重汽高新區(qū)項目XXXX321

1、2013年3月重汽集團(tuán)高新區(qū)項目前期策劃報告報告研究體系項目本體分析宏觀背景分析區(qū)域背景分析房地產(chǎn)市場整體分析各類物業(yè)型市場分析SWOT分析案例借鑒項目發(fā)展方向項目定位市場定位客戶定位產(chǎn)品定位價格定位形象定位項目發(fā)展戰(zhàn)略項目經(jīng)濟(jì)測算物業(yè)發(fā)展建議項目營銷策略2項目本體分析地塊概況1內(nèi)部現(xiàn)狀2地塊四至3景觀價值4交通分析5規(guī)劃價值8生態(tài)屬性7屬性界定9配套分析63項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定地塊概況高新區(qū)東部，兩河一路合圍區(qū)域內(nèi)，建面33萬，中等規(guī)模住宅項目項目地處膠州灣北部、青島市高新區(qū)，位于毛溝河、正陽路、洪江河以及膠州灣圍成的三角形區(qū)域

2、內(nèi)；區(qū)域內(nèi)道路基本都為規(guī)劃路，多處于在建狀態(tài)，地塊占地19.3萬，建筑面積 33.25萬，分A、B兩部分：A地塊位于規(guī)劃東10號線以東，規(guī)劃東21號線以南；B地塊位于規(guī)劃31號線以南，東鄰洪江河。土地性質(zhì)均為居住用地，70年產(chǎn)權(quán)。A地塊占地面積14.6萬容積率2建筑密度20%綠地率35%限高54mB地塊占地面積2.7萬容積率1.5建筑密度25%綠地率35%限高36m高新區(qū)本案公路規(guī)劃路河流正陽路膠州灣高速公路洪江河毛溝河B地塊A地塊火炬大道河?xùn)|路規(guī)劃東21號線規(guī)劃東10 號線規(guī)劃東31號線4項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定內(nèi)部現(xiàn)狀地塊平整規(guī)則

3、，基本為凈地，開發(fā)條件好，部分區(qū)域有水域，有利于打造水景地塊基本為凈地，無附屬建筑物，形狀規(guī)則，開發(fā)條件較好；A地塊東南部目前為水域，需進(jìn)行后期處理；內(nèi)部水系資源豐富，有利于項目產(chǎn)品規(guī)劃中的水系景觀設(shè)計。5項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定地塊四至四周均為待開發(fā)區(qū)域，規(guī)劃路與臨近待開發(fā)地塊與本項目共同提升地段價值A(chǔ)地塊西側(cè)為世茂集團(tuán)項目；北側(cè)為在建的規(guī)劃東21號線，是出入項目主要道路；地塊東、南側(cè)為水域。B地塊西側(cè)為灘涂地；北側(cè)為在建的規(guī)劃31號線，將是出入主要通道；東側(cè)緊鄰洪江河，可充分利用以打造水景，提升項目品質(zhì)；南側(cè)為灘涂地，距海較近。河

4、東路水域規(guī)劃東10號線洪江河正陽路膠州灣高速公路洪江河毛溝河B地塊A地塊火炬大道河?xùn)|路規(guī)劃東21號線規(guī)劃東10 號線規(guī)劃東31號線6項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定景觀價值地塊可南眺膠州灣，周邊水體多，可打造水系景觀，暫無成型景觀資源地塊及周邊水體較多，有多處水域及河道，可充分利用打造水系景觀處膠州灣畔，可遠(yuǎn)眺南面海景，應(yīng)考慮建造高層，充分挖掘海景資源地塊及周邊處于待開發(fā)狀態(tài)，暫時無成型的景觀資源7項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定交通分析周邊交通現(xiàn)狀較差，但規(guī)劃利好，未來將有很大改善，區(qū)域交

5、通已非常便利周邊道路現(xiàn)狀較差，只有北側(cè)正陽路可行，但道路上大型貨車很多；周邊道路規(guī)劃較好：中部有未來主干道規(guī)劃東10號線，沿線還有11條東西向道路，建成后區(qū)域交通將非常 便利；項目緊鄰218省道、309省道，距流亭機(jī)場僅6.2km，距膠州灣高速6.6km，可方便地到達(dá)青島各地。本案6.2km24.5km8km城陽區(qū)政府流亭機(jī)場青島市政府正陽路規(guī)劃東21號線河?xùn)|路火炬大道A地塊B地塊規(guī)劃東10號線洪江河規(guī)劃東31號線火車站23.5km8項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定交通分析761路公交開通，最快30分鐘可達(dá)市區(qū)，地鐵建成后將大大提升區(qū)域交通便

6、利性2010年10月1日，青島市開通了761路公交車，途經(jīng)規(guī)劃中10號線、河?xùn)|路，從高新區(qū)最快30分鐘即可到達(dá)青島市區(qū)，大大提升了區(qū)域交通便利性；本案本案地鐵M1線、M3線達(dá)青島北站，項目距青島北站僅6.5km，M8線更是經(jīng)紅島、上馬街辦、棘洪灘，屆時區(qū)域交通便利性將得到大幅提升。9項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定交通分析海灣大橋建成通車后，區(qū)域交通便利性將進(jìn)一步提升青島海灣大橋，設(shè)有紅島入口等三個入口，本項目距紅島入口僅9km；大橋?qū)⒂?011年底通車，建成后將進(jìn)一步加強(qiáng)膠州灣北部與市區(qū)的聯(lián)系，區(qū)域交通將更加便利。滄口紅島紅石崖青島海灣大橋

7、本案9km10項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定配套分析待開發(fā)區(qū)域，配套較差，且距城陽區(qū)、上馬街道較遠(yuǎn)城陽第六中學(xué)第二人民醫(yī)院利群超市上馬店求實學(xué)院復(fù)盛大酒店人民廣場世紀(jì)公園城陽人民醫(yī)院城陽第四中學(xué)城陽區(qū)上馬流亭工業(yè)園商場金色海岸大酒店本案8km7.2km項目所在區(qū)域為新開發(fā)區(qū)域，自身配套較差；項目距城陽區(qū)中心8km，距上馬街道7.2km，兩區(qū)域內(nèi)教育、醫(yī)療資源豐富，生活娛樂配套也比較完備，可充分利用。11項目本體研究地塊概況內(nèi)部現(xiàn)狀地塊四至景觀價值交通分析配套分析生態(tài)屬性規(guī)劃價值屬性界定生態(tài)屬性膠州灣畔近海生態(tài) 環(huán)境，南部為墨水河河口濕地，有

