新建房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理方案

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、土地相關(guān)政策一、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 二、房地產(chǎn)土地政策相關(guān)情況一、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)工作是一項(xiàng)技術(shù)工作，任務(wù)來自于甲方，提供的服務(wù)就是按照甲方的設(shè)計(jì)任務(wù)書對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，完成的標(biāo)準(zhǔn)是甲方滿意，并同時(shí)滿足國家標(biāo)準(zhǔn)和政府要求。 對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目來說，不痛不癢的過程肯定有一個(gè)不痛不癢的結(jié)果。 甲方滿意就是按照甲方要求，在戶型、風(fēng)格、立面造型、成本控制以及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等方面實(shí)現(xiàn)規(guī)劃預(yù)想。 國家標(biāo)準(zhǔn)就是規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)規(guī)范、規(guī)定。 政府要求，比如建筑密度、綠化率、容積率等各種指標(biāo)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)管理則是作為地產(chǎn)商自己實(shí)施的對(duì)開發(fā)項(xiàng)目展開的有目標(biāo)的管理活動(dòng)。是基于內(nèi)部需

2、求的一種管理，要求相關(guān)人員代表甲方對(duì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)的活動(dòng)，如市場(chǎng)調(diào)查、土地購買、咨詢和招標(biāo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)批和設(shè)計(jì)變更等進(jìn)行統(tǒng)一管理和協(xié)調(diào)。 在這里，管理人員面對(duì)的不僅有很多乙方，而且也有很多審批方，需要上下協(xié)調(diào)。管理的目的是按照公司的決定和計(jì)劃，在投資、質(zhì)量和工期等方面進(jìn)行控制，以實(shí)現(xiàn)公司的主要目標(biāo)。 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段 地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開端，他包含了開發(fā)商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究。 一般來說房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)工作一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，一是放在后期銷售上

3、。重點(diǎn)工作之一是放在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)上，理由很簡(jiǎn)單，一方面規(guī)劃設(shè)計(jì)直接決定了企業(yè)產(chǎn)品是否符合消費(fèi)者的要求，也就決定了產(chǎn)品可以為企業(yè)帶來的收入，另一方面規(guī)劃設(shè)計(jì)決定了產(chǎn)品70%以上的成本支出，二者相減也就決定了企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)的成敗。 因?yàn)楫a(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)定位準(zhǔn)確而成功的案例很多，規(guī)劃定位不準(zhǔn)，設(shè)計(jì)存在缺陷而造成項(xiàng)目失敗的案例也不少，舉個(gè)例子，大慶的時(shí)代麗景，時(shí)代麗景是大慶義耕集團(tuán)2001年開發(fā)的高檔樓盤，為什么定義為高檔，當(dāng)時(shí)定位為“歐美式生活絕倫的高檔住宅區(qū)”，單價(jià)達(dá)到3000元/平米，而當(dāng)時(shí)大慶房?jī)r(jià)最高約1800元/平米。 因?yàn)榱x耕最初開發(fā)的幾個(gè)樓盤均受到消費(fèi)者的認(rèn)可，當(dāng)時(shí)被譽(yù)為開發(fā)信譽(yù)好的單位，所以

4、時(shí)代麗景的開發(fā)也受到關(guān)注，而且項(xiàng)目在地段選擇上也具備高檔樓盤的條件，北面是市政府、西靠時(shí)代廣場(chǎng)，交通通暢。但好的條件并沒有形成好的結(jié)果。時(shí)代麗景建成后，銷售不是很好，而且后期業(yè)主紛紛退房，造成后續(xù)尾盤銷售不動(dòng)。開發(fā)商資金無法回籠，項(xiàng)目失敗。失敗的原因有兩個(gè)： 一是規(guī)劃中追求高密度，造成樓間距小，這給本身是圍合式的建筑造成一種壓抑之感，老百姓不認(rèn)可。 二是當(dāng)時(shí)設(shè)計(jì)采用的地?zé)岵膳?，由于在?guī)劃設(shè)計(jì)過程中沒有充分考慮熱源供熱參數(shù)的保證問題，加上設(shè)計(jì)選材不合理，造成用戶低溫。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的主要工作 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程可分為兩個(gè)階段：規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，而規(guī)劃又分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳

5、細(xì)規(guī)劃，一般控制性詳細(xì)規(guī)劃由政府規(guī)劃主管部門組織編制（但部分地區(qū)也由開發(fā)企業(yè)組織編制，如大慶），修建性詳細(xì)規(guī)劃由開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院按照政府批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。完成后報(bào)政府主管部門審批。 控制性詳細(xì)規(guī)劃是以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)、道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 控制性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容應(yīng)包括 規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型； 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求； 提

6、出各地塊的建筑位置、體型、色彩等要求； 確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)座標(biāo)和標(biāo)高； 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線； 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。 修建性詳細(xì)規(guī)劃以城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，制訂用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工的規(guī)劃設(shè)計(jì)。 是城市詳細(xì)規(guī)劃的一種。 修建性詳細(xì)規(guī)劃的主要內(nèi)容應(yīng)包括 建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證； 作出建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖； 道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)； 綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)； 工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)； 豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)； 估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。 設(shè)計(jì)階段又分為初步設(shè)計(jì)和施

7、工圖設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)包括設(shè)計(jì)說明、設(shè)計(jì)圖紙和設(shè)計(jì)概算。在圖紙中應(yīng)明確主要設(shè)備和材料。施工藍(lán)圖是對(duì)初步設(shè)計(jì)的進(jìn)一步細(xì)化，具體指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)施工。 規(guī)劃階段和設(shè)計(jì)階段的最終產(chǎn)品分別是方案報(bào)建文本（控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃）和設(shè)計(jì)文件（初步設(shè)計(jì)文件和施工圖藍(lán)圖）。這兩個(gè)階段的成果必須報(bào)政府部門審批通過，方可進(jìn)行工程項(xiàng)目施工。規(guī)劃階段主要流程如下： 擬定招標(biāo)任務(wù)書，方案招標(biāo)，方案評(píng)審，方案定案，出方案報(bào)建文本，進(jìn)行方案報(bào)建。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。 一般來說，房地產(chǎn)公司對(duì)建設(shè)項(xiàng)目整體方向把握還不太準(zhǔn)，或希

8、望項(xiàng)目有所創(chuàng)新時(shí)，通常會(huì)采用招投標(biāo)的方式，集眾家所長(zhǎng)。一旦房地產(chǎn)公司對(duì)項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的主觀意愿，一般就采用直接委托的方式進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，以免不必要的反復(fù)而浪費(fèi)成本和時(shí)間。 設(shè)計(jì)階段主要流程如下： 擬定設(shè)計(jì)招標(biāo)任務(wù)書，設(shè)計(jì)招標(biāo)，評(píng)標(biāo)和定標(biāo)，出設(shè)計(jì)文件，設(shè)計(jì)文件審查，設(shè)計(jì)文件報(bào)批。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段還包括測(cè)量、勘察等工作。 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的主要工作 規(guī)劃設(shè)計(jì)的成果由專業(yè)設(shè)計(jì)院完成. 房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)管理人員在過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用。 因此在建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)運(yùn)作過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司管理人員如何介入，如何控制規(guī)劃設(shè)計(jì)過程，充分發(fā)揮內(nèi)部資源和外部資源的能動(dòng)性，是取得項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成功的關(guān)鍵。 由于

9、規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段所承擔(dān)的目標(biāo)和任務(wù)不同，開發(fā)公司在管理方式、人力資源投入以及側(cè)重點(diǎn)上也應(yīng)有所不同。在規(guī)劃階段，大部分房地產(chǎn)開發(fā)公司都投入大量的內(nèi)部資源和外部資源，以求得一個(gè)滿足市場(chǎng)需求且高效益的方案。 通常會(huì)有多輪的方案競(jìng)標(biāo)，內(nèi)部評(píng)審和專家咨詢論證。 因此，在規(guī)劃階段，應(yīng)當(dāng)有強(qiáng)有力的執(zhí)行組織機(jī)構(gòu)。一般需由上層領(lǐng)導(dǎo)、規(guī)劃設(shè)計(jì)部門、策劃部門、營銷部門、施工管理部門、技術(shù)質(zhì)量部門等組成，在規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的協(xié)調(diào)組織下通力合作，在規(guī)劃過程中及時(shí)、科學(xué)地決策，保證設(shè)計(jì)進(jìn)程的順利推進(jìn)。 在此階段，房地產(chǎn)公司規(guī)劃設(shè)計(jì)人員及相關(guān)部門人員，對(duì)項(xiàng)目的各個(gè)體系進(jìn)行深入的剖析，如：交通系統(tǒng)、功能空間布局，建筑空間分布，建筑

