鄭州裕鴻國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目定位規(guī)劃方案_142PPT

1、1第一篇：市場(chǎng)分析篇第二篇:項(xiàng)目定位篇第三篇:業(yè)態(tài)規(guī)劃篇第四篇:建筑規(guī)劃篇第五篇:交通規(guī)劃篇第六篇:招商規(guī)劃篇第七篇:經(jīng)或管理篇第八篇:營(yíng)銷(xiāo)企劃篇第九篇:項(xiàng)目發(fā)展篇2第一篇：市場(chǎng)分析篇人口及人口結(jié)構(gòu)人均GDP及人均可支配收入產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市性質(zhì)城市遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃及城市商貿(mào)流通業(yè)情況及分析目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)行為及分析項(xiàng)目SWOT分析31、人口及區(qū)域人口結(jié)構(gòu)：2006年末鄭州市人口總數(shù)734萬(wàn)。其中非農(nóng)業(yè)人口257.6萬(wàn)，城市中心區(qū)人口310.2萬(wàn)左右。表1 ：鄭州市歷年來(lái)人口及變動(dòng)情況表（單位：萬(wàn)人）從表1數(shù)據(jù)可以看出鄭州市人口情況變動(dòng)有如下幾個(gè)變化趨勢(shì)：人口自然增長(zhǎng)率自2000年以來(lái)逐年下降。鄭州男女

2、比例更趨于平衡。隨著城市化的進(jìn)程加快，非農(nóng)業(yè)人口急劇增加。年份年末人口其中非農(nóng)業(yè)人口年人口自然增長(zhǎng)率男女2004703.2338.36364.84252.93.82005716375.9340.1257.63.52006734385.35348.65266.43.342、人均GDP及人均可支配收入：2006年鄭州城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)較快，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)13135元，比上年增長(zhǎng)14.6%；城鎮(zhèn)職工人均工資15024元，比上年增長(zhǎng)11.8%。農(nóng)民人均純收入達(dá)4183元，增長(zhǎng)15.2%。城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄12611元，比上年增加800元。住房、交通、通信和旅游、保健等消費(fèi)不斷升溫。表2：鄭州

3、市居民歷年收入水平變化情況表（單位：元）據(jù)初步統(tǒng)計(jì)2006年鄭州市在保持了05年國(guó)民經(jīng)濟(jì)高開(kāi)高走、快速增長(zhǎng)的良好勢(shì)頭基礎(chǔ)上，全年完成生產(chǎn)總值億元，增長(zhǎng)15.7%。53 、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及城市性質(zhì)：在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面，由2000年第一、二、三產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例上調(diào)為4.4：52.9：42.7。其中服務(wù)業(yè)增加值達(dá)到705.2億鄭州市的產(chǎn)業(yè)定位為全國(guó)先進(jìn)的制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化基地。將鄭州建設(shè)為現(xiàn)代汽車(chē)城、食品城、鋁工業(yè)城、服裝城、高科技產(chǎn)業(yè)城等；另一方面把河南省最先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)、企業(yè)和制造業(yè)吸引集中到鄭州；提高鄭州第三產(chǎn)業(yè)的規(guī)模和層次，建立全國(guó)重要的現(xiàn)代物流中心、商貿(mào)金融中心、現(xiàn)代文化旅游會(huì)展中心、高

4、等教育基地、科技創(chuàng)新基地；64、城市發(fā)展規(guī)劃：鄭州市規(guī)劃將在2020年發(fā)展成為一個(gè)南北寬20公里、東西長(zhǎng)70公里的帶狀城市。4-1鄭州都市圈的個(gè)發(fā)展主軸：向東：沿“鄭汴一體化”軸發(fā)展，向西：沿“鄭洛工業(yè)走廊”發(fā)展，向南：沿“鄭州許昌一體化”軸發(fā)展，向西南：沿“鄭州新密市登封市”軸發(fā)展向北：跨越黃河發(fā)展。4-2、城鎮(zhèn)體系：鄭州市根據(jù)城鎮(zhèn)等級(jí)規(guī)模和職能分為三個(gè)層次：一級(jí)：鄭州市中心城區(qū)；二級(jí)：鞏義、榮陽(yáng)、新密、新鄭、登封5市、上街區(qū)和中牟縣城；三級(jí)：共66個(gè)建制鎮(zhèn)。主要沿隴海、京廣鐵路兩大經(jīng)濟(jì)走廊線分布。 4-3、交通體系75、城市商貿(mào)流通業(yè)現(xiàn)狀：2006年鄭州市完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額822.2億

5、元，同比增長(zhǎng)16.4%。鄭州市2006年消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行情況：市區(qū)商品零售額576.8億元，增長(zhǎng)17.0%；市以下商品零售額171.2億元，增長(zhǎng)14.9%，低于全市增長(zhǎng)幅度。按行業(yè)情況分析，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售總額達(dá)到667.2億元，比上年增長(zhǎng)16.0%；餐飲業(yè)零售額實(shí)現(xiàn)130.2億元，比2005年增長(zhǎng)19.3%。85-1、百貨業(yè)現(xiàn)狀及分析：丹尼斯、金博大、北京華聯(lián)、正道花園商廈是其中較有代表性的大型商場(chǎng)。他們?cè)谝欢ǔ潭壬洗砹肃嵵莠F(xiàn)代大型商業(yè)設(shè)施的整體經(jīng)營(yíng)管理水平。整體可以概括為以下特點(diǎn)：1、鄭州百貨多以單店形式出現(xiàn)，輔助業(yè)種自然附生在百貨公司周邊，百貨與輔助業(yè)種聯(lián)系不緊密，互相促進(jìn)作用力?。?

6、、 鄭州百貨業(yè)多就市成商，在建筑形體、輔助設(shè)施等方面因簡(jiǎn)就陋，針對(duì)目標(biāo)顧客層面的親和力不夠，對(duì)顧客吸引力度不大；3、鄭州百貨業(yè)商品品類(lèi)相對(duì)雜亂，品類(lèi)涉及面廣，沒(méi)有真正細(xì)分市場(chǎng)下的專(zhuān)業(yè)百貨公司，或在細(xì)分市場(chǎng)下，做好了市場(chǎng)實(shí)際需求的供應(yīng)，忽視了市場(chǎng)引導(dǎo)層面的供應(yīng)，品牌入駐方面還有很大空間；4、鄭州百貨業(yè)目前服務(wù)水平相比國(guó)內(nèi)一線城市，尚欠精耕細(xì)作，操作潛力巨大；5、鄭州百貨業(yè)目前針對(duì)性營(yíng)銷(xiāo)方式上略顯落后，提升空間較大。95-2商業(yè)地產(chǎn)及購(gòu)物中心現(xiàn)狀及分析：鄭州商業(yè)地產(chǎn)尚處于初級(jí)階段，的關(guān)鍵時(shí)期。1.商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化嚴(yán)重，項(xiàng)目缺少前期市場(chǎng)調(diào)查和策劃，造成商業(yè)供應(yīng)總量過(guò)剩，但結(jié)構(gòu)失調(diào)，存在結(jié)構(gòu)性缺口。2

7、.缺乏集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑為一體的大型購(gòu)物中心。現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目功能普遍比較單一，注重購(gòu)物，但忽視綜合功能的開(kāi)發(fā)。3.具有城市代表意義的主題商業(yè)街還未形成。文化的，才具有生命力，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目所蘊(yùn)含的文化價(jià)值，就是這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力。4.發(fā)展商重開(kāi)發(fā)而輕經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)方式落后。 5.缺乏專(zhuān)業(yè)的商業(yè)管理，商場(chǎng)服務(wù)體系欠完善。初級(jí)階段問(wèn)題重重10商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題的根本原因是：1、供求失衡：11 2、商圈中的各項(xiàng)目互補(bǔ)性差3、附合性的項(xiàng)目多，創(chuàng)造性的項(xiàng)目少 故本項(xiàng)目在定位之初，首要是確定自己的商圈，并定位好項(xiàng)目在商圈中的位置，本項(xiàng)目從本質(zhì)而論，應(yīng)確立為地區(qū)型中心型高檔購(gòu)物中心，商圈覆蓋范圍應(yīng)為整個(gè)河

8、南省，核心商圈為鄭州市。故而與本商圈中的具體商場(chǎng)在目標(biāo)顧客層面上有一定程度的重合，所以要做好商品品類(lèi)及商品檔次差異化的戰(zhàn)略準(zhǔn)備。12商業(yè)地產(chǎn)集中分析：1人均商業(yè)地產(chǎn)面積在安全線以?xún)?nèi)：目前鄭州人均商業(yè)面積為0.7平方米左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)人均一般為1.2平方米，（上海人均商業(yè)地產(chǎn)面積為1平方米，廈門(mén)人均商業(yè)地產(chǎn)面積為1.28平方米，深圳人均商業(yè)地產(chǎn)面積為0.96平方米，北京人均商業(yè)地產(chǎn)面積為0.7平方米）2、新建項(xiàng)目合圍本項(xiàng)目 ：集中在道路交通便捷，三環(huán)附近的地點(diǎn)，對(duì)城中央項(xiàng)目形成交通體系上的合圍之勢(shì)，集中體現(xiàn)了“方便商業(yè)”的選址特點(diǎn)，為后市的汽車(chē)經(jīng)濟(jì)埋下了一記伏筆。3、從成熟商圈向新興商圈延

