[北京]房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告

1、房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報告2022年7月22日 北京此報告僅供客戶內(nèi)部使用。未經(jīng)遠(yuǎn)卓管理顧問公司書面許可，其他機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。北京華融綜合投資公司戰(zhàn)略咨詢項目公司遠(yuǎn)景和戰(zhàn)略環(huán)境分析內(nèi)部診斷最佳實踐研究綜合分析實施舉措外部環(huán)境分析在戰(zhàn)略研究框架中的地位2 外部環(huán)境研討會將在繼承北京華融歷史戰(zhàn)略規(guī)劃成果的基礎(chǔ)上，審視新環(huán)境變化帶來的歷史性機(jī)遇及威脅，我們將討論的核心議題是： 要求：本次研討會將聚焦于北京華融未來整體發(fā)展，而不簡單局限于各子業(yè)務(wù)單元的發(fā)展，希望各位參會人員以集團(tuán)利益最大化角度思索問題并提出建設(shè)性觀點我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展形勢如何？細(xì)分市場的市場空間及發(fā)展趨勢如何？競爭情況如

2、何？未來行業(yè)獲利趨勢如何？本次研討會目標(biāo)是否對我們有影響？影響是什么？未來我們應(yīng)如何選擇？3本部分研究所要回答的關(guān)鍵問題宏觀環(huán)境對北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略有什么影響？中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城市化進(jìn)程政府調(diào)控影響與北京華融相關(guān)的細(xì)分市場吸引力如何？住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店4房地產(chǎn)住房地產(chǎn)商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)其它商業(yè)地產(chǎn)典型代表市場影響因素業(yè)務(wù)特征住宅別墅酒店式公寓寫字樓商務(wù)酒店商場Shopping Mall商鋪倉庫工業(yè)廠房會展中心旅游酒店度假村人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均收入水平居住條件及需求位置、環(huán)境配套城市地位、城市經(jīng)濟(jì)水平城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市布局特點人口數(shù)量/結(jié)構(gòu)人均消費水平城市規(guī)模及布局商業(yè)

3、業(yè)態(tài)創(chuàng)新城市工業(yè)特點、地位及結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃布局增量開發(fā)存量交易銷售為主，周期短增量開發(fā)、存量改造銷售、租賃以及經(jīng)營管理等可選擇方式多資金需求較大增量開發(fā)、存量改造商業(yè)運營為先導(dǎo)多長期持有與經(jīng)營結(jié)合資金占用大多以自用廠房倉庫為主，收益最穩(wěn)定-按物業(yè)用途劃分，房地產(chǎn)可分為住宅、商務(wù)、零售、工業(yè)地產(chǎn)等四大類5目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店6主要發(fā)現(xiàn)綜述置身中國房地產(chǎn)市場是北京華融的重要機(jī)會龐大的市場總量及潛在持續(xù)的增長區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡帶來房地產(chǎn)企業(yè)梯級發(fā)展機(jī)會但也是重大的挑戰(zhàn)宏觀經(jīng)

4、濟(jì)調(diào)控將是政府長期艱巨的任務(wù)，對企業(yè)發(fā)展帶來不確定性市場高速增長同時，“透支未來”帶來階段總量過剩及結(jié)構(gòu)失衡，市場風(fēng)險不斷增加國際流動資本過剩，國內(nèi)過度投機(jī)加大市場風(fēng)險進(jìn)入專業(yè)化競爭時代，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資瓶頸限制了業(yè)務(wù)發(fā)展國企特征對北京華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略的影響有良好的政府關(guān)系資源，但同時面對政府任務(wù)及企業(yè)市場化發(fā)展的利益平衡企業(yè)治理結(jié)構(gòu)影響企業(yè)競爭力和最終的經(jīng)營業(yè)績7- 行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商業(yè)模式演變示意圖 -房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運作型房地產(chǎn)金融/服務(wù)型時間行業(yè)規(guī)模中國大陸房地產(chǎn)香港房地產(chǎn)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)高利潤階段高風(fēng)險/高回報產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤階段適中風(fēng)險/適中回報資本優(yōu)勢/規(guī)模優(yōu)勢

5、微利階段低風(fēng)險/低回報規(guī)模優(yōu)勢經(jīng)濟(jì)特征需求特征賣方市場對新增房產(chǎn)需求快速膨脹均衡市場對新增房產(chǎn)需求穩(wěn)定增長買方市場以提升房產(chǎn)質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營房產(chǎn)中介房屋定制從世界范圍內(nèi)分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有三大發(fā)展階段中國大規(guī)模開發(fā)時代尚未結(jié)束，但少數(shù)領(lǐng)先城市土地稀缺時代已經(jīng)來臨，市場也逐步接近均衡8三大宏觀因素從根本上決定未來中長期中國房地產(chǎn)市場的樂觀局面，但政府宏觀調(diào)控帶來了短期不確定性231房地產(chǎn)行業(yè)高速增長人口增長及結(jié)構(gòu)變化宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市化提速9中國房地產(chǎn)行業(yè)歷史階段劃分 過熱調(diào)控2002年出臺土地招拍掛制度20

6、03年央行121號文件，提高房地產(chǎn)貸款門檻2004年提高銀行存貸款利率初步起飛期真正意義上的中國房地產(chǎn)行業(yè)自1987年開始形成1993.6超常發(fā)展期調(diào)控期平穩(wěn)發(fā)展期二次調(diào)控期理性化規(guī)模發(fā)展期?中國房地產(chǎn)新一輪增長已經(jīng)持續(xù)了11年，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)正處于二次調(diào)控期10我國房地產(chǎn)市場價格連續(xù)11年“高歌猛進(jìn)”，社會、政府對房地產(chǎn)過熱可能導(dǎo)致的“房地產(chǎn)泡沫”越來越擔(dān)心1991年2005年我國商品房價格1997年2003年香港房地產(chǎn)“泡沫”后價格指數(shù)11政府通過金融、土地、稅收政策，從供需兩方面對整個行業(yè)施加影響，促使市場降溫促進(jìn)土地供應(yīng)透明化，規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)行為通過加強(qiáng)政府對土地的規(guī)劃和出讓的控制

7、，加強(qiáng)了政府調(diào)控市場的力度企業(yè)囤積土地的行為受到抑制提高了土地獲取的難度和成本促進(jìn)了行業(yè)內(nèi)企業(yè)項目策劃等業(yè)務(wù)能力的提升貸款利率的提高，貸款審批條件的嚴(yán)格，將抑制部分區(qū)域房地產(chǎn)投資購買過熱的現(xiàn)象，控制總體的需求規(guī)模，減慢需求增長速度擠出市場需求中的泡沫成份政策總體導(dǎo)向為通過對供需的影響，達(dá)到在供需基本平衡的情況下房價穩(wěn)步上升土地政策金融政策供應(yīng)需求提高開發(fā)企業(yè)銀行貸款的門檻，有利于資金實力強(qiáng)的企業(yè)的快速發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的整合和產(chǎn)業(yè)升級促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)金融手段的創(chuàng)新減緩房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，降低發(fā)展的風(fēng)險促進(jìn)行業(yè)業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變促進(jìn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，

