某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司改制方案

1、新地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司改制方案一、刖后依據(jù)某某市國(guó)有企業(yè)改制的相關(guān)精神，按照總公司200363號(hào)關(guān)于加快推進(jìn)總公 司系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理體制改革的工作安排的具體要求，本著堅(jiān)持解放思想、實(shí)事求是的思 想路線，大力發(fā)揚(yáng)求真務(wù)實(shí)、勇于創(chuàng)新的精神，力求突破舊觀念的束縛，努力做好本次房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱為公司）的改制工作。二、企業(yè)基本情況1、公司概況某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成立于1992年，隸屬于某某總公司，公司注冊(cè)地點(diǎn)為海淀區(qū) 紫竹院路乙32號(hào)金紫竹大廈四層。公司1992年成立以來(lái)，在總公司的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在經(jīng) 營(yíng)班子及全體職工的共同努力下，企業(yè)取得了較大的開(kāi)展。注冊(cè)資本金從1029萬(wàn)元增加 到3258. 1萬(wàn)元;從

2、業(yè)人員由十幾人擴(kuò)大到近60人；總資產(chǎn)從1千萬(wàn)元增加到20443.7 萬(wàn)元;開(kāi)發(fā)資質(zhì)從內(nèi)部開(kāi)發(fā)開(kāi)展到外部開(kāi)發(fā)二級(jí)。在公司成立的十一年中，曾經(jīng)經(jīng)歷了兩次開(kāi)發(fā)高潮，第一次是92年至95年，公司以 合作開(kāi)發(fā)為主，先后啟動(dòng)了展覽路的京潤(rùn)大廈、和平里的愛(ài)地大度、國(guó)際展覽中心的靜安 大廈和三里河的巴黎公寓等工程。具體情況見(jiàn)下表。工程名稱占地面積（米）收益（萬(wàn)元）建筑面積（米2）京潤(rùn)大廈5740151439618. 06愛(ài)地大廈2680670319896靜安大廈5216.5404490350. 8巴黎公寓127111479649. 198年某某總公司系統(tǒng)基建、開(kāi)發(fā)體制改革后，開(kāi)發(fā)公司并入新組建的基建開(kāi)發(fā)處，但

3、 對(duì)外仍保存企業(yè)法人執(zhí)照，并繼續(xù)從事開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。自此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作迎來(lái)了的 第二個(gè)高潮，先后啟動(dòng)了核桃園的天澤園工程、花園村的紫苑閣工程、甘露園的麗景馨居 工程、安定門的安馨園工程、回龍觀住宅小區(qū)工程（待建）、109工程（大方飯店）和馬家堡 住宅及配套工程。具體情況見(jiàn)下表。工程名稱占地面積（米,）收入（萬(wàn)元）建筑面積（米9天澤園1961.919005174.7紫苑閣6800024525. 2麗景馨居10620. 072430358706. 17安馨園8414243922709回龍觀40000未建55240109工程9002053090馬家堡86503540361502、公司人員狀況截止到

4、2002年12月31日，公司在職職工53名，從事開(kāi)發(fā)工作的職工人數(shù)為38名 （管理人員34名，工人4名）。從事多經(jīng)工作的職工人數(shù)為15名，均為管理人員。具體人 員情況見(jiàn)下表。公司管理人員年齡、學(xué)歷情況一覽表單位:人合計(jì)年 齡學(xué) 歷55 歲以 上505 4歲4049歲303 9歲29 歲以 下平均年齡 （歲）研究 生大 本大專大 專 以 下合計(jì)49182012840.3312277從事開(kāi)發(fā)工作 人員3417138540. 1312154從事多經(jīng)工作 人員150174340.6001233、公司組織機(jī)構(gòu)公司組織機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀分為“七部一室”，即前期開(kāi)展部、經(jīng)營(yíng)部、銷售部、工程技術(shù)部、 人力資源部、計(jì)劃財(cái)