9、伸的布局特征：具有代表性的有：寶龍城市廣場(chǎng)。同時(shí)近2年來(lái)鄭州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量偏大，競(jìng)爭(zhēng)壓力增強(qiáng)。丹尼斯與大商針?shù)h相對(duì)，竭力擴(kuò)張精品百貨業(yè)；家樂(lè)福、世紀(jì)聯(lián)華等超商也是蓄勢(shì)待發(fā)。4、商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)仍比較薄弱：正處在從傳統(tǒng)的百貨業(yè)向成熟的商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的過(guò)渡期。傳統(tǒng)的商業(yè)模式漸將打破，集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的大型復(fù)合商業(yè)項(xiàng)目悄然興起。如鄭州國(guó)貿(mào)中心、方圓創(chuàng)世。注重主題化、個(gè)性化、體驗(yàn)式的商業(yè)樓盤(pán)將是近23年鄭州商鋪市場(chǎng)的主流。135-4、餐飲現(xiàn)狀及分析：1、排名較高：2005年全國(guó)各省市餐飲業(yè)排名中以零售額497.5億元位居全國(guó)第六位。鄭州作為河南省首府，則以增長(zhǎng)率22.7位居全國(guó)城市排名第

10、三位。隨著消費(fèi)者口味趨于多元化，鄭州形成包含傳統(tǒng)豫菜、中國(guó)各大菜系、快餐、西餐在內(nèi)各類(lèi)飲食結(jié)構(gòu)。2、兩極分化嚴(yán)重，也就是高檔餐廳的消費(fèi)和大排檔或路面小街鋪的消費(fèi)等兩種方式居多，3、客單價(jià)較低：由于鄭州餐飲消費(fèi)的兩極分化現(xiàn)象較普遍，所以在人均消費(fèi)的價(jià)格上也必然是兩極分化，大多數(shù)人在外就餐主要是以燴面+烤餅的快餐形式，且人均消費(fèi)基本保持在8-10元以?xún)?nèi)，而對(duì)于有一定講究的正規(guī)餐館其價(jià)位明顯要高，人均消費(fèi)基本保持在30-50元左右（未含高檔海鮮酒樓）14一、引進(jìn)連鎖餐飲企業(yè)應(yīng)向、協(xié)同品牌餐飲經(jīng)營(yíng)二、向特色、便捷、快餐化、高檔化同時(shí)發(fā)展三、充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步弘揚(yáng)和發(fā)展國(guó)粹名菜，集八方之名菜做大做強(qiáng)

11、四、舉行各類(lèi)飲食業(yè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)：每年要舉辦一系列有聲勢(shì)、有影響力的飲食經(jīng)貿(mào)活動(dòng)。本項(xiàng)目餐飲態(tài)注重點(diǎn)156、目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)行為分析：1）時(shí)間容忍度分析：2）受訪者經(jīng)常去的購(gòu)物場(chǎng)所分析：3）20-30歲男女性購(gòu)買(mǎi)服飾類(lèi)的消費(fèi)分布情況分析4）30-40歲男女性購(gòu)買(mǎi)服飾類(lèi)的消費(fèi)分布情況分析165、購(gòu)物場(chǎng)所喜好分析：選擇丹尼斯的占32.90%，選擇金博大的占23.36%，選擇百盛的占12.53%，選擇北京華聯(lián)的占8.07%，選擇正宏國(guó)際的占7.01%，選擇裕達(dá)國(guó)貿(mào)的占6.79%，選擇正道花園商廈的占5.10%，選擇去紫金山百貨的占3.16%，選擇中環(huán)百貨的占1.08%。受訪者認(rèn)為選擇購(gòu)物場(chǎng)所時(shí)考慮的第一重要

12、因素情況：受訪者選擇交通方便的占22.4%,選擇購(gòu)物環(huán)境的占17.1%,選擇品牌知名度高的占14.3%，選擇距離近的占12.9%，選擇附近多功能的占10.1%,選擇貨色齊全的占8.4%，選擇品質(zhì)好的占6.2%，選擇服務(wù)好的占6.3%，選擇價(jià)格公道的占2.3%。 由于外部交通環(huán)境在本項(xiàng)目選址時(shí)已經(jīng)確定，屬于不可克服之原因，本方案中在交通規(guī)劃環(huán)節(jié)具體涉及內(nèi)部交通動(dòng)線規(guī)劃。而購(gòu)物環(huán)境是可以創(chuàng)造并優(yōu)化的。17消費(fèi)者對(duì)零售商業(yè)存在四種期待：商品期待希望在零售商那里能買(mǎi)到所需要的商品；價(jià)格期待希望在零售商那里能買(mǎi)到買(mǎi)得起的商品；環(huán)境期待希望店堂華麗，光線明亮，有較好的購(gòu)物環(huán)境和較便利的交通位置；服務(wù)期待希

13、望獲得銷(xiāo)售人員的微笑、導(dǎo)購(gòu)、參謀、挑選、包裝和送貨等一系列好的服務(wù)。18購(gòu)物空間就是在商品交換中發(fā)展起來(lái)的，從原始的以物易物到集市貿(mào)易，擺攤設(shè)點(diǎn)，開(kāi)店入室再到后來(lái)的購(gòu)物中心，超級(jí)市場(chǎng)，綜合市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)商場(chǎng)，購(gòu)物空間越來(lái)越重要。人、商品、購(gòu)物空間三者的關(guān)系是一個(gè)動(dòng)態(tài)的交互關(guān)系，它們是構(gòu)成購(gòu)物空間的三要素。 人和物是移動(dòng)的、相對(duì)動(dòng)態(tài)的，而且變化相對(duì)活躍。環(huán)境是相對(duì)靜態(tài)的。它的變化，首先是商家直接為追求商業(yè)利潤(rùn)為消費(fèi)者建造和美化的。反映在商業(yè)環(huán)境設(shè)計(jì)層面上，是注意選址、規(guī)劃布局、空間的組合設(shè)計(jì)、外觀與形象的設(shè)計(jì)。從建筑的特點(diǎn)出發(fā)，結(jié)合商場(chǎng)的類(lèi)型和商品的特點(diǎn)以及環(huán)境、投資額等因素，對(duì)目前的狀況、商品和環(huán)

14、境的可調(diào)整性以及相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)的適應(yīng)性等特點(diǎn)做出正確分析、創(chuàng)造出使消費(fèi)者流連忘返的、滿足社會(huì)需要的特色空間。19購(gòu)物環(huán)境主要包括平面區(qū)域規(guī)劃、交通動(dòng)線設(shè)計(jì)、特色設(shè)計(jì)、商品陳列與空間運(yùn)用、公共設(shè)施的運(yùn)用以及購(gòu)物空間的美化。如何滿足顧客需求并且引導(dǎo)顧客消費(fèi)，成為購(gòu)物中心項(xiàng)目在定位之初就要深思熟慮的重要議題，包括要考良到購(gòu)物中心的各個(gè)籌備及營(yíng)運(yùn)層面。20217-1項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目所在地城市鄭州市是河南省省會(huì)，是整個(gè)河南省的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心，是中部崛起的核心城市之一。商業(yè)輻射力強(qiáng)項(xiàng)目位置優(yōu)越項(xiàng)目所在地地處鄭州市紫荊山路與商城路交叉處這一城市中心地帶，交通方便。，項(xiàng)目地200米內(nèi)有易初蓮花超市

15、、4A級(jí)寫(xiě)字樓金城國(guó)貿(mào)、高檔公寓陽(yáng)光明座等物業(yè)。項(xiàng)目地周?chē)谥饾u形成辦公、住宿與購(gòu)物的良好商業(yè)共生環(huán)境環(huán)境。項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富：本項(xiàng)目是集商業(yè)、酒店式公寓、辦公樓等一體的綜合項(xiàng)目，本項(xiàng)目定位為購(gòu)物中心與酒店式公寓相結(jié)合的，多形態(tài)組合型商業(yè)物業(yè)，可滿足消費(fèi)者辦公、住宿、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等多種需求。 項(xiàng)目地標(biāo)性強(qiáng)：本項(xiàng)目位置優(yōu)越，建筑規(guī)劃及量體設(shè)置上都具備相當(dāng)?shù)臉?biāo)志性，對(duì)目標(biāo)顧客的吸引力巨大。項(xiàng)目SWOT分析227-2項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目位置并非重要商圈核心項(xiàng)目地地處鄭州最重要的傳統(tǒng)商圈二七商圈的核心地帶，同時(shí)距離紫荊商圈核心區(qū)也有一定距離，商業(yè)氛圍并不濃厚，需要培養(yǎng)商業(yè)環(huán)境。消費(fèi)者對(duì)于酒店式公寓的認(rèn)知不足酒