8、打造高檔生態(tài)宜居住區(qū)潛力項目所在區(qū)域現(xiàn)處開發(fā)初期，目前環(huán)境現(xiàn)狀較差；區(qū)域南部規(guī)劃有墨水河河口濕地，將與與大沽河河口濕地、新城中部濕地構(gòu)筑生態(tài)間隔，營造與區(qū)域自然生態(tài)系統(tǒng)相協(xié)調(diào)的人工環(huán)境，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境健康發(fā)展。12宏觀背景宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)政策分析未來發(fā)展預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)保證經(jīng)濟(jì)增長是國家基本政策層面的核心要務(wù)，從10年前三季度走勢來看，GDP仍保持兩位數(shù)高速增長，整體經(jīng)濟(jì)形勢依然是向好13宏觀背景宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)政策分析未來發(fā)展預(yù)測宏觀經(jīng)濟(jì)隨著近期通脹壓力、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)，未來銀根將收緊，對房地產(chǎn)業(yè)將造成一定影響2010年前三季度，中國人民銀行按照黨中央、國務(wù)院統(tǒng)一部署，繼續(xù)實施適度寬松貨幣政

9、策，在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，著力提高調(diào)控的針對性和靈活性，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)合理把握信貸投放節(jié)奏；2010.9月人民幣貸款新增5955億元，貨幣信貸增速有所上升，意味著三季度的貨幣政策依然保持適度寬松，進(jìn)而推動了實體經(jīng)濟(jì)增速的反彈；9月CPI同比上漲至3.6%，創(chuàng)下2010年新高，溫和上漲；9月PPI與上月持平，漲勢趨穩(wěn)。14宏觀背景宏觀經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)政策分析未來發(fā)展預(yù)測房地產(chǎn)政策及解讀抑制不合理住房需求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買

10、第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款。加強(qiáng)市場監(jiān)管各級地方政府要切實落實土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成2010年建設(shè)保障性住房300萬套、改造各類棚戶區(qū)280萬套的工作任務(wù)。加快保障性安居工程建設(shè)房價上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。增加住房有效供給抑制加快加強(qiáng)增加在首輪新政調(diào)控?zé)o果基礎(chǔ)上9月29日“二

11、次調(diào)控”出臺一階段增加土地及保障性住房供應(yīng)二階段GDP增長11.9%房產(chǎn)新政出臺三階段GDP持續(xù)增長房產(chǎn)“二次調(diào)控”出臺四階段房產(chǎn)稅、土地出讓方式、金融政策穩(wěn)：調(diào)控1年后的市場供應(yīng)，規(guī)避08年政策調(diào)控后的剛性反彈風(fēng)險緊：一階段段調(diào)控?zé)o效后，政府選擇政策硬著落跟：在二階段調(diào)控?zé)o效后，政府再次調(diào)整細(xì)化調(diào)控內(nèi)容序：央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn) 15區(qū)域背景分析城市定位1空間發(fā)展規(guī)劃2交通現(xiàn)狀規(guī)劃3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析4人口規(guī)劃分析5區(qū)域分析小結(jié)7旅游發(fā)展規(guī)劃616作為山東半島城市群區(qū)域?qū)ν忾_放的龍頭城市和中心城市，青島市定位為東部沿海重要的中心城市，國家歷史文化名城，國際港口城市、濱海旅游度

12、假城市。城陽區(qū)作為青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略核心，定位為國家重要的區(qū)域性航空港、青島市的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、現(xiàn)代化綜合服務(wù)中心、出口加工基地。膠州灣北部高新區(qū)，規(guī)劃為青島市機(jī)制創(chuàng)新的先行區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、生態(tài)文明的示范區(qū)，目標(biāo)建設(shè)國際一流的生態(tài)型科技新城。高新區(qū)借勢擁灣戰(zhàn)略規(guī)劃，依托島城地位， 打造國際一流生態(tài)型科技新城區(qū)域背景城市定位空間發(fā)展規(guī)劃交通現(xiàn)狀規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人口規(guī)劃分析旅游發(fā)展規(guī)劃區(qū)域分析小結(jié)從青島市、城陽區(qū)性質(zhì)定位及膠州灣北部高新區(qū)規(guī)劃來看，高新區(qū)依托青島市的龍頭城市、中心城市地位，以及城陽區(qū)空港、交通樞紐的有利條件，借勢青島市“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃，高起

13、點(diǎn)定制區(qū)域規(guī)劃，努力將高新區(qū)打造為國際一流的生態(tài)科技新城。城市定位17青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐漸趨于合理優(yōu)化 ；城陽區(qū)三大產(chǎn)業(yè)所占比重呈現(xiàn)出“二降一升”的特點(diǎn)，隨著高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展及高附加值的、以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，產(chǎn)業(yè)不斷升級優(yōu)化，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)；高新區(qū)以二三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息等高新產(chǎn)業(yè)，計劃到2020年基本形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群和創(chuàng)新集群，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，區(qū)域居住需求旺盛。區(qū)域背景城市定位空間發(fā)展規(guī)劃交通現(xiàn)狀規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人口規(guī)劃分析旅游發(fā)展規(guī)劃區(qū)域分析小結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求產(chǎn)業(yè)

14、結(jié)構(gòu)分析18人口自然增長率較低，但外來人口較多，人口絕對增加值較高，人口結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2020年預(yù)計青島市人口將突破1200萬，新青島人是不容忽視的購房群體；未來人口遷入市區(qū)門檻提高，被動郊區(qū)化大量出現(xiàn)，高新區(qū)人口將有大量機(jī)械增長，2013年高新區(qū)人口規(guī)模約18萬人，2020年中期人口規(guī)模約30萬人，人口的高速增長支撐房地產(chǎn)市場發(fā)展。被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展區(qū)域背景城市定位空間發(fā)展規(guī)劃交通現(xiàn)狀規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人口規(guī)劃分析旅游發(fā)展規(guī)劃區(qū)域分析小結(jié)人口分析19區(qū)域背景城市定位空間發(fā)展規(guī)劃交通現(xiàn)狀規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人口規(guī)劃分析旅游發(fā)展規(guī)劃區(qū)域分析小結(jié)受益環(huán)灣保護(hù)規(guī)劃利好，