8、征收全額營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，征收差額營業(yè)稅；同時對別墅轉(zhuǎn)讓交易征收土地增值稅稅收政策12目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店13受國家宏觀環(huán)境、行業(yè)特殊因素等影響，不同類型物業(yè)市場化歷程、增長爆發(fā)點不同9192年87年98年99年2000年03年04年05年02年01年住宅商業(yè)物業(yè)寫字樓酒店住宅寫字樓商業(yè)用房規(guī)模住宅、商業(yè)用房、辦公用房投資總量及增長示意圖南巡講話及十四大市場經(jīng)濟(jì)確立酒店取消福利分房、銀行按揭配合零售業(yè)深度對外資開放辦公用房

9、政策性限制影響減弱05年全面兌現(xiàn)WTO承諾，零售業(yè)良好預(yù)期促使零售地產(chǎn)快速發(fā)展94年96年城市化率超過30，開始加速發(fā)展14中國城市化空間布局三大城市群珠江三角洲城市群、長江三角洲城市群、京津環(huán)渤海城市群外向型經(jīng)濟(jì)為主，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，具備強(qiáng)大的輻射作用七大城市帶是沿長江城市帶、沿隴海鐵路城市帶、哈大沈大城市帶、沿京廣鐵路城市帶、濟(jì)青煙威城市帶、綿德成渝沿線城市帶、沿南昆鐵路城市帶經(jīng)濟(jì)增長潛力較大，第一、第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)較弱中心城市是以省會城市和具有優(yōu)勢的特色地級市為主的區(qū)域中心城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的排頭兵該布局將容納全國人口的50，高素質(zhì)人才的75可創(chuàng)造85的GDP，全國工業(yè)總產(chǎn)值的9

10、0外貿(mào)進(jìn)出口總量95未來20年，有2/3財富向珠三角、長三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚未來中國城市化演進(jìn)將形成三大城市群、七大城市帶和若干中心城市圈的格局* 未來全國城市空間布局還會直接受政府區(qū)域發(fā)展政策影響15人口、財富的集聚效應(yīng)，將對未來我國房地產(chǎn)不同細(xì)分市場產(chǎn)生影響總量需求快速增長，目前仍是住宅地產(chǎn)黃金時期，預(yù)計到2030年之前都將保持穩(wěn)定高速增長區(qū)域結(jié)構(gòu)快速變化：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)大型城市住宅集中；郊區(qū)高端別墅需求穩(wěn)定增長住宅物業(yè)形態(tài)快速變化：大型城市高密度住宅地產(chǎn)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)目前GDP貢獻(xiàn)占全國35%，對比美國三大城市群（67%），日本三大城市群（70%）還有較大發(fā)展空間，以商務(wù)地產(chǎn)的特點看，三

11、大經(jīng)濟(jì)區(qū)總量規(guī)模大，集中于中高端，仍將成為商務(wù)地產(chǎn)的核心熱點；特別是適合用地稀缺的前提下，持有增值價值凸現(xiàn)其他中心城市伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展及商務(wù)交流的頻繁，也會有一定的發(fā)展空間，但相對離散總量規(guī)模較小商務(wù)地產(chǎn)零售地產(chǎn)三大經(jīng)濟(jì)區(qū)將零售地產(chǎn)發(fā)達(dá)，高端零售地產(chǎn)相對集中，具有全國性的輻射力中心城市對零售地產(chǎn)具有區(qū)域性輻射力其他城市零售地產(chǎn)發(fā)展速度最慢，業(yè)態(tài)創(chuàng)新相對落后16從城市內(nèi)部空間格局看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)模、人口數(shù)量有著共性的演變趨勢居住工業(yè)商業(yè)中心商業(yè)區(qū)萌芽混合居住區(qū)中心商業(yè)區(qū)居住區(qū)郊區(qū)工業(yè)區(qū)近郊工業(yè)區(qū)副城心郊區(qū)居住區(qū)IIIIIIIVV城市發(fā)展階段及內(nèi)部空間變化伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)模擴(kuò)大、人口數(shù)量增長住

12、宅總量擴(kuò)張最大，并且逐步外延、郊區(qū)化商業(yè)地產(chǎn)（商務(wù)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)）有較強(qiáng)的區(qū)位屬性，一般集聚在城市幾何中心，總量變化不大，位置相對固定，適合商業(yè)地產(chǎn)用地稀缺工業(yè)逐步郊區(qū)化甚至?xí)某鞘袆冸x17住宅商務(wù)圈商業(yè)圈工業(yè)區(qū)寫字樓酒店(商務(wù))與 工業(yè)、商業(yè)結(jié)合辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級或不存在為城市幾何中心，量少為城市經(jīng)濟(jì)核心動力圍繞市區(qū)發(fā)展范圍擴(kuò)大商業(yè)、商務(wù)一體化為城市經(jīng)濟(jì)核心動力混合居住，新住宅區(qū)建設(shè)少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈工業(yè)地位下降，受環(huán)保壓力越來越大居住區(qū)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，新增商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機(jī)會近郊

13、工業(yè)區(qū)新建要求寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展住宅郊區(qū)化，形成衛(wèi)星城寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集工業(yè)區(qū)郊區(qū)化或脫離，產(chǎn)生新建需求發(fā)展焦點住宅持續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)崛起工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展典型城市規(guī)模擴(kuò)張對城市規(guī)劃、各種地產(chǎn)發(fā)展的影響18外部環(huán)境分析方法論外部環(huán)境分析結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)鏈及行業(yè)全景圖產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、分類及特點說明外部影響因素說明行業(yè)的發(fā)展歷史行業(yè)的市場規(guī)模行業(yè)未來的發(fā)展趨勢，增長速度行業(yè)的市場集中度業(yè)務(wù)的主要競爭對手行業(yè)的KSF總結(jié)行業(yè)獲利空間現(xiàn)狀行業(yè)獲利空間未來趨勢背景說明市場空間獲利空間競爭格局19目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城

14、市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店20住宅地產(chǎn)外部機(jī)會評估市場空間競爭空間獲利空間中國住宅地產(chǎn)市場化進(jìn)程較早，目前總量達(dá)1.2萬億，是中國房地產(chǎn)市場主體預(yù)計至2033年前住宅市場仍將保持1520的平均增長率2006年政府調(diào)控力度加大，對住宅市場產(chǎn)生不確定影響全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡產(chǎn)生各區(qū)域梯級發(fā)展機(jī)會市場集中度不高，既有全國發(fā)展的專業(yè)企業(yè)，也有區(qū)域領(lǐng)先企業(yè)存在最大企業(yè)占據(jù)市場份額不到1，目前只有萬科、順馳、綠地、珠江合生等少量企業(yè)年銷售額在100億以上規(guī)模、能力領(lǐng)先企業(yè)企業(yè)快速形成北京華融及下屬金融街控股均有住宅項目開發(fā)經(jīng)驗，面對總量巨大，高速增