16、店式公寓在鄭州尚屬于新興物業(yè)形態(tài)，消費(fèi)者對(duì)酒店式公寓的概念尚不清晰，對(duì)其自用與投資價(jià)值認(rèn)識(shí)尚不到位，需要借助多種推廣手段提升消費(fèi)者對(duì)酒店式公寓的認(rèn)知水準(zhǔn)。配套設(shè)施少缺少大規(guī)模停車(chē)位置本項(xiàng)目地處市區(qū)相對(duì)繁華地帶，項(xiàng)目所在地又存在購(gòu)物、住宿、辦公、休閑、娛樂(lè)等多種形態(tài)，體量較大的物業(yè)設(shè)施，加之四周無(wú)大型專(zhuān)業(yè)停車(chē)場(chǎng)所，因此在建設(shè)本項(xiàng)目之初必須充分考慮人流、車(chē)流的動(dòng)線，以及停車(chē)位數(shù)量問(wèn)題，解決好商業(yè)客流與辦公住宿客流停車(chē)位的協(xié)調(diào)問(wèn)題。項(xiàng)目SWOT分析237-3項(xiàng)目機(jī)會(huì)高端定位，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)樹(shù)立酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)鄭州市消費(fèi)者對(duì)于酒店式公寓的概念，酒店式公寓服務(wù)的特點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足，正如酒店式公寓面對(duì)尚未形成標(biāo)準(zhǔn)

17、，將對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言正是將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為機(jī)遇，建立酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)樹(shù)立商業(yè)標(biāo)稈，提升地產(chǎn)價(jià)值。項(xiàng)目SWOT分析24四、項(xiàng)目威脅區(qū)域版塊競(jìng)爭(zhēng)危脅眾多以城市為商圈的購(gòu)物中心在建或招商之中如鄭州國(guó)貿(mào)中心、寶龍城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目，這些項(xiàng)目集中體現(xiàn)了鄭州未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的基本方向，以快捷的城市公共交通為依托，大量體的商業(yè)物業(yè)，品類(lèi)全，適應(yīng)多種生活層次的需求。二七商圈自我更新升級(jí)換代中：二七商圈在市場(chǎng)發(fā)展的引導(dǎo)下，通過(guò)各種形式一直在進(jìn)行商業(yè)的升級(jí)換代，其多年積淀的商業(yè)品牌，已深入河南甚至全國(guó)的消費(fèi)者心目中，因此，項(xiàng)目要避免與二七商圈正面沖突，而是要協(xié)同發(fā)展，互補(bǔ)雙贏。項(xiàng)目SWOT分析25第二篇：項(xiàng)目定位篇1、項(xiàng)目

18、立地條件及分析2、選址的可創(chuàng)造性3、摩爾街：項(xiàng)目總體定位建議261、項(xiàng)目定位條件及分析本項(xiàng)目是一個(gè)集購(gòu)物中心、酒店式公寓于一體的綜合項(xiàng)目，地處鄭州市紫荊山路東側(cè)，南北長(zhǎng)236米，東西長(zhǎng)120米，占地面積26600平米。本項(xiàng)目屬于鄭州核心商圈二七商圈與紫荊山商圈的結(jié)合部。通過(guò)鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)充分的認(rèn)識(shí)及深入的分析，為盡量避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)格局的出現(xiàn)，對(duì)于本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群的定位，一定要具備前瞻性的目光，因?yàn)橹髁οM(fèi)群的定位決定商業(yè)整體檔次：27 2、“定位決定地位” 抓住核心消費(fèi)群，吸引周邊準(zhǔn)消費(fèi)群體，是商業(yè)定位的首要問(wèn)題。不同的消費(fèi)群體有不同的檔次消費(fèi)， 深圳東門(mén)茂業(yè)百貨屬中等偏低定位，瞄準(zhǔn)的消費(fèi)

19、群體為追求時(shí)尚、潮流的青少年，以及一般藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)階層人士；而上海港匯則屬中高檔定位，瞄準(zhǔn)的消費(fèi)群體為白領(lǐng)、金領(lǐng)及中產(chǎn)階層； 上海中信泰富、恒隆廣場(chǎng)、深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城等瞄準(zhǔn)的消費(fèi)群體為高收入階層、國(guó)內(nèi)外旅游人士和外籍高消費(fèi)水平人士，從功能上注重滿足“一站式”購(gòu)物樂(lè)趣與消費(fèi)體驗(yàn)。28商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題滿足不同的細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)需求經(jīng)營(yíng)主題是商業(yè)特色的重要體現(xiàn)要素，也是營(yíng)造商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵。不同的經(jīng)營(yíng)主題能滿足不同性別、不同年齡人群的選擇性消費(fèi)需求，或適應(yīng)特定消費(fèi)群體的個(gè)性化消費(fèi)需求。這也是我們常說(shuō)的彰顯特色的差異化經(jīng)營(yíng)或錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。如深圳華強(qiáng)北商圈的女人世界和女人世界名店，旨在分別滿足深圳不同階層的少年女

20、性、青年女性以及中年女士追求時(shí)尚、潮流的個(gè)性化消費(fèi)需求。本項(xiàng)目從地理位置上處于鄭州核心商圈二七商圈與紫荊山商圈的結(jié)合部，從商業(yè)屬性上來(lái)分析，定位一定要協(xié)同周邊已存在的商業(yè)項(xiàng)目，并且在周邊項(xiàng)目已形成的檔次基礎(chǔ)上，打造成更高檔、更有品牌說(shuō)服力的購(gòu)物圣地。所以在這一過(guò)程中，要注重與與商圈其它項(xiàng)目共生互補(bǔ)，在立意上不要止于創(chuàng)造商城，而是要?jiǎng)?chuàng)造商圈。不造商城造商圈292、選址是創(chuàng)造出來(lái)的： 購(gòu)物中心不僅僅是資金密集地，而且它還是一個(gè)技術(shù)密集地的行業(yè)，技術(shù)密集其綜合性上，作為一個(gè)零售項(xiàng)目，它的密集性在于它是商業(yè)地產(chǎn)，物業(yè)管理、旅游管理資本運(yùn)作，綜合以后的管理。很少人在前期注意到。更多人愿意注重前期的工作，

21、把選址的重要性擴(kuò)大化，正因?yàn)闆](méi)有真正營(yíng)運(yùn)過(guò)購(gòu)物中心項(xiàng)目，所以無(wú)法聯(lián)想到后期營(yíng)運(yùn)對(duì)于創(chuàng)造地址的重要性。 業(yè)界流行的商業(yè)成功的原則是：第一是選址，第二是選址，第三還是選址。這種概念有一定的說(shuō)服力與受眾。但是優(yōu)良的商業(yè)地址是可以創(chuàng)造的，尤其在中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，人口眾多、市場(chǎng)廣闊的情況下，這個(gè)地址是可以創(chuàng)造出來(lái)的。比如廣州的“天河城”這個(gè)地址就是創(chuàng)造出來(lái)的，不僅僅是選址出來(lái)的。中山的大信新都匯這個(gè)地址也不是選出來(lái)的，也是創(chuàng)造出來(lái)的，包括太平洋徐匯店，開(kāi)店之初，也是在商業(yè)的荒原上建立起來(lái)的。商業(yè)是做出來(lái)的 303、摩爾街-項(xiàng)目總體定位建議 street Mall（摩爾街），是商業(yè)形態(tài)的最高級(jí)， Stre

22、et Mall（摩爾街），讓女人真正有街可逛，男人也能找到屬于自己的地方。 步行街賦予你一種街頭漫步的感覺(jué)，整個(gè)商業(yè)街區(qū)由不同風(fēng)格的“街道”立體串聯(lián)，超大面積的室內(nèi)中庭，幾個(gè)時(shí)尚青年正踩著滑板大玩極限運(yùn)動(dòng)。也許你會(huì)選擇到樓上的數(shù)碼影院看一場(chǎng)電影，消磨兩個(gè)小時(shí)；也許，你只想快快去地下高檔超市采購(gòu)?fù)戤?，然后在最靠近大門(mén)的露天咖啡吧喝杯熱咖啡就離開(kāi)。當(dāng)然，如果你僅僅是一位觀光客，在大多數(shù)情況下你都用不著擔(dān)心夜宿的問(wèn)題， 周?chē)?500米之內(nèi)一定能找到一家你滿意的星級(jí)酒店。（真正體現(xiàn)商圈共生的優(yōu)點(diǎn)）你可以從正午閑逛至夜晚，在漫游的過(guò)程中，時(shí)間仿佛被施了魔法，光陰流逝，而你一無(wú)所知那個(gè)宛若用神奇魔法創(chuàng)造出

23、來(lái)的燈火輝煌的所在，就是我們所說(shuō)的Street Mall（摩爾街）。31什么是Street Mall（摩爾街）？ Street Mall（摩爾街）在英文中的原意指的是購(gòu)物林蔭道，它提供給顧客閑庭信步、而又不用經(jīng)受雨雪風(fēng)霜之苦的購(gòu)物樂(lè)趣。Street Mall（摩爾街），意為“中央休憩式商業(yè)街區(qū)”，屬于一種復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，是繼連鎖店、專(zhuān)賣(mài)店、折扣店、超市、購(gòu)物中心、shopping mall之后在商業(yè)流通領(lǐng)域興起的最新業(yè)態(tài)，集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、社交、商務(wù)等功能于一體，通過(guò)設(shè)置大型百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)及各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)、旅游觀光、休閑餐飲以覆蓋各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客，為消費(fèi)者

