住宅方案總體解決方案

1、住宅項(xiàng)目總體解決方案面向項(xiàng)目的住宅開發(fā)總體解決方案，住宅開發(fā)中最關(guān)鍵的資源是什么？不是土地，不是 資金，是研究與開發(fā)，是正確的卓越的營(yíng)銷。什么是住宅？住宅開發(fā)？什么是房地產(chǎn)開 發(fā)？現(xiàn)代企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)，研發(fā)-制造一營(yíng)銷。住宅開發(fā)企業(yè)的啞鈴型結(jié)構(gòu)研發(fā)一建 造一營(yíng)銷。其中研發(fā)部分R&D就是前期的市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品企劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)。建造相當(dāng) 于制造業(yè)中的制造，而營(yíng)銷和制造業(yè)中的營(yíng)銷相對(duì)應(yīng)。一、市場(chǎng)篇（為誰建造房子？）1、住宅市場(chǎng)需求大勢(shì)基本研判（1）中國(guó)城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。（2）城市化將使得住宅開發(fā)擁有巨大的市場(chǎng)。（3）有效供給持續(xù)不足。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動(dòng)創(chuàng)造

2、它的需求。（4）80年代建設(shè)的住宅已經(jīng)進(jìn)入更新期。（5）個(gè)人資產(chǎn)最重要的表現(xiàn)是住宅，中國(guó)進(jìn)入置產(chǎn)興業(yè)的時(shí)代。2、房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)階段從80年代初的改革開放以來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了三個(gè)階段：初級(jí)階段一爭(zhēng)奪資源的階段。發(fā)展階段一一爭(zhēng)奪市場(chǎng)的階段。管理和產(chǎn)品營(yíng)銷是企業(yè)利潤(rùn)的最主要來源。這 就是我們所處的時(shí)代。成熟階段一爭(zhēng)奪顧客的階段。3、北京住宅市場(chǎng)的營(yíng)銷環(huán)境，機(jī)遇和挑戰(zhàn)宏觀環(huán)境（1）人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。（2）經(jīng)濟(jì)環(huán)境：高收入，高購(gòu)買力，GNP的高增長(zhǎng)，大量的外地移民對(duì)北京房?jī)r(jià)的支 撐。國(guó)際職員對(duì)房屋價(jià)格支撐。國(guó)際投資對(duì)房?jī)r(jià)的支撐。（3）政治法律環(huán)境：對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)立法越來越健全，各種技術(shù)規(guī)范。（

3、4）人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類、收入、家庭形式、價(jià)值觀念。 住宅需求的形式多種多樣。微觀環(huán)境（1）供應(yīng)量的增加，北京地區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的趨勢(shì)。（2）產(chǎn)品的同質(zhì)化。大部分項(xiàng)目并沒有建立起自己的品牌。（3）行銷手段上相同或相似，導(dǎo)致劇烈的低層次競(jìng)爭(zhēng)。（4）后期服務(wù)的低劣導(dǎo)致消費(fèi)者的信心不足，許多消費(fèi)者暫時(shí)持幣待購(gòu)狀態(tài)。（5）住宅開發(fā)的進(jìn)入門檻比較低，使得一些資質(zhì)很低的開發(fā)商進(jìn)入住宅市場(chǎng)。（6）三外（外資、外地、外行）的進(jìn)入加劇了競(jìng)爭(zhēng)。（7）消費(fèi)者日漸成熟，要求提高生活品質(zhì)。（6）法制更加健全，對(duì)消費(fèi)者更有利，而對(duì)部分開發(fā)商來說越來越不利。4、加入WTO之后給住宅開發(fā)帶來的機(jī)遇和

4、挑戰(zhàn)（1）涉外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)更加頻繁，給寫字樓、高級(jí)公寓帶來巨大的機(jī)會(huì)。有效需求更加 旺盛。（2）外資的進(jìn)入，使融資渠道更加暢通，從而改變國(guó)內(nèi)企業(yè)單純依靠銀行信貸融資的 局面，使房地產(chǎn)金融更好地為房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。（3）有助于增強(qiáng)城市居民的住房購(gòu)買能力。汽車的增加，使住房郊區(qū)化成為下一波浪 潮。（4）促進(jìn)中國(guó)的城市化，使城市的租賃市場(chǎng)更加活躍。（5）高檔建材和住宅部品的進(jìn)口量增加、先進(jìn)的建筑設(shè)備的增加，有利于開發(fā)商降低 成本。（6）國(guó)外設(shè)計(jì)力量和其他開發(fā)服務(wù)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來先進(jìn)的理念。（7）消費(fèi)者精神生活和價(jià)值觀念的變化。審美能力、對(duì)生活方式的感悟能力增強(qiáng)。（8）促進(jìn)建筑施工、設(shè)計(jì)、代理服務(wù)、物業(yè)管理

