東風(fēng)化工商業(yè)地塊合作開發(fā)協(xié)議洽談情況的說明20150603

1、東風(fēng)化工商業(yè)地塊合作開發(fā)協(xié)議洽談(qitn)情況的說明 廣州萬力集團(tuán)(jtun)房地產(chǎn)有限公司 2015年6月共十二頁目錄(ml) 一、背景 二、集體土地征收補(bǔ)償事宜(shy)差異說明 三、土地價(jià)格差異說明共十二頁一、背景(bijng)按照(nzho)廣州國(guó)際集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)際集團(tuán)”）與廣州市城市建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“越秀城建”）于2014年5月15日簽訂的有關(guān)合作開發(fā)廣州市黃埔區(qū)黃埔、東風(fēng)化工廠項(xiàng)目的框架協(xié)議（詳見附件一），合作雙方對(duì)黃埔、東風(fēng)兩地塊的商業(yè)和居住用地合作開發(fā)，根據(jù)雙方合作開發(fā)前期工作的推進(jìn)情況，雙方計(jì)劃首先合作開發(fā)東風(fēng)公司商業(yè)地塊項(xiàng)目。近期，我司與越秀方多次溝

2、通關(guān)于東風(fēng)化工商業(yè)地塊合作開發(fā)協(xié)議條款的事宜，協(xié)議條款大部分基本確定，其中有關(guān)歷史遺留問題條款，在化工集團(tuán)的積極配合下，已與越秀方基本達(dá)成一致意見；有關(guān)協(xié)議終止、違約條款也基本達(dá)成一致意見。目前，雙方對(duì)協(xié)議條款的差異主要集中在征地及拆遷補(bǔ)償事宜及土地價(jià)格問題，雙方未達(dá)成一致意見的協(xié)議條款有：（一）集體土地征收補(bǔ)償事宜的條款（協(xié)議第6.2條）（二）目標(biāo)公司股權(quán)價(jià)值條款中土地價(jià)格問題（協(xié)議第3.1條）共十二頁根據(jù)集體土地征收框架協(xié)議（埔土開協(xié)201254號(hào)，詳見附件二）的約定，黃埔化工、東風(fēng)化工以兩廠中間的規(guī)劃市政道路中線為界線分?jǐn)?fntn)自主改造地塊中間的公共設(shè)施用地合計(jì)約5900平方米集體

3、土地的征收補(bǔ)償費(fèi)用（經(jīng)初步測(cè)算約2300萬元，實(shí)際以經(jīng)財(cái)政評(píng)審后的結(jié)果為準(zhǔn)）。如公開出讓地塊內(nèi)的全部商業(yè)物業(yè)面積不足以安置廟頭社區(qū)因集體土地征收所需的商業(yè)物業(yè)回遷安置面積，黃埔化工和東風(fēng)化工同意在各自的自主改造商業(yè)物業(yè)中根據(jù)各自土地公開出讓所得補(bǔ)償款額的比例分?jǐn)偦剡w安置物業(yè)面積，且回遷安置物業(yè)總面積不超過8000平方米，綜合成本單價(jià)不超過8000元/平方米。二、集體土地征收補(bǔ)償事宜差異(chy)說明（一）背景說明黃埔區(qū)土發(fā)中心于2015年1月8日復(fù)函有關(guān)集體土地征收的事宜（埔土開函20151號(hào)，詳見附件三），萬力集團(tuán)于同年2月16日復(fù)函同意黃埔化工、東風(fēng)化工與土發(fā)中心簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確事項(xiàng)如下：

