御景花園二期房地產(chǎn)開發(fā)可研報(bào)告

1、荊州市御河房地產(chǎn)開發(fā)御景花園二期房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究報(bào)告湖北眾華工程咨詢二一一年四月目 錄第一局部 工程總論1.2建設(shè)單位 第二局部 工程市場(chǎng)分析2.6 市場(chǎng)推銷分析第三局部 工程選址與建設(shè)條件選址工程建設(shè)條件第四局部 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容建設(shè)規(guī)模建設(shè)內(nèi)容第五局部 主要工程技術(shù)方案給排水消防平安第六局部 環(huán)保、節(jié)能與平安環(huán)境保護(hù)6.2節(jié)能勞動(dòng)平安6.4消防平安第七局部 投資估算與資金籌措投資估算資金籌措資金使用方案第八局部 工程開發(fā)建設(shè)進(jìn)度8.1建設(shè)工期及方案安排8.2 組織機(jī)構(gòu)和人員配置第九局部 財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說明銷售收入估算利潤(rùn)及投資利潤(rùn)率概算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議第十局部 工程招投標(biāo)招投

2、標(biāo)原那么投標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求第十一局部 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估11.3風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策第十二局部 社會(huì)評(píng)價(jià)12.1工程對(duì)社會(huì)的影響分析12.2工程與社會(huì)的互適性分析12.3評(píng)價(jià)結(jié)論第十三局部 問題和建議問題13.2建議 第十四局部 附件第一局部 工程總論工程名稱御景花園二期建設(shè)單位 荊州市御河房地產(chǎn)開發(fā)工程地點(diǎn)本工程選址于荊州區(qū)城南開發(fā)區(qū)御河村十一組郢都路西側(cè)。工程建設(shè)單位根本情況荊州市御河房地產(chǎn)開發(fā)，2004年6月獲準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、建材、預(yù)制構(gòu)件等工程，資質(zhì)等級(jí)：四級(jí)。經(jīng)營(yíng)辦公地址：荊州市荊州區(qū)城南開發(fā)區(qū)御河村郢都路。公司注冊(cè)資本：壹仟萬(wàn)元

3、人民幣。1?荊州市城市總體規(guī)劃綱要2006-2021?；2?荊州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要?；3?投資工程可行性研究指南?；4?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?；5?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版?；6?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?；7?國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開展的假設(shè)干意見?國(guó)辦發(fā)【2021】131號(hào)； 8?城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定?；9?住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?；10?住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?；11?建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)?；12?城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?；13?民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?；14其他相關(guān)文件。1.6工程概況工程提出的背景及理由本工程地塊系荊州市御河房地產(chǎn)

4、開發(fā)從荊州市國(guó)土資源局公開競(jìng)拍購(gòu)得，宗地用途為商服、城鎮(zhèn)住宅用地。根據(jù)荊州市城市規(guī)劃管理局?規(guī)劃意見書?編號(hào)：JGY20210122規(guī)劃和有關(guān)部門批準(zhǔn)擬建本工程。工程提出的理由是：合理利用土地資源，疏散古城人口；完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；滿足中等收入階層及城區(qū)流動(dòng)創(chuàng)業(yè)人員缺房要求。1.6.2建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模御景花園二期房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃總用地面積14005平方米，規(guī)劃建設(shè)用地11422平方米，總建筑面積地上平方米，地下人防面積，集中綠化面積829平方米。主要建設(shè)內(nèi)容為1棟11層、4棟6層商品住宅樓含儲(chǔ)藏、底層車庫(kù)，設(shè)計(jì)總戶數(shù)為211戶，其中，90平方米以下125戶，90平方米以上86戶，小

5、戶型面積占總建筑面積的51.34%。扣出公建面積，90平方米以下小戶型面積可點(diǎn)總建筑面積的70%以上。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。1.6.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見表1-1。表1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1規(guī)劃總用地面積140052規(guī)劃建筑占地面積114223總建筑面積地上住宅建筑面積商業(yè)建筑面積公建總面積儲(chǔ)藏間1/2面積4容積率5住宅戶數(shù)戶2116建筑密度%7綠地率%8地下人防面積9估算總投資萬(wàn)元10預(yù)計(jì)銷售收入萬(wàn)元11利潤(rùn)總額萬(wàn)元12所得稅萬(wàn)元42113凈利潤(rùn)萬(wàn)元59614投資利潤(rùn)率%15投資利稅率%16投資回收期年117建設(shè)工期月241.6.4進(jìn)度方案本工

6、程預(yù)計(jì)開發(fā)周期為24個(gè)月，即2021年4月前期準(zhǔn)備，至2021年4月竣工。1.6.5投資規(guī)模與資金籌措1工程估算總投資本工程建設(shè)估算總投資6499.6萬(wàn)元，其中土地本錢1820萬(wàn)元，建安費(fèi)用2495.1萬(wàn)元，其它費(fèi)用1375.5萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)用75萬(wàn)元，建設(shè)期利息734元。2資金籌措根據(jù)工程資金籌措方案，本工程所需建設(shè)資金由工程建設(shè)單位通過自有資金、商品房預(yù)售等方法籌集。研究結(jié)論工程擁有較好的投資環(huán)境與機(jī)遇國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定開展、住房制度改革的深入，政府對(duì)開發(fā)本工程的鼎力支持，古城人口疏散，居民對(duì)改善居住條件的期望與購(gòu)置力水平，這些根本方面為本工程提供了一個(gè)較好的投資環(huán)境與機(jī)遇。工程在經(jīng)濟(jì)上

7、具有較強(qiáng)的可行性 * * 工程總投資:萬(wàn)元 * 工程盈虧平衡點(diǎn):% 上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。工程具有突出優(yōu)勢(shì)* 在附近區(qū)域與御景花園二期的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少*御景花園二期的定位屬中檔次，在同一供需圈內(nèi)缺少可替代物業(yè)，且需求量較大* 工程擁有較好的周邊環(huán)境包括自然、人文、交通等環(huán)境* 工程所處地塊的開展前景較好工程開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小本工程屬于小面積、小規(guī)模開發(fā)，在工程開發(fā)過程中資金周轉(zhuǎn)量較小、周轉(zhuǎn)期較短，因此，只要在實(shí)施中輔以全過程科學(xué)決策控制，應(yīng)能穩(wěn)獲預(yù)期投資收益。工程投資可行性結(jié)論綜上所述，該工程是可行的，不僅為工程建設(shè)單位提供了可觀的利潤(rùn)，更為荊州人民提供了更加舒

8、適溫馨的宜居環(huán)境。在步入更加寬裕的小康社會(huì)進(jìn)程中，人們生活水平穩(wěn)步提高，荊州市御河房地產(chǎn)超前思維、精心規(guī)劃、全力開發(fā)“御景花園二期，致力于為古城疏散人口、中等收入階層及城區(qū)流動(dòng)創(chuàng)業(yè)人員家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個(gè)花園住宅小區(qū)現(xiàn)代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現(xiàn)代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨(dú)到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來(lái)自情感的交流、理智的選擇，御河房地產(chǎn)對(duì)于溫馨的認(rèn)知，是源于對(duì)生活細(xì)節(jié)完美的追求，讓御河房地產(chǎn)的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精為您營(yíng)造溫馨的家。第二局部 工程市場(chǎng)分析全國(guó)2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析1房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況。2021年，全國(guó)