5、務(wù)部、行政保衛(wèi)部和辦公室。4、公司資產(chǎn)情況注冊(cè)資本3258. 1萬(wàn)元；總資產(chǎn)20443. 7萬(wàn)元（流動(dòng)資產(chǎn)15151萬(wàn)元，固定資產(chǎn)1958 萬(wàn)元）;總負(fù)債14859. 7萬(wàn)元；凈資產(chǎn)5584萬(wàn)元。5、公司經(jīng)營(yíng)情況2001年一2002年公司經(jīng)營(yíng)收入連續(xù)兩年超億元,2002年收入為11052. 5萬(wàn)元；利潤(rùn) 總額271. 2萬(wàn)元；凈利潤(rùn)175萬(wàn)元。6、對(duì)外投資情況房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)外投資情況見(jiàn)下表。序號(hào)公司名稱投資額（萬(wàn)元）股東形式1某某文寶物業(yè)管理有限責(zé)任公司70控股2某某融融裝飾工程有限責(zé)任公司120控股3某某某某四達(dá)樞紐站投資1267參股4軍都旅游度假村900參股5某某永通建筑裝飾工程開(kāi)展41

6、7.5參股6某某大方飯店有限責(zé)任公司400參股7天罡公司40參股8某某水平線建筑設(shè)計(jì)30參股9勞服分中心1參股共計(jì)3245. 5三、改制的緊迫性、必要性分析1、企業(yè)在開(kāi)展中遇到的主要問(wèn)題企業(yè)自1992年成立以來(lái)，逐步開(kāi)展壯大，取得了較好的業(yè)績(jī)，積累了一定的經(jīng)驗(yàn)，鍛 煉了隊(duì)伍，為某某事業(yè)的開(kāi)展做出了一定的貢獻(xiàn)。但是，盡管如此，企業(yè)的開(kāi)展與市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)開(kāi)展的要求和我國(guó)加入WTO及某某申奧成功后對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)展的要求相比，還有許多差 距，一些在長(zhǎng)期計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中形成的思想觀念和體制弊端，還制約著企業(yè)的快速開(kāi)展。(1)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的靈活性差，開(kāi)發(fā)機(jī)制不活，體制不新，無(wú)法建立科學(xué)的決策機(jī)制和決 策程序，難以建立科學(xué)的

7、激勵(lì)和約束機(jī)制。企業(yè)后勁缺乏，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。另外開(kāi)發(fā)公司還 存在人員偏多，結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題。(2)國(guó)家土地使用制度改革，開(kāi)發(fā)用地都要通過(guò)在土地交易市場(chǎng)上以招標(biāo)、拍賣、掛 牌方式取得，使我公司失去了 土地資源優(yōu)勢(shì)，這對(duì)開(kāi)發(fā)工作提出新的要求，企業(yè)必須面對(duì) 市場(chǎng)，積極參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尋求新的出路。(3)國(guó)有獨(dú)資企業(yè)所特有的責(zé)任的無(wú)限性，不僅造成企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)不規(guī)范，缺乏 有效監(jiān)督制衡，也同時(shí)造成企業(yè)與職工對(duì)國(guó)家的無(wú)限依賴和國(guó)家對(duì)企業(yè)、職工負(fù)有的無(wú) 限責(zé)任，制約了企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立。2、改制的必要性(D是中央、某某市和某某總公司的要求。國(guó)家、某某市有關(guān)文件提出國(guó)有企業(yè)要逐 步建立現(xiàn)代企業(yè)制度，完成投

8、資主體多元化的公司制改造。2003年初總公司明確提出我 公司要在三季度前完成企業(yè)改制。(2)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)企業(yè)的客觀要求。近年來(lái)，隨著我國(guó)房改的不斷深化，房地產(chǎn)市場(chǎng) 逐步規(guī)范和法規(guī)、政策的逐步完善，消費(fèi)者逐步成熟和理性，集團(tuán)購(gòu)買逐步退出市場(chǎng)，個(gè) 人成為住房的購(gòu)買主體。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨重新洗牌。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使 開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，迫使企業(yè)要不斷加強(qiáng)企業(yè)管理、機(jī)制創(chuàng)新和體制改革。只有這樣, 才能在未來(lái)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地。(3)企業(yè)自身開(kāi)展的需要。企業(yè)要生存和開(kāi)展，必須適應(yīng)市場(chǎng)；而要適應(yīng)市場(chǎng)就必須 徹底轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制，合理配置生產(chǎn)要素，調(diào)動(dòng)全體職工的積極性，尤其是專業(yè)技術(shù)人才