5、水平的提高，促進(jìn)全行業(yè)的水平的提 高。5、面向項(xiàng)目的市場(chǎng)研究：（1）任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)決不能只憑經(jīng)驗(yàn)和感覺。前期的市場(chǎng)調(diào)查和研究是形成開發(fā) 戰(zhàn)略和具體方案的基礎(chǔ)。（2）對(duì)市場(chǎng)的研究就是尋找目標(biāo)市場(chǎng)的過程，和目標(biāo)顧客的過程。（3）研究?jī)?nèi)容包括：a、區(qū)域市場(chǎng)的研究；b、尋找目標(biāo)市場(chǎng)，確定細(xì)分市場(chǎng)或細(xì)分市場(chǎng)組合；c、生活方式的研究。d、目標(biāo)市場(chǎng)的顧客狀況，特別是目標(biāo)客戶的生活方式研究；e、消費(fèi)者的各方面的需求；f、項(xiàng)目自身情況研究g、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究h、在研究的基礎(chǔ)上確定產(chǎn)品定位；I、在研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新；j、在研究的基礎(chǔ)上營(yíng)銷創(chuàng)新。（4）市場(chǎng)也是不斷變化的，研究必須持續(xù)進(jìn)行（5）研究的方法：委托

6、信用良好的專業(yè)市場(chǎng)研究公司或者房地產(chǎn)咨詢公司同時(shí)聘請(qǐng)顧問監(jiān)督它。研究成果 應(yīng)該不斷積累，研究是面向項(xiàng)目的、面向營(yíng)銷的。既要防止文牘主義，又要防止淺嘗輒 止。（6）消費(fèi)者的需求；a、物理空間需求；b、日常生活需求；c、身體健康需求；d、養(yǎng)老育幼需求；e、室內(nèi)外物理環(huán)境需求；f、生態(tài)需求；g、教育需求；h、人文關(guān)懷需求；I、藝術(shù)與審美的需求；j、社區(qū)成員之間溝通和交流的需求；k、自我實(shí)現(xiàn)需求。6、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究：（1）建立競(jìng)爭(zhēng)者情報(bào)分析系統(tǒng)，特別是建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料庫(kù)。（2）主要的研究目標(biāo)是產(chǎn)品細(xì)分市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)者。（3）找到目前你的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，詳細(xì)研究他的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)營(yíng)銷。（4）通過研究對(duì)手，確定自

7、己的產(chǎn)品戰(zhàn)略和營(yíng)銷戰(zhàn)略。l、確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)（1）市場(chǎng)定位就是將目標(biāo)市場(chǎng)定位在哪個(gè)或者哪幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。（2）在市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)需求的市場(chǎng)饑渴程度，尋找目標(biāo)市場(chǎng)。（3）根據(jù)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力或者綜合競(jìng)爭(zhēng)力確定目標(biāo)市場(chǎng)。（4）根據(jù)地塊的特征情況。（5）根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)者的情況確定。8、細(xì)分市場(chǎng)研究（1）按經(jīng)濟(jì)地位劃分為四個(gè)階級(jí)：精英階級(jí)、中產(chǎn)階級(jí)、勞動(dòng)階級(jí)、窮苦階級(jí)。（2）第一居所，第二居所？。（3）自??？投資？（4）一次置業(yè)者和二次置業(yè)者多次置業(yè)者。（5）按家庭劃分：傳統(tǒng)大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、獨(dú)居者。（6）職業(yè)分層：IT業(yè)、金融業(yè)、藝術(shù)家、教師、律師、開業(yè)醫(yī)生、中層白領(lǐng)雇員獨(dú)立 創(chuàng)

