【工程】龍湖集團(tuán)工程管理手冊

1、龍湖集團(tuán)工程管理手冊前 言隨著龍湖集團(tuán)的全國布局和發(fā)展，工程職能作為產(chǎn)品建造的把控者，不斷面臨著新的挑戰(zhàn)與考驗：運(yùn)營節(jié)奏加快，客戶對房屋質(zhì)量要求提高。盡管過程中有過挫折，但是我們?nèi)耘f不辱使命：戶均報事量降低、報事完結(jié)率提升，工程質(zhì)量滿意度穩(wěn)步提升并維持在較高分位；以項目成功交付為核心的“兩線六點(diǎn)五管理”的工程管理體系構(gòu)建完成；工程職能四項核心能力資源管理能力、組織管理能力、風(fēng)險管理能力、精益建造能力也在“一前兩化三目標(biāo)”的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略指引下日益提升。但另一方面，公司快速發(fā)展、人才需求不斷提升，在開發(fā)節(jié)奏緊張的條件下，如何幫助員工短時間內(nèi)快速熟悉和掌握龍湖工程管理相關(guān)制度，這成為擺在我們面前的一個亟

2、待解決的問題。為此，集團(tuán)工程部啟動了工程管理手冊（以下簡稱“手冊”）的編制工作。“手冊”的編制分為職能管理與項目管理兩條線，第一分冊“文化與體系”，從企業(yè)及工程文化、組織架構(gòu)、工程管理體系、工程核心能力四個方面，對職能管理的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了介紹；第二分冊“項目管理”，從計劃管理、合約管理、技術(shù)管理、質(zhì)量管理、信息文檔管理、安全文明管理、風(fēng)險管理七個方面，對集團(tuán)現(xiàn)有工程管理相關(guān)制度進(jìn)行了系統(tǒng)的梳理和歸納。如果將各個制度比喻成珍珠，那么“手冊”就是把各個珍珠串成項鏈的線，我們希望“手冊”的這種“穿針引線”的作用，能夠幫助同事們快速查閱和學(xué)習(xí)特定制度，提升自身的工程管理能力并最終轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力?！笆謨浴?/p>

3、發(fā)布后，集團(tuán)工程部會根據(jù)相關(guān)制度的調(diào)整及后續(xù)意見調(diào)研情況，定期組織一線工程師和相關(guān)同事進(jìn)行修訂和調(diào)整，力爭把工程管理手冊打造成為系統(tǒng)性強(qiáng)、覆蓋面廣、美觀實用的學(xué)習(xí)工具。最后，感謝集團(tuán)運(yùn)營部、造價采購部、研發(fā)部、人力資源部、物業(yè)管理部以及各地區(qū)公司提出寶貴意見的同事們，感謝你們對于工程管理手冊編制工作的大力支持。龍湖集團(tuán)工程部2015年12月目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc439260780 第一分冊 文化與體系 PAGEREF _Toc439260780 h 1 HYPERLINK l _Toc439260781 第一章 企業(yè)及工程文化 PAGEREF

4、_Toc439260781 h 2 HYPERLINK l _Toc439260782 一、龍湖企業(yè)文化 PAGEREF _Toc439260782 h 2 HYPERLINK l _Toc439260783 二、龍湖工程文化 PAGEREF _Toc439260783 h 2 HYPERLINK l _Toc439260784 第二章 組織架構(gòu) PAGEREF _Toc439260784 h 4 HYPERLINK l _Toc439260785 一、集團(tuán)工程部組織架構(gòu) PAGEREF _Toc439260785 h 4 HYPERLINK l _Toc439260786 二、地區(qū)公司工程部

5、組織架構(gòu) PAGEREF _Toc439260786 h 4 HYPERLINK l _Toc439260787 三、工程部工作職責(zé) PAGEREF _Toc439260787 h 5 HYPERLINK l _Toc439260788 第三章 龍湖工程管理體系 PAGEREF _Toc439260788 h 6 HYPERLINK l _Toc439260789 第四章 龍湖工程職能核心能力 PAGEREF _Toc439260789 h 7 HYPERLINK l _Toc439260790 第二分冊 項目工程管理指引 PAGEREF _Toc439260790 h 8 HYPERLINK

6、 l _Toc439260791 第一章 計劃管理 PAGEREF _Toc439260791 h 9 HYPERLINK l _Toc439260792 一、項目全景計劃 PAGEREF _Toc439260792 h 10 HYPERLINK l _Toc439260793 二、工程形象進(jìn)度計劃 PAGEREF _Toc439260793 h 11 HYPERLINK l _Toc439260926 三、工程驗收計劃 PAGEREF _Toc439260926 h 20 HYPERLINK l _Toc439260927 四、技術(shù)質(zhì)量行為計劃 PAGEREF _Toc439260927 h

7、 21 HYPERLINK l _Toc439260928 第二章合約管理 PAGEREF _Toc439260928 h 22 HYPERLINK l _Toc439260929 一、合約體系及招標(biāo)組織 PAGEREF _Toc439260929 h 23 HYPERLINK l _Toc439260930 二、招標(biāo)管理 PAGEREF _Toc439260930 h 24 HYPERLINK l _Toc439260931 三、合同履約管理 PAGEREF _Toc439260931 h 30 HYPERLINK l _Toc439260932 第三章技術(shù)管理 PAGEREF _Toc43

8、9260932 h 39 HYPERLINK l _Toc439260933 一、勘察管理 PAGEREF _Toc439260933 h 41 HYPERLINK l _Toc439260934 二、設(shè)計介入 PAGEREF _Toc439260934 h 43 HYPERLINK l _Toc439260935 三、技術(shù)及施工方案管理 PAGEREF _Toc439260935 h 48 HYPERLINK l _Toc439260936 第四章質(zhì)量管理 PAGEREF _Toc439260936 h 49 HYPERLINK l _Toc439260937 一、質(zhì)量前控及過程管控 PAG

9、EREF _Toc439260937 h 50 HYPERLINK l _Toc439260938 二、質(zhì)量檢查及驗收 PAGEREF _Toc439260938 h 52 HYPERLINK l _Toc439260939 三、分戶驗收及承接查驗 PAGEREF _Toc439260939 h 54 HYPERLINK l _Toc439260940 四、交房及質(zhì)量維保 PAGEREF _Toc439260940 h 56 HYPERLINK l _Toc439260941 第五章信息文檔管理 PAGEREF _Toc439260941 h 58 HYPERLINK l _Toc439260

10、942 一、信息文檔體系分類 PAGEREF _Toc439260942 h 58 HYPERLINK l _Toc439260943 二、信息文檔動態(tài)管理 PAGEREF _Toc439260943 h 60 HYPERLINK l _Toc439260944 第六章安全文明管理 PAGEREF _Toc439260944 h 63 HYPERLINK l _Toc439260945 一、安全生產(chǎn) PAGEREF _Toc439260945 h 64 HYPERLINK l _Toc439260946 二、文明施工 PAGEREF _Toc439260946 h 67 HYPERLINK l

11、 _Toc439260947 第七章風(fēng)險管理 PAGEREF _Toc439260947 h 72 HYPERLINK l _Toc439260948 項目全周期風(fēng)險管控表 PAGEREF _Toc439260948 h 72 第一分冊 文化與體系第一章 企業(yè)及工程文化一、龍湖企業(yè)文化1、有紀(jì)律的投入型文化2、龍湖的核心價值觀二、龍湖工程文化1、匠人文化 匠人文化行活到位，靠譜很重要既算大帳，也算小賬，心中有數(shù)交圈，系統(tǒng)性思考2、甲方能力甲方能力統(tǒng)籌項目計劃，合理組織利用資源管理項目識別、暴露、預(yù)控項目風(fēng)險甄別、吸附、培養(yǎng)分供方資源尊重分供方，堅持同路人、合作共贏原則具有甲方服務(wù)意識，有效利用