9、和 管理骨干的積極性；研究市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，生產(chǎn)適銷對(duì)路的產(chǎn)品，而這一切首先要克服阻 礙生產(chǎn)力開(kāi)展的體制性障礙，建立起適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下生產(chǎn)力開(kāi)展的現(xiàn)代企 業(yè)制度。3、改制具備的條件(1)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)過(guò)幾年的努力，具備了一定的物質(zhì)條件，企業(yè)也到達(dá)了二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的要求。同時(shí)，培養(yǎng)了一批人才，鍛煉了一支能打大仗、硬仗的隊(duì)伍。(2)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)班子團(tuán)結(jié)，思想解放，對(duì)改制認(rèn)識(shí)統(tǒng)一；經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的思想教育，職工對(duì)改 制的必要性有較深刻的認(rèn)識(shí)，已經(jīng)具有一定的心理承受能力。四、改制遵循的基本原那么1、堅(jiān)持解放思想，事實(shí)求是;從嚴(yán)要求，規(guī)范運(yùn)作；2、堅(jiān)持組織形態(tài)和內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)改革同步；資源配置調(diào)整和機(jī)制創(chuàng)新相結(jié)合

10、；3、堅(jiān)持積極穩(wěn)妥，確保穩(wěn)定。五、改制要到達(dá)的目標(biāo)1、以開(kāi)發(fā)公司現(xiàn)有資產(chǎn)為出資，多方吸引投資，按照公司法的要求，將企業(yè)整體 改制為投資主體多元化的有限責(zé)任公司。新公司成立后，原開(kāi)發(fā)公司注銷，新的有限責(zé)任 公司吸收原開(kāi)發(fā)公司企業(yè)人員，繼承原開(kāi)發(fā)公司所有債權(quán)和債務(wù)。2、按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，建立符合國(guó)際慣例的、企業(yè)內(nèi)部權(quán)利相互制衡的、管理科 學(xué)的、規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)；3、完善企業(yè)內(nèi)部激勵(lì)約束機(jī)制，強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高企業(yè)效益。六、改制的具體實(shí)施步驟1、審計(jì)評(píng)估,做實(shí)企業(yè)資產(chǎn)。依據(jù)公司法和某某市政府有關(guān)文件規(guī)定，在清產(chǎn)核 資的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行審計(jì)，并對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。嚴(yán)格按國(guó)家和某某市有關(guān)規(guī)定，核

11、銷歷史形成的明明虧、潛虧，做實(shí)企業(yè)資產(chǎn)。2、按照政策，預(yù)留費(fèi)用。按照某某市和國(guó)家有關(guān)支持國(guó)有企業(yè)改制的政策規(guī)定，在剝 離非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，提足欠國(guó)家、欠職工和潛虧以及預(yù)留企業(yè)解除勞動(dòng)合同人員安置、培訓(xùn) 及離退休人員福利、醫(yī)療等費(fèi)用后，核實(shí)確定某某市公共交通總公司持有的國(guó)有資產(chǎn)權(quán) 益，并報(bào)財(cái)政局備案。3、積極落實(shí)其它社會(huì)法人出資入股。公司注冊(cè)資金擬為3000萬(wàn)元人民幣。初步考慮 由3-5家投資主體進(jìn)行投資，某某總公司系統(tǒng)內(nèi)可選擇總公司、巴士公司、四達(dá)公司和軍 都旅游度假村等，占80-90%的股份?？偣鞠到y(tǒng)之外的其它出資人可選擇市場(chǎng)上較為著 名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或中介顧問(wèn)公司，占10-20%的股份，從他們

12、那里可以引進(jìn)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管 理理念和工程運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。4、制定公司章程，明確股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)督會(huì)組成人數(shù)和各自權(quán)利、義務(wù)。5、建立規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)依據(jù)公司法規(guī)定，按照權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)相互別離和精 干效能的原那么，某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司依法建立股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層組 成的公司法人治理結(jié)構(gòu)。做到責(zé)權(quán)明確、各司其職。有效行使決策、監(jiān)督和執(zhí)行權(quán)。股東大會(huì)：有限責(zé)任公司由股東組成股東大會(huì)，是公司的權(quán)力機(jī)構(gòu)，依照公司章程行 使職權(quán)。股東會(huì)是某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。董事會(huì)由股東大會(huì)選舉產(chǎn)生，是某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的經(jīng)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)，董事 會(huì)向股東會(huì)負(fù)責(zé)。董事會(huì)

