杭州中小戶型創(chuàng)新研究報告23頁

1、第一篇：小戶型創(chuàng)新背景淺析一、政策背景：2006 年 5 月， 國 務院 辦公 廳轉(zhuǎn) 發(fā)了 九部 委 聯(lián)合 制定 的 關 于調(diào) 整住 房供 應結(jié) 構(gòu)穩(wěn) 定住 房 價格 的意 見 。 意見 規(guī)定 ：自 2006 年 6 月 1 日起 ， 凡新 審批、 新開 工的 商品 住房 建設， 套型 建筑 面積 90 平方 米 以下 住房 （ 含 經(jīng)濟 適用 住房 ） 面積 所占 比重 ，必 須達 到 開發(fā) 建設 總面 積的70%以 上。該政 策出 臺的 主要 目 的是 調(diào)整 住房 供應 結(jié) 構(gòu)， 增加 住房 供應 套 數(shù)，穩(wěn)定 住房 價格 。眾 所 周知 ，價 格上 漲過 快 主要 是由 供求 失衡 引

2、起，所以 調(diào)整 住房 供應 結(jié)構(gòu) ， 增加 結(jié)構(gòu) 性供 應， 成 為解 決房 價問 題的 關 鍵。2008 年 10 月 22 日，財 政 部 發(fā)布 繼 續(xù) 加大 保障 民生 投入 力 度 切實解 決低 收入 群眾 基 本生 活的通知，從 2008 年 11 月 1 日起 ，對 個人首次 購買 90 平 方米 及以 下普 通住 房的 ， 契稅 稅率 暫統(tǒng) 一下 調(diào) 到1%； 對個人 銷售 或購 買住 房 暫免 征收 印花 稅； 金 融機 構(gòu)對 居民 首次 購 買普 通自 住房 和改 善型 普通 自 住房 提供 貸款 ， 其 貸 款利 率的 下限 可擴 大 為貸 款基 準利 率的 0.7 倍，

3、最 低首 付款 比例 調(diào)整 為 20%。 同時 ，下 調(diào) 個人 住房 公 積金 貸款 利率 ，各 檔 次利 率分 別下 調(diào) 0.27 個百 分點 。二、杭州市住宅發(fā)展規(guī)劃住房 建設 總量 目標 規(guī) 劃。 規(guī)劃 期內(nèi) 住房 建 設套 數(shù)共 約 31.13 38.08 萬套 ，其 中套 型建 筑 面積 小于 90 平 方米 的住 房約 26.84 32.29 萬 套 ， 約占85%。保障 性住 房建 設目 標 ：規(guī) 劃期 內(nèi)， 具備 開 工條 件的 建筑 面積 約 739 萬平 方米 ，約 11.29 萬套 ，套 型建 筑面 積 均小 于 90 平方 米。普 通 商 品 房 建 設 目 標 ： 在

4、 規(guī) 劃 期 內(nèi) ， 總 出 讓 商 品 住 宅 用 地 約 1000 1350 萬 平方 米（ 約 15000 20250 畝） ，總 建筑 面積 2000 2700 萬 平 方米，約19.84 26.79 萬 套，其中套型 建筑 面積 小于 90 平 方米 的住 房約 15.55 21 萬套 。三 、 政 策 促 使 小 戶 型創(chuàng) 新 ：由于 政策 對大 戶型、高檔住宅 進行 了控 制 ，引導 房地 產(chǎn)商 開 發(fā) 中小戶型 的普 通住 宅， 小 戶型 必 將 成為 今后 樓 市的 主力 產(chǎn)品 之一 。而隨 著小 戶型 產(chǎn)品 的 大規(guī) 模涌 入市 場， 競 爭則 迫在 眉睫 。一方 面，緊

5、縮的 貨幣 政策 導致 銀根 緊縮，對宏觀調(diào) 控政 策的 難 以預計等原因，樓市不容樂觀 ；另 一方 面， 今 年樓 市小 戶型 的巨 大 供應 量，更加劇了市場競爭。工信房產(chǎn)總經(jīng)理助理蔡華軍認為，參照其他國家或城市房地產(chǎn)情況，香港和日 本都 是 小戶 型產(chǎn) 品為 主，地 少人 多，資源稀缺 ，供求 緊張，房價 高漲 ， 小 戶型 成 為購 房者 的必 然選 擇 。 所 以 ， 在 激烈 的市 場競 爭下， 想要 占領 市場，小戶型設 計創(chuàng) 新成 為必 然 之路，一場新的 戶型 變革 即將來臨 。隨著 競爭 的日 趨激 烈 ，產(chǎn) 品也 將開 始升 級 。以 后的 杭州 樓市 ，原創(chuàng) 小戶 型逐

6、 步取 代 “ 組 合 ”、“改 造 ” 的小 戶型，更好地滿 足了 特定 的小戶型消費群體對房屋功能布局、物業(yè)管理和服務等方面的需求。并且，產(chǎn)品特色越來越突出，目標人群越來越明晰，小戶型將在競爭中升級。第二篇：小戶型創(chuàng)新（“偷 ”面積）淺析一 、 何 為 “ 偷 面 積 ”。1 、依 據(jù)一 ： 建筑 工 程建 筑面 積計 算規(guī) 范 。偷法 ：1-1 、 把 只 計 算 半 建 筑 面 積 （ 比 如 未 封 閉 的 陽 臺 ， 挑 梁 等 ） 和 不 計算建筑面積的各類建筑（ 比如 層高 小于 2.20m 以下 的夾 層，插層，技 術層和 層高 小于 2.20m 的地 下 室 和半 地下 室

7、 ， 房 屋的 天面 ， 挑臺 ， 飄 窗等 ）的面積盡量的放大。1-2 、復式 戶型 ，通 過減 少分 攤， 增加 實惠， 促進 銷售 。依據(jù)二 ：杭 州市 規(guī)劃 局出 臺 的 關 于建筑 層 高 控 制 及 容 積 率 指標計 算規(guī) 則 。 規(guī)則 規(guī)定 ，層 高大 于等 于 4.5 米的 住宅 建 筑， 或?qū)?高大于等 于 4.8 米 的辦 公 建筑， 不論 層內(nèi) 是否 有隔 層， 在 計算 容積 率指 標時，建筑 面積均按該層 面 積乘 1.5 倍計 算。偷法：巧妙 地利 用了 規(guī)則 里 面的“躍 層住 宅 、別 墅等 當起 居廳（室）層高在戶內(nèi)通高時可按其實際面積計入容積率”，變向繼續(xù)

