土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)匯編(思源)-項(xiàng)目前期

1、&北京思源土地一級(jí)開發(fā)模式及經(jīng)驗(yàn)分享1有關(guān)土地一級(jí)開發(fā)的工作的理解為發(fā)展商在城市乃至行業(yè)內(nèi)建立長久的話語權(quán)引言思源認(rèn)知的立項(xiàng)介入躋身城市土地整理投資城市項(xiàng)目開發(fā)深耕城市區(qū)域運(yùn)營經(jīng)營城市整合最具有效價(jià)值的資源企業(yè)戰(zhàn)略政府關(guān)系區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目可研區(qū)域規(guī)劃合作模式融資方式工程施工拆遷安置土地出讓開發(fā)模式特色項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)招商品牌構(gòu)建區(qū)域推廣特色運(yùn)營區(qū)域增值22.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4. 土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)3概念城市土地一級(jí)開發(fā)是按照國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃和城市土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃的要求，將列入城市土

2、地儲(chǔ)備開發(fā)，土地供應(yīng)計(jì)劃的項(xiàng)目，在確定土地開發(fā)實(shí)施方案后，以政府委托或公開招標(biāo)的方式確定一級(jí)開發(fā)主體，獲得土地項(xiàng)目一級(jí)開發(fā)的主體再根據(jù)“政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，運(yùn)用現(xiàn)代項(xiàng)目管理的理論系統(tǒng)和方法，組織實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)、交通建設(shè)、環(huán)境建設(shè)和投融資，并為二級(jí)開發(fā)商服務(wù)，提供土地開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理方案，對(duì)土地開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施的速度、品質(zhì)、成本全過程把握和控制，達(dá)到土地開發(fā)項(xiàng)目社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益高度統(tǒng)一的動(dòng)態(tài)過程。宗旨：政府主導(dǎo)，統(tǒng)一規(guī)劃，市場(chǎng)化運(yùn)作實(shí)質(zhì)：多元資本與城市建設(shè)的有機(jī)結(jié)合目的：多方參與，完成區(qū)域總體發(fā)展目標(biāo) 認(rèn)知4

3、1.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的前期調(diào)研和分析工作內(nèi)容對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的地理位置，區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，周邊環(huán)境，道路交通，規(guī)劃條件，市政配套設(shè)施，地上物現(xiàn)狀等工作成果編制可行性報(bào)告 認(rèn)知-工作內(nèi)容2.獲取土地一級(jí)開發(fā)權(quán)兩種方式（1）通過招投標(biāo)，中標(biāo)獲取。（2）通過授權(quán)獲取。3.編制（細(xì)化）土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案工作內(nèi)容指定區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套、拆遷安置、土地收儲(chǔ)上市等實(shí)施方案，制定一級(jí)開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，經(jīng)區(qū)縣政府同意，報(bào)市土地儲(chǔ)備中心核定。工作成果一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案4.組織土地一級(jí)開發(fā)團(tuán)隊(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)組織架構(gòu)職能部門：辦公室，財(cái)務(wù)部;業(yè)務(wù)部門：土地部，成本合約部，工程部，規(guī)劃設(shè)計(jì)部，企劃部工作成果企業(yè)目標(biāo)、

4、計(jì)劃梳理，企業(yè)組織制度等一級(jí)開發(fā)介入階段56.土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施和組織征地與拆遷的實(shí)施與組織。規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施與組織。工程建設(shè)的實(shí)施與組織。7.土地一級(jí)開發(fā)成本控制與管理施工質(zhì)量與施工企業(yè)管理，融資成本控制5.土地一級(jí)開發(fā)的融資（1）需要通過各種渠道和方式進(jìn)行融資（貸款、債券、基金、股權(quán)等）（2）根據(jù)項(xiàng)目本身所需要的資金總量，各個(gè)階段需要投入的資金量，資金回收數(shù)量和時(shí)間等，合理選擇籌資時(shí)機(jī)，合理籌資方式。一級(jí)開發(fā)實(shí)施階段 認(rèn)知-工作內(nèi)容68.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收政府組織實(shí)施，一級(jí)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備相關(guān)材料9.土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目的招商推廣交易城市級(jí)別或大規(guī)模宣傳推廣，專題論壇、多種媒體、土交會(huì)等10.二級(jí)

