房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃問題研究論文(共15頁)

1、 本科畢業(yè)論文(b y ln wn)(設(shè)計(jì))題目(tm)： 房地產(chǎn)企業(yè)(qy)納稅籌劃問題研究 學(xué) 院 工商管理學(xué)院 專 業(yè) 市場營銷 班 級(jí) 學(xué) 號(hào) 姓 名 指導(dǎo)教師 二一三年五月山東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文山東財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文論文大學(xué)學(xué)士學(xué)位論文(lnwn)原創(chuàng)性聲明本人鄭重聲明：所呈交的學(xué)位論文，是本人在導(dǎo)師的指導(dǎo)下進(jìn)行研究工作所取得的成果。除文中已經(jīng)注明引用的內(nèi)容外，本論文不含任何其他個(gè)人或集體已經(jīng)發(fā)表或撰寫過的研究成果。對本文的研究做出重要貢獻(xiàn)的個(gè)人和集體，均已在論文中作了明確的說明(shumng)并表示了謝意。本聲明的法律結(jié)果由本人承擔(dān)。學(xué)位論文作者(zuzh)簽名： 年 月 日大

2、學(xué)關(guān)于論文使用授權(quán)的說明本人完全了關(guān)保留、使用學(xué)士學(xué)位論文的規(guī)定，即：學(xué)校有權(quán)保留、送交論文的復(fù)印件，允許論文被查閱，學(xué)?？梢怨颊撐牡娜炕虿糠謨?nèi)容，可以采用影印或其他復(fù)制手段保存論文。指導(dǎo)教師簽名： 論文作者簽名： 年 月 日 年 月 日房地產(chǎn)企業(yè)(qy)納稅籌劃問題分析摘 要我國的房地產(chǎn)行業(yè)已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中的地位非常重要。然而，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品具有單位價(jià)值高、建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高等不確定性特點(diǎn)，同時(shí)銷售回款速度慢，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈一般都比較緊張。而當(dāng)前市場競爭相當(dāng)激烈，國家又在日益加大調(diào)控力度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部費(fèi)用成本的壓縮空間已經(jīng)越來

3、越小，房地產(chǎn)業(yè)的高利潤帶來了高稅負(fù)，所以，稅收作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部成本來說，其數(shù)額的多少嚴(yán)重地影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益。因此，進(jìn)行納稅籌劃，減少稅收成本，有利于提高企業(yè)的競爭力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。我國正處在市場經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展(fzhn)時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃方面存在諸多問題，而這些問題正是制約房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵因素。論文(lnwn)以新稅法為背景，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，運(yùn)用稅收籌劃的基本理論和方法，聯(lián)系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營和稅收特點(diǎn)，分析了我國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域存在的諸多問題，通過研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及稅負(fù)較重的稅種營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅的稅收籌劃方法，

4、著力勾勒出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的新思路，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供籌劃方案，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)勢。 總之,論文通過對房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃整體思路的研究,力圖為房地產(chǎn)企業(yè)提供系統(tǒng)的納稅籌劃方法與策略。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；納稅籌劃；土地增值稅；房產(chǎn)稅 Study On Real Estate Enterprises tax Planning ABSTRACTChinas real estate industry has become a pillar industry of the national economy, very important position in the natio

5、nal economy.However, real estate companies to develop products with high unit values, long construction periods, and high level of debt management uncertainty characteristics, while sales to slow, so real estate Enterprise Fund chain are generally was tense.Current market is competitive, countries i

6、n increasing regulation, compressed space of the internal costs of real estate development enterprises have become increasingly smaller, higher profits in the real estate industry has high taxes, so, for tax revenue as real estate companies external costs, which seriously affect the real economic be

7、nefits of real estate development enterprises.Therefore, tax planning, tax cuts costs, improves the competitiveness of enterprises, achieve maximum business value.Our country is in a period of rapid development of the market economy, there are many problems in tax planning of real estate company, wh

8、ich is the key factors of restricting the development of real estate enterprises.Papers to new tax law for background, station in real estate development enterprise of angle, using tax planning of basic theory and method, contact real estate development enterprise of operating and tax features, anal

