超全!房地產(chǎn)精細(xì)化管理分析-共65頁課件

1、 房地產(chǎn)項目精細(xì)化管理開發(fā)管理的新主張“五圖一書” 企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素分析圖管理施工關(guān)聯(lián)因素分析圖設(shè)計與成本管理因果分析圖成本管理與管理成本分析圖房地產(chǎn)項目全程運作指導(dǎo)書狀景現(xiàn)愿管做大難 點業(yè) 績資 源機 制基 礎(chǔ)方 法途 徑規(guī)范化運作關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)多項目運作資本市場穩(wěn)健發(fā)展互利互惠復(fù)制/創(chuàng)新資金運作獲利能力運作模式組織構(gòu)架決策機制預(yù)警機制淘汰機制描 述政府關(guān)系融資渠道土地儲備管理團隊控制能力員工素質(zhì)激勵機制多元化運作品牌輸出異地管理資源管理塑造品牌機 構(gòu)企業(yè)管理關(guān)聯(lián)因素分析圖理做強標(biāo)準(zhǔn)化運作企業(yè)規(guī)模成本管理技術(shù)管理開發(fā)速度開發(fā)規(guī)模職 能平 衡研 究評 審知 識專 題防 范技術(shù)研

2、發(fā)技術(shù)配合功能缺陷交叉出錯新技術(shù)應(yīng)用生態(tài)住宅節(jié)能設(shè)計報建/驗收設(shè)計進度設(shè)計深度原則性符合性完整性基地環(huán)境政策環(huán)境市場環(huán)境贏利模式設(shè)計限額功能性感觀缺陷交樓索賠技術(shù)管理營銷/策劃菜單式裝修控 制設(shè)計管理關(guān)聯(lián)因素分析圖設(shè)計工期技術(shù)服務(wù)設(shè)計質(zhì)量施工管理成本管理設(shè)計費用設(shè)計合同設(shè)計顧問I進質(zhì)量過 程難 點界 面協(xié) 調(diào)造 價方 法投 入通病防治樣板制生產(chǎn)設(shè)備質(zhì)量監(jiān)督體系開工驗收封殺變更杠桿調(diào)節(jié)結(jié)算管理變更頻繁圖紙問題自然因素例外事件關(guān)鍵線路樣板間展示要 素管理依據(jù)管理目標(biāo)管理重點管理工具資金短缺甲方變更交叉作業(yè)面建筑材料質(zhì)量控制體系預(yù)審制造價管理管理交底干 擾施工管理關(guān)聯(lián)因素分析圖度合同手續(xù)不全索賠防范

3、行政許可支付管理計價模式選擇失誤管 理成 本管建 筑準(zhǔn) 入成 果方便驗收材料選擇結(jié)構(gòu)選型荷載取值空調(diào)/通風(fēng)消防工程電梯選型建筑平面設(shè)計服務(wù)專業(yè)接口設(shè)計深度圖 紙指 標(biāo)計算書設(shè) 計設(shè)計作品設(shè)計資質(zhì)設(shè)計取費合作精神設(shè)計限額功能缺陷電子文件地基處理結(jié)構(gòu)布置截面取值建筑風(fēng)格水電工程質(zhì) 量設(shè)計與成本管理因果分析圖理設(shè)計質(zhì)量構(gòu)造設(shè)計錯漏碰缺建筑立面建筑材料結(jié) 構(gòu)設(shè) 備建 筑取 費設(shè)計進度成本管理管理成本隱模式運作事前措 施企業(yè)建設(shè)項目競爭環(huán)境平 衡工 具目 標(biāo)指標(biāo)分解淘汰機制建設(shè)費用業(yè)務(wù)費用資源庫工作模板管理軟件資金流產(chǎn)品研發(fā)誠信經(jīng)營集權(quán)/分權(quán)過失成本決策成本區(qū)域差異顯 性資源整合團隊建設(shè)規(guī)范化管理信息化

