銅仁項(xiàng)目第二方案

1、潤(rùn)科地產(chǎn)項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)快銷高溢價(jià)操盤(pán)思路2013年8月1日我們將通過(guò)一系列營(yíng)銷動(dòng)作 來(lái)解決“如何將玻璃賣出水晶價(jià)”的問(wèn)題，借此機(jī)會(huì)和大家在這里分享！前言: 在營(yíng)銷策劃過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到這樣的問(wèn)題，產(chǎn)品質(zhì)素一般，在競(jìng)爭(zhēng)中不占優(yōu)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但開(kāi)發(fā)商還要求實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，這有可能嗎？ 有！施華洛世奇能夠?qū)⑻刂撇Ａ?，通過(guò)包裝和營(yíng)銷實(shí)現(xiàn)高檔水晶的銷售價(jià)格，溢價(jià)能力堪稱一流！解決高溢價(jià)之一:賣什么?賣概念打造銅仁第一個(gè)商業(yè)中心步行街商圈錦江廣場(chǎng)商圈金攤商圈本案賣概念?銅仁首席城市商業(yè)綜合體銅仁商業(yè)第一城銅仁商業(yè)新坐標(biāo) 提出口號(hào):潤(rùn)科地產(chǎn)攜手大潤(rùn)發(fā),強(qiáng)勢(shì)登陸銅仁,打造銅仁第一商業(yè)中心潤(rùn)科大潤(rùn)發(fā)得商業(yè)中心者 得天下

2、賣概念?解決高溢價(jià)之二：賣什么?建筑規(guī)劃建議一、注重外立面門(mén)臉設(shè)計(jì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)注重：商業(yè)展示面、精神堡壘、廣告位、LED屏幕、立面造型、門(mén)頭等設(shè)計(jì)（前庭廣場(chǎng)設(shè)計(jì)必須）賣建筑規(guī)劃天街及坎式商鋪設(shè)計(jì)增加獨(dú)立門(mén)面及商業(yè)價(jià)值多部電扶梯與直梯縱橫布置提高人流通達(dá)性二、加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃建議坎式商鋪部分做成音樂(lè)階梯提升項(xiàng)目人氣及商業(yè)價(jià)值賣建筑規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，立體動(dòng)線設(shè)計(jì)減少了樓層之間的租金差距。加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃 建議：整個(gè)購(gòu)物中心設(shè)計(jì)成一條主動(dòng)線，無(wú)次要通道模式，所有店面都分布在動(dòng)線兩邊，這樣避免了整個(gè)商場(chǎng)中死角的出現(xiàn)；內(nèi)外部交通合理，真正做到人車分流、人貨分流； 層高建議（5米至6.8米不等,但

3、必須根據(jù)業(yè)態(tài)），方正實(shí)用。 商業(yè)設(shè)計(jì)5原則:方便行人步行原則,方便行人進(jìn)入原則,城市休閑功能原則,綠化景觀檔次提高原則,參與性原則加強(qiáng)動(dòng)線系統(tǒng)賣建筑規(guī)劃三、提升公共區(qū)域休閑娛樂(lè)性內(nèi)嵌式廣場(chǎng)中庭的利用空中走廊（空中商鋪）賣建筑規(guī)劃當(dāng)顧客在這個(gè)面積巨大的商場(chǎng)中逛時(shí)，寬闊的主動(dòng)線可以讓顧客很容易找到要找的店面和商品，不會(huì)出現(xiàn)在其它商場(chǎng)迷路的情況；巨大的中庭直接通到建筑的頂部，可以采到足夠的自然光；卸貨區(qū)的設(shè)置特點(diǎn)，卸貨區(qū)安排在店面的后部，通過(guò)貨梯直接進(jìn)入店面的貨物區(qū)，顧客走動(dòng)的位置完全看不到貨物的物流過(guò)程。充足的停車位在城市商業(yè)綜合體是必不可少的。賣建筑規(guī)劃道路系統(tǒng)建議：米蘭大街 陽(yáng)光大街 潤(rùn)科空中