8、進行LOFT開發(fā)。增加 層高 ，一 層產(chǎn) 權 兩層 實用 。二 、 “ 偷 面 積 ” 的 幾種 常 用 方 法 。、不 計面 積的1-1 、 凸窗 （ 外 飄窗 ） 無限 度外 擴 （ 凸 窗高 2.2 米 內(nèi) ）空間 的延 伸。1-2 、 落地 凸窗 （2.2 米 內(nèi) ） TOC o 1-5 h z 空間的延伸，實際窗地面與房間地面相同，變現(xiàn)類夾層實用面積。1-3 、可局部拆卸內(nèi)假凸窗增加一些儲物空間或直接增加凸窗層高變成標準高。1-4 、兩層高以上的普通大露臺增加使用面積但是不占用房間面積。1-5 、兩層高以上的內(nèi)凹大露臺或入戶 花 園增加使用面積但不占用房間面積，可以加樓板變現(xiàn)更多實用

9、面積。1-6 、 層高 小于 2.2 米的 地下 室， 半地 下 室空 間增加輔助使用空間。1-7 、 雙首 層設 計的 ”地 下空 間 ”增加輔助使用空間或變現(xiàn)更多實用面積。1-8 、 一樓 庭院 和樓 頂?shù)?使用 面積增加輔助使用空間。1-9 、 超 高內(nèi) 庭院可變現(xiàn)實用面積。1-10 、室 內(nèi)層 高 2.2 米以 下的 夾層 ，插 層 ，技 術層增加輔助使用面積。2、計 半面 積的2-1 、一層普通大陽臺，未封閉的陽臺， 挑廊 。2-2 、與房屋相連有上蓋無柱的走廊。2-3 、可以變房間的內(nèi)陽臺。2-4、有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊。3、計一層面積的室內(nèi)超高層3-1、室內(nèi)4.0米以下增

10、加空間體量和舒適度。3-2、室內(nèi)4.4米一6米甚至更高增加空間體量還可加樓板變現(xiàn)使用面積。4、少分攤公共面積4-1、不計面積的公共面積（高層高，夾層等）減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積。4-2、計一半面積的公共面積（陽臺形式等）減少公攤建筑面積，增加套內(nèi)實用面積。4-3、模糊公共空間（裝飾性園林建筑 不計面積 與入戶大堂相連）增加入戶大堂面積提高舒適度，客觀 上減少公攤面積，增加套內(nèi)實 用面積。三、“偷面積”慣用手法匯總。輸面積”小手筆偷面積”慣用手層露臺及 兩層高內(nèi) 凹大露臺兩層高入戶花園層高小2.2米的地下 室和半地 下室以及 住宅建筑 在正負零 以下的地只計一層建筑面積的 室內(nèi)超高層大

11、手筆慣用手法下室和半地下室四、利用凸窗“偷面積”。1、技巧：把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外 立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設計規(guī)范規(guī)定2.2米以下空間不計 入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過2.2米，便可有效“偷”到面積。在設計中，為了 層高不超過2.2米，通常 開發(fā)商會做一個較低的平 臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦法。發(fā)展 到現(xiàn)在已有改 進，開發(fā)商在設計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝 修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的層高，加 上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到2.3米甚至更高。這樣通過低臺凸窗變落地

12、凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有 效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。2、缺點：大凸窗設計也會帶來諸如外墻保溫、外墻 滲漏等問題，需要開發(fā)商 在材料、建筑設計上下功夫。五、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁。1、技巧：開發(fā)商為了 “偷”面積，故意 將樓盤凸窗部分設計出一道橫梁，使 得凸窗層高不高于2.2米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打掉” 設計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的層高變成2.8米，與正常 房屋層高一致。將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁， 將部分空間隔成兩層，下層空間不超過2.2米，上層 空間0.6米左右用 于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設計的那道

13、假梁打掉，使 得房屋空間變大。2、缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫。六、利用凸窗總結(jié)。1、優(yōu)點：1-1、給業(yè) 主帶來實惠：只要 凸窗高度小于2.2米，可不計入建筑面積。1-2、通透的室內(nèi)空間：凸窗房的室內(nèi)采光效果好。1-3、美觀的建筑外立面；精心設計的凸窗建筑能把房間、自然融為一 體。2、局限性：政策對凸窗高度的限制，使進深不可避免產(chǎn)生局限。這一點，即 使“可拆卸凸窗”的誕生，也未能有更好的突破。七、隱藏式衣柜，落地衣柜“偷面積”。1、技巧：隱藏式衣櫥的設計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其 做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了 “衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式 衣櫥的高度通常也在2.2

14、米以下，不用 計入建筑面積，但業(yè) 主卻可以使 用。2、缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性八、利用超大入戶花園和大陽臺“偷面積”。1、技巧：由于入戶 花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做 大入戶花園 和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方 法一般只在大戶型單元且自然資源景 觀較好的樓盤中使用。2、缺點：作為購房者，由于 入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大 的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花 園和陽臺適合多大的戶型。九、錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園“偷面積”。1、技巧：雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適 性肯定有所幫助。對于錯層大露

15、臺（或 入戶花園）如果 是可以用玻璃窗 封上，或加 樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常 大的幫助。2、缺點：易出現(xiàn)上下層對視的問題，可采用內(nèi)封閉的方式。十、露臺“偷面積”。1、技巧：錯層，有效解決了平層中送出不計面積的露臺。2、優(yōu)點：2-1、 “偷”出更大實惠。2-2、增加有力賣點。2-3、滿足客戶與室外大接觸心愿。十一、入戶花園“偷面積”。1、技巧：6米高入戶花園”采用左右錯層設計，將入戶花園設計成兩層高度， 可以100%的“偷面積”。 左右錯層的入戶花園（兩層高度），使得業(yè)主 得到了實惠?！?6米高入戶花園”由于 上層被封閉，在使用中甚至可以再 作一層閣樓。2、優(yōu)點：2-