10、體型分析，環(huán)境景觀系統(tǒng)，設(shè)備的設(shè)置、戶型平面和立面風(fēng)格等，逐一與設(shè)計(jì)院溝通，并與政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通，使方案朝著開發(fā)商所期望的方向發(fā)展。 在規(guī)劃階段，項(xiàng)目管理中溝通是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目規(guī)劃朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與規(guī)劃單位的溝通，與政府規(guī)劃部門的溝通。尤其是與政府規(guī)劃主管部門的溝通要及時(shí)甚至超前。 在設(shè)計(jì)階段，主要是協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位按照設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求，按時(shí)保質(zhì)保量地完成設(shè)計(jì)工作。 這一階段的管理重點(diǎn)是協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)單位貫徹規(guī)劃意圖，發(fā)現(xiàn)和解決設(shè)計(jì)難點(diǎn)，組織專家設(shè)計(jì)評(píng)審，委托審圖公司圖紙審查。 這一階段

11、開發(fā)公司內(nèi)部需要規(guī)劃設(shè)計(jì)部門協(xié)調(diào)組織施工管理部門、技術(shù)質(zhì)量部門的有關(guān)人員共同與設(shè)計(jì)單位溝通交流。4、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段主要問題（1）設(shè)計(jì)水平不高 目前國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平和素質(zhì)差異較大，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆也導(dǎo)致設(shè)計(jì)單位工作量大，設(shè)計(jì)單位對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目配套的項(xiàng)目組成員水平參差不齊。不能保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。 一般來說，大型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平高，設(shè)計(jì)質(zhì)量更為可靠，但價(jià)格稍高而且現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)不能跟上，中小型設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)水平偏低，設(shè)計(jì)質(zhì)量也相應(yīng)折扣，但價(jià)格稍低而且現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)好。設(shè)計(jì)水平和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)同樣重要，因此，目前很難找到設(shè)計(jì)質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)都能滿足甲方要求的設(shè)計(jì)單位。 （2）設(shè)計(jì)周期緊張 目前有很多房地產(chǎn)企業(yè)，為了圖快，為了

12、趕一個(gè)好的上市時(shí)機(jī)，往往工期緊張，留給設(shè)計(jì)的時(shí)間并不多，也因此導(dǎo)致了設(shè)計(jì)任務(wù)書編制匆匆忙忙，在設(shè)計(jì)過程中對(duì)設(shè)計(jì)要求頻繁調(diào)整，包括后續(xù)的設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審都是敷衍了事，一切問題由施工過程中的設(shè)計(jì)變更和工程簽證來解決。 （3）人力資源緊張 前期工作重要，很多房地產(chǎn)企業(yè)都知道，大家都知道重要的工作卻沒有辦法開展，或不能高質(zhì)量地開展，就是因?yàn)榍捌趯I(yè)人才缺乏，如前期市場(chǎng)調(diào)研、各系統(tǒng)專業(yè)技術(shù)人員、專門的政府溝通協(xié)調(diào)人員等，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作質(zhì)量的降低。 （4）設(shè)計(jì)評(píng)審質(zhì)量不高 房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)部門工作繁忙，工作時(shí)間非常寶貴，在設(shè)計(jì)評(píng)審時(shí)應(yīng)盡可能的組織在花功夫使之更加科學(xué)合理有效。在時(shí)間上應(yīng)充分考

13、慮到評(píng)審參與者的工作安排，避免出差或其他原因?qū)е碌娜毕?5、好的規(guī)劃設(shè)計(jì)的必要條件 做好一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，離不開三個(gè)前提條件： 甲方的指導(dǎo)和目標(biāo)激勵(lì)， 高水平善溝通的設(shè)計(jì)單位， 推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式。 這三點(diǎn)相輔相成，互為推進(jìn)。 （1）甲方的指導(dǎo) 誰也無法代替甲方作出最后的判斷，甲方或許在某些環(huán)節(jié)需要設(shè)計(jì)方、策劃公司的積極配合，這些伙伴也提出了自己的方案或觀點(diǎn)，但只有甲方能夠從項(xiàng)目的整體上進(jìn)行選擇和判斷。 甲方作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓設(shè)計(jì)師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給設(shè)計(jì)師來解決，一來設(shè)計(jì)師永遠(yuǎn)不可能代替甲方來作出判斷，二來有些原則性問題，必須由甲方進(jìn)