4、走廊同時(shí)增對(duì)業(yè)態(tài)特色進(jìn)行各組團(tuán)定位坎式商鋪設(shè)計(jì)天街系統(tǒng)設(shè)計(jì)層層都是臨街一樓個(gè)個(gè)都是獨(dú)立門(mén)面提升商業(yè)價(jià)格除開(kāi)步行街系統(tǒng)外室內(nèi)商業(yè)一條主動(dòng)線設(shè)計(jì)，規(guī)避商業(yè)死角概念外立面城市商業(yè)地標(biāo)和中心概念提升建筑規(guī)劃結(jié)論參考項(xiàng)目建議:香港的太古廣場(chǎng)、又一城、海港城，新加坡的新達(dá)城，臺(tái)灣的京華城、上海新天地,重慶萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和北城天街,貴州的金源世紀(jì)城.高溢價(jià)下-項(xiàng)目規(guī)劃建議主入口門(mén)臉廣場(chǎng)系統(tǒng)次入口門(mén)臉廣場(chǎng)系統(tǒng)次入口門(mén)臉廣場(chǎng)系統(tǒng)兩邊增加天街及空中連接走廊系統(tǒng)考慮坎式商鋪入口考慮坎式商鋪入口1條室內(nèi)步行街1條天街2條室外步行街4大廣場(chǎng)8大出入口28部自動(dòng)扶梯解決高溢價(jià)之二：怎么賣?業(yè)態(tài)規(guī)劃建議及招商目標(biāo)對(duì)象城市商業(yè)綜合

5、體組合功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。 甚至包含了酒店和辦公的功能(老街兩棟住宅設(shè)計(jì)考慮8樓以下業(yè)態(tài)規(guī)劃)。 黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈牵瑖@主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。步行街街面寬度最低不能低于8米,開(kāi)間進(jìn)深不能大于1:4.層高建議考慮LOFL概念.室內(nèi)步行街主入口不能低于8米,主通道不能低于4米,次通道不能低于2.2米,開(kāi)間進(jìn)深不能大于1:2.5.主力面積以12-25平米之間為宜.一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的決定了這個(gè)城市消費(fèi)能力的強(qiáng)弱。一個(gè)成功的購(gòu)物中心必須與城市發(fā)展

6、的相吻合，匹配，同時(shí)必須主動(dòng)順應(yīng)城市的發(fā)展的需要，主動(dòng)為城市發(fā)展的服務(wù)。怎么賣?一二樓大潤(rùn)發(fā)手機(jī)電腦賣場(chǎng)電器專業(yè)市場(chǎng)三四樓百貨賣場(chǎng)百貨步行街一層:品牌百貨二層:時(shí)尚潮流三層:兒童內(nèi)衣小吃夜市酒店寫(xiě)字樓五樓兒童婚紗電影院餐飲娛樂(lè)我司項(xiàng)目業(yè)態(tài)框架建議怎么賣?主力百貨商店招商對(duì)象怎么招商?百貨商店選址基本要求要 素要 求商 圈城市核心商圈交通便利城市人口：30萬(wàn)以上物業(yè)要求建筑樓高三層以上面積5000-20000，單層面積5000 平米左右中庭面積(包含電梯井)至少500 單層店面積：15,000以上層高首層層高最低5m，二層以上層高4.5m；柱距8m8m配套設(shè)施扶梯、貨梯、中央空調(diào)、消防分區(qū)、卸貨

