房地產(chǎn)市場(chǎng)流通和營(yíng)銷--市場(chǎng)與營(yíng)銷概論( 58頁(yè))

1、 第六章 房地產(chǎn)市場(chǎng)流通和營(yíng)銷第一局部 市場(chǎng)與營(yíng)銷概論1一市場(chǎng)二市場(chǎng)營(yíng)銷釋義三市場(chǎng)營(yíng)銷的主要活動(dòng) 2一市場(chǎng)：從營(yíng)銷的角度來(lái)看，市場(chǎng)是一種商品或效勞的所有潛在購(gòu)置者的需求總和。1、市場(chǎng)=人口 + 購(gòu)置能力 + 購(gòu)置動(dòng)機(jī)2、市場(chǎng)是：商品交換的任何場(chǎng)所；使商品交易雙方接觸的任何安排；商品交換關(guān)系的總和；連接商品生產(chǎn)者的橋梁；指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。3、市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之那么稱為無(wú)形市場(chǎng)。4、市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。賣方和買方：市場(chǎng)主體，可供交易的商品：市場(chǎng)客體。3二市場(chǎng)營(yíng)銷釋義市場(chǎng)營(yíng)銷marketing 是為了促進(jìn)、完

2、成產(chǎn)品和勞務(wù)交換所進(jìn)行的一系列經(jīng)營(yíng)銷售活動(dòng)的總稱。 注釋： 目的=促進(jìn)和完成交換 對(duì)象=產(chǎn)品+效勞 范圍=產(chǎn)前+產(chǎn)中+產(chǎn)后圍繞交換展開 4Market集市、市場(chǎng): place where they meet交易行情: dulllovely, risingfallingsteady需求( 量 ): poorgood 行銷地區(qū): area, country買者與賣者: buyers and sellersMarketing: 市場(chǎng)推廣5在“營(yíng)銷認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)營(yíng)銷即推銷 營(yíng)銷是一系列活動(dòng)的總稱 是發(fā)現(xiàn)、創(chuàng)造并抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī) 營(yíng)銷有模式 實(shí)質(zhì)是需求管理 惟一不變的法那么就是永遠(yuǎn)在變6一系列營(yíng)銷活動(dòng) 產(chǎn)前：

3、市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè) 選擇目標(biāo)市場(chǎng) 進(jìn)行市場(chǎng)定位 產(chǎn)中：新產(chǎn)品研制開發(fā) 產(chǎn)品定價(jià) 產(chǎn)后：選擇銷售渠道 開展促銷活動(dòng) 儲(chǔ)運(yùn)包裝加工 提供售后效勞7一系列營(yíng)銷活動(dòng) 產(chǎn)前：市場(chǎng)調(diào)研和預(yù)測(cè) 選擇目標(biāo)市場(chǎng) 進(jìn)行市場(chǎng)定位 產(chǎn)中：新產(chǎn)品研制開發(fā) 產(chǎn)品定價(jià) 產(chǎn)后：選擇銷售渠道 開展促銷活動(dòng) 儲(chǔ)運(yùn)包裝加工 提供售后效勞8 市場(chǎng)時(shí)機(jī) 存在于產(chǎn)品生產(chǎn)和消費(fèi)之間 諸多矛盾中 空間矛盾：熱帶水果北方消費(fèi)時(shí)間矛盾：季節(jié)性生產(chǎn)常年性消費(fèi)質(zhì)量矛盾：品種、款式、色澤、規(guī)格、型號(hào)、 檔次、口味、營(yíng)養(yǎng)、保健、平安數(shù)量矛盾：供不應(yīng)求、供過(guò)于求估價(jià)矛盾：生產(chǎn)者本錢、利潤(rùn)、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 消費(fèi)者效能、支付能力信息矛盾9 需求管理 需求水平、時(shí)間、性

4、質(zhì)不同 那么營(yíng)銷方案不同 負(fù)需求 改變無(wú)需求 刺激潛伏需求 開發(fā)下降需求 重振不規(guī)那么需求 協(xié)調(diào)充分需求 維持過(guò)量需求 降低 有害需求 消滅 10 需求管理 需求水平、時(shí)間、性質(zhì)不同 那么營(yíng)銷方案不同 負(fù)需求 改變無(wú)需求 刺激潛伏需求 開發(fā)下降需求 重振不規(guī)那么需求 協(xié)調(diào)充分需求 維持過(guò)量需求 降低 有害需求 消滅 不變的法則11三市場(chǎng)營(yíng)銷的主要活動(dòng) 市場(chǎng)營(yíng)銷觀念市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)預(yù)測(cè)營(yíng)銷目標(biāo)組合營(yíng)銷策略12五種市場(chǎng)營(yíng)銷觀念比較 類型 核心本質(zhì)主要策略條件生產(chǎn)觀念生產(chǎn)者擅長(zhǎng)什么生產(chǎn)什么大批量少品種低成本供不應(yīng)求產(chǎn)品觀念 產(chǎn)品生產(chǎn)什么銷售什么高質(zhì)量多花色價(jià)格實(shí)供求平衡推銷觀念推銷術(shù)推銷什么購(gòu)買什么促銷

