在普通商品房開發(fā)中配建保障性住房的分析及建議

1、在普通商品房開發(fā)中配建保障性住房的分析及建議保障性住房正在全國(guó)范圍內(nèi)如火如荼的建設(shè)中，在保障對(duì)象 上，各地方政府根據(jù)實(shí)際，均有不同規(guī)定，但絕對(duì)多數(shù)地方政府更 多的是以戶籍、人均年收入、目前居住的人均面積作為硬性指標(biāo), 但這種標(biāo)準(zhǔn)是否科學(xué)和公平值得探討。以減少在保障對(duì)象的設(shè)計(jì) 上缺乏合理性，科學(xué)性及社會(huì)的認(rèn)同性，將會(huì)引發(fā)新的社會(huì)不公， 造成新的社會(huì)矛盾。不可否認(rèn)，配建保障性住房特別是改善城市低收入居民的居 住條件，是重要的民生問題。加快保障性住房建設(shè)，大力推進(jìn)經(jīng) 濟(jì)適用房建設(shè)、廉租房建設(shè)、危房改造等安居工程，對(duì)于改善城 鎮(zhèn)居民的民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。當(dāng)前我國(guó)的保障性住房建設(shè)大多采用

2、兩種方式:集中建設(shè)方 式和配建方式。所謂集中建設(shè)方式是指在行政劃撥的建設(shè)用地上 單獨(dú)選址，集中建設(shè)；配建方式是指在新出讓的土地使用權(quán)普通 商品房建設(shè)項(xiàng)目中，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按可建住宅總建筑面積的 一定比例或一定數(shù)量建造保障性住房的建設(shè)方式。目前，國(guó)內(nèi)已 有部分城市采取配建方式，我省主要是以政府集中建設(shè)為主。政府集中建設(shè)保障性住房在解決居民住房困難的同時(shí)又引 發(fā)了大量問題，主要體現(xiàn)在：（1）將會(huì)引發(fā)大量城市管理方面的問題，包括治安、市容 等問題。國(guó)外經(jīng)驗(yàn)告訴我們，如果此類問題得不到有效解決，將 會(huì)促成貧民窟的形成，與和諧社會(huì)形象嚴(yán)重不符。（2）保障性住房項(xiàng)目的立項(xiàng)、融資、建設(shè)全部由政府一手 操辦

3、，政府變成了房地產(chǎn)開發(fā)商，缺乏激勵(lì)機(jī)制決定了在提供過 程中存在“政府失靈”，這種“政府失靈”必然導(dǎo)致提供的低效 率。（3）政府投入大量資金及土地資源建設(shè)保障性住房小區(qū)， 建成后卻無人問津，造成資源的大量浪費(fèi)。糾其根本原因，在于 保障對(duì)象“參與”的缺位，保障性住房大多在市區(qū)邊緣，交通不 便，配套設(shè)施不全，導(dǎo)致無人問津，成為無人區(qū)，極大地浪費(fèi)了 社會(huì)資源。（4）低收入群體過渡集中，與其他社會(huì)群體隔離，會(huì)引發(fā) 大量問題，從歐美國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來看，這樣不僅會(huì)帶來高密度、擁擠、 公共設(shè)施缺乏等城市環(huán)境方面問題，而且會(huì)引發(fā)諸如犯罪率提 高、失業(yè)、嚴(yán)重依賴社會(huì)救濟(jì)等社會(huì)問題。相反在普通商品房開發(fā)中配套建設(shè)保障性住

4、房將有效地避 免上述難題，而且，配建方式比比集中建設(shè)方式還有許多優(yōu)勢(shì)， 具體包括：一般商品房在規(guī)劃建設(shè)時(shí)應(yīng)按詳細(xì)規(guī)劃先行或同步建 設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公建，這樣可充分利用已有道路交通給排 水供暖等市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套公建社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)，減少保障房單 獨(dú)建設(shè)的成本和管理運(yùn)行社會(huì)負(fù)擔(dān)，方便使用者避免集中建設(shè)因 距市中心遠(yuǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不配套而無人問津的尷尬局面；保障房與普通商品房一起配套建設(shè)混合居住，讓不同社會(huì) 階層的人同居一處平等享受社會(huì)公共資源和發(fā)展成果，有利于人 的身心健康和全面發(fā)展進(jìn)步以及社會(huì)和諧。采取配建方式可以減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。政府給予房地產(chǎn) 開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)開發(fā)商按照“保本

5、微利”的原則 提供保障性住房，減少政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。為了實(shí)現(xiàn)全面推廣保障性住房的配建方式，得出如下建 議：（1）建立以配建方式為主，政府集中建設(shè)或其它方式為輔 的保障性住房提供模式。為了有效地貫徹這一模式，政府在審批 新的商品房開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，原則上必須要求開發(fā)商提供10%-15% 的保障性住房配建比例。（2）為了補(bǔ)償或鼓勵(lì)商品房開發(fā)商參與保障性住房配建工 作，政府可通過多種優(yōu)惠政策進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。比如，按照10%-15% 的同比例提高開發(fā)商的容積率，以提高開發(fā)商的積極性；還可考 慮免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅；免征部分開發(fā) 企業(yè)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)及政府性基金。（3）利用公積