16、1、 “偷”出更大實惠。2-2 、增加有力賣點。十二、空中院館、空中過道“偷面積”。1、空中院館：電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近30 40 平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳 花園?？罩谢▓@，一般是兩層或者三層做一個。由于電梯廳露臺兩層高度，按照 建筑計算有關規(guī)定，不計 入容積率 部分，因此這部分面積沒計入公攤面積，給業(yè)主帶來了實惠。2、空中過道：在兩個單元之間做一個連接的空中過道，使得業(yè)主多出一部 分空 問。業(yè)主既可以分隔開，作為自己的私人空間；也可以作為空中院館， 供業(yè)主共用，多出一個休閑空間。十三、陽光房“偷面積1、優(yōu)點：“陽光房”擁有通透、華麗的外觀，其

17、三面玻璃墻的設計讓業(yè)主 能和自然有很親密的接觸。2、缺點：“陽光房”因為不能完全保障業(yè)主隱私權，且建筑立面的處理等受 到質(zhì)疑，廣泛推廣尚有難度。與“陽光房”異曲同工的產(chǎn)品一一地下室 和半地下室，相對能完善的保護業(yè)主的隱私，外觀處理更易，面積同樣 可偷。十四、地下室和半地下室“偷面積”。1、技巧：地下室和半地下室的可應用的“偷面積”政策是：層高小于2.2米 的地下室，半地 下室空間不計算建筑面積；雙首層設計的地下空間不計 算建筑面積；住宅建筑正負零之下不計算建筑面積。2、優(yōu)點：只要在政策允許的范圍內(nèi)，地下室和半地下室存在較大的可“偷” 空間，另外，室外架空的半地下室較好地解決了地下采光的問題十五

18、、利用送夾層“偷面積”。1、技巧：夾層的層高低于2.2米，可以不計算建筑面積?？蛷d設計成3.9-4 米，標準 層高2.8-3 米，夾層 一般 為2.15-2.19 米。標準層 和夾 層不 在 同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接。夾層處于兩個標準層之間，一 般來說，如果一層4戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層 在標準層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標準層的上面，偶數(shù) 層的 夾層在標準層的下面，同時夾層在標準層下面的一般客廳、夾層、標準 層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。2、缺點：結(jié)構(gòu)復雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。十六、層高做大，挑高“偷面積1、技巧：這是很多小戶型

19、采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，實際上也是 “偷”面積的一種。在將房屋層高設計到4.8米、4.9米甚至更高后， 購房者通常可以將其隔成兩層，使空間得到充分利用。一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。2、缺點：在限高的情況下，減少建筑面積，單價 較高，同時在消防要求上很難達標，許多地方都已經(jīng)禁止這種設計十七、空調(diào)機安放處變生活陽臺 “偷面積”。1、政策上：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾 柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒 腳、臺階等均不計入建筑面積。2、技巧：在樓盤的設計中，多設計出幾個空調(diào)外機安放處，將其層高控制在 2.2米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)外機的安放處可以裝 修成

20、一個生活陽臺。.時光打十小他工即上館型第室外以忙.破改定為主滿陽 ft.在江陽勵碑上也了E第三篇：小戶型創(chuàng)新（“偷 ”面積）政策風險淺析一、深圳：深 圳市 房屋 建筑 面 積測 繪技 術規(guī) 范 經(jīng) 深圳 市政 府批 準， 于 2006 年 6 月 25 日由市 質(zhì) 量技 術監(jiān) 督局 發(fā)布 實 施。 規(guī)范 的發(fā) 布實 施 ，使 得曾 經(jīng)不受約束的贈送面積受到制 約， 盛行 一 時的 超大 規(guī)模 陽臺 等 也因 有了尺度標準而將成為歷史。二、成都：成 都 晚 報 消 息 。 這 種 讓 購 房 者 “ 實 惠 ”的 “偷 ”面 積 ， 日 前 卻在成都某知名樓盤被主管部門一聲棒喝殺下馬來，其他效仿

21、跟進之 眾，紛紛聞風 調(diào)整 規(guī) 劃，重新設計 戶型 ，受其 影響 者，數(shù)目之 大 。 。 。 。 。 。“（ 成 都 ） 被 叫 停 是 遲 早 的 事 ， 廣 州 和 北 京 早 在 今 年 7 月 就 被 叫 停 了” 。 。 。 。 。 。2008 年 9 月 實施 的 成 都市 規(guī)劃 管理 技 術規(guī) 定（ 2008） 正 式對 每 套住 宅的 陽臺 面積、建筑的層 高做 了詳 細 規(guī)定，意在控制 可變 空間 的贈送方 式 。三、寧波：寧波市規(guī)劃局發(fā)布文件，明確從2009年6月1日起，新規(guī)劃的樓盤想 通過 設計 大飄 窗 、設 備平 臺等 “偷 面 積 ” ，將 遭遇 政策 紅 線。規(guī)劃

22、 部門規(guī)定，從6月1日起，全市新規(guī)劃樓盤必須執(zhí)行新的飄窗、設備平 臺設 計標 準。新規(guī) 明確 ，今 后樓 盤 設計 的 飄 窗，窗臺高 度（ 窗臺 面與 室內(nèi) 地 面的高差）不得 小于0 3米、進深（自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線）不得大 于0 . 6米、凈高（ 窗臺面至飄窗頂板底）應小 于2 . 2米。符合 上述 條件 的，飄窗不計 建 筑面 積，否則不能 視 作飄 窗，且要按飄 窗 挑出 外墻部分的投影面積計算全部建筑面積并計入容積率指標， 新規(guī) 另外規(guī) 定，建筑項目含有飄窗設計的，必須在申報圖紙中提供飄窗 大樣 。對于 設備 平臺，新規(guī)規(guī)定，每套住宅 用于 放置 集中 空調(diào) 外機 等 的設備平

23、臺只限一個，且未折算前的建筑面積不大于4平方米；每居室配置 設備平臺面積標準為1平方米，每套住宅用于放置分體式空調(diào)外機的設 備平臺數(shù)量不得超過居室個數(shù)，設備平臺總建筑面積不得大于居室個 數(shù)。其中的居 室 ，指 臥室 、起 居室 、書房 、餐 廳等 獨立 的室 內(nèi) 居住 空間。如果一個樓盤的設備平臺總面積超標，超標部分按水平投影面積的1 / 2計算建筑面積，并計入容積率指標。規(guī)劃 部門 表示 ，對 于 新樓 盤飄 窗、設備平 臺的 設計 ，今 后將 在 樓盤規(guī)劃審查時嚴格予以把關。至于6月1日之前已經(jīng)審查通過的樓盤設計 方案，仍然有效。四、“ 偷” 面積招致叫 停？舉例來 說， 按當前的設 計規(guī)