12、合同管理分供方達(dá)成既定目標(biāo)3、工程師精神工程師精神對專業(yè)技術(shù)保持高度的敬畏心，嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實系統(tǒng)思考，注重前控責(zé)任心強(qiáng)，敢擔(dān)當(dāng)愛鉆研，善于總結(jié)沉淀具有客戶視角4、龍湖工程氣質(zhì)5、龍湖工程師七大工作原則第二章 組織架構(gòu)一、集團(tuán)工程部組織架構(gòu)二、地區(qū)公司工程部組織架構(gòu)注：工程xx中心包括精裝工程中心，景觀工程中心，市政配套中心。對于地區(qū)公司工程部的職能、項目人員配置基本原則及精裝工程、景觀工程中心的設(shè)立條件，詳見龍湖集團(tuán)工程人力體系配置參考要求（2016版）。此外，為幫助新員工盡快熟悉龍湖工程體系管理要求和標(biāo)準(zhǔn)，龍湖集團(tuán)工程部入職引導(dǎo)人工作參考知識（2016版）對于員工入職引導(dǎo)人工作的基本原則和內(nèi)容也進(jìn)

13、行了明確。三、工程部工作職責(zé)1、集團(tuán)工程部主要工作職責(zé)以工程質(zhì)量客戶滿意度為導(dǎo)向，依托地區(qū)公司，深化、完善工程管理相關(guān)規(guī)則（強(qiáng)制性規(guī)范、指引、參考知識），培訓(xùn)并推廣使用；組織集團(tuán)工程檢查及地區(qū)公司工程管理經(jīng)驗交流，統(tǒng)一工程管理行為（技術(shù)管理行為、質(zhì)量管理行為），提升工程職能四大核心能力（資源管理、組織管理、風(fēng)險管理、精益建造）。集團(tuán)工程技術(shù)中心主要工作職責(zé)以守節(jié)、提質(zhì)、增效為目標(biāo)，依托地區(qū)工程職能，編制與修訂工程管理相關(guān)規(guī)則和組織培訓(xùn)，提煉、推廣優(yōu)秀技術(shù)做法，促進(jìn)地區(qū)公司技術(shù)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)化；建設(shè)維護(hù)工程IT平臺，促進(jìn)集團(tuán)工程管理信息化，為工程管理行為落地提供支持；跟蹤了解行業(yè)前沿技術(shù)，協(xié)助地區(qū)

14、公司開展前沿技術(shù)試點(diǎn)應(yīng)用，組織經(jīng)驗研討、案例分析并適時推廣運(yùn)用。集團(tuán)工程管理中心主要工作職責(zé)以工程檢查、客戶報事系統(tǒng)為基礎(chǔ)，通過數(shù)據(jù)與案例分析，促進(jìn)地區(qū)公司工程職能管理體系建設(shè)，確保規(guī)則落地；依據(jù)集團(tuán)分供方管理制度，協(xié)助地區(qū)公司提升資源管理能力，推動地區(qū)公司合格分供方資源庫的完善；通過項目啟動會評審、片區(qū)巡檢、停止點(diǎn)檢查，提高地區(qū)工程職能風(fēng)險預(yù)控能力，確保項目實現(xiàn)完整產(chǎn)品交付。集團(tuán)精裝工程中心主要工作職責(zé)推動地區(qū)公司工程職能精裝體系建設(shè)，依托地區(qū)公司編制與修訂精裝工程管理規(guī)則，組織專業(yè)培訓(xùn)；依據(jù)集團(tuán)分供方管理制度，協(xié)助地區(qū)公司提升精裝資源管理能力，推動地區(qū)公司合格精裝分供方資源庫的完善；通過項

15、目啟動會評審、停止點(diǎn)檢查，預(yù)控風(fēng)險，確保項目實現(xiàn)完整產(chǎn)品交付。地區(qū)公司工程部主要工作職責(zé)推動和實現(xiàn)集團(tuán)工程管理體系落地，提升工程職能核心能力，保證產(chǎn)品工程質(zhì)量的市場競爭力；完善組織架構(gòu)，提升員工能力及組織凝聚力；甄別、吸附優(yōu)秀分供方資源，預(yù)控風(fēng)險，實現(xiàn)項目產(chǎn)品按期保質(zhì)的完整交付，組織、跟進(jìn)項目維保。地區(qū)公司工程管理（技術(shù)）中心主要工作職責(zé)深化集團(tuán)工程管理規(guī)則，推動和實現(xiàn)規(guī)則落地；以月度工程檢查、第三方質(zhì)量評估、客戶報事系統(tǒng)為基礎(chǔ)，通過數(shù)據(jù)與案例分析，梳理項目工程管理系統(tǒng)性問題，預(yù)控項目風(fēng)險，提升各項目進(jìn)度、技術(shù)、質(zhì)量管理能力；組織經(jīng)驗交流、培訓(xùn)考試，提升工程師的工程管理能力。地區(qū)公司工程項目部

16、主要工作職責(zé)以工程質(zhì)量客戶滿意度為導(dǎo)向，以國家法律法規(guī)和集團(tuán)、地區(qū)公司相關(guān)規(guī)則為前提，以合同為依據(jù)，協(xié)調(diào)、整合內(nèi)外部資源，實現(xiàn)項目產(chǎn)品按期保質(zhì)的完整交付。第三章 龍湖工程管理體系工程管理體系以項目成功交付為核心的“兩線、六點(diǎn)、五管理”的工程管理體系?！耙磺啊苫?、三目標(biāo)”的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略第四章 龍湖工程職能核心能力工程職能核心能力第二分冊 項目工程管理指引第一章 計劃管理計劃管理主要相關(guān)文件職能序號文件名稱文件類型運(yùn)營1龍湖集團(tuán)項目全景計劃管理辦法（銷售型業(yè)態(tài)）（2015版）強(qiáng)制性規(guī)范2龍湖集團(tuán)項目全景計劃管理辦法（自持商業(yè)）（2015版）強(qiáng)制性規(guī)范3龍湖集團(tuán)項目運(yùn)營停止點(diǎn)管理辦法（2015版）強(qiáng)制

17、性規(guī)范4龍湖集團(tuán)自持商業(yè)項目運(yùn)營停止點(diǎn)管理辦法（2014版）強(qiáng)制性規(guī)范5龍湖集團(tuán)項目啟動會管理辦法（2015版）強(qiáng)制性規(guī)范6龍湖集團(tuán)項目啟動會成果模板（2015版）指引7龍湖集團(tuán)自持商業(yè)項目啟動會階段、樣板階段工作指引（2015版）指引工程8龍湖集團(tuán)工程計劃管理辦法（2016版）強(qiáng)制性規(guī)范9龍湖集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃管理辦法（2016版）強(qiáng)制性規(guī)范10龍湖集團(tuán)項目啟動會工程管理指引（2016版）指引11龍湖集團(tuán)工地開放日參考要求（2016版）參考知識12龍湖集團(tuán)住宅工程工序管理參考知識（2016版）參考知識研發(fā)13龍湖集團(tuán)設(shè)計計劃管理制度（2015版）強(qiáng)制性規(guī)范一、項目全景計劃1、銷售型業(yè)態(tài)

18、全景計劃節(jié)點(diǎn)數(shù)量職能運(yùn)營投發(fā)客研研發(fā)造采工程客服營銷物業(yè)景觀合計集團(tuán)管控10716221148地區(qū)管控8413112122135職能合計1811147342321832、自持商業(yè)全景計劃節(jié)點(diǎn)數(shù)量職能運(yùn)營商業(yè)財務(wù)研發(fā)造采工程精裝景觀物業(yè)投發(fā)人力合計集團(tuán)管控25171710149193地區(qū)管控128116145221770120職能合計372513324662171612133、運(yùn)營停止點(diǎn)檢查對于銷售型業(yè)態(tài)，在項目運(yùn)營周期內(nèi)，集團(tuán)設(shè)置了六個運(yùn)營停止點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險管控，（相關(guān)管理動作參見 HYPERLINK /apps/pages/docs/dczhishi/docs-view.aspx?id=133f