5、開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的后續(xù)服務(wù)與二級(jí)企業(yè)做好土地交接工作11.一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目完成后的經(jīng)營管理服務(wù)園區(qū)物業(yè)的持有經(jīng)營、環(huán)境維系等12.一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)后評(píng)價(jià)社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整等一級(jí)開發(fā)跟進(jìn)階段 認(rèn)知-工作內(nèi)容7一級(jí)開發(fā)涉及政府職能部門在土地一級(jí)開發(fā)階段主要涉及的政府部門有：國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等相關(guān)政府部門。1、國土局：主要負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)預(yù)審；確定土地一級(jí)開發(fā)單位，并就土地開發(fā)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、工程進(jìn)度、監(jiān)理、驗(yàn)收、違約責(zé)任、爭(zhēng)議的解決方式以及開發(fā)費(fèi)用、收益分配等內(nèi)容以合同形式與土地一級(jí)開發(fā)單位進(jìn)行約定；下達(dá)土地一級(jí)開發(fā)批復(fù)；負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的征地批復(fù)；會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)的驗(yàn)收和

6、開發(fā)成本的審核等工作。2、發(fā)改委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地的立項(xiàng)核準(zhǔn)工作。3、規(guī)委：主要負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)土地規(guī)劃意見書的批復(fù)工作。4、建委：主要負(fù)責(zé)針對(duì)具體項(xiàng)目從資質(zhì)、注冊(cè)資金、項(xiàng)目資本金等方面對(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)提出要求，對(duì)部分重點(diǎn)項(xiàng)目提出建設(shè)意見，以及拆遷許可證的批復(fù)工作。 認(rèn)知-權(quán)屬8土地一級(jí)開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系土地權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地使用權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)是土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我國實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和集體所有制。是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施單位依照法定程序，對(duì)特定土地實(shí)施征收

7、、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。應(yīng)該是土地使用權(quán)衍生出的一項(xiàng)權(quán)能，是一種特殊的受限土地使用權(quán)。目前尚無定論。上海市給予上海市地產(chǎn)集團(tuán)暫時(shí)的成片土地使用權(quán)，有利于融資；僅是土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級(jí)開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過政府擔(dān)保而獲得貸款。 認(rèn)知-權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系政府一級(jí)開發(fā)主體二級(jí)開發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級(jí)開發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地協(xié)助服務(wù)收回權(quán)利主體權(quán)屬 認(rèn)知-權(quán)屬難點(diǎn)前期投入資金巨大區(qū)域認(rèn)知度一般較低影響土地價(jià)值實(shí)現(xiàn)土地一級(jí)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺充分發(fā)揮企業(yè)靈活的融資

8、機(jī)制利用企業(yè)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)發(fā)現(xiàn)價(jià)值借助企業(yè)行業(yè)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)解決之道開發(fā)商靈活機(jī)制市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)政府全局考慮公共管理經(jīng)驗(yàn)土地一級(jí)開發(fā)政企合作基礎(chǔ)11 認(rèn)知112.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4. 土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)12 認(rèn)知-權(quán)屬土地一級(jí)開發(fā)流程聯(lián)席會(huì)審議辦理規(guī)劃條件辦理授權(quán)批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)（市發(fā)改委）用地預(yù)審（國土分局）交通評(píng)價(jià)（市交通委）規(guī)劃許可證（市規(guī)劃委）簽訂征地協(xié)議辦理征地批復(fù)辦理征地結(jié)案辦理拆遷許可證組織實(shí)施拆遷辦理拆遷結(jié)案編制市政方案組織市政建設(shè)完成市政驗(yàn)收土地一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收土地供應(yīng)明確具體范圍明確開發(fā)主體13獲取土地一級(jí)開

9、發(fā)權(quán)的方式：招標(biāo)委托、直接授權(quán)、收購招標(biāo)委托：土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目通過公開招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體；如在一級(jí)開發(fā)成熟城市較多使用，北京大望京地塊等直接授權(quán)：授權(quán)委托就是在項(xiàng)目所在區(qū)政府規(guī)劃分局組織辦理項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后，區(qū)縣政府提出土地一級(jí)開發(fā)主體授權(quán)申請(qǐng)，經(jīng)市國土局批復(fù)后，企業(yè)獲得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)。城市新區(qū)建設(shè)開發(fā)較多使用此方式，如濟(jì)南小清河區(qū)域整治開發(fā)。收購：對(duì)一級(jí)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)收購。14思源對(duì)一級(jí)開發(fā)流程的解讀與服務(wù)模塊15162.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4. 土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)17（一）項(xiàng)目前期費(fèi)用2.