5、提高市場(chǎng)占有率供給稍寬市場(chǎng)營(yíng)銷消費(fèi)者需要什么生產(chǎn)什么重視研發(fā)消費(fèi)者權(quán)益供過(guò)于求社會(huì)營(yíng)銷 三統(tǒng)一滿足需求預(yù)見需求利潤(rùn)、消費(fèi)、福利有實(shí)力類型 本質(zhì)主要策略條件生產(chǎn)觀念生產(chǎn)者擅長(zhǎng)什么生產(chǎn)什么大批量少品種低成本供不應(yīng)求產(chǎn)品觀念 產(chǎn)品生產(chǎn)什么銷售什么高質(zhì)量多花色價(jià)格實(shí)供求平衡推銷觀念推銷術(shù)推銷什么購(gòu)買什么促銷提高市場(chǎng)占有率供給稍寬市場(chǎng)營(yíng)銷消費(fèi)者需要什么生產(chǎn)什么重視研發(fā)消費(fèi)者權(quán)益供過(guò)于求社會(huì)營(yíng)銷 三統(tǒng)一滿足需求預(yù)見需求利潤(rùn)、消費(fèi)、福利有實(shí)力13案例分析福特汽車：我可以提供任何顏色的汽車， 只要這種顏色是黑色的。苞米不收年年種：廣種薄收 增產(chǎn)不增收 14案例分析貨真價(jià)實(shí)經(jīng)久不衰好酒不怕巷子深閨中待嫁 剃頭挑

6、子一頭熱 一廂情愿15案例分析好酒也怕巷子深王婆多了好賣瓜 16經(jīng)典案例顧客是飯碗 上帝 衣食父母 喬吉拉德17大勢(shì)所趨賣方市場(chǎng) 買方市場(chǎng)傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀 現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)觀生產(chǎn)者為中心 消費(fèi)者為中心產(chǎn)品出手要啥都有 顧客滿意我才得利18 市場(chǎng)調(diào)研法寶： 知己知彼 百戰(zhàn)百勝消費(fèi)缺口消費(fèi)環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)者 消費(fèi)者 社會(huì)公眾19消費(fèi)缺口防止“瞎子摸象 跟著感覺走 - 走不著北 農(nóng)民的心思 - 城鎮(zhèn)的市場(chǎng) 本地市場(chǎng) - 外地市場(chǎng)了解“品質(zhì)信息 產(chǎn)品外觀 產(chǎn)品品牌 認(rèn)證體系 20 消費(fèi)環(huán)境 宏觀環(huán)境：球場(chǎng) 政治、經(jīng)濟(jì)、法律、社會(huì)文化、科技、自然 微觀環(huán)境：供給者俱樂(lè)部 地位和作用、競(jìng)爭(zhēng)狀況、與之關(guān)系 中間商經(jīng)紀(jì)人 區(qū)域選

7、擇、地點(diǎn)選擇、產(chǎn)品布局、 企業(yè)聲譽(yù)、合作誠(chéng)意 競(jìng)爭(zhēng)者賽場(chǎng)對(duì)手 消費(fèi)者球門 社會(huì)公眾觀眾和裁判員 21 競(jìng)爭(zhēng)者：賽場(chǎng)對(duì)手 ？誰(shuí)是你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的根本情況？規(guī)模與水平 產(chǎn)品和效勞 市場(chǎng)占有率從對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析中得出什么結(jié)論？ 發(fā)現(xiàn)潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)手的開展方向及下一步意圖是什么？ 組織機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品和技術(shù)、營(yíng)銷策略22 消費(fèi)者：球門 5 個(gè) W 1 個(gè) H目的Why生理動(dòng)機(jī)生存，平安，繁衍； 心理動(dòng)機(jī)求實(shí)，求新，求名， 求美，求廉，求同，求異對(duì)象What全確定型、半確定型、不確定型時(shí)間When地點(diǎn)Where方式How購(gòu)置者Who收入水平、習(xí)慣偏愛、審美情趣23中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)年會(huì)主題1997：講誠(chéng)