9、房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比上年增長(zhǎng)33.2%，其中，商品住宅投資34038億元，增長(zhǎng)32.9%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.5%。12月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)投資5570億元，增長(zhǎng)12.0%。2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積40.55億平方米，比上年增長(zhǎng)26.6%；房屋新開工面積16.38億平方米，增長(zhǎng)40.7%；房屋竣工面積7.60億平方米，增長(zhǎng)4.5%，其中，住宅竣工面積6.12億平方米，增長(zhǎng)2.7%。2021年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積4.10億平方米，比上年增長(zhǎng)28.4%，土地購(gòu)置費(fèi)9992億元，增長(zhǎng)65.9%。12月當(dāng)月，房屋新開工面積1.86億平方米，同比下降

10、1.1%；房屋竣工面積2.75億平方米，下降3.4%，其中，住宅竣工面積2.19億平方米，下降4.5%；土地購(gòu)置面積4889萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.5%，土地購(gòu)置費(fèi)1061億元，增長(zhǎng)5.8%。2商品房銷售情況。2021年，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米，比上年增長(zhǎng)10.1%，增幅比1-11月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)8.0%，辦公樓增長(zhǎng)21.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)29.9%。2021年，商品房銷售額5.25萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，增幅比1-11月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)14.4%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%。12月當(dāng)月，全國(guó)

11、商品房銷售面積21808萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.5%；全國(guó)商品房銷售額10201億元，同比增長(zhǎng)21.9%。3全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)。12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.79，比11月份回落1.41點(diǎn)，比上年同期回落1.87點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為103.87，比11月份回落0.95點(diǎn)，比上年同期提高3.45點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類指數(shù)為102.66，比11月份回落2.08點(diǎn)，比上年同期回落8.11點(diǎn)；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為96.03，比11月份回落0.39點(diǎn)，比上年同期提高0.34點(diǎn)；商品房待售面積分類指數(shù)為103.66，比11月份提高0.56點(diǎn)，比上年同期提高6.79點(diǎn)；

12、房屋施工面積分類指數(shù)為104.81，比11月份回落1.44點(diǎn)，比上年同期提高2.30點(diǎn)。2021年，全國(guó)p?lb=18 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)波浪形走勢(shì)，一季度延續(xù)上一年的高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，二季度起，受“國(guó)十條政策的影響，銷售形勢(shì)回落，三季度，市場(chǎng)出現(xiàn)反彈，但在9月開始的二輪調(diào)控政策影響下，重新進(jìn)入平穩(wěn)回落期。2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體平穩(wěn)增長(zhǎng)，投資、資金來(lái)源、施工面積、銷售等增幅保持相對(duì)平穩(wěn)，而房屋價(jià)格指數(shù)增幅那么繼續(xù)平穩(wěn)回落，但依然保持上漲，新開工面積增幅那么出現(xiàn)明顯回落。2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)以下趨勢(shì)：1房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng)，增幅小幅回落。預(yù)計(jì)2021年全年，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)

13、開發(fā)投資增幅將保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成萬(wàn)億，增長(zhǎng)22.9%；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成萬(wàn)億，增長(zhǎng)21.5%；商品住宅投資完成萬(wàn)億，增長(zhǎng)25.6%。2房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)平穩(wěn)。預(yù)計(jì)2021年全年， HYPERLINK :/0855.teambuy /house/showfl.php?lb=18 房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源預(yù)計(jì)達(dá)93228億元，增長(zhǎng)27.8%，增速與上年根本持平。3房屋建設(shè)增長(zhǎng)平穩(wěn)，新開工面積增幅出現(xiàn)明顯回落。2021年，預(yù)計(jì)全年商品房施工面積為萬(wàn)億平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，其中商品住宅施工面積為萬(wàn)億平方米，增長(zhǎng)16.8%。與2021年相比，

14、商品房和商品住宅施工面積增幅分別回落個(gè)百分點(diǎn)和個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2021年全年商品房新開工面積將到達(dá)192283萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.5%；商品住宅新開工面積161371萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14.9%。與2021年相比，竣工面積增速明顯回落，商品房和商品住宅新開工面積增速分別回落和個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)2021年全年商品房竣工面積將到達(dá)78708萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.7%；商品住宅竣工面積65430萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.6%。與2021年相比，竣工面積增速略有加快，商品房和商品住宅竣工面積增速分別加快和個(gè)百分點(diǎn)。4銷售面積和銷售額增幅保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速回暖，商品房銷售面積和銷售額增速創(chuàng)

15、歷史新高，2021年銷售增速出現(xiàn)理性回落。2021年，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售形勢(shì)會(huì)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年全年商品房銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)11.72億平方米和62663億元，分別增長(zhǎng)18.1%和24.8%。其中，商品住宅銷售面積和銷售額分別實(shí)現(xiàn)11.03億平方米和55913億元，分別增長(zhǎng)23.1%和31.7%。1三大機(jī)遇令荊州房地產(chǎn)企業(yè)大展拳腳。房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟(jì)的關(guān)系密不可分，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開展既拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展，又有賴于城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展。目前荊州經(jīng)濟(jì)恰逢新的騰飛機(jī)遇，同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。荊州目前面臨的三大規(guī)劃?rùn)C(jī)遇，也將成為房地產(chǎn)業(yè)的“機(jī)遇。因?yàn)檫@些規(guī)劃突破了老城區(qū)的范圍，走向新城區(qū)

16、，對(duì)于城市開展來(lái)說具有劃時(shí)代意義。這里有充足的土地、工程和開展空間，至少在10年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會(huì)無(wú)用武之地。機(jī)遇一：國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)荊州等10座城市土地利用總體規(guī)劃，城市建設(shè)開展將優(yōu)先得到土地利用規(guī)劃保障。此規(guī)劃保證了在未來(lái)10 年內(nèi)，荊州城區(qū)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的建設(shè)用地供給有充分保障。而供地的方向主要在荊州開發(fā)區(qū)綜合效勞中心、沙北新區(qū)、火車站片區(qū)、城南科技片區(qū)等新區(qū)。機(jī)遇二：湖北長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶開放開發(fā)總體規(guī)劃將荊州定位成長(zhǎng)江中段的區(qū)域性中心城市。根據(jù)省政府要求，要把荊州打造成為長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，同樣需要房地產(chǎn)行業(yè)的奉獻(xiàn)。機(jī)遇三：荊州城區(qū)四大新片區(qū)建設(shè)已經(jīng)或即將啟動(dòng)。分別是，滬蓉高

17、速鐵路荊州火車站站前綜合區(qū)、城南至李埠港區(qū)、沙北新區(qū)、荊州開發(fā)區(qū)綜合效勞區(qū)。目前，荊州市先后與北京城建集團(tuán)、香港恒通資源集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，香港恒通資源集團(tuán)將承接荊州開發(fā)區(qū)綜合效勞區(qū)土地一級(jí)開發(fā)，湖北省長(zhǎng)投公司將重點(diǎn)開發(fā)李埠港區(qū)。2中小戶型商品房銷售比例增大。荊州作為湖北省內(nèi)的三線城市，不能簡(jiǎn)單地與大城市相比，但同樣必須堅(jiān)決貫徹中央的五項(xiàng)調(diào)控措施，克服大環(huán)境中消極因素對(duì)荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利影響，并且抓住這個(gè)時(shí)機(jī)調(diào)整住房政策，調(diào)整城市開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)的思路，以保證市場(chǎng)總體平穩(wěn)。僅2021年上半年，荊州市場(chǎng)供給的商品住宅中，中小戶型面積共占76.6%。其中戶型面積80平方米以下的占10.3%，

18、80至100平方米的占29.7%，100至130平方米的占36.6%。而130平方米以上的大戶型只占23.4%。從戶型結(jié)構(gòu)看，以二室二廳和三室二廳為主，其中二室二廳占30.2%，三室二廳占48.3%，共計(jì)78.5%。其他戶型共占21.5%。中小戶型比例逐步增大，足以證明商品房供給結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)者購(gòu)房需求也更加理性。3荊州房?jī)r(jià)自身泡沫成分少。2021年元至9月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建住房(包括經(jīng)濟(jì)適用房)銷售價(jià)格同比漲幅都在11%以上，平均漲幅高于近4年來(lái)的任何一年。尤其是海南省的?？?、三亞兩市的房?jī)r(jià)，8個(gè)月來(lái)始終以同比增長(zhǎng)近60%而穩(wěn)居全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅榜首。荊州的近鄰武漢市，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，20