4、管理品牌推廣守法經(jīng)營國企民企營銷費用管理費用獎罰機制性價比數(shù)據(jù)庫理念成本管理與管理成本分析圖性事中文化建設(shè)成本分?jǐn)偑毩?合作運營成本時間成本企業(yè)戰(zhàn)略房地產(chǎn)項目全程運作指導(dǎo)書內(nèi)容機會選擇啟動項目開工與建設(shè)營銷與策化驗收與交樓財稅管理選地要點：宗地資料、土地成本、 產(chǎn)權(quán)狀況、開發(fā)價值可行性研究：技術(shù)比選、經(jīng)濟比選經(jīng)營管理：合作方式比選、融資方式比選、 管理模式比選企業(yè)外部：立項、報建、報批企業(yè)內(nèi)部：組建項目公司、籌措啟動資金、 選擇合作伙伴外部：接受政府監(jiān)督與指導(dǎo)內(nèi)部：質(zhì)量、進度、投資、 安全生產(chǎn)與文明施工管理外部：進行單項和綜合驗收，辦理產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)部：加強核算，保障資金供給交樓：驗收后交樓，進行

5、售后服務(wù)和物業(yè)管理外部：接受政府的財、稅監(jiān)督與檢查； 接受股東或銀行的監(jiān)督外部：辦理預(yù)售證內(nèi)部：在售價與銷售速度之間尋求平衡準(zhǔn)備實施企業(yè)管理的新主張“五圖一書” 管理組織參考圖管理需求分析圖管理目標(biāo)控制圖管理水平測試圖管理文化剖析圖績效考核白皮書管理組織規(guī)劃圖內(nèi)容依據(jù) 選擇管理跨度空間跨度單項目管理多項目管理行業(yè)跨度多元化經(jīng)營 品牌連鎖 品牌建設(shè) 企業(yè)戰(zhàn)略 發(fā)展愿景專業(yè)化 -1市場化專業(yè)外判：設(shè)計/施工/監(jiān)理/營銷/物管專業(yè)顧問項目托管 當(dāng)?shù)剡\作異地運作管理需求分析圖人才人才難求資源內(nèi)容工作環(huán)境中小企業(yè)工作待遇合作資源管理工具中小城市企業(yè)承受能力新老員工矛盾適應(yīng)環(huán)境融入文化傳播先進理念促進管理

6、提升改造環(huán)境人才難留技術(shù)服務(wù)設(shè)計公司營銷策劃管理咨詢技術(shù)咨詢顧問公司技術(shù)類 管理類 -2 工作模板信息平臺 -3 消除隔閡質(zhì)量管理目標(biāo)控制圖計劃決策贏利選擇面積最大化利潤最大化盤活現(xiàn)金流操盤手組織架構(gòu)運作模式變化外部內(nèi)部報批/報建施工環(huán)節(jié)重大技術(shù)變更材料/設(shè)備定板干擾人為非人為推卸責(zé)任謀取利益機制素質(zhì)合伙人合作人價格品牌服務(wù)（資金/進度）摩擦（利潤）市場整體水平提升開發(fā)成本上升產(chǎn)品管控土地材料政策土地信貸銷售輿論管理水平測試圖觀察旁聽了解訪談技術(shù)管理成本管理已建項目實物擬建項目圖紙文件庫/信息庫技術(shù)軟件/管理軟件 溝通水平專業(yè)水平內(nèi)部例會外部專題會評標(biāo)會評審會控制能力贏利能力成本指標(biāo)資金平衡銷

7、售均價銷售速度管理制度較適用管理文化員工價值觀員工忠誠度內(nèi)容不適用管理文化剖析圖文化內(nèi)涵經(jīng)營哲學(xué)管理導(dǎo)向文化特點文化功效內(nèi)容企業(yè)發(fā)展：成長速度/成長管理 價值分配：股東/員工/合作者/ 客戶利益分配重結(jié)果/重過程對員工的基本假設(shè)老板文化團隊文化 -4 團隊文化老板文化導(dǎo)向作用：引導(dǎo)員工看什么?怎么看?凝聚作用：告訴員工想什么?怎么想?規(guī)范作用：規(guī)范員工做什么?怎么做?績效管理白皮書考核方式目標(biāo)經(jīng)營（無免責(zé)條件） 目標(biāo)管理（有免責(zé)條件） 不可抗力：拆遷/報建/政策/資金配合責(zé)任：主辦與協(xié)辦部門計劃管理顯性成本：工程成本、期間成本隱性成本：過失成本、決策成本成本管理考核指標(biāo)考核效果考核管理體系 考