15、長的住宅市場，華融需要思考住宅市場的戰(zhàn)略性意義如果將住宅地產(chǎn)作為戰(zhàn)略核心業(yè)務(wù)，華融需要整合團(tuán)隊、提煉核心競爭能力，積極加強(qiáng)住宅項目儲備短期應(yīng)關(guān)注政策帶來的業(yè)務(wù)風(fēng)險行業(yè)歷史獲利較高，保持20以上的銷售凈利潤水平，近年來受國家宏觀調(diào)控影響及競爭影響，獲利水平兩級分化，專業(yè)化發(fā)展房地產(chǎn)商仍可以獲取15以上平均利潤回報關(guān)鍵結(jié)論21近年來住宅市場供需兩旺，整體呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢19972005年全國住宅竣工、銷售面積變化(億平方米)19972005年全國住宅開發(fā)投資完成額及增長率全國商品住宅平均售價走勢圖單位平米均價（元）22住宅類房地產(chǎn)上市公司銷售毛利率和凈利潤率2005年，以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公

16、司利潤比2004年有較大幅度上升，凈利潤率達(dá)到12%資料來源：仲量聯(lián)行、遠(yuǎn)卓分析股票名稱市盈率個股成交量占總成交量比重近三年平均現(xiàn)金紅利收益率近三年平均現(xiàn)金紅利支付率近三年平均ROE %近兩年凈利潤增長率%近三年平均速動比率近三年平均速動比率萬科A13.64.791.9028.212.351.80.542.35招商地產(chǎn)13.50.951.3921.610.322.70.321.37北京城建35.20.650.5318.7 6.609.320.311.23金地集團(tuán)14.80.322.6149.110.334.20.601.87中華企業(yè)14.40.562.6355.511.916.00.471.3

17、5以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)上市公司部分指標(biāo)從房地產(chǎn)上市公司分析，住宅類企業(yè)盈利水平近年來有所波動，但仍然保持在較高的水平23隨著新一輪的宏觀調(diào)控的持續(xù)，預(yù)計我國的住宅過熱發(fā)展的勢頭將得到控制，房價漲幅也將回歸合理0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%96979899000102030405E06E07E08E09E15%左右的長期合理增幅房地產(chǎn)投資增幅預(yù)計將回落至15%20左右的合理水平-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%96979899000102030405E06E07E08E09E03年以前年均4

18、.6%的房價漲幅房價漲幅將回歸理性促使行業(yè)集中度提高產(chǎn)品調(diào)整，促使產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)多樣化區(qū)域轉(zhuǎn)移，促使供需平衡化促使企業(yè)管理水平提高給住宅房地產(chǎn)行業(yè)帶來的4大影響24北京市住宅市場近年高速增長，2004年開始銷售面積超過竣工面積，價格也開始急速攀升受宏觀調(diào)控的影響，2004年北京的竣工面積下降，首次低于銷售面積，在受價格因素抑制下銷售面積持續(xù)上升，住宅會長期會保持旺盛的需求萬平方米050010001500200025003000200020012002200320042005住宅銷售面積及竣工面積銷售面積竣工面積資料來源：北京市統(tǒng)計局北京住宅價格及年增長率元/平米25總體而言，北京房地產(chǎn)市場在未來10

19、年左右時間仍將保持高速穩(wěn)定增長2000年市場總量將處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，住宅郊區(qū)化特征更加明顯2020年前后北京規(guī)劃人口1800萬人均GDP將達(dá)到10000美元人均居住面積30平米以上市場總量時間-北京房地產(chǎn)發(fā)展示意圖-20062008年2020年2002年北京市房地產(chǎn)場化進(jìn)程加快，土地出讓政策逐步規(guī)范透明，金融信貸管制更加嚴(yán)格，“三外”企業(yè)紛紛涌入，競爭激烈，利潤率水平趨降受奧運會影響，市場總量會出現(xiàn)膨脹期、萎縮期和恢復(fù)期等階段性波動，但總體發(fā)展將保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢；到08年預(yù)計人均GDP將達(dá)到50006000美元，人均居住面積28平方米，市場總量增長將逐步趨緩26目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要

20、宏觀因素分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店27商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)綜述2000年以來，中國出現(xiàn)真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)2005年總體商業(yè)地產(chǎn)（主要包括零售地產(chǎn)、寫字樓地產(chǎn)）市場規(guī)模為30004000億元受產(chǎn)業(yè)環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策影響不同類型的商業(yè)地產(chǎn)興起時間不同，零售地產(chǎn)2000年，酒店2000年，寫字樓2002年，市場受國家宏觀調(diào)控影響較大，特別是2005年以來受國家宏觀調(diào)控影響，投資增速減緩商業(yè)地產(chǎn)對全國經(jīng)濟(jì)中心、城市黃金地帶高度依賴，2000年以來呈現(xiàn)跑馬圈地的特點，一線城市土地稀缺性凸顯，二線城市已經(jīng)成為行業(yè)熱點競爭格

21、局分散，總體市場集中度不高商業(yè)地產(chǎn)除香港、新加坡等領(lǐng)先企業(yè)以外，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)尚未形成真正的領(lǐng)先者，多數(shù)由歷史住宅開發(fā)企業(yè)發(fā)展而來，經(jīng)驗、能力，特別是資本實力有很大欠缺市場集中度不高，但國內(nèi)企業(yè)紛紛謀求打通資本通道并加強(qiáng)專業(yè)化能力，預(yù)期行業(yè)領(lǐng)先者將快速產(chǎn)生28商業(yè)地產(chǎn)綜述（續(xù)）商業(yè)地產(chǎn)在初期表現(xiàn)雖有些盲目，但總體看處于低風(fēng)險高利潤的階段，伴隨供應(yīng)的高速增長，風(fēng)險水平已經(jīng)大大提升2000年以來，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過熱，階段過剩、結(jié)構(gòu)過剩的表現(xiàn)突出，少量商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)投資失敗總體而言，優(yōu)質(zhì)地帶的高端商業(yè)地產(chǎn)投資保持了較高的獲利水平，開發(fā)環(huán)節(jié)獲利最大，平均在1520，但土地稀缺已導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)售為租賃經(jīng)營

22、，獲取長期穩(wěn)定回報（經(jīng)營性IRR在515不等，隱含土地增值平均年56）一句話結(jié)論：市場空間適中，短期暴利導(dǎo)致過熱增長，預(yù)期未來23年內(nèi)圈地時代將逐步結(jié)束，增長速度放緩，市場集中度將快速上升，細(xì)分市場的行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者將在未來3年內(nèi)形成29不同物業(yè)類型近年來的增長速度差異較大，但與國家整體房地產(chǎn)投資波動趨勢保持一致資料來源：國家統(tǒng)計年鑒，遠(yuǎn)卓分析 中國房地產(chǎn)投資增長率關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)2003年、2004年中國房地產(chǎn)投資增長高達(dá)30，出現(xiàn)一定的過熱跡象，2005年受國家宏觀調(diào)控影響，房地產(chǎn)投資增速放緩住宅物業(yè)投資增長率相對穩(wěn)定，近年來保持了2230的增長速度自1999年開始，伴隨中國商業(yè)進(jìn)一步繁榮，商業(yè)地產(chǎn)投資