24、范 ，“ 偷 ”面 積 是 不 計 入 地 塊 規(guī) 劃 容 積率，所以，當規(guī)劃5.0 容積 率的 社區(qū) ， 有 40%的“偷 ”面 積 存 在 時， 實際的建筑容積率已經(jīng) 達到 7.0 ！ 這 “ 偷” 出來 的 40%建筑面積 ，沒 有土地成 本、沒有報規(guī) 、報建 、前 期總 平等 費 用，需要的只 是 1000-1500 的建安成本而已。消費 者雖 然在 單價 上 的付 出高 于周 邊樓 盤 ， 但 因為 得到 大面 積 贈送的“偷”面積 ，而 以 一個 較合 理的 總價 買 到了 更大 的面 積。因 此，從 這個層 面上 看，開 發(fā)商 賺得 更多，消費者買 得更 大，但 由于“ 偷 ”面

25、積 不會寫 入產(chǎn) 權， 不會 產(chǎn) 生報 建費 和稅 費， 政 府損 失了 一部 分利 益 。假如“偷 ”面積 開發(fā) 模式 被全 面叫 停，受 沖擊 最大 的，當屬部 分在建項 目，以及不久 前 打“ 偷 ”面 積 主 意拍 下高 價地 塊的 開發(fā) 商 們 。很 有可能 面臨 著 重 新核 算 出讓 金，報建費要 重 新補 過，另外補交 增 容費 ，這樣一 來， 樓面 地價 又 上去 了， 而房 子如 果 已經(jīng) 銷售 的話 ，還 不 能漲 價。如果 這些 建筑 必須 要 算全 產(chǎn)權 面積，而消費者 合同 又已 經(jīng)簽 定 ，則只能 修改 合同 ，把 單 價做 低，把面積補 回 來。但這又牽 涉到

26、很 多其 他問題。 首先 ，如 果原 來 買的是 90 平方 米以 下的 房子 ，金 融機 構(gòu) 認定是 90平方 米以 內(nèi)就 可以 辦 兩成 的按 揭，如 果現(xiàn) 在改 了合 同面 積，則 金融 上還需對 既成 事實 做一 個 認可 ；其 次，合同在 房管 局已 經(jīng)備 案了 。一些 客戶由于擔心以后物權法、稅收這類的 問題 ， 所以 他就 是想買 90 平方 米以下的 房子 ， 如 果合 同 面積 修改 后超過 90 平方 米， 雖然 總價 不 變， 從客戶角度來說，也可以不答應。第四篇：杭州熱銷樓盤典型小戶型淺析85平方米可以做成五房兩廳兩衛(wèi)的魔方戶型”、“90平方米=140平 方米+2層+1

27、個院子+1個私 家電梯廳+1個超 大露臺”、“90平方 米170 平方米”以上是幾個熱銷樓盤戶型的宣傳口號，市場的戶型可謂琳瑯滿目， 可變空間已經(jīng)是小菜一碟的，很多熱銷戶型都有著非同一般的可變空 問，通過戶型的競爭，來吸引購房者的眼球。一、保利東灣 典型戶型:MAX90戶型，MAX60戶型。1、特征：作為東灣別墅級公寓的代表性產(chǎn)品，max系列的推出是在強調(diào)空間 變化的同時，將擴大空間的利用率和保證居住的舒適性很好的結(jié)合在了 一起。第三代小戶型對第二代小戶型的根本性革新，帶來小戶型設計由 “內(nèi)”向“外”的觀念性轉(zhuǎn)變，雖然二者都具有附贈面積和空間的可變 性，但不同的是，前者并沒有突破整個大的格局，

28、而是不斷地向內(nèi)挖掘； 后者卻在東南西北四個方面進行了突破，全面向外拓展。叱件小產(chǎn)系霧亙代小T-2、MAX90戶型，突破空間局限，變幻舒適江景三房:“一- .畢XMi1wn戶型總體分析：從上面的戶型圖可以看到：2房朝南，長達30米的采光面，形成 全 明全通透的室內(nèi)環(huán)境，首先確保了居住的舒適性。餐廳、客廳一體化設計，并呈錯落式布局，使90 m2的戶型擁有120 m2的空間感。經(jīng)典的2+1戶型，繼承了第二代小戶型的變化特點，所不同的是， 7.5m2北陽臺變化而經(jīng)過科學配置，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的 空間結(jié)構(gòu)，還擁有一個專為江 景設計的8.5 m2大陽臺，可以說將 空間 的禾I用發(fā)揮到了極致

29、。一個方面。而且，和第二代小戶型把自己“藏”進室內(nèi)的舉措不同，Max 90 是主動將自己置入大自然中，由此可見其對于自然的尊重！陽臺、露臺、 入戶花園、飄窗，全 方位擴大自然接觸面，將一線江景、生態(tài)濕地、情 境園林三重景觀體系一并納入其360環(huán)形視野，帶來別墅級生活方式 的居住體驗。此外，還有將近30%勺高附贈率。3、MAX60戶型，造就全功能江景兩房：戶型總體分析：小巧緊湊的兩房結(jié)構(gòu)，將實用主義與情趣生活巧妙結(jié)合。大尺 度的 開問、進深提升整個戶型的舒適度，而且可改變?yōu)?+1戶型，營造溫馨 家庭生活。帶超 大面積陽臺的南向主臥，大空 間視角，江景、園景、風 景盡收眼底，隨心而動。經(jīng)過科學配置

30、，60 m2的兩房不僅擁有功能完善的空間結(jié)構(gòu)，還擁 有一個專為江景設計的8.5 m2大陽臺，可以說將空間的禾I用發(fā)揮到了 極致。二、復地連城國際 典型戶型:C1戶型，面積96平方米。1、特征：通過陽臺、露臺、飄窗、花池、入戶花園等方式增加空間的舒適性。2、戶型總體分析：在這個戶型空間里，居住者可根據(jù)自己的需要進行規(guī)劃，可以是一 個開放型的戶內(nèi)花園，可以是一個優(yōu)雅的茶道室，可以是一個陽光書房， 當然也可以是一個獨立的房間。它為業(yè)主提供了一個額外的可利用的空 問。砌；說起來比較簡單，其實就是開發(fā)商設計了一個大一些的陽臺，這個 面積可以根據(jù)業(yè)主的需求自由設置功能。為了讓這個“可變空間”利用 率更好，