15、濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境青島市旅游規(guī)劃以沿海海濱帶為主體，向海域、近海島嶼和陸域縱深延伸，以濱海城市風(fēng)貌區(qū)、旅游景區(qū)、度假區(qū)為重點(diǎn)，形成“一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開發(fā)格局。城陽區(qū)充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀簧鷳B(tài)資源，逐步帶動旅游業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)旅游經(jīng)濟(jì)全面繁榮和旅游產(chǎn)業(yè)合理布局；高新區(qū)緊鄰膠州灣五大濕地“女姑口濕地公園”， 根據(jù)擁灣發(fā)展規(guī)劃，保護(hù)墨水河、大沽河、洋河等河口地區(qū)形成的灘涂濕地，通過建設(shè)濕地公園，適度發(fā)展生態(tài)旅游，旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。旅游發(fā)展規(guī)劃20規(guī)劃：在青島擁灣發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和北部高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃框架下，隨著青島“北上”的發(fā)展趨勢，區(qū)域交通不斷改善，高新區(qū)將迎來前所未有的發(fā)

16、展機(jī)遇；交通：隨著區(qū)域交通狀況的不斷改善升級，高新區(qū)與青島主城的時間距離不斷縮短，逐漸融入青島半小時生活圈；產(chǎn)業(yè)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，二三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增多，加大住房需求；人口：被動郊區(qū)化出現(xiàn)，人口規(guī)模增長，支撐了區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展；旅游：受益環(huán)灣保護(hù)規(guī)劃利好，區(qū)域濕地生態(tài)資源豐富，提升區(qū)域居住環(huán)境，未來旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件優(yōu)越。區(qū)域背景城市定位空間發(fā)展規(guī)劃交通現(xiàn)狀規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析人口規(guī)劃分析旅游發(fā)展規(guī)劃區(qū)域分析小結(jié)高新區(qū)未來高新產(chǎn)業(yè)集聚地、生態(tài)宜居新城區(qū)域分析小結(jié)21房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析1城陽區(qū)市場分析2項目區(qū)域市場分析3項目市場環(huán)境評價4年份發(fā)展階段及回顧1992年之前商品房市場初步發(fā)展階

17、段，青島首次將住宅小區(qū)綜合開發(fā)的概念引入青島，團(tuán)島大院改造、浮山所等小區(qū)落成為雛形代表，房地產(chǎn)開發(fā)正式啟動于1988年1992-1995年商品房市場迅速崛起時期，以東部新區(qū)為核心區(qū)域，國家關(guān)于房地產(chǎn)及安居工程等系列政策出臺和青島市政府東遷創(chuàng)造良好環(huán)境和成長契機(jī)1996-1997年商品房回落調(diào)整期，主要受國家宏觀調(diào)控、緊縮貨幣政策影響及東部開發(fā)結(jié)束，主要為上一階段的發(fā)展消化期1998-1999年商品房復(fù)蘇回升期，1998年開始的住房制度改革，公積金制度、商業(yè)貸款等配套環(huán)節(jié)的快速完善2000-2004年商品房高速發(fā)展階段，開發(fā)體量和銷售價格逐年高速遞增，主要受益于奧運(yùn)申辦成功、經(jīng)營城市和大青島框架

18、的提出2005年-至今市場高位調(diào)控期，并逐步建立了“4+2”住房保障供應(yīng)體系，品牌開發(fā)商介入，進(jìn)入規(guī)范化、市場化和相對透明化時代，競爭加強(qiáng)，郊區(qū)化開發(fā)逐漸成為樓市主流聲音19921995199820002006從青島房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，發(fā)展重心由市區(qū)向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，市場調(diào)節(jié)作用逐步增強(qiáng)，競爭更加激烈，由單一競爭轉(zhuǎn)向產(chǎn)品品質(zhì)、開發(fā)商品牌等全面競爭，房地產(chǎn)市場逐漸規(guī)范化、市場化、透明化。提高產(chǎn)品力、競爭力、品牌度是立足市場的根本。房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價231-9月全市供應(yīng)量769.2萬 ，成交量595.9萬 ，市場整體供過于求。受第

19、一次新政影響，4月至6月成交量呈下降趨勢，隨后從7月成交量開始上升，9月達(dá)到92.1萬；受9月底二次新政調(diào)控影響，市場降溫，部分樓盤出現(xiàn)“退房潮”現(xiàn)象，市場重新進(jìn)入觀望期，預(yù)計隨著新政的嚴(yán)厲實施，近期成交量會呈現(xiàn)下降，但從長期來看，市場形勢整體向好。供銷分析受二次新政影響，近期成交量出現(xiàn)下降，從長期來看，全市市場形勢向好成交量波動房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價24近期市場成交均價整體來看呈略微下降趨勢，主要是新政影響下市場成交以首置產(chǎn)品為主，且市內(nèi)四區(qū)成交所占比例較少，加上開發(fā)商實施的優(yōu)惠措施，拉低全市成交均價；隨著二次新政的實施，投資改善型需求將受

20、到抑制，同時也抑制了部分剛性需求，預(yù)測近期市場會出項量價齊跌的局面，但從長期趨勢看，量價呈現(xiàn)整體上漲趨勢。成交量價受二次新政影響，投資改善型需求受到抑制，成交量價將出現(xiàn)短期下降房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價25從2010年4月份開始，市場存量已連續(xù)六個月上升，9月份期初庫存達(dá)到587.7萬平方米，市場整體存量較大，9月份的存銷比為6.4；隨著二次新政的影響，預(yù)測近期一段時間內(nèi)，存量持續(xù)上漲，成交量下降，市場去化壓力較大。存量分析隨著二次新政的影響，未來一段時間市場去化壓力較大房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價2

21、6從供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，2010年1月份以來全市供應(yīng)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出首置產(chǎn)品和首改產(chǎn)品為主的趨勢；從成交結(jié)構(gòu)來看，2010年1月份以來全市成交結(jié)構(gòu)首置產(chǎn)品為主，首改產(chǎn)品次之； 通過對全市目前在售、待售項目的監(jiān)控和上圖分析，未來首改產(chǎn)品供應(yīng)量有所增加，受國家調(diào)控政策影響，首置產(chǎn)品在未來一段時間內(nèi)將繼續(xù)成為市場主力。供銷結(jié)構(gòu)全市供應(yīng)成交均以首置和首改產(chǎn)品為主，其次是再改型產(chǎn)品房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價27外來品牌開發(fā)商在產(chǎn)品營造上的主動領(lǐng)先及其品牌價值會帶動整個區(qū)域及其周邊的房地產(chǎn)價值提升房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價