24、提供包羅萬(wàn)有的一站式休閑服務(wù)，在建筑上兼有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)。32 1、在起始形態(tài)上Street Mall（摩爾街）大多伴隨著城市復(fù)興運(yùn)動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生，以改造舊城商業(yè)區(qū)為目的，不背離當(dāng)?shù)氐膫鹘y(tǒng)文化，沿襲其一貫的人文氣息。2、在地理位置上Street Mall（摩爾街）大多集中在人流極大的地區(qū)，如市區(qū)中心、港口碼頭等，而Shopping mall一般可以選址郊區(qū)，對(duì)地理位置的要求不高。3、在規(guī)模形式上Street Mall（摩爾街）是開(kāi)放式的，而非封閉的，其位置較為緊密，形成一個(gè)大的商業(yè)街區(qū)。4、在城市角色上Street Mall（摩爾街）通常在一個(gè)城市中只會(huì)出現(xiàn)一至兩個(gè)，某種意義上是一個(gè)城市的

25、標(biāo)志，扮演著城市名片的角色，成為外地游客旅游觀光的必經(jīng)地。而Shopping mall可以人為打造多處，沒(méi)有顯著的旅游特征。Street Mall（摩爾街）shopping mall33 5、在提供的功能上Street Mall（摩爾街）由許多立體交叉的街區(qū)構(gòu)成。除了包含shopping mall的購(gòu)物、休閑等功能，還要具備較大面積的餐飲、娛樂(lè)空間，其項(xiàng)目中還涵蓋商住樓、寫(xiě)字樓、酒店等建筑單體，乃至銀行、郵局、書(shū)店、電影院、醫(yī)院、博物館等等，并以步行街為紐帶連接。 6、在吸引人流上 Street Mall（摩爾街）形成了一個(gè)很大的人流共享資源。除了shopping mall的大量購(gòu)物人流以外，

26、還會(huì)有很多以其它目的進(jìn)入商業(yè)街區(qū)的人流，如酒店的住客、寫(xiě)字樓的辦公人群等。Street Mall（摩爾街）shopping mall3435實(shí)現(xiàn)這三個(gè)目標(biāo)的最好辦法就是逛街！36項(xiàng)目奉獻(xiàn)給市民的全是歡樂(lè)3738 商場(chǎng)化管理與市場(chǎng)化管理？摩爾街的管理方式： 根據(jù)摩爾街的總體定位理念，摩爾街諸多零售、娛樂(lè)、商務(wù)、賓館元素集合于一體，其經(jīng)濟(jì)主體各屬其主，所以在管理上要有清晰定位：細(xì)分成商場(chǎng)化管理與市場(chǎng)化管理二個(gè)層次。才能厘清關(guān)系，并且互相促進(jìn)。39第三篇：業(yè)態(tài)規(guī)劃篇1、業(yè)態(tài)規(guī)劃的理念2、業(yè)態(tài)配比的理念3、業(yè)態(tài)規(guī)劃的建議401、主力店組合觀念： 首先要明確項(xiàng)目的目標(biāo)顧客以及商場(chǎng)市場(chǎng)定位，因?yàn)檎麄€(gè)事物要

27、圍繞著目標(biāo)客戶(hù)去想。商品或服務(wù)的價(jià)位是要在目標(biāo)顧客群所購(gòu)買(mǎi)的價(jià)位，否則就會(huì)有價(jià)無(wú)市。 第二各類(lèi)型的商品銷(xiāo)售比例是以吸引目標(biāo)顧客，滯留在購(gòu)物中心最長(zhǎng)時(shí)間為目標(biāo)。 餐飲類(lèi)租戶(hù)需多元化、多選擇，價(jià)位一定在顧客群購(gòu)買(mǎi)力之內(nèi)。娛樂(lè)休閑設(shè)施以吸引目標(biāo)顧客前來(lái)及留連在購(gòu)物中心最長(zhǎng)時(shí)間為目標(biāo)。 區(qū)域、樓層出戶(hù)綜合，以各租戶(hù)的相容性為主導(dǎo)，同比性強(qiáng)的商品，租戶(hù)要有一定數(shù)量，令購(gòu)物者多作選擇；注意潮流、品牌的興衰、地域性的偏好。因此建立一個(gè)能夠滿足目標(biāo)顧客需求的租戶(hù)組合，從而達(dá)到112的目的。1+12413、業(yè)態(tài)配比問(wèn)題： 文化娛樂(lè)的占比問(wèn)題：在供小于求的時(shí)代，消費(fèi)者都是目的性購(gòu)物很強(qiáng)，但在供大于求的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)代

28、，一些消費(fèi)得到了基本滿足之后，消費(fèi)者絕大部分屬于沖動(dòng)性的，或者隨即性的購(gòu)物。所以一個(gè)零售場(chǎng)所，首先要給大家創(chuàng)造吸引人來(lái)逛的一個(gè)理由，因些文化、娛樂(lè)占的比例會(huì)越來(lái)越大。比如說(shuō)東方廣場(chǎng)的“索尼看報(bào)”就是一個(gè)很好的例子，從開(kāi)業(yè)的時(shí)候門(mén)口冷冷清清，到現(xiàn)在的熱熱鬧鬧，而且一開(kāi)始吸引的是一些中學(xué)生，現(xiàn)在到成年人，越來(lái)越多的人去感受、探索夢(mèng)幻一般的樂(lè)趣。 給逛街一個(gè)理由42各級(jí)主力店的關(guān)系： 深圳萬(wàn)象城在開(kāi)發(fā)的時(shí)候就考慮到主力店、次主力店，以及國(guó)內(nèi)品牌和國(guó)際其它品牌招商的不同特點(diǎn)，確立了先主力店，再次主力店這樣一個(gè)策略。在這樣一個(gè)策略的指導(dǎo)下，首先確定了其中的瑞歐時(shí)尚百貨、嘉德影城、繽紛萬(wàn)象、滑冰場(chǎng)這四個(gè)主

29、力店，還有六個(gè)次主力店，然后再帶動(dòng)整個(gè)銷(xiāo)售。而他的次主力店都比較有特點(diǎn)，二期工程建成以后，是東南亞地區(qū)最大的一個(gè)工程。另外他的滑冰場(chǎng)也是按照奧運(yùn)標(biāo)準(zhǔn)做的，應(yīng)該說(shuō)在華南地區(qū)是舉足輕重的。其中有三分之一的品牌都是首次進(jìn)入中國(guó)大陸，或者是深圳市場(chǎng)。很多品牌還要開(kāi)設(shè)分店，比如說(shuō)新巴克會(huì)把在中國(guó)最大的店開(kāi)到里面。主力店：先大后小43業(yè)態(tài)規(guī)劃建議：主力店之一：精品百貨：主營(yíng)高檔百貨，經(jīng)營(yíng)品類(lèi)上突出服飾類(lèi)的品牌，在服飾品類(lèi)上領(lǐng)先鄭州市場(chǎng)。面積約12000平方米，北側(cè)入口及主入口均可到達(dá)，從1F到3F，層面積約占4000平方米（對(duì)比業(yè)種：上海港匯、南京德基廣場(chǎng)、深圳金光華）；4445464748韓國(guó)時(shí)尚品牌折

30、扣立體街：從1F到3F，約15000平方米，位于項(xiàng)目后部，以街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容包括流行服飾折扣中心，美甲美容美發(fā)，品牌飾品、流行數(shù)碼、婦嬰用品；495051次主力店：食尚美食街：4F及B1F，約10000平方米，集中經(jīng)營(yíng)世界各地美食；國(guó)際餐飲商務(wù)餐飲休閑餐飲特色餐飲打造紫荊山路商圈“五星級(jí)”美食天地52次主力店：精品超市:約4000平方米，位于B1層精品百貨下部，經(jīng)營(yíng)精致、進(jìn)口超市食品、用品、生鮮等；53 次主力店：休閑咖啡及獨(dú)立店鋪餐飲：如麥當(dāng)勞、星巴克等，數(shù)碼影院等,約5個(gè)，每個(gè)約500平方米，共約2500平方米。樓層安排上穿插進(jìn)行； 545556 輔助業(yè)種：包括圖書(shū)、音像等文化類(lèi)、

31、家居用品、兒童游樂(lè)、展示展覽、家用電器、各類(lèi)培訓(xùn)等；57業(yè)態(tài)配比比例建議： 零售 ：餐飲：休閑及文化約為：60：25：1560%25%15%58樓層安排示意圖596061626364第四篇：建筑規(guī)劃篇1、超前規(guī)劃：2、科學(xué)規(guī)劃：3、整體規(guī)劃：4、兼容規(guī)劃：5、規(guī)劃建議：651、超前規(guī)劃：規(guī)劃超前性就涉及到到項(xiàng)目的生命周期，在規(guī)劃定位上，項(xiàng)目必須成為一個(gè)中長(zhǎng)期的項(xiàng)目。因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)上要犧牲了一些短期利益，如立體停車(chē)場(chǎng)，既滿足購(gòu)物、娛樂(lè)需要，又要滿足酒店式公寓的停車(chē)需要。又比如在空間高度的設(shè)計(jì)上，最好設(shè)計(jì)成兼容性的高度，把眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)些。同時(shí)在各主要入口均建有直達(dá)頂層的直梯梯，強(qiáng)調(diào)了交通的直達(dá)性