8、核管理目的 內(nèi)容設(shè)計管理技術(shù)“五圖一書”外部管理合作關(guān)系圖內(nèi)部管理任務(wù)分配圖設(shè)計文件評審控制圖設(shè)計市場現(xiàn)狀分析圖設(shè)計質(zhì)量管理分析圖設(shè)計發(fā)包操作建議書外部管理合作關(guān)系圖開發(fā)商概念設(shè)計地質(zhì)勘察設(shè)計監(jiān)理建筑設(shè)計施工圖審查專項設(shè)計總圖、建筑結(jié)構(gòu)水、電、暖通消防人防土建工程：深基坑支護、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、 預(yù)應(yīng)力結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架、地基處理裝修與景觀：園林、綠化、室內(nèi)外裝修、 標(biāo)識、景觀照明公用工程：供水、供電、供熱、通訊、煤氣、 智能化、市政道路與管網(wǎng)、發(fā)電機 及環(huán)保、停車交通系統(tǒng)、中水系統(tǒng)等綜合：廚房設(shè)備及環(huán)保、體育設(shè)施 （泳池、運動場地等）表示合同關(guān)系表示協(xié)作關(guān)系表示協(xié)調(diào)關(guān)系內(nèi)部管理任務(wù)分配圖內(nèi)容技術(shù)管理技術(shù)

9、配合研究設(shè)計產(chǎn)品評審設(shè)計成果報建配合（熟悉報建、報批工作程序）招標(biāo)配合（提供技術(shù)參數(shù)與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）銷售配合（樓書與模型制作把關(guān)、編制使用說明書）施工配合（審核技術(shù)聯(lián)系單、填寫工地處理卡）驗收配合（編制竣工圖）總結(jié)設(shè)計經(jīng)驗新技術(shù)新材料信息庫設(shè)計資源信息庫成本控制數(shù)據(jù)庫裝修、園林消防、人防水電、通風(fēng) 建筑、結(jié)構(gòu)成本控制 缺陷控制 技術(shù)創(chuàng)新 設(shè)計文件評審控制圖原則性評審符合宗地規(guī)劃指標(biāo)符合強制性規(guī)范有效性滿足設(shè)計任務(wù)指標(biāo)滿足設(shè)計深度要求滿足設(shè)計技術(shù)措施要求符合性評審?fù)暾w圖紙藍(lán)圖電子文件計算書預(yù)留專業(yè)間的信息接口投資控制限額設(shè)計指標(biāo)投入與產(chǎn)出比選缺陷防范功能缺陷風(fēng)格不協(xié)調(diào)專業(yè)交叉出錯綜合性評審 防災(zāi)(

10、消防、人防、抗震、防風(fēng)、防 洪、防滑坡、避開高壓走廊）節(jié)能、環(huán)保內(nèi)容設(shè)計市場現(xiàn)狀分析圖方案創(chuàng)新能力強企業(yè)分類施工圖實施能力偏弱設(shè)計質(zhì)量較高經(jīng)營理念以創(chuàng)新作為核心競爭力以品牌和市場份額保持領(lǐng)先地位以服務(wù)贏得客戶以低價獲得任務(wù)內(nèi)部管理管理的差異 -5設(shè)計師的職業(yè)操守知名設(shè)計事務(wù)所創(chuàng)新能力一般復(fù)制能力強質(zhì)量參差不齊甲、乙級設(shè)計院炒更一族內(nèi)容設(shè)計質(zhì)量管理分析圖過程管理內(nèi)容管理沖突完整性裝修標(biāo)準(zhǔn)與施工發(fā)包的矛盾裝修標(biāo)準(zhǔn)與施工圖審查的矛盾廣義質(zhì)量設(shè)計浪費、保守風(fēng)格不協(xié)調(diào)管理依據(jù)法律合同中間成果控制經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) -6滿足功能外觀要求技術(shù)規(guī)范技術(shù)措施開發(fā)商：施工圖作業(yè)指導(dǎo)書設(shè)計院：設(shè)計要求調(diào)查問卷功能缺陷、感