13、由5-7人組成，設(shè)董事長(zhǎng)一人，董事會(huì)由參股股東按參股比例 選舉產(chǎn)生，董事長(zhǎng)是某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司法定代表人，可由某某市公共交通總公 司提名，經(jīng)董事會(huì)選舉產(chǎn)生。黨組織的主要負(fù)責(zé)人，可以法定程序進(jìn)入董事會(huì)（或監(jiān)事會(huì)） 。董事會(huì)任期三年。董事任期屆滿，連選可以連任。某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立監(jiān)事會(huì)，監(jiān)事會(huì)由3-5人組成，其成員由股東代表 和公司職工代表組成。監(jiān)事會(huì)任期三年，任期屆滿，連選可以連任。董事、經(jīng)理及財(cái)務(wù)負(fù)責(zé) 人不得兼任監(jiān)事。監(jiān)事會(huì)依公司章程行使職權(quán)。某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一人，由董事會(huì)聘任或解聘，行使公司章程 規(guī)定和董事會(huì)授予的各項(xiàng)權(quán)利，對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，主持某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)

14、發(fā)公司的生產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)工作。某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)副總經(jīng)理假設(shè)干人、總經(jīng)濟(jì)師一人、總工程師一人 、總會(huì)計(jì)師一人、總經(jīng)理助理假設(shè)干人，由總經(jīng)理提名，董事會(huì)聘任或解聘，對(duì)總經(jīng)理負(fù)責(zé)。新公司暫定某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，依法進(jìn)行登記注冊(cè)，原某某市某 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司注銷，其全部資產(chǎn)權(quán)益，債權(quán)、債務(wù)由新公司承繼。新設(shè)立的某某市某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司由某某市公共交通總公司為國(guó)有資產(chǎn)出資人， 與其它股東一起按投資比例享受相應(yīng)權(quán)利，承當(dāng)相應(yīng)義務(wù)。6、召開(kāi)臨時(shí)股東大會(huì)，確定董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)人選，選舉董事長(zhǎng)，并根據(jù)董事會(huì)提名任 命總經(jīng)理。7、調(diào)整公司組織管理機(jī)構(gòu)，進(jìn)行機(jī)構(gòu)人員定編定員。新公司定員32人（不含多

15、經(jīng)），其中公司領(lǐng)導(dǎo)7人,擬設(shè)八部一室,即辦公室（3人）、 人力資源部（3人）、計(jì)劃財(cái)務(wù)部（3人）、研究開(kāi)展部（2人）、規(guī)劃設(shè)計(jì)部（3人）、工程技術(shù) 部（3人）、合同預(yù)算部（3人）、營(yíng)銷籌劃部（3人）、物業(yè)管理部（2人）。各部門主要職責(zé)如下:辦 公 室：負(fù)責(zé)辦理日常黨政事務(wù)、檔案管理、工、青、婦、團(tuán)的管理工作等。人力資源部：負(fù)責(zé)勞動(dòng)、工資、社保、后勤、行政、人力資源的開(kāi)發(fā)、管理等。計(jì)劃財(cái)務(wù)部：負(fù)責(zé)計(jì)劃、資金、財(cái)務(wù)管理等工作。研究開(kāi)展部：負(fù)責(zé)企業(yè)開(kāi)展、改革、戰(zhàn)略、調(diào)研、內(nèi)部管理制度的制定、監(jiān)督執(zhí)行、重大 文件的起草等工作。規(guī)劃設(shè)計(jì)部：負(fù)責(zé)工程各類手續(xù)報(bào)批、方案設(shè)計(jì)、前期規(guī)劃、新工程選擇等工作。工程