19、916b-7cbf-4f0b-972b-8220927d5d9d 龍湖集團(tuán)項目運(yùn)營停止點(diǎn)管理辦法（2015版）：序號停止點(diǎn)名稱序號停止點(diǎn)名稱1項目二階段啟動會4交房啟動會2首次開盤前風(fēng)險檢查5工地開放日前點(diǎn)評3中期運(yùn)營停止點(diǎn)6組團(tuán)后評估對于自持商業(yè)，在項目運(yùn)營周期內(nèi)，集團(tuán)設(shè)置了四個運(yùn)營停止點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險管控，（相關(guān)管理動作參見 HYPERLINK /apps/pages/docs/dczhishi/docs-view.aspx?id=7ec9ed86-d063-49a1-91d9-43d4128e7efa 龍湖集團(tuán)自持商業(yè)項目運(yùn)營停止點(diǎn)管理辦法（2014版）：二、工程形象進(jìn)度計劃1、全景計劃中的工

20、程節(jié)點(diǎn)銷售型業(yè)態(tài)序號管控節(jié)點(diǎn)管控級別序號管控節(jié)點(diǎn)管控級別1基礎(chǔ)開工集團(tuán)18完成外墻門窗主框施工集團(tuán)2主體結(jié)構(gòu)施工至0集團(tuán)19正式電梯驗收完并投入使用（新增）集團(tuán)3地庫頂板防水及保護(hù)層集團(tuán)20施工電梯拆除集團(tuán)4示范區(qū)開工集團(tuán)21景觀單位進(jìn)場集團(tuán)5主體結(jié)構(gòu)施工至可售狀態(tài)集團(tuán)22自來水進(jìn)場（新增）集團(tuán)6主體結(jié)構(gòu)封頂集團(tuán)23電力進(jìn)場（新增）集團(tuán)7交房樣板點(diǎn)評地區(qū)24燃?xì)膺M(jìn)場（新增）集團(tuán)8屋面工程集團(tuán)25開閉站、配電房設(shè)備安裝完成（新增）集團(tuán)9砌體及二次結(jié)構(gòu)完成至1/2（新增）地區(qū)26消防泵房、生活水泵房設(shè)備及管道安裝完成（新增）集團(tuán)10砌體及二次結(jié)構(gòu)完成集團(tuán)27正式通水地區(qū)11第一批次主體結(jié)構(gòu)驗收集團(tuán)

21、28正式通電地區(qū)12外墻抹灰完成至1/3（新增）地區(qū)29燃?xì)怛炇站邆渫鈼l件地區(qū)13外墻抹灰集團(tuán)30具備供熱條件地區(qū)14內(nèi)墻抹灰地區(qū)31完成道路基層施工地區(qū)15室內(nèi)地?zé)峒暗仄菏┕ぜ瘓F(tuán)32清水工作面移交精裝地區(qū)16完成外墻保溫及涂料施工集團(tuán)33精裝修完成實體工藝樣板點(diǎn)評地區(qū)17外架拆除集團(tuán)34戶內(nèi)精裝完成及集中整改地區(qū)自持商業(yè)序號管控節(jié)點(diǎn)管控級別序號管控節(jié)點(diǎn)管控級別1完成項目所在地塊市政條件調(diào)查表地區(qū)34消防報警系統(tǒng)收點(diǎn)編程地區(qū)2基坑支護(hù)及土方工程開工集團(tuán)35防火卷簾安裝完成地區(qū)3土建總包進(jìn)場地區(qū)36完成消防系統(tǒng)施工地區(qū)4完成土方及樁基施工集團(tuán)37正式通水集團(tuán)5主體結(jié)構(gòu)施工至正負(fù)零集團(tuán)38正式通

22、電集團(tuán)6地下室外墻防水地區(qū)39完成消防系統(tǒng)調(diào)試地區(qū)7土建總包向機(jī)電施工單位移交場地地區(qū)40完成消防系統(tǒng)檢測地區(qū)8主體結(jié)構(gòu)封頂集團(tuán)41防火門安裝完成地區(qū)9室外土方回填地區(qū)42完成地下室地坪疏散指示照明地區(qū)10地下室砌筑地區(qū)43疏散樓梯前面層疏散指示照明地區(qū)11外用施工電梯安裝地區(qū)44幕墻達(dá)到消防驗收條件集團(tuán)12屋面構(gòu)筑物工程地區(qū)45完成消防道路及景觀硬鋪地區(qū)13地上砌筑地區(qū)46公區(qū)精裝達(dá)到消防驗收條件集團(tuán)14完成屋面防水施工及虹吸雨排集團(tuán)47地鐵連廊結(jié)構(gòu)工程完成地區(qū)15完成采光頂封閉施工集團(tuán)48地鐵連廊機(jī)電及消防施工完成地區(qū)16土建總包向公區(qū)精裝單位移交場地集團(tuán)49地鐵連廊精裝、機(jī)電施工完成地區(qū)

23、17完成貨梯安裝地區(qū)50雨污水正式接通地區(qū)18完成扶梯安裝地區(qū)51完成空調(diào)主系統(tǒng)調(diào)試地區(qū)19污水泵安裝并具備使用條件地區(qū)52具備供熱條件集團(tuán)20完成幕墻外裝施工集團(tuán)53正式通氣到廚房末端集團(tuán)21完成生化池、隔油池安裝地區(qū)54道路面層施工完成地區(qū)22完成夜景照明施工地區(qū)55完成空調(diào)通風(fēng)及水系統(tǒng)綜合調(diào)試地區(qū)23變電所土建達(dá)到供電接收條件地區(qū)56商業(yè)IT機(jī)房交付（含精裝、設(shè)施設(shè)備）地區(qū)24消防控制室土建條件完成地區(qū)57商管、物業(yè)辦公用房正式移交地區(qū)25變電所設(shè)備就位地區(qū)58收銀內(nèi)網(wǎng)綜合布線與網(wǎng)絡(luò)設(shè)備安裝調(diào)試地區(qū)26塔吊拆除地區(qū)59地下室地坪工程及車位劃線地區(qū)27外用施工電梯拆除地區(qū)60地下室交通標(biāo)識

24、完成地區(qū)28消防控制室裝修及設(shè)備安裝條件完成地區(qū)61商場標(biāo)識系統(tǒng)完成地區(qū)29配電箱安裝地區(qū)62廣告牌、店招、LED完成地區(qū)30母線安裝地區(qū)63運(yùn)營商手機(jī)全覆蓋（含電信、移動、聯(lián)通三家運(yùn)營商）地區(qū)31電纜安裝地區(qū)64客流系統(tǒng)（含廣場級和店鋪級）的線路鋪設(shè)、設(shè)備安裝、精度調(diào)試地區(qū)32風(fēng)機(jī)單機(jī)調(diào)試完畢地區(qū)65WiFi系統(tǒng)的線路鋪設(shè)、設(shè)備安裝、效果調(diào)試地區(qū)33消防水泵單機(jī)調(diào)制完畢地區(qū)66智能停車場的線路鋪設(shè)、設(shè)備安裝調(diào)試（全視頻停車系統(tǒng)）地區(qū)工程職能相關(guān)節(jié)點(diǎn)參考邏輯圖2、期量及邏輯關(guān)系龍湖集團(tuán)工程計劃管理辦法（2016版）分業(yè)態(tài)（高層、洋房、別墅）對工程進(jìn)度計劃的期量及邏輯關(guān)系進(jìn)行了說明，以供工程師在

25、編制計劃時參考。序號工作項參考期量及要求邏輯關(guān)系及其他說明1地基處理工程完成根據(jù)實際情況地基載荷試驗（如試樁）盡量前置。2基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)完成高層、洋房40天別墅30天每批次流水基礎(chǔ)施工范圍至少應(yīng)涵蓋當(dāng)批次單體砌筑插入的材料運(yùn)輸通道和加工堆放的場地。3地庫結(jié)構(gòu)施工高層、洋房每層25天別墅20天集團(tuán)全景計劃期量。每批次地庫頂板施工范圍至少應(yīng)涵蓋當(dāng)批次單體砌筑插入的材料運(yùn)輸通道和加工堆放的場地。4地庫頂板、防水及保護(hù)層高層：主體結(jié)構(gòu)封頂前30天完成洋房：主體結(jié)構(gòu)封頂后60天完成別墅：地庫頂板結(jié)構(gòu)施工完成后20天內(nèi)完成防水及保護(hù)層地下車庫結(jié)構(gòu)施工必須為單體砌筑及時插入創(chuàng)造條件。如果砌體階段的材料水平運(yùn)輸必須