11、觀缺陷設(shè)計發(fā)包操作建議書發(fā)包模式內(nèi)容平行發(fā)包分段發(fā)包概念設(shè)計施工圖設(shè)計專項設(shè)計深基坑支護二次深化設(shè)計：外立面、幕墻、門窗合同組成合同文本合同附件設(shè)計任務(wù)書設(shè)計承諾書設(shè)計人員更換限額設(shè)計承諾施工配合承諾控制要素質(zhì)量控制關(guān)鍵控制點設(shè)計深度用戶變更：初期/中期/晚期變更技術(shù)配合概念設(shè)計與施工圖設(shè)計平行發(fā)包專業(yè)交叉配合設(shè)計技術(shù)管理“五圖一書”項目基地環(huán)境分析圖概念設(shè)計任務(wù)書模板景觀設(shè)計任務(wù)書模板住宅規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)圖住宅節(jié)能設(shè)計控制圖項目贏利模式建議書項目基地環(huán)境分析圖內(nèi)容約束條件區(qū)位條件中心區(qū)城郊結(jié)合部郊區(qū)資源利用山地濱水劣勢規(guī)避直觀：看、聽、聞勘察：復(fù)雜地質(zhì)條件、地下管線、文物項目條件規(guī)劃控制開發(fā)條件

12、容積率、總高度、層數(shù)、退讓間距施工環(huán)境創(chuàng)新空間用好資源鉆好空子基地條件面積、形狀、地形、朝向概念設(shè)計任務(wù)書模板內(nèi)容項目資料設(shè)計要點成果要求宗地現(xiàn)狀圖紙：宗地位置/面積/形狀/四至圖照片：環(huán)境/地貌/配套/交通開發(fā)強度：建筑密度/容積率/道路/ 停車/限高/退紅線開發(fā)配套：生活配套/人防配套開發(fā)檔次/營銷主題開發(fā)順序/開發(fā)配套規(guī)劃要點項目定位設(shè)計指標(biāo)：住宅總面積/戶型比例/戶型面積/ 配套面積/層數(shù)/層高空間形態(tài)：建筑體量/建筑風(fēng)格/建筑景觀物管要求：主次入口/道路/交通/停車管理一般項目規(guī)劃：總圖/交通分析圖/景觀分析圖單體：典型住宅平、立面圖/效果圖重要項目：視線分析/建筑模型/三維動畫景觀

13、設(shè)計任務(wù)書模板內(nèi)容項目資料設(shè)計要點成果要求方案設(shè)計 質(zhì)量/深度施工圖設(shè)計 建筑規(guī)劃成果文件：總平面/豎向設(shè)計/道路交通/ 主次入口/單體設(shè)計/效果圖營銷賣場包裝要求：營銷主題/銷售展示路線功能要求：觀賞性/參與性/識別性/安全性/生態(tài)性成本要求：一類二類三類景區(qū)造價指標(biāo)硬景：園建、造型小品、水景、 燈飾、家私單方造價軟景：喬木、灌木、花卉、植被住宅規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)圖內(nèi)容宗地設(shè)計要點規(guī)范 / 技術(shù)措施均好性用地紅線建筑退紅線距離綜合技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)消防 交通建筑綜合管線平衡容積率停車位綠化率建筑高度面積計算規(guī)則防火撲救道路停車日照間距通風(fēng)、采光住宅節(jié)能設(shè)計控制圖內(nèi)容強制使用推薦使用控制窗墻比提高氣密性保