7、區(qū)；電梯要雙向每層4部以上，最好有兩部觀光電梯。樓板承重450kg/停車場(chǎng)100個(gè)/10000合作方式免租期1年左右 租賃年限1020年怎么招商?次主力專業(yè)店招商對(duì)象手機(jī)數(shù)碼城百腦匯西南電腦城怎么招商?專業(yè)店選址基本要求怎么招商?獨(dú)立店招商目標(biāo)對(duì)象餐飲休閑娛樂(lè)餐飲休閑娛樂(lè)型德克士中體倍力金逸影視必勝客面點(diǎn)王星巴克肯德基怎么招商?物業(yè)及選址要求餐飲（一）怎么招商?物業(yè)及選址要求餐飲（二）怎么招商?德克士 肯德基 必勝客 星巴克 面點(diǎn)王金逸影視 中體倍力餐飲娛樂(lè)怎么招商?瑪花纖體瑪花纖體是隸屬于麗妍集團(tuán)(Global Beauty International Limited)所經(jīng)營(yíng)的品牌之一，該集

8、團(tuán)公司是一家跨國(guó)美容企業(yè) 完美美容完美專業(yè)美容纖體中心，創(chuàng)于1995年，一直以來(lái)均以國(guó)際級(jí)的管理，專業(yè)的美容技術(shù)，先進(jìn)的美容儀器為宗旨，提供多元化及高質(zhì)量的服務(wù)。 怎么招商?中國(guó)食尚 豆花工房川菜館 江南廚子江南味道留園飯店 尋蝶坊 意粉屋 味千拉面禾綠回轉(zhuǎn)壽司安徒生冰淇淋鮮果汁劉一手火鍋菜根香秦媽火鍋中國(guó)銀行中國(guó)人壽娛樂(lè)會(huì)所華潤(rùn)堂 金大福 江南味道面點(diǎn)王 時(shí)光音像 天福茗茶 周大福 周生生 Zippo 天母藍(lán)鳥(niǎo)烘焙坊優(yōu)之良品滿記甜品兒童天地婚紗影樓專賣店招商目標(biāo)對(duì)象怎么招商?專賣店 、男裝 、女裝、 家居生活、影音、 個(gè)人護(hù)理、藥品、禮品、鞋包、鐘表、珠寶飾品、餐飲 、銀行、服務(wù)展示中心、休

9、閑服、運(yùn)動(dòng)用品、童裝、玩具。 怎么招商?天母藍(lán)鳥(niǎo)烘焙坊源自臺(tái)灣，由臺(tái)灣烘焙名師執(zhí)導(dǎo)，以專業(yè)的糕點(diǎn)烘焙技術(shù)和獨(dú)特的烘焙方法特制出來(lái).怎么招商?Leonidas列奧尼達(dá)斯所有的Leonidas巧克力制作都是在布魯塞爾，以最好、最高品質(zhì)的材料制作而成。服裝、精品類GUCCI”古馳ErmenegildoZegna杰尼亞AlfredDunhill阿爾弗雷德 登喜路ESCADA艾斯卡達(dá)HUGOBOSS雨果博斯KENZO日本高田賢三PalZileri伯爵萊利CHARRIOL夏利豪法國(guó)鐘表品牌怎么招商?定位在中檔或者偏上的品牌阿桑娜azona、例外EXCEPTION、森美Sammy這樣一批定位在中檔或者偏上的

10、品牌怎么招商?MISSSIXTY 聯(lián)系電話:39-0871-5891而著名的意大利女裝休閑品牌MISSSIXTY將作為一家專門(mén)店與NOVO構(gòu)成姊妹店。GRI：,旗下的AnneKlain、Joan&David、SoleAllience、EQ：IQ、NineWest、Jesire等6個(gè)著名品牌Nautica諾帝卡,美國(guó)最受歡迎的休閑品牌之一(地址：上海黃陂北路227號(hào)中區(qū)廣場(chǎng)23樓,電話：)結(jié)論兩大主力店:1、大潤(rùn)發(fā)超市；2、佳惠百貨；四大獨(dú)立店:1、肯德基2、星巴克3、必勝客4、屈臣氏五大專業(yè)店:1、國(guó)美電器 2、百腦匯專業(yè)IT賣場(chǎng)。3、瑪花纖體4、完美美容5、金逸影視；數(shù)10家專賣店?duì)I造銅仁新