26、通過車庫頂板，則車庫頂交通流線區(qū)塊上的防水及保護(hù)層必須在主體結(jié)構(gòu)不超過6層前完成，同時開始安裝調(diào)試施工電梯，且最遲在主體進(jìn)行到8層時，全面展開砌筑工程。高層大地庫，最后一塊地庫頂板防水及保護(hù)層最晚完成時間應(yīng)為主體封頂前30天。洋房大地庫，主體封頂后60天。5地庫外側(cè)基槽回填最后一塊車庫頂板防水及保護(hù)層完成后30天內(nèi)應(yīng)完成周邊基槽回填。目的：創(chuàng)造良好的場地狀況，便于后期交通組織；地下室外墻防水及保護(hù)層應(yīng)緊隨車庫結(jié)構(gòu)完成。6主體結(jié)構(gòu)高層每層6天洋房每層8天別墅每層20天高層標(biāo)準(zhǔn)層期量設(shè)為6天，為綜合平均值，已將首層配模降效、挑架搭設(shè)，高層垂直運(yùn)輸設(shè)備降效等因素考慮在內(nèi)。洋房標(biāo)準(zhǔn)層期量設(shè)置為8天。別

27、墅單層期量按流水批次結(jié)構(gòu)工期每層不應(yīng)超過20天（含屋面）。7屋面以上結(jié)構(gòu)、砌體、二次結(jié)構(gòu)（高層）主體封頂后45天完成大屋面以上女兒墻、電梯機(jī)房、造型及其他零星結(jié)構(gòu)及砌體，封頂后45天應(yīng)完成。8砌體及二次結(jié)構(gòu)完成高層、洋房：主體封頂后60天內(nèi)完成；別墅：砌體最晚插入時間為每棟主體達(dá)到正負(fù)零后60天，主體封頂后60天內(nèi)完成。實測實量、結(jié)構(gòu)打磨清理及導(dǎo)墻應(yīng)在拆模清理后立即插入且須在砌體施工前完成，不得占用關(guān)鍵線路。砌體及二次結(jié)構(gòu)，須在封頂后60天內(nèi)完成。高層：每棟主體結(jié)構(gòu)施工至8層前，全面插入砌體及二次結(jié)構(gòu)施工，每層參考期量6天；洋房：單層砌筑期量為8天；別墅單層砌筑期量為10天。以上各業(yè)態(tài)期量為綜

28、合平均值，已將頂塞、二次結(jié)構(gòu)等時間間隔、降效考慮在內(nèi)。10屋面工程高層：主體封頂后105天內(nèi)完成；洋房：主體封頂后60天內(nèi)完成；別墅：主體封頂后90天內(nèi)完成高層應(yīng)在主體封頂后105天內(nèi)全部完成，洋房為60天，別墅為90天。別墅、洋房：在外架方案審核時充分考慮中間層小屋面和露臺盡早插入條件，盡量在外保溫施工前完成小屋面和露臺剛性層。序號工作項參考期量及要求邏輯關(guān)系及其他說明11內(nèi)墻抹灰高層、洋房單層期量3天；別墅單層期量6天前置條件：主體結(jié)構(gòu)驗收。高層、洋房完成時間不應(yīng)晚于砌體完成后45天，別墅完成時間不應(yīng)晚于砌體完成后30天。12外墻抹灰砌體完成后30天內(nèi)完成高層、洋房單層期量2天，別墅單層期

29、量6天前置條件：主體結(jié)構(gòu)驗收。完成時間不應(yīng)晚于砌體完成后30天，高層、洋房單層抹灰期量綜合平均值設(shè)置為2天，別墅為6天。13室內(nèi)地暖及地坪施工高層、洋房平均每層2天，別墅平均每層5天。此處地坪包括衛(wèi)生間、廚房、陽露臺等部位，樓層內(nèi)所有需要打地坪的位置盡量一次完成。高層、洋房完成時間不應(yīng)晚于內(nèi)墻抹灰后45天。前置條件：內(nèi)抹灰、管道、防水施工完成。14施工電梯拆除外架拆除后50天前置條件：室內(nèi)電梯（如有）通過安檢驗收并能啟用；外門窗框安裝完成；內(nèi)外抹灰、地坪完成；屋面工程完成；別墅如無施工電梯，則不考慮此項。15施工電梯拆除后剩余外裝高層40天內(nèi)完成洋房20天內(nèi)完成剩余外裝工作全部完成。可以在拆梯

30、前盡量多完成非交通口處的砌筑工作，少留工作量在拆梯后。16清水工作面移交精裝（批量精裝）室內(nèi)工作面移交應(yīng)在30天內(nèi)完成前置條件：外門窗安裝完成、地坪完成、機(jī)電預(yù)埋及隱蔽工作完成；重點(diǎn)關(guān)注第一段移交時間和精裝單位進(jìn)場時間；室內(nèi)電梯啟用（如有）。17防火門安裝完成時間為單體第一段戶內(nèi)、公區(qū)抹灰和地坪完成后45天。防火門分為設(shè)備房、管井、公區(qū)三部分，重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備房及進(jìn)場時間。18入戶門安裝最晚開始時間為單體第一段戶內(nèi)、公區(qū)抹灰和地坪完成后30天，室內(nèi)穿線及末端設(shè)備安裝前19公區(qū)、電梯廳精裝每批次（按棟）15天內(nèi)完成工作移交前置條件：公區(qū)抹灰、戶內(nèi)地坪完成；包括墻地面部分：水電管線，防火門、入戶等完成

31、；天棚以上部分：通風(fēng)、消防、弱電、強(qiáng)電、燃?xì)獾韧瓿伞?0戶內(nèi)精裝完成及集中整改總工期150天計劃模板按照精裝完成后驗收進(jìn)行設(shè)置，如地區(qū)公司為清水驗收、精裝交房，則需要自行調(diào)整此部分時間及邏輯關(guān)系。21地庫設(shè)備用房土建移交安裝高層、洋房主體結(jié)構(gòu)封頂后30天內(nèi)完成；別墅60天22通水、通電、供熱、通氣開放日前30天項目根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r排定通水、通電、供熱、通氣專項計劃。在Project工程進(jìn)度計劃中，應(yīng)設(shè)置通水、通電、供熱、通氣關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和工期，每項節(jié)點(diǎn)數(shù)目不得少于10個，且節(jié)點(diǎn)前后必須有邏輯關(guān)系。開放日前1個月必須完成。3、工程形象進(jìn)度計劃編制相關(guān)內(nèi)容參見龍湖集團(tuán)項目啟動會工程管理指引（2016版）。

32、3.1項目環(huán)境分析1）區(qū)位及周邊道路關(guān)系區(qū)位及周邊道路項目周邊道路是否已修建？已修建道路與紅線之間的實測關(guān)系，是否施工可用？擬建道路何時修建，是否影響項目施工？2）地上地下不利因素3）市政配套現(xiàn)狀及接入風(fēng)險4）其他影響因素3.2施工組織策劃1）期/組團(tuán)/標(biāo)段劃分影響因素施工資源能力分供方施工能力匹配情況項目環(huán)境1、地上地下障礙物清除時間2、交通通達(dá)性政府驗收條件1、分期與規(guī)劃、施工許可證、交付之間關(guān)系2、分期各項驗收需滿足條件3、所在地方竣工備案最小驗收備案單元交付條件1、首期交付時，市政系統(tǒng)能夠獨(dú)立運(yùn)行2、戶內(nèi)及公區(qū)滿足交房和使用需求3、配套管理用房及功能用房按期移交2）流水段劃分與管理流水