23、加速；2003年、2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資增速一度達(dá)37、35，遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)投資增速辦公物業(yè)2002年開始爆發(fā)增長，2003年增長速度達(dá)34%302002年以來商業(yè)地產(chǎn)高速增長有著鮮明的爆發(fā)性特點，特別集中于一、二線城市黃金地塊的投資發(fā)展，優(yōu)質(zhì)地塊的持有經(jīng)營成為典型模式經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速城市化進(jìn)程加快有規(guī)模企業(yè)數(shù)量上升人均收入水平上升零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速一線城市土地稀缺性凸顯二線城市土地價值上升跑馬圈地，更新改造2002、2003年商業(yè)用房、辦公用房投資增長速度超過30嘉里建設(shè)素來以高端商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展著稱， “土地供應(yīng)有限之黃金地段向為首選，此等地段在市況不明的情況下，有較強(qiáng)的保值及反彈能力”3

24、1目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店32零售地產(chǎn)外部機(jī)會評估市場空間競爭空間獲利空間2005年零售地產(chǎn)增量總額達(dá)19002000億目前我國零售地產(chǎn)存量約2.2億平米，預(yù)計2033年零售地產(chǎn)總量將達(dá)9億12.6億平米，理論年平均增長率為56；北京市目前零售地產(chǎn)面積約1324萬平米，預(yù)計到2020年將發(fā)展到3000萬平米，理論年平均增長率在5603、04年零售地產(chǎn)增長率達(dá)30以上，導(dǎo)致階段過剩、空置率迅速上升外資企業(yè)在零售地產(chǎn)具有相對領(lǐng)先優(yōu)勢，國內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展市場集中度不高，但有

25、快速集中趨勢優(yōu)質(zhì)土地、大規(guī)模資金、商業(yè)及地產(chǎn)開發(fā)整合能力是行業(yè)KSF北京華融下屬金融街控股已經(jīng)投資完成四季商城單體高端零售地產(chǎn)項目，目前正在進(jìn)行招商管理工作，預(yù)計2007年投入運營零售地產(chǎn)是人口、經(jīng)濟(jì)依賴地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最具備全國擴(kuò)張地潛力，目前一些企業(yè)（如萬達(dá)）正通過與零售企業(yè)地聯(lián)盟合作大舉拓張對于零售地產(chǎn)，華融與金融街控股地觀點有較大差異，華融系統(tǒng)需要盡快明確對零售地產(chǎn)的戰(zhàn)略態(tài)度近年來零售地產(chǎn)處于暴利階段，獲取優(yōu)質(zhì)地塊的企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)IRR約1520投資持有環(huán)節(jié)IRR約912但伴隨黃金地塊的圈地結(jié)束，企業(yè)獲利水平將下滑關(guān)鍵結(jié)論33零售地產(chǎn)受宏觀環(huán)境因素、零售業(yè)發(fā)展影響重大宏觀影響

26、因素零售業(yè)零售地產(chǎn)政策管制放松1992年零售業(yè)初步對外資開放1999年起深度開放2005年全面開放中國零售業(yè)整體保持持續(xù)快速增長，年平均增長率達(dá)10以上，自2005年起將進(jìn)入第三次消費高峰零售業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速，不同的業(yè)態(tài)會有不同的發(fā)展速度區(qū)域發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市零售業(yè)發(fā)展迅速行業(yè)集中度快速提高經(jīng)濟(jì)影響因素中國經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)保持9以上的增長速度2004年中國人均GDP達(dá)1000美元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段人口影響因素人口持續(xù)增長，預(yù)計2033年達(dá)人口高峰15.2億人人口結(jié)構(gòu)老齡化、垂直化，人均消費水平將顯著提升，消費偏好將發(fā)生重大變化城市化帶來人口向城市集中1999年伴隨零售業(yè)的深度市

27、場化，真正意義的零售地產(chǎn)開始形成零售地產(chǎn)受宏觀調(diào)控、零售業(yè)發(fā)展及城市規(guī)劃三重因素影響，有特殊的發(fā)展特點1999年以來，中國固定資產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)投資過快增長引發(fā)經(jīng)濟(jì)過熱增長擔(dān)心，2005年國家加大宏觀調(diào)控力度，影響零售地產(chǎn)投資增速下滑零售行業(yè)發(fā)展有力支撐零售地產(chǎn)發(fā)展，零售行業(yè)區(qū)域不平衡、業(yè)態(tài)創(chuàng)新加速帶來眾多零售地產(chǎn)機(jī)會零售地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，特別是百貨業(yè)等高度依賴城市商業(yè)圈，土地資源的稀缺性影響零售地產(chǎn)發(fā)展34零售地產(chǎn)同時受兩個行業(yè)波動性影響零售行業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)1992年初步開放以來，中國零售業(yè)增長節(jié)奏與GDP增長節(jié)奏基本吻合，相關(guān)度在0.83左右1999年以來，商業(yè)營業(yè)用房漲跌情況與前一年的

28、零售業(yè)漲跌相吻合，增長率平均比零售業(yè)高GDP、零售業(yè)、商業(yè)營業(yè)用房（零售地產(chǎn)）、房地產(chǎn)投資完成額增長率比較圖零售地產(chǎn)的增長節(jié)奏與同年房地產(chǎn)發(fā)展情況緊密吻合，但波動幅度更大2003年、2004年全國商業(yè)營業(yè)用房投資增速一度達(dá)37、35，遠(yuǎn)高于全國房地產(chǎn)投資增速；受政府針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策影響，2005年商業(yè)營業(yè)用房投資增長率下跌至16資料來源：中國統(tǒng)計年鑒2005，國家統(tǒng)計局 35區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平?jīng)Q定了中國商業(yè)發(fā)展梯次成熟度不同，直接影響不同類型商業(yè)地產(chǎn)的高速增長階段資料來源：國家統(tǒng)計年鑒中國各省的2005 年人均GDP千美元/ 人大型購物中心（大型及標(biāo)準(zhǔn)）超市高速增長區(qū)域百貨獲得高速增長的區(qū)域

29、便利店36以上推論未考慮現(xiàn)階段核心城市零售地產(chǎn)更新因素；2004、2005年中國零售地產(chǎn)投資增長速度達(dá)30以上；年投入使用的商業(yè)營業(yè)用房達(dá)60007000萬平米/年從長期看，零售地產(chǎn)增長空間巨大，現(xiàn)階段零售地產(chǎn)投資增長過快值得警惕單位：萬平米中國城鎮(zhèn)零售地產(chǎn)面積2005年2033年人口總量13億15億城市化率0.430.60.7人均商業(yè)面積0.30.411.22005年2033年22000900006800012600036000基本樂觀現(xiàn)狀：中國城鎮(zhèn)人口合計擁有商業(yè)面積2.8億平米未來預(yù)期：2033年中國達(dá)到人口高峰基本情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積9億平米樂觀情景：城鎮(zhèn)人口擁有商業(yè)面積12.6