11、商業(yè)中心概念如何賣出高溢價(jià)?銷售模式確定本商業(yè)地產(chǎn)銷售操作模式四種操作策略，根據(jù)不同的業(yè)態(tài)定位確定銷售的操作策略。純 銷 售產(chǎn)權(quán)帶租約銷售產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)短期返租銷售短期為3-5年返租,長(zhǎng)期為10年返租,蘇寧星巴克品牌店200份項(xiàng)目信托啟動(dòng)方式未取得預(yù)售許可證前(購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購(gòu)房權(quán))信托基金整售模式所有臨街門(mén)面和天街門(mén)面大潤(rùn)發(fā)如何賣高溢價(jià)?產(chǎn)權(quán)返租模式1操作方式客戶購(gòu)買時(shí)即與開(kāi)發(fā)商簽訂租約，將所購(gòu)房產(chǎn)返租給開(kāi)發(fā)商，租約期內(nèi)由開(kāi)發(fā)商將房產(chǎn)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)，租期兩年到十幾年不等。發(fā)展商一次性返數(shù)年租金降低首付；同時(shí)返租期內(nèi)，業(yè)主定時(shí)從發(fā)展商處得到定額租金回報(bào)。通常這種返租回報(bào)模式會(huì)附帶“回購(gòu)”條款。支付租金提供

12、回報(bào)小業(yè)主發(fā)展商商家代理招商出租物業(yè)購(gòu)買物業(yè)小業(yè)主商家提供物業(yè)支付租金銷售結(jié)束關(guān)系轉(zhuǎn)化小業(yè)主和商家不能承擔(dān)解決矛盾的角色，也不具備解決矛盾的能力。產(chǎn)權(quán)返租模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：解決了高價(jià)銷售與提前消化的矛盾，但激化全部銷售和持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾。建設(shè)部房地產(chǎn)銷售管理辦法規(guī)定：2001年月日后，不得以返本銷售和售后包租的方式出售未竣工的房屋。如何賣高溢價(jià)?項(xiàng)目信托可以同時(shí)達(dá)成發(fā)展商融資和營(yíng)銷蓄客的目的，在可能的情況下，我們建議采用信托模式進(jìn)行啟動(dòng)，但是信托審批嚴(yán)格，且在商業(yè)領(lǐng)域內(nèi)沒(méi)有先例，審批難度無(wú)法預(yù)測(cè),因此我們可以采用類信托方式。一、新型房地產(chǎn)信托產(chǎn)品將樓盤(pán)銷售和信托結(jié)合在一起，在信托

13、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)中加入購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買權(quán)；二、信托適用于有融資需求的發(fā)展商，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，和樓盤(pán)銷售相結(jié)合的信托是一種項(xiàng)目啟動(dòng)模式；三、目前政策規(guī)定信托份額最大不得超過(guò)200份，且必須通過(guò)銀監(jiān)會(huì)審批；四、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）提出對(duì)部分管理規(guī)范、經(jīng)營(yíng)水平高的信托投資公司開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)給予放松200份限制的政策優(yōu)惠。信托的適用條件2信托基金整售模式操作方式:(此方式值得推廣因?yàn)橘F州扎會(huì)和民間放貸熱情非常高漲)同樣采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以出售方式銷售商鋪，屬于商業(yè)地產(chǎn)“類信托”產(chǎn)品。即把12層的賣場(chǎng)分割成每10平方米為一個(gè)單位進(jìn)行銷售，單位8萬(wàn)元，并且在1-3年合同

