江蘇省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點模擬試題

1、江蘇省2017年上半年房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價的特點模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是。A：B：C：D：E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格2、流動比率，下列說法不正確的是。A:流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額X100%B:又稱之為“銀行家比率”C:又稱之為“二對一比率”D:在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上E:借款合同3、下列關于經(jīng)濟學中的成本概念，說法錯誤的是。A:人們在日常生活中所說的成本往往是“會計

2、成本”B：經(jīng)濟學中的成本概念同于會計成本C：經(jīng)濟學中的成本概念不同于會計成本，稱為“經(jīng)濟成本”D：經(jīng)濟學中的成本概念不同于會計成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營活動中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和E:執(zhí)行層的組織協(xié)調4、下列關于假設開發(fā)法的表述中，不正確的是_。A.假設開發(fā)法是一種科學實用的估價，其基本理論依據(jù)與市場法相同，是替代原理B.對于有城市規(guī)劃設計條件要求，但城市規(guī)劃設計條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)難以采用假設開發(fā)法C.假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等D.假設開發(fā)法更深層的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設開發(fā)法通

3、常測算的是一次性的價格剩余5、當開發(fā)項目完工并具備竣工驗收條件后，負責組織有關單位進行驗收的是（）。A.開發(fā)商B.設計單位C.承包商D.監(jiān)理單位6、設立房地產(chǎn)中介服務機構，必須向_申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。A.房地產(chǎn)管理部門B.工商行政管理部門C.土地管理部門D.建設管理部門7、組合貸款是_貸款組合總稱。A.自營性和政策性B.自營性和商業(yè)性C.政策性和商業(yè)性D.政策性和委托性8、w省某開發(fā)公司開發(fā)一項目，需征收A市B縣集體土地30公頃，為保證該項目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項目的征收土地應由批準。A:國務院B：w省人民政府C：A市人民政府D：B縣人民政府E

4、：房地產(chǎn)估價機構必須加蓋公章9、下列關于房地產(chǎn)估價原則的表述中錯誤的是【2007年考題】A:獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則B:合法原則屬于一般性原則C:最高最佳使用原則屬于技術性原則D:謹慎原則屬于一般性原則E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。A:價值B:價格C:效益D:利潤E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格下列有關房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步可行性研究及相關知識，表述不當?shù)氖牵ǎ?。A.所謂輔助研究，是對投資項目的一個或幾個重要方面進行單獨研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究B初步可行性研究階段投資估算的精度可達到5%，所

5、需費用約占總投資的1.0%2.0%C.初步可行性研究亦稱預測可行性研究，在此階段，主要是在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析D.在此階段需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等選取的三個可比實例及其相關資料分別計算得到其報酬率為13.10%、12.50%和13.60%，則可以確定估價對象的報酬率為_。A12.50%B13.10%C13.07%D13.60%13、某套住宅月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10，因樓上

6、裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預計重新裝修費等費用50000元，在裝修前3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個月方可使用。若月報酬率為05，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627B：57647C：65548D：65920E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格14、暫定期內(nèi)的三級資質房地產(chǎn)估價機構，能承接的估價業(yè)務有。A:在建工程抵押估價業(yè)務B:城市房屋拆遷補償估價業(yè)務C：該機構執(zhí)行臺伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務D:正在使用中的星級賓館抵押貸款評估業(yè)務E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、估價時點應與_的日期相一致。A.簽訂估價合同B.開始估價作業(yè)C.完成估價報告D.估價結果所屬16、根據(jù)物權

7、法規(guī)定，業(yè)主大會決定選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員，應當經(jīng)的業(yè)主同意。A：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之一C：專有部分占建筑物總面積四分之一以上的業(yè)主且占總人數(shù)四分之一D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二E:執(zhí)行層的組織協(xié)調17、某類房地產(chǎn)2005年2009年的價格見下表，各年增長量的權重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2010年的價格為_元/m2。某類房地產(chǎn)2005年2009年的價格（單位：元/m2）A.年份B2005C2006D2007E20

8、08F2009G.價格H6810I7130J7460K7810L815018、房地產(chǎn)投資的缺點是（）。A.相對較高的收益水平B.易于獲得金融機構的支持C.抵消通貨膨脹的影響D.投資回收期較長19、下列不屬于衡量會計信息質量原則的是。A:客觀性原則B:不相關聯(lián)性原則C:可比性原則D:及時性原則E:執(zhí)行層的組織協(xié)調20、下列關于我國房地產(chǎn)權屬登記的表述中，不正確的是。A:依法登記的房地產(chǎn)權利受國家法律保護B:當事人對房地產(chǎn)權利的取得、變更、喪失均需依法登記C:經(jīng)法定登記機關登記的房地產(chǎn)權利具有對抗第三人的效力D:房屋因買賣、贈與等原因致使其權屬發(fā)生變化的，應及時辦理變更登記E:執(zhí)行層的組織協(xié)調21