19、21年上半年商品住宅銷售均價(jià)6260元/平方米，同比上升22%。從武漢市幾大典型的區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，漢口中心區(qū)因地段稀缺、配套成熟、商業(yè)氣氛濃厚，成為了武漢房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的區(qū)域，均價(jià)在10000元左右，其中最高均價(jià)到達(dá)了29000元/平方米。武昌中心區(qū)、青山中心區(qū)、漢陽(yáng)中心區(qū)緊隨其后，均價(jià)接近9000元。光谷核心區(qū)房?jī)r(jià)在8000元/平方米左右。來(lái)自荊州市房產(chǎn)局商品房合同備案數(shù)據(jù)顯示，2021年元至10月，荊州市商品房均價(jià)為3274.95元/平方米，同比增加37.06%.其中10月份均價(jià)為3544.57元/平方米，商品房最高單價(jià)超過5200元/平方米。4荊州房?jī)r(jià)的走勢(shì)為穩(wěn)中有升。房?jī)r(jià)不會(huì)下跌的原因有四：

20、一是目前城市經(jīng)濟(jì)還在快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的“有價(jià)無(wú)市的局面，房?jī)r(jià)自身泡沫成分較少。二是影響房?jī)r(jià)上升的因素都沒有改變，剛性本錢上升，剛性需求在自然增長(zhǎng)。三是荊州房?jī)r(jià)與周邊城市相比相對(duì)較低，處于“價(jià)格洼地，周邊城市到荊州購(gòu)房的日益增多，對(duì)荊州房?jī)r(jià)起到了支撐和抬升的作用。四是房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系十分密切，房?jī)r(jià)高漲的原因很復(fù)雜，國(guó)家宏觀調(diào)控政策實(shí)施有個(gè)過程，各地的執(zhí)行力度也不一致，不可能在短期內(nèi)產(chǎn)生效果。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它與城市經(jīng)濟(jì)互相支撐、互相推動(dòng)的關(guān)系，決定了房?jī)r(jià)總的走勢(shì)是平穩(wěn)上漲。另外，據(jù)商品房銷售網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，外地購(gòu)房者助推了荊州城區(qū)房?jī)r(jià)上升。而且今后外

21、地購(gòu)房者的比例會(huì)越來(lái)越高，因此房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)保持在較高水平。2.4.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展總體規(guī)劃提高居民居住水平，是全面建設(shè)小康社會(huì)的重要方面。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)說明，人均GDP跨過800美元之后，居民住房面積將持續(xù)增長(zhǎng)，居住質(zhì)量將快速提高；在人均住房建筑面積到達(dá)35平方米，人均GDP到達(dá)3000美元之前的相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，都是住房面積提高和住房質(zhì)量改善的階段。因此，全面建設(shè)小康社會(huì)時(shí)期，必然是我國(guó)住房需求高漲時(shí)期，住宅建設(shè)具有廣闊的開展前景。2.4.2區(qū)域規(guī)劃及行業(yè)開展規(guī)劃荊州是一個(gè)中等規(guī)模城市，荊州市總體定位是湖北省中心地區(qū)的第四個(gè)經(jīng)濟(jì)開展圈核心城市、長(zhǎng)江流域的重要貨運(yùn)轉(zhuǎn)運(yùn)結(jié)點(diǎn)、中部地區(qū)重要的制造業(yè)生

22、產(chǎn)基地之一。城市定性為國(guó)家歷史文化名城，長(zhǎng)江中下游重要港口，長(zhǎng)江中游的中心城市之一。根據(jù)荊州市城市規(guī)劃，2021年，市中心城區(qū)人中控制在75萬(wàn)人以內(nèi)，用地規(guī)、模控制在100平方公里以內(nèi)，2021年，市中心人口控制在100萬(wàn)人。城市規(guī)劃用地規(guī)模：近期2021年城市建設(shè)用地為70 km2，人均建設(shè)用地93.3 m2/人，遠(yuǎn)期2021年城市建設(shè)用地為 km2，人均建設(shè)用地101.8 m2/人。荊州中心城區(qū)總體空間開展遵循“中強(qiáng)、西拓、東進(jìn)、北控的原那么。用地功能區(qū)分為“四區(qū)其中，本工程所處區(qū)域?yàn)椤俺悄峡平虉@區(qū)：東接中心區(qū)、西至九陽(yáng)大道、北抵護(hù)城河、南至長(zhǎng)江，其功能為拓展教育科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居

23、住等現(xiàn)代綜合效勞功能。別外，規(guī)劃還明確：城市新增居住用地主要布置在沙市北部和城南區(qū)。到2021年，居住用地總面積到達(dá)平方公里，人均居住用地面積為平方米/人，人均住宅建筑面積到達(dá)26平方米/人；加強(qiáng)中心城區(qū)住宅開發(fā)宏觀調(diào)控，根本實(shí)現(xiàn)供需平衡，優(yōu)化住宅供給結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)解決中低收入群體住房需求；居住用地優(yōu)先滿足90平方米以下商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)，規(guī)劃期內(nèi)建設(shè)完成經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積255萬(wàn)平方米，約萬(wàn)套；建設(shè)完成經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積255萬(wàn)平方米，約萬(wàn)套。因此，本工程建設(shè)是符合城市總體規(guī)劃的。隨著國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的相繼出臺(tái)并逐步實(shí)施，房地產(chǎn)投資增速過猛勢(shì)頭得初步遏制，過熱的購(gòu)房需求有所降

24、溫，房志產(chǎn)供求關(guān)系得到改善，為穩(wěn)定價(jià)格創(chuàng)造了條件，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的目標(biāo)開展。順應(yīng)國(guó)家宏觀政策，荊州市政府辦公室相繼印發(fā)?關(guān)于貫徹落實(shí)上級(jí)文件精神，促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康開展的通知?和?關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)中心城區(qū)土地市場(chǎng)建設(shè)的通知?。市場(chǎng)委出臺(tái)房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案管理方法?；貞浨G州的房地產(chǎn)業(yè)，可以清晰地看到宏觀調(diào)控的根本思路非常明確，就是不斷完善住宅產(chǎn)業(yè)政策，把保障人們住房需求作為房地產(chǎn)業(yè)開展的首要目標(biāo)，讓房地產(chǎn)業(yè)為和諧社會(huì)效勞。荊州市御河房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)荊州現(xiàn)有住宅狀況，提出在荊州城南開發(fā)區(qū)御河村十一組G2021037號(hào)地塊新建住宅小區(qū)，以滿足廣闊市民住房需求。該工程設(shè)計(jì)科學(xué)，統(tǒng)

25、籌規(guī)劃，追求時(shí)尚理念，強(qiáng)調(diào)綠色環(huán)保；在建筑風(fēng)格上，以人為本，突出人與自然協(xié)調(diào)開展，它的建成將提升荊州市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)平，促進(jìn)荊州市城市面貌的改變。滿足市民安居的需求，為荊州的城市化建設(shè)做出積極奉獻(xiàn)。工程建設(shè)順應(yīng)國(guó)家產(chǎn)業(yè)開展方向和產(chǎn)業(yè)布局，符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。2.6 市場(chǎng)推銷分析目標(biāo)客源預(yù)測(cè)目標(biāo)客源為城市中產(chǎn)階級(jí)。從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1工業(yè)園區(qū)企業(yè)的員工該局部客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源，有一定的經(jīng)濟(jì)收入，因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度。2中心客源該局部客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè)。該局部客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多