9、ysis has my real estate development area exists of many problem, through research real estate development enterprise involved tax more heavy of taxes business tax, and land VAT, and enterprise income tax, and real estate tax of tax planning method, investing outlined out real estate development ente

10、rprise tax planning of new thought, for real estate development enterprise provides planning programme, Help real estate companies to achieve cost advantages.In short, thesis by researching real estate enterprises tax planning the overall Outlook, sought to provide systematic methods of tax planning

11、 of real estate enterprises and policies.Key words: Real estate companies，Tax planning，Land appreciation tax，Real estate taxes 目 錄TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc12199 一、引言(ynyn) PAGEREF _Toc12199 1 HYPERLINK l _Toc31646 二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅(n shu)籌劃的問題分析 PAGEREF _Toc31646 1 HYPERLINK l _Toc18614 （一） 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃(c

12、huhu)的問題 PAGEREF _Toc18614 1 HYPERLINK l _Toc11616 1.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)薄弱，法律意識(shí)不強(qiáng) PAGEREF _Toc11616 1 HYPERLINK l _Toc22785 2.房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū) PAGEREF _Toc22785 1 HYPERLINK l _Toc20723 3. 房地產(chǎn)企業(yè)對公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理 PAGEREF _Toc20723 2 HYPERLINK l _Toc8590 4.部分房地產(chǎn)企業(yè)存在偷漏稅現(xiàn)象 PAGEREF _Toc8590 2 HYPERLINK l _Toc19357

13、(二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析 PAGEREF _Toc8590 2 1.房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃的長期忽視 PAGEREF _Toc19357 2 HYPERLINK l _Toc7271 2.房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的特殊性 PAGEREF _Toc7271 2 HYPERLINK l _Toc7093 3.我國稅務(wù)制度的不完善 PAGEREF _Toc7093 3 HYPERLINK l _Toc8119 4. 房地產(chǎn)涉及稅種的復(fù)雜性 PAGEREF _Toc8119 3 HYPERLINK l _Toc730 三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的戰(zhàn)略建議 PAGEREF _Toc730 3 HYPERL

14、INK l _Toc28602 （一） 房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)自身法律意識(shí)，加強(qiáng)法律知識(shí)的學(xué)習(xí) PAGEREF _Toc28602 3 HYPERLINK l _Toc26421 （二） 房地產(chǎn)納稅籌劃要關(guān)注決策人的決策的規(guī)范性 PAGEREF _Toc26421 3 HYPERLINK l _Toc28641 （三） 房地產(chǎn)稅收籌劃不能輕視戰(zhàn)略籌劃 PAGEREF _Toc28641 4 HYPERLINK l _Toc19509 （四） 房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)由補(bǔ)漏性籌劃向前瞻性籌劃發(fā)展 PAGEREF _Toc19509 4 HYPERLINK l _Toc18721 四、房地產(chǎn)稅收籌劃的具體方法

15、分析 PAGEREF _Toc18721 4 HYPERLINK l _Toc32216 （一）房地產(chǎn)納稅籌劃中利用臨界點(diǎn) PAGEREF _Toc32216 4 HYPERLINK l _Toc31151 （二） 通過設(shè)立分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃 PAGEREF _Toc31151 4 HYPERLINK l _Toc8936 （三）盡可能的利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃 PAGEREF _Toc8936 4 HYPERLINK l _Toc20719 （四） 利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃 PAGEREF _Toc20719 5 HYPERLINK l _Toc2549 （五） 適當(dāng)推遲土地

16、的開發(fā)時(shí)間來進(jìn)行納稅籌劃 PAGEREF _Toc2549 5 HYPERLINK l _Toc5383 （六） 通過兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃 PAGEREF _Toc5383 5 HYPERLINK l _Toc4882 五、結(jié)論 PAGEREF _Toc4882 5 HYPERLINK l _Toc13853 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc13853 7 一、引言(ynyn)對于房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展來說，納稅籌劃發(fā)揮著重要的作用。納稅籌劃作為公司戰(zhàn)略的重要組成部分，有利于促進(jìn)公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，換言之，納稅籌劃是否成功(chnggng)將直接關(guān)乎公司戰(zhàn)略的效用，關(guān)乎著公司的全局