33、段劃分流水段施工面積及工程量流水段管理勞動力數(shù)量、工種、比例關(guān)系施工機(jī)械的運(yùn)力材料及設(shè)備需求3）平面交通組織平面交通組織主要考慮因素影響因素影響因素子項影響因素子項描述時間范圍各施工階段時間各施工階段起止時間范圍準(zhǔn)確，有利于提醒和回顧。交通動線場區(qū)道路道路通達(dá)，人員、材料、機(jī)械能夠順利到達(dá)作業(yè)面。場區(qū)出入口出入便利、優(yōu)化運(yùn)距，使場區(qū)內(nèi)外道路有效連接。場地布置材料堆場及加工區(qū)材料運(yùn)距相對最優(yōu)，且不影響現(xiàn)場施工及交通運(yùn)輸。辦公及生活臨設(shè)便于現(xiàn)場管理，不影響交通，避免搬遷及二次搭設(shè)。示范區(qū)不影響交通，且對銷售影響最小。作業(yè)面施工順序工序的安排應(yīng)為后期交通組織提供便利。施工方向根據(jù)流水段劃分確定方向，

34、保證各流水段交通通達(dá)。階段轉(zhuǎn)換交通組織應(yīng)匹配階段轉(zhuǎn)換，提前規(guī)劃交通調(diào)整。4）垂直交通布置運(yùn)力分析：提升設(shè)備（塔吊、施工電梯、龍門架升降機(jī)）的布置是否滿足材料和設(shè)備的運(yùn)輸，運(yùn)力能否得到充分發(fā)揮；沖突分析：提升設(shè)備的布置是否與其他因素發(fā)生沖突。以塔吊的布置為例：5）臨水臨電布置方案施工用電布置方案1、施工變壓器的數(shù)量、單臺容量、供電半徑。2、場地內(nèi)外布置方案與工程實施進(jìn)度匹配分析。3、箱變定位坐標(biāo)及高程。4、箱變基礎(chǔ)與道路、建筑物、外架、管網(wǎng)及景觀施工順序等的關(guān)系。施工用水、排水布置方案1、施工用水布置方案，明確供水接駁口壓力機(jī)管徑。2、施工排水布置方案，明確排水接駁口高程及管徑。3、施工期間消防

35、用水布置方案。4、（冬施項目）施工期間供熱布置方案。3.3計劃編制與反饋工程計劃兩大內(nèi)容進(jìn)度預(yù)警節(jié)點(diǎn)及Project工程進(jìn)度計劃的組成見下圖：工程計劃的創(chuàng)建、反饋、預(yù)警、調(diào)整及審批等相關(guān)操作的具體要求及規(guī)定詳見龍湖集團(tuán)工程計劃管理辦法（2016版）。三、工程驗收計劃各項目部應(yīng)在此圖的基礎(chǔ)上，結(jié)合本項目所在地政府要求實際情況，梳理項目驗收清單及計劃，分析各專項驗收條件（現(xiàn)場形象條件+檔案資料條件），針對驗收所應(yīng)達(dá)到的形象條件及文檔條件開展工作。對于新地區(qū)公司、新項目，第一組團(tuán)驗收前，應(yīng)與兩家以上的同行交流與驗收相關(guān)的關(guān)鍵事項。四、技術(shù)質(zhì)量行為計劃根據(jù)龍湖集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃管理辦法（2016

36、版），工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃共42個節(jié)點(diǎn)，全部為地區(qū)公司管控節(jié)點(diǎn)，其中共有16個需要工程師按時進(jìn)行學(xué)習(xí)同時掛網(wǎng)反饋成果：序號技術(shù)質(zhì)量管理動作序號技術(shù)質(zhì)量管理動作1總包招標(biāo)標(biāo)前交底9砌體及安裝整層樣板點(diǎn)評2總包進(jìn)場管理交底10抹灰工程技術(shù)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)交底3報建文件回顧11外裝完成后整體效果點(diǎn)評4工程重要技術(shù)方案評審目錄及評審計劃12交房樣板點(diǎn)評5樣板點(diǎn)評規(guī)劃13清水移交精裝樣板點(diǎn)評6基礎(chǔ)工程技術(shù)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)交底14精裝修完成實體工藝樣板間點(diǎn)評7主體結(jié)構(gòu)工程技術(shù)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)交底15大堂及電梯前室精裝修樣板點(diǎn)評8特殊鋼結(jié)構(gòu)或網(wǎng)架索膜結(jié)構(gòu)技術(shù)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)交底16車庫頂板回填工程技術(shù)質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)交底需線上

37、學(xué)習(xí)、線下完成成果的節(jié)點(diǎn)共有26個，該類節(jié)點(diǎn)需要工程師按時完成節(jié)點(diǎn)內(nèi)制度、指引、模板的學(xué)習(xí)并形成成果文件，成果文件不要求上傳，項目工程部留存?zhèn)洳?。工程技術(shù)質(zhì)量行為不得滯后于現(xiàn)場實際工作進(jìn)展。關(guān)于工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃的創(chuàng)建、反饋、預(yù)警和調(diào)整，詳見龍湖集團(tuán)工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃管理辦法（2016版）。第二章合約管理合約管理主要相關(guān)文件職能序號文件名稱文件類型造采1龍湖集團(tuán)成本管理制度（2014版）強(qiáng)制性規(guī)范2龍湖集團(tuán)變更洽商簽證管理制度（2015版）強(qiáng)制性規(guī)范3龍湖集團(tuán)招標(biāo)管理原則（2014版）2015補(bǔ)充條款強(qiáng)制性規(guī)范4龍湖集團(tuán)材料設(shè)備采購管理辦法（2015版）強(qiáng)制性規(guī)范5龍湖集團(tuán)分供方管理制度（

38、2015版）強(qiáng)制性規(guī)范6龍湖集團(tuán)跨地區(qū)合作分供方管理辦法（2013版）強(qiáng)制性規(guī)范7龍湖集團(tuán)總承包工程標(biāo)準(zhǔn)合同文件（2014版）指引8龍湖集團(tuán)機(jī)電總包工程合同標(biāo)準(zhǔn)文本（2014版）指引9龍湖集團(tuán)監(jiān)理合同標(biāo)準(zhǔn)文本指引（2011版）指引其他專業(yè)合同標(biāo)準(zhǔn)文本（詳見合同范本庫）指引工程10龍湖集團(tuán)建設(shè)項目工程檔案管理制度（2012版）強(qiáng)制性規(guī)范11龍湖集團(tuán)總包招標(biāo)標(biāo)前交底指引（2016版）指引12龍湖集團(tuán)總包工程管理交底指引（2016版）指引13龍湖集團(tuán)分供方入圍管理要求（2016版）參考知識14龍湖集團(tuán)合同需求標(biāo)準(zhǔn)化參考模板（2016版）參考知識各專業(yè)材料、設(shè)備選型及采購技術(shù)要求、參數(shù)模板參考知識一、

39、合約體系及招標(biāo)組織1、項目合約體系合同范本可通過“OA知識中心合同范本庫”的路徑進(jìn)行查詢。2、招標(biāo)組織招標(biāo)類型招標(biāo)工作組織部門招標(biāo)小組組長招標(biāo)小組副組長集團(tuán)集采區(qū)域聯(lián)動集采集團(tuán)造采部招采中心集團(tuán)造采部總經(jīng)理集團(tuán)造價采購部招標(biāo)采購中心負(fù)責(zé)人工程部工程管理中心負(fù)責(zé)人地區(qū)公司集采、工程、材料設(shè)備、苗木地區(qū)公司造價采購部地區(qū)公司總經(jīng)理地區(qū)公司造價采購部職能負(fù)責(zé)人監(jiān)理合同地區(qū)公司工程部地區(qū)公司總經(jīng)理地區(qū)公司工程職能負(fù)責(zé)人設(shè)計合同地區(qū)公司研發(fā)部地區(qū)公司總經(jīng)理地區(qū)公司研發(fā)職能負(fù)責(zé)人其他采購合同以地區(qū)公司工作界面劃分為準(zhǔn)地區(qū)公司總經(jīng)理視情況而定每單招標(biāo)工作均應(yīng)成立招標(biāo)小組，地區(qū)公司工程、材料設(shè)備招標(biāo)小組的具體