8、業(yè)者、大型公司高級(jí)職員、體力勞動(dòng)者。（7）按教育背景劃分高等、中等教育、初級(jí)教育。高等教育又可以分成海外歸來者和 在國(guó)內(nèi)受教育者。（8）按照價(jià)值觀念分（9）基本客戶（主流客戶）、次要客戶、集團(tuán)客戶。（10）其它購(gòu)房偏好：對(duì)某種配置的偏好，對(duì)教育、養(yǎng)老等。9、SWOT分析在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)于給定的地塊兒，必須進(jìn)行SWOT分析，即優(yōu)勢(shì)（superiority）劣勢(shì)（weakness）、機(jī)會(huì)（opportunity）、威脅（threaten）二、產(chǎn)品篇（R&D.產(chǎn)品企劃）1、高尚生活方式總體解決方案的概念住宅開發(fā)商為顧客提供的是生活方式總體解決方案，是和他的社會(huì)身份、社會(huì)分層及經(jīng) 濟(jì)狀況相對(duì)應(yīng)的生

9、活方式總體解決方案。消費(fèi)者購(gòu)買房子買到的是一整套為客戶度身定 制的高尚生活方式。建筑師設(shè)計(jì)建筑、設(shè)計(jì)社區(qū)就是設(shè)計(jì)生活方式，是設(shè)計(jì)高尚生活方 式總體解決方案。2、住宅產(chǎn)品應(yīng)該具備的特性安全性：舒適性；均好性：多樣性：個(gè)性：可持續(xù)發(fā)展性。地域性生態(tài)性。景觀性智能性社區(qū)性。3、社區(qū)規(guī)劃一流的規(guī)劃是形成高品質(zhì)住宅的關(guān)鍵。規(guī)劃形成良好的社區(qū)空間，良好的景觀和整體環(huán) 境。規(guī)劃水平的高低，決定了生活方式總體解決方案水平的高低。規(guī)劃的原則：a、先做景觀規(guī)劃和生態(tài)規(guī)劃，最后做建筑規(guī)劃。或者三個(gè)規(guī)劃一起做。不要讓景觀填 單體建筑的空。b、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的各子系統(tǒng)的整合與協(xié)調(diào)，形成完整的社區(qū)規(guī)劃包括：總體布局、單體的

10、形式和建筑風(fēng)格，道路、交通與停車位系統(tǒng)，綠化景觀設(shè)計(jì)、 環(huán)境生態(tài)空間設(shè)計(jì)、交往空間設(shè)計(jì)、健康空間設(shè)計(jì)、安全空間設(shè)計(jì)、智能空間設(shè)計(jì)、文 化空間設(shè)計(jì)、配套公建設(shè)計(jì)、綜合管線設(shè)計(jì)等。c、創(chuàng)建社區(qū)、創(chuàng)建小鎮(zhèn)、構(gòu)建現(xiàn)代的生活空間空間是人本主義的，滿足人的多方面生理和社會(huì)需要的。空間是從內(nèi)到外又從外到內(nèi)的， 從社區(qū)空間、單體空間到住宅內(nèi)部空間，從實(shí)體空間到虛擬空間。d、構(gòu)建小區(qū)的街道、圍合空間。e、戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)、廳(客廳、餐廳)設(shè)計(jì)、臥室(主、次臥室)設(shè)計(jì)、廚房與衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、過 渡空間設(shè)計(jì)、儲(chǔ)藏空間設(shè)計(jì)、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和住宅建筑立面造型設(shè)計(jì)等。f、居住小區(qū)道路交通布局g、重視均好性：強(qiáng)調(diào)日照、朝向、景觀、環(huán)

11、境的均好。單體的均好性和戶型的均好性。 確定價(jià)值區(qū)域的均好性。h、和城市規(guī)劃的互動(dòng)與銜接：道路的連接，文脈的協(xié)調(diào)，生活資源的共享，社會(huì)資源 的共享，公共資源的共享。I、對(duì)建筑密度的控制j、容積率的控制。k、各種建筑形式的選擇都是追求更完美的空間。l、規(guī)劃創(chuàng)新：四菜一湯應(yīng)該被打破。m、環(huán)境空間的營(yíng)造。n、溝通交流空間的營(yíng)造。o、健康空間營(yíng)造。p、文化空間的營(yíng)造：建筑、園林、北京音樂q、安全空間的營(yíng)造。r、智能空間的營(yíng)造s、教育空間的營(yíng)造t、純靜休閑空間營(yíng)造u、步行空間營(yíng)造v、平臺(tái)分流思路w、應(yīng)該為未來的物業(yè)管理留出接口。x、小區(qū)應(yīng)該有一套識(shí)別系統(tǒng)(VIS)4、景觀與生態(tài)對(duì)環(huán)境藝術(shù)的重新詮釋：環(huán)境