17、發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國有企業(yè)改革進(jìn)程的推進(jìn)，產(chǎn)權(quán)日益清晰，這就要求經(jīng)濟(jì)主體盡自己最大的努力去降低成本(chngbn)，爭取以最低的成本來獲取最大的收益，實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。 因而，通過納稅籌劃來制定合法合理的最優(yōu)納稅方案，進(jìn)而降低稅收成本成為納稅人的最佳選擇。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅人也不例外，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃無疑成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中應(yīng)關(guān)注的重中之重。無論是從理論角度來考慮，還是從實(shí)踐角度來考慮，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃都是有深遠(yuǎn)的意義的。從理論角度來分析:通過研究國外房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃方面的著作，我們可以從中找出我國稅收籌劃理論的不足，并進(jìn)行改進(jìn)；從實(shí)務(wù)角度來分析:加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅

18、收籌劃的研究和分析，有利于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí);有利于調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的積極性;有利于房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到納稅籌劃對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大作用,并且積極地采取各項(xiàng)措施來減輕企業(yè)的稅負(fù),增加企業(yè)利潤。二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題分析房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的問題1.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)薄弱，法律意識(shí)不強(qiáng)依法納稅是企業(yè)作為納稅人應(yīng)盡的義務(wù)。由于國家稅收法規(guī)政策比較復(fù)雜，又沒有很好的渠道能直接傳達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)，使企業(yè)在不了解稅收政策的前提下，出現(xiàn)了不會(huì)交稅的現(xiàn)象，到底企業(yè)是多交了，還是少交了，企業(yè)一概不清楚。由于稅收成本的增加，影響到企業(yè)在市場競爭中的發(fā)展，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在收入、成本、費(fèi)用等條

19、件一定的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤與納稅金額互為消長。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨沉重的稅收負(fù)擔(dān)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人會(huì)將其注意力自覺不自覺地轉(zhuǎn)移到應(yīng)納稅款上，致使有些房地產(chǎn)企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，利用一些不合法的手段進(jìn)行偷稅、逃稅。而采取偷稅、逃稅等違法手段來減少應(yīng)納稅款，房地產(chǎn)企業(yè)則不但要承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是偷稅、逃稅還將影響企業(yè)的聲譽(yù)，對企業(yè)正常的經(jīng)營、開發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響，也會(huì)給企業(yè)在稅收上帶來了很大的風(fēng)險(xiǎn)。正如前段時(shí)間汕頭市某知名的房地產(chǎn)開發(fā)公司，因采取內(nèi)外兩套賬冊，故意隱匿收入，被 HYPERLINK /shuishou/ 稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查部門查出，除了補(bǔ)繳稅款外，還對其進(jìn)行處罰，認(rèn)定其偷稅、漏稅

20、的違法行為。這不僅給企業(yè)帶來稅收上的風(fēng)險(xiǎn)，也影響企業(yè)的聲譽(yù)。2.房地產(chǎn)企業(yè)在納稅方面認(rèn)識(shí)上存在的誤區(qū)（1）企業(yè)誤把納稅籌劃當(dāng)成了財(cái)務(wù)部門會(huì)計(jì)處理的工作。就是因?yàn)檫@種誤區(qū)，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)無法解決企業(yè)的納稅問題。雖然財(cái)務(wù)部門經(jīng)常與稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但財(cái)務(wù)部門只是將企業(yè)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)生的稅款交到稅務(wù)機(jī)關(guān)而已。而稅收是根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)經(jīng)營、銷售房產(chǎn)等過程 HYPERLINK /web/lc_gh_6 中產(chǎn)生的，不同的開發(fā)、銷售過程，產(chǎn)生了不同的稅收結(jié)果。所以決策人進(jìn)行這些業(yè)務(wù)之前的納稅籌劃是非常重要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營、銷售等過程是通過合同體現(xiàn)出來的，每一份合同決定每一個(gè)業(yè)務(wù)過程