16、技術(shù)部：負(fù)責(zé)工程技術(shù)管理、各類工程圖紙審核、工程的組織、竣工驗(yàn)收等工作。合同預(yù)算部：負(fù)責(zé)各類經(jīng)營(yíng)合同的起草、審核、管理，工程工程概預(yù)算、結(jié)算、本錢分 析、測(cè)算。參與工程招投標(biāo)、材料、設(shè)備采購(gòu)等工作。營(yíng)銷籌劃部：負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)工程市場(chǎng)調(diào)研、分析、營(yíng)銷籌劃、商品房銷售、宣傳、推廣等工 作。物業(yè)管理部：負(fù)責(zé)公司各類物業(yè)的協(xié)調(diào)、管理、負(fù)責(zé)商品房的售后服務(wù)工作。8、推進(jìn)企業(yè)內(nèi)部三項(xiàng)制度改革改革人事、勞動(dòng)、分配制度新公司根據(jù)國(guó)家規(guī)定享有用工和分配自主權(quán)。公司將建立人才競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，擇優(yōu)聘用； 取消管理人員、技術(shù)人員的國(guó)家干部身份，打破不同所有制職工的身份界限，統(tǒng)稱公司員 工。實(shí)行勞動(dòng)合同制，完善公司與員工雙向選擇制

17、度，促進(jìn)人才合理流動(dòng)，人才資源 優(yōu)化配置，形成人員能上能下，能進(jìn)能出的用工機(jī)制。深化分配制度改革，實(shí)行市場(chǎng)化工資制度，建立崗位、技能、業(yè)績(jī)、貢獻(xiàn)的綜合考 核體系。公司員工的收入水平根據(jù)公司章程和公司保值、增值和稅后利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)情 況確定調(diào)整和分紅比例。根據(jù)公司章程建立各類人員的激勵(lì)約束機(jī)制。9、加強(qiáng)企業(yè)管理健全財(cái)務(wù)制度全面貫徹企業(yè)財(cái)務(wù)通那么、企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)那么和國(guó)家及市財(cái)政部門的有關(guān)規(guī)定， 健全有限責(zé)任公司財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度，建立內(nèi)部本錢核算體系和財(cái)務(wù)管理體系，發(fā)揮會(huì)計(jì)核 算、監(jiān)督和資金結(jié)算中心的作用。新公司計(jì)劃財(cái)務(wù)部統(tǒng)管公司財(cái)務(wù)工作。建立健全與相適應(yīng)的科學(xué)管理體系從公司的實(shí)際出發(fā)，著重抓好內(nèi)部的綜合管理

18、，建立起有利于合理配置資源，增加效 益的運(yùn)行機(jī)制，有利于自我開(kāi)展，自我管理的約束和激勵(lì)相結(jié)合的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)改革、 改組、改造和加強(qiáng)管理，增強(qiáng)企業(yè)活力，適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，到達(dá)平安、優(yōu)質(zhì)、高效、低耗的目的, 保證公司在良好的基礎(chǔ)上得到大的開(kāi)展。七、企業(yè)開(kāi)展規(guī)劃和前景展望新公司將以市場(chǎng)為向?qū)В员惧X控制為核心，以質(zhì)量管理為手段，提高經(jīng)濟(jì)效益，建 立起良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)根本性轉(zhuǎn)變”。計(jì)劃在未來(lái)2-3年里，初步建立 現(xiàn)代企業(yè)制度，完善內(nèi)部管理制度，建立市場(chǎng)化的工程運(yùn)作模式。企業(yè)在未來(lái)的幾年里要抓住某某大力開(kāi)展城市建設(shè)和承辦2008年奧運(yùn)會(huì)的大好機(jī) 遇，力爭(zhēng)使開(kāi)發(fā)規(guī)模逐年增大，經(jīng)營(yíng)銷售收入逐年提高，企業(yè)資質(zhì)保持在二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)， 成為某某多經(jīng)企業(yè)的支柱企業(yè)，為某某事業(yè)的開(kāi)展多做貢獻(xiàn)。八、需要總公司解決的問(wèn)題1、開(kāi)發(fā)公司改制后，必將完全進(jìn)入市場(chǎng)參與競(jìng)爭(zhēng)，但由于企業(yè)實(shí)力還不夠強(qiáng)，仍需要 總