26、。同時(shí)，該局部客源最容易受到耳語(yǔ)效應(yīng)的影響。3私營(yíng)業(yè)主在城區(qū)經(jīng)商，很有可能是購(gòu)置本案商鋪的已購(gòu)客戶，對(duì)購(gòu)置住房的地理位置無(wú)所謂，主要追求工作方便。具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但是在此居住不是主要目的，因此購(gòu)房時(shí)較多考慮總價(jià)和升值潛力等因素。4進(jìn)城戶這局部客源主要是因?yàn)楹⒆咏逃⒐ぷ魃w、進(jìn)城置業(yè)，有一定的經(jīng)濟(jì)購(gòu)置能力。推銷方式及措施現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置售樓處，聘請(qǐng)資深營(yíng)銷公司進(jìn)行全程籌劃：1圍繞主體概念全程籌劃推廣；2依托概念籌劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)；3推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣氣氛塑造；4廣告企劃方案的有效性和獨(dú)創(chuàng)性；5市場(chǎng)籌劃的針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性： 6品概念塑造金字塔模型。第三局部 工程選址與建設(shè)條件工程選址本工程選址于荊州區(qū)

27、城南開發(fā)區(qū)御河村十一組郢都路西側(cè)。工程建設(shè)條件.1 工程選址工程選址位于荊州古城新南門外郢都路西側(cè)。四周均為住宅小區(qū)、居民住戶及規(guī)劃道路，是規(guī)劃中的商服、城鎮(zhèn)住宅用地。3. 工程水文地質(zhì)條件荊州區(qū)屬于長(zhǎng)江左岸一級(jí)階地河漫灘地貌，地層由沉積的一套沖積、沖洪積、湖積的粘土、粉質(zhì)粘土、砂礫卵石組成。選址內(nèi)地下水類型為孔隙水。1、2、3層為孔隙潛水，以下層為孔隙承壓水。水位埋深0.6，一般埋深在左右。工程選址區(qū)域地處荊州區(qū)城南開發(fā)區(qū)新南門外，和周邊的住宅小區(qū)用地、居民住宅用地及商業(yè)用地屬同一地理地質(zhì)性狀。3. 地震烈度根據(jù)?中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖?(GBl8306-2001)，本工程建設(shè)場(chǎng)地抗震設(shè)防烈度

28、為6度，地震動(dòng)峰值加速度小于，地震動(dòng)反響譜特征周期0.35s，地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)與地震動(dòng)根本烈度對(duì)照小于度。3. 氣候條件荊州市四季清楚，雨水較多，該流域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)氣候區(qū)，溫濕潤(rùn)暖，雨量充分，四季清楚，年均氣溫，無(wú)霜期250-267天，年降水量11001300mm左右，年極端最高氣溫 ，極端最低氣溫 ，相對(duì)濕度77%，蒸發(fā)量，多年平均日蒸發(fā)量以7月的為最大，年平均風(fēng)速/s ，最大風(fēng)速/s。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹風(fēng)頻23%，次主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)镹NE風(fēng)頻12%。3.2.5交通運(yùn)輸條件荊州市交通十分便利。全國(guó)國(guó)土開發(fā)一級(jí)軸線長(zhǎng)江與二級(jí)軸線京廣、焦柳鐵路在此交匯，483公里的長(zhǎng)江黃金水道穿越境內(nèi)，207國(guó)道北

29、京至珠海縱橫南北，318國(guó)道上海至拉薩和滬蓉高速公路、滬蓉高速鐵路橫跨東西，沙市港是長(zhǎng)江中游的重要港口，三峽機(jī)場(chǎng)僅距園區(qū)45分鐘車程為荊州通向全國(guó)開辟了空中通道，由此構(gòu)成了公路、水路、鐵路、航空等多種方式相銜接的現(xiàn)代立體交通網(wǎng)絡(luò)。本工程選址郢都路中段，十多路公交車直通荊州城、沙市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，交通十分便利。3. 供電條件本工程用電主要為住宅戶用電和公共照明用戶，電源由市供電部門供電，完全能夠滿足工程建設(shè)的需要。3. 供排水條件本工程供水采用荊州市城市供水管網(wǎng)，城市供水管徑為DN400，小區(qū)用管徑DN100接入，供水壓力為0.3Mpa。本工程排放水的沖洗污水、生活污水及雨水，經(jīng)城市污水管網(wǎng)收集后排

30、放。3. 通信條件工程選址在城區(qū)附近，電信、移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本工程建設(shè)提供便捷可靠的通信及互聯(lián)網(wǎng)保障。3. 社會(huì)環(huán)境條件工程建設(shè)所在區(qū)域是荊州市重要的教研區(qū)，周邊的配套齊全，學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、體育場(chǎng)、學(xué)校、幼兒園、菜市場(chǎng)等生活配套設(shè)施齊全，給在此區(qū)域居住的居民帶來(lái)極大的便利。3.土地獲取方式及土地利用的合理性擬建工程建設(shè)用地是荊州市國(guó)土資源局按照?國(guó)土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知?精神實(shí)行土地招、拍、掛取得的。該地塊位于荊州城南開發(fā)區(qū)，荊州市城市規(guī)劃將該區(qū)域規(guī)劃為商服用地、居民住宅用地。工程建設(shè)符合城市規(guī)劃，也符合土地利用的集約規(guī)定。工程建

31、設(shè)設(shè)計(jì)是根據(jù)荊州市城市規(guī)劃管理局?規(guī)劃意見書?JGY20210122設(shè)計(jì)的，各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)嚴(yán)格按照規(guī)劃意見書執(zhí)行。第四局部 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容建設(shè)規(guī)模御景花園二期房地產(chǎn)開發(fā)工程規(guī)劃總用地面積14005平方米，規(guī)劃建設(shè)用地11422平方米，總建筑面積地上平方米，集中綠化面積829平方米。建設(shè)內(nèi)容工程建設(shè)內(nèi)容為住宅樓、商業(yè)用房、綜合管理用房以及區(qū)內(nèi)道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規(guī)劃、一次建設(shè)的運(yùn)作方案，開發(fā)建設(shè)商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。具體為建設(shè)1棟11層、4棟6層商品住宅樓含儲(chǔ)藏、底層車庫(kù)，設(shè)計(jì)總戶數(shù)為211戶，規(guī)劃總居住人口739人。其中，90平方米以下125戶，90平方米以上86

32、戶，小戶型面積占總建筑面積的51.34%?？鄢龉娣e，90平方米以下小戶型面積可點(diǎn)總建筑面積的70%以上。套型設(shè)計(jì)為二室二廳一衛(wèi)77套、三室二廳二衛(wèi)101套、四室二廳二衛(wèi)43套，共三種套型規(guī)格。表4-1 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容匯總表序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1規(guī)劃總用地面積140052規(guī)劃建筑占地面積114223總建筑面積地上住宅建筑面積商業(yè)建筑面積公建總面積儲(chǔ)藏間1/2面積4容積率5住宅戶數(shù)戶2116建筑密度%7綠地率%8地下人防面積第五局部 主要工程技術(shù)方案工程技術(shù)方案5.總平面布置1規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1以荊州市城市總體規(guī)劃為前提，注重工程與周邊城市結(jié)構(gòu)，以及居住區(qū)自身形態(tài)與周邊現(xiàn)狀之間的內(nèi)在聯(lián)系，

