更新版：年廣州二手住宅市場(chǎng)總結(jié)2

1、調(diào)控、信貸情況雙趨緊，二手樓市成交大降，代價(jià)漲幅收窄2018 年廣州二手住宅市場(chǎng)總結(jié)一、成交量?jī)r(jià)總結(jié)： 成交插水下滑，代價(jià)漲幅收窄憑據(jù)廣州中原研究生長(zhǎng)部監(jiān)測(cè)， 2018 年， 廣州市存量房生意業(yè)務(wù)登記數(shù)為 102199房管局， 12 月為廣州中原研究生長(zhǎng)部部監(jiān)測(cè)），同比去年同期（ 133157 宗）大幅下滑年首次成交下滑的年份。宗 （1-11 月來(lái)源23.2% ，為近 5代價(jià)方面， 2018 年二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為 25350 元/ 。代價(jià)漲幅出現(xiàn)明顯收窄，漲幅從 2017 年的23.8% 下跌至今年的 9.2% ，代價(jià)逐漸趨向穩(wěn)定。廣州中原研究生長(zhǎng)部門析認(rèn)為， 2018 年，廣州二手樓市遇冷，

2、成交能力大不如前的主要原因如下：（ 1 ）信貸情況趨緊，置業(yè)本錢增加 。 2018 年樓市信貸情況偏緊，廣州首套貸款利率為其它一線都會(huì)中最高，同時(shí)全年平均利率均處于高位水平。利率的上調(diào)，很大水平上停止市場(chǎng)需求，部門改進(jìn)買家置業(yè)本錢提升，從而轉(zhuǎn)為張望狀態(tài)。（2 ）客戶張望情緒連續(xù)升溫， 入市熱情低 。 今年置業(yè)客戶持幣張望的心態(tài)尤為嚴(yán)重， 上門看房客戶數(shù)量遠(yuǎn)不如去年，購(gòu)置周期亦有所延長(zhǎng)。據(jù)調(diào)研了解，客戶購(gòu)置周期明顯拉長(zhǎng) 1 倍以上的客戶占比高達(dá)65.5% ，同比凈增 18.7% 。部門購(gòu)房需求不迫切的買家入市積非常較低，購(gòu)房更為理性。遇到符合價(jià)位的房源才會(huì)著手入市，而部門放高價(jià)的盤源處于對(duì)峙狀態(tài)

3、。（ 3 ）業(yè)主放盤積極性較低，客戶可選擇盤源少 。據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)明， 2018 年新增放盤量同比去年下滑近3 成。在目前樓市下行階段，客戶入市意愿不高，若想加速成交，可能需要貶價(jià)讓利出售。因此，部門 不肯貶價(jià)業(yè)主選擇張望后市走勢(shì)，靜待更好的脫手時(shí)機(jī)，導(dǎo)致整體放盤量有所下滑。二、全年成交走勢(shì)：五月身分水嶺，全年成交先揚(yáng)后抑從月度成交量來(lái)看， 2018 年整體成交出現(xiàn)先揚(yáng)后抑的趨勢(shì)。 1-5 月 （春節(jié)月除外） ， 廣州根本維持穩(wěn)步上揚(yáng) .其中， 5 月更是沖高至 8846 宗水平，市場(chǎng)需求活潑且穩(wěn)定。而進(jìn)入下半年后，二手住宅成交量連續(xù)數(shù)月插水下滑，周度成交量從 5 月的 1700-1800 宗下滑至

4、 11、 12 月的 700-800 宗水平，客戶入市積極性低。另外，由于下半年二手樓市成交不活潑，盤源去化遲鈍，客戶擔(dān)當(dāng)意愿低。導(dǎo)致不少急需資金回籠的業(yè)主通過(guò)貶價(jià)來(lái)促成成交。從中原代價(jià)領(lǐng)先指數(shù)走勢(shì)情況來(lái)看，自比跌幅逐漸拉大， 2018 年 10 月，中原領(lǐng)先代價(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅達(dá)7 月起，中原代價(jià)指數(shù)開(kāi)始下滑，環(huán)1.68%。三、市場(chǎng)成交特征闡發(fā)貸款利率上浮，商業(yè)按揭成交占比明顯下滑2018 年，廣州整體信貸情況趨緊，貸款額度相對(duì)緊張，各大銀行均選擇上調(diào)貸款利率。其中，二套平均貸款利率上浮 15%-20% 已為常事，整體貸款利率出現(xiàn)逐步上揚(yáng)的趨勢(shì)。而進(jìn)入第四季度后，貸款額度稍有好轉(zhuǎn)，整體貸款利率出