22、市場趨勢28目前區(qū)域市場機(jī)會較好，但隨區(qū)域成熟和土地供應(yīng)增多，未來競爭日趨激烈房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價供應(yīng)分析據(jù)中國土地市場網(wǎng)，截至目前2010年城陽區(qū)成交土地共計41宗，成交土地面積約170萬平方米；從成交區(qū)域來看，多位于青銀高速周邊、惜福鎮(zhèn)和流亭街道，項目周邊成交土地較少；高新區(qū)目前成交的土地有世茂地塊位于青島高新區(qū)正陽路以南，總占地面積約93萬平方米，總建筑面積139.42萬平方米，一期50萬平方米，主要以聯(lián)排、合院住宅及高層景觀大戶型住宅為主，建設(shè)社區(qū)醫(yī)療服務(wù)設(shè)施、社區(qū)幼兒園、沿街貿(mào)易配套等設(shè)施，預(yù)計2011年底入住。從區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)

23、劃來看，未來住宅用地供應(yīng)較多，加之周邊卓越項目、龍湖項目的供應(yīng)，隨區(qū)域成熟未來競爭將會比較激烈。注：淺黃色為居住用地世茂地塊本案29推動力量：區(qū)域品牌開發(fā)商的主動領(lǐng)先和政府主導(dǎo)利好等因素，使區(qū)域房地產(chǎn)市場逐漸升溫市場表現(xiàn)：周邊項目市場表現(xiàn)良好，不斷實現(xiàn)價格跨越式的突破，且銷售狀況良好，市場潛力巨大區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)的定位和規(guī)劃未來會繼續(xù)提升項目區(qū)域價值強(qiáng)勁的市場突破表現(xiàn)，預(yù)示未來的增長潛力仍然很大區(qū)域發(fā)展趨勢：按新區(qū)發(fā)展規(guī)律，區(qū)域的價值峰值將在近期出現(xiàn)，項目存在巨大市場機(jī)會未來這些因素仍將繼續(xù)存在，將繼續(xù)保持推動競爭分析：項目目前區(qū)域市場機(jī)會較好，隨區(qū)域成熟和未來土地供應(yīng)增多，未來競爭將比較激烈未來競

24、爭激烈，同時隨區(qū)域成熟，未來區(qū)域市場需求將有較大上升房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價區(qū)域市場小結(jié)30受新政影響，市場處于觀望博弈狀態(tài)投資改善型需求受到抑制，預(yù)計未來成交量價會呈下降趨勢存量連續(xù)上升，未來市場有一定去化壓力青島市場城陽區(qū)供銷兩旺，是青島房地產(chǎn)市場的“絕對主角”城陽區(qū)存量較大，二次新政后去化壓力較大短期價格呈波動態(tài)勢，長期來看，量價將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的態(tài)勢城陽市場從區(qū)域發(fā)展規(guī)律來看，項目區(qū)域存在巨大的市場機(jī)會和價值機(jī)會政府實施的利好和品牌開發(fā)商的進(jìn)駐等提升整個區(qū)域的房地產(chǎn)價值目前周邊區(qū)域在售項目很少，市場表現(xiàn)較好，市場機(jī)會較大，隨區(qū)域成熟和未來

25、土地供應(yīng)增多，競爭將比較激烈。項目區(qū)域市場房地產(chǎn)市場分析青島市市場分析城陽區(qū)市場分析項目區(qū)域市場分析項目市場環(huán)境評價市場環(huán)境評價31分住宅類型研究別墅市場研究1洋房市場研究2高層市場研究3別墅市場分析青島別墅市場格局城陽別墅市場格局板塊格局形成的基礎(chǔ)：資源、交通與城市發(fā)展；別墅市場格局：總體上呈現(xiàn)板塊式分布格局，目前有即墨板塊、惜夏板塊、市區(qū)及嶗山板塊、西海岸板塊、膠州灣東部板塊；各個板塊依托不同的資源形成各自鮮明的特征。即墨板塊市區(qū)及嶗山板塊惜夏板塊西海岸板塊膠州灣東部板塊全市別墅市場格局青島別墅市場目前呈現(xiàn)板塊格局分布分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)34別墅市場潛在供

26、給狀況從潛在供給產(chǎn)品類別來看，聯(lián)排最多，占66%，其次獨(dú)棟占28%；疊拼及雙拼供給較少。板塊項目潛在供應(yīng)量（套）獨(dú)棟（套）雙拼（套）聯(lián)排（套）疊拼（套）市區(qū)及嶗山板塊玫瑰庭院20020180即墨溫泉板塊海信溫泉王朝15654498天泰藍(lán)泉三期7070青建香根溫泉130130青建橄欖樹142142海爾原鄉(xiāng)墅1475592麗山國際一期130130香邑泉海一期3030嶺海二期3030城陽惜夏板塊銀盛泰德郡180180山水嘉園1648084泰晤士河648488山水太和月光15814018膠州灣東部板塊卓越蔚藍(lán)群島1717龍湖滟瀾海岸400400西海岸板塊城建亞丁海岸7072835唐島金灣5555青島全

27、市214360640140592全市別墅潛在供應(yīng)目前潛在供應(yīng)產(chǎn)品中以聯(lián)排為主，其次為獨(dú)棟分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)35存銷與潛在供給對比分析從上述數(shù)據(jù)的對比中可以看出，獨(dú)棟別墅市場認(rèn)可度較高，結(jié)合到良好的銷售表現(xiàn)及后期較大的審批難度，獨(dú)棟將成為市場稀缺產(chǎn)品；聯(lián)排潛在供給較大，考慮到聯(lián)排產(chǎn)品由于面積控制，總價控制較好，同時可適當(dāng)提高別墅地塊的容積率，因此供銷方面將占據(jù)未來主流；雙拼產(chǎn)品將成為獨(dú)棟與聯(lián)排的補(bǔ)充產(chǎn)品；疊拼產(chǎn)品由于市場接受度較低，未來供給較少。銷量比存量比總量比潛在供應(yīng)全市別墅潛在供應(yīng)目前市場獨(dú)棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)市場主流分住宅類型研究別墅市場分析洋房