14、行拍板。 設(shè)計(jì)師可以有很多想法，而且也可以在方案中體現(xiàn)，但如果不獲得甲方的認(rèn)可就無法進(jìn)行下一步的工作，多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)師因?yàn)闇贤ɑ驅(qū)?xiàng)目的認(rèn)識(shí)深度或甲方提出的要求過粗或背景資料太少，設(shè)計(jì)師稍不注意就會(huì)偏離甲方的目標(biāo)，作出一些無用功，浪費(fèi)時(shí)間和精力。 甲方的指導(dǎo)不要具體到每一個(gè)具體設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)中，要積極想辦法調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)才能和積極性。甲方的指導(dǎo)不可有太多的隨意性，比如確定了的設(shè)計(jì)原則和意圖，不要輕易改動(dòng)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員已經(jīng)按甲方的意圖作出了很多努力，如果不說清楚，突然改動(dòng)，會(huì)給設(shè)計(jì)人員造成很大的壓力和打擊，因此，甲方作出的決定一旦作出后就輕易不要?jiǎng)?。?）高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位 作為地產(chǎn)商，

15、為做好一個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，一般來說都愿意拿出更高的成本來雇請(qǐng)一家高水平的設(shè)計(jì)單位。但是高水平的設(shè)計(jì)單位不一定就適合，原因有很多，一是一個(gè)項(xiàng)目從前期策劃、概念規(guī)劃、總體規(guī)劃到詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，有很多階段，每一個(gè)階段對(duì)設(shè)計(jì)的要求不一樣， 因此，方案能力強(qiáng)的不一定做好施工圖，而策劃作得好不一定代表可以做總體規(guī)劃。隨著設(shè)計(jì)專業(yè)分工和市場(chǎng)的細(xì)化，配合設(shè)計(jì)各階段的策劃咨詢公司、方案設(shè)計(jì)公司、建筑設(shè)計(jì)公司、施工圖設(shè)計(jì)公司等更加專業(yè)的公司會(huì)更加適合階段設(shè)計(jì)工作的需要，而且會(huì)作得更好，更專業(yè)。 所以，在相應(yīng)階段邀請(qǐng)?jiān)撾A段高水平的公司來做，不要張冠李戴。如做市場(chǎng)研究，要請(qǐng)市場(chǎng)調(diào)查公司，

16、做項(xiàng)目策劃，請(qǐng)地產(chǎn)策劃公司，做概念規(guī)劃，最好請(qǐng)國外的顧問設(shè)計(jì)公司，而詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)則可以通過國際招標(biāo)來選擇，施工圖讓國內(nèi)設(shè)計(jì)院來做更塌實(shí)。 高水平的設(shè)計(jì)單位內(nèi)部一定要有主設(shè)計(jì)師來支撐，甲方在選擇設(shè)計(jì)單位時(shí)，要對(duì)主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)行考察，并要求在提供服務(wù)時(shí)，保證主設(shè)計(jì)師到位。另外，設(shè)計(jì)單位的配合情況也要重點(diǎn)考察，因?yàn)?，如果水平高，但是不聽甲方指?dǎo)和意見，無法進(jìn)行溝通和交流，那水平再高，也無法實(shí)現(xiàn)甲方的設(shè)計(jì)目標(biāo)和主要意圖。 設(shè)計(jì)對(duì)于甲方和設(shè)計(jì)單位應(yīng)該成為一道橋梁，雙方通過方案的交流和互動(dòng)，提高雙方對(duì)方案的認(rèn)識(shí)和設(shè)計(jì)水平，并最終成為雙方共同的心血和設(shè)計(jì)成果。（3）推出優(yōu)秀作品的機(jī)制和設(shè)計(jì)方式 通過什么樣的