32、。可以大幅提高較高樓層的客流量，防止高層客流減少。662、科學(xué)規(guī)劃：科學(xué)設(shè)計(jì)規(guī)劃的重點(diǎn)包括規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、配套工程的設(shè)計(jì)等等。但是重中之重的第一個(gè)就是顧客動(dòng)線，。第二就是商鋪的可視性與通透，每一個(gè)樓層都有一個(gè)很明顯的路線，商場(chǎng)沒(méi)有死角，顧客不會(huì)迷路，還有玻璃封頂，可以讓顧客一年四季的享受天然環(huán)境。第二停車(chē)與商場(chǎng)，隔有一道玻璃門(mén)。在層高上還有一個(gè)特點(diǎn)，層高比較高，有些達(dá)到5.6米，甚至有些達(dá)到了5.8米。第三就是使用率比較高，整個(gè)店鋪使用率超過(guò)了60。第四為殘疾人提供了方便。也特別關(guān)愛(ài)女性，比如洗手間里的設(shè)施已經(jīng)超過(guò)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的兩倍。第五就是業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了無(wú)縫鏈接67 3、整體規(guī)劃：第一，

33、國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：第二、如何立足整體觀念規(guī)劃開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。第三、因地制宜，因“市”制宜第四、只有搞好整體的商業(yè)規(guī)劃，才能規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。68兼容性規(guī)劃： 兼容性包括項(xiàng)目?jī)?nèi)部各種業(yè)態(tài)的兼容以及項(xiàng)目整體與城市及商圈兼容二個(gè)方面： 商業(yè)地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)各種業(yè)態(tài)的商業(yè)營(yíng)運(yùn)，其根本基礎(chǔ)在于各業(yè)態(tài)的生命力，因而進(jìn)入營(yíng)運(yùn)過(guò)程后，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)維系在各個(gè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)上。因?yàn)楦鳂I(yè)態(tài)的生命力的不均衡性，購(gòu)物中心的商戶(hù)汰弱留強(qiáng)是一個(gè)根本原則，所以，租戶(hù)及廠商流動(dòng)性較大，但不同的租戶(hù)或廠商對(duì)建筑量體、機(jī)電設(shè)備要求不是同一標(biāo)準(zhǔn)的，而購(gòu)物中心一旦建成就成為不動(dòng)產(chǎn)，很難作出調(diào)整。 因而，在規(guī)劃之初，就要注重建筑量體、

34、機(jī)電設(shè)備的兼容性，最大限度規(guī)避后期經(jīng)營(yíng)上大的調(diào)整，帶來(lái)資金、成本上的損失。695、規(guī)劃建議：開(kāi)設(shè)中央式中庭，垂直動(dòng)線基本集中在中庭，確保垂直動(dòng)線簡(jiǎn)便、有效；整體建筑規(guī)劃在一個(gè)盒子中利用廊橋互連，促進(jìn)內(nèi)部動(dòng)線靈動(dòng)有效，同時(shí)富有逛街的情趣；利用接紫荊山路街對(duì)面的地下通道，開(kāi)設(shè)人群相對(duì)集中的業(yè)種，形成“雙首層”的建筑格局，使項(xiàng)目的前期銷(xiāo)售及后期經(jīng)營(yíng)利益最大化；建筑外觀：時(shí)尚高檔，概念超前，便于物業(yè)管理；夜間效果：照度充分，溫馨新穎；空間規(guī)劃：樓層高度6米左右；雙回路供電；雙路供水；管道煤氣管線到位；中央空調(diào)或VRV空調(diào)；設(shè)置入口廣場(chǎng)；70第五篇：交通規(guī)劃篇1、交通動(dòng)線規(guī)劃理念；2、交通動(dòng)線規(guī)劃建議；

35、71 一個(gè)商業(yè)特別是大型百貨及購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，為了實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者容易接近且在其內(nèi)進(jìn)行消費(fèi)的目標(biāo)，其交通動(dòng)線的設(shè)計(jì)是非常重要的，商業(yè)中心的動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃主要包括以下五個(gè)部分：1）商業(yè)外部動(dòng)線規(guī)劃設(shè)計(jì)、2）入口及大堂動(dòng)線設(shè)計(jì)、3）中庭動(dòng)線設(shè)計(jì)、4）樓層水平動(dòng)線設(shè)計(jì)、5）樓層垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)。 外部動(dòng)線的規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)中心的動(dòng)線設(shè)計(jì)必須考慮與外部環(huán)境的對(duì)接，這樣才能達(dá)到聚集人流的目的。聯(lián)系外部動(dòng)線主要包括：聯(lián)系外部道路、停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出動(dòng)線、行人動(dòng)線系統(tǒng)和貨車(chē)動(dòng)線系統(tǒng)72 1、聯(lián)系外部道路： 裕鴻國(guó)際的戶(hù)外道路是可循環(huán)的，城市內(nèi)部易達(dá)性較好。因此，對(duì)于商業(yè)中心的外聯(lián)道路是動(dòng)線系統(tǒng)中很重要的一項(xiàng)，在規(guī)劃外聯(lián)道路系統(tǒng)的時(shí)

36、候，應(yīng)考慮到該項(xiàng)目周邊的道路交通情況，主大門(mén)及廣場(chǎng)可面向的主道（主道是指應(yīng)有大量的人流、車(chē)流通過(guò)，本項(xiàng)目主大門(mén)是城市快速道，車(chē)流非常大，帶來(lái)一定的問(wèn)題，如何把項(xiàng)目變成這一條路上的目的地，而不僅僅是一個(gè)路標(biāo)，是交通規(guī)劃的重要課題）。 所以本項(xiàng)目要設(shè)計(jì)側(cè)門(mén)引導(dǎo)各種采用不同交通工具到達(dá)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的人群。這樣才能吸引人流及方便行人進(jìn)出，此外側(cè)門(mén)最好是另有其它的外聯(lián)道路，外聯(lián)道路應(yīng)做到可以很方便迅速接上地區(qū)性主要干道或快速路，以充分發(fā)揮其集聚的功能，并可使其對(duì)周邊道路的交通影響減至最少，聯(lián)絡(luò)道路與完善的交通運(yùn)輸網(wǎng)聯(lián)結(jié)，能擴(kuò)大裕鴻國(guó)際的輻射范圍，擴(kuò)大其商圈，能最大限度地方便購(gòu)物者到達(dá)及貨物運(yùn)輸。732、停車(chē)

37、場(chǎng)的交通動(dòng)線裕鴻國(guó)際的車(chē)位多數(shù)在地下二三層，需要滿足辦公及公寓居住人口的固定需要，又要滿足商業(yè)人流的變化的需要，這樣就需要一個(gè)連貫停車(chē)管理的體系，停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口的位置將會(huì)影響周邊道路的車(chē)流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼?chē)場(chǎng)進(jìn)出口會(huì)影響停車(chē)場(chǎng)的進(jìn)出效率，也會(huì)導(dǎo)致車(chē)流回堵而影響周邊道路上的交通車(chē)流。所以裕鴻國(guó)際規(guī)劃停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出口時(shí)，要注重以下幾個(gè)事項(xiàng)：（1）出入口應(yīng)設(shè)置于交通流量較少的非主要道路上。若一定要設(shè)置于較大車(chē)流量的道路上時(shí)，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車(chē)輛進(jìn)出（2）應(yīng)配合道路的車(chē)行方向以雙進(jìn)雙出，以方便不同方向的顧客進(jìn)入本項(xiàng)目；（3）采用效率較高的收費(fèi)系統(tǒng)以節(jié)省車(chē)輛基礎(chǔ)時(shí)間，收費(fèi)點(diǎn)盡量不要設(shè)在斜坡

38、上，以避免司機(jī)進(jìn)出麻煩，不同的車(chē)行盡量予以分開(kāi)（4）結(jié)合考量到學(xué)校、醫(yī)院或消防通道出入口20米范圍內(nèi)，車(chē)道的十字路口、穿越斑馬線、過(guò)街天橋、地下通道口起8米以?xún)?nèi)，公共汽車(chē)站、鐵路平交道口起10米內(nèi)不宜設(shè)置停車(chē)出入口。743、行人動(dòng)線系統(tǒng)1）設(shè)置方便的垂直交通，往來(lái)于地下停車(chē)場(chǎng)到各樓樓層；2）通過(guò)中庭這一人流集散樞紐，合理調(diào)配人流；3）對(duì)接項(xiàng)目周邊已形成的主要人流方向，設(shè)置相適應(yīng)的入口；4）對(duì)接項(xiàng)目規(guī)劃的主要人流方向，設(shè)置相適應(yīng)入口；5）垂直交通動(dòng)線集中在中庭，方便簡(jiǎn)單直觀；6）設(shè)置直通項(xiàng)目街對(duì)面的地下通道，從本項(xiàng)目的B1層直接聯(lián)通街對(duì)面地下通道，這種人流動(dòng)線引導(dǎo)，解決了以下幾個(gè)問(wèn)題：一是紫荊山