12、藝術(shù)和建筑空間是一個(gè)有機(jī)的整體。先做景觀規(guī)劃， 讓單體建筑成為整體環(huán)境藝術(shù)的一部分。小區(qū)公園化將被人性化的關(guān)愛、回歸自然和返璞歸真逐漸取代。建造能夠參與其中的景觀變平面綠化為立體綠化小區(qū)環(huán)境的功能遮陽(yáng)、防塵、防風(fēng)、降噪、降溫社區(qū)環(huán)境不只是一個(gè)綠化率5、生態(tài)住宅必須是符合生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)才能算是生態(tài)住宅。二套已經(jīng)出臺(tái)的生態(tài)住宅的標(biāo)準(zhǔn)。聶梅 生、秦佑國(guó)的中國(guó)生態(tài)住宅評(píng)估手冊(cè)、開彥的健康住宅建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)，這些標(biāo)準(zhǔn) 和規(guī)范的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)的生態(tài)住宅結(jié)束了停留在概念階段的歷史。真正按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的小區(qū)就是廣州的匯景新城。在此之前主要就是黃匯主持的、北潞春 生態(tài)住宅包括如下一些模塊：a、小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)：包括

13、：區(qū)位選址、交通、施工、綠化、空氣質(zhì)量、噪聲、采光 與日照、微循環(huán)。b、能源與環(huán)境：建筑主體節(jié)能、常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化、可再生能源c、室內(nèi)環(huán)境系統(tǒng)的優(yōu)化：室內(nèi)空氣質(zhì)量、熱環(huán)境、光環(huán)境、聲環(huán)境。d、小區(qū)水環(huán)境：污水的處理和回用、給排水、雨水的處理和利用、綠化景觀用水。e、材料與資源：綠色建材的使用、就地取材、資源再利用、垃圾處理、室內(nèi)裝飾。6、單體解決方案采取什么樣的單體建筑形式取決于：市場(chǎng)定位的細(xì)分市場(chǎng)、容積率、產(chǎn)品的檔次、地理 位置、周邊的情況、包括開發(fā)商對(duì)土地的評(píng)估、細(xì)分市場(chǎng)的購(gòu)買力、文化。住宅的建筑單體大致有如下幾種建筑形式：a、高層塔樓：可以大幅度節(jié)約占地面積，利于攤薄地價(jià)和配套建設(shè)費(fèi)，

14、適宜于在地價(jià) 高昂、人口稠密的地區(qū)建設(shè)，土地的節(jié)省可以形成中心花園和組團(tuán)綠地；但塔樓的設(shè)計(jì) 常常帶來較為明顯的弊端，如朝向、采光、通風(fēng)以及景觀等條件的不均勻性，不能形成 良好的室內(nèi)物理環(huán)境。加之使用率普遍偏低，容易出現(xiàn)消極空間。b、板摟、板式小高層三大優(yōu)勢(shì)：一是每戶占的面寬比較大，進(jìn)深較小，通風(fēng)、采光各方面條件比較好；二是 從室內(nèi)空間的行為路線來看，板樓是從中間進(jìn)，兩邊相對(duì)近；三是從朝向來看，一戶可 占到兩三個(gè)面寬，朝南的房間自然就多了。通風(fēng)采光效果好，室內(nèi)有良好的物理環(huán)境。c、多層：是一種非常適宜居住的建筑形式，容易設(shè)計(jì)出優(yōu)良的戶型和一流的環(huán)境藝術(shù) 景觀，便于形成良好的室內(nèi)物理環(huán)境。缺點(diǎn)是占