17、途徑獲得好的設(shè)計(jì)方案，是值得考慮的，但要考慮到成本和收獲的價(jià)值比較。對(duì)于大型項(xiàng)目，如果比較復(fù)雜，邀請(qǐng)國際知名設(shè)計(jì)單位進(jìn)行咨詢，可以幫助甲方理清思路，獲得一些創(chuàng)新性想法和啟發(fā)，這一階段的成果可以作為甲方的部分意圖貫徹到下一步的設(shè)計(jì)中去，咨詢會(huì)有一些費(fèi)用，但不是太大，得到的信息卻很多。如果甲方愿意，可以在咨詢成果的基礎(chǔ)上，選出1-2家單位展開下一步的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，可以在原先的立意基礎(chǔ)上深入發(fā)展，形成一個(gè)基本確定的方案，供甲方進(jìn)行選擇，這種方式，可以發(fā)揮設(shè)計(jì)單位的積極性和設(shè)計(jì)空間，推出優(yōu)秀作品。 所以，創(chuàng)新性或概念性的東西，讓國外的公司做可以吸引更多先進(jìn)的設(shè)計(jì)概念和理念，提升項(xiàng)目的內(nèi)涵品質(zhì)和層次。而

18、務(wù)實(shí)性的設(shè)計(jì)則讓國內(nèi)設(shè)計(jì)院來做。我以為，在策劃階段和市場(chǎng)調(diào)查階段，宜采取指定單位的方式進(jìn)行策劃和調(diào)查，尤其邀請(qǐng)本地的公司更適合一些。在概念和總體規(guī)劃階段，或采取先咨詢，后招標(biāo)的方式，或完全采取招標(biāo)方式，或者請(qǐng)一家著名設(shè)計(jì)公司直接做。要根據(jù)項(xiàng)目情況來選擇。而規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑單體設(shè)計(jì)也可采取招標(biāo)形式?？傊瑸楂@得高水平、高質(zhì)量的作品，在不同階段，采取相應(yīng)的方式進(jìn)行設(shè)計(jì)有助于方案精品的出現(xiàn)。 6、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié) 怎樣才能以最經(jīng)濟(jì)的成本建造出最符合客戶需求的產(chǎn)品？對(duì)于設(shè)計(jì)管理來說，關(guān)鍵是設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)過程控制、設(shè)計(jì)成果評(píng)審和設(shè)計(jì)變更控制這四個(gè)環(huán)節(jié)。（1）設(shè)計(jì)任務(wù)書 設(shè)計(jì)任務(wù)書是設(shè)計(jì)的輸入，要想

19、有好的設(shè)計(jì)輸出，充分的設(shè)計(jì)輸入是起點(diǎn)。規(guī)劃階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入主要應(yīng)包括公司最高領(lǐng)導(dǎo)層的規(guī)劃意見、策劃、銷售部門提供的產(chǎn)品定位、物業(yè)公司提供的客戶建議、規(guī)劃部門提供的政府意見、預(yù)算部門提出的初步成本建議等； 初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書的輸入則主要應(yīng)包括前面的規(guī)劃成果、政府規(guī)劃部門批復(fù)意見、預(yù)算部門提供的細(xì)化成本要求以及規(guī)劃部門提供的項(xiàng)目系統(tǒng)配套的設(shè)計(jì)要求、技術(shù)質(zhì)量部門提供的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等。 規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)任務(wù)書輸入的重點(diǎn)不太一樣，規(guī)劃階段的重心在于城市規(guī)劃、產(chǎn)品定位和領(lǐng)導(dǎo)意圖，設(shè)計(jì)階段的重心則在于規(guī)劃報(bào)批的反饋意見、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、成本要求等。 （2）設(shè)計(jì)過程控制 設(shè)計(jì)過程的控制是設(shè)計(jì)