5、現(xiàn)回調(diào)的跡象，但整體仍居高位水平。 2018 年 11 月，廣州首套平均貸款利率為 5.62% ，同比去年同期凈增 0.31%。因此，在這樣的大配景下，不少置換、改進(jìn)客戶為淘汰置業(yè)本錢，轉(zhuǎn)移至組合按揭的付款方法。據(jù)監(jiān)測(cè)， 2018 年組合按揭的成交占比達(dá) 24.9% ，同比凈增 8%。而商業(yè)按揭的付款方法成交占比則淘汰明顯，整體跌至 50.2% ，同比凈減 5.1%。盤源去化遲鈍，業(yè)主以價(jià)換成交成普遍現(xiàn)象現(xiàn)時(shí)二手樓市成交活潑度較低，盤源去化遲鈍，業(yè)主心理價(jià)位松動(dòng)， “以價(jià)換成交”的現(xiàn)象愈發(fā)普遍。從近兩年新增房源的報(bào)價(jià)情況來(lái)看， 2017 年報(bào)價(jià)下調(diào)房源占比根本會(huì)合在 35%-45% 左右，現(xiàn)在

6、年下調(diào)房源根本在 70%左右，中心區(qū)體現(xiàn)尤其明顯。其中，天河、荔灣、越秀、海珠等高價(jià)區(qū)域下調(diào)盤源占比最高， 分別達(dá) 76.5%、 74.6%、 73.3%、 71.9%。 并且其下滑幅度亦相對(duì)明顯， 分別為 3.2%、 3.3%、 2.5%、2.7%。廣州中原研究生長(zhǎng)部認(rèn)為，就目前樓市生意業(yè)務(wù)情況對(duì)付剛性需求客戶而言，不失為較好的“上車”時(shí)機(jī)，業(yè)主議價(jià)空間較大，客戶現(xiàn)時(shí)入市或會(huì)“有利可圖” ，有利于淘汰置業(yè)本錢。2017-2018 年廣州各區(qū)二手住宅新增盤源報(bào)價(jià)下調(diào)情況白云區(qū)番禺區(qū)海珠區(qū)花都區(qū)黃埔區(qū)荔灣區(qū)天河區(qū)越秀區(qū)增城區(qū)2017 年報(bào)價(jià)下調(diào)占比45.0%40.0%47.2%32.0%44.0

7、%34.2%38.7%37.7%40.2%2018 年報(bào)價(jià)下調(diào)占比69.6%62.7%71.9%60.0%58.4%74.6%76.5%73.3%58.0%2018 年報(bào)價(jià)變更情況-2.7%-2.5%-2.7%-1.1%-1.9%-3.3%-3.2%-2.5%-1.6%數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究生長(zhǎng)部二手樓市回歸剛需，兩房房源需求激增據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)明， 18-25 歲、 25-30 歲的客戶成交占比分別為 9.0%、 28.2% ，同比凈增 2.2%、 3.9% 。該部門客戶以首次置業(yè)需求居多。 另外， 從差別戶型成交占比來(lái)看， 兩房戶型成交活潑度有明顯提升， 2018年成交占比為 46.1% ，同比大

8、幅上漲 4.5%。廣州中原研究生長(zhǎng)部認(rèn)為，在現(xiàn)時(shí)樓市調(diào)控、信貸情況雙趨緊的條件下，市場(chǎng)投機(jī)行為進(jìn)一步被打壓，改進(jìn)客戶入市熱情較低?，F(xiàn)購(gòu)房客主要為剛需客戶。該部門客戶面臨迫切的結(jié)婚生子、購(gòu)房自住、置換等現(xiàn)實(shí)需求，遇到符合房源及代價(jià)才會(huì)脫手購(gòu)置。四、區(qū)域成交：中心需求逐步外溢，外圍多區(qū)連續(xù)撐市隨著中心區(qū)房?jī)r(jià)的高企， 而外圍區(qū)代價(jià)相對(duì)低洼， 疊加交通便利度的提高， 越來(lái)越多的客戶由天河、海珠等區(qū)域轉(zhuǎn)移至番禺、增城、花都等區(qū)域。據(jù)廣州中原研究生長(zhǎng)部監(jiān)測(cè)，近年來(lái)中心區(qū)二手住宅成交量占比逐年下滑， 2016-2018 年中心五區(qū)成交占比分為 56.1%、 52.2%、 44.4%。；而外圍區(qū)則因交通便利度

