江蘇省2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)模擬試題

1、江蘇省2017年上半年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析：房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)模擬試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、適用于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)出售的公式是。A：B：C：D：E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格2、流動(dòng)比率，下列說法不正確的是。A:流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)總額/流動(dòng)負(fù)債總額X100%B:又稱之為“銀行家比率”C:又稱之為“二對(duì)一比率”D:在國(guó)際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上E:借款合同3、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念，說法錯(cuò)誤的是。A:人們?cè)谌粘Ｉ钪兴f的成本往往是“會(huì)計(jì)

2、成本”B：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念同于會(huì)計(jì)成本C：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，稱為“經(jīng)濟(jì)成本”D：經(jīng)濟(jì)學(xué)中的成本概念不同于會(huì)計(jì)成本，是指廠商生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所使用的各種生產(chǎn)要素的支出總和E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)4、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，不正確的是_。A.假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實(shí)用的估價(jià)，其基本理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是替代原理B.對(duì)于有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求，但城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件尚未明確的待開發(fā)房地產(chǎn)難以采用假設(shè)開發(fā)法C.假設(shè)開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)估價(jià)，如待開發(fā)的土地、在建工程、舊房、現(xiàn)房、期房等D.假設(shè)開發(fā)法更深層的理論依據(jù)，類似于地租原理，只不過地租是每年的租金剩余，假設(shè)開發(fā)法通

3、常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余5、當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目完工并具備竣工驗(yàn)收條件后，負(fù)責(zé)組織有關(guān)單位進(jìn)行驗(yàn)收的是（）。A.開發(fā)商B.設(shè)計(jì)單位C.承包商D.監(jiān)理單位6、設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，必須向_申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，方可開業(yè)。A.房地產(chǎn)管理部門B.工商行政管理部門C.土地管理部門D.建設(shè)管理部門7、組合貸款是_貸款組合總稱。A.自營(yíng)性和政策性B.自營(yíng)性和商業(yè)性C.政策性和商業(yè)性D.政策性和委托性8、w省某開發(fā)公司開發(fā)一項(xiàng)目，需征收A市B縣集體土地30公頃，為保證該項(xiàng)目的整體性，需征收基本農(nóng)田以內(nèi)的耕地5公頃。那么，這一項(xiàng)目的征收土地應(yīng)由批準(zhǔn)。A:國(guó)務(wù)院B：w省人民政府C：A市人民政府D：B縣人民政府E

4、：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章9、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)原則的表述中錯(cuò)誤的是【2007年考題】A:獨(dú)立、客觀、公正原則屬于普適性原則B:合法原則屬于一般性原則C:最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則D:謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。A:價(jià)值B:價(jià)格C:效益D:利潤(rùn)E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格下列有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的初步可行性研究及相關(guān)知識(shí)，表述不當(dāng)?shù)氖牵ǎ?。A.所謂輔助研究，是對(duì)投資項(xiàng)目的一個(gè)或幾個(gè)重要方面進(jìn)行單獨(dú)研究，用作初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項(xiàng)研究B初步可行性研究階段投資估算的精度可達(dá)到5%，所

5、需費(fèi)用約占總投資的1.0%2.0%C.初步可行性研究亦稱預(yù)測(cè)可行性研究，在此階段，主要是在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析D.在此階段需對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場(chǎng)需求與供應(yīng)、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13.10%、12.50%和13.60%，則可以確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為_。A12.50%B13.10%C13.07%D13.60%13、某套住宅月有效毛收入為3000元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為有效毛收入的10，因樓上

6、裝修漏水，使該住宅被水淹，需重新裝修。預(yù)計(jì)重新裝修費(fèi)等費(fèi)用50000元，在裝修前3個(gè)月內(nèi)均勻投入，裝修完成后放置3個(gè)月方可使用。若月報(bào)酬率為05，則該住宅因被水淹造成損失為萬元。A：49627B：57647C：65548D：65920E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格14、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有。A:在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B:城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)C：該機(jī)構(gòu)執(zhí)行臺(tái)伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D:正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)與_的日期相一致。A.簽訂估價(jià)合同B.開始估價(jià)作業(yè)C.完成估價(jià)報(bào)告D.估價(jià)結(jié)果所屬16、根據(jù)物權(quán)

7、法規(guī)定，業(yè)主大會(huì)決定選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)的業(yè)主同意。A：專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)B：專有部分占建筑物總面積三分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之一C：專有部分占建筑物總面積四分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)四分之一D：專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、某類房地產(chǎn)2005年2009年的價(jià)格見下表，各年增長(zhǎng)量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測(cè)該類房地產(chǎn)2010年的價(jià)格為_元/m2。某類房地產(chǎn)2005年2009年的價(jià)格（單位：元/m2）A.年份B2005C2006D2007E20

8、08F2009G.價(jià)格H6810I7130J7460K7810L815018、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是（）。A.相對(duì)較高的收益水平B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.抵消通貨膨脹的影響D.投資回收期較長(zhǎng)19、下列不屬于衡量會(huì)計(jì)信息質(zhì)量原則的是。A:客觀性原則B:不相關(guān)聯(lián)性原則C:可比性原則D:及時(shí)性原則E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)權(quán)屬登記的表述中，不正確的是。A:依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受國(guó)家法律保護(hù)B:當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的取得、變更、喪失均需依法登記C:經(jīng)法定登記機(jī)關(guān)登記的房地產(chǎn)權(quán)利具有對(duì)抗第三人的效力D:房屋因買賣、贈(zèng)與等原因致使其權(quán)屬發(fā)生變化的，應(yīng)及時(shí)辦理變更登記E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21