28、市場分析高層市場分析小結(jié)36城陽別墅市場格局城陽別墅市場主要劃分為惜夏板塊和膠州灣東部板塊：100福國際山莊銀盛泰德郡千禧和院卓越蔚藍(lán)群島百通香溪庭院泰晤士河龍湖滟瀾海岸山水嘉園山水太和月光在售項目待售項目100福國際山莊銀盛泰德郡千禧和院山水嘉園泰晤士河山水太和月光百通香溪庭院卓越蔚藍(lán)群島龍湖滟瀾海岸膠州灣東部板塊項目地塊惜夏板塊分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)37產(chǎn)品線總表項目風(fēng)格類型面積區(qū)間（）車庫層數(shù)物業(yè)費(fèi)（元/月）交房標(biāo)準(zhǔn)百通香溪庭院西班牙獨(dú)棟460600一、二期帶車庫地上3層僅一期有地下一層2.3毛坯聯(lián)排210260100福國際山莊美式獨(dú)棟450500面積大的

29、帶車庫、面積小的帶車位聯(lián)排：地上3層獨(dú)棟：2聯(lián)排：1毛坯雙拼260350聯(lián)排210240銀盛泰德郡純德式聯(lián)排190230無車庫，僅有車位地上3層1.8毛坯千禧和院新中式雙拼280330無車庫，僅有車位地下1層+地上3層1.5毛坯聯(lián)排220290疊拼180190山水嘉園新中式簡約聯(lián)排未定無車庫未定未定毛坯疊拼未定山水太和月光德式獨(dú)棟370390（后期為500-800）未定地下+地上2層未定毛坯泰晤士河英倫雙拼270410有車庫地下一層+地上三層未定未定疊拼聯(lián)排惜夏別墅供給分析分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)38項目潛在供應(yīng)量（套）獨(dú)棟（套）雙拼（套）聯(lián)排（套）疊拼（套）銀盛

30、泰德郡180001800山水嘉園164008084泰晤士河6408488山水太和月光1581400180合計566140832692市場存量潛在供給惜夏板塊是僅次于即墨板塊的全市別墅第二大供給區(qū)域，目前市場可售供給為41套，年內(nèi)潛在供給我司估計約400套；板塊未來供應(yīng)以聯(lián)排別墅為主，獨(dú)棟除山水太和月光外，基本無供應(yīng)；但由于資源條件限制，該板塊長期來看供給量會逐漸降低。項目總存量（套）獨(dú)棟（套）雙拼（套）聯(lián)排（套）百通香溪庭院343004100福山莊4004千禧和院1001財寶山莊2200合計413209惜夏別墅供給分析板塊別墅未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，未來獨(dú)棟基本無供應(yīng)分住宅類型研究別墅市場分析洋房

31、市場分析高層市場分析小結(jié)39戶型面積分析獨(dú)棟面積區(qū)間雙拼面積區(qū)間聯(lián)排面積區(qū)間該板塊獨(dú)棟面積一般在450左右，雙拼在300左右，聯(lián)排面積在240左右；從實際項目咨詢、調(diào)研來看，聯(lián)排面積有縮小的趨勢。惜夏別墅供給分析戶型面積上，獨(dú)棟面積基本在450平米左右，小獨(dú)棟較少分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)40單價分析單價方面，惜夏板塊相對較低，獨(dú)棟一般在13000元/ 左右，聯(lián)排在8500元/ 左右；片區(qū)價格相對其他片區(qū)較低，產(chǎn)品類別以聯(lián)排居多。獨(dú)棟單價雙拼單價聯(lián)排單價惜夏別墅價格分析獨(dú)棟價格13000左右，雙拼價格10000左右，聯(lián)排價格8500左右分住宅類型研究別墅市場分析洋房

32、市場分析高層市場分析小結(jié)41總價分析總價方面，在售項目差距較大，主要源于戶型面積差距較大，其單價差距并不大；該板塊，聯(lián)排總價一般在200萬元/套左右。獨(dú)棟總價區(qū)間雙拼總價區(qū)間聯(lián)排總價區(qū)間惜夏別墅價格分析區(qū)域總價差異較大，聯(lián)排200萬元/套左右分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)42銷售線總表項目類型單價（元/）總價（萬元）銷售量（套）銷售率季去化量（套）年去化量（套）百通香溪庭院獨(dú)棟180006909008474%1248聯(lián)排920020025050597%40160100福國際山莊獨(dú)棟13000580650103100%728雙拼1000026035034100%416聯(lián)排

33、850018020019697%1872銀盛泰德郡聯(lián)排8300160-20070100%70千禧和院雙拼9500260-32024100%24聯(lián)排9000200-26034100%34疊拼90001803599%34惜夏別墅銷售分析板塊區(qū)域內(nèi)別墅產(chǎn)品銷售較好分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)43項目購房目的客戶區(qū)域分布總價投資度假長住項目區(qū)域青島市區(qū)外地百通香溪庭院10%80%10%10%75%15%200900萬100福國際山莊20%70%10%10%70%20%180650萬銀盛泰德郡10%65%25%20%70%10%160200萬千禧和院5%65%30%15%75%

34、10%180320萬統(tǒng)計10%75%15%18%70%12%160900萬惜夏別墅客戶分析分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)44板塊客戶分析主要購房目的用于度假；因距離市區(qū)較近，部分客戶用于長住，但比例相對較低。70%的客戶來源于青島市區(qū)，主要指市南區(qū)、嶗山區(qū)；有18%的項目區(qū)域本地客戶。惜夏別墅客戶分析區(qū)域別墅客戶以市區(qū)為主，多以度假為目的分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)45項目推出70套聯(lián)排別墅，目前已售罄，下階段將再推180套聯(lián)排別墅，價格待定；從購買客戶看，七成客戶為市區(qū)客戶，兩成客戶為區(qū)域地緣性客戶；項目優(yōu)勢：源于純德式原鄉(xiāng)別墅，八字頂、外露

35、木結(jié)構(gòu)、石材圍護(hù)、石灰摸墻、紅瓦頂，體現(xiàn)的是原版德國本土風(fēng)情；社區(qū)配套完備，廳層大露臺。地理位置城陽區(qū)鐵騎山路以西，王沙路以南售樓電話86667777、86662888開發(fā)商青島銀盛泰房地產(chǎn)代理公司青島新聯(lián)康房產(chǎn)咨詢土地面積660175平方米建筑面積630000平方米建筑設(shè)計武漢大頌裝修狀況毛坯物業(yè)管理物業(yè)費(fèi)1.8元/月開盤時間2010年8月入住時間規(guī)劃總戶數(shù)358建筑風(fēng)格純德式原鄉(xiāng)別墅 面積區(qū)間190230車庫情況無車庫，僅有車位 典型項目銀盛泰德郡分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)46地理位置城陽區(qū)惜福鎮(zhèn)鐵騎山路8號售樓電話8788677787886999開發(fā)商青島中聯(lián)