31、開發(fā)商事先作了各種設置：比如設置降板，比室內(nèi)地平標高降低 30厘米，方便花木種植和木踏步道的鋪設，以便將來做陽光房；二是在施 工中預埋邊框，保證在裝修時形成完整封閉的室內(nèi)空間，與普通居室一 樣應用；三是獨立分隔，“可變空間”屬于“額外空間”，購買時只計算 一半面積，經(jīng)濟實惠。1、特征：通過對剪力墻的合理設置，使戶型有了更多變化的可能，滿足個性 化居住要求。f-iHL上m 仲即M的 擊足.9MHHIi.ms * -ineq- . aaa樂廳 TMMML B3VMSAB4B. HR中海金溪園 典型戶型：A1 戶型，面積89平方米祖：朋奧斤E整增工序用甘拿4*評慈（卷:T二 Kl*.豐J 1LASU

32、t*4.書/看AX小H2、戶型總體分析：金溪園的這個戶型參考純板樓設計，全明戶型設計，方正布局，南北 通透，超大面寬，超短進深，加大室內(nèi)的陽光照射面，和陽光親密接觸。落 地飄窗、露臺、陽臺、多功能間等延展空間，讓90平方米空間同樣擁有 舒適的享受。值得一提的是，金溪園戶型均靈動可變，可根據(jù)不同居住需 求，對客廳、次臥、主臥 等空間進 行靈活布置?？蓾M足 業(yè)主個性化需求。從這個戶 型看，雖然陽臺屬于室外空間，但它的位置明顯內(nèi)陷。很明 顯，設計師在戶型設計之初，就是把它作為室內(nèi)空間來考慮的，只不過是 加了 一個“陽臺”的外衣。邊上還設計了一個衛(wèi)生問，后期裝修時，就可 以設計成一個套房。而落地飄窗、

33、露臺、多功能問、工作陽臺等的設置， 又讓業(yè)主多了許多可拓展的空間。流線分析：戶型整體流線簡潔，入戶門對主臥門的處理較不合理。 主臥餐廳相對較為舒適，其他房間均較為狹小。分區(qū)流線：動靜分區(qū)明確、合理，公共區(qū)域空間完整。有良好的南 向面。干濕方面很實用并附和流線的順暢。餐廳、廚房、功能陽臺和客 廳、露臺的空間搭分區(qū)均對戶型有一定提升。VnSBIl四、贊成美樹典型戶型：D1、D2戶型，面積129平方米。1、特征：這種戶型創(chuàng)意不再局限于單層空間，而是通過夾層、中空客廳等方 式，增加面 積的同時，也給業(yè)主營造不同的空間體驗。2、戶型總體分析：位于城北的贊成美樹有一批129平方米的夾層戶型。每個戶型可以

34、分別贈送37、53平方米的夾層面積，這些面積可作為視聽室、娛樂室或 者書房。因夾層空間的參與，公寓里產(chǎn)生了一戶擁有“雙層”或者“三 層”的空間，分別可作為居住層（主臥、次臥）、生活層（客廳、餐廳、廚 房等）和多功能層，利用豎向空間帶來了功能布局的合理變化，營造動靜 分離,南北通透的生活空間。止匕外，產(chǎn)品還設計了 4米挑空的高廳和4.3 米的客廳開問尺度，實現(xiàn)了三房朝南，而且三房面寬達到8.7米，形成超 寬米光面。房屋測量規(guī)范規(guī)定：層高在2.2米以下的夾層、插層、技術層 和層高小于2.2米的地下室和半地下室，不計入建筑面積。美樹和水晶 城的夾層，正是利用了這一點。其具體是在兩層之間，再夾上一層，

35、三層 賣給兩戶人家。其中中間的那層層高僅2.2米，凈高2.17米，不計入建 筑面積。夾層被分開兩部分，一部分是53平方米，是偶數(shù)層的地下室；一 部分是37平方米，是奇數(shù)層的閣樓。但是人們可能還會有疑問,美樹這個戶型面積有129平方米，以80% 的得房率計算，其室內(nèi)面積應該有近104平方米。按照常規(guī)，夾層的面積 應該超過104平方米，因為夾層不用分攤電梯廳面積。而夾層中，“閣 樓”和“地下室”的面積加起來是90平方米，那么，夾層中另外超過14 平方米的部分去哪里了？事實是，夾層中，另外超過14平方米的部分，被 懸空分給上下樓之間的客廳了。想象一下,2樓和3樓的層高如果是各 2.9米，加上夾層2.

36、17米，那么，整個二三樓上下之間，高度加在一起，是 不是有7.97米？然后，在7.97米中間隔斷，那么2樓和3樓的高度是不 是各接近4米？這個4米的高度，正是上下兩個戶型的挑空客廳。五、大家多立方 典型戶型：A1戶型，面積90平方米1、特征：三多：1-1、陽光多：一梯兩戶、大面寬、通透全明1-2、舒適多：飄窗多、大陽臺、雙層挑高露臺，附加多樣空間1-3、功能多：90平方米兩房變?nèi)?、戶型總體分析：大家多立方挨棄高層小戶型多中間套、采光通風差的現(xiàn)象，采 用一 梯兩戶、多房朝南格局，通透 全明，打造出九堡區(qū)域罕見的高層陽光房。 戶型設計預留更多功能的可變空間，靈活多變以備不時之需。多個飄窗、 挑

37、高露臺和陽臺半開放空間的應用，增加 附加空間。陽臺 可滿足多一房 需要，方便業(yè)主根據(jù)家庭需要，改造成書房、健身房等功能空間。90 itf兩房不用犧牲舒適，也能享受三房的多功能。 m m i的in*六、順發(fā)和美家 典型戶型：Y1原戶型，面積90平方米1、特征：這類戶型創(chuàng)新，把戶型創(chuàng)新放到了 一個更廣闊的舞臺上，因為設計師 干 脆 把 戶 型 做 成 了 兩 層 ,并 通 過 贈 送 大 面 積 的 方 式 ,使 得 得 房 率 大 為、 戶 型 總 體 分 析 ：順發(fā) 和美家 90 平方 米墅 式公 寓的 特點 , 最大 面積 可做到 170 平 方 米。這 個戶 型有 幾個 特點 : 首先 是