15、用土地相對(duì)較多。d、townhouse :有非常好的建筑藝術(shù)效果和內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)，是一種高品質(zhì)、高性能、 高價(jià)格的住宅，占用大量的土地(和多層比)，適宜于建設(shè)在城郊。e、別墅度身定做，真正高檔。獨(dú)特的設(shè)計(jì)，一流的文化品位，優(yōu)良的施工。7、新的內(nèi)部空間-新戶型時(shí)代：了解人們的戶型需求，需要不斷研究追蹤人們的生活方式的變化，研究家庭結(jié)構(gòu)、 人們的購(gòu)房需求。戶型設(shè)計(jì)基本原則：緊緊抓住所定位的細(xì)分市場(chǎng)。滿足人的多方面的需要、充分 挖掘人的各種物質(zhì)的精神的需要.現(xiàn)代感、追逐時(shí)尚，藝術(shù)感、動(dòng)靜分區(qū)、私密性、便利性、 安全性、舒適性。明廚、明衛(wèi)、雙衛(wèi)或多衛(wèi)、餐廳與起居廳位于同一開間。住宅戶型趨于多樣a、從空間

16、形式上可以分為平層、復(fù)式、躍層、錯(cuò)層以及躍層和錯(cuò)層的變化。b、從面積上可以分為：大戶型、中戶型和小戶型。c、從服務(wù)對(duì)像上：不同的家庭形式d、在結(jié)構(gòu)上，大開間住宅、輕型框架結(jié)構(gòu)。擴(kuò)大住宅的適應(yīng)性和選擇性，讓住戶參與設(shè)計(jì)完善明確合理的功能分區(qū)。在戶型設(shè)計(jì)中我們強(qiáng)調(diào)五個(gè)主要的功能區(qū)：即禮儀、交往、 私密、功能和戶外。戶型的各個(gè)部分解決方案客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間、玄關(guān)。步入式衣櫥和儲(chǔ)藏間、陽(yáng)臺(tái)和窗、洗衣機(jī)位置的 考慮、保姆間、清污分離、大戶型。戶型的創(chuàng)新和探索a、從 shoo 至0 loftb、從平面到立體的空間探索c、從平層戶型、復(fù)式到躍層、錯(cuò)層、一錯(cuò)再錯(cuò)、躍中有錯(cuò)。d、萬科青青家園提出建設(shè)、沒有

17、見過的戶型。e、在滿足功能上的需要之后，重點(diǎn)是滿足人們心理上的需要。f、戶型與私密性的問題。g、關(guān)于洗手間的數(shù)量。h、主打戶型，戶型時(shí)尚什么時(shí)候提出戶型解決方案。缺陷戶型a、起居廳大而不當(dāng)、形狀不好或尺度不合理；b、入戶無過渡空間；c、餐廳面積過大或過??；d、主臥室的寬度小于3米或面積過??；e、戶內(nèi)交通線長(zhǎng)；f、衛(wèi)生間距主臥室遠(yuǎn)或?qū)χ鹁邮业男l(wèi)生間無前室；g、四居室的戶型主臥室不帶專用衛(wèi)生間以及無儲(chǔ)藏空間；h、功能分區(qū)不合理；I、各功能空間面積比例不當(dāng)；j、躍層戶型室內(nèi)樓梯的位置不當(dāng)；k、衛(wèi)生間、廚房寬度不夠等等。內(nèi)部空間的再造與延續(xù)-室內(nèi)裝飾家居布置-內(nèi)部空間總體解決方案室內(nèi)部分的擴(kuò)展8、項(xiàng)

18、目區(qū)位地段、地段、地段是否正確？城市中心、鄉(xiāng)村、城市邊上？城市中心開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。城郊結(jié)合部。a、地段的時(shí)空轉(zhuǎn)換。b、有些不好的位置可以轉(zhuǎn)換。從傳統(tǒng)都市主義、郊區(qū)住宅到新都市主義。a、工業(yè)化以來形成中心城市，但是在發(fā)展中形成了城市病。b、1940年代-1980年代，西方形成了規(guī)模龐大的郊區(qū)化浪潮，至今仍然在進(jìn)行中。c、對(duì)城市中心的改造形成新都市主義，它提倡環(huán)境保護(hù)，主張居住、交通、就業(yè)、生 活、商業(yè)娛樂統(tǒng)籌考慮。d、西方混合社區(qū)的出現(xiàn)使得過去自然形成的富人區(qū)、窮人區(qū)的概念發(fā)生變化。l、選擇遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)、污染源、政府司法機(jī)關(guān)的地方，風(fēng)水好的地方。j、區(qū)位也應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力選擇。k、項(xiàng)目