9、、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是（）。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)22、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的為。A：直線趨勢(shì)法B:指數(shù)曲線趨勢(shì)法C:二次拋物線趨勢(shì)法D:指數(shù)修勻法E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格某企業(yè)自用的地下商業(yè)用房，應(yīng)稅房屋原值為200萬元，則應(yīng)納房產(chǎn)稅最低稅額為萬元。A：144B：168C：192D：216E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅

10、所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用的行為【2004年考題】A:宅基地所有權(quán)B:空間利用權(quán)C:地役權(quán)D:建筑物相鄰關(guān)系E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格一宗房地產(chǎn)拍賣保留價(jià)的4500萬元，采用增價(jià)拍賣方式，起拍價(jià)定為4000萬元，依次報(bào)價(jià)的最高應(yīng)價(jià)為4328萬元，則。A:以4328萬元成交B:以4500萬元成交C:在4380萬元-4500萬元之間協(xié)商成交D:拍賣無效E:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來看

11、，投資周期滯后于市場(chǎng)自然周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段初期C.第三階段初期D.第三階段E.第四階段2、某地區(qū)平均每畝耕地年產(chǎn)值為1000元，人均耕地0.2畝。如果每個(gè)農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)按該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6倍計(jì)算，那么，在該地區(qū)征用1畝耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)用為_。A3000元B6000元C1.5萬元D3萬元3、某建筑物已建成10年，預(yù)計(jì)尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為_。A75%B79%C81%D84%4、項(xiàng)目竣工檔案中的技術(shù)資料的內(nèi)容包括_。A.前期工程資料B.土建資料C.安裝方面的資料D.設(shè)計(jì)文件E.竣工圖5、對(duì)比較實(shí)例價(jià)格進(jìn)行交易日期修正時(shí)

12、，最適宜采用_。A.一般物價(jià)指數(shù)B.建筑材料價(jià)格指數(shù)C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.定額調(diào)整系數(shù)6、某房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)發(fā)生在非經(jīng)濟(jì)特區(qū)，評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格總額為6200萬元，按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，該房地產(chǎn)估價(jià)最高收費(fèi)額為萬元。A：2.48B：7.13C：13.50D：31.00E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、需求規(guī)律的例外是炫耀性物品和_物品。A.特殊B.另類C.吉芬D.個(gè)性8、下列不屬于一般性貨幣政策工具的是_。A.法定存款準(zhǔn)備金率B.貸款額度控制C.再貼現(xiàn)利率D.公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)9、風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)常用方法包括等。A:專家調(diào)查法B：解析方法C:故障樹分析法D:幕景分析法E：蒙特卡洛法10、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定應(yīng)移交給城

13、市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括A.工程質(zhì)量保修書B.可行性研究報(bào)告C.竣工圖D.住宅使用說明書E.竣工驗(yàn)收備案表11、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還分析。A:價(jià)格結(jié)構(gòu)B:總量結(jié)構(gòu)C:檔次結(jié)構(gòu)D：投資結(jié)構(gòu)E:租買結(jié)構(gòu)12、基本完好房的成新度可以是_。A.九成B.八成C.七成D.六成E.四成13、負(fù)責(zé)二、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)許可。A:國(guó)務(wù)院B:國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門C:省人民政府建設(shè)行政主管部門D:自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門E:直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門14、綜合驗(yàn)收中的_是竣工項(xiàng)目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A.消防驗(yàn)收B.規(guī)劃驗(yàn)收C.環(huán)保驗(yàn)收D.人防驗(yàn)收15、銀行為某人提

14、供期限為10年，年利率為6，首期月還款為1000元，月還款遞增率為02的個(gè)人住房抵押貸款，若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是元。A：111556B：111128C：101556D：101072E:借款合同16、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是_元。A14945.16B15841.87C26764.51D28370.3817、依據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見，城市房屋拆遷估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為_之日。A.房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)地查勘B.國(guó)有土地出讓合同簽訂C.拆遷公司現(xiàn)場(chǎng)動(dòng)員搬遷D.房屋拆遷許可證頒發(fā)18、下列有關(guān)統(tǒng)計(jì)學(xué)

15、基礎(chǔ)知識(shí)的表述中，不正確的有。（2006年試題）A:隨著研究目的改變，統(tǒng)計(jì)總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化B:反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計(jì)術(shù)語(yǔ)稱為指標(biāo)C:調(diào)查對(duì)象就是被調(diào)查和訪問的具體單位D:調(diào)查單位與報(bào)告單位可以一致也可以不一致E：相對(duì)指標(biāo)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的兩個(gè)有聯(lián)系的指標(biāo)之比19、資金的時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要有_。A.風(fēng)險(xiǎn)因素B.資本化率C.通貨膨脹率D.投資利潤(rùn)率E.資金總額20、質(zhì)量檢查報(bào)告應(yīng)經(jīng)該審核簽字。A:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人B:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人和勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人C:勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人D:項(xiàng)目勘察、設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人或者勘察、設(shè)計(jì)單位有關(guān)負(fù)責(zé)人E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為，分為_。A.雙贏合并B.擴(kuò)張合并C.吸收合并D.吞并合并E.新設(shè)合并22、有一房地產(chǎn)，未來第一年凈收益為20萬元，預(yù)計(jì)此后各年的掙收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_萬元。A400B450C500D54023、下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是_。A.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期B.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，自動(dòng)續(xù)期C.非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)最遲于期滿前6個(gè)月申請(qǐng)續(xù)期D