9、逐年提高，并且代價(jià)低洼加上房源相對(duì)較新，成交連續(xù)撐市，占比逐年增大， 2018 年外圍四區(qū)成交占比為 55.6%, ，同比凈增 3.4%。另外，據(jù)監(jiān)測(cè)， 2018 年，二手住宅成交量最多依然為番禺區(qū)，共成交奪魁。而天河穩(wěn)坐廣州樓價(jià)“天花板”的位置， 2018 年二手網(wǎng)簽均價(jià)為六位上升至第五位。14496 宗，已連續(xù) 4 年樂(lè)成43889 元/，成交排名亦從第蘿崗需求穩(wěn)定，次新房房源受青睞由于二手樓市受“冷空氣”連續(xù)影響，大部門區(qū)域成交量同比去年下滑 3 成左右，但是，唯獨(dú)蘿崗二手需求體現(xiàn)穩(wěn)定，成交量根本與去年持平。據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)明，近年來(lái)蘿崗二手住宅成交占比出現(xiàn)逐年上升的態(tài)勢(shì)，同比漲幅亦有所擴(kuò)大。

10、2016 年-2018 年二手成交占比分別為 1.09%、 1.68%、 2.40% ，同比分別凈增 0.34%、 0.59%、 0.72%。廣州中原研究生長(zhǎng)部門析認(rèn)為， 蘿崗二手需求穩(wěn)定、活潑， 成交占比穩(wěn)步提升的主要原因有兩方面，一方面是蘿崗進(jìn)入存量房市場(chǎng)，早期交樓的一手房源逐漸釋出，區(qū)域優(yōu)質(zhì)次新房房源較多，如萬(wàn)科東薈城、雅居樂(lè)富春山居等，受客戶青睞度高；另一方面是，廣州科學(xué)城板塊逐漸生長(zhǎng)成熟，招商引資情況根本完成，片區(qū)企業(yè)員工居住刺激，動(dòng)員蘿崗二手住宅成交活潑。2013 年-2018 年蘿崗二手住宅成交宗數(shù)及其占比2013 年 2014 年 2015 年 2016 年 2017 年 20

11、18 年成交宗數(shù) 202 190 388 1100 1819 1718成交占比 0.53% 0.80% 0.75% 1.09% 1.68% 2.40%數(shù)據(jù)來(lái)源：陽(yáng)光家緣，廣州中原研究生長(zhǎng)部；備注： 2018 年數(shù)據(jù)為 1 月 1 日-12 月 25 日五、分區(qū)點(diǎn)評(píng)番禺區(qū)：成交穩(wěn)居首位，亞運(yùn)城逐步崛起2018 年番禺區(qū)陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為 14496 宗，再次問(wèn)鼎全市二手成交榜首；二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為 24290 元/ ；套均總價(jià)為 246 萬(wàn)元/套。 2018 年，主打“大社區(qū) +剛需”的鐘村板塊需求相對(duì)穩(wěn)定，其中代表樓盤為祈福新村，其成交均價(jià)僅為 28298 元/ ，受不少剛需客戶所青睞。相對(duì)

12、而言，華南板塊成交活潑度則有明顯下滑，主要由于華南板塊優(yōu)質(zhì)盤源代價(jià)居高，并且以大面積居多，入市門檻明顯高于區(qū)域的其它板塊，不少資金有限客戶只能望而止步。以雅居樂(lè)劍橋郡、華南碧桂園為例，其套均總價(jià)分別為 644 萬(wàn)元/ 套、 476 萬(wàn)元/ 套。另外，需要指出的是，今年亞運(yùn)城板塊體現(xiàn)相對(duì)“堅(jiān)挺” ，在各區(qū)逐漸形成貶價(jià)來(lái)促進(jìn)成交的熱潮時(shí)，亞運(yùn)城板塊業(yè)主心態(tài)依舊強(qiáng)硬，議價(jià)、讓利空間幅度較小，但二手成交仍然保持活潑。主要由于片區(qū)自身配套設(shè)施的逐步完善，加上 3 號(hào)線東延線計(jì)劃建立利好刺激，未來(lái)將直接拉近與珠江新城的通勤距離。從而導(dǎo)致板塊成交活潑且樓價(jià)亦有明顯升幅。 2018 年亞運(yùn)城二手住宅成交均價(jià)為