14、到期后必須由開(kāi)發(fā)商回購(gòu)。對(duì)于這一創(chuàng)新的銷售手段，現(xiàn)在的工作重點(diǎn)是改變投資者傳統(tǒng)的投資觀念，擴(kuò)大該類產(chǎn)品的認(rèn)知程度。并銀行進(jìn)行合作，加入銀行的理財(cái)計(jì)劃，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的介入為類信托產(chǎn)品增信。 地產(chǎn)“類信托”產(chǎn)品與帶租約銷售兩者各有優(yōu)勢(shì)。帶租約銷售的模式要求項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，后期的經(jīng)營(yíng)管理公司過(guò)硬。 如何賣高溢價(jià)?3店中店銷售模式,產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)短期返租銷售店中店銷售模式下的價(jià)值鏈模型和利益?zhèn)鲗?dǎo)模型：開(kāi)發(fā)商投資者經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者獲取現(xiàn)金獲取物業(yè)承租物業(yè)獲取投資收益獲取經(jīng)營(yíng)收益購(gòu)買產(chǎn)品操作方式發(fā)展商將商業(yè)劃分為可經(jīng)營(yíng)的小鋪位，然后按鋪位出售給投資者或使用者，同時(shí)購(gòu)買人必須同時(shí)簽署物業(yè)使用協(xié)議，承諾服從商業(yè)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和

15、管理約束。同時(shí)房開(kāi)給與培育市場(chǎng)返租時(shí)間年限+(扣點(diǎn)模式).緩解了全部銷售與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的矛盾(舍棄部分物業(yè)作為房開(kāi)永久投資性資產(chǎn),同時(shí)部分劃定出來(lái)室內(nèi)商鋪采取長(zhǎng)短期返租形式銷售)，但無(wú)法解決高價(jià)銷售與提前消化之間的矛盾如何賣高溢價(jià)?返租模式分析1包租5年，按每年7%，8%，9%，10%，10%返租第一次返1年計(jì)7%，往后一年一返考慮到銷售時(shí)本項(xiàng)目的最終收益保證在15000元/（1-3F計(jì)20000元/，4-5F計(jì)6000元/），要先返還1年計(jì)7的回報(bào)率計(jì)算，我們的市場(chǎng)銷售均價(jià)應(yīng)該為：15000元/（1-7）16129元/6000元/（1-7）6452元/20000元/（1-7）2705元/每年每平

16、方返還租金為16129元/*8%=1290元/，16129元/*9%=1452元/，16129元/*10%=1613元/，16129元/*10%=1613元/每年出租可收租金平均為50元/*12=600元/（1-3F計(jì)70元/*12=840元/，4-5F計(jì)20元/*12=240元/），按租五年計(jì)算：五年后實(shí)際收益為15000-1290-1452-1613-1613+600*5=12032元/1-3F 20000-1935-2125-2125+840*5=16243元/4-5F 6000-516-581-645-645+240*5=5413元/如何賣高溢價(jià)?39返租模式分析2包租5年，按每年7%

17、，8%，9%，10%，10%返租第一次返2年計(jì)15%，往后一年一返考慮到銷售時(shí)本項(xiàng)目的最終收益保證在15000元/（1-3F計(jì)20000元/，4-5F計(jì)6000元/），要先返還2年計(jì)15的回報(bào)率計(jì)算，我們的市場(chǎng)銷售均價(jià)應(yīng)該為：15000元/（1-15）17647元/6000元/（1-15）7059元/20000元/（1-15）23529元/每年每平方返還租金為17647元/*9%=1588元/，17647元/*10%=1765元/，17647元/*10%=1765元/每年出租可收租金平均為50元/*12=600元/（1-3F計(jì)70元/*12=840元/，4-5F計(jì)20元/*12=240元/），