30、億平米增長預(yù)測：基本情景：平均年增長2428萬平米，年復(fù)合增長率為5.16樂觀情景：平均年增長3714萬平米，年復(fù)合增長率為6.43關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)37零售地產(chǎn)與城市規(guī)模、城市商圈的緊密關(guān)聯(lián)關(guān)系商務(wù)圈商業(yè)圈寫字樓酒店(商務(wù))辦公樓逐步出現(xiàn)賓館為初級或不存在為城市幾何中心，量少商業(yè)、商務(wù)一體化少量高檔寫字樓出現(xiàn)少量高檔酒店出現(xiàn)出現(xiàn)若干離散的新商業(yè)圈商務(wù)區(qū)脫離商業(yè)區(qū)發(fā)展，城市新型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展核心商圈更新改造，升級，新興業(yè)務(wù)涌現(xiàn)帶來新機(jī)會寫字樓快速發(fā)展酒店少量發(fā)展寫字樓離散聚集布局跟隨寫字樓，具體放量與城市定位相關(guān)若干核心商業(yè)區(qū)離散聚集商業(yè)地產(chǎn)崛起零售業(yè)及零售地產(chǎn)的特征向心聚集商業(yè)向城市的幾何中心聚集離心分

31、散商業(yè)向城市的幾何中心及少量外圍新商圈發(fā)展離心聚集除傳統(tǒng)商圈外，商業(yè)離開城市幾何中心，向郊區(qū)聚集38北京市老商圈和發(fā)展中的新商圈正給零售地產(chǎn)新的發(fā)展機(jī)遇主要發(fā)現(xiàn)老商圈優(yōu)勢/劣勢新商圈優(yōu)勢/劣勢馬甸商圈石景山沃爾瑪商圈馬連道商圈木犀園商圈高碑店商圈中關(guān)村商圈亞運村商圈亞奧商圈望京商圈燕莎商圈朝外商圈國貿(mào)商圈西單商圈新世界商圈新商圈老商圈資料來源：偉業(yè)顧問北京商業(yè)地產(chǎn)白皮書從城市規(guī)模及空間布局看，北京市已經(jīng)發(fā)展到由第四向第五階段過渡的時期核心商圈王府井商圈賽特商圈39相比全國，北京零售業(yè)尚有更大的發(fā)展空間，同時零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大北京市GDP、零售業(yè)、零售地產(chǎn)、房地產(chǎn)投資完成額增長率比

32、較資料來源：北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)，北京市統(tǒng)計局，中國統(tǒng)計年鑒，國家統(tǒng)計局相比全國，北京零售業(yè)發(fā)展速度長期低于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，可預(yù)期隨著零售地產(chǎn)等硬件的發(fā)展，零售業(yè)有更大的發(fā)展空間相比全國，北京地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控影響更大；同時零售地產(chǎn)業(yè)起伏受地產(chǎn)業(yè)影響也更大40北京市人均商業(yè)面積跟上海、成熟國際大城市如東京和紐約比還有很大差距資料來源：偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析北京市人均商業(yè)面積近0.9平方米/人，離發(fā)達(dá)國家水平（1.2平方米/人）還有一定差距，與上海、成熟國際大城市如東京和紐約相比，還有很大發(fā)展空間參考：國內(nèi)大城市上海的發(fā)展勢頭迅猛，它很可能于2007年達(dá)到紐約的人均商業(yè)面積，即2 平方米/人北京市人均商業(yè)面

33、積與其他城市比較國際發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積為1.2平米/人北京市各區(qū)人均商業(yè)面積比較單位：人/平方米國際人均商業(yè)面積標(biāo)準(zhǔn)41北京城市總體規(guī)劃（2004年2020年），偉業(yè)咨詢，遠(yuǎn)卓分析 以發(fā)展的觀點來看，北京市在未來相當(dāng)長時間內(nèi)還有很大發(fā)展空間根據(jù)北京城市總體規(guī)劃（2004年2020年），北京市常住人口將于2020年達(dá)1800萬高峰以國際發(fā)達(dá)城市東京為參照，目前其人均零售物業(yè)面積為1.7平方米/人，2020年北京常住人口達(dá)到高峰時，其零售物業(yè)市場規(guī)模將有：1800萬1.7平方米/人=3060萬/平方米北京零售地產(chǎn)于20012005年高速增長，之后直至2008年都處在消化前期放量和緩慢發(fā)展中以國際

34、發(fā)達(dá)城市東京為參照，可預(yù)見北京的零售地產(chǎn)市場仍有很大發(fā)展空間。2008年以后，北京零售地產(chǎn)仍有1500萬平方米的市場潛力單位：萬平方米北京零售地產(chǎn)增長預(yù)期306015021324604現(xiàn)狀值預(yù)測值42近兩年全國及北京零售物業(yè)空置面積快速上升，也反映出市場風(fēng)險的迅速放大北京市近年商業(yè)營業(yè)用房空置增長情況北京市零售地產(chǎn)發(fā)展速度大大超過了零售業(yè)發(fā)展速度，2005年上半年其空置率快速增長，階段性過熱的趨勢初步呈現(xiàn)另一方面，北京市人均商業(yè)面積遠(yuǎn)低于上海、深圳，離發(fā)達(dá)國家人均商業(yè)面積也有很大差距，理論上應(yīng)有很大需求空間造成這種有效需求不足的根源與全國零售地產(chǎn)有效需求不足的癥結(jié)一樣：商業(yè)規(guī)劃和需求方?jīng)]有真正

35、對接資料來源：國家發(fā)改委，行遠(yuǎn)顧問2006，北京市統(tǒng)計信息網(wǎng)，成業(yè)行房地產(chǎn)投資顧問，高力國際 截止2006年6月底，北京優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)空置率為18.9%全國商業(yè)營業(yè)用房空置面積2004年全國零售地產(chǎn)空置率高達(dá)20%-25%43目前零售地產(chǎn)開發(fā)投資的三大主力是機(jī)構(gòu)/個人投資者、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和原零售企業(yè)，但缺乏資源、能力的整合物業(yè)開發(fā)（銷售）地產(chǎn)開發(fā)持有 商業(yè)經(jīng)營(零售商)消費者融資房地產(chǎn)開發(fā)商零售企業(yè)投資者對消費者的理解物業(yè)品牌影響力零售運營持有能力物業(yè)開發(fā)能力土地獲取能力資本實力缺乏市場領(lǐng)導(dǎo)者規(guī)劃和定位規(guī)劃和定位能力資料來源：遠(yuǎn)卓分析產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)業(yè)下游44目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分

36、析中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店45寫字樓地產(chǎn)外部機(jī)會評估市場空間競爭空間獲利空間寫字樓地產(chǎn)99年02年階段供應(yīng)不足，特別是高端寫字樓更為緊缺；03年后投資高速增長，伴隨國家經(jīng)濟(jì)成長及大城市財富聚集效應(yīng)，少數(shù)發(fā)達(dá)城市的高端寫字樓市場有持續(xù)需求支撐作為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心城市，北京寫字樓市場波動中穩(wěn)定發(fā)展，受08奧運影響階段提前放量，需要一定時期消化外資企業(yè)在寫字樓市場具有相對領(lǐng)先優(yōu)勢，國內(nèi)企業(yè)快速發(fā)展市場集中度偏低，但正在快速集中受優(yōu)質(zhì)地塊稀缺影響，只租不售成為行業(yè)趨勢優(yōu)質(zhì)土地、大規(guī)模資金、高品質(zhì)物業(yè)管理能力是行業(yè)K