36、盈地置業(yè)代理公司CATON彩騰投資土地面積537000平方米建筑面積247000平方米建筑設(shè)計美國道格拉斯道林裝修狀況毛坯容積率0.46綠化率58%物業(yè)管理青島中聯(lián)盈物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)獨(dú)棟2元/月聯(lián)排1元/月開盤時間2005年初入住時間2010年1月產(chǎn)品類型有獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，規(guī)劃總量為337套，目前只剩4套聯(lián)排；獨(dú)棟為地下1層地上3層，聯(lián)排為地上3層；各類產(chǎn)品價格不同，其中獨(dú)棟價格13000元/，聯(lián)排8500元/；項目客源以青島市區(qū)客戶為主，有近兩成是本地客戶，購買目的多為休閑度假，也有部分是投資；項目去化情況很好，季度去化量達(dá)到29套。典型項目100福國際山莊分住宅類型研究別墅市場分析

37、洋房市場分析高層市場分析小結(jié)47項目區(qū)域別墅市場銷售較好，供給上獨(dú)棟和雙拼較為稀缺，本案存在一定市場機(jī)會；從項目規(guī)模、周邊資源、開發(fā)商品牌影響力等方面分析，本案無明顯優(yōu)勢。需求旺盛，總銷售率達(dá)88%，存量為341套，相對較少目前市場獨(dú)棟較為稀缺，未來聯(lián)排將占據(jù)主流客戶多為市區(qū)客戶，基本以度假為目的青島別墅市場格局市場銷售較好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，獨(dú)棟較為稀缺板塊獨(dú)棟在13000元/ 左右，聯(lián)排在8500元/ 左右客戶以市區(qū)為主，基本用于度假，區(qū)域客戶占少部分惜夏板塊別墅市場格局市場銷售良好，未來供應(yīng)以聯(lián)排為主，無獨(dú)棟供應(yīng)區(qū)域獨(dú)棟在15000元/ 左右，聯(lián)排在13500元/ 左右板塊客戶以市區(qū)為

38、主，主要購房目的以度假為主，其次是投資和自住膠州灣東部板塊別墅市場格局分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析小結(jié)別墅競爭格局48洋房市場分析青島、城陽洋房市場格局區(qū)域洋房市場格局花園洋房是指6層以下多層板式建筑，以四層為主，建筑風(fēng)格明顯，強(qiáng)調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠(yuǎn)郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，二層以上贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況；它是一種創(chuàng)新的建筑形態(tài)，通過新穎的入戶方式，層層退臺的建筑形態(tài)，使住宅在滿足基本功能的同時，提高建筑的品味，使建筑能夠更加親近自然，給居住者帶來與眾不同的全景式情調(diào)生活。洋房產(chǎn)品研究花園洋房介于TOWNHOUSE和多層之間，帶來不同

39、的全景式情調(diào)生活分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會50洋房價值點(diǎn)層層退臺戶戶露臺錯層設(shè)計入戶設(shè)計屋頂設(shè)計下沉庭院陽光房私屬院落作為低密度居所，洋房與普通多層產(chǎn)品相比，有著自身諸多的價值點(diǎn)。建筑形式傳統(tǒng)多層情景花園洋房外觀外立面形式單一層次較多，風(fēng)格多變面積面積較小，常在135平米以下面積較大，100-200平米左右私密性弱較強(qiáng)舒適度較舒適舒適功能具有基本功能增加庭院、陽光房、露臺等功能面積環(huán)境自然環(huán)境一般，高密度，主要依靠小區(qū)內(nèi)部景觀自然環(huán)境較好，小區(qū)景觀塑造以及自身露臺、庭院景觀位置城市內(nèi)部城市邊緣，市郊周邊配套設(shè)施配套齊全，衣食住行方便隨著所在區(qū)域的發(fā)展，配套迅

40、速齊全居所定位第一居所第一居所或改善居住居住人群中低收入人群，兼顧工作和生活城市中產(chǎn)階級及以上，要求一定生活品質(zhì)居住模式實在、便利便利舒適價格低較高洋房產(chǎn)品研究分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會51通過退臺式設(shè)計，營造臺階式建筑造型；每戶業(yè)主都可以享受露臺設(shè)計，與大自然有更多的親密接觸樓間距加大，頂層樓距加寬，輕易享受全年陽光，真正營造了一個有天有地的生活空間；一層贈送大面積前后花園，頂層銷售面積較小，但贈送大面積的露臺，形成情景洋房的銷售亮點(diǎn)。層層退臺，戶戶露臺戶戶“有天有地”，具有明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢洋房產(chǎn)品研究分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市

41、場機(jī)會52二層四層三層情景洋房設(shè)有南北入口，底層住戶享受南面入口獨(dú)立入戶，通過首層的私家花園直接進(jìn)入家中，與別人分享花園美景的同時保證安全性與私密性。二至五層可以通過通過北入口或側(cè)入口進(jìn)入家中，避免了樓上樓下出入的打擾;優(yōu)雅的入戶方式讓住戶在進(jìn)家門前就可以體驗到情景交融的感覺，同時確保了私密性，讓人感到歸屬感。入戶設(shè)計“曲徑通幽處”，營造了獨(dú)門獨(dú)戶的私密感洋房產(chǎn)品研究分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會53通過對青島洋房市場的調(diào)查和分析，根據(jù)項目區(qū)域、代表性、影響力、開發(fā)商品牌等因素，我司選取了30個項目作為研究對象，采用重點(diǎn)調(diào)查的方法，分別對項目的產(chǎn)品、價格、客戶、