40、設(shè)置及分工，詳見 HYPERLINK /apps/pages/docs/dczhishi/docs-view.aspx?id=49085ddf-324c-4ff2-8fd7-1359d775682f 龍湖集團(tuán)招標(biāo)管理原則（2014版）第3.2.2條。二、招標(biāo)管理招標(biāo)管理流程2、啟動階段2.1項目招標(biāo)規(guī)劃組織者參與者時間工作內(nèi)容項目總監(jiān)研發(fā)經(jīng)理、工程經(jīng)理、成本經(jīng)理土地獲取70天以內(nèi)編制招標(biāo)規(guī)劃并提交審批每年11月20日前下一年度招標(biāo)規(guī)劃回顧成本經(jīng)理工程經(jīng)理每月20日前回顧項目招標(biāo)規(guī)劃2.2工程啟動會（二階段）數(shù)量及工作范圍根據(jù)項目體量及特點(diǎn)確定選擇監(jiān)理/總包單位的數(shù)量及工作范圍。選擇思路選擇監(jiān)理

41、/總包單位的思路：戰(zhàn)略單位、已合作單位、新合作單位。新合作單位考察重點(diǎn)、答辯及簽訂合同時間節(jié)點(diǎn)安排。擬入圍單位在本公司的歷史履約記錄、評價及綜合考察結(jié)論。總價包干相關(guān)分析總價包干的不確定因素分析及特定的工程措施分析。2.3分供方需求計劃1）地區(qū)公司工程職能應(yīng)根據(jù)預(yù)算開工要求每半年（地區(qū)年中/年終預(yù)算會后1個月內(nèi)）滾動回顧一次分供方資源庫，預(yù)測未來一年內(nèi)開工項目、標(biāo)段及業(yè)態(tài)等信息，在滿足招標(biāo)入圍數(shù)量原則基礎(chǔ)上進(jìn)行分供方資源數(shù)量的盤點(diǎn)。2）確定需新增入庫的分供方資源數(shù)量，并在回顧時間點(diǎn)制定分供方資源常態(tài)考察計劃。3、考察及準(zhǔn)備階段考察相關(guān)工作3.1資源收集1）收集資源方式不限，包括內(nèi)部推薦、第三方

42、推薦（社會推薦）、網(wǎng)絡(luò)獲取、同行合作、社會影響等，嚴(yán)禁分供方單位自薦。2）擬考察單位需有相關(guān)專業(yè)施工管理經(jīng)驗，無政府黑名單、農(nóng)民工鬧事事件等不良行為。3.2資格預(yù)審及招標(biāo)啟動會1）資格預(yù)審組織者參與者工作內(nèi)容造價采購部工程部基本信息審核，初步溝通合作意向。按照龍湖集團(tuán)分供方資源收集及資格預(yù)審表（龍湖集團(tuán)分供方入庫考察及入圍管理要求(2016版)附件1）對收集得到的分供方資源進(jìn)行資格篩選，因分供方自身原因（如不符合當(dāng)?shù)卣疁?zhǔn)入條件）或不符合要求（如資質(zhì)不符合要求、服務(wù)區(qū)域不匹配等）等原因不予納入考察范圍。2）招標(biāo)啟動會組織者參與者工作內(nèi)容造價采購部招標(biāo)小組其他成員就需求情況、入圍原則、招標(biāo)方式及

43、策略、招標(biāo)計劃、考察單位名單等內(nèi)容達(dá)成一致；資格預(yù)審未通過的單位須在資格預(yù)審表格中對未通過原因進(jìn)行說明。3.3分供方考察組織者參與者工作內(nèi)容造價采購部招標(biāo)小組其他成員（專業(yè)工程師必須參加）對資格預(yù)審合格的分供方統(tǒng)一進(jìn)行考察；專業(yè)工程師匯總考察意見，提交招標(biāo)采購部責(zé)任工程師。對于通過資格預(yù)審的分供方資源進(jìn)行考察，以公司為單位進(jìn)行考察資料準(zhǔn)備，考察流程見龍湖集團(tuán)分供方入庫考察及入圍管理要求(2016版)。由招標(biāo)小組決策將考察合格的分供方單位納入資源庫，為后續(xù)項目提供資源保障?？绲貐^(qū)公司使用資源庫內(nèi)分供方，參照龍湖集團(tuán)跨地區(qū)公司合作分供方管理辦法（2013年版）執(zhí)行。預(yù)計合同金額500萬以上的工程和

44、材料設(shè)備招標(biāo)的考察：造采職能負(fù)責(zé)人、工程職能負(fù)責(zé)人、項目總必須參加，不得授權(quán)，對于考察情況，應(yīng)組織專題會議討論并匯總考察意見。3.4入圍針對具體項目組織招標(biāo)入圍會，由招標(biāo)小組篩選和匹配合格分供方資源，決策是否入圍。關(guān)于入圍的詳細(xì)規(guī)定，參見龍湖集團(tuán)招標(biāo)管理原則第6.5.4條，需要強(qiáng)調(diào)的是：預(yù)計合同金額500萬以上的工程和材料設(shè)備考察入圍名單須經(jīng)入圍會確定。非樣板區(qū)總包（包括機(jī)電總包）入圍會，由地區(qū)公司與集團(tuán)相關(guān)職能共同參與。禁止分供方以掛靠性質(zhì)入圍。關(guān)于分供方考察及入圍管理的其他要求，詳見龍湖集團(tuán)分供方入庫考察及入圍管理要求(2016版)。4、考察及準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備工作4.1技術(shù)性詢標(biāo)地基處理、基坑

45、支護(hù)及幕墻工程等對技術(shù)方案有深化設(shè)計要求的，工程部及研發(fā)部應(yīng)進(jìn)行技術(shù)性詢標(biāo)，并在合同需求中提出可參考的經(jīng)濟(jì)型技術(shù)方案，按該方案組織編制合同需求。軟土地基處理、地下兩層以上的深基坑支護(hù)及全玻璃/石材幕墻工程在技術(shù)性詢標(biāo)前還須通知集團(tuán)工程部。4.2合同需求合同需求由工程部工程師編制、組織討論（圖紙優(yōu)化須在此前完成）并定稿審批，在提交審批時，技術(shù)標(biāo)的評標(biāo)模板需要一并提交。合同需求具體內(nèi)容及形式詳見龍湖集團(tuán)合同需求標(biāo)準(zhǔn)化參考模板（2016版），參考模板由三大部分構(gòu)成，每一部分所含專業(yè)合同需求清單可參見下圖。合同需求標(biāo)準(zhǔn)化參考模板作為編制合同需求的參考模板，各項目根據(jù)實際情況進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。4.3招標(biāo)圖

46、紙審核組織者參與者工作內(nèi)容研發(fā)經(jīng)理項目部其他成員研發(fā)經(jīng)理提交招標(biāo)圖紙（內(nèi)容包括：設(shè)計圖紙、設(shè)計說明、建造標(biāo)準(zhǔn)及樣板）；研發(fā)經(jīng)理組織項目部圖紙內(nèi)審；工程部工程師將紙質(zhì)版招標(biāo)圖紙?zhí)峤辉靸r采購部招標(biāo)責(zé)任工程師。招標(biāo)圖紙的審核，應(yīng)參考各專業(yè)材料、設(shè)備選型及采購技術(shù)要求和參數(shù)模板，相關(guān)的參考知識如下：序號專業(yè)參考知識名稱版本1土建專業(yè)龍湖集團(tuán)節(jié)能保溫及外墻裝飾二次設(shè)計模板20162龍湖集團(tuán)二次深化設(shè)計參考文件20163龍湖集團(tuán)門窗五金選型手冊20164精裝專業(yè)龍湖集團(tuán)精裝修工程細(xì)部節(jié)點(diǎn)構(gòu)造圖集20165電氣專業(yè)龍湖集團(tuán)住宅機(jī)電管井布置參考知識20166龍湖集團(tuán)低壓配電箱采購設(shè)計要求及參數(shù)模板20167龍