21、，業(yè)務(wù)過程產(chǎn)生稅收，業(yè)務(wù)部門產(chǎn)生稅收，財(cái)務(wù)部門交納稅收。房地產(chǎn)企業(yè)的這些合同不是由財(cái)務(wù)部門簽訂的，而是由決策人、相關(guān)的策劃部門、銷售部門等簽訂的，把房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃單純地放到財(cái)務(wù)部門，由財(cái)務(wù)人員進(jìn)行賬面的會(huì)計(jì)處理以為這就是納稅籌劃這是不可取的。因此，決定房地產(chǎn)企業(yè)稅款的不只是財(cái)務(wù)部門的事，更重要的是企業(yè)決策人在進(jìn)行業(yè)務(wù)處理之前對納稅方面所做的決策。（2）房地產(chǎn)企業(yè)誤把納稅籌劃的實(shí)施(shsh)放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行。由于(yuy)企業(yè)的決策人沒有樹立一種(y zhn)正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發(fā)現(xiàn)稅負(fù)很重，總期望事后通過財(cái)務(wù)人員在財(cái)務(wù)處理上來解決納稅問題。這是房地產(chǎn)企業(yè)暴露的最大缺陷。

22、此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收已產(chǎn)生，再進(jìn)行賬面處理已為時(shí)已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中決策人要做的決策之前可先與財(cái)務(wù)人員進(jìn)行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來出臺(tái)相關(guān)的納稅籌劃。如果財(cái)務(wù)人員的水平不足未能進(jìn)行合理的納稅籌劃時(shí)，或者在納稅籌劃的技術(shù)上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請稅務(wù)事務(wù)所等專業(yè)人員來進(jìn)行納稅籌劃。3. 房地產(chǎn)企業(yè)對公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得

23、到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。其主要原因不是因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營過程中，每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在稅收問題。納稅籌劃并不只是通過財(cái)務(wù)部門的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策等過程中存在的這個(gè)盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門和財(cái)務(wù)部門相互配合。納稅人在交稅過程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)納稅籌劃，財(cái)務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過了解稅收政策設(shè)計(jì)好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

24、正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險(xiǎn)。4.部分房地產(chǎn)企業(yè)存在偷漏稅現(xiàn)象 房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比的特殊性為房地產(chǎn)企業(yè)的偷稅漏稅行為提供了可能性。房地產(chǎn)企業(yè)偷稅的兩種主要手段為：一打時(shí)間差，二打政策差。時(shí)間差是指稅務(wù)局一般都以年度為單位檢查收視情況。但實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目決算，往往要等到整個(gè)項(xiàng)目工程通過驗(yàn)收之后。而此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去。因此，從財(cái)務(wù)報(bào)表上，我們就不容易看出前一項(xiàng)目的盈利情況。政策差是指按照土地增值稅暫行條例規(guī)定：一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣

25、工決算銷售后清算土地增值稅。但很多房地產(chǎn)企業(yè)卻利用種種方法鉆這一政策的“空子”，通過遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，從而逃避土地增值稅的清算。此外，還有通過隱瞞收入、掛賬等手段進(jìn)行偷稅漏稅。 (二）房地產(chǎn)企業(yè)納稅(n shu)籌劃的問題分析 我國房地產(chǎn)企業(yè)存在上述問題是由于我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的各種主客觀原因(yunyn)導(dǎo)致的。當(dāng)前(dngqin)房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)普遍偏重，稅收負(fù)擔(dān)偏重既跟我們不合理的房地產(chǎn)稅制有關(guān)，也跟中國整體稅收制度安排有關(guān)。 1.房地產(chǎn)企業(yè)對納稅籌劃的長期忽視從客觀原因來看，不少房地產(chǎn)企業(yè)往往只對部分稅種的基本規(guī)定有所掌握，對稅收上的特殊規(guī)

26、定、政策掌握不夠，致使企業(yè)沒有足額繳納稅款或是重復(fù)繳稅，這樣，不僅會(huì)在未來給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的納稅風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)給企業(yè)帶來成本的增加，利潤的減少。我國企業(yè)納稅人納稅觀念比較單薄，因此，相應(yīng)地影響到企業(yè)納稅人對納稅籌劃的認(rèn)識(shí)起點(diǎn)不高。再加上，我國稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅手段比較落后，對企業(yè)偷稅漏稅的查處力度不大，一定程度上助長了企業(yè)對納稅籌劃的忽視問題。2.房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的特殊性與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是對各種社會(huì)資源的整合運(yùn)用，資金使用量大，涉及領(lǐng)域廣泛、而且產(chǎn)業(yè)鏈和運(yùn)作周期相對較長。在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營、開發(fā)和管理過程中，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃不僅是企業(yè)節(jié)約資本、獲得效益的重要舉措，更是企業(yè)