19、的區(qū)位優(yōu)勢(shì)應(yīng)該充分挖掘。l、區(qū)位對(duì)市場(chǎng)定位對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響。m、關(guān)于區(qū)位的正確理念：在既定的地塊上畫最美的圖畫。n、郊區(qū)住宅的開發(fā):西方國(guó)家從上世紀(jì)40年代開始的住宅郊區(qū)化浪潮至今也沒有結(jié)束， 而且與90年代產(chǎn)生的新都市主義并行不悖地運(yùn)行。o、郊區(qū)住宅的規(guī)劃、生態(tài)、戶型、交通、配套、營(yíng)銷、主題提煉。天然氧吧、森林浴 場(chǎng)、風(fēng)水、p、舊城改造地區(qū)的住宅開發(fā)：規(guī)劃、建筑形式、生態(tài)、交通、配套、營(yíng)銷、密度。q、城鄉(xiāng)結(jié)合部的開發(fā)9、建筑風(fēng)格與建筑居住文化當(dāng)各種配套、質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)無可挑剔的時(shí)候，文化品位就成為最為關(guān)鍵的了。建筑風(fēng)格：滿足消費(fèi)者的精神和審美需求。古希臘羅馬風(fēng)格、中世紀(jì)的哥特式、文藝復(fù)興以來

20、的巴洛克式、洛可可式，直到1920年代以后興起并延續(xù)至今的現(xiàn)代主義和1970年代以后的后現(xiàn)代主義。（3）現(xiàn)代西方建筑的代表，不是古典風(fēng)格，、哥特式、巴洛克式、洛可可式，是現(xiàn)代 主義和后現(xiàn)代主義。（4）現(xiàn)代主義和后現(xiàn)代主義：大大地影響了現(xiàn)代建筑，影響了我們的生活a、現(xiàn)代主義的概念和興起b、基本特征：對(duì)功能的強(qiáng)調(diào)，新的結(jié)構(gòu)和材料，對(duì)下層社會(huì)的關(guān)懷，新的審美趣味、新的空間、新的技術(shù)。大開間、頂層平臺(tái)、底層架空、盡可能少的裝飾、簡(jiǎn)約，充分滿 足功能上的需求。c、代表人物：偉大的柯布西埃、格羅屁烏斯、密斯、邁耶創(chuàng)造了輝煌的現(xiàn)代主義。d、后現(xiàn)代主義產(chǎn)生。后現(xiàn)代主義大師文丘里、蓋里。北京印像、東晶國(guó)際（5）

21、建筑語言在項(xiàng)目中的運(yùn)用、細(xì)部的處理a、外立面的風(fēng)格和顏色b、現(xiàn)代主義建筑符號(hào)的運(yùn)用c、溝通的設(shè)備和符號(hào)。d、交流與體驗(yàn)空間的營(yíng)造（6）中國(guó)傳統(tǒng)的建筑居住文化（7）風(fēng)水與住宅開發(fā)a、概念。b、風(fēng)水學(xué)即是一門綜合性的自然科學(xué)，又是一門哲學(xué)。c、風(fēng)水的理論基礎(chǔ)：風(fēng)水的最高指導(dǎo)原則來源于易經(jīng)。宇宙的構(gòu)成因子是陰和陽(yáng)； 支配宇宙的五大要素是五行生克制化；描述大自然千姿百態(tài)、千變?nèi)f化的八種類屬是神 奇的八卦。d、 主要的觀點(diǎn)：天地人合一、天人感應(yīng)、陰陽(yáng)交感、五行相生相克、氣場(chǎng)理論。e、風(fēng)水的核心內(nèi)容：是人們對(duì)居住環(huán)境進(jìn)行選擇和處理。從選址規(guī)劃、建筑單體、園 林小品、室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)到施工營(yíng)造，從住宅、宮室到