8、信，反欺詐1998：為了農(nóng)村消費(fèi)者1999：平安健康消費(fèi)2000：明明白白消費(fèi)2001：綠色消費(fèi)2002：科學(xué)消費(fèi)2003：營(yíng)造放心消費(fèi)環(huán)境24社會(huì)公眾：觀眾和裁判員 公眾：方便或阻礙 行業(yè)性市場(chǎng)領(lǐng)袖：各類從業(yè)人員 專門研究人員 教育工作者社會(huì)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)領(lǐng)袖： 群眾傳播者 政府工作者 消費(fèi)者組織個(gè)人市場(chǎng)領(lǐng)袖： 社會(huì)各界名人 關(guān)鍵是 找出市場(chǎng)領(lǐng)袖 25 確立目標(biāo)市場(chǎng)：只要我那份 無(wú)差異性市場(chǎng) 差異性市場(chǎng) 集中性市場(chǎng) 資源 有限雄厚產(chǎn)品 同質(zhì)多樣生命周期 投入、成長(zhǎng)、 成熟、衰退競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 26 市場(chǎng)定位：敢問(wèn)路在何方？對(duì)手在哪我又在哪迎頭定位避強(qiáng)定位 普通住宅市場(chǎng) 實(shí) 用 性 先進(jìn)性27外部環(huán)境組合

9、營(yíng)銷：兵團(tuán)作戰(zhàn) “4P產(chǎn)品(Product)定價(jià)(Price)渠道(Place)銷售促進(jìn)(Promotion) 價(jià)格 產(chǎn)品 促銷 渠道 28產(chǎn)品策略：有形的商品+無(wú)形的效勞 核心產(chǎn)品：不是東西 而是用途和功能形式產(chǎn)品：實(shí)體、外觀、品質(zhì) 品牌、包裝、特色延伸產(chǎn)品：送貨、安裝、維修 保證、培訓(xùn)、融資29 價(jià)格策略：定價(jià)的藝術(shù)=靈活地定價(jià) ￥ 心理定價(jià)： 尾數(shù)定價(jià)、整數(shù)定價(jià)、 聲望定價(jià)、習(xí)慣定價(jià) 招攬定價(jià) 新產(chǎn)品定價(jià)：取脂定價(jià)、滲透定價(jià)、 合理定價(jià) 折扣定價(jià)：現(xiàn)金、數(shù)量、交易、季節(jié) 30分銷渠道策略：快速滾動(dòng)產(chǎn)銷結(jié)合產(chǎn)銷別離產(chǎn)銷合一 直接渠道-間接渠道長(zhǎng)渠道 -短渠道寬渠道 -窄渠道代理商、經(jīng)紀(jì)人

10、31促銷策略：廣而告之廣告：公眾化、多重復(fù)、表現(xiàn)力、非直接人員促銷：直接溝通、增進(jìn)感情、迅速反響營(yíng)業(yè)推廣：召喚性、刺激效應(yīng)、誘導(dǎo)效應(yīng)公共關(guān)系：可信、無(wú)戒備、創(chuàng)造新聞價(jià)值32新時(shí)尚：知識(shí)營(yíng)銷知識(shí)經(jīng)濟(jì)引起質(zhì)變：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、方式、優(yōu)勢(shì)學(xué)習(xí)營(yíng)銷：與消費(fèi)者、同行、社會(huì)雙向?qū)W習(xí) 智能產(chǎn)品效勞，新技術(shù)，除障礙網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷：“虛擬商店，無(wú)國(guó)界，全天候，反 映快，個(gè)性化，無(wú)存貨綠色營(yíng)銷：綠色情懷，健康，自然 綠色標(biāo)志，ISO14000認(rèn)證，環(huán)境標(biāo)志 綠色壁壘，關(guān)稅，技術(shù)，環(huán)境標(biāo)志 情感營(yíng)銷：追求品牌忠誠(chéng)，理性訴求向情感訴求 33第二局部 房地產(chǎn)市場(chǎng)34一、房地產(chǎn)市場(chǎng)特征指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)。交易包括：買賣、租

11、賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無(wú)形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。351、房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值大、壽命長(zhǎng)久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無(wú)形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。