38、大 尺度 , 南向 6.6 米雙 開間、總層高是罕見 的 5.5 米 （ 等 于 雙層 高度 ）, 也 就是 說 它的 室內(nèi) 空間 相對 于 普通 90 平 方米 戶型 幾乎 多出 了 一倍 。可 以前 庭后 院 、可 以中 空高 廳 、可 以舒 適五 房、可 以雙主臥、可 以中島式廚房它讓那些只在排 屋或別墅中才會 出現(xiàn) 的經(jīng) 典設 計 , 在 90 平 方米 里成 為現(xiàn) 實。其次 , 業(yè)主 在后 期的 裝修 時 , 擁 有的 自由 度也 超乎 想象 。這 種 90 平 方米 的戶 型不 同于 已 經(jīng)絕 版的 “ LOFT 戶 型 ” , 因為 它擁 有一 部分 的樓 板 , 樓上 和樓 下

39、分 別都 做 好了 一個 標準 的衛(wèi) 生 間。 除了 已經(jīng) 隔好 的 那一 部分 樓板 , 剩下 的就 全部 都是 層高 為 5.5 米 的 挑空 空間 。 這 就意 味 著 , 在 房屋 交 付 以 后 ,你 可 以 完 全 根 據(jù) 自 己 的 需 求 來 架 設 樓 板 ,來 自 由 分 隔 室 內(nèi) 空 間。也就 是說 , 你完 全可 以根 據(jù)自 己的 需要 來 安排 房間 數(shù)量 ,2 個 ?3 個 ?還是 5 個 ?甚至6 個 , 都沒 問題 , 全 憑你 喜 歡。 如果 你想 讓客 廳 更氣 派豪華一些,別 在 客 廳 上 空做樓板,這 樣 就 可 以 超 高 挑 空 客 廳 。 當

40、然 ,你也可以在 你的 家里 設計 一 個超 過 20 平方 米的 空中 庭院 , 充分 享受 田園 風情 。 如果你是兩 口 之 家 ,那完全可以只 在 樓 上 安 排 兩 個 各 自 帶 獨 立 衛(wèi) 生間、走入 式衣 柜、 化妝 區(qū) 或書 房的 超大 豪華 套 房 , 一 套自 住 , 另一 套 可以 留給 未來 的孩 子或 偶爾 接 父母 來同 住。 如果 做 三房 , 你可 以有 N 個 變化 , 可 以 樓上三房，可以樓上雙主臥、樓下一客臥，可以三房都朝南如果做五 房 , 那 么可 以保 證每 個房 間都 不小于 10 平方 米 , 另 外還 有獨 立的 餐廳 、 客廳 和三 個衛(wèi)

41、生間 。順發(fā) 和美家90 平 方 米墅 式公 寓的 設計 源 頭 , 其 實就 是傳 統(tǒng)意 義上 的躍層 。 但 是開 發(fā)商 在 建造 的時 候 , 在 第二 層只 鋪設 約 10 多個 平方 米的 臥 室 （ 帶 衛(wèi)生 間 ）, 其余 約 40 平 方米 變成 一 樓的 餐廳 客廳 挑空 。 除此 之外 , 南 向 有 一 個 約 11 平 方 米 的 雙 層 挑 空 非 封 閉 大 露 臺 ,北 向 有 一 個 最 大 約 20 平 方米 的雙 層挑 空可 封閉 大凹 廊 （ 中 間一 隔可 多出 40 平 方米 使用 空 間 ） 。這 樣兩 層凹 廊 面積、挑空餐廳 客廳 面積 及露 臺

42、面 積合 計 在一 起 , 贈送面 積就 達到 近 90 平方 米。 真正 實現(xiàn) 了 突破 性的 超高 得房 率 。七 、 風 雅 樂 府 典 型戶 型 : F1 原戶 型 ，面 積 79 平 方 米 。特 征 :通 過 各 種 技 術 的 綜 合 體 現(xiàn) ,把 院 落 、 露 臺 、 中 空 客 廳 、 躍 層 等 元 素 集合 在一 起 , 不 僅拓 展了 室內(nèi) 空間 , 還增 加了 室外 空間 。戶 型 總 體 分 析 ：風 雅 樂 府 的 每 個 戶 型 在 設 計 之 初 ,就 考 慮 了 要 有 一 個 院 子 ,有 露 臺 , 有獨立的私家電梯廳，有天有地，還是躍層給人的第一印象

43、是一個 排屋 , 所以 風雅 樂府 給自 己的 房源 定了 個 名字 叫 “ 空中 排屋 ” 。如一 套 79 平 方米 的 戶型 , 如果 不需 要挑 高客 廳和 起居 室 , 則 都可 以 隔 成 兩 層 ,這 樣 就 增 加 了 兩 個 房 間 ,并 且 戶 型 還 贈 送 多 個 露 臺 ,進 一 步 增 加了 使用 面積 。房 間 開間 , 基本 都能 達到 3.9 米的 面寬 ; 而 90 平方 米以 下戶 型 , 也 有兩 到三 個的 房間 開間 達到 3.6 米 。除了面積優(yōu)勢外，風雅樂府在戶型設計上還解決了高層住宅中較難 做到每一套都南北通透的問題。特別是中間套戶型，利用上下

44、兩層、南 北錯落的設計，做到了每一套都有南北開間，每一套都是南北通透，室內(nèi) 空氣流通。同時，由于是兩層空間，每套都有2 4個南向采光開問。這個樓盤的意向客戶對戶型的具體要求包括：要滿足3房（主臥、小 孩、父母、保姆、書房）以上、3廳（入戶門廳、餐廳、客廳、家庭廳） 以上、兩個主臥（自己、孩子、父母）以上、兩個露臺（工作、休閑露臺 等）、1個私家院子（都市人工作繁忙，希望在家里就可以接觸大自然）等。而每個功能空間的設置，又是有尺寸上的控制的。比如每個房間的開問起碼超過3.5米（兩邊墻各0.3米，床2米，電視柜0.6米）、客廳最 起碼3.6米（考慮到沙發(fā)、茶幾、墻、墻到沙發(fā)、茶幾到電視機等距離）、