22、寺觀、陵墓，再到村落、城市等。f、風(fēng)水有著中國(guó)獨(dú)創(chuàng)的操作工具-羅盤、指南針是中國(guó)風(fēng)水家或堪輿家的偉大發(fā)明。g、宇宙間任何事物都有氣場(chǎng)，風(fēng)水也是一種自然場(chǎng)，是自然能量組合的一種特殊形式。 自然場(chǎng)可以影響人體場(chǎng)。（14）地方建筑文化的吸收：宅院文化、圍合、交流、體驗(yàn)、溝通、場(chǎng)所。北京的四合 院、上海的舊式里弄、徽州民居、嶺南民居、雁北民居、浙江民居。10、智能住宅及新技術(shù)、新材料的應(yīng)用。a、電子巡更系統(tǒng)、智能車庫(kù)、智能安全系統(tǒng)、以寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為主的數(shù)字化生活。b、適宜即可，不可過分超前，否則會(huì)增加消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。c、新的結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新材料的應(yīng)用；科技在住宅開發(fā)中的應(yīng)用能營(yíng)造新的內(nèi)部空間的結(jié)構(gòu)體系（

23、包括鋼結(jié)構(gòu)的使用）、高效隔熱節(jié)能的圍護(hù)體系、輕 薄隔音的內(nèi)隔斷體系、管線綜合布置體系、屋面體系、廚衛(wèi)設(shè)備體系。今典小戶型二代： 短肢剪力墻、d、供暖的多種方式：低溫輻射電熱膜、地板采暖、燃?xì)鉅t、戶式中央空調(diào)、水源中央 空調(diào)、地?zé)崂|采暖、熱超導(dǎo)快速加熱器、e、各種生態(tài)技術(shù)的采用、新住宅部品體系的采用11、配套配套類別：日常生活、環(huán)境、交通、科技、安全、娛樂交際、教育、醫(yī)療健康、 藝術(shù)最有特色的配套可以成為賣點(diǎn)。最近有的小區(qū)準(zhǔn)備引進(jìn)可視電話，相信會(huì)為賣點(diǎn)?；九涮祝簳?huì)所、幼兒園、學(xué)校、超市、個(gè)人服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療診所。電梯：多層住宅都應(yīng)該帶電梯，因?yàn)橹袊?guó)即將成為老齡化的社會(huì)。車位應(yīng)該成為重要的配套，汽

24、車成為必需品，必須有充足的停車位。根據(jù)項(xiàng)目的定位情況，多余的過分的配套增加消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，應(yīng)該去掉。會(huì)所與泛會(huì)所、流行的配套、網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的24小時(shí)生活方式配套。12、產(chǎn)品基礎(chǔ)工作質(zhì)量與性能。在細(xì)部上下工夫。精裝修。作為產(chǎn)品有機(jī)組成部分的服務(wù)。13、設(shè)計(jì)階段的客戶關(guān)懷和客戶個(gè)性化需求的滿足客戶關(guān)系管理(CRM)的核心是客戶關(guān)懷，在設(shè)計(jì)階段充分考慮并滿足客戶的需 求，使得客戶利益最大化，是在設(shè)計(jì)階段最主要的客戶關(guān)懷內(nèi)容。對(duì)生命個(gè)體的人文關(guān)懷，對(duì)殘疾人、老年人、婦女、兒童的設(shè)計(jì)關(guān)懷。按摩步道， 無障礙通道。a、客戶個(gè)性化需求的滿足住宅營(yíng)銷中最重要的。b、最大限度地DIY。c、戶型的DYI是滿足客戶個(gè)性化

25、需求的重要內(nèi)容。d、裝修、裝飾、設(shè)備配置、服務(wù)等方面滿足顧客的需求。14、動(dòng)態(tài)的高尚生活方式總體解決方案產(chǎn)品設(shè)計(jì)的基本方案完成之后，需要在開發(fā)過程中不斷修改完善。在客戶的參與下完善，和客戶一起修改，滿足客戶的需要。在設(shè)計(jì)階段、建設(shè)階 段和建設(shè)完畢后的銷售階段都是可以修改的。15、品牌建設(shè)與品牌戰(zhàn)略：品牌是顧客心中的識(shí)別系統(tǒng)。做項(xiàng)目實(shí)際上就是做項(xiàng)目品牌，每一個(gè)項(xiàng)目都必須是一個(gè)項(xiàng)目品牌。企業(yè)品牌的建設(shè)要比項(xiàng)目品牌的建設(shè)的意義大得多，但是難度也大的多。品牌是企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的手段。品牌的質(zhì)量是基礎(chǔ)，創(chuàng)新是要件。創(chuàng)立項(xiàng)目品牌的方法：a、一流的產(chǎn)品，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上營(yíng)造城市景觀。b、質(zhì)量、性能、價(jià)格的整體優(yōu)勢(shì)c、優(yōu)