47、湖集團(tuán)低壓斷路器采購技術(shù)技術(shù)要求模板20168龍湖集團(tuán)應(yīng)急柴油發(fā)電機(jī)組集采技術(shù)要求20169暖通專業(yè)龍湖集團(tuán)水泵集采技術(shù)要求201610龍湖集團(tuán)大型空調(diào)水冷機(jī)組及風(fēng)冷熱泵采購技術(shù)要求及參數(shù)模板201611龍湖集團(tuán)多聯(lián)機(jī)招標(biāo)技術(shù)要求201612龍湖集團(tuán)風(fēng)機(jī)招標(biāo)技術(shù)要求20165、招投標(biāo)階段5.1招標(biāo)文件交底總包、地區(qū)集采、復(fù)雜分包及預(yù)計合同金額500萬以上的工程和材料設(shè)備招標(biāo)，須進(jìn)行招標(biāo)文件交底。組織者參與者工作內(nèi)容造價采購部招標(biāo)責(zé)任工程師招標(biāo)小組其他成員（工程部必須參加）工程部負(fù)責(zé)項目概況、技術(shù)質(zhì)量、工期配合等要求的交底。對于“甲方招標(biāo)團(tuán)隊向總包投標(biāo)單位所進(jìn)行的標(biāo)前交底”以及“總包投標(biāo)單位向甲

48、方招標(biāo)團(tuán)隊所進(jìn)行的技術(shù)標(biāo)管理策劃匯報”的內(nèi)容和相關(guān)要求，龍湖集團(tuán)總包招標(biāo)標(biāo)前交底指引（2016版）進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，相應(yīng)要點(diǎn)見下表：總包招標(biāo)標(biāo)前交底、投標(biāo)技術(shù)標(biāo)管理策劃匯報文件編制要求及實施關(guān)鍵點(diǎn) 名稱內(nèi)容總包招標(biāo)標(biāo)前交底總包投標(biāo)技術(shù)標(biāo)管理策劃匯報編制責(zé)任人甲方工程經(jīng)理投標(biāo)單位擬定項目經(jīng)理交底或匯報對象總包投標(biāo)團(tuán)隊甲方招標(biāo)團(tuán)隊文件編制原則及要求文件格式：PPT；交底文件編制以附件一為模板，須嚴(yán)格按照附件中編制說明進(jìn)行編制。文件格式：PPT；匯報文件編制以附件二為模板，須嚴(yán)格按照附件中編制說明進(jìn)行編制。注：詳見龍湖集團(tuán)總包招標(biāo)標(biāo)前交底指引（2016版）交底或匯報時間要求總包單位入圍名單確定之日起

49、10天之內(nèi)。 安排時間：在總包招標(biāo)標(biāo)前交底時由項目工程經(jīng)理向總包投標(biāo)單位告知和做出要求；匯報時間：招標(biāo)文件明確開標(biāo)日期前7天內(nèi)進(jìn)行。會議組織負(fù)責(zé)人甲方工程經(jīng)理甲方工程經(jīng)理成果文件審批要求1、交底成果（交底文件及簽到表）經(jīng)工程管理IT化平臺工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃流程審批；2、審批完成時間應(yīng)不晚于總包單位入圍名單確定之日起15天。1、總包投標(biāo)技術(shù)標(biāo)管理策劃匯報成果（匯報文件及簽到表）無需經(jīng)工程管理IT化平臺工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃流程審批；2、成果文件項目部須留存紙質(zhì)版，作為項目部工程技術(shù)質(zhì)量行為管理成果組成一部分。參會單位及人員建設(shè)單位投標(biāo)單位監(jiān)理單位建設(shè)單位投標(biāo)單位監(jiān)理單位詳見龍湖集團(tuán)總包招標(biāo)標(biāo)前交

50、底指引（2016版）備注當(dāng)項目規(guī)模較大時，建設(shè)單位參會人員中項目工程師可由組團(tuán)項目土建和安裝工程師參加即可。5.2現(xiàn)場踏勘及答疑1）現(xiàn)場踏勘組織者參與者工作內(nèi)容工程部工程師各投標(biāo)單位（禁止互相見面）工程部工程師組織現(xiàn)場踏勘，并形成書面踏勘紀(jì)要。2）招標(biāo)文件答疑組織者參與者工作內(nèi)容造價采購部工程部工程部負(fù)責(zé)工程管理等技術(shù)疑問的回復(fù)。6、評定標(biāo)階段6.1評標(biāo)及澄清特定合同：總包（包括機(jī)電總包）、幕墻、景觀、批量精裝等重要工程類別技術(shù)標(biāo)評審必須由項目團(tuán)隊答辯，項目總監(jiān)、工程經(jīng)理必須參加項目團(tuán)隊答辯，并形成書面記錄和結(jié)論。組織者參與者工作內(nèi)容工程部研發(fā)部技術(shù)標(biāo)的評審應(yīng)先于經(jīng)濟(jì)標(biāo)。技術(shù)標(biāo)的評審應(yīng)有明確的

51、合格或不合格意見。存在不合格的，須對不合格的原因進(jìn)行詳細(xì)說明，并由工程部職能負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。6.2議標(biāo)及定標(biāo)只選擇每標(biāo)段有效標(biāo)前2名或前3名進(jìn)行一次議標(biāo)并定標(biāo)。擬中標(biāo)單位為新合作單位、且滿足龍湖集團(tuán)招標(biāo)管理原則6.13.7所述條件時，項目小組重要成員在定標(biāo)前應(yīng)與擬中標(biāo)單位企業(yè)法人或總經(jīng)理見面溝通，對擬中標(biāo)單位是否符合招標(biāo)項目要求做最終評估。三、合同履約管理1、總承包工程標(biāo)準(zhǔn)合同文件根據(jù)總承包工程標(biāo)準(zhǔn)合同文件（2014版）中，總包合同由如下幾部分組成：合同文件應(yīng)能相互解釋、互為說明。除另有約定外，組成合同的文件及優(yōu)先解釋順序如下：排序文件名稱排序文件名稱1發(fā)包人、承包人雙方簽署的補(bǔ)充合同、補(bǔ)充協(xié)

52、議7工程規(guī)范和技術(shù)說明及附件2合同協(xié)議書8工程量計算規(guī)則及單價說明3中標(biāo)通知書9合同圖紙4投標(biāo)澄清、招標(biāo)答疑及相關(guān)函件（如有）10合同價款清單5合同專用條款及附件11招標(biāo)文件6合同通用條款12投標(biāo)文件龍湖集團(tuán)總包工程管理交底指引（2016版）對于項目工程團(tuán)隊在施工準(zhǔn)備階段向總包單位進(jìn)行工程管理交底的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了明確和規(guī)定，相應(yīng)的要點(diǎn)見下表：總包工程管理交底文件編制要求及實施關(guān)鍵點(diǎn)名稱內(nèi)容工程管理交底文件編制責(zé)任人甲方工程經(jīng)理交底對象總包項目團(tuán)隊文件編制原則及要求1、文件格式：PPT；2、文件主要組成部分：（1）項目介紹；（2）管理目標(biāo)；（3）項目運(yùn)作框架；（4）質(zhì)量、技術(shù)管理；（5）安全文明

53、施工管理；（6）計劃管理；（7）總包意識；（8）項目管理標(biāo)準(zhǔn)；（9）總分包移交規(guī)劃及移交標(biāo)準(zhǔn)；3、原則及要求：詳見龍湖集團(tuán)總包工程管理交底指引（2016版）交底時間要求總包單位定標(biāo)之日起15天內(nèi)完成。會議組織負(fù)責(zé)人甲方工程經(jīng)理成果文件審批要求1、交底成果（交底文件及簽到表）經(jīng)工程管理IT化平臺工程技術(shù)質(zhì)量行為計劃業(yè)務(wù)流程審批；2、審批完成時間應(yīng)不晚于總包單位定標(biāo)之日起20天。參會單位及人員建設(shè)單位總包單位監(jiān)理單位詳見龍湖集團(tuán)總包工程管理交底指引（2016版）備注當(dāng)項目規(guī)模較大時，建設(shè)單位參會人員中項目工程師可由組團(tuán)項目土建和安裝工程師參加即可。設(shè)計變更、技術(shù)洽商及簽證管理龍湖集團(tuán)變更洽商簽證管