33、延續(xù)和開展居住區(qū)富有個(gè)性的規(guī)劃結(jié)構(gòu)體系，表達(dá)整體規(guī)劃與人居環(huán)境可持續(xù)開展的原那么。2本著“創(chuàng)造文明居住環(huán)境的設(shè)計(jì)理念，開發(fā)現(xiàn)代都市風(fēng)格的人文景觀，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，豐富城市生活。3以人為本，在布局形式、景觀環(huán)境與單體設(shè)計(jì)上突出“均好性的原那么，滿足不斷開展的動(dòng)態(tài)市場(chǎng)需求，營(yíng)造富有人情味的溫馨家園。2總平面布置小區(qū)主出入口設(shè)在城市規(guī)劃通道上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區(qū)形象，使整個(gè)小區(qū)有機(jī)地聯(lián)系，融為一體。3交通組織根據(jù)用地特點(diǎn)和小區(qū)規(guī)模，設(shè)置三個(gè)出入口，其中兩個(gè)主出入口設(shè)在由南向北的城市規(guī)劃通道上，另一個(gè)次要出入口開向東西向城市規(guī)劃通道上。小區(qū)內(nèi)道

34、路骨架清晰，充分表達(dá)交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡(jiǎn)明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區(qū)內(nèi)部不受機(jī)動(dòng)車干擾，為兒童、老人等提供了平安的地面活動(dòng)場(chǎng)所，有利于集中綠地，水體環(huán)境的營(yíng)造，大大提升了居住環(huán)境的質(zhì)量。4環(huán)境設(shè)計(jì)靈活運(yùn)用空間表現(xiàn)手法，綜合設(shè)計(jì)流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營(yíng)造出豐富的空間結(jié)構(gòu)感受。綠色空間在居住區(qū)中心以自然流線形態(tài)為主，結(jié)合休閑廣場(chǎng)，運(yùn)用點(diǎn)線面的不同劃分和布置，將小區(qū)變成綠色的空間，為居民提供一個(gè)良好的生態(tài)環(huán)境。5.結(jié)構(gòu)與根底1結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，多層住宅根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力

35、墻結(jié)構(gòu)形式。本工程建議采用框架結(jié)構(gòu)。2根底根據(jù)工程所在地地質(zhì)條件，以及周邊建筑物的實(shí)際狀況，建議采用混凝土樁根底。設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)住宅的居住性、平安性、舒適性、標(biāo)準(zhǔn)化需求，具體表達(dá)以下幾個(gè)方面的設(shè)計(jì)中。套型設(shè)計(jì)：表達(dá)以起居室為全家活動(dòng)中心的原那么，合理安排客廳位置，限制并減少直接開向起居室的門的數(shù)量。根據(jù)住戶家庭生活行為特征，合理組織各功能空間的平面關(guān)系，合理安排設(shè)備、設(shè)施和家具，并保證具有穩(wěn)定的活動(dòng)空間。保證各功能空間有良好的空間尺度和視覺效果，且防止相鄰住戶的相互干擾。廚衛(wèi)設(shè)計(jì)：采用整合設(shè)計(jì)的方法，綜合考慮操作順序、設(shè)備安裝、管線布置以及通風(fēng)的要求。保證廚房和衛(wèi)生間有充分的面積和尺度、保證設(shè)備、設(shè)

36、施、家具的合理配置和有效操作的需求。套型供水、排污、供電、燃?xì)狻㈦娫吹人韫芫€綜合設(shè)計(jì)，一次鋪設(shè)。根據(jù)實(shí)際條件，小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車停車主要為儲(chǔ)藏室和地面停車場(chǎng)停車，設(shè)計(jì)地面停車位54輛，地下停車位39輛，自行車停車355平方米。建設(shè)地下人防面積。景觀與綠化設(shè)計(jì)景觀景觀已成為設(shè)計(jì)的一個(gè)重點(diǎn)。豐富小區(qū)各處的景觀環(huán)境，以點(diǎn)、線、面相結(jié)合的構(gòu)思成為景觀設(shè)計(jì)的中心思想。隨著社會(huì)的不斷開展進(jìn)步，人們?nèi)找嬷匾暽畹馁|(zhì)量，對(duì)居住的要求愈來(lái)愈注重整體的環(huán)境質(zhì)量。因而住宅小區(qū)戶外綠化環(huán)境的塑造對(duì)于改善居民生活品質(zhì)、建設(shè)現(xiàn)代文明居住小區(qū)、提高居民擇屋購(gòu)房起到相當(dāng)重要的作用。把場(chǎng)地作為藝術(shù)研究的對(duì)象，綜合平衡室內(nèi)、室外的軟

37、、硬外表，建筑物與植物的材料選擇，把區(qū)域內(nèi)自然元素與人工元素的秩序性、效率性、審美性以及生態(tài)等敏感性的組織與整合，造就生態(tài)背景下的良好人居住環(huán)境，讓居民生活在園林之中。整體景觀環(huán)境設(shè)計(jì)統(tǒng)一表達(dá)出園林生態(tài)環(huán)境的風(fēng)格，既有自然環(huán)境的大氣勢(shì)；又有江南園林景觀的精巧細(xì)致。以園林、水為主題，綠化、水景、建筑融為一體，為人們提供天藍(lán)地綠、水潔氣暢、鳥語(yǔ)花香、健康人歡的溫馨家園。作為注重人性化設(shè)計(jì)的小區(qū)，閑適溫馨成為景觀設(shè)計(jì)的主題之一。景觀設(shè)計(jì)無(wú)一處不表達(dá)閑適的主題，使人心情舒暢。通過喬木、亞喬木及灌木綠籬、花卉草坪的綜合布置，將自然與人工相融合，營(yíng)造開放及半開放空間領(lǐng)域。綠化綠化是小區(qū)建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，也是

38、建筑空間的有機(jī)補(bǔ)充。根據(jù)荊州的自然條件，做到一級(jí)綠化，四季常青，每月開花。綠化設(shè)計(jì)追求點(diǎn)、線、面結(jié)合，從不同時(shí)間、不同空間對(duì)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行綠化，以到達(dá)在不同時(shí)間、不同空間有不同的綠化效果的目的。在公共空間，綠化風(fēng)格趨向硬質(zhì)、高大、開闊；在庭院空間，綠化風(fēng)格追求軟質(zhì)、輕柔、私密。擬栽植物種類，喬木類有香樟、桂花、梅竹芭蕉等，灌木類有冬青、黃楊、天竺、迎春等，藤草木類有凌霄、紫藤、花卉及一些欣賞型蔬菜瓜果類植物。紅線外人行道的樹和綠化由市園林部門負(fù)責(zé)統(tǒng)一配置植栽。5.5天然氣系統(tǒng)在住宅的廚房間設(shè)有天然氣系統(tǒng)。本天然氣管道工程以出外墻為外界，天然氣進(jìn)戶管網(wǎng)設(shè)沉降補(bǔ)償器，天然氣表及灶具局部由天然氣公

39、司負(fù)責(zé)施工。5.6供電設(shè)計(jì)1負(fù)荷等級(jí)本工程多層建筑、消防用電負(fù)荷和樓道照明等為二級(jí)負(fù)荷，其余的用電設(shè)備均為三級(jí)負(fù)荷。2用電負(fù)荷根據(jù)小區(qū)住宅類型，原那么上6KW戶的設(shè)計(jì)功率考慮，大戶型那么按8KW戶的設(shè)計(jì)功率考慮，公建按80W/平方米考慮。3供配電系統(tǒng)供電電源：380V220V電源從市政供電網(wǎng)接入。4住宅配電住宅電源從戶外配電箱引入。每幢住宅的總電源進(jìn)線斷路器應(yīng)具有漏電保護(hù)功能。每套住宅單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時(shí)斷開相線和中性線的開關(guān)。住宅進(jìn)戶線不小于10mm2，分支回路線不小于mm2?？照{(diào)電源插座、廚房電源插座、衛(wèi)生間電源插座、以及其它電源插座，設(shè)置獨(dú)立回路及漏電保護(hù)。住宅的公共照