37、SF華融歷史憑借“金融街片區(qū)開發(fā)”在寫字樓開發(fā)銷售、寫字樓租賃經(jīng)營方面取得了優(yōu)異的成績，寫字樓開發(fā)甚至經(jīng)營持有無疑是華融系統(tǒng)核心戰(zhàn)略業(yè)務(wù)寫字樓市場02年起爆發(fā)成長，特別在國際化水平的城市，甲級寫字樓突發(fā)放量，從長期看這些城市寫字樓持有有著良好的增長潛力寫字樓地產(chǎn)跨地域發(fā)展需要關(guān)注城市GDP水平，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，企業(yè)數(shù)量、規(guī)模（特別是第三產(chǎn)業(yè)），區(qū)域經(jīng)濟(jì)的輻射力等因素的現(xiàn)狀及未來增長趨勢近年來寫字樓地產(chǎn)處于暴利階段，獲取優(yōu)質(zhì)地塊的企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)IRR達(dá)20以上投資持有環(huán)節(jié)顯性IRR約1220土地增值隱形收益年6左右但伴隨黃金地塊的圈地結(jié)束，企業(yè)獲利水平將下滑關(guān)鍵結(jié)論46寫字樓行業(yè)受多種因素變化和機(jī)遇

38、的影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、企業(yè)數(shù)量及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是其根本的推動力量宏觀影響因素多種變化和機(jī)遇寫字樓行業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化：以高科技、信息、網(wǎng)絡(luò)、知識和服務(wù)為重要構(gòu)成部分和主要增長動力的新經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速國際化趨勢和與跨國公司海外發(fā)展戰(zhàn)略的調(diào)整一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口規(guī)模大的城市中心出現(xiàn)了企業(yè)集聚的商務(wù)區(qū)，寫字樓發(fā)展機(jī)會較多奧運會、世博會等國際活動帶來的發(fā)展契機(jī)經(jīng)濟(jì)影響因素中國經(jīng)濟(jì)近年來繼續(xù)保持9以上的增長速度2004年中國人均GDP達(dá)1000美元以上，進(jìn)入大發(fā)展階段中國加入WTO后，對外經(jīng)濟(jì)日漸活躍政策因素1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)2001年開始，政策管制放松2004年開始的宏觀調(diào)控又收緊了政策寫

39、字樓市場發(fā)展不平衡，在多數(shù)地區(qū)處于起步階段，在北京、上海等少數(shù)城市的發(fā)展水平較高寫字樓受行業(yè)發(fā)展、企業(yè)發(fā)展、及城市規(guī)劃等多種因素影響，有特殊的發(fā)展特點47宏觀調(diào)控政策對寫字樓行業(yè)的影響非常大，2002年開始的爆發(fā)性增長，很大程度上是受前幾年受政策影響的投資不足所致19982005年全國房地產(chǎn)與寫字樓投資完成額增速關(guān)鍵發(fā)現(xiàn)1998年開始執(zhí)行的、原則上禁止黨政機(jī)關(guān)和國企三年內(nèi)新建及購置辦公樓的政策，造成1999和2000年連續(xù)2年寫字樓投資負(fù)增長2002年開始，辦公樓投資壓抑之后開始爆發(fā)式增長，2003年增速更是達(dá)到了34的高點2004年下半年受國家宏觀調(diào)控政策影響，投資增速再次減緩資料來源：國家

40、統(tǒng)計局；遠(yuǎn)卓分析受政策影響，投資不足48由于政策影響因素，寫字樓市場在1999年2001出現(xiàn)了嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡中國經(jīng)濟(jì)高速增長，兌現(xiàn)對WTO所做的承諾，許多領(lǐng)域的外資企業(yè)積極進(jìn)入中國并且在大中城市進(jìn)行布點國內(nèi)企業(yè)高速發(fā)展，規(guī)模實力顯著擴(kuò)張：近幾年，各類企業(yè)平均擴(kuò)充辦公面積是30%，有的甚至達(dá)到了50新型經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第三產(chǎn)業(yè)的比重正在加大需求旺盛歷史辦公樓存量非常薄弱，數(shù)量較少，設(shè)施和服務(wù)落后，大量集中于過時、低端寫字樓和辦公用房1998年國務(wù)院出臺相關(guān)政策限制樓堂館所的盲目開發(fā)，造成連續(xù)3年寫字樓投資開發(fā)不足，1999、2000年全國寫字樓投資負(fù)增長供應(yīng)不足供應(yīng)需求示意圖資

41、料來源：遠(yuǎn)卓分析49寫字樓的發(fā)展很大程度上與城市的發(fā)展定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點有關(guān)，長期來看，未來寫字樓市場將集聚在三大城市群、七大城市帶及若干中心城市該布局將容納：全國人口的50，高素質(zhì)人才的75可創(chuàng)造85的GDP，全國工業(yè)總產(chǎn)值的90外貿(mào)進(jìn)出口總量95未來20年，有2/3財富向珠三角、長三角和京津環(huán)渤海三大城市群集聚資料來源：20012002中國城市發(fā)展報告；遠(yuǎn)卓分析50北京寫字樓市場受世界經(jīng)濟(jì)變化和供需結(jié)構(gòu)影響始終處于波動之中19932000200120022008-2010受1999開始的宏觀控制影響，寫字樓供給量不大，市場供不應(yīng)求，租金持續(xù)上漲由于市場行情看好，2000年也成為幾年來寫字樓

42、投資量較大的一年隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)泡沫不斷破裂，網(wǎng)絡(luò)公司對于寫字樓的需求難有大規(guī)模的擴(kuò)張，加上911導(dǎo)致美國經(jīng)濟(jì)下滑，2001年甲級寫字樓市場處于低潮19951993至1995年是北京寫字樓市場的黃金時代。以萬通新世界廣場為代表的高檔商用樓項目創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)開發(fā)歷史上的奇跡 19991995年下半年諸如恒基中心、南銀大廈、光華長安、豐聯(lián)廣場、華普大廈等眾多大體量優(yōu)質(zhì)寫字樓集中推出，北京市寫字樓市場的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了需求量，成為寫字樓市場盛衰的轉(zhuǎn)折點1996年，寫字樓租售價明顯反轉(zhuǎn)1995-1999年 隨著峻工量大增(近100萬平米的供應(yīng)量)，北京寫字樓市場市場租金及售價下調(diào)，空置率上升，整體處在持

