔的形態(tài)；由淺灰色建筑抱著一棟亮麗的橙色建筑，成為視覺中心。它是一個圓形的，像人的身體一樣是有線條的。三里屯SOHO設(shè)計師 Soho建筑風(fēng)格88通過旱冰場、帶燈光的小河建立街區(qū)的中心吸引點，將5 個購物中心串連為一個有機整體Soho公共空間89產(chǎn)品以兩房為主輔以部分三房，但要注意控制總價，在戶型設(shè)計、園林、細(xì)節(jié)上下功夫創(chuàng)新戶型，高附加值合理園林設(shè)計，提升居住舒適度注重打造產(chǎn)品細(xì)節(jié)，以提升產(chǎn)品附加值控制總價，保證銷售兩房占主導(dǎo)，大力滿足客戶需求中高端住宅產(chǎn)品配套人才公寓90物業(yè)發(fā)展建議:產(chǎn)品單體建議打造簡約或時尚風(fēng)格，體現(xiàn)項目追求的中高端

60、城市生活園林景觀建議以合理的景觀、綠化、建筑小品圍合組成高層樓棟間的共享空間，提升居住舒適度產(chǎn)品戶型建議以二三房為主流產(chǎn)品，以創(chuàng)新戶型增添亮點人才公寓91較成熟現(xiàn)代建筑風(fēng)格與項目定位的匹配后發(fā)現(xiàn)簡約派或時尚派能體現(xiàn)項目追求的城市生活風(fēng)格簡約、內(nèi)涵厚重簡約鮮明，城市地標(biāo)歸宿內(nèi)涵，城市家園時尚、繽紛年輕、活力潮流前端城市方向新興階層體驗生活簡約前衛(wèi)單體建筑風(fēng)格92整體色系建議以高檔質(zhì)感的淡雅色系為主色，配以鮮艷明亮色塊，形成鮮明對比淡藍(lán)主色系示例白搭配色塊示例深紅酸橙色橙色。主色系顯示品質(zhì)、安逸，而搭配色系增添一抹靈動和跳躍，表現(xiàn)現(xiàn)代、城市。色彩的選用既符合城市發(fā)展又形成差異化；兩種色系的融合表現(xiàn)