27、控制成本、防范風(fēng)險(xiǎn)的重要方面。由于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn)性就高于其他行業(yè)。故房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的重要性不言而喻. 3.我國稅務(wù)制度的不完善房地產(chǎn)行業(yè)是在我國是市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基礎(chǔ)上逐漸發(fā)展起來的，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)簪正隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展逐漸走上完善。但是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的局限性和稅收制度的滯后性是我國的房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃存在著各種各樣的問題的根本原因。房地產(chǎn)涉及稅種的復(fù)雜性 房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、教育費(fèi)附加、城市維護(hù)建設(shè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、契稅等。同時(shí)由于房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，所以要精確計(jì)算各個(gè)

28、稅種的納稅情況，難度就會(huì)非常大。這就造成了納稅不準(zhǔn)確，稅種偏多，整體稅負(fù)偏重等問題。如何降低稅負(fù)成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問題。三、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的戰(zhàn)略建議（一） 房地產(chǎn)企業(yè)需要增強(qiáng)自身法律意識(shí)，加強(qiáng)法律知識(shí)的學(xué)習(xí)交稅是每個(gè)公民(gngmn)應(yīng)盡的義務(wù)，而且(r qi)稅收必定對公司的效益(xioy)產(chǎn)生一定的影響。不交稅是受法律制裁的違法的為。所以怎樣利用國家的稅收政策來對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售過程進(jìn)行納稅籌劃，最終實(shí)現(xiàn)減輕稅負(fù)的目的，是目前房地產(chǎn)企業(yè)納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動(dòng)納稅”走向“主動(dòng)納稅”，對出現(xiàn)的問題不要憑僥幸心理，不僅財(cái)務(wù)人員非財(cái)務(wù)人員也要掌握稅收政策，

29、學(xué)習(xí)納稅籌劃的相關(guān)知識(shí)，企業(yè)才能達(dá)到整體降低稅負(fù)的目的。企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格地按照稅法的規(guī)定依法納稅、誠信納稅，要避免“關(guān)系稅”對企業(yè)產(chǎn)生的影響，才能避免納稅風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃前不能只靠對稅收政策的一知半解就進(jìn)行納稅籌劃，必須知法、懂法、守法。企業(yè)只有結(jié)合自身的實(shí)際情況，進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。不能只注重表象和結(jié)果，一定要重視形式、過程和內(nèi)容，故房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，要求籌劃人員必須具有一定的專業(yè)知識(shí)水平，對國家稅收征管的形式、內(nèi)容和方法有很深的了解，才能當(dāng)前房地產(chǎn)的稅收政策進(jìn)行充分的分析、研究和設(shè)計(jì)，才能合理、合法地進(jìn)行納稅籌劃，為企業(yè)降低成本和納稅負(fù)擔(dān)。（二） 房地產(chǎn)納稅籌

30、劃要關(guān)注決策人的決策的規(guī)范性房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)要注重規(guī)范性籌劃，千萬不能只重投機(jī)。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，還要關(guān)注日常經(jīng)營的方方面面，只有這樣才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財(cái)務(wù)人員具備籌劃意識(shí)，各個(gè)部門的人員均要具有籌劃意識(shí)才能達(dá)到最佳效果。一些房地產(chǎn)企業(yè)的老板片面地認(rèn)為，納稅籌劃就是鉆稅法的漏洞，挖空心思在“允許不允許”、“應(yīng)該不應(yīng)該”上做文章，結(jié)果很有可能在稅法制度不斷完善的趨勢下栽跟斗。納稅籌劃不可盲目，應(yīng)堅(jiān)持依法原則，在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)必須遵守國家的各項(xiàng)法律、法規(guī)，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃，才能達(dá)到預(yù)期效果。（