39、路車(chē)多速度快，行人不容易通過(guò)，立交式地下通道可以很好地避免這一問(wèn)題；二是這一地下通道的相當(dāng)于把本項(xiàng)目的觸覺(jué)伸向街對(duì)面的易初蓮花以及二七商圈，與這些商業(yè)量體互補(bǔ)共贏，共享客流。三是通過(guò)設(shè)置地下通道二側(cè)的商鋪，延長(zhǎng)了負(fù)一層的步行街的長(zhǎng)度，使之更接近七百米左右的標(biāo)準(zhǔn)步行街，讓逛街的目標(biāo)顧客覺(jué)得有得逛，有得買(mǎi)，有情趣。754、貨車(chē)動(dòng)線系統(tǒng) 購(gòu)物中心大宗商品進(jìn)出需要貨車(chē)，對(duì)于貨車(chē)形式的路線應(yīng)盡量于一般消費(fèi)者的汽車(chē)及行人的通道分開(kāi)，避免相互干擾，并設(shè)置足夠的離街貨場(chǎng)供貨車(chē)卸貨使用。貨車(chē)動(dòng)線的設(shè)計(jì)要注意利用建筑物比較偏僻的地方或行人較少達(dá)到的地方，盡量減少對(duì)顧客的干擾，同時(shí)，大宗物流的配送要利用非營(yíng)業(yè)時(shí)間進(jìn)

40、行，這樣能在動(dòng)線上進(jìn)行時(shí)間上的分隔。同時(shí)還要關(guān)注貨場(chǎng)地面的載荷和商場(chǎng)貨梯的配套等。因此，本項(xiàng)目大貨車(chē)動(dòng)線宜安排在項(xiàng)目北面，并通過(guò)貨梯設(shè)置達(dá)到項(xiàng)目各個(gè)樓層，根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)業(yè)時(shí)間的高峰期，合理安排大貨車(chē)上貨時(shí)間；小型貨車(chē)送貨裝卸點(diǎn)宜安排在B1層，通過(guò)貨梯設(shè)置，貨物到達(dá)項(xiàng)目各個(gè)樓層。76二、入口及大堂的動(dòng)線規(guī)劃： 1、形象指示：入口大門(mén)對(duì)購(gòu)物中心而言是一項(xiàng)重要的空間形象指標(biāo)，應(yīng)能有明顯易辨的特性，對(duì)外部環(huán)境要有一定的視覺(jué)形象沖擊，再次要將購(gòu)物中心的名稱(chēng)及圖案標(biāo)志進(jìn)行顯著的展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象的視覺(jué)系統(tǒng)（VI），對(duì)外在環(huán)境而言，購(gòu)物中心的人口應(yīng)大而顯著。 2、類(lèi)騎樓設(shè)計(jì)：同時(shí)在購(gòu)物中心的入口外

41、部設(shè)置類(lèi)似騎樓性質(zhì)的遮篷有很多的好處，最重要的一點(diǎn)就是它能夠?qū)⑷诵胁降览剐腥送Ａ?，在炎炎夏日可以遮?yáng)，在下雨天可以躲雨，同時(shí)也是一個(gè)廣告以說(shuō)明入口所在，人流在此聚集在進(jìn)入購(gòu)物中心就變得比較自然了，動(dòng)線設(shè)計(jì)中要考慮這點(diǎn)。 3、空間動(dòng)線指示：明顯易辨的特性，購(gòu)物中心內(nèi)各商品商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖集中放在購(gòu)物中心各入口大堂處便是最有效的動(dòng)線指導(dǎo)與商業(yè)廣告。像廣州百貨大樓、天河城百貨、韓國(guó)樂(lè)天百貨就在入口大堂處設(shè)有明顯的指引，國(guó)際國(guó)內(nèi)一些著名的購(gòu)物中心大堂除設(shè)有指引及印有商店名稱(chēng)的簡(jiǎn)單平面圖外，還在大堂設(shè)有服務(wù)臺(tái)，進(jìn)一步加入了人性元素，提升了服務(wù)檔次。77三、中庭動(dòng)線規(guī)劃： 在盒子式的購(gòu)物中心

42、內(nèi)，中庭是購(gòu)物中心的焦點(diǎn)，中庭廣場(chǎng)多位于各個(gè)道路形成的動(dòng)線交匯點(diǎn)，亦即人行活動(dòng)最頻繁處。它一方面提供場(chǎng)所供購(gòu)物以外的活動(dòng)使用，如流行展示，動(dòng)態(tài)表演等，另一方面也是公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所，在此應(yīng)利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購(gòu)物中心的意象焦點(diǎn)。在中庭設(shè)挑空及屋頂采光，具有將購(gòu)物者的視線引導(dǎo)向上的效果，對(duì)于吸引購(gòu)物者上樓選逛有良好的推動(dòng)力。象中山大信新都匯的中庭就很好地表現(xiàn)了這一特點(diǎn)，在此即使是商品展示的舞臺(tái)有事公共活動(dòng)及休息的場(chǎng)所，中庭挑空直達(dá)屋頂，人們?cè)谥型チ舨?，各樓層扶梯?lián)系動(dòng)線一覽無(wú)余，很好的體現(xiàn)了動(dòng)線交匯點(diǎn)的特征。7879 四、樓層水平動(dòng)線規(guī)劃1、樓層水平動(dòng)線設(shè)計(jì)的目的是要使同平面

43、上的各個(gè)店鋪在空間上得到充分的展示；2、根據(jù)購(gòu)物者的人數(shù)的定位，空間應(yīng)勿過(guò)窄以至于感覺(jué)太過(guò)擁擠，人行主通道根據(jù)其重要性，設(shè)置48米寬比較合適，3、為了使消費(fèi)者輕松到達(dá)，主要平面各層次最好不要超過(guò)三層，而且各層次的聯(lián)系通道動(dòng)線要寬，要大于同層次的通道，水平各層次的通道動(dòng)線設(shè)計(jì)的表現(xiàn)形式也要有多種方式，即可以設(shè)計(jì)成“十”型，也可以設(shè)計(jì)成“Y”或“T”形等，目的就是要使消費(fèi)者視覺(jué)通透，盡量做到?jīng)]有盲點(diǎn)，處在購(gòu)物者盲點(diǎn)中的店鋪是沒(méi)有商業(yè)價(jià)值的，其動(dòng)線設(shè)計(jì)和上鋪分隔也是不成功的。要做好這一點(diǎn)也是不容易的，需要經(jīng)營(yíng)者不斷努力并根據(jù)需要在時(shí)間中持續(xù)改進(jìn)。4、可以用景點(diǎn)的營(yíng)造拉動(dòng)人流水平動(dòng)線，消除人流的盲區(qū)。

44、80五、樓層垂直動(dòng)線規(guī)劃： 在垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)中，手扶梯和電梯及其它設(shè)備搭配要合理，分布要均勻，在購(gòu)物中心大門(mén)附近及中庭可配置觀光垂直電梯，使顧客瀏覽購(gòu)物中心內(nèi)外的美景，激發(fā)購(gòu)物和消費(fèi)的熱情，許多舊購(gòu)物中心的改造這是主要增加的內(nèi)容；在中庭兩邊配置循環(huán)連續(xù)上樓的電動(dòng)手扶梯，有利于消費(fèi)者的上下，又并增強(qiáng)立體感；在配置循環(huán)連續(xù)攀爬手扶梯時(shí)要注意創(chuàng)造出消費(fèi)者在每層的停留路線和時(shí)間，在手扶梯或主道旁要設(shè)置的商鋪位置和通道的平面圖展示。 整體垂直動(dòng)線規(guī)劃要方便目標(biāo)消費(fèi)者容易到達(dá)項(xiàng)目的每一個(gè)商業(yè)點(diǎn)，要通過(guò)動(dòng)線規(guī)劃及商業(yè)點(diǎn)的區(qū)域規(guī)劃，消除動(dòng)線上的盲點(diǎn).同時(shí)也要方便無(wú)消費(fèi)目標(biāo)的漫游者移步移景，新鮮不斷。無(wú)商業(yè)上的任

45、何斷點(diǎn)或不緊湊性。81第六篇：招商規(guī)劃篇1、業(yè)種及品牌定位建議；2、主力店及次主力店招商步驟；3、招商條件與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及管理相關(guān)事項(xiàng)4、人員組合及招商工作計(jì)劃82業(yè)種及品牌定位建議：主力店：地區(qū)性中心型百貨（建議自營(yíng)）、韓國(guó)品牌折扣街、流行前線、大食代、大饌食、食尚美食城。名店：屈臣氏、星巴克、哈根達(dá)斯、必勝客、麥當(dāng)勞、自然美SPA生活館、佰草集、巴黎春天婚紗、思妍麗、三星影光娛樂(lè)、俏江南、東來(lái)順、湯姆熊、金山城、數(shù)碼影院、索尼生活廣場(chǎng)。83化妝品：蘭蔻、香奈爾、迪奧、資生堂、CD、雅頓、雅斯蘭黛、貝佳斯、倩碧、露華濃、雅芳、歐萊雅、圣羅蘭、美寶蓮、玉蘭油等；自營(yíng)地區(qū)性中心百貨品牌：84服