18、按租五年計(jì)算：五年后實(shí)際收益為15000-1588-1765-1765+600*5=12882元/1-3F 20000-2118-2353-2353+840*5=17376元/ 4-5F 6000-635-706-706+240*5=5153元/如何賣高溢價(jià)?40返租模式分析3包租5年，按每年7%，8%，9%，10%，10%返租第一次返3年計(jì)24%，往后一年一返考慮到銷售時(shí)本項(xiàng)目的最終收益保證在15000元/（1-3F計(jì)20000元/，4-5F計(jì)6000元/），要先返還3年計(jì)24的回報(bào)率計(jì)算，我們的市場(chǎng)銷售均價(jià)應(yīng)該為：15000元/（1-24）19737元/6000元/（1-24）7895元/

19、20000元/（1-24）26316元/每年每平方返還租金為19737元/*10%=1974元/，19737元/*10%=1974元/每年出租可收租金平均為50元/*12=600元/（1-3F計(jì)70元/*12=840元/，4-5F計(jì)20元/*12=240元/），按租五年計(jì)算：五年后實(shí)際收益為15000-1974-1974+600*5=14052元/1-3F 20000-2632-2632+840*5=18936元/4-5F 6000-790-790+240*5=5620元/如何賣高溢價(jià)?41一二樓大潤(rùn)發(fā)1.8萬(wàn)產(chǎn)權(quán)銷售手機(jī)電腦賣場(chǎng)1萬(wàn)5室內(nèi)步行街電器專業(yè)市場(chǎng)1.5萬(wàn)(可分割可產(chǎn)權(quán))三四樓百貨賣

20、場(chǎng)0.9萬(wàn)產(chǎn)權(quán)銷售天街坎式商鋪二層:2萬(wàn)5三層:2萬(wàn)全部獨(dú)立門(mén)面銷售小吃夜市2萬(wàn)5酒店寫(xiě)字樓0.8萬(wàn)大面積銷售五樓兒童婚紗電影院0.6萬(wàn)室內(nèi)步行街餐飲娛樂(lè)1萬(wàn)2大面積銷售所有臨街門(mén)面均價(jià)3萬(wàn)5左右定價(jià)模擬如何賣高溢價(jià)?定于2013年12月28日開(kāi)盤(pán)整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)15000元/平米調(diào)整后項(xiàng)目園林、立面效果圖8.5銷售額億元經(jīng)過(guò)產(chǎn)品調(diào)整和上述一系列的營(yíng)銷措施，本項(xiàng)目！如何賣高溢價(jià)?項(xiàng)目可銷售體量按照6.5萬(wàn)方計(jì)算,4樓5樓銷售面積預(yù)估2.4萬(wàn)方(均價(jià)6千),1-3樓銷售面積4.1萬(wàn)方(均價(jià)2萬(wàn)),合計(jì)銷售額9.5億,按照90%銷售額,我們銷售目標(biāo)8.5億元實(shí)現(xiàn)快速銷售-怎么賣? 三地營(yíng)銷模式的建立

21、渠道模式開(kāi)啟三地營(yíng)銷模式的建立 項(xiàng)目所在地營(yíng)銷、客源地營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷同時(shí)推進(jìn)的模式。具體來(lái)說(shuō)，就是結(jié)合目的地建設(shè)，前瞻性包裝目的地，同步面向重點(diǎn)客源地深度營(yíng)銷和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷。即：“三地”營(yíng)銷模式=目的地營(yíng)銷 + 客源地營(yíng)銷 + 網(wǎng)絡(luò)（第三地）營(yíng)銷 第一地:項(xiàng)目所在地(營(yíng)銷中心建立)第二地:客戶資源地(銷售點(diǎn)建立)第三地:網(wǎng)絡(luò)地(網(wǎng)絡(luò)推廣營(yíng)銷平臺(tái)建立) 實(shí)現(xiàn)快速銷售-怎么賣? 渠道模式開(kāi)啟小蜜蜂推廣團(tuán)隊(duì)建立: (含竟品攔截小區(qū)推廣直郵系統(tǒng)插車等)巡展系統(tǒng)化建立: (社區(qū)巡展步行街巡展區(qū)縣巡展等)電話營(yíng)銷系統(tǒng)化工作建立: (高端客戶資源獲得定向電話銷售)活動(dòng)系統(tǒng)化工作建立: (置業(yè)說(shuō)明會(huì)聯(lián)合活動(dòng)推廣房