45、 露臺要能放下一張麻將桌（桌子80厘米，桌子與椅背，起碼進深和面寬都 在兩米以上，后來調(diào) 整到2.4米）、院子（需要下沉40公分，直接覆土，可 種灌木）根據(jù)規(guī)劃，風雅樂府90平方米以下的房子，必須占到70%以上。如何 在90平方米建筑面積里，滿足客戶這么多要求？當時公司反復討論后認 為，這是不可能完成的任務。因為當時設計師算過，如果要做一個相對舒 適的三房，至少要101.2平方米。這種戶型還不是很理想的，因為客廳要 在中間，兩邊是房間，廳是暗的，有點類似于老的二手房戶型。要完成這個任務，就只能做躍層。具體來說，就是把5.4米的總層高， 做成兩層。其實就是通過贈送樓層的方式，來擴展使用空間。但為

46、了滿 足規(guī)劃要求，在第二層象征性地設置了一個10平方米左右的“臥室”， 其他的空間，則都屬于中空。但是客戶在裝修的時候，可以把中空都變成 平層，從而極大地增加了可利用面積。比如以這個79平方米的戶型為例, 贈送面積就達到了 60平方米?！把贪死飯D注：二樓燈色部分的臥室計律微面根.藍色部自為挑空貶選,成境中的1. ?詢雙層成空白.而用全部建送.第五篇：小戶型創(chuàng)新趨勢淺析一、小戶型空間設計創(chuàng)新趨勢： TOC o 1-5 h z 1 、全明設計打造市場競爭優(yōu)勢產(chǎn)品:通風、采光不暢,一 直 是 小 戶 型 產(chǎn) 品的通病。在未來市場競爭的壓力下 , 全明設計的中小戶型有望成為市場競爭 的優(yōu) 勢產(chǎn) 品。

47、2、錯層設計豐富空間環(huán)境:適當?shù)腻e層設計與空 間 高 差 營 造 ,有助于區(qū)隔功能空間、豐富空間環(huán)境、提升生活意境。3、挑空設計打造立體空間:客 廳 挑 空 ,打 造 立 體 空 間 的 中 小 復 式 產(chǎn) 品 ,一 直 就 是 年 輕 消 費 者 的置業(yè) 偏愛 , 也有 望成 為未 來中 小戶 型豪 宅 產(chǎn)品 的設 計方 向。4、增設飄 窗、 陽臺 、露 臺、 入戶 花園 等 空間 :這 些 原 本屬 于 大 戶 型甚 至 是豪宅產(chǎn)品 的元 素 ,被越 來 越 多 地 引入到中 小 戶 型 的 設計 當 中 ,這也 是 未來中小戶 型產(chǎn) 品 豪宅 化 發(fā) 展 的 必由之路。5、空間的 自由

48、組合 滿足 時尚 個性 化需 求 :未來市場中框架結(jié)構(gòu)設計、空間自由組合、多重居住功能的產(chǎn)品, 對于 爭奪 年輕 、時 尚 、個 性的 客戶 來說 , 或許 會是 一劑 良藥 。二、小戶型功能設計創(chuàng)新趨勢：1 、活 動區(qū) 與休 息區(qū) 宜分 開 , 休 息區(qū) 宜相 對集 中 。、盡量減 少在 活動 區(qū)域 內(nèi)墻 上開 門 , 使 完整 墻面 更多 。、各功能 區(qū)之 間 相 互聯(lián) 系方 便 。、房屋位 置合 理 , 進 門 宜 有小 門廳 過渡 。 TOC o 1-5 h z 、廳宜朝南向或朝景觀向。、廳平面避免不可利用的銳角室向。、大廳與分戶門內(nèi)室設立半過渡性空間。、在廳內(nèi)墻上忌多處開門妨礙廳的使

49、用, 忌門 與門 相對 開 。、廳、臥室均有良好的朝向和穿堂風, 無暗 房 。、居室、主臥室遠離電梯間 或樓 梯 。、臥室外最好能配以陽臺。、 工 作 陽 臺 既 可 通 風 , 又 可 彌 補 廚 房 使 用 面 積 和 臨 時 使 用 功 能 的不足 。、食寢分離、居寢分離。、入口處宜有玄關。、餐廳與起居室宜空間上相互貫 通 , 形 成自 然通 風 。、 衛(wèi)生 間不 宜離 主 臥太 遠 , 更 不宜 穿越 客廳 。第六篇：杭州戶型演變淺析一 、 2000 年前 后 : 大戶 型 扎 堆 , 戶 型 設 計單 一 。上世 紀 80 年 代初 , 杭州 人漸 漸從 傳統(tǒng) 的 老墻 門大 院 ,

50、 搬 到有 點模 樣 的多 層公 寓里 。 這 種 房 子 多 被 冠 以 “某 某 新 村 ”的 名 字 ,其實是單位的員工 宿舍。 有獨 立的 廚房 和衛(wèi) 生間 , 面積 基本 上在 50 60 平 方米。 當時 , 面積 大小 是評 判 房 子 好 壞 的 唯 一 標 準,在 舒 適 性 上 卻 完 全沒有多少考慮。 這種 現(xiàn)象 一直 持 續(xù)到 本世 紀初 。1998 年 , 國 家 取 消 實 物 分 房 , 商 品 房 市 場 開 始 蓬 勃 發(fā) 展 。 2000 年 2004 年 , 杭州 樓市 經(jīng)歷 了急 遽上 揚的 階 段。 因為 房子 不愁 賣 , 這個 階段 戶型 面積 比

51、 較 單一 , 公寓 戶型 面積 都比 較 大 , 大 多都 超過 120 平方 米 , 特 別是 一些 郊區(qū) 板塊 , 如濱 江區(qū) 當時 的主 力 戶型 面積 , 甚至 在 160 平方 米以 上。 在大 戶型 扎堆 上 市的 同時 , 小戶 型房 源非 常稀 缺。為 了 提 高 得 房 率 ,開 發(fā) 商 大 多 在 單 元 里 設 置 一 梯 三 戶 的 格 局 ,兩 邊 是大 戶型 , 中間 夾一 套小 戶型 , 面積 則在 70 110 平 方米 不等 。 這 個中 間 套雖 有比 較大 的面 寬 和比 較好 的采 光 , 但 大多 正對 電梯 , 通風 性不 好。 這 時 的 戶 型