20、意圖落實(shí)到圖紙上的重要環(huán)節(jié)。有的企業(yè)在設(shè)計(jì)的過程中不太重視過程的控制，缺乏必要的跟蹤，導(dǎo)致設(shè)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)不應(yīng)有的偏差。做好這個(gè)環(huán)節(jié)的工作應(yīng)從以下幾個(gè)方面來考慮：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制 在設(shè)計(jì)開始實(shí)施前，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門與公司領(lǐng)導(dǎo)擬定該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃；在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，設(shè)計(jì)部門組織檢查，可組織各部門參與研討，同時(shí)碰到不確定問題時(shí)應(yīng)及時(shí)征詢政府規(guī)劃部門意見，盡早發(fā)現(xiàn)問題，提前解決問題。日常跟蹤 在設(shè)計(jì)過程中，規(guī)劃設(shè)計(jì)部門應(yīng)有專人及時(shí)跟蹤，及時(shí)掌握設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)，避免設(shè)計(jì)偏離重心，造成返工現(xiàn)象。必要時(shí)，可派駐工程師與設(shè)計(jì)人員一起參與設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的問題，甲方人員可及時(shí)返回公司向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)尋求解決方案或意見，這種措施可

21、有效的將一些細(xì)節(jié)或不大的問題解決好，而且因?yàn)橛屑追酱淼呐哉緟⒓樱O(shè)計(jì)師的積極性和主動(dòng)性會(huì)得到加強(qiáng)，工作效率會(huì)大幅提高。過程記錄 在與設(shè)計(jì)單位的溝通交流中，隨時(shí)隨地的做好詳細(xì)的過程記錄，與設(shè)計(jì)單位的溝通不能只是電話或口頭溝通，要書面確認(rèn)。一是便于明確要求，二是項(xiàng)目完結(jié)后可以進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，避免今后類似問題的復(fù)發(fā)，也便于對(duì)設(shè)計(jì)單位的考核管理。（3）設(shè)計(jì)成果評(píng)審 設(shè)計(jì)成果評(píng)審是設(shè)計(jì)意圖落實(shí)到圖紙上的另一重要環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)評(píng)審是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位提供成果的最后一次把關(guān)，這一次把關(guān)的成敗很大程度上決定了后面設(shè)計(jì)變更和工程簽證的多少，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予高度的重視。目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)評(píng)審走形式，導(dǎo)致該環(huán)

22、節(jié)的控制作用不能很好的發(fā)揮。 設(shè)計(jì)成果評(píng)審會(huì)應(yīng)做好以下幾點(diǎn)： 評(píng)審會(huì)的合理組織 設(shè)計(jì)方案或施工圖應(yīng)根據(jù)量的大小提前（2-3天）下發(fā)評(píng)審參與者，以備消化吸收，提高評(píng)審會(huì)效率；選擇權(quán)威人士擔(dān)任主持人，提高各參與部門的重視程度，同時(shí)在出現(xiàn)爭(zhēng)持意見時(shí)決策拍板，避免長(zhǎng)期爭(zhēng)執(zhí)影響效率。 參與部門充分 一般來說，提供設(shè)計(jì)輸入的部門以及領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)參與，核對(duì)提供的設(shè)計(jì)要求或建議是否在設(shè)計(jì)圖紙中得到體現(xiàn)。必要時(shí)，還應(yīng)邀請(qǐng)外部有關(guān)專家參與。參與部門重視 參與部門重視才能起到評(píng)審的效果，而參與部門往往都是比較忙碌的業(yè)務(wù)部門，要避免來了聽聽走人的心態(tài)。評(píng)審紀(jì)要 評(píng)審紀(jì)要的嚴(yán)肅對(duì)待可以提高部門的重視程度，并且為日后的設(shè)計(jì)分

23、析總結(jié)提供素材和依據(jù)。各個(gè)評(píng)審會(huì)都應(yīng)有詳盡的評(píng)審意見記錄，并要求參加評(píng)審人員簽字確認(rèn)。 （4）設(shè)計(jì)變更控制 設(shè)計(jì)變更可能產(chǎn)生好的影響，如節(jié)省成本，產(chǎn)品在功能上更加符合業(yè)主的要求，也可能產(chǎn)生不好的影響，如帶來成本的嚴(yán)重超出。設(shè)計(jì)變更的產(chǎn)生可以有多方面的原因，主要包括以下幾種：甲方要求變更 因現(xiàn)有設(shè)計(jì)風(fēng)格不符合政府規(guī)劃部門新的要求，或市場(chǎng)形勢(shì)變化，公司基于發(fā)展的角度要求進(jìn)行變更；產(chǎn)品的功能設(shè)計(jì)不滿足業(yè)主前期的要求，根據(jù)業(yè)主反饋意見，銷售部門提出進(jìn)行變更。施工單位要求變更 施工單位因材料設(shè)備使用問題而提出來的變更，如原有材料設(shè)備市場(chǎng)缺貨要使用替代產(chǎn)品；施工單位發(fā)現(xiàn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)失誤而提出來的變更，如出現(xiàn)明