31、三） 房地產(chǎn)稅收籌劃不能輕視戰(zhàn)略籌劃雖然能就事論事對單個(gè)項(xiàng)目、單筆業(yè)務(wù)或單個(gè)環(huán)節(jié)可以進(jìn)行籌劃，但還應(yīng)構(gòu)建整體的納稅籌劃思路和方案，不能顧此失彼。正如某房地產(chǎn)開發(fā)公司的納稅籌劃如果沒有一個(gè)整體系統(tǒng)的規(guī)劃，單單對某個(gè)方案進(jìn)行納稅籌劃，這就使得節(jié)省的稅金小于設(shè)立分公司的費(fèi)用。這種片面的考慮，忽略了該項(xiàng)目對企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業(yè)的效益，卻被同樣增加的經(jīng)營成本消耗殆盡，這樣的話，結(jié)果是得不償失的。（四） 房地產(chǎn)稅收籌劃應(yīng)由補(bǔ)漏性籌劃向前瞻性籌劃發(fā)展如果該企業(yè)從開發(fā)房產(chǎn)的一開始，就進(jìn)行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，還能免去不必要的經(jīng)濟(jì)損失和名譽(yù)

32、上的受損。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要進(jìn)行納稅籌劃，應(yīng)在項(xiàng)目啟動(dòng)之初就開始，就對企業(yè)的納稅籌劃進(jìn)行整體考慮，考慮到各種在企業(yè)建設(shè)和發(fā)展過程中可能出現(xiàn)的各種問題，在稅收籌劃中能做到前瞻性的籌劃，有利于企業(yè)的長期發(fā)展。四、房地產(chǎn)稅收籌劃的具體方法分析 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身(zshn)的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的納稅籌劃。（一）房地產(chǎn)納稅籌劃(chuhu)中利用臨界點(diǎn)納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅是利用該方法最多的。稅法(shu f)規(guī)定，納稅

33、人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。目前土地增值稅的存在是房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場競爭中商品房價(jià)格仍居高不下的重要原因。因此，要想做到房價(jià)水平最低，想方設(shè)法是所交的土地增值稅最少才是正確的解決之道。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過增加扣除項(xiàng)目，利用土地增值稅的臨

34、界點(diǎn)來進(jìn)行納稅籌劃。（二） 通過設(shè)立分支機(jī)構(gòu)來進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規(guī)定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.兩種方式計(jì)算出來的應(yīng)納稅額有時(shí)候會(huì)存在很大差異，既然存在差異，就存在納稅籌劃的空間。所以房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)將出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計(jì)算房產(chǎn)稅的方式。（三）盡可能的利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃我國稅法規(guī)定了一系列的稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅

35、籌劃。例如房地產(chǎn)企業(yè)如果在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，從而避免了開發(fā)后銷售繳納土地增值稅的問題；同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房的條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，都必須全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。另外，由于稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。（四） 利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣在周轉(zhuǎn)使用的過程中隨著時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值增值，它表現(xiàn)了貨幣的時(shí)間性。利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃是一種相對節(jié)稅方法，它并不改變一定時(shí)期的納稅總額，但

36、從各個(gè)納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當(dāng)于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。根據(jù)企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二十九條規(guī)定：“納稅人取得土地使用權(quán)支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應(yīng)作為無形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規(guī)定的使用期限內(nèi)攤銷?！倍鴱臅?huì)計(jì)處理的角度來看，土地是與建筑物一并列入固定資產(chǎn)入賬，合在一塊提折舊的。我國稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自身利益的需要都會(huì)選擇這一折舊年限。因此，當(dāng)合同規(guī)定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒有規(guī)定土地使用期限（按稅法規(guī)定，其攤銷期限不得短于十年），納稅人在申報(bào)繳納企業(yè)所得稅時(shí)，可以將其從房屋、建筑物原值中剝離出來，單

37、獨(dú)攤銷。那么在土地?cái)備N期限內(nèi)，可以增加企業(yè)所得稅稅前列支費(fèi)用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。（五） 適當(dāng)推遲土地的開發(fā)時(shí)間(shjin)來進(jìn)行納稅籌劃根據(jù)我國現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)，再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程成本?？梢姡恋匾坏╅_發(fā)，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，企業(yè)適當(dāng)?shù)赝七t(tuch)土地開發(fā)時(shí)間，便可獲得少繳房產(chǎn)稅的好處。（六） 通過(tnggu)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅種主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土