14、溫隔熱門窗提高保溫性能玻璃厚度框料絕熱措施塊料鋪貼吊頂屋面門窗遮陽擋板百頁玻璃熱反射性能屋面架空蓄水/綠化太陽能熱水器道路照明屋頂內(nèi)嵌墻體內(nèi)嵌風(fēng)能、地?zé)崆鍧嵞茉垂?jié)水潔具中水回用燈具變頻泵節(jié)能精裝修交樓資源節(jié)約項目贏利模式建議書開發(fā)價值容積率不變，建筑密度比選資源分配內(nèi)容商住樓純住宅容積率不變，開發(fā)節(jié)奏比選裙樓商業(yè)價值塔樓住宅品質(zhì)景觀資源分配生活便利平衡容積率不變，產(chǎn)品組合比選設(shè)計品質(zhì)控制“五圖一書”住宅花園陽臺品質(zhì)控制圖住宅客廳餐廳品質(zhì)控制圖住宅主臥次臥品質(zhì)控制圖廚房生活陽臺品質(zhì)控制圖住宅衛(wèi)生間品質(zhì)控制圖住宅整體包裝操作議建書住宅花園陽臺品質(zhì)控制圖入戶花園觀景陽臺內(nèi)容景觀型過道型層數(shù)單層雙層奇

15、數(shù)/偶數(shù)咬合型地面考慮覆土下沉30cm左右不考慮覆土下沉10cm左右采光量控制面寬與進深的比例采光面的位置與客廳的關(guān)系層高正出：陽臺采光面較寬側(cè)出：注意對臥室的影響單層：進深大時采光較弱雙層：帶來視線干擾/飄雨住宅客廳餐廳品質(zhì)控制圖戶型差異內(nèi)容緊湊型：平層、創(chuàng)意小空間豪華型：大平層（一層一戶）、錯層、復(fù)式、別墅舒適型：平層、躍式、錯層控制要點內(nèi)部關(guān)系：妥善處理與入戶門、景觀陽臺、室內(nèi)樓梯、 廚房、生活陽臺間的關(guān)系美觀需求：隱梁隱柱、利于空調(diào)、暖氣片布置功能需求：采光、通風(fēng)、朝向、景觀、布置家具布置差異位置選擇家庭廳尺度選擇平層：前后布局、左右布局躍式：上下布局開間進深比例層高、開間比例住宅主臥

16、/次臥品質(zhì)控制圖控制面寬與進深的比例衣柜空調(diào)室外機位內(nèi)容窗戶無肋玻璃窗無肋轉(zhuǎn)角玻璃窗弧型玻璃窗八角型窗（窄口1.8m)落地飄窗關(guān)注性價比比例適中具有使用功能獨立式衣柜：與主衛(wèi)門的沖突衣帽間實用率單排“L”型雙排防潮處理置于兩個飄窗中間置于飄窗下方結(jié)合立面考慮電線預(yù)埋廚房生活陽臺品質(zhì)控制圖平面布局綜合管線常見問題操作臺“一”字型“L”型單排布局（面積小）廚房凈寬不得小于1.5m雙排布局（面積大）廚房走道凈距不得小于0.9m“”型“l(fā) l”型灶臺不應(yīng)正對窗戶不應(yīng)緊貼墻面煙道：注意頂層復(fù)式煙道與標(biāo)準(zhǔn)層對位洗菜盆：盡量可自然采光給排水：冷熱水、排污煤氣設(shè)計與衛(wèi)生間、生活陽臺門窗打架注意廚房門與餐廳的關(guān)

17、系推拉門預(yù)留門洞寬度平開門的開啟方向冰箱、微波爐、廚柜的位置應(yīng)提前考慮內(nèi)容住宅衛(wèi)生間品質(zhì)控制圖 沖涼綜合管線三件套的合理關(guān)系內(nèi)容淋浴罩：注意與窗戶的關(guān)系是否阻擋窗戶開啟是否有明顯的視線干擾浴缸下沉（高品質(zhì)精裝修交樓）不下沉（業(yè)主自理）如廁坐便器（下沉38mm）蹲便器（下沉45mm）洗手盆：避免位于窗戶下方（預(yù)留鏡位）洗衣機：干濕分區(qū)排污、地漏煤氣同側(cè)不同側(cè)防潮處理住宅整體包裝操作建議書公共空間創(chuàng)造賣點內(nèi)容舒適度便捷性不同檔次的主入口不同檔次的公用走道環(huán)保型：太陽能利用、地?zé)崂?、生態(tài)技術(shù) 污水處理、中水回用不同檔次的住宅大堂/架空層道路設(shè)計：人車分流停車方式：室內(nèi)停車/露天停車垂直運輸：電梯數(shù)

