江蘇省高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見

1、江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件若干問題的意見 （2008年12月10日審判委員會(huì)第40次會(huì)議討論通過） 為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國民法通則、中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法等法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)踐，制定本意見。 第一條【適用范圍】因出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金而產(chǎn)生的城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件適用本意見的規(guī)定。 承租人依照國家福利政策承租的公有住房以及轉(zhuǎn)租該公有住房產(chǎn)生的房屋租賃合同糾紛案件不適用本意見的規(guī)定。 合同約定由承租人提供資金在出租人的土地上建設(shè)房屋，房屋產(chǎn)權(quán)

2、歸出租人所有，并由承租人以較低租金或免交租金等方式租賃使用該房屋20年以上的，由此產(chǎn)生的糾紛不適用本意見的規(guī)定。 第二條【無效租賃合同】當(dāng)事人以租賃房屋系未取得合法建設(shè)手續(xù)的違法建筑或臨時(shí)建筑房屋超過批準(zhǔn)期限為由要求確認(rèn)租賃合同無效，在一審?fù)徑K結(jié)前出租人仍未取得合法建設(shè)手續(xù)的，人民法院應(yīng)予支持。 第三條【未取得房產(chǎn)證的租賃合同效力】當(dāng)事人以租賃房屋未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書為由要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持，但未取得合法建設(shè)手續(xù)無法領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的除外。 第四條【登記備案手續(xù)的效力】當(dāng)事人以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。 當(dāng)事人在合同中

3、明確約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件，當(dāng)事人未辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃合同不生效，但當(dāng)事人已經(jīng)實(shí)際履行的除外。 第五條【消防驗(yàn)收對(duì)租賃合同效力的影響】不屬于法律明確規(guī)定必須經(jīng)過消防驗(yàn)收的房屋，當(dāng)事人以租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收或者經(jīng)消防驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。 第六條【一房多租的處理】出租人就同一房屋出租給兩個(gè)以上的承租人的，按照下列順序確定承租人的房屋租賃權(quán)：（一）占有租賃房屋的承租人；（二）最先支付租金的承租人；（三）生效在先合同的承租人。 上列情形下，導(dǎo)致房屋租賃合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無法取得房屋租賃權(quán)的承租人可以要求解除房屋租賃合同、返還租金

4、及利息、賠償損失。 第七條【出租人惡意出賣房屋的效力及后果】出租人出賣租賃房屋侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 承租人以出租人與第三人之間惡意串通，侵害其優(yōu)先購買權(quán)，要求確認(rèn)出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)予支持。 出租人與第三人之間的房屋買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷的，承租人要求按第三人購買房屋的同等條件購買的，人民法院不予支持，但出租人同意的除外。 第八條【出租人擅自出賣房屋的處理】出租人沒有通知承租人，將租賃房屋出賣給第三人，第三人未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院應(yīng)予支持。 出租人沒有通知承租人，

5、將租賃房屋出賣給第三人，第三人已經(jīng)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，承租人要求撤銷租賃房屋買賣合同的，人民法院不予支持，但承租人能夠證明第三人在訂立合同時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋存在租賃關(guān)系且未到期，出租人出賣房屋未通知承租人的除外。 第九條【優(yōu)先購買權(quán)的含義】承租人對(duì)出租人出賣的租賃房屋在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。同等條件主要是指價(jià)格、價(jià)款支付方式等，但出租人有證據(jù)證明其與第三人存在親屬關(guān)系或其他特殊關(guān)系，且該關(guān)系對(duì)其是否出賣房屋或出賣房屋的條件確有重大影響的除外。 第十條【出租人出賣出租房屋的通知方式及后果】出租人出賣租賃房屋時(shí)，必須以書面方式通知承租人本人或者授權(quán)的代理人。 出租人以在租賃房屋處張貼告