9、、關于融資成本，下列說法不正確的是（）。A.融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用B.融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務融資成本和資本金融資成本。債務融資成本包括資金籌集費和資金占用費D.資金籌集費包括利息、承諾費、手續(xù)費、擔保費、代理費22、數(shù)學曲線擬合法中最簡單、最常用的為。A：直線趨勢法B:指數(shù)曲線趨勢法C:二次拋物線趨勢法D:指數(shù)修勻法E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格某企業(yè)自用的地下商業(yè)用房，應稅房屋原值為200萬元，則應納房產(chǎn)稅最低稅額為萬元。A：144B：168C：192D：216E:執(zhí)行層的組織協(xié)調在符合城市規(guī)劃和建筑結構安全的條件下，住宅

10、所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用的行為【2004年考題】A:宅基地所有權B:空間利用權C:地役權D:建筑物相鄰關系E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格一宗房地產(chǎn)拍賣保留價的4500萬元，采用增價拍賣方式，起拍價定為4000萬元，依次報價的最高應價為4328萬元，則。A:以4328萬元成交B:以4500萬元成交C:在4380萬元-4500萬元之間協(xié)商成交D:拍賣無效E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、從房地產(chǎn)市場自然周期和投資周期之間的關系來看

11、，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第三階段初期D.第三階段E.第四階段2、某地區(qū)平均每畝耕地年產(chǎn)值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個農(nóng)業(yè)人口的安置補助標準按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍計算，那么，在該地區(qū)征用1畝耕地的安置補助費用為_。A3000元B6000元C1.5萬元D3萬元3、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為_。A75%B79%C81%D84%4、項目竣工檔案中的技術資料的內(nèi)容包括_。A.前期工程資料B.土建資料C.安裝方面的資料D.設計文件E.竣工圖5、對比較實例價格進行交易日期修正時

12、，最適宜采用_。A.一般物價指數(shù)B.建筑材料價格指數(shù)C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.定額調整系數(shù)6、某房地產(chǎn)估價業(yè)務發(fā)生在非經(jīng)濟特區(qū)，評估的房地產(chǎn)價格總額為6200萬元，按國家規(guī)定的標準，該房地產(chǎn)估價最高收費額為萬元。A：2.48B：7.13C：13.50D：31.00E:執(zhí)行層的組織協(xié)調7、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和_物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個性8、下列不屬于一般性貨幣政策工具的是_。A.法定存款準備金率B.貸款額度控制C.再貼現(xiàn)利率D.公開市場業(yè)務9、風險辨識常用方法包括等。A:專家調查法B：解析方法C:故障樹分析法D:幕景分析法E：蒙特卡洛法10、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，按規(guī)定應移交給城

13、市檔案館的竣工檔案應包括A.工程質量保修書B.可行性研究報告C.竣工圖D.住宅使用說明書E.竣工驗收備案表11、對房地產(chǎn)市場結構進行分析，除了要分析供求結構，通常還分析。A:價格結構B:總量結構C:檔次結構D：投資結構E:租買結構12、基本完好房的成新度可以是_。A.九成B.八成C.七成D.六成E.四成13、負責二、三級房地產(chǎn)估價機構資質許可。A:國務院B:國務院建設行政主管部門C:省人民政府建設行政主管部門D:自治區(qū)人民政府建設行政主管部門E:直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門14、綜合驗收中的_是竣工項目投入使用前的關鍵環(huán)節(jié)。A.消防驗收B.規(guī)劃驗收C.環(huán)保驗收D.人防驗收15、銀行為某人提

14、供期限為10年，年利率為6，首期月還款為1000元，月還款遞增率為02的個人住房抵押貸款，若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是元。A：111556B：111128C：101556D：101072E:借款合同16、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是_元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.3817、依據(jù)城市房屋拆遷估價指導意見，城市房屋拆遷估價的估價時點一般為_之日。A.房地產(chǎn)估價師實地查勘B.國有土地出讓合同簽訂C.拆遷公司現(xiàn)場動員搬遷D.房屋拆遷許可證頒發(fā)18、下列有關統(tǒng)計學

15、基礎知識的表述中，不正確的有。（2006年試題）A:隨著研究目的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉化B:反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術語稱為指標C:調查對象就是被調查和訪問的具體單位D:調查單位與報告單位可以一致也可以不一致E：相對指標是社會經(jīng)濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標之比19、資金的時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有_。A.風險因素B.資本化率C.通貨膨脹率D.投資利潤率E.資金總額20、質量檢查報告應經(jīng)該審核簽字。A:項目勘察、設計負責人B:項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人C:勘察、設計單位有關負責人D:項目勘察、設計負責人或者勘察、設計單位有關負責人E:執(zhí)行層的組織協(xié)調21、企業(yè)合并是指兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)的行為，分為_。A.雙贏合并B.擴張合并C.吸收合并D.吞并合并E.新設合并22、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的掙收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為_萬元。A400B450C500D54023、下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是_。A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當最遲于期滿前6個月申請續(xù)期D