46、飾：HUGO BOSS、杰尼亞、PULL&SHARK、紀(jì)梵希、GUCCI、TOMMYHIFIGER、ESCADA、ST DUPONT、BIBA、AQUASCTUM、BALLY、TRUSSARDI、DUNHILL、1881、LANCEL、HUBER、LACOSTE、CK、BCBG、BMW、MEXX、POLO、LEO、MAXMARO、保時(shí)捷、寶姿、菲杰、珂羅蒂亞、蒙迪愛(ài)爾、NEWYORK、卡爾丹頓、赫門(mén)、斯卡圖、奧德臣、都本、LEO、施瓦洛世奇、巴黎凡爾賽、WHY、喜麗、沙馳、巴黎世家85真美詩(shī)、美麗寶、林寶堅(jiān)尼、都彭、ESPRIT、ONLY、百圖、艾格、KOOKAI、佛羅倫、詩(shī)（Moiselle

47、）、MISSK 、艾碧素/杰西卡慕、哥弟、摩根(Morgan) 、odbo、伊芙心悅、阿桑娜、JORYA、色彩十八、EV、淑女屋、愛(ài)樂(lè)芬、納帕佳、東方名剪、歐萊雅、季諾咖啡、Shes、依蕙達(dá)、暇步士、馬克華菲、湯尼威爾、TrUk & Travel、順美、莊吉、萬(wàn)寶路、諾帝卡、金狐貍、布萊恩、朗維高、皮爾卡丹、花花公子、法國(guó)、ucla、G2000、LIVS、第五街牛仔自營(yíng)地區(qū)性中心百貨品牌：86鐘表珠寶：英皇表行、東方表行、歐米加、雷達(dá)、帝鴕、勞力士、萬(wàn)寶龍、浪琴、天梭、時(shí)間廊、周大福、謝瑞麟、六福、琉璃工房、世界名品眼鏡店、柯達(dá)數(shù)碼店、煙斗雪茄店、派克、皮具箱包：新秀麗、愛(ài)步、其樂(lè)、圣伽步、G

48、OEX、暇步士、百麗、哈森、接吻貓、萊爾斯丹等。自營(yíng)地區(qū)性中心百貨品牌：87運(yùn)動(dòng)服裝：NIKE、阿迪達(dá)斯、銳步、茵寶、李寧、美津農(nóng)、安踏、奧索卡、日高、探路者、樂(lè)斯菲斯、安博哥、青鳥(niǎo)、浩沙、英派斯。88二、主力店及次主力店的招商步驟：第一階段：基礎(chǔ)工作 工作目標(biāo)：通過(guò)專(zhuān)題市場(chǎng)調(diào)研，確定主力店及次主力店的目標(biāo)品牌，制作相關(guān)招商資料，對(duì)參與招商的人員進(jìn)行專(zhuān)題培訓(xùn)，為招商談判各項(xiàng)工作的全面展開(kāi)，做好主力店及次主力店招商的一切準(zhǔn)備工作。 第二階段：信息發(fā)布 工作目標(biāo)：通過(guò)各種方式（如通信、通訊、面談等）與目標(biāo)品牌主力店及次主力店取得聯(lián)系，傳遞本項(xiàng)目的相關(guān)招商信息、資料，使其了解購(gòu)物中心的基本情況。 第

49、三階段：初步接觸 工作目標(biāo)：通過(guò)電話、面談等方式與品牌主力店及次主力店取得初步接觸，爭(zhēng)取主力店及次主力店廠家能作現(xiàn)場(chǎng)考察。 89第四階段：意向談判 工作目標(biāo)：通過(guò)此階段的談判，確定初步意向。 第五階段：主攻品牌意向談判 工作目標(biāo)：對(duì)意向性較強(qiáng)的主力店及次主力店進(jìn)行重點(diǎn)跟蹤、深入談判。明確雙方合 作意向、合作條件、基本需求。 第六階段：簽定意向 工作目標(biāo)：簽定合作意向書(shū)或合作意向框架協(xié)議。 90第七階段：簽約談判 工作目標(biāo)：在合作意向書(shū)的基礎(chǔ)上，與目標(biāo)品牌洽談具體的合作條件及合作方式，達(dá)成一致意見(jiàn)。 第八階段：簽訂合約 工作目標(biāo)：通過(guò)簽約儀式的隆重舉行，進(jìn)一步提高購(gòu)物中心的知名度、美譽(yù)度、影響力

50、和號(hào)召力，基于以上招商流程，招商工作應(yīng)按一定周期來(lái)衡量其成果，是集中式簽約，而不是陸續(xù)簽約。 第九階段：開(kāi)業(yè)籌備階段 工作目標(biāo)：主力店及次主力店開(kāi)展籌備工作，開(kāi)發(fā)商做好物業(yè)設(shè)施的安裝及其它配合工作。 第十階段：主力店及次主力店開(kāi)業(yè)91 招商條件：在主力店及次主力店招商過(guò)程中起決定因素，我們應(yīng)運(yùn)用發(fā)展的思路，合理把握效益與發(fā)展的關(guān)系，在尊重市場(chǎng)因素的基礎(chǔ)上，與品牌主力店及次主力店談判的過(guò)程中靈活把握，在確?！罢羞M(jìn)來(lái)”的前提下，盡可能的擴(kuò)大購(gòu)物中心的有效收益。 談判的過(guò)程中，應(yīng)適當(dāng)提高合作條件，為以后的談判留出余地，確保談判過(guò)程中的主動(dòng)局面。合作條件可依據(jù)以下四種方式作為思路和方向： 第一：固定租

51、金、聯(lián)營(yíng) 第二：基本租金+超額銷(xiāo)售提成第三：基本租金+遞增租金 第四：低基本租金+高遞增租金 92主力店招商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的成功開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)的重要性：如果說(shuō)購(gòu)物中心是一個(gè)劇本，由太平洋來(lái)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，主力店就是男女主角，次主力店就是配角，另外還有內(nèi)部項(xiàng)目管理的整合，接下去是布景的設(shè)計(jì)和搭建，包括室內(nèi)的設(shè)計(jì)。在整個(gè)的主力店規(guī)劃過(guò)程里，需要啞鈴式布局法，就是需要用兩間以上的主力店，在重要的部分來(lái)吸引的客戶(hù)，用主力店來(lái)吸引更大范圍商機(jī)的客戶(hù)，來(lái)帶動(dòng)中間的這些小商店沖動(dòng)型的購(gòu)買(mǎi)行為，才能使得整個(gè)項(xiàng)目有一個(gè)生氣。如本項(xiàng)目列入主力店的有自營(yíng)百貨及韓國(guó)折扣街。對(duì)于百貨商場(chǎng)內(nèi)部的布局，他們是不只一個(gè)啞鈴形狀的，這里有

52、很多的部分，其實(shí)比較簡(jiǎn)單的說(shuō)，就像包餃子一樣，餃子皮不是我們吃的重點(diǎn)，但是主力店能把所需要吸引的散戶(hù)包在中間，這樣才能成為一個(gè)餃子。另外在中心點(diǎn)都會(huì)有一些美食廣場(chǎng)，給消費(fèi)者有一個(gè)休息的地方，這些都是大的規(guī)劃，都是以?xún)蓪訛橹鞯慕ㄖ?3招商條件與規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工及管理相關(guān)事項(xiàng) 招商人員對(duì)預(yù)定招募的廠商所提出的任何非常態(tài)性需求需特別注意，因該條件可能影響未來(lái)施工成本，必須適 度反應(yīng)至租金或管理費(fèi)上。（1）、是否需要特殊用電？獨(dú)立電表？（2）、是否需要專(zhuān)用空調(diào)？(空調(diào)主機(jī)、冷卻水塔設(shè)置位置?樓板荷重、通風(fēng)散熱、設(shè)備吊裝空間、回風(fēng)機(jī)排水等 問(wèn)題均需考慮) （3）、是否需要專(zhuān)用廁所？(設(shè)置位置與化糞池的距

53、離，管線的泄水坡度是否足夠?) （4）、是否需要專(zhuān)用停車(chē)位？(停車(chē)位數(shù)量與管制問(wèn)題) 94（5）、是否需要專(zhuān)用播音系統(tǒng)？（6）、是否需要專(zhuān)用貨梯、電梯、電扶梯、電動(dòng)步道？(設(shè)置費(fèi)用高、空間及動(dòng)線均需檢討) （7）、是否需要專(zhuān)用獨(dú)立廣告招牌？(若為落地式，需預(yù)埋安裝基座螺栓、建管法令問(wèn)題及整體景觀問(wèn)題) （8）、是否需要特殊防震、隔音設(shè)施？(如影城，防震、隔音設(shè)施成本非常高) （9）、是否會(huì)制造噪音與振動(dòng)？(游樂(lè)場(chǎng)、CD店) （10）、是否需專(zhuān)用倉(cāng)庫(kù)進(jìn)卸貨空間？ 95（ 11）、是否會(huì)制造大量廢棄物？（12）、是否需要特殊保全系統(tǒng)與金庫(kù)？(銀行、珠寶金飾店) （13）、是否需要特殊高度及柱跨距？