6、示、在新聞媒體上刊登公告等方式告知的，不發(fā)生通知的法律后果，但出租人有證據(jù)證明無法通知承租人本人及其授權(quán)的代理人的除外。 第十一條【出租人書面通知的具體內(nèi)容及相關(guān)后果】出租人以書面方式通知承租人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知出賣租賃房屋的事實(shí)、時(shí)間及相關(guān)條件。 出租人雖然以書面方式通知承租人出賣租賃房屋的事實(shí)，但未告知具體出賣條件或告知內(nèi)容不真實(shí)、不全面或者在出賣條件發(fā)生變化后未及時(shí)告知承租人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為未履行通知義務(wù)。 第十二條【承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使】承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)自收到出租人的書面通知之日起的合理期限內(nèi)作出是否購買的書面意思表示。當(dāng)事人另有約定的除外。 第十三條【優(yōu)先購買權(quán)不能對(duì)抗出租

7、人整體出賣租賃房屋】出租人整體出賣租賃房屋，該房屋為不可分割或分割明顯降低其整體價(jià)值的，承租人要求對(duì)承租的部分房屋行使優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。 第十四條【拍賣出租房屋中優(yōu)先購買權(quán)的行使及后果】出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，除拍賣人發(fā)布拍賣公告外，出租人同時(shí)應(yīng)當(dāng)在拍賣日七日前以書面方式通知承租人參加拍賣。承租人收到出租人的書面通知后未參加競拍的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。 出租人未盡通知義務(wù)導(dǎo)致承租人未能行使優(yōu)先購買權(quán)，承租人要求撤銷出租人與第三人之間的房屋買賣合同的，人民法院不予支持，由此給承租人造成損失的，承租人可以要求出租人賠償。 第十五條【未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的效力及損害賠償】出租人以承租人

8、未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求確認(rèn)承租人與次承租人之間的房屋租賃合同無效的，人民法院不予支持。 出租人以承租人未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)租為由，要求解除與承租人之間的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。因租賃合同解除造成次承租人損失，次承租人要求承租人賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持，但次承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的除外。 第十六條【未經(jīng)同意部分轉(zhuǎn)租的效力】未經(jīng)出租人同意，承租人將其承租的房屋部分轉(zhuǎn)租他人的，出租人要求解除與承租人的房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。 第十七條【視為出租人同意轉(zhuǎn)租的情形】出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，但未及時(shí)提出異議的，視為同意轉(zhuǎn)租。 第十八條【未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的

9、租金歸屬】未經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租租賃房屋，出租人解除房屋租賃合同時(shí)，要求承租人返還向第三人收取的超出出租人應(yīng)收租金部分的利益的，人民法院應(yīng)予支持。 第十九條【承租人、次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的情形】承租人經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人不享有優(yōu)先購買權(quán)；次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租租賃房屋的，承租人或者次承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的，人民法院不予支持。 第二十條【房屋轉(zhuǎn)租糾紛當(dāng)事人的訴訟地位】因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛，租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。 因租賃房屋轉(zhuǎn)租合同產(chǎn)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知出租人作為第三人參加訴訟。

10、第二十一條【經(jīng)同意裝飾后裝飾損失的承擔(dān)】經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修的，房屋租賃合同履行期間屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二十二條【未經(jīng)同意裝飾后裝飾損失的承擔(dān)】未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，房屋租賃合同履行期限屆滿后，承租人要求出租人補(bǔ)償裝飾裝修損失的，人民法院不予支持。 未經(jīng)出租人同意，承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，出租人要求承租人承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)損害賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人裝飾裝修而未提出異議的除外。 第二十三條【租賃合同終止無法回收的物品歸出租人的處理】房屋租