13、 27584 元/ ，同比去年大幅上漲 22.8% ，代價(jià)根本與目前在售的一手“天峯”組團(tuán)倒掛。荔灣區(qū)：芳村利好加持，成交占比攀升%；二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為 29909 元/ ；套均總價(jià)為 235 萬(wàn)元 /套。據(jù)廣州中原研究生長(zhǎng)部監(jiān)測(cè)， 2018 年芳村二手成交向好，成交占比上揚(yáng)。 2018 年 1-4 季度成交占比分別為 25.1%、 25.4%、 26.1%、 28.5% ，第四季度較第一季度占比凈增 3.4% 。廣州中原研究生長(zhǎng)部認(rèn)為，芳村成交連續(xù)上揚(yáng)主要有兩方面原因：一方面，芳村處于樓價(jià)洼地，入市門檻低，有較多的剛需小戶型釋出，對(duì)付首套剛需客戶有較強(qiáng)吸引力。如僑興苑的一方面，荔灣區(qū)計(jì)劃、生

14、長(zhǎng)重心位于芳村片區(qū)，無(wú)論是地鐵42 樓梯樓單元，總價(jià)不敷 80 萬(wàn)元；另一11 號(hào)線、 10 號(hào)線的計(jì)劃建立，照舊白鵝潭商務(wù)區(qū)的計(jì)劃生長(zhǎng)，皆結(jié)構(gòu)在芳村片區(qū)，未來(lái)芳村的樓市潛力巨大。因此，吸引了不少投資客戶的存眷。2018 年荔灣區(qū)芳村 / 老荔灣板塊二手住宅成交占比漫衍情況芳村老荔灣2018 年1 季度25.1%74.9%2018 年2 季度25.4%74.6%2018 年3 季度26.1%73.9%2018 年4 季度28.5%71.5%數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州中原研究生長(zhǎng)部白云區(qū)：地鐵計(jì)劃 +剛需樓價(jià)雙刺激，羅沖圍體現(xiàn)優(yōu)越%；二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為 29033 元/ ；套均總價(jià)為 227 萬(wàn)元 /套。廣

15、州中原研究生長(zhǎng)部門析認(rèn)為，2018 年白云區(qū)二手房成交量下滑嚴(yán)重主要因?yàn)閮煞矫嬖颍阂环矫?，去年白云區(qū)市場(chǎng)供需兩端旺，部門 優(yōu)質(zhì)盤源去化速度快，導(dǎo)致今年“筍”房源略顯稀缺，低價(jià)樓梯樓房源體現(xiàn)尤為明顯?？蛻艨蛇x擇性較 低，入市熱情不高；另一方面，客戶持幣張望心態(tài)連續(xù)升溫，購(gòu)置周期明顯延長(zhǎng)。據(jù)了解，周度帶看量 從去年的 8-10 位/ 周下滑至今年 3-5 位/周。但是， 2018 年白云區(qū)羅沖圍板塊得益于代價(jià) “實(shí)惠”和地鐵 8 號(hào)線北延線建立進(jìn)度較佳 （預(yù)計(jì) 2019年能夠順利開(kāi)通） ，板塊整體體現(xiàn)較好。同時(shí)，板塊多個(gè)“富力”剛需大盤亦為一大亮點(diǎn)，成交活潑。如富力半島花圃，其成交均價(jià)僅為 33

16、007 元/，套均 217 萬(wàn)元 /套。其中，樓盤中高層的 70 左右的兩房、 90 左右的三房的房源相對(duì)“搶手” ，而業(yè)主放盤量相對(duì)較少，致使目前中高層單元的優(yōu)質(zhì)貨源相對(duì)緊缺。天河區(qū)：千萬(wàn)豪宅受青睞，東圃板塊去化難%；中介網(wǎng)簽均價(jià)為 43889 元/，屬全市最高。需要指出的是，一向受剛需客戶所青睞的東圃板塊今年成交活潑度明顯下滑，上門客戶數(shù)量大不 如前。廣州中原研究生長(zhǎng)部認(rèn)為造成東圃成交下滑主要有兩方面原因：一方面，區(qū)域一手明星盤蘭亭盛 薈、珠江花城今年供給富足，且代價(jià)根本與東圃板塊優(yōu)質(zhì)電梯房物業(yè)相當(dāng)，致使不少原本計(jì)劃在東圃置業(yè)的客戶轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)；另一方面，客戶張望情緒濃，縱然“筍”盤源亦