24、顯的圖紙錯(cuò)漏現(xiàn)象。設(shè)計(jì)單位要求變更 設(shè)計(jì)單位發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)中存在的問題，提出的設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更的控制主要從設(shè)計(jì)變更發(fā)生的次數(shù)和每一次設(shè)計(jì)變更的處理兩個(gè)方面進(jìn)行控制。 減少設(shè)計(jì)變更次數(shù) 要想減少設(shè)計(jì)變更次數(shù)，最關(guān)鍵的是將風(fēng)險(xiǎn)前移，也就是說將發(fā)生設(shè)計(jì)變更的可能性盡可能的在前面的設(shè)計(jì)管理工作中予以解決。 概括說來，就是做好前述的設(shè)計(jì)任務(wù)書編制、設(shè)計(jì)過程控制和設(shè)計(jì)成果評(píng)審三項(xiàng)基本工作。做好該三項(xiàng)工作后，設(shè)計(jì)變更的次數(shù)可以得到一個(gè)較好的控制。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的發(fā)生 設(shè)計(jì)變更發(fā)生的控制主要是堅(jiān)持“先研討再測(cè)算最后決策”的控制原則，簡(jiǎn)單說，就是應(yīng)先從技術(shù)上驗(yàn)證是否可行，然后從成本上驗(yàn)證是否可行，最后決策是否變更

25、。這樣做，可能會(huì)影響施工效率，但可以有效控制不必要的變更的發(fā)生。 另外，選擇高水平設(shè)計(jì)單位也是減少設(shè)計(jì)變更的一個(gè)重要方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資源情況選擇合理的設(shè)計(jì)單位，不能盲目的追求大型設(shè)計(jì)院，也不要一味的追求節(jié)約成本。 總結(jié)一下，搞好規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作重點(diǎn)是：一、要有明晰的前期工作流程。（針對(duì)項(xiàng)目前期，是指定還是招標(biāo)）二、要有高水平的管理人員。（溝通、協(xié)調(diào)、控制）三、要有高效、可行的管理制度。（提高設(shè)計(jì)院積極性、設(shè)計(jì)輸入確定、輸出評(píng)審、變更控制等規(guī)定） 做好上述三點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理工作可以高水平完成。 二、房地產(chǎn)開發(fā)土地相關(guān)政策 國家對(duì)土地的管理，依據(jù)中華人民共和國土地管理法，簡(jiǎn)稱土地法。 土

26、地法規(guī)定中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。 全民所有，即國有土地，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 集體所有，即集體土地，屬于農(nóng)民集體所有。 城市市區(qū)的土地屬于國家所有。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。 國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用。 國家依法實(shí)行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國有土地使用權(quán)的除外。什么是劃撥用地？ 土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使

27、用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。 土地法規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：1、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；2、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；3、國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；4、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。 xxx使用的與xxx開發(fā)有關(guān)的土地都屬于劃撥用地。 一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有以出讓方式依法取得國有土地使用權(quán)后，才能進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)(以

28、下簡(jiǎn)稱土地使用權(quán))在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。集體所有的土地不能出讓，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能有償出讓。土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。 縣級(jí)以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級(jí)以上人民政府下達(dá)的控制指標(biāo)擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務(wù)院規(guī)定，報(bào)國務(wù)院或者省級(jí)人民政府批準(zhǔn)。出讓土地的用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定，報(bào)經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地管理部門實(shí)施。 土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)

29、或者雙方協(xié)議的方式。 對(duì)于商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。 對(duì)于擬開發(fā)區(qū)域，不屬于國有土地的，國家政府要對(duì)土地進(jìn)行收儲(chǔ)，不屬于建設(shè)用地的要調(diào)整為建設(shè)用地。那么什么是建設(shè)用地？ 國家對(duì)全國土地編制土地利用總體規(guī)劃，規(guī)定土地用途，將土地分為建設(shè)用地、農(nóng)用地和未利用地。建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、