22、交會(huì)各商業(yè)協(xié)會(huì)活動(dòng)項(xiàng)目活動(dòng))招商系統(tǒng)化成立: (百貨招商專業(yè)店招商品牌店招商餐飲娛樂(lè)等)實(shí)現(xiàn)快速銷售-怎么賣? 實(shí)現(xiàn)快速銷售-怎么賣? 營(yíng)銷：核心思路，高科技與現(xiàn)代商業(yè)中心引領(lǐng)下的完美體驗(yàn)高調(diào)展示創(chuàng)造產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值聯(lián)想活動(dòng)增強(qiáng)客戶商業(yè)投資價(jià)值共鳴渠道達(dá)到大眾對(duì)項(xiàng)目關(guān)注度關(guān)注展示策略圍擋高調(diào)創(chuàng)新圍擋，空中售樓部、藝術(shù)感強(qiáng)的色調(diào)、字體昭示性，體現(xiàn)項(xiàng)目形象，有效吸引客戶圍墻不在一味的噴繪廣告，可以是商業(yè)藝術(shù)，可以是現(xiàn)代商業(yè)門(mén)頭展示策略售樓處裝修高調(diào)通過(guò)藝術(shù)造型曲線、色調(diào)、材質(zhì)運(yùn)用突顯售樓處內(nèi)部的商業(yè)空間，營(yíng)造差異化的銷售空間展示策略售樓處設(shè)備高調(diào)通過(guò)全息影像虛擬三維立體空間及家具、道具的運(yùn)用契合項(xiàng)目體

23、驗(yàn)銷售空間蘋(píng)果最新技術(shù)IPAD演繹影音空間項(xiàng)目多有信息全部存入IPAD共客戶參閱全息影像虛擬三維立體空間吸引眼球客戶充分體驗(yàn)關(guān)鍵點(diǎn)精準(zhǔn)把握客戶喜好，通過(guò)高科技手段吸引 客戶關(guān)注手段（意向）全息投影技術(shù)營(yíng)造三維立體樣板間、沙盤(pán)等，吸引客戶，讓客戶充分體驗(yàn)活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)共鳴地點(diǎn)：售樓處目的：吸引客戶到訪，篩選意向客戶關(guān)鍵點(diǎn)：與目標(biāo)商家品牌合作媒體推廣、產(chǎn)品推介活動(dòng)專家論壇共鳴高層意見(jiàn)領(lǐng)袖，吸引準(zhǔn)客戶，引起共鳴什么能讓他們信服？ 權(quán)威的 ！ 專家的 ！ 理性的！地點(diǎn)：開(kāi)盤(pán)前目的：聚集人氣，引發(fā)目標(biāo)客戶持續(xù)關(guān)注關(guān)鍵點(diǎn)：商業(yè)權(quán)威專家領(lǐng)袖意見(jiàn)主題：學(xué)術(shù)論壇針對(duì)客戶生活習(xí)慣的有效網(wǎng)絡(luò)渠道網(wǎng)絡(luò)搜房、新浪、焦點(diǎn)