17、面臨去化難問(wèn)題。例如，中?？党且惶兹康母邔訂卧飿I(yè)，原市場(chǎng)價(jià)在 450 萬(wàn)元左右。現(xiàn)放售代價(jià)僅 425 萬(wàn)元，且放盤已有數(shù)月仍尚未成交。由此可見(jiàn)，現(xiàn)時(shí)東圃板塊置業(yè)客戶整體入市熱情不高，張望情緒濃厚。另外， 據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)明， 縱然在樓市處于下行階段的情況下，攀升。 2018 年天河區(qū)千萬(wàn)豪宅共成交 325 宗，成交占比高達(dá)為絕對(duì)的孝敬主力，其代表樓盤有中海花灣城、凱旋新世界，天河區(qū)千萬(wàn)豪宅房源成交占比依然在逐步4.45% ，同比凈增 1.04% 。其中，珠江新城2018 年年底中原指數(shù)領(lǐng)先代價(jià)為 91767元/ 、 104379 元/，分別較去年同期增長(zhǎng) 4.6%、 2.8% 。廣州中原研究生長(zhǎng)部

18、認(rèn)為，豪宅房源需求依然保持穩(wěn)定，主要憑借其優(yōu)質(zhì)的居住屬性、區(qū)位條件和稀缺性，代價(jià)始終居高不下，不少資金雄厚客戶愿意選擇購(gòu)置豪宅來(lái)保值、升值。海珠區(qū)：琶洲利好動(dòng)員，赤崗板塊需求穩(wěn)定2018 年海珠區(qū)陽(yáng)光家緣中介網(wǎng)簽量為 7736 宗， 較 2017 年下降 39.0 %；二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為 35530元/ ；套均總價(jià)為 259 萬(wàn)元/ 套。2018 年， 海珠區(qū)濱江東板塊成交受阻， 業(yè)客雙方對(duì)峙情況相對(duì)嚴(yán)重。 主要由于板塊業(yè)主賣房的期望較高，心態(tài)相對(duì)強(qiáng)硬，整體放盤價(jià)一直居高不下，并沒(méi)有明顯貶價(jià)的現(xiàn)象，如藍(lán)色康園目前放盤價(jià)仍然保持在 5.8-6.3 萬(wàn)元 /平左右。而濱江東板塊客戶多為“買一賣一”

19、的置換需求居多，并無(wú)迫切的居住需求。因此，在業(yè)主無(wú)明顯讓利、貶價(jià)的情況下，客戶擔(dān)當(dāng)意愿不高，入市熱情較低，本月上門看房客戶有明顯淘汰。相對(duì)而言，赤崗板塊雖成交活潑度有所下滑，但整體體現(xiàn)仍相對(duì)較好。廣州中原研究生長(zhǎng)部門析認(rèn)為，赤崗板塊成交需求保持的主要原因?yàn)椋喊鍓K優(yōu)質(zhì)樓梯樓小區(qū)居多，代價(jià)低洼，如板塊成交活潑樓盤隆運(yùn)花圃、 聚德花圃， 2018 年中原成交均價(jià)分別為 39881 元/ 、 30199 元/ ，因此受到不少剛需客的青睞。同時(shí)，近年來(lái)琶洲板塊招商引資情況良好，片區(qū)企業(yè)員工居住需求外溢至相鄰的赤崗板塊，致使赤崗板塊租售兩端均處于較為活潑的狀態(tài)。越秀區(qū)： 業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，散盤成交對(duì)峙%；二手

20、住宅網(wǎng)簽均價(jià)為 40401 元/ ；套均總價(jià)為 235 萬(wàn)元 /套。相對(duì)其它板塊而言，東風(fēng)東板塊憑借其優(yōu)質(zhì)的教誨資源及生活配套成熟的優(yōu)勢(shì)，整體成交降幅較低。板塊活潑樓盤為東風(fēng)廣場(chǎng)、錦城花圃， 2018 年成交均價(jià)分別為 87302 元/ 、 82802 元/ 憑據(jù)廣州中原研究生長(zhǎng)部監(jiān)測(cè)，今年越秀區(qū)散盤成交活潑度大不如去年，置業(yè)客戶明顯淘汰 2018年散盤成交占比僅 40.8% ，同比去年凈減 9.1% 。其中，以水蔭路散盤、北京路散盤體現(xiàn)最為突出。在這樣的情況下， 2018 年樓梯樓成交占比亦出現(xiàn)逐步下滑的趨勢(shì)。 從 2018 年第一季度的 56.2%，下滑至 2018年第四季度的 38.5% ，凈減 17.7% 。廣州中原研究生長(zhǎng)部認(rèn)為，越秀散盤成交