54、(影城、量販店、生活親子館) （14）、如為餐飲業(yè)是否需要排、濾抽煙？污廢排水是否需要截油?是否需要專(zhuān)用廚房？是否需要公共座位？是否 需要瓦斯？（15）、是否需要游泳池或戲水設(shè)施？(俱樂(lè)部，須濾水設(shè)備、加溫鍋爐、特殊結(jié)構(gòu)與荷重考慮、特殊防水處理等 配合作業(yè)) （16）、營(yíng)業(yè)時(shí)間能否與賣(mài)場(chǎng)配合？(影城、PUB、DISCO等業(yè)種營(yíng)業(yè)時(shí)間特殊，需要考慮保全、廁所使用、停車(chē)、 進(jìn)出動(dòng)線等) 以上所述管理相關(guān)工作看似復(fù)雜，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)的復(fù)雜性與難度尚不止于此，尤其未來(lái)的購(gòu)物中心將大量引進(jìn)國(guó)外新型或特殊店，勢(shì)必造成更新的管理問(wèn)題與需求，因此建立有效、經(jīng)濟(jì)的管理系統(tǒng)，是本項(xiàng)目順利運(yùn)營(yíng)的前提。96四、人員組合

55、及招商工作計(jì)劃 購(gòu)物中心的主力店及次主力店招商工作不同于一般品牌的招商，主力店及次主力店的招商周期長(zhǎng)，招商過(guò)程復(fù)雜，招商環(huán)節(jié)多，所面臨的困難大，主力店及次主力店的招商引進(jìn)絕不是一蹴而就的，需要成立專(zhuān)門(mén)的招商隊(duì)伍負(fù)責(zé)此項(xiàng)工作： 1、由太平洋與開(kāi)發(fā)商成立專(zhuān)業(yè)管理的招商機(jī)構(gòu)牽頭，成立主力店及次主力店招商工作小組。 2、招商工作小組可分為招商領(lǐng)導(dǎo)小組及執(zhí)行小組，領(lǐng)導(dǎo)小組由開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)的主要領(lǐng)導(dǎo)組成，執(zhí)行小組由富有專(zhuān)業(yè)招商經(jīng)驗(yàn)、招商能力強(qiáng)、責(zé)任心強(qiáng)的成員組成。 3、招商工作小組必須在開(kāi)展主力店及次主力店招商工作之前，制定詳細(xì)的、切實(shí)可行的主力店及次主力店招商工作計(jì)劃及考核目標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到每個(gè)招

56、商人員，使招商人員根據(jù)計(jì)劃開(kāi)展主力店及次主力店的招商，避免工作雜亂無(wú)序，打亂仗。主力店及次主力店招商的日常工作、基礎(chǔ)性工作由專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)招商人員負(fù)責(zé)，開(kāi)發(fā)公司招商人員作相應(yīng)的配合工作。97第七篇：經(jīng)營(yíng)管理篇一）商場(chǎng)化管理內(nèi)容：管理組織與權(quán)責(zé)劃分各部門(mén)管理制度員工手冊(cè)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)二）市場(chǎng)化管理內(nèi)容：1、市場(chǎng)化管理工作分類(lèi)市場(chǎng)化管理計(jì)費(fèi)項(xiàng)目商鋪管理租約管理銷(xiāo)售管理費(fèi)用收取投訴與獎(jiǎng)勵(lì)8、培訓(xùn)與服務(wù)促銷(xiāo)系統(tǒng)會(huì)員系統(tǒng)98一、組織管理與權(quán)責(zé)劃分一）組織原則二）組織架構(gòu)：三）人員編制四）崗位職責(zé)二、部門(mén)管理制度一）行政管理部制度1、行政人事作業(yè)程序2、考勤及作息管理制度3、薪 資 管 理 制 度4、前臺(tái)服務(wù)

57、管理5、辦公費(fèi)用的管理 6、通訊費(fèi)管理7、復(fù)印機(jī)管理8、辦公文具用品管理制度999、辦公消耗品管理規(guī)定10、長(zhǎng)途電話管理辦法11、財(cái)產(chǎn)管理辦法12、倉(cāng)庫(kù)管理制度13、報(bào)刊及郵發(fā)管理辦法14、員工宿舍管理規(guī)定15、總務(wù)課工作流程圖三）、物業(yè)部管理制度1、書(shū)寫(xiě)報(bào)告2、物業(yè)驗(yàn)收制度3、用戶(hù)入伙制度4、投訴處理制度5、拜訪用戶(hù)制度6、清潔管理制度7、綠化管理制度8、用戶(hù)檔案管理制度9、防火管理制度10、防火安全責(zé)任制度11、物業(yè)管理保險(xiǎn)制度10012、用戶(hù)報(bào)修制度13、用戶(hù)投訴處理制度14、公共場(chǎng)地使用管理15、突發(fā)事件處理程序16、安全管理制度四）營(yíng)業(yè)部管理制度1、經(jīng)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)2、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定3、商

58、場(chǎng)管理細(xì)則4、商鋪管理規(guī)定5、業(yè)主文明經(jīng)商管理6、業(yè)者考核辦法7、公共設(shè)施使用管理規(guī)定8、商品實(shí)行“三包”管理規(guī)則101五）企劃部管理制度1、企劃營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃執(zhí)行注意事項(xiàng)2、模特兒道具管理辦法3、有關(guān)百貨專(zhuān)柜扣款項(xiàng)目六）財(cái)務(wù)部管理制度1、資產(chǎn)管理辦法2、交際費(fèi)管理辦法3、備用金管理辦法4、經(jīng)費(fèi)支出管理辦法三、總經(jīng)理致辭及員工手冊(cè)102市場(chǎng)化管理內(nèi)容（租戶(hù)管理）：1、市場(chǎng)化管理工作的分類(lèi) A、建物硬件與設(shè)備管理（1）、建物管理：裝修工程管理(公共空間改裝) 建材定期維護(hù)、保養(yǎng)和更新建物防水設(shè)施定期檢驗(yàn)外墻、主要隔間墻的使用管理緊急逃生通道與逃生梯維持暢通（2）、設(shè)備管理：定期保養(yǎng)、測(cè)試、一般故障

59、排除、例行使用操作演練空調(diào)設(shè)備(冷卻水塔、管線系統(tǒng)等項(xiàng)目) 運(yùn)輸設(shè)備(電梯、貨梯、扶梯、電動(dòng)步道等) 消防設(shè)備(緊急照明、灑水、消防箱、滅火器、逃生器具) 機(jī)械停車(chē)設(shè)備與管理監(jiān)控設(shè)照明設(shè)備(一般照明與特殊照明) 安全監(jiān)控廣播系統(tǒng)(含緊急播音系統(tǒng)) 電訊系電氣設(shè)備緊急發(fā)電機(jī)、緊急排煙機(jī)等給排水管線系統(tǒng)污廢水處理設(shè)備電子顯示版、電視墻、招牌其它特殊用途的設(shè)備103B、廠商管理（1）、合約管理(分類(lèi)保存、到期更換、合約內(nèi)容變動(dòng)或糾紛處理等) （2）、商品管理(進(jìn)出貨管制、限銷(xiāo)商品查核、退換貨處理等) （3）、營(yíng)業(yè)人員管理(服裝、儀容、上下班時(shí)間等) （4）、營(yíng)運(yùn)配合管理(促銷(xiāo)活動(dòng)的配合) （5）、進(jìn)

60、撤柜管理(進(jìn)撤柜商品與設(shè)施裝備清點(diǎn)、場(chǎng)地移交等) （6）、裝璜設(shè)計(jì)與施工管理104服務(wù)性作業(yè)管理（1）、清潔管理（2）、保全管理（3）、服務(wù)管理（4）、停車(chē)管理（5）、年度安檢準(zhǔn)備與改進(jìn)（6）、緊急事故應(yīng)變與平時(shí)演練1052、市場(chǎng)化管理費(fèi)計(jì)算需考慮的計(jì)價(jià)項(xiàng)目 管理費(fèi)的項(xiàng)目相當(dāng)繁多，雖然向租賃廠商收取時(shí)可能僅以概括的金額列舉，但實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用卻需要羅列清 楚，以免運(yùn)營(yíng)后入不敷出，屆時(shí)若要再向廠商補(bǔ)收，可能造成糾紛甚至訴訟，負(fù)責(zé)者不得不慎！A、公共用電（1）、基本用電(契約容量) （2）、空調(diào)用電：空調(diào)主機(jī)、風(fēng)車(chē)、冷卻水塔（3）、運(yùn)輸設(shè)備用電：扶梯、電動(dòng)步道、客用電梯、貨用電梯（4）、公共照明用電