42、供應(yīng)、銷售等方面進(jìn)行了調(diào)查和分析。我們發(fā)現(xiàn)：青島洋房概況天一帕提歐小鎮(zhèn)陽光公園一號御景尚都吉昌馨苑青特匯豪景苑水榭花都魅力之城香邑漫步水青木華圣喬維斯蔚藍(lán)群島城建竹韻山色恒基新天地理想之城尚風(fēng)尚水和達(dá)和城海廈泓久花園 青山綠水錦繡華城頤和星苑玫瑰庭院在售項目待售項目青特花溪地受容積率及土地供應(yīng)影響，青島洋房多分布在市郊，城陽區(qū)所占比例最大；洋房產(chǎn)品整體上產(chǎn)品塑造能力一般，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；洋房產(chǎn)品多以山、海、河為資源依托；洋房產(chǎn)品在青島市場上有較高的市場認(rèn)可度。分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會54洋房產(chǎn)品情況青島洋房整體產(chǎn)品品質(zhì)一般，不能夠全面體現(xiàn)洋房的價值點(diǎn)，

43、舒適性差，很難達(dá)到生活品味的提升注：紅色填充表示項目符合條件項目區(qū)域狀態(tài)層層退臺錯層設(shè)計露臺私屬院落下沉式庭院陽光房水榭花都城陽區(qū)在售萬科魅力之城尊域城陽區(qū)在售香邑漫步城陽區(qū)在售鑫江水青木華三期城陽區(qū)在售中冶圣喬維斯城陽區(qū)在售卓越蔚藍(lán)群島城陽區(qū)在售陽光公園一號城陽區(qū)在售天一帕提歐小鎮(zhèn)城陽區(qū)待售御景尚都城陽區(qū)待售青特花溪地城陽區(qū)待售星海灣二期城陽區(qū)待售頤和星苑嶗山區(qū)在售城建桃園山色嶗山區(qū)在售城建竹韻山色二期嶗山區(qū)在售錦繡華城市南區(qū)在售百通尚風(fēng)尚水二期李滄區(qū)在售和達(dá)和城二期李滄區(qū)在售青山綠水李滄區(qū)在售玫瑰庭院李滄區(qū)待售綠理想之城二期李滄區(qū)待售海廈泓久花園市北區(qū)待售城陽區(qū)從表中可看出：青島洋房露臺基

44、本上都有，但下沉式庭院、陽光房、錯層設(shè)計體現(xiàn)較少；城陽區(qū)的洋房最多，但產(chǎn)品品質(zhì)仍然一般，除卓越蔚藍(lán)群島產(chǎn)品品質(zhì)較好外，其他樓盤舒適性較差，很難真正改善生活品質(zhì)。分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會55從項目洋房面積區(qū)間來看，跨度較大，為60-200 ； 洋房面積主要集中在100-150 。洋房主力面積區(qū)間為100-150洋房產(chǎn)品情況城陽區(qū)分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會56截止到10月初，七區(qū)存量為319萬，供應(yīng)以高層為主，洋房存量不多，全市洋房存量約16萬平米，城陽區(qū)約12萬平米；待售項目潛在供應(yīng)有限，全市約20萬平米，城陽區(qū)約9.5萬

45、平米，整體供不應(yīng)求，市場空白點(diǎn)較大。備注：1、頤和星苑后期有60萬產(chǎn)品上市，由于無明確洋房產(chǎn)品規(guī)劃，暫不計算在內(nèi)；2、潛在供給通過實際調(diào)研獲得，由于信息傳遞、市場變化、企業(yè)策略調(diào)整等因素，有一定的不確定性。在售項目市場存量待售項目潛在供應(yīng)洋房未來供應(yīng)全市和城陽區(qū)洋房產(chǎn)品未來供應(yīng)較少，洋房產(chǎn)品稀缺，本案市場機(jī)會較大在售項目區(qū)域存量（萬）吉昌馨苑城陽區(qū)3.7水榭花都城陽區(qū)0.29魅力之城尊域城陽區(qū)0.22香邑漫步城陽區(qū)1.1水青木華三期城陽區(qū)3.1陽光公園1號城陽區(qū)2.97中冶圣喬維斯城陽區(qū)0.73卓越蔚藍(lán)群島嶗山區(qū)0.1頤和星苑嶗山區(qū)0.4竹韻山色二期嶗山區(qū)0.17青山綠水李滄區(qū)0.43尚風(fēng)尚水

46、二期李滄區(qū)0.13和達(dá)和城二期李滄區(qū)0.98錦繡華城市南區(qū)1.55合計15.87潛在項目區(qū)域上市量（萬）天一帕提歐小鎮(zhèn)城陽區(qū)約3.6御景尚都城陽區(qū)約2.9青特花溪地城陽區(qū)約3海廈泓久花園市北區(qū)約0.9理想之城二期御園李滄區(qū)約9玫瑰庭院李滄區(qū)約0.8合計約20.2分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會57青島洋房整體市場熱度較高，那本項目區(qū)域洋房怎樣呢？目前區(qū)域內(nèi)項目很少，且以高層、小高層產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品很少；目前項目周邊上洋房項目只有卓越蔚藍(lán)群島和青特花溪地區(qū)域洋房格局區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品少，未來供應(yīng)有限，存在市場空白點(diǎn)蔚藍(lán)群島現(xiàn)銷售的雖名電梯洋房，實質(zhì)為小高層，其2.3期

47、和3期無花園洋房規(guī)劃青特花溪地規(guī)劃有創(chuàng)意型類別墅產(chǎn)品庭院洋樓，實質(zhì)為花園洋房錦繡江南、陽光馨苑為普通多層產(chǎn)品青特花溪地卓越蔚藍(lán)群島在售項目待售項目錦繡江南陽光馨苑分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會58區(qū)域洋房供銷項目最近開盤時間銷售狀態(tài)價格戶型面積上市套數(shù)存量銷售率蔚藍(lán)群島洋房2010-5一期洋房基本售完800090-2004861497.1%陽光馨苑2010-5-1掃尾階段400080-1806865592%錦繡江南2007-10-01在售220090-1201200注：錦繡江南無產(chǎn)權(quán)，暫不對其進(jìn)行深入分析陽光馨苑規(guī)劃圖陽光馨苑實景圖卓越蔚藍(lán)群島效果圖價格：蔚藍(lán)群