12、交易的金額較大，依賴金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人效勞。362、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期1上升期。需求不斷增加，房屋房地產(chǎn)供不應(yīng)求。 “消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期。特征：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。初期，房屋空置率略高于正常水平，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。后期，房屋空置率下降到正常水平。2頂峰期。需求繼續(xù)增加，但增加的勢(shì)頭逐漸減弱，后期，需求減少的勢(shì)頭。 “投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期。特征：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)工程開工；房屋空置率繼續(xù)下降，后期開始上升。3衰退期。價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過(guò)價(jià)差獲取利潤(rùn)的投機(jī)需求減弱，通過(guò)

13、租金回收投資并獲取利潤(rùn)也不見得劃算，因而投資需求減少。而在頂峰期大量開工的工程陸續(xù)完成并投放市場(chǎng)，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。特征：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。4低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。特征：市場(chǎng)極為蕭條，交易量很小；開發(fā)工程開工率低；消費(fèi)需求依市場(chǎng)慣性減少，租金下降，37二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及分類1按用途功能分：居住房地產(chǎn)市場(chǎng)和非居住房地產(chǎn)市場(chǎng)2按檔次分：高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)、中檔房地產(chǎn)市場(chǎng)和低檔房地產(chǎn)市場(chǎng)3按區(qū)域范圍分：整體房地產(chǎn)市場(chǎng)和區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)4接交易方式分：房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)

14、和房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)5接交易目的分：房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資市場(chǎng)6按流轉(zhuǎn)次數(shù)分：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)具體為土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)具體新開發(fā)的商品房的初次交易市場(chǎng)、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)具體為商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房、已購(gòu)公有住房等的再次交易市場(chǎng)7按時(shí)間分：過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)和未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)38二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及分類1、按交易方式分：l 買賣市場(chǎng)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；登記備案l 租賃市場(chǎng)：出租使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移l 抵押市場(chǎng)：產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，但業(yè)主失去處置權(quán)l(xiāng) 贈(zèng)予市場(chǎng)：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，但不存在支付問(wèn)題39二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及分類2、按房屋形態(tài)分：預(yù)售市場(chǎng)：具備“五證兩書，預(yù)售許可證 現(xiàn)房市場(chǎng)：“五證兩書

15、40二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及分類3、按過(guò)程順序分：l 土地市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)，土地二級(jí)市場(chǎng)土地一級(jí)市場(chǎng)：國(guó)家壟斷，土地使用權(quán)出讓土地二級(jí)市場(chǎng)：有限制，土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓l 房產(chǎn)市場(chǎng)增量房市場(chǎng)，存量房市場(chǎng)增量房市場(chǎng)：新開發(fā)的商品房存量房市場(chǎng)：舊房，二手房41二、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及分類4、按功能分：l 住房市場(chǎng)普通住房、別墅、高級(jí)公寓等高檔住宅l 生產(chǎn)用房市場(chǎng)工業(yè)廠房、研發(fā)用房l 營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)賓館、商業(yè)、娛樂(lè)、餐飲等l 倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)、貨場(chǎng)l 特殊用房市場(chǎng)學(xué)校、宗教、紀(jì)念館425、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)程度的不同，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)可分為1、完全競(jìng)爭(zhēng)：1所買賣的商品具有同質(zhì)性，不存在差異，因而任何買者不在乎從哪個(gè)賣者手

16、里購(gòu)置商品，不會(huì)對(duì)某個(gè)賣者產(chǎn)生偏好，任何賣者也無(wú)法通過(guò)自己的商品來(lái)壟斷市場(chǎng)；2有相當(dāng)多的買者和賣者，每個(gè)買者和賣者所買賣的商品數(shù)量在市場(chǎng)上僅占微小份額，因而單個(gè)買者或賣者都不能影響市場(chǎng)價(jià)格，而只能是價(jià)格的接受者；3市場(chǎng)信息完全，買者和賣者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完整信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格；4買者和賣者都可以自由進(jìn)出市場(chǎng)；5買者和賣者無(wú)串通共謀行為，也沒(méi)政府干預(yù)。2、壟斷競(jìng)爭(zhēng)：1賣者和買者都比較多；2產(chǎn)品存在差異，即產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、外觀、品牌、效勞等方面存在差異；3市場(chǎng)信息比較完全。3、寡頭壟斷：少數(shù)幾個(gè)生產(chǎn)者的產(chǎn)量和市場(chǎng)份額即占該市場(chǎng)的絕大局部或者全部的一種市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。 4、完全壟斷：賣方壟斷、買方