6、金貸款支持保障性住房建設(shè)可以有效解決保 障性住房建設(shè)資金難的問題。而且，用于保障房建設(shè)的公積金貸 款利率按照5年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行， 但仍遠(yuǎn)低于商業(yè)銀行的開發(fā)貸款利率，這有利于降低保障房的開 發(fā)門檻，吸弓I更多房地產(chǎn)企業(yè)參與建設(shè)。通過一系列政策，讓更多的企業(yè)參與到政府的保障房建設(shè)當(dāng)中去。使保障性住房建設(shè)把 滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié) 合起來，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需；改善居民住房條件，解決低 收入居民住房困難；防止市場(chǎng)大起大落、保持市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。(4 )按照分類用地指標(biāo)確定保障性住房的用地根據(jù)住宅建設(shè)用地區(qū)位、定位的不同，可將住宅建設(shè)用地劃 為

7、三類：不適宜建造保障性住房用地、可建造保障性住房用地、 適宜建造保障性住房用地。另U墅區(qū)或市中心的高檔住宅區(qū)作為不適宜建造保障性住 房用地。居住對(duì)象為高收入階層，低收入階層與他們收入差距懸 殊，生活方式存在很大不同，強(qiáng)行混居一方面會(huì)加大低收入階層 的生活成本，給他們的生活帶來不便；另一方面會(huì)造成不同階層 之間的心里排斥，容易引發(fā)新的社會(huì)問題。城市次中心區(qū)域的商品住宅作為可建造保障性住房用地。居住對(duì)象為中上收入階層，與低收入階層存在一定收入差距，但 并不懸殊，混合居住一般不會(huì)產(chǎn)生心里排斥。這類用地通常交通 便利，周邊配套設(shè)施齊全，可在這類用地中配建一定比例的保障 性住房。政府應(yīng)確保該類用地保障性

8、住房指標(biāo)以實(shí)物形式實(shí)現(xiàn)。城市次中心區(qū)域的普通商品住宅區(qū)或交通便利、配套齊全的 郊區(qū)商品住宅房作為適宜建造保障性住房用地。居住對(duì)象為中等 收入階層，低收入階層與他們收入差距不大，生活方式相近。對(duì) 這類用地，政府應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)建造保障性住房。逐步改善其他住房困難群體的居住條件加快集中成片棚戶區(qū)的改造。對(duì)集中成片的棚戶區(qū)，城市 人民政府要制定改造計(jì)劃，因地制宜進(jìn)行改造。棚戶區(qū)改造要符 合以下要求：困難住戶的住房得到妥善解決；住房質(zhì)量、小區(qū)環(huán) 境、配套設(shè)施明顯改善；困難家庭的負(fù)擔(dān)控制在合理水平。積極推進(jìn)舊住宅區(qū)綜合整治。對(duì)可整治的舊住宅區(qū)要力戒 大拆大建。要以改善低收入家庭居住環(huán)境和保護(hù)歷史文化街區(qū)為

9、 宗旨，遵循政府組織、居民參與的原則，積極進(jìn)行房屋維修養(yǎng)護(hù)、 配套設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。多渠道改善農(nóng)民工居住條件。用工單位要向農(nóng)民工提供符 合基本衛(wèi)生和安全條件的居住場(chǎng)所。農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè) 園區(qū)，應(yīng)按照集約用地的原則，集中建設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿 舍，但不得按商品住房出售。城中村改造時(shí)，要考慮農(nóng)民工的居 住需要，在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，集中建 設(shè)向農(nóng)民工出租的集體宿舍。有條件的地方，可比照經(jīng)濟(jì)適用住 房建設(shè)的相關(guān)優(yōu)惠政策，政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作，建設(shè)符合農(nóng)民工 特點(diǎn)的住房，以農(nóng)民工可承受的合理租金向農(nóng)民工出租。(6)完善配套政策和工作機(jī)制落實(shí)解決城市低收入家庭

10、住房困難的經(jīng)濟(jì)政策和建房用地。 一是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)整治 一律免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性 基金。二是廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式 供應(yīng)。三是對(duì)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地，各地要切實(shí)保 證供應(yīng)。要根據(jù)住房建設(shè)規(guī)劃，在土地供應(yīng)計(jì)劃中予以優(yōu)先安排， 并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出。四是社會(huì)各界向政府捐贈(zèng)廉 租住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈(zèng)稅收扣除的有關(guān)政策。五是社會(huì) 機(jī)構(gòu)投資廉租住房或經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū) 整治的，可同時(shí)給予相關(guān)的政策支持。(7)確保住房質(zhì)量和使用功能。廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、棚戶區(qū)改造以及舊住宅區(qū)整 治，要堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用的原則。要提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，在較小的 戶型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能。要按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的 要求，推廣新