48、島產(chǎn)品力強(qiáng)、品牌知名度高、生態(tài)環(huán)境好，價格較高，而陽光馨苑條件相對較差，價格較低；銷售情況:蔚藍(lán)群島、陽光馨苑洋房銷售情況較好，現(xiàn)已基本售完；未來供應(yīng)：蔚藍(lán)群島2.3期、3期暫無洋房規(guī)劃，青特花溪地有3萬左右的供應(yīng)，將在今年底或明年初推出，此外離本案較近的國茂項目形態(tài)豐富，對本案造成威脅。區(qū)域內(nèi)洋房銷售較好，未來供應(yīng)很少分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會59城陽高層市場主要分為城陽中心區(qū)板塊、惜福鎮(zhèn)板塊、夏莊板塊、城陽流亭板塊四個區(qū)域。下面將結(jié)合各個版塊的板塊特征產(chǎn)品、客戶、進(jìn)行進(jìn)行逐一分析。城陽西部板塊城陽東部板塊城陽中心板塊城陽南部板塊通過對城陽區(qū)高層市場的調(diào)研

49、，根據(jù)區(qū)域分布、整體特征劃分為四大板塊，下面將結(jié)合產(chǎn)品、價格、客戶等情況對各板塊進(jìn)行逐一分析。城陽板塊劃分分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高層市場分析項目市場機(jī)會60板塊位置以城陽區(qū)政府為中心，向四周輻射，南到世紀(jì)公園，北到春陽路，東至青銀高速，西至城陽高架路板塊介紹依托區(qū)政府周邊的商業(yè)、餐飲、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套，居住便利萬科、中冶等全國地產(chǎn)大鱷匯集于此高檔樓盤的主力客戶為當(dāng)?shù)馗呤杖胝咭约绊n國人；市區(qū)客戶對區(qū)域內(nèi)品牌地產(chǎn)項目關(guān)注率較高代表樓盤萬科城市花園、萬科魅力之城、中冶圣喬維斯、青特匯豪景苑城陽區(qū)最核心的房地產(chǎn)板塊，品牌地產(chǎn)聚集地城陽中心板塊分住宅類型研究別墅市場分析洋房市場分析高

50、層市場分析項目市場機(jī)會61案例選取區(qū)域客源資源同屬郊區(qū)項目，區(qū)域?qū)Τ鞘懈拍钕鄬δ吧鷮κ袇^(qū)外溢客源有吸引力，地緣性客戶補(bǔ)充區(qū)域資源價值具備一定相似形案例借鑒案例選取卓越蔚藍(lán)群島金科陽光小鎮(zhèn)萬科海港城62基本信息項目名稱卓越蔚藍(lán)群島地理位置青島城陽雙元路18號（雙元路南段 白沙河入?？冢╅_發(fā)商卓越置業(yè)集團(tuán)（青島）有限公司建筑類別別墅、多層、小高層、高層裝修狀況毛坯占地面積約90萬建筑面積約160萬容積率1.6綠化率47.6%物業(yè)管理卓越物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)二期電梯洋房1.50元/月，別墅2.0元/月，空中別墅2.6元/月景觀設(shè)計加拿大CSC設(shè)計顧問公司目前均價6950元/卓越地產(chǎn)大手筆項目，與本

51、項目相距公里，隔河相望，容積率相近，借鑒行強(qiáng)案例借鑒案例選取卓越蔚藍(lán)群島金科陽光小鎮(zhèn)萬科海港城63產(chǎn)品設(shè)計采用多種新技術(shù)，節(jié)能環(huán)保，提高居住舒適度地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng)零污染，高效節(jié)能；無室外空調(diào)機(jī)，建筑外立面美觀；最大效率減少二氧化碳排放，提高室內(nèi)空氣質(zhì)量太陽能系統(tǒng)24小時供熱，節(jié)能環(huán)保；防水隔音，密封性和通透性好EPS外墻保溫系統(tǒng)七層材料符合設(shè)計，冬季保溫，夏季隔熱斷橋式鋁合金復(fù)合窗節(jié)能、安全、保溫、隔熱，保溫性、隔音性、耐沖性、氣密性、水密性、防火性、防盜性好，免維護(hù)同層排水和雙下水管系統(tǒng)衛(wèi)生間降板層同層排水和雙下水管系統(tǒng)，可隨心布局，清潔、通暢案例借鑒案例選取卓越蔚藍(lán)群島金科陽光小鎮(zhèn)萬科

52、海港城64配套體系引入北師大青島附屬學(xué)校，提供名校教育、社區(qū)教育、家庭教育，吸引客戶2009年，北師大青島附屬學(xué)校落戶蔚藍(lán)群島。社區(qū)秉承著“和諧關(guān)愛成長”理念，帶給每一個家庭“名校、社區(qū)、家庭”的完整教育鏈條，讓孩子享受名校教育社區(qū)教育家庭教育，在和諧、生態(tài)的大社區(qū)里健康成長，在完善的名校體制下鍛煉心智。名校教育案例借鑒案例選取卓越蔚藍(lán)群島金科陽光小鎮(zhèn)萬科海港城65客戶分析市區(qū)客戶以改善為主，其次為投資、養(yǎng)老，景觀、價格、升值是主要購買因素對目前住房不滿意購房動機(jī)購房考慮因素房屋太舊物業(yè)服務(wù)較差社區(qū)及周邊環(huán)境較差社區(qū)景觀環(huán)境價格戶型結(jié)構(gòu)物業(yè)服務(wù)面積小、戶型差停車不方便省內(nèi)外周邊縣市市內(nèi)四區(qū)城陽

53、城區(qū)改善居住環(huán)境養(yǎng)老房投資升值“房子住好多年了，舊了，換個環(huán)境好的住”“這邊發(fā)展前景好，價格也不貴”投資升值婚房戶型結(jié)構(gòu)開發(fā)商品牌價格社區(qū)景觀環(huán)境“戶型挺好的，關(guān)鍵是社區(qū)景觀做的不錯，挺喜歡”“價格相對不貴，有升值潛力”社區(qū)檔次差物業(yè)服務(wù)跟不上改善居住環(huán)境投資升值交通便捷升值潛力社區(qū)檔次“感覺交通挺方便，來回時間也不長”“看中這邊發(fā)展?jié)摿蜕鐓^(qū)環(huán)境、檔次”社區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境不理想物業(yè)服務(wù)不到位改善居住環(huán)境投資升值景觀環(huán)境社區(qū)檔次升值潛力戶型結(jié)構(gòu)“我姐姐在這買房，我才決定買一套”“社區(qū)景觀環(huán)境很不錯，而且區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ餐Υ蟆卑咐梃b案例選取卓越蔚藍(lán)群島金科陽光小鎮(zhèn)萬科海港城66低中高城陽城區(qū)市內(nèi)四區(qū)周邊縣市客戶購買關(guān)注因素排序省內(nèi)外客戶群分析關(guān)注