4、1、集體土地征收框架協(xié)議的約定2、近期推進(jìn)情況自主開發(fā)地塊中間集體土地總征收補(bǔ)償費(fèi)用以黃埔公司、東風(fēng)公司各自負(fù)擔(dān)的征收面積比例承擔(dān)費(fèi)用；商業(yè)物業(yè)面積部分按三舊改造批復(fù)（穗舊改復(fù)201146號(hào)）文中要求，黃埔公司、東風(fēng)公司兩司以可出讓建筑面積比例計(jì)算各自承擔(dān)。共十二頁越秀方在合作開發(fā)協(xié)議條款中強(qiáng)調(diào)，在合作開發(fā)協(xié)議簽署前，萬力方需落實(shí)黃埔區(qū)土發(fā)中心、東風(fēng)化工公司、黃埔化工公司三方簽署黃埔化工、東風(fēng)化工項(xiàng)目集體土地征收框架合作(hzu)協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議，明確以下事項(xiàng)：（1）拆遷主體為黃埔區(qū)土地開發(fā)中心；（2）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及補(bǔ)償費(fèi)中由黃埔化工和東風(fēng)化工各自承擔(dān)的比例，以及征地補(bǔ)償費(fèi)用的結(jié)算方式；（3）黃

5、埔化工、東風(fēng)化工提供的商用物業(yè)回遷安置面積分?jǐn)偙壤鞍仓梦飿I(yè)的具體位置。（二）越秀方觀點(diǎn)(gundin)二、集體土地征收補(bǔ)償事宜差異說明原因分析：越秀方之所以強(qiáng)調(diào)需在與我方簽署合作開發(fā)協(xié)議前，由我方落實(shí)三方補(bǔ)充協(xié)議的簽訂并明確安置物業(yè)的具體位置，是因?yàn)榘仓梦飿I(yè)不同位置的價(jià)值差異將影響到東風(fēng)公司的股權(quán)價(jià)值測(cè)算，而且還將影響到規(guī)劃方案設(shè)計(jì)以及實(shí)際施工建設(shè)。越秀方認(rèn)為安置物業(yè)的具體位置對(duì)項(xiàng)目的合作開發(fā)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，因此希望在與我方簽署合作開發(fā)協(xié)議前，由我方落實(shí)黃埔區(qū)土發(fā)中心、東風(fēng)化工公司、黃埔化工公司三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確安置物業(yè)的具體位置，規(guī)避投資收益風(fēng)險(xiǎn)。共十二頁（三）我方觀點(diǎn)(gundin)集

6、體土地征收補(bǔ)償事宜現(xiàn)狀情況為：（1）集體土地拆遷補(bǔ)償工作目前剩余13戶租戶未能同意安置補(bǔ)償，且租戶已將黃埔區(qū)城管局告上法庭，公安部門已 介入事件，認(rèn)定該片區(qū)建筑實(shí)屬違建，按照司法程序預(yù)計(jì)6月底前開庭結(jié)案。（2）黃埔化工、東風(fēng)化工住宅地塊的審批手續(xù)尚未完成(wn chng)，且片區(qū)路網(wǎng)優(yōu)化規(guī)劃方案尚未確定，目前不具備公開出讓條 件，計(jì)劃2015年下半年公開出讓。（3）受拆遷進(jìn)度影響，黃埔區(qū)土發(fā)中心尚未與廟頭社區(qū)協(xié)商征收回遷安置物業(yè)的具體位置，土發(fā)中心建議提供規(guī)劃設(shè) 計(jì)方案商討后再與廟頭社區(qū)協(xié)商。二、集體土地征收補(bǔ)償事宜差異說明我司意見：對(duì)越秀方提出在合作開發(fā)協(xié)議簽署前由我方落實(shí)三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，

7、我司認(rèn)為三方補(bǔ)充協(xié)議將涉及到回遷安置物業(yè)的條款，根據(jù)集體土地征收框架協(xié)議的約定，東風(fēng)化工商業(yè)地塊提供安置物業(yè)的前提條件為“如公開出讓地塊內(nèi)的全部商業(yè)物業(yè)面積不足以安置廟頭社區(qū)因集體土地征收所需的商業(yè)物業(yè)回遷安置面積”，因此，受住宅地塊公開出讓的進(jìn)度影響，住宅地塊有關(guān)地塊內(nèi)商業(yè)物業(yè)面積的規(guī)劃條件尚未明確，而且短時(shí)間內(nèi)也無法明確，將影響到三方補(bǔ)充協(xié)議里有關(guān)回遷安置物業(yè)的條款約定，并影響三方補(bǔ)充協(xié)議的簽訂。所以越秀方提出的要求將會(huì)嚴(yán)重拖慢合作開發(fā)協(xié)議的簽訂和項(xiàng)目的開工建設(shè)工作，并可能造成東風(fēng)化工商業(yè)地塊需再次辦理土地延期手續(xù)，甚至需繳納延期開工違約金/罰金/土地閑置費(fèi)等一切形式的相應(yīng)費(fèi)用。因此我司希