40、明采用節(jié)能自息開關(guān)。電氣線路采用符合平安和防火要求的暗敷方式配電。5應(yīng)急照明在公共建筑物的疏散走道和公共出入口處設(shè)置疏散照明及其標(biāo)志。采用蓄電池作為備用電源。6)戶外供電及照明戶外高壓電纜、低壓電纜沿電纜溝敷設(shè)，再穿管埋地暗敷引至用電點(diǎn)。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。7)夜景燈飾照明在庭園小徑邊，豎直安裝園林小徑燈，與建筑、樹木相襯，使庭園顯得幽靜、舒適；在草坪邊安裝草坪燈，能使草坪有寬廣的氣氛，使人在草坪上散步休息時(shí)更加心曠神怡。8)防雷接地戶外箱式變、配電均安裝一組接地裝置，接地電阻要求不大于4，供變壓器中性點(diǎn)接地和避雷器接地。區(qū)內(nèi)主建筑物屬第三類防雷建筑物，防直擊

41、雷的措施采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶組成的接閃器，利用建筑物混凝土內(nèi)的鋼筋做引下線和接地裝置。9)弱電住宅的智能設(shè)計(jì)和設(shè)備選型應(yīng)考慮技術(shù)的先進(jìn)性、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)化、網(wǎng)絡(luò)的開放性、系統(tǒng)的可靠性及可擴(kuò)性。每棟樓集中設(shè)置布線箱，對(duì)有線電視、通信、網(wǎng)絡(luò)、平安監(jiān)控等線路集中布線。電視、 、網(wǎng)絡(luò)管線必須到戶。住宅設(shè)有有線電視系統(tǒng)，其設(shè)備和線路應(yīng)滿足雙向有線電視傳輸?shù)囊蟆Ｔ谥髋P室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、 插座。弱電系統(tǒng)配線采用穿管暗敷引至弱電設(shè)備和插座。住宅局部設(shè)平安防范對(duì)講系統(tǒng)，采用總編碼式對(duì)講系統(tǒng)，每單元設(shè)一套獨(dú)立系統(tǒng)，每戶設(shè)一臺(tái)對(duì)講分機(jī)。給排水給水1)給水水源本工程供水水源為城市自來(lái)水。2)用水量正

42、常時(shí)，區(qū)內(nèi)用水主要是飲用、衛(wèi)生間的生活用水和澆灑道路及綠化用水。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，本工程日綜合生活用水定額為350L人日，設(shè)計(jì)人數(shù)為3.5人戶，用水時(shí)間按24小時(shí)計(jì)算，時(shí)變系數(shù)為1.6。澆灑道路及綠化用水定額為2L日。3)給水系統(tǒng)1室外給水系統(tǒng)室外給水為生活、消防合一的低壓制。給水從市政給水管引入壹根DN100的給水管，在區(qū)內(nèi)連成環(huán)網(wǎng)，室外消防用水取自室外給水管網(wǎng)。并根據(jù)消防標(biāo)準(zhǔn)設(shè)室外消火栓。2室內(nèi)給水系統(tǒng)工程建筑16層由市政給水管直接供水。4)消防給水1消防用水量室外消防栓 40Ls 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)室內(nèi)消火栓 50Ls 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)自動(dòng)噴淋 36Ls 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)2室外消防室外消

43、防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。室外消防用水取自室外消火栓，室外消火栓設(shè)于市政給水管引入的給水環(huán)網(wǎng)管上，并根據(jù)消防標(biāo)準(zhǔn)布置。3室內(nèi)消防室內(nèi)設(shè)消火系統(tǒng)及自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，自動(dòng)噴淋按中危險(xiǎn)級(jí)設(shè)計(jì)。設(shè)置場(chǎng)所為地下車庫(kù)、公建等。排水1)排水量生活排水量為約120m3日。生活污水水質(zhì)受到污染，需經(jīng)處理前方可排放。2)排水系統(tǒng)(1室外排水本工程排水采用雨污分流制，雨水采用有組織排水，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期為一年，雨水經(jīng)室外雨水管聚集排入市政雨水管。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。(2室內(nèi)排水室內(nèi)雨水與污水分流排水，排水系統(tǒng)設(shè)專用通氣立管；生活污水和糞便污水分流，雨水采用有組織排水。消防平安建筑消防設(shè)計(jì)1建筑物周

44、圍設(shè)環(huán)形消防通道，利用建筑周邊城市道路系統(tǒng)，為消防撲救提供有利的交通應(yīng)急條件。2集中設(shè)置消防控制中心，可布置在管理用房。3小區(qū)共設(shè)置二個(gè)應(yīng)急消防疏散出口，并通過區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車道相連。4所有單體均接二類建筑進(jìn)行消防設(shè)計(jì)，耐火等級(jí)二級(jí)。消防給水根據(jù)?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?的規(guī)定，小區(qū)同時(shí)發(fā)生火災(zāi)的次數(shù)為1次，室外消防用水量為40Ls；室內(nèi)消防用水量為50Ls，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為2小時(shí)。本工程消防總用水量為m3小時(shí)，m3次。消防給水水源為城市自來(lái)水。電氣消防在按標(biāo)準(zhǔn)要求必須設(shè)置火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置的建筑物，均設(shè)置相應(yīng)的報(bào)警和聯(lián)動(dòng)控制裝置，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，聯(lián)動(dòng)啟系統(tǒng)相關(guān)消防設(shè)施，撲救火災(zāi)；在不設(shè)消防報(bào)警控制

45、系統(tǒng)的建筑物內(nèi)，當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，由建筑物消火栓按鈕直接起動(dòng)消防泵，撲救火災(zāi)。在有些建筑物的重要場(chǎng)所和功能房間、公共走道和樓梯間等處，均按標(biāo)準(zhǔn)要求設(shè)置應(yīng)急照明。因本工程用地非地震高發(fā)區(qū)。工程區(qū)內(nèi)根本沒有地震的危險(xiǎn)，故規(guī)劃確定本區(qū)抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)為根本烈度6度，工程區(qū)內(nèi)的一般民用工程按根本烈度設(shè)防，交通、通訊、供電、供水、燃?xì)夤┙o等，按根本烈度提高1度采取抗震措施，規(guī)劃區(qū)內(nèi)各類建筑按國(guó)家?建筑抗震設(shè)計(jì)GBJ11-89?進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工。工程區(qū)內(nèi)防災(zāi)，避難場(chǎng)所結(jié)合工程區(qū)內(nèi)綠地建設(shè)，并保證工程區(qū)內(nèi)避難通道暢通。第六局部 環(huán)保、節(jié)能與平安環(huán)境保護(hù)6.編制依據(jù)a?污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?(GB8978-1996)；b?