11、賃合同解除或者租賃期限屆滿，承租人或者次承租人返還租賃房屋后，其無法回收的物品仍然具有使用價(jià)值，出租人接受的，應(yīng)當(dāng)按照重置折舊價(jià)對(duì)承租人或者次承租人予以補(bǔ)償。 第二十四條【因承租人過錯(cuò)可以解除租賃合同的情形】承租人有下列違約情形之一，出租人要求解除租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）未經(jīng)出租人同意，將租賃房屋整體或者部分轉(zhuǎn)租的；（二）未按照合同約定的用途使用租賃房屋，或未經(jīng)出租人同意擅自改變房屋結(jié)構(gòu)，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予糾正或恢復(fù)原狀的；（三）住宅用房承租人累計(jì)三個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在十五日內(nèi)仍未支付的；（四）經(jīng)營用房承租人累計(jì)六個(gè)月未支付租金，經(jīng)出租人催告后，在一個(gè)月內(nèi)

12、仍未支付的；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。 第二十五條【因出租人過錯(cuò)可以解除租賃合同的情形】出租人有下列違約情形之一，承租人請(qǐng)求解除房屋租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）未按照合同約定期限交付房屋，經(jīng)承租人催告后，經(jīng)營用房在兩個(gè)月內(nèi)仍未交付的，住宅用房在十五日內(nèi)仍未交付的；（二）交付的房屋不符合約定的使用條件，無法使用或者嚴(yán)重影響經(jīng)營的；（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定的其他情形。 第二十六條【因承租人過錯(cuò)導(dǎo)致房屋租賃合同解除的處理】 因承租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，出租人請(qǐng)求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人補(bǔ)償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值的

13、，人民法院不予支持。 因承租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，出租人可以要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失，但最長不得超過六個(gè)月。 第二十七條【因出租人過錯(cuò)導(dǎo)致房屋租賃合同解除的處理】因出租人的違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。承租人要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，且該裝飾裝修系經(jīng)出租人同意的，人民法院應(yīng)予支持；該裝飾裝修未經(jīng)出租人同意的，人民法院不予支持，但出租人知道或應(yīng)當(dāng)知道承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修而未提出異議的除外。 因出租人違約行為導(dǎo)致房屋租賃合同解除的，承租人可以要求出租人賠償其租金差價(jià)損失及相關(guān)費(fèi)用。租賃房屋用于商業(yè)用途的

14、，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內(nèi)的經(jīng)營損失，但最長不得超過六個(gè)月。 第二十八條【租賃合同期限屆滿、解除、確認(rèn)無效后附屬物的處理】房屋租賃合同期限屆滿、解除、確認(rèn)無效后，承租人拆卸裝飾裝修材料以及其他添附物品，造成租賃房屋損壞，出租人要求承租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。 第二十九條【拆遷房屋的處理】房屋租賃合同租賃期限內(nèi)，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)終止履行。 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃房屋將被拆遷，出租該房屋時(shí)未將租賃房屋拆遷事實(shí)告知承租人，承租人要求出租人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持，但承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道的除外， 出租人不知道租賃房屋將被拆遷，出租的租賃房屋被拆遷后，出租

15、人應(yīng)當(dāng)在拆遷補(bǔ)償范圍內(nèi)對(duì)承租人的損失予以補(bǔ)償。 第三十條【房屋租賃合同被確認(rèn)無效后的處理】房屋租賃合同被確認(rèn)無效后，承租人應(yīng)將租賃房屋返還給出租人。出租人請(qǐng)求承租人參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付其使用房屋期間的費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此而受的損失；雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。 第三十一條【房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認(rèn)無效后承租人逾期退房的處理】房屋租賃合同租賃期限屆滿、解除、確認(rèn)無效后，承租人逾期退房的，出租人有權(quán)要求承租人返還租賃房屋并賠償損失。租賃房屋被轉(zhuǎn)租的，出租人有權(quán)要求次承租人返還租賃房屋并賠償損失，承租人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。 第三十二條【不定期租賃合同】房屋租賃合同約定的租賃期限屆滿后，承租人繼續(xù)使用租賃房屋，出租人未提出異議的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效，租賃期間為不定期，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除房屋租賃合同的，必須給予承租人合理的準(zhǔn)備期間。 第三十三條【已出租的房屋被實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的效力】出租人將已出租的房屋抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房屋租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效。 出租人將已抵押的房屋出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，房