18、量、速度、品牌智能化：安防、門禁、電梯教育型：附屬中小學(xué)體育型：健身會所、高爾夫球場技術(shù)經(jīng)濟管理“五圖一書”建筑風(fēng)格技術(shù)經(jīng)濟評審圖建筑細(xì)部技術(shù)經(jīng)濟評審圖建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟評審圖園林景觀技術(shù)經(jīng)濟評審圖建筑裝修技術(shù)管理評審圖裝修交樓成本管理策劃書建筑風(fēng)格技術(shù)經(jīng)濟評審圖內(nèi)容現(xiàn)代風(fēng)格年輕型舒適型高技型先鋒派西方古典主義風(fēng)格對色彩/材質(zhì)/細(xì)節(jié)的把控中國傳統(tǒng)風(fēng)格異域風(fēng)格意大利式西班牙式泰式風(fēng)格營造與規(guī)劃、戶型及園林的關(guān)系建筑細(xì)部技術(shù)經(jīng)濟評審圖內(nèi)容門窗美觀度欄桿/欄板百葉外墻實用度成本施工難度維護關(guān)注性價比玻璃欄板鐵藝欄桿空調(diào)百葉/對管道的遮掩住宅做法商鋪常見做法遮陽作用圍蔽作用百葉的用材顏色/肌理各種裝飾線

19、角建筑門窗技術(shù)經(jīng)濟評審圖內(nèi)容門窗選型使用功能物理性能門窗系列通風(fēng)效率開啟/固定分隔尺寸開啟方式保溫性能水密性能氣密性能隔音性能使用安全無框玻璃 防盜/防墜落擦窗換玻璃高層：側(cè)面開窗多層：正面開窗維護/維修物業(yè)管理打架/受限不利家私布置園林景觀技術(shù)經(jīng)濟評審圖內(nèi)容構(gòu)思構(gòu)圖構(gòu)造關(guān)注價值差異忽視一線城市：追求生態(tài)化二線城市：喜歡差異化三線城市：向往城市化構(gòu)圖優(yōu)美風(fēng)情演繹 功能作用：參與性/生態(tài)性 菜單式消費維護費告知平衡投入/產(chǎn)出 重視 專業(yè)配合：建筑/裝修/水電加工性能/耐用/低材精用選材節(jié)點軟硬界面管線收口色彩與建筑物協(xié)調(diào)建筑裝修技術(shù)管理評審圖內(nèi)容樣板展示設(shè)計評審公共空間地面鋪裝 墻柱/天棚部位：

20、架空層/公用大堂/走道圖案：與環(huán)境、環(huán)狀協(xié)調(diào) 樓書審查現(xiàn)樓展示復(fù)雜：戶型平面拼接、樓層上下收放 簡單：門窗/陽臺/結(jié)構(gòu)露梁、露柱銷售路線/樣板間數(shù)量樣板間位置：借景/選景/規(guī)避視線干擾與不良景觀設(shè)計深度構(gòu)造：節(jié)點/加工性能材料：塊料拼貼排版/提供材料樣板私人空間專業(yè)配合：土建/水電/煤氣 功能使用：廚房功能流線/廳房家具布置 設(shè)計質(zhì)量設(shè)計要點墻柱：美化管井門與消防設(shè)施/ 電梯停層 天棚：少做吊頂/燈具節(jié)能 裝修交樓美觀與適用 家電安裝/家具布置 銷售展示（略）裝修交樓成本管理策劃書內(nèi)容成本策劃發(fā)包策劃發(fā)包模式包工包料包工包料+甲供料+甲指定分包工程量/工程進度開發(fā)商管控水平裝修菜單配置標(biāo)準(zhǔn)可選