46、大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)?GB16297-96；c?建筑施工場(chǎng)界噪聲限值?GB12523-1990；d?聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?GB3096-2021；e?地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?GH3838-2002；f?地下水質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?(GB/T14848-93)；g?環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)?(GB3095-1996)6.環(huán)境現(xiàn)狀工程區(qū)內(nèi)地勢(shì)平坦，場(chǎng)址的生態(tài)環(huán)境較好。用地靠近城市主干道，但又不直接臨街，具有“鬧中取靜的相對(duì)優(yōu)勢(shì)。用地周邊根本上是住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，無(wú)工業(yè)污染源和其他危險(xiǎn)品物流設(shè)施。6.工程對(duì)環(huán)境的影響工程對(duì)環(huán)境的影響主要有以下幾個(gè)方面：1污染物主要是生活污水。2垃圾站堆存的垃圾。3在工程土建施工過程，粉狀物料裝卸

47、、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。4施工期間，作業(yè)機(jī)械聲音屬于突發(fā)性非穩(wěn)態(tài)噪聲源，將對(duì)附近的單位和居民的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響；材料運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的高噪聲將對(duì)沿線人群的生活產(chǎn)生一定的影響。6.環(huán)境治理及保護(hù)方案1廢水處理工程的排水采用雨、污分流排放體制。工程的生活污水采用化糞池處理，經(jīng)化糞池處理的污水到達(dá)?污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)?CJ30821999的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)小區(qū)內(nèi)的排水管網(wǎng)排入城市污水排水系統(tǒng)。2環(huán)境空氣工程使用天然氣、電作為生活能源，廚房分組設(shè)有統(tǒng)一的煙道，油煙廢氣從高出

48、屋頂1m的排氣筒排出，住宅樓內(nèi)無(wú)其它集中式廢氣排放源，對(duì)空氣影響小。3噪聲工程無(wú)鍋爐等集中式供熱設(shè)施，無(wú)集中式中央空調(diào)系統(tǒng)，故無(wú)高噪聲設(shè)備，主要聲源為生活噪聲。4工程建成的環(huán)境管理工程建成后，加強(qiáng)環(huán)境管理，維護(hù)好工程區(qū)域的綠化和美化工作，促進(jìn)環(huán)境的良好開展。5施工過程的環(huán)境保護(hù)1遵循“以人為本的環(huán)保理念，保護(hù)城區(qū)生態(tài)環(huán)境城市環(huán)境越來(lái)越成為評(píng)價(jià)一個(gè)城市好壞的決定性因素之一，也將影響著城市的經(jīng)濟(jì)和居民的生活。環(huán)境保護(hù)的一個(gè)重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)防止或減少多余的車輛出行次數(shù)，集中進(jìn)行車輛出行前的清潔處理，防止對(duì)城市景觀的破壞，并將分散的運(yùn)輸集中起來(lái)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸活動(dòng)集中化，不僅有利于降低運(yùn)輸本錢，而

49、且有助于提高運(yùn)輸效率，節(jié)省資源，促進(jìn)廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、尾氣對(duì)城市環(huán)境的污染，降低對(duì)城市環(huán)境的破壞或影響，盡量滿足城市可持續(xù)開展的要求。2加強(qiáng)各階段環(huán)保措施，確保環(huán)保意識(shí)的貫徹充分考慮工程區(qū)與居民區(qū)之間的合理距離、污染物排放與城市管網(wǎng)如何結(jié)合、工程區(qū)周邊綠化設(shè)計(jì)等問題，提倡建設(shè)生態(tài)型小區(qū)。小區(qū)建成后會(huì)成為新的景觀，小區(qū)的美化、景觀、綠化設(shè)計(jì)從美學(xué)、景觀等方面給予更多的考慮。小區(qū)內(nèi)種植一些吸收二氧化碳能力較強(qiáng)的植物和滯塵植物，站場(chǎng)外圍綠化帶由高大樹木、喬木和草地構(gòu)成，場(chǎng)內(nèi)綠化帶以灌木和草地為主，配合高度適中的喬木。3工程施工時(shí)應(yīng)防止夜間進(jìn)行，以免影響周邊居民的休息。4材料運(yùn)輸中，

50、應(yīng)采取封閉或遮蓋措施，防止拋灑。道路及施工現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配置灑水設(shè)備，定時(shí)灑水，減少起塵量，并定時(shí)清掃路面，防止屢次揚(yáng)塵。5定期對(duì)各種施工機(jī)械、運(yùn)輸?shù)仍O(shè)備進(jìn)行維修，以減少噪聲。6工程施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。6水土保持1水土流失影響因素本工程在工程建設(shè)過程中的場(chǎng)地平整、道路修建等作業(yè)會(huì)不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時(shí)，易發(fā)生水土流失。2水土流失防治措施工程在施工過程中應(yīng)認(rèn)真貫徹實(shí)行?水土保持法及其實(shí)施條例?，嚴(yán)格按照水土保持的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。施工中，根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)臨時(shí)性松散表土做適當(dāng)壓實(shí)，對(duì)較大坡面做防坡處理。工程竣工后，應(yīng)盡量種植草皮、樹木，恢復(fù)植被，有利于防止水土流失。6.2

51、節(jié)能6.建筑節(jié)能本工程在實(shí)施過程中，按照國(guó)家?夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?建設(shè)部和湖北省?居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?以及有關(guān)部門關(guān)于節(jié)能的政策和管理規(guī)定要求執(zhí)行。工程的主要節(jié)能措施如下：1主體建筑采用新型節(jié)能墻體材料。2屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽(yáng)輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無(wú)功損失，節(jié)約電能。3擬采用新型的節(jié)能門窗，改善建筑熱工性能。6.電氣節(jié)能電氣節(jié)能是一項(xiàng)重要的技術(shù)政策，又是一種能源開發(fā)。其主要節(jié)能措施如下：1變壓器選用節(jié)能型產(chǎn)品；2采用并聯(lián)電容器進(jìn)行無(wú)功補(bǔ)償，提高用電設(shè)備的功率因素；3照明配電采用合理的控制方式，照明燈采用光效高的節(jié)能燈；4電纜導(dǎo)線布線時(shí)，盡量防止線路迂回

52、或電能倒流，適當(dāng)加大截面，以降低線路阻抗；5設(shè)計(jì)時(shí)考慮穩(wěn)定電壓措施。6.節(jié)水措施1根據(jù)給水系統(tǒng)出流的實(shí)際情況，綜合考慮到各種配水器具位置標(biāo)高和保證平安供水等多種因素，對(duì)給水系統(tǒng)的壓力做出合理限定，通過采用節(jié)水龍頭或采取減壓措施合理限定配水點(diǎn)的水壓，防止給水系統(tǒng)超壓出流造成的“隱形水量浪費(fèi)。 2盡可能采用變頻調(diào)速泵供水，選用優(yōu)質(zhì)給水管材，防止因給水系統(tǒng)發(fā)生二次污染而需將受到污染的水排放和對(duì)供水系統(tǒng)進(jìn)行清洗處理所造成的水量浪費(fèi)。3在可能條件下，充分利用各種排水如生活排水、盥洗廢水、雨水等優(yōu)質(zhì)雜排水，減少自來(lái)水消耗。 4對(duì)生活用水和清洗水采用節(jié)水閥門，并采取有效措施防止跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。配水裝置

53、和衛(wèi)生設(shè)備是水的最終使用單元，其節(jié)水性能的好壞，直接影響節(jié)水的成效，因此，應(yīng)根據(jù)使用場(chǎng)所的實(shí)際情況，選擇使用適用的節(jié)水器具，提高節(jié)水效益。5各項(xiàng)具體工程的生活、消防給水系統(tǒng)的設(shè)備，宜選用高效節(jié)能的供水設(shè)備。6.3勞動(dòng)平安6.危害因素識(shí)別本工程平安危害因素主要是工程建設(shè)施工過程中的施工場(chǎng)所危險(xiǎn)源、施工場(chǎng)所及周圍地段危險(xiǎn)源，意外危害發(fā)生后，可能造成人員死亡或重傷或重大物質(zhì)損失。具體如下：1基坑開挖、人工挖孔樁等施工降水，造成周圍建筑物因地基不均勻沉降而傾斜、開裂，倒塌等意外。2腳手架包括落地架，懸挑架、爬架等、模板和支撐、起重塔吊、物料提升機(jī)、施工電梯安裝與運(yùn)行，人工挖孔樁井、基坑槽施工，局部結(jié)構(gòu)