17、壟斷、雙邊壟斷。一般所講的完全壟斷，多指賣方壟斷。 1只有一個(gè)賣者，而買者很多；2產(chǎn)品無(wú)相近的替代品，即壟斷者幾乎享有完全的產(chǎn)品差異；3新生產(chǎn)者不能進(jìn)入市場(chǎng)，潛在競(jìng)爭(zhēng)與實(shí)際競(jìng)爭(zhēng)一樣是不存在的。43三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分類1按照調(diào)查內(nèi)容分： 綜合性調(diào)查：調(diào)查范圍大，內(nèi)容廣，全面。例，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 專項(xiàng)調(diào)查： 針對(duì)某一項(xiàng)內(nèi)容或某一方面進(jìn)行的調(diào)查。例，珠海住宅市場(chǎng)調(diào)查 44三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分類2按供需類別分： 供給市場(chǎng)調(diào)查：針對(duì)房地產(chǎn)供給方而做。例，珠海開發(fā)商及開發(fā)量調(diào)查 需求市場(chǎng)調(diào)查：針對(duì)潛在客戶需求情況的調(diào)查。例，珠海別墅需求調(diào)查分析及預(yù)測(cè)

18、45三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分類3按目的分：l 為投資決策的調(diào)查：為房地產(chǎn)企業(yè)某一項(xiàng)投資行為決策提供依據(jù)的調(diào)查。例，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，珠海商業(yè)用房市場(chǎng)調(diào)查l 為產(chǎn)品決策的調(diào)查：為房地產(chǎn)工程籌劃提供市場(chǎng)依據(jù)的調(diào)查。例，珠海海景住宅調(diào)查l 為營(yíng)銷決策的調(diào)查：為樓盤營(yíng)銷或銷售決策提供市場(chǎng)信息的調(diào)查。例，珠海海景住宅銷售情況調(diào)查，珠海房地產(chǎn)工程廣告預(yù)算及投放調(diào)查46三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分類4調(diào)查對(duì)象分：l 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查：為摸清競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手或樓盤而對(duì)其所做的針對(duì)性調(diào)查。例，珠海高端住宅市場(chǎng)供給調(diào)查l 消費(fèi)者調(diào)查：為了解某樓盤潛在消費(fèi)者的需求情況及特點(diǎn)而做的調(diào)查。例，

19、海怡灣畔高層住宅潛在客戶群調(diào)查47三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)2、調(diào)查內(nèi)容：綜合性調(diào)查：例，珠海房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查專項(xiàng)調(diào)查：例，珠海樓盤廣告調(diào)查 消費(fèi)者調(diào)查：例，珠海別墅市場(chǎng)需求調(diào)查 樓盤調(diào)查：例，華發(fā)新城調(diào)查分析48三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)3、調(diào)查方法和渠道1詢問(wèn)法：向被訪問(wèn)者提出一些問(wèn)題，由被訪問(wèn)者答復(fù)，研究者根據(jù)這些答復(fù)進(jìn)行歸類和統(tǒng)計(jì)分析而獲得相關(guān)的市場(chǎng)信息的一種市場(chǎng)調(diào)查方法。面談詢問(wèn)法路上攔截法郵寄詢問(wèn)法 詢問(wèn)法網(wǎng)上詢問(wèn)法 49三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)3、調(diào)查方法和渠道2觀察法：是指不通過(guò)向被調(diào)研對(duì)象繼續(xù)體溫而將人們的相關(guān)活動(dòng)記錄下來(lái)的一種市場(chǎng)調(diào)研方法。 3實(shí)驗(yàn)法：指研究人員通過(guò)改變被調(diào)查者面

20、對(duì)的某些因素，來(lái)觀察這些因素變化以后對(duì)其他待考察的變量會(huì)產(chǎn)生什么樣影響的一種市場(chǎng)調(diào)研方法。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研中很少采用50三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)4、市場(chǎng)分析 資料的分析 數(shù)據(jù)分析 分析結(jié)論 建議51三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)案例 影響房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域開展的因素分析 區(qū)位條件； 自然環(huán)境； 人文因素； 人口狀況； 經(jīng)濟(jì)因素； 政策和法律制度 52一區(qū)位條件區(qū)位分絕對(duì)區(qū)位和相對(duì)區(qū)位。絕對(duì)區(qū)位是指地理因素和現(xiàn)象在三維的地球外表的地理位置，可由經(jīng)度、緯度和海拔高度加以精確測(cè)定。絕對(duì)區(qū)位是固定的、相對(duì)不變的。相對(duì)區(qū)位是指一特定地理因素或現(xiàn)象在地理空間中與周圍事物的相對(duì)位置關(guān)系和聯(lián)系，可用空間距離、交通運(yùn)輸?shù)碾y易程度以及經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、政治聯(lián)系來(lái)