30、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 使用土地的單位和個(gè)人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 國家嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對(duì)耕地實(shí)行特殊保護(hù)。國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照占多少，墾多少的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。 我公司擬開發(fā)的xxx中包含一部分農(nóng)用地，涉及到農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的問題。非常麻煩。需要上報(bào)國家，還需要按照占用的耕地?cái)?shù)量補(bǔ)償耕地的問題。

31、 地方政策中，重點(diǎn)講一下大慶地方土地政策，大慶市人民政府為加快舊城區(qū)改造開發(fā)步伐，出臺(tái)了關(guān)于加強(qiáng)舊城區(qū)改造土地收購儲(chǔ)備工作的指導(dǎo)意見（試行）慶政發(fā)20103號(hào)。文件規(guī)定發(fā)改部門負(fù)責(zé)舊城區(qū)改造土地整理立項(xiàng)批復(fù)，建設(shè)部門負(fù)責(zé)編制舊城區(qū)改造年度計(jì)劃，規(guī)劃部門負(fù)責(zé)改造地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃并提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，拆遷管理部門負(fù)責(zé)拆遷政策指導(dǎo)、審核批準(zhǔn)拆遷補(bǔ)償方案，土地收儲(chǔ)部門負(fù)責(zé)拆遷補(bǔ)償安置和土地拆遷整理，財(cái)政部門負(fù)責(zé)籌集收儲(chǔ)資金，城管、公安、法制等部門要在職責(zé)范圍內(nèi)做好保障工作。 xx市對(duì)舊城區(qū)改造項(xiàng)目實(shí)行用地預(yù)申請(qǐng)制度，公開面向社會(huì)招商用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)。 用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)要按招商條件交納預(yù)申請(qǐng)保證金。預(yù)申請(qǐng)

32、企業(yè)協(xié)助收儲(chǔ)部門而發(fā)生的前期規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、調(diào)查費(fèi)、委托評(píng)估費(fèi)、拆遷不可預(yù)見費(fèi)和籌集預(yù)申請(qǐng)保證金所發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用等成本性支出，納入收儲(chǔ)成本，適當(dāng)予以補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額不能超過實(shí)際拆遷成本的20%，具體標(biāo)準(zhǔn)由舊城區(qū)改造土地收儲(chǔ)工作領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 舊城區(qū)改造項(xiàng)目土地整理完成后，依據(jù)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，土地面向社會(huì)公開競(jìng)價(jià)出讓。 預(yù)申請(qǐng)保證金額度，要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定。 對(duì)于預(yù)計(jì)拆遷成本小于土地出讓金評(píng)估價(jià)格的項(xiàng)目，預(yù)申請(qǐng)保證金按照土地出讓金評(píng)估價(jià)加各項(xiàng)規(guī)費(fèi)（不含人防費(fèi)）及用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)協(xié)助收儲(chǔ)所發(fā)生的成本性支出的合計(jì)數(shù)交納。 對(duì)預(yù)計(jì)拆遷成本大于土地出讓金評(píng)估價(jià)格的項(xiàng)目，1、如果預(yù)計(jì)拆遷成本小于該宗土地出讓金評(píng)估價(jià)加規(guī)費(fèi)價(jià)格，預(yù)申請(qǐng)保證金按照土地出讓金加規(guī)費(fèi)加前期成本性支出的合計(jì)數(shù)交納； 2、如果預(yù)計(jì)拆遷成本大于該宗土地出讓金評(píng)估價(jià)加規(guī)費(fèi)，預(yù)申請(qǐng)保證金按照預(yù)計(jì)拆遷成本、該宗土地開發(fā)建設(shè)應(yīng)交各項(xiàng)規(guī)費(fèi)中上繳國家和省的部分、用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)協(xié)助收儲(chǔ)所發(fā)生的成本性支出的合計(jì)數(shù)交納。 如果用地預(yù)申請(qǐng)企業(yè)是通過競(jìng)價(jià)方式確定的，無論是上述哪種情況，預(yù)申請(qǐng)保證金在此基礎(chǔ)上還應(yīng)加上競(jìng)價(jià)時(shí)承諾的上浮價(jià)格。 在項(xiàng)目實(shí)施過程中，如實(shí)際拆遷成本大于預(yù)