26、質(zhì)的系統(tǒng)的服務(wù)系統(tǒng)d、整合營(yíng)銷傳播的方法和實(shí)施，持續(xù)的大力度地宣傳和推廣，并需要在最短的時(shí)間內(nèi) 創(chuàng)造出知名度。e、完善的品牌符號(hào)系統(tǒng)(CIS或VIS)f、盡可能大的市場(chǎng)占有率。g、較高的利潤(rùn)率和利潤(rùn)額16、國(guó)際交流與住宅項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)進(jìn)入中國(guó)的境外事務(wù)所：美國(guó)的SOM、HOK、KTKL、SASAKA、HASSEL、EDSA以及 雅邦、加拿大B+H建筑、H+3M園林、夏邦杰、貝爾高林、易道、泛亞易道、五合國(guó)際、 PHILIP COX、新加坡雅科本、澳大利亞柏濤、巴馬丹拿、美國(guó)WY公司、美國(guó)AAM公司、 香港五山公司、六角鬼丈事務(wù)所和國(guó)外一流的設(shè)計(jì)大師合作，是提升項(xiàng)目品質(zhì)的捷徑。和大師的合作既要充分

27、尊重大師的創(chuàng)造性，又要適合中國(guó)的市場(chǎng)實(shí)際。有些方案要考慮中國(guó)的施工的實(shí)際情況，要向國(guó)外的大師詳細(xì)溝通中國(guó)的住宅開 發(fā)、建筑法規(guī)、建筑施工以及地塊和項(xiàng)目的情況。要考慮中國(guó)的文化和生活情況，如對(duì)朝向和戶型的考慮，對(duì)外立面的考慮。由于國(guó)外建筑市場(chǎng)和建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的飽和，國(guó)外設(shè)計(jì)師很愿意拓展中國(guó)市場(chǎng)。價(jià)格并不是像人們想像的那么高。一般只是到方案階段，但是也有變通處理。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤?，避免產(chǎn)生合同糾紛。17、平庸的產(chǎn)品是怎樣造成的三、營(yíng)銷篇(marketing & sals)本篇回答用什么方法以理想的價(jià)格賣掉我們的房子，獲得滿意的投資回報(bào)。住宅的營(yíng)銷 和銷售不像傳統(tǒng)的消費(fèi)品，實(shí)際上他要做的事情就是一件：傳播和

28、溝通。1、營(yíng)銷的理念為顧客創(chuàng)造價(jià)值，將顧客導(dǎo)向戰(zhàn)略進(jìn)行到底。并不為其他所左右。在營(yíng)銷階段全 面實(shí)施顧客關(guān)懷，使顧客滿意，全程推進(jìn)CS戰(zhàn)略。為顧客推出并分享新的生活方式。使用整合營(yíng)銷傳播的方法塑造卓越的品牌使用別人不能輕易模仿的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略強(qiáng)有力的營(yíng)銷執(zhí)行是成功的最后一道防線2、營(yíng)銷組合：從4P、6P到4C的提升。4P、6P的內(nèi)容product 產(chǎn)品、price 價(jià)格、place 通路、promotion 促銷、public relation 公共關(guān)系、 power權(quán)力價(jià)值：企業(yè)界普遍采用4P理論進(jìn)行營(yíng)銷組合安排，當(dāng)時(shí)是革命性的理論?？梢愿爬椋浩髽I(yè)按照正確的價(jià)格，以適宜的促銷方式在正確的地點(diǎn)銷售正確的 產(chǎn)品，市場(chǎng)營(yíng)銷計(jì)劃將是有效和成功的。缺陷：是從賣方的角度出發(fā)的，賣方處于主體性的地位。產(chǎn)品、定價(jià)、通路、促 銷等營(yíng)銷變數(shù)都是可以模仿和超越的。4C內(nèi)容：1990年，羅伯特.勞特伯恩提出了整合營(yíng)銷理論。強(qiáng)調(diào)用4C組合來進(jìn)行營(yíng)銷策略安排。顧客需要和欲望(customer needs and wants)(大致對(duì)應(yīng) product)、對(duì)顧客的成本(cost to the customer)(大致對(duì)應(yīng) price)、便利(convenie