52、 設 計 ,還 停 留 在 比 較 粗 放 的 階 段 ,開 發(fā) 商 并 不 注 重 對 每 個 功 能 布局 的分 布和 細化 , 暗衛(wèi)、暗廚非常 普遍 。而小 戶型 的稀 缺 , 也造 成了 市場上 嚴重 的結(jié) 構(gòu)性 問 題。二 、 2005 2006 年 : 全 明 通 透 , 創(chuàng) 意 十 足 。2005 年 2006 年 , 在國 家宏 觀調(diào) 控下 , 樓市 進入 調(diào)整 。杭 州 樓市 的 戶型 設計 , 在這 個階 段實 現(xiàn)了 大幅 度的 跨 越。 TOC o 1-5 h z 首先 , 樓盤 設計 更加 細化 。 2006 年 , 錢 江 新城 樓盤 盛世 錢塘 的 宣傳 資 料上這

53、樣寫道:“明廳、明室、明廚、明衛(wèi)”,所有房間全明,這在當時的杭州樓市,絕對稱得上是一個亮點。在衛(wèi)生間設個窗,看起來簡單,但對于開發(fā)商來說,卻意味著增加不少設計成本和土建成本,但這使得戶型的 舒適 度和 人性 化 上了 很大 一個 臺階 。戶型設計也不再大而無當,一批緊湊型的戶型開始登上歷史舞臺。比 如三墩區(qū)域的天陽美林灣,就一度以大面寬、短進深、全明通透、精致實 用的 戶型 設計 , 成為 不少 購房 者津 津 樂道 的話 題。另外,這個階段樓盤的戶型創(chuàng)意也開始出現(xiàn)。比如當時樓市開始出現(xiàn) 一 種 “ 空 中 別 墅 ” 的 新 概 念 ,就 是 在 公 寓 里 做 出 豪 宅 的 感 覺 來

54、。 在這 方面 比較 有名 的 無疑 是錢 江新 城的 金 色海 岸。 金色 海岸 的 空中 別墅 最小 的 客 廳 開間 都在 5.1 米 以上 、客 廳中 空挑高 7 米 、客 廳設有 6 米高的大面積玻璃幕窗、270度三面弧形的玻璃窗這些全新的理念， 再次 把杭 州樓 市的 戶 型創(chuàng) 新 , 抬 高到 一個 新的 層面 。三 、 2007 年至 今 : 異彩 紛 呈 的 新 戶 型 時 代 ?！?送 露 臺 、 送 入 戶 花 園 、 中 空 客 廳 ” 、 “ 79 平 方 米 可 以 做 到 140 平方 米 ” 、“魔 方戶 型 ” 、“可 變空 間 ” , 這個 階段 的戶 型創(chuàng)

55、 新 , 就 更加 花頭 十足 了。有兩 個比 較重 要的 事 件 , 引 發(fā)了 這一 輪的 戶型 變革。 首先 是 2006 年 , 國務院九部委出臺“國 六 條 ” 。該條新政出臺,極 大 了 改 變了 之前不合理的住房供應結(jié)構(gòu),從此 以 后 ,之前是邊緣產(chǎn)品的 小 戶 型 ,真正 作為歷史的主 角 , 登 上杭 州樓 市的 舞臺 。 TOC o 1-5 h z 另外一個事件 則是,受全球金融危機和 宏觀經(jīng)濟影響,商品房銷售一度滯緩,不少樓盤為 了從激烈的競爭中生 存下來,將戶型創(chuàng)新提到了重要 位置 , 以此 吸引 購房 者下 單。戶型更顯個性 化。比如 紅 蘋 果的“X5”戶型,橡 樹園

56、的“XXL”戶型，保利的“MAX”戶型等。還有一種叫做 “可變空間”的戶型設計開始盛行。比如連城 國際的可變 空間,你可以 把它變成書房、也可以是花房 , 又 或者 是露 臺 , 可 以根 據(jù)個 人愛 好 , 自 己設 定。樓盤還流行空間拓展。比如錢塘山水把挑 空露 臺 做 成中空 餐廳 ,把陽 臺 包進變成房間,大大拓展可利用空間;保利 東 灣 大 面 積送入戶 花 園和露臺等，將戶型空間向大自然，向“外面”作了更多拓展戶型創(chuàng) 新開始呈現(xiàn)出百花齊放、異彩紛呈的特色。小戶型成為樓市的主角。90平方米及以下的戶型, 開始前所未有地占據(jù)市場。全明通透、飄窗、走入式衣柜、送 陽臺 露臺, 開始成為常

57、態(tài)。地產(chǎn)委托物業(yè)前期管理工作相關業(yè)務指引1 、 目的 以內(nèi)部市場化為原則，理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務關系。、適用范圍適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關工作但不限于工程規(guī)劃設計、施工、 工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。、職責物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準入可行性進行分析。地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范，結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議，以明確雙方業(yè)務和經(jīng)營關系。4、原則物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商

58、地產(chǎn)銷售的原則，合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責權，理順在業(yè)務和經(jīng)營方面的相互關系，建立規(guī)范、高效的協(xié)同機制。在業(yè)務關系上，物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務流程，按照內(nèi)部市場化原則，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟實體，在各項具體業(yè)務上，地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。地產(chǎn)公司應與物業(yè)公司應按照已確定的各項委托業(yè)務費用結(jié)算辦法（確保至少按季度結(jié)算一次）和收費標準進行結(jié)算。、定義前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起，至業(yè)主、 業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由地產(chǎn)公司

59、委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設性意見，以減少產(chǎn)品缺陷的過程。房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應入伙手續(xù)；業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應手續(xù)的，視為房屋已交付使用。項目開辦費是指在項目集中入伙前，物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業(yè)公司，物業(yè)公司對相關設施的質(zhì)量、使用

60、性、完好性、感觀效果等進行驗收。保潔開荒是指項目接管驗收合格后，物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔，以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。、方法和過程控制項目前期介入為提供令客戶滿意的產(chǎn)品，規(guī)避和減少項目缺陷，在項目的規(guī)劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應要求物業(yè)公司提前介入，物業(yè)公司應站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，提出建設性意見。規(guī)劃設計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設計說明會，說明相關設計內(nèi)容、 提供相關技術資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設計方案，從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設計方案提