54、工程或臨時(shí)建筑工棚、圍墻等失穩(wěn)，造成坍塌、倒塌意外； 3高度大于2米的作業(yè)面包括高空、洞口、臨邊作業(yè)，因平安防護(hù)設(shè)施不符合或無(wú)防護(hù)設(shè)施、人員未配系防護(hù)繩帶等造成人員踏空、滑倒、失穩(wěn)等意外； 4焊接、金屬切割、沖擊鉆孔等施工及各種施工電器設(shè)備的平安保護(hù)如：漏電、絕緣、接地保護(hù)、一機(jī)一閘不符合要求，造成人員觸電、局部火災(zāi)等意外； 5工程材料、構(gòu)件及設(shè)備的堆放與搬吊運(yùn)等發(fā)生高空墜落、堆放散落、撞擊人員等意外。6.平安措施方案堅(jiān)持“平安第一、預(yù)防為主和“平安責(zé)任、重于泰山的原那么，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行?平安生產(chǎn)法?和?建設(shè)工程平安生產(chǎn)管理?xiàng)l例?等法律法規(guī)及管理部門的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)平安生產(chǎn)管理工作，確保平安生產(chǎn)

55、。1實(shí)行平安生產(chǎn)責(zé)任制，與建筑承包商簽訂平安生產(chǎn)責(zé)任書，建筑工地平安和衛(wèi)生措施的最終責(zé)任由主承包商承當(dāng)；2施工單位應(yīng)任命有足夠資格和經(jīng)驗(yàn)的人員專職負(fù)責(zé)和促進(jìn)平安和衛(wèi)生工作；3對(duì)工作場(chǎng)所可能出現(xiàn)的危險(xiǎn)迅速加以防止,勞動(dòng)組織上要考慮工人的平安和健康；使用平安和衛(wèi)生的材料和產(chǎn)品；4工作場(chǎng)所的平安，應(yīng)在建筑工地規(guī)劃和實(shí)施整潔措施，其中包括材料和設(shè)備的妥善存放及每隔適當(dāng)時(shí)間去除廢棄物與垃圾；5在其他方法不能保護(hù)工人免從高處墜落的地方,安裝并保持適當(dāng)?shù)钠桨簿W(wǎng)或平安擋布；或應(yīng)提供并使用適當(dāng)?shù)钠桨矌В?對(duì)建筑機(jī)械與設(shè)備的平安視情況進(jìn)行逐類或逐件檢驗(yàn)測(cè)試。7每一腳手架及其組成局部應(yīng)按其使用目的用適當(dāng)和優(yōu)質(zhì)的材料

56、制作，具有足夠的規(guī)模和強(qiáng)度，并保持完好。8起重機(jī)械和升降附屬裝置：按規(guī)定在初次使用之前，應(yīng)對(duì)起重機(jī)械和升降附屬裝置進(jìn)行檢驗(yàn)測(cè)試。任何起重機(jī)械和升降附屬裝置均應(yīng)安裝得當(dāng)，以便在任何活動(dòng)部件與固定物體之間保持足夠間隔，并保證起重機(jī)械的穩(wěn)定性。在未安置適當(dāng)?shù)男盘?hào)設(shè)施的情況下不得使用任何起重機(jī)械。9按國(guó)家法律或條例規(guī)定的起重機(jī)械的駕駛員和操作人員應(yīng)符合最低年齡的規(guī)定并經(jīng)過適當(dāng)培訓(xùn)，條件合格。10運(yùn)輸機(jī)械、土方和材料搬運(yùn)設(shè)備:應(yīng)提供適當(dāng)?shù)男盘?hào)和其他指揮裝置，以防止車輛和土方搬運(yùn)或材料轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)備運(yùn)行時(shí)所造成的危險(xiǎn)。車輛和設(shè)備倒退時(shí)應(yīng)采取特別的預(yù)防措施確保平安。11采取預(yù)防措施防止車輛和土方搬運(yùn)和材料轉(zhuǎn)動(dòng)設(shè)備

57、陷落到坑穴或水中。12加強(qiáng)平安生產(chǎn)教育，牢固樹立平安生產(chǎn)意識(shí)，真正做到平安第一。6.4消防平安6. 編制依據(jù)1?建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)?GB50016-20062?建筑滅火器配置設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)?GB50140-20056. 編制原那么1消防必須貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合的方針。2本工程在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。6. 消防措施1區(qū)域內(nèi)設(shè)置消防栓和滅火器，消防栓滅火器數(shù)量與間距按照*消防部門的要求布防。2平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。3電器、電線的布置與裝飾物要有一段平安距離。4地毯、窗簾盡量采用阻燃材料制成的。5設(shè)計(jì)時(shí)留出消防通道出口。6施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工隊(duì)，不得擅自更改施

58、工圖。7建成后，要建立平安巡視制度，制定平安規(guī)章，對(duì)職工進(jìn)行平安教育。8注意火警預(yù)防。設(shè)計(jì)好工程平面圖，規(guī)劃好消防設(shè)施，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置。6. 消防方式本工程區(qū)域內(nèi)均采用消防冷卻水和干粉滅火器共同撲滅火災(zāi)，冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。6. 消防器材本工程配備一定數(shù)量手提式干粉滅火器。第七局部 投資估算與資金籌措投資估算7.編制依據(jù)1湖北省建筑安裝工程費(fèi)用定額2021年；2國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版?；3國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的?房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?投資估算方法2000年10月；4國(guó)家現(xiàn)行的政策法規(guī)及建設(shè)單位提供的有關(guān)數(shù)據(jù)；5現(xiàn)行的市場(chǎng)價(jià)格信

59、息資料。7.估算范圍本工程建設(shè)投資估算范圍包括研究報(bào)告推薦的技術(shù)方案所包含建設(shè)內(nèi)容的建安工程費(fèi)不含裝修費(fèi)、配套設(shè)備的購(gòu)置及安裝費(fèi)用、工程管理費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用以及工程預(yù)備費(fèi)。7.估算說明開發(fā)建設(shè)投資估算范圍包括土地本錢、建筑安裝工程費(fèi)、其他費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)以及建設(shè)期利息等。1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用按建筑面積20元/m2計(jì)?。?不可預(yù)見費(fèi)用按建安費(fèi)用3%計(jì)?。?工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)按建安費(fèi)用2計(jì)??；4工程監(jiān)理費(fèi)按建安費(fèi)用3%計(jì)取；5招標(biāo)代理費(fèi)用按建安費(fèi)用2%計(jì)取；6根底設(shè)施費(fèi)按水電、道路、綠化標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)??；7/m2計(jì)取。7.1.4投資估算本工程建設(shè)估算總投資萬(wàn)元，其中土地本錢1820萬(wàn)元，建安費(fèi)用萬(wàn)元，其它

60、費(fèi)用13萬(wàn)元，不可預(yù)見費(fèi)用75萬(wàn)元，建設(shè)期利息734元。工程建設(shè)總投資估算見投資估算表如下：表7-1 投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目估算金額備注1建安費(fèi)用按1000元/ m22前期工程費(fèi)用圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)50建筑面積20元/m2規(guī)劃審圖費(fèi)5場(chǎng)地回填、平整3根底設(shè)施費(fèi)道路、水電、綠化4建設(shè)費(fèi)用管理費(fèi)用銷售收入的2%銷售費(fèi)用銷售收入的1.5%.財(cái)務(wù)費(fèi)用734年利率的%5間接費(fèi)用工程監(jiān)理費(fèi)25建安1招標(biāo)代理效勞費(fèi)50建安2%工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)5建安2白蟻防治費(fèi)5建筑面積2元/m2勞保基金54土地本錢2.96%防雷審核/m2環(huán)衛(wèi)費(fèi)建筑面積1.5元/m25.8建筑規(guī)費(fèi) m2房地產(chǎn)交易費(fèi)5元/M2物業(yè)維修基金25