43、續(xù)低迷的狀態(tài)中 隨著北京申奧成功和中國加入WTO，北京作為中國的政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心，2002年寫字樓市場進(jìn)入一個上升而且波動的發(fā)展趨勢2003年SARS的爆發(fā)給本已經(jīng)較弱的北京寫字樓市場雪上加霜2004年后出現(xiàn)大量的寫字樓供給奧運會前對開發(fā)的限制會導(dǎo)致寫字樓的需求放大到極高點，這種影響將持續(xù)到2009年2008年之后寫字樓供應(yīng)斷檔，市場存量將逐漸被吸納注：本曲線為示意圖20052005年的北京寫字樓市場是近五年來放量最大的一年，尤其是CBD和中關(guān)村區(qū)域高端寫字樓的集中放量，租金價格有所下降資料來源：遠(yuǎn)卓知識庫51從2002年開始，北京的寫字樓市場整體表現(xiàn)出較快增長北京寫字樓整體市場變化情況萬

44、平米0%5%10%15%20%25%集中放量階段空置率43資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析新增供應(yīng)量巨大，同時市場需求也非常強(qiáng)勁，市場整體表現(xiàn)出階段性波動的特點從2004年開始供應(yīng)集中放量，導(dǎo)致空置率有所上升，但目前供需兩方面的關(guān)系又有所變化，空置率在2005年下半年開始回落52亞奧商務(wù)圈燕莎商務(wù)圈東二環(huán)商務(wù)圈西長安街商務(wù)圈金融街中關(guān)村CBD資料來源：遠(yuǎn)卓分析地域分布上，形成了“3X”的多中心商務(wù)格局，CBD、金融街和中關(guān)村規(guī)模最大，亞奧、燕莎、東二環(huán)等商圈逐漸形成并迅速發(fā)展53三大區(qū)域分別有特定的客戶群體，市場表現(xiàn)不盡相同，未來的發(fā)展趨勢也不相同客戶構(gòu)成特點外企聚集，世界500強(qiáng)有1/3都已入駐

45、CBD靠近使館區(qū)，具有傳統(tǒng)的商務(wù)優(yōu)勢金融、電信、新聞媒體等產(chǎn)業(yè)仍有較多的土地可供開發(fā) 2008年之前集中增加供應(yīng)量金融街目前主要是各大銀行的總部、非銀行的金融機(jī)構(gòu)總部及電信行業(yè)入駐證券、保險、電信等行業(yè)陸續(xù)向外資開放，需求上升空間較大2008年之前仍有部分新增供應(yīng)量基本無可開發(fā)土地資料來源：戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析CBD金融街研發(fā)機(jī)構(gòu)或大型跨國公司研發(fā)部門進(jìn)駐高科技發(fā)展需要配套產(chǎn)業(yè)，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險投資等企業(yè)需求比例會上升目前存量最大市場供大于求，租金和售價最低中關(guān)村未來趨勢市場表現(xiàn)租金及售價最高空置率較低可開發(fā)土地數(shù)量較少空置率最低，租售情況良好租金及售價較高54三大區(qū)域未來的發(fā)展趨勢良好，金

46、融街在租金和空置率方面將會保持比較好的水平萬平方米三大區(qū)域存量變化預(yù)測CBD：租金仍然保持最高并有少量下滑；存量成為最大；空置率也會因市場的有效吸納下降明顯金融街：租金會有少量下滑；存量成為第二大；空置率會少量上升，但仍為三大區(qū)域內(nèi)最低中關(guān)村：租金在三大區(qū)域中處于最低，而且會有所下降；由于市場吸納和基本沒有新增存量，空置率下降明顯資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析三大區(qū)域空置率預(yù)測CBD中關(guān)村金融街美元/月/平方米三大區(qū)域租金走勢預(yù)測CBD中關(guān)村金融街55在供應(yīng)增量方面看，新增供應(yīng)集中放量，而且主要是甲級寫字樓，未來兩年仍然會保持高增長態(tài)勢單位：萬平方米受政策和寫字樓市場預(yù)期等因素的影響，供應(yīng)體現(xiàn)出

47、階段性集中供應(yīng)的特點2004年，甲級寫字樓開始集中放量，并且未來2年仍然過于集中，有短期階段性供應(yīng)過量的可能2000-2005年北京辦公樓年度累計竣工面積北京市2006-2008年在建在售寫字樓項目供給資料來源：北京統(tǒng)計局、戴德梁行，遠(yuǎn)卓分析表示未確定具體進(jìn)入市場的時間單位：萬平方米未來3年有超過400萬平方米的供給2006年6月份以后城區(qū)將不會再有新的大型公建項目動工，大部分項目都會趕在2008年之前完工奧運政策性因素56但在奧運會后的三年中，由于供應(yīng)斷檔，存量將被市場消化，供需可基本平衡頂級及甲級寫字樓新增供需趨勢萬平方米45%5%0%10%15%20%25%30%35%40%空置率空置率

48、各級別寫字樓存量結(jié)構(gòu)（2006年6月）在未來的兩年內(nèi)，大約還會有400萬平方米的新增供應(yīng)，而這些大部分是甲級寫字樓，未來兩年的甲級寫字樓租金將會下調(diào)由于2008年奧運會對在建工程的限制，而寫字樓的開發(fā)周期一般為3年，故2008年后的三年內(nèi)，新增甲級寫字樓斷檔2010年之后，將有可能出現(xiàn)北京甲級寫字樓供需平衡單位：萬平方米資料來源：高力國際；遠(yuǎn)卓分析57土地的稀缺、市場競爭加劇等因素，促使經(jīng)營模式由開發(fā)后出售向?qū)懽謽浅钟薪?jīng)營轉(zhuǎn)變投資開發(fā)出售投資持有/經(jīng)營開發(fā)風(fēng)險過大開發(fā)環(huán)節(jié)承受巨大的政策風(fēng)險，開發(fā)出售模式所承擔(dān)的風(fēng)險過于集中土地的稀缺性優(yōu)質(zhì)適用地塊的稀缺和拿地的難度加大市場競爭加劇一些城市的寫字

49、樓市場已經(jīng)由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場市場行情新增供應(yīng)量的加大導(dǎo)致售價逐步下滑，而租金卻可以保持較高的水平，并不斷上漲未來可能會出現(xiàn)專業(yè)化、品牌化的物業(yè)持有經(jīng)營企業(yè)資料來源：遠(yuǎn)卓分析58目前開發(fā)和持有經(jīng)營的獲利水平均比較高開發(fā)出售未來趨勢很高，一般的項目獲利可達(dá)到20以上仍然會維持較高的水平，但存在較大不確定性客戶的購買需求會因消費習(xí)慣、消費能力、客戶結(jié)構(gòu)因多種因素的變化而出現(xiàn)波動土地的獲取成本會因競爭加劇而提高較高，年平均回報率一般可達(dá)到1220，差異較大（與資金結(jié)構(gòu)、物業(yè)品質(zhì)、區(qū)域市場行情有關(guān)）回收期大約為58年近5年來辦公用地產(chǎn)價格年平均增長6.65以北京、上海等一線大城市為例，隨著市場趨于