21、項：客廳背景墻/客廳與臥室選地磚或地板不可選項：廚房/衛(wèi)生間檔次：品牌/普通；進口/國產(chǎn)便利性：插座/空調(diào)預(yù)留孔 加工損耗石材藝術(shù)加工材料規(guī)格滿足建筑模數(shù)供料/分包甲供料：瓷磚/石材/開關(guān)面板/潔具/燈具/ 室內(nèi)乳膠漆甲分包：入戶門/木地板/櫥柜/復(fù)式樓梯/ 鋁合金門窗/室外欄板地磚/石材返堿控制復(fù)合地板/實木地板變形控制使用風(fēng)險材料選擇成本管理技術(shù)“五圖一書”管理差異分析圖主動控制技巧圖隱性成本分析圖管理信息整合圖管理資源整合圖成本管理建議書管理差異分析圖內(nèi)容指導(dǎo)思想管理水平互惠省錢精細(xì)通用以招標(biāo)策劃為核心以設(shè)計管理為重點以合同管理為核心以發(fā)包管理為重點以支付管理為核心以結(jié)算管理為重點粗放利

22、潤最大化風(fēng)險最大化保障資金供給整合社會資源主動控制技巧圖內(nèi)容技術(shù)經(jīng)濟比選降低一點功能，成本降低很多建設(shè)費用與營運費用比選增加一點成本，銷售收入增加較多管理目標(biāo)設(shè)定要80分還是90分建設(shè)費用與營運費用比選工作界面劃分專業(yè)設(shè)計界面 -7專業(yè)施工界面隱性成本分析圖內(nèi)容后期交樓索賠誤差：面積誤差/貨不對板延期：延期交樓/房產(chǎn)證 質(zhì)量索賠：質(zhì)量通病、觀感缺陷結(jié)算漏洞運營補貼糾錯成本會所學(xué)校樓巴決策成本違規(guī)罰金“殺價”成本簽證漏洞支付漏洞中期采購漏洞合同漏洞前期管理漏洞管理信息整合圖內(nèi)容工具專業(yè)軟件內(nèi)容管理軟件財務(wù)類造價類工程類銷售類物業(yè)類配合企業(yè)管理流程鏈接財務(wù)軟件和造價軟件數(shù)據(jù)整理工程合同臺帳管理支付

23、/結(jié)算管理現(xiàn)金流分析財稅規(guī)劃財務(wù)招標(biāo)與采購變更與索賠案例指標(biāo)縱向分析：估算、概算、預(yù)算、 結(jié)算差異分析橫向平衡：技術(shù)成本/建造成本成本分析管理資源整合圖外部資源內(nèi)部資源內(nèi)容發(fā)包人整合承包人類別技術(shù)服務(wù)施工承包供應(yīng)商技術(shù)水平與管理水平合作態(tài)度與取費標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)管理專業(yè)水平協(xié)調(diào)能力中標(biāo)殺價付款拖延口碑承包人評估發(fā)包人文件庫信息庫技術(shù)文件操作文件招標(biāo)文件合同文件流程/制度操作套表掌握市場變化控制內(nèi)部限價造價信息資源信息管理工具管理人才成本管理建議書內(nèi)容目標(biāo)管理招標(biāo)管理成本規(guī)劃：子目劃分/責(zé)任分解付款原則：平衡現(xiàn)金流招標(biāo)策劃：發(fā)包界面、計價模式、組價規(guī)則評標(biāo)策劃：技術(shù)標(biāo)/經(jīng)濟標(biāo)評標(biāo)要點合同臺帳：分類管理/