8、望先簽署合作開發(fā)協(xié)議，加快項(xiàng)目的開工建設(shè)，同步協(xié)調(diào)三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議，降低土地延期風(fēng)險(xiǎn)。共十二頁為加快東風(fēng)化工商業(yè)地塊合作開發(fā)協(xié)議簽訂工作(gngzu)，我司建議協(xié)議條款作出如下修改：（五）建議(jiny)原6.2條款將“本協(xié)議簽署前”字樣刪除，其余部分保留；關(guān)于征地補(bǔ)償費(fèi)用的結(jié)算方式，我方與越秀方可先行約定以回遷安置綜合成本價(jià)為8000元/進(jìn)行相應(yīng)的股權(quán)作價(jià)計(jì)算，若最終實(shí)際的結(jié)算方式造成可分配利潤(rùn)的增加/減少的，差額部分相應(yīng)增加/扣減我方可分配利潤(rùn)；關(guān)于回遷安置物業(yè)的具體位置，我方可與越秀方先行約定以最佳位置方案進(jìn)行相應(yīng)的股權(quán)作價(jià)計(jì)算，若最終的實(shí)際回遷安置物業(yè)位置發(fā)生變動(dòng)且其價(jià)值低于最佳位置方

9、案的物業(yè)價(jià)值，則按位置差異造成的物業(yè)價(jià)值差額相應(yīng)增加我方享有的東風(fēng)公司收益 。詳見協(xié)議條款6.2條第（1）點(diǎn)第4）小點(diǎn)二、集體土地征收補(bǔ)償事宜差異說明（四）存在問題雙方在簽署合作開發(fā)協(xié)議和由我方落實(shí)三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)間先后順序上存在差異，越秀方為規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)希望在簽署合作開發(fā)協(xié)議簽署前由我方落實(shí)三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確安置物業(yè)具體位置，而我方為降低土地延期風(fēng)險(xiǎn)希望先簽署合作開發(fā)協(xié)議推進(jìn)項(xiàng)目開工建設(shè)，同步協(xié)調(diào)三方簽訂補(bǔ)充協(xié)議明確安置物業(yè)具體位置。共十二頁三、土地價(jià)格差異(chy)說明關(guān)于(guny)東風(fēng)公司股權(quán)價(jià)值的條款約定，雙方的差異主要體現(xiàn)在土地價(jià)格上。（一）背景說明根據(jù)有關(guān)合作開發(fā)廣州市黃埔

10、區(qū)黃埔、東風(fēng)化工廠項(xiàng)目的框架協(xié)議，東風(fēng)化工廠股權(quán)價(jià)值暫按商業(yè)地塊樓面地價(jià)人民幣4,000元/為基礎(chǔ)進(jìn)行估值，最終由雙方共同委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并以評(píng)估結(jié)果作為股權(quán)價(jià)值的依據(jù)。在推進(jìn)合作協(xié)議簽訂的工作中，我司自行測(cè)算東風(fēng)化工商業(yè)地塊的土地價(jià)格為4500元/，并以此為基礎(chǔ)與越秀進(jìn)行溝通。越秀方隨后按照自設(shè)的模式進(jìn)行測(cè)算得出，當(dāng)土地價(jià)格達(dá)到4500元/時(shí)，越秀方的單方投資回報(bào)率為負(fù)值，即越秀方的單方收益為虧損狀態(tài)。同時(shí)，越秀方認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)尚不明朗，為規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，并保證所投入的資金收益不低于一年期的貸款利率約5.1%的回報(bào)收益，提出土地價(jià)格應(yīng)比合作開發(fā)框架協(xié)議原暫定的4000元