50、成熟，年回報率將會緩慢降低，預(yù)計到2020年可降低到810的水平，是參考國際目前的一些數(shù)據(jù)歐美國家：46東南亞地區(qū)的發(fā)達(dá)城市和中國香港和臺灣地區(qū)：810開發(fā)持有經(jīng)營資料來源：搜房網(wǎng)；遠(yuǎn)卓分析目前獲利水平59目錄與華融房地產(chǎn)戰(zhàn)略相關(guān)的重要宏觀因素分析中國宏觀經(jīng)濟(jì)人口發(fā)展趨勢城市化進(jìn)程政府調(diào)控華融在房地產(chǎn)主要細(xì)分行業(yè)中的機(jī)會分析住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)零售地產(chǎn)寫字樓酒店60酒店行業(yè)外部機(jī)會評估市場空間競爭空間獲利空間截至2004年，中國酒店共有10888家，按國家十一五規(guī)劃，未來五年酒店客房需求年平均增長82000年后北京市星級酒店以每年70家速度增長，至2005年已達(dá)652家，受奧運良好預(yù)期影響，目前在

51、建星級酒店已達(dá)110家，預(yù)計08年奧運會后酒店進(jìn)入消化調(diào)整期投資主體分散，開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)入壁壘很低；但經(jīng)營專業(yè)化要求高且高度依賴品牌影響力，進(jìn)入壁壘很高酒店集團(tuán)化經(jīng)營已成為競爭核心手段，但目前國內(nèi)酒店集中度較低高端酒店經(jīng)營基本被國際酒店集團(tuán)壟斷，且目前有進(jìn)一步加劇趨勢國內(nèi)酒店經(jīng)營目前表現(xiàn)為單體高端酒店持有，委托國際酒店公司經(jīng)營及經(jīng)濟(jì)型酒店連鎖自營兩種模式華融及金融街控股已經(jīng)累計擁有6家酒店，酒店業(yè)務(wù)在華融及金融街公司業(yè)務(wù)經(jīng)營中的戰(zhàn)略意義需要明確，以決策是否持有，如持有是以經(jīng)營獲益、配套還是長期土地增值為目標(biāo)？從市場空間看，我國酒店行業(yè)進(jìn)入了新一輪的景氣周期，預(yù)計此輪景氣時間更長；從酒店行業(yè)競爭格局

52、看，國際酒店管理集團(tuán)仍具有壟斷性優(yōu)勢，國內(nèi)企業(yè)目前更多謀求從經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)行快速發(fā)展，或持有酒店為其他業(yè)務(wù)配套酒店簡單持有的回收周期較長，租金收入相對較低開發(fā)銷售目前獲利水平在15左右單體酒店持有更多考慮為其他物業(yè)配套發(fā)展，或者持有物業(yè)潛在增值高星級簡單出租回報率為56，優(yōu)質(zhì)地域的酒店持有潛在土地增值能達(dá)810酒店經(jīng)營管理（不持有模式）經(jīng)營毛利率極高，達(dá)50%70，但更多被國際酒店集團(tuán)壟斷關(guān)鍵結(jié)論61外部影響因素說明宏觀影響因素旅游業(yè)酒店行業(yè)94年以來國內(nèi)旅游*人次保持年均8%的增長速度；國內(nèi)游未來3-5年仍將以觀光游為主92年以來入境旅游*人次保持年均9.3%的增長速度；入境游客中商務(wù)客源比例

53、上升自2003年以來中國旅游消費已進(jìn)入啟動期十一五規(guī)劃國家將大力發(fā)展旅游業(yè)，實現(xiàn)入境旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長8%經(jīng)濟(jì)影響因素中國經(jīng)濟(jì)近年來保持9%以上的增長速度2003年中國人均GDP首次突破1000美元，進(jìn)入大發(fā)展階段自89年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持13.6%的年增長率；農(nóng)村居民人均純收入保持11.1%年復(fù)合增長率政府政策中央及地方政府對旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃和相關(guān)舉措中國酒店業(yè)自改革開放起步以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)增長及旅游業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了一輪發(fā)展周期酒店業(yè)發(fā)展受旅游業(yè)發(fā)展直接影響，而旅游業(yè)則主要受宏觀經(jīng)濟(jì)、居民收入水平等因素影響政府對新建酒店項目的審批制度一定程度上影響了酒店的供給*注：按照出

54、行目的可分為旅游觀光、休閑度假、商務(wù)、會務(wù)會議等62酒店業(yè)主要受旅游業(yè)發(fā)展的帶動，酒店業(yè)的需求與一國的GDP增長之間表現(xiàn)出很強(qiáng)的相關(guān)性美國GDP增長與對客房需求的增長對照我國GDP增長與入境及國內(nèi)游增長的對比“GDP與酒店需求有一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),大體上10億元GDP需要一家酒店”社科院旅游研究中心63在快速增長的旅游客源支撐下，90年代以來中國酒店業(yè)保持了21.7%的年增長速度中國星級酒店數(shù)量及年增長率資料來源：中國資訊行 單位：家第一波酒店建設(shè)熱在1994年達(dá)到頂峰應(yīng)該是97年左右的投資決策；且2000年行業(yè)仍處于大幅虧損中64酒店業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)一定周期性，一般為十年，而供給的相對滯后則是造成這種

55、周期波動的主要原因香港酒店業(yè)1981-2003年的周期美國酒店業(yè)1991-2001年的周期倫敦酒店業(yè)1973-1992年的周期突發(fā)性的需求擾動是導(dǎo)致景氣下降的原因，如金融危機(jī)等；而供給減小則是景氣見底回升的動力不動產(chǎn)供給的相對滯后特征是酒店業(yè)周期波動的主要原因出租率的提高/下降一般總是先于房價的提高/下降一些中心城市的酒店即使在景氣低谷時，出租率通常也能維持在盈虧平衡點資料來源：HSBC,CEIC,申銀萬國證券6502/04年扭虧為盈全行業(yè)虧損我國酒店行業(yè)起步于我國的對外改革開放，其發(fā)展也呈現(xiàn)周期性波動，目前正處于新一輪上升周期，預(yù)計此輪周期持續(xù)的時間可能會更長1979年國務(wù)院發(fā)布了國務(wù)院辦公

56、廳轉(zhuǎn)發(fā)國家旅游局關(guān)于建立酒店管理公司及有關(guān)政策問題請示的通知；也促成了90年代的擴(kuò)張 起步于我國對外改革開放，政府批準(zhǔn)了第一家酒店合資項目，開始了第一批合資合作飯店的建設(shè) 1984年亞洲金融危機(jī)后，中國酒店行業(yè)出現(xiàn)全行業(yè)虧損，全國房價下降了136%，虧損一直持續(xù)到2001年1998年1999年1995年由于擴(kuò)張過猛導(dǎo)致供給總量過剩，中國酒店的建設(shè)高潮開始回落，飯店業(yè)的利潤率逐年下降 中國酒店業(yè)在低迷中進(jìn)行調(diào)整，2002年才扭轉(zhuǎn)虧損局面1988年4月國家提出了發(fā)展旅游服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；國內(nèi)外各種渠道的資金投入飯店業(yè) 恢復(fù)上升（2000年-）回落（95-99年）高速發(fā)展（83-94年）起步（80-82年）中國酒店業(yè)的發(fā)展周期我國經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展帶動了旅游度假和商務(wù)需求隨著中國在國際舞臺上重要性的增強(qiáng)