24、分項目管理變更管理：造價變更、索賠管理操作流程：申請/審批/支付三大環(huán)節(jié)支付查詢：應(yīng)付/實付金額數(shù)據(jù)積累：與歷史成本對比/與市場造價指標(biāo)對比業(yè)績考核：與銷售額掛鉤/與成本掛鉤合同管理支付管理管理總結(jié)成本技術(shù)管理“五圖一書”合同結(jié)構(gòu)體系策劃圖施工總包招標(biāo)策劃圖施工總包評標(biāo)策劃圖總包管理費用策劃圖設(shè)備采購招標(biāo)策劃圖招標(biāo)總體策劃建議書合同結(jié)構(gòu)體系策劃圖施工類 供應(yīng)類服務(wù)類土建施工設(shè)備采購總包總包+指定分包內(nèi)容壟斷:通信/煤氣/供水/供電其它欄桿/欄板鋁合金材料供應(yīng)方案/施工圖裝修/園林基坑/煤氣/市政專業(yè)分包設(shè)計施工監(jiān)理設(shè)計監(jiān)理投資監(jiān)理監(jiān)理裝修/園林公用工程:消防/人防/ 空調(diào)/智能化包工包料包工+

25、甲供材施工總包招標(biāo)策劃圖發(fā)包模式內(nèi)容總包+獨立分包總包+獨立分包+甲供料總包+指定分包計價模式費率合同清單合同有預(yù)付款無預(yù)付款付款條件資信條件履約保證門檻設(shè)置標(biāo)底編制編制工程量清單設(shè)置投標(biāo)欄標(biāo)價評分標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重評分防止差異過小防止差異過大經(jīng)濟標(biāo)技術(shù)標(biāo)施工總包評標(biāo)策劃圖管理承諾內(nèi)容質(zhì)量控制過程安全生產(chǎn)結(jié)果材料抽檢合格率過程驗收一次通過率質(zhì)量目標(biāo)實現(xiàn)率保修期用戶投訴率工傷/火災(zāi)控制基坑使用安全防范進度控制投入周轉(zhuǎn)材料施工設(shè)備關(guān)鍵線路交叉作業(yè)面協(xié)調(diào)技術(shù)措施施工難點分析專業(yè)交叉危險點控制組織措施質(zhì)量保證體系質(zhì)量管理制度合同措施開發(fā)商對總包的授權(quán)與考評總包對分包的管理與服務(wù)管理措施總包管理費用策劃圖內(nèi)容簽約

26、策劃費用策劃分清責(zé)任設(shè)備使用費 水電分?jǐn)偡ㄏ嗷恐瓶偘て趦?nèi)取費：按合同約定費率總包工期外取費：加收設(shè)備租賃費總包施工合同總包管理合同 總包對所有分包打分所有分包對總包打分綜合法：獨立加工區(qū)裝表/ 混合作業(yè)區(qū)分?jǐn)偖a(chǎn)值法：按產(chǎn)值、用量協(xié)商包干設(shè)備采購招標(biāo)策劃圖技術(shù)參數(shù)服務(wù)承諾內(nèi)容設(shè)備檔次國產(chǎn)/進口名牌/普通統(tǒng)一指標(biāo)電梯:載重量、速度、轎廂尺寸變壓器：功率發(fā)電機：功率電梯：故障率、耗能、噪音變壓器：空載電流、空載損耗、噪音發(fā)電機：振幅、噪音、體積差異指標(biāo)保修期安裝指導(dǎo) 備品備件招標(biāo)總體策劃建議書依據(jù)內(nèi)容內(nèi)容目標(biāo)工期資金供給技術(shù)難度管理跨度發(fā)包界面發(fā)包模式計價模式準(zhǔn)入條件付款條件評分標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)底設(shè)置資源管理工程管理技術(shù)“五圖一書”市場主體責(zé)任透視圖施工管理沖突透視圖總包分包管理透視圖監(jiān)理管控效果透視圖管理文明工作配合圖管理目標(biāo)平衡建議書市場主體責(zé)任透視圖內(nèi)容承包商依據(jù)“建設(shè)工程項目管理規(guī)范”（GB/T50326-2019）范圍監(jiān)理開發(fā)商四控：進度、質(zhì)量、安全、成本控制四管：現(xiàn)場、