11、/還要低，具體價(jià)格需進(jìn)一步測(cè)算。共十二頁我司按照越秀方2014年8月底提供的規(guī)劃方案初稿進(jìn)行測(cè)算，參考正誠(chéng)評(píng)估公司出具(ch j)的評(píng)估報(bào)告初稿，在銷售價(jià)格預(yù)測(cè)上參考市場(chǎng)情況增加了均價(jià)的漲幅，最后測(cè)算得出東風(fēng)化工商業(yè)地塊土地價(jià)格為4500元/。對(duì)比分析越秀方最近提供的土地價(jià)格測(cè)算簡(jiǎn)案，認(rèn)為該測(cè)算方案較為保守，主要體現(xiàn)在以下三點(diǎn)：（二）雙方(shungfng)測(cè)算情況規(guī)劃方案情況。在商鋪物業(yè)的面積劃分上，越秀方案比我司方案減少了約1.1萬，相應(yīng)地在公寓物業(yè)的面積劃分上越秀方案比我司方案增加了約1.1萬，雙方的方案里總規(guī)劃面積一致。而商鋪物業(yè)的價(jià)值普遍比公寓物業(yè)的價(jià)值要高，因此雙方的收入測(cè)算差異較

12、大。銷售價(jià)格預(yù)測(cè)偏低。規(guī)劃方案中各類物業(yè)的均價(jià)，越秀方均比我方的要低，且越秀方提供的公寓物業(yè)均價(jià)是含裝修標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)均價(jià)，而我方測(cè)算為毛坯均價(jià)，其中越秀方案中公寓物業(yè)和商鋪物業(yè)的綜合銷售均價(jià)約為14000元/，而我司方案中公寓物業(yè)和商鋪物業(yè)的綜合銷售均價(jià)約為17000元/，因此雙方的收入測(cè)算差異進(jìn)一步拉大。建安成本偏高。越秀方案綜合建安成本為5251元/，我司方案綜合建安成本為3675元/，結(jié)合規(guī)劃方案差異、銷售價(jià)格差異和建安成本的差異最終體現(xiàn)在項(xiàng)目的稅后利潤(rùn)上，越秀方案比我司方案少了約1.2億元。三、土地價(jià)格差異說明共十二頁針對(duì)雙方價(jià)格測(cè)算的差異情況，我司擬定了修正方案（詳見附件(fjin)四

13、），具體為：（三）應(yīng)對(duì)(yngdu)措施在規(guī)劃方案對(duì)各類物業(yè)的面積劃分上，越秀方案能較快地銷售去化回籠資金，因此修正方案與越秀方案保持一致。關(guān)于銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)，我司保留原參考正誠(chéng)評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告初稿所作的價(jià)格預(yù)測(cè)，考慮到越秀方案的銷售價(jià)格包含了裝修標(biāo)準(zhǔn)的因素，因此在修正方案中對(duì)公寓物業(yè)的銷售均價(jià)，從原來的毛坯均價(jià)改為含裝修標(biāo)準(zhǔn)均價(jià)，其他物業(yè)銷售均價(jià)稍作調(diào)整。通過上述三大主要因素的修正，最后測(cè)算得出，當(dāng)樓面地價(jià)為4306元/時(shí)，越秀方單方投資回報(bào)率達(dá)到13.75%，符合越秀方提出的需保證所投入的資金收益不低于一年期的貸款利率約5.1%的回報(bào)收益。下一步計(jì)劃繼續(xù)與越秀方溝通土地價(jià)格問題。關(guān)于建安成本的測(cè)算，我司在原自測(cè)方案綜合建安成本的基礎(chǔ)上增加了裝修標(biāo)準(zhǔn)的成本費(fèi)用，綜合建安成本從3675元/提高至4681元/。三、土地價(jià)格差異說明共十二頁謝 謝 ！附件：一、有關(guān)(yugun)合作開發(fā)廣州市黃埔區(qū)黃埔、東風(fēng)化工廠項(xiàng)目的框架協(xié)議 二、黃埔化工、東風(fēng)化工項(xiàng)目集體土地征收框架合作協(xié)議 三、黃埔區(qū)土地開發(fā)中心關(guān)于黃埔化工、東風(fēng)化工集體土地征收有關(guān)事宜的復(fù)函 四、關(guān)于東風(fēng)