24、、搜房等網(wǎng)站的詳情頁(yè)。業(yè)主論壇，包括區(qū)域市場(chǎng)的熱銷樓盤(pán)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手論壇的發(fā)帖。渠道大眾渠道網(wǎng)絡(luò)關(guān)注 萊鎮(zhèn)3期上市了，和橡樹(shù)灣有一拼我也覺(jué)得那個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)論壇競(jìng)品業(yè)主論壇主流房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)渠道大眾渠道短信信息三部曲，通過(guò)信息內(nèi)容有效吸引客戶關(guān)注案例： 1. 行業(yè)資訊蘋(píng)果推出新產(chǎn)品 2. 產(chǎn)品信息潤(rùn)科推出新商鋪 3. 驅(qū)動(dòng)信息現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)品相送（小禮品） 手機(jī)病毒操作要點(diǎn)：杜絕審美疲勞：不能一家數(shù)據(jù)公司用到底，需要多家公司多個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)輪替。重復(fù)成永久：一天同一組數(shù)據(jù)庫(kù)可以發(fā)多幾次。強(qiáng)沖擊力：借助彩信，更生動(dòng)的傳播。關(guān)注 渠道定向渠道關(guān)注 植入廣告: 酒店辦公樓茶樓咖啡吧KTV及高檔社區(qū) / 電梯 網(wǎng)站文字鏈 /

25、 公司內(nèi)部BBS 機(jī)場(chǎng)展板廣告/車庫(kù)廣告目標(biāo)客戶閱讀機(jī)場(chǎng)雜志/商界等 電梯廂廣告全面滲入車庫(kù)入口我們的保障:資深運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)系統(tǒng)化的操作流程專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)(客戶資源已經(jīng)在上面介紹)人員架構(gòu)成立項(xiàng)目全程營(yíng)銷策劃代理服務(wù)小組由公司總經(jīng)理直管,營(yíng)銷總監(jiān)具體負(fù)責(zé)策劃組: 包括:策劃經(jīng)理/平面設(shè)計(jì)師/文案銷售組包括：營(yíng)銷專案經(jīng)理/專案主管/8名專業(yè)投資顧問(wèn)招商組包括：招商專案部長(zhǎng)/3名專業(yè)招商經(jīng)理人員架構(gòu),營(yíng)銷部合計(jì)18人（客服部人員6人屬于房開(kāi)，管理關(guān)系屬于營(yíng)銷部，推廣部分由房開(kāi)單獨(dú)與廣告公司洽談費(fèi)用）營(yíng)銷總監(jiān)銷售經(jīng)理(1名)策劃經(jīng)理(1名)招商部長(zhǎng)(1名)銷售渠道主管(2名)客服主管(房開(kāi))策劃主管或者

26、專員(1名)百貨專業(yè)店招商經(jīng)理(1名)餐飲娛樂(lè)經(jīng)理(1名)銷售渠道人員8名客服人員(5名)保安、保潔、辦證、備案、銀行、財(cái)務(wù)品牌店招商經(jīng)理(1名)廣告公司（專業(yè)設(shè)計(jì)推廣）平面設(shè)計(jì)師專業(yè)推廣及文案專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)樓盤(pán)銷售人員分為兩派：形象派和實(shí)力派形象派： 形象出眾，接受系統(tǒng)商業(yè)樓盤(pán)銷售培訓(xùn)，和客戶也比較容易溝通；實(shí)力派： 以各行業(yè)客戶經(jīng)理為基礎(chǔ)要求，有的對(duì)股票投資特別有心得，有的對(duì)銀行業(yè)務(wù)很了解，有的從事保險(xiǎn)推銷或者汽車銷售,都可以說(shuō)是專業(yè)人才，他們憑借自己的生活經(jīng)驗(yàn)，和客戶聊起來(lái)的時(shí)候也容易找到共鳴點(diǎn)，了解客戶需求。永宏公司提倡人人都是銷售人員： 在樓盤(pán)銷售中講究“對(duì)應(yīng)”，購(gòu)買幾百萬(wàn)元一套單位乃至上千萬(wàn)元一套單位的買家，都是非富即貴，所以也就需要有高素質(zhì)的銷售人員“對(duì)應(yīng)”。公司從老板到現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理必須出馬，就是因?yàn)橐v究“對(duì)應(yīng)”。專業(yè)人語(yǔ)：“講究?jī)r(jià)值多過(guò)價(jià)格”系統(tǒng)化的操作流程項(xiàng)目銷售代理及招商代理服務(wù)內(nèi)容（