54、理制度（2015版）對于設(shè)計變更、技術(shù)洽商及簽證（統(tǒng)稱為“三單”）的管理動作進(jìn)行了明確和規(guī)定。2.1變更洽商簽證的定義及責(zé)任主體當(dāng)研發(fā)、工程、造采針對責(zé)任主體及分類存在爭議時，由項目負(fù)責(zé)人最終決策，并解決執(zhí)行問題。2.2變更洽商簽證的分類設(shè)計變更按形成原因分為以下類別：序號設(shè)計變更分類名稱形成原因1設(shè)計補(bǔ)充和修改針對基準(zhǔn)版施工圖紙設(shè)計內(nèi)容出現(xiàn)漏項和錯項而提出的設(shè)計變更。2設(shè)計理解和確認(rèn)針對基準(zhǔn)版施工圖紙上出現(xiàn)的不清楚、不交圈、平/立/剖尺寸及做法要求不統(tǒng)一等，致使無法進(jìn)行施工而做出的變更。3優(yōu)化設(shè)計在基準(zhǔn)版施工圖紙設(shè)計基礎(chǔ)上提出的優(yōu)化設(shè)計的設(shè)計變更，該變更相對原施工圖減少費(fèi)用。4其他職能提出變

55、更訴求由營銷（商業(yè)業(yè)主變更）、造價采購部（資源條件變化）、物業(yè)公司、商運(yùn)公司（市場變化）等部門在基準(zhǔn)版施工圖基礎(chǔ)上提出的設(shè)計變更（不包括工程洽商范圍內(nèi)容）。5方案、配置、建造標(biāo)準(zhǔn)改變在一階段啟動會(持有商業(yè)項目，在二階段啟動會)確認(rèn)后的方案、配置、建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，提交對以上內(nèi)容進(jìn)行變化的變更（節(jié)約優(yōu)化除外）。6外審或壟斷部門修改意見變更針對基準(zhǔn)版圖紙，由于外審公司或壟斷部門提出意見的修改，引起的變更。7樣板點(diǎn)評及現(xiàn)場驗收為配合政府檢查、專項驗收、竣工驗收、現(xiàn)場點(diǎn)評而導(dǎo)致需要修改圖紙的變更（不包括臨時措施內(nèi)容）。技術(shù)洽商按形成原因分為以下類別：序號技術(shù)洽商分類名稱形成原因1施工技術(shù)及管理優(yōu)化減少

56、成本或不增加成本前提下縮短工期，通過工程推演（如優(yōu)化施工組織設(shè)計）或調(diào)整施工技術(shù)措施（調(diào)整施工工藝做法）達(dá)到縮短工期或降低成本的目的；2地基處理地基處理、基礎(chǔ)施工階段，現(xiàn)場實際地質(zhì)條件與現(xiàn)有圖紙及資料不符導(dǎo)致的施工措施或施工方案調(diào)整（如增加降水井）。3施工工藝、施工方案改變由于甲方原因造成施工工法、工序、施工方案需要調(diào)整且費(fèi)用較原方案要增加的事項（不含施工單位原因造成的同類事項）。4固化圖為滿足現(xiàn)場施工要求對施工圖的施工工藝、節(jié)點(diǎn)大樣、細(xì)部做法、尺寸定位等內(nèi)容進(jìn)行固化明確，原則上不發(fā)生費(fèi)用。例如：砌體固化圖、地庫及公區(qū)管線綜合（集中商業(yè)、酒店除外）、安裝預(yù)留預(yù)埋固化圖。經(jīng)濟(jì)簽證按形成原因分為以

57、下類別：序號經(jīng)濟(jì)簽證分類名稱形成原因1土地移交條件不完善項目場地未達(dá)到凈地所應(yīng)具備條件（如三通一平、場區(qū)內(nèi)障礙物清除、雨污水未接駁、苗木遷移砍伐、原有市政管線遷改等合同未包含內(nèi)容）。2不可預(yù)見外部因素影響如民擾、突發(fā)城市治理措施、大型政治活動等。3營銷需求為配合營銷的售場管理、功能維護(hù)、形象提升、體驗區(qū)開放、體驗區(qū)預(yù)售證取得產(chǎn)生的費(fèi)用。4物業(yè)需求為配合物業(yè)需求產(chǎn)生的費(fèi)用。5施工范圍或合同界面調(diào)整僅針對施工范圍或合同界面的調(diào)整導(dǎo)致費(fèi)用增加的情況。6配合驗收為配合政府檢查、專項驗收、竣工驗收、工地開放、房屋交付等產(chǎn)生的臨時措施。7商運(yùn)及酒店管理公司需求為配合商運(yùn)或酒店需求產(chǎn)生的費(fèi)用。8其他合同外要

58、求甲方工程部要求分供方實施的合同外內(nèi)容。見證簽證形成原因只有一類，即合同內(nèi)工作確認(rèn)：是指對合同范圍內(nèi)的、須現(xiàn)場確認(rèn)工程量的工作內(nèi)容所做的簽認(rèn)證明。2.3變更洽商簽證的管理原則2.4變更洽商簽證的辦理流程及原則變更、洽商、簽證的具體辦理流程，詳見龍湖集團(tuán)變更洽商簽證管理制度（2015版）第七部分“辦理流程”。在辦理過程中需重點(diǎn)關(guān)注：1）變更、洽商、簽證應(yīng)能明確反映編號（編號原則見龍湖集團(tuán)建設(shè)項目工程檔案管理制度）、工程名稱、發(fā)生的時間、發(fā)生的部位或范圍、變更的內(nèi)容、變更前后圖紙對比等內(nèi)容。2）在確認(rèn)完工情況時，只需要按照相應(yīng)的變更、洽商、簽證確認(rèn)其完成情況及質(zhì)量情況的事實，而不需要確認(rèn)具體的工程

59、量。3）禁止直接在變更、洽商、簽證上簽認(rèn)任何單價或總價。其他辦理原則，詳見龍湖集團(tuán)變更洽商簽證管理制度（2015版）第八部分“辦理原則”。3、分供方評價龍湖集團(tuán)分供方管理制度（2015版）對于分供方的管理和評價進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。3.1分供方的評價種類根據(jù)項目是否涉及集中交房，評價種類及權(quán)重分為兩種情況：注：不涉及集中交房時的權(quán)重計算：工程質(zhì)量進(jìn)度權(quán)重=50%/（50%+30%）=62.5%；合同履約評價權(quán)重=30%/（50%+30%）=37.5%。3.2合同履約評價僅涉及合同履約評價的合同類別及評價崗位類型費(fèi)項合同類別評價崗位費(fèi)用類工程監(jiān)理監(jiān)理合同項目工程經(jīng)理、項目總監(jiān)、工程職能負(fù)責(zé)人造價咨詢

60、造價咨詢合同項目成本經(jīng)理、項目總監(jiān)、造采職能負(fù)責(zé)人涉及合同履約、集中交房評價的合同類別及相關(guān)崗位類型類別合同類別評價崗位施工類土建類（外飾類）幕墻工程合同項目研發(fā)經(jīng)理、項目工程經(jīng)理、項目成本經(jīng)理、項目總監(jiān)、工程、造采職能負(fù)責(zé)人外墻涂料工程合同土建類（其他）總承包工程合同 項目工程經(jīng)理、項目成本經(jīng)理、 項目總監(jiān)、工程、造采職能負(fù)責(zé)人保溫工程合同防水工程合同門窗工程合同（鋁合金門窗、塑鋼、車庫門）入戶門安裝類智能化工程合同消防工程合同批量精裝修單體內(nèi)裝修工程合同 項目成本經(jīng)理、項目工程經(jīng)理、精裝設(shè)計師、精裝工程師、項目總監(jiān)、精裝職能負(fù)責(zé)人、造采職能負(fù)責(zé)人景觀類環(huán)境景觀工程施工合同項目成本經(jīng)理、項目