10、委托編制修建性詳細(xì)規(guī)劃和區(qū)域內(nèi)的管線綜合等規(guī)劃方案費(fèi)用1.立項(xiàng)報(bào)告、可研報(bào)告編制費(fèi)，土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案的編制費(fèi)及項(xiàng)目前期的各種工程咨詢費(fèi)3.工程勘察（文物勘察、地質(zhì)勘察）測(cè)繪、釘樁費(fèi)用4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用5.交通影響評(píng)價(jià)分析費(fèi)用6.地質(zhì)災(zāi)害評(píng)估費(fèi)用7.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用8.工程設(shè)計(jì)費(fèi)及施工圖審查費(fèi)18（二）征地拆遷費(fèi)用1.征地補(bǔ)償費(fèi)用勞動(dòng)力安置及超轉(zhuǎn)人員、殘疾人員安置費(fèi)地上物麥苗補(bǔ)償費(fèi)相關(guān)稅費(fèi)耕地占用稅、防洪費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等。土地補(bǔ)償主要三部分2.拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)： 非住宅拆遷補(bǔ)償費(fèi)（國有企業(yè)和集體企業(yè)）3.房屋拆遷服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)用 拆遷服務(wù)費(fèi)1.5%拆遷總額 拆遷評(píng)估

11、費(fèi)1.5%拆遷總額4.拆除工程費(fèi)用、耕地復(fù)墾費(fèi)5.古樹保護(hù)及文物古建修護(hù)、還建費(fèi)19（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用1.開發(fā)范圍內(nèi)的“三通一平”費(fèi)用2.道路、橋梁建設(shè)費(fèi)用3.各種市政管線建設(shè)費(fèi)用4.市場(chǎng)場(chǎng)站建設(shè)費(fèi)用（四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用學(xué)校、郵局、派出所、消防站、市政管理用房等。（五）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（六）工程建設(shè)其他費(fèi)用1.工程監(jiān)理費(fèi)2.竣工圖編制費(fèi)3.建設(shè)期區(qū)域管理費(fèi)用4.竣工前的維護(hù)管理費(fèi)用20（七）管理費(fèi)政府投資、市、區(qū)儲(chǔ)備中心實(shí)施取2%自籌資金委托實(shí)施 取5%自籌資金招投標(biāo) 取8%（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用（九）上市交易費(fèi)用1.成本審計(jì)費(fèi)用2.營銷費(fèi)用3.地價(jià)評(píng)估費(fèi)用4.委托入市

12、交易費(fèi)用（十） 應(yīng)繳納的稅費(fèi)（十一）項(xiàng)目后評(píng)價(jià)費(fèi)用（十二）不可預(yù)見費(fèi)2122序號(hào)項(xiàng)目中關(guān)村西區(qū)中關(guān)村軟件園中關(guān)村生命園西二旗居住區(qū)平均占比1征地拆遷64%72%53%65%63.5%2市政建設(shè)21%16%16%18%17.8%3期間費(fèi)用及稅金15%12%31%17%18.7%4合計(jì)100%100%100%100%100%北京土地一級(jí)開發(fā)部分項(xiàng)目總投資結(jié)構(gòu)表23區(qū)域開發(fā)土地價(jià)值發(fā)展進(jìn)程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖-稅收土地收益資產(chǎn)經(jīng)營土地收益市場(chǎng)檢驗(yàn)建設(shè)發(fā)展持久運(yùn)營設(shè)定方向成熟與鞏固階段劃分產(chǎn)出土地收益稅收稅收土地價(jià)格變遷規(guī)律投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)地區(qū)形象建設(shè)區(qū)域規(guī)劃-區(qū)域運(yùn)作費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公建投資繳稅建設(shè)

13、投資環(huán)境再投入公建投資-基建投入與地價(jià)增長的關(guān)系曲線地價(jià)增長符合邊際遞減規(guī)律基建投入增長啟動(dòng)期 （12年）成長期 （2年左右）持續(xù)發(fā)展期（34年）穩(wěn)定期下一個(gè)周期一級(jí)開發(fā)研究242.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4. 土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)25一級(jí)開發(fā)投資特點(diǎn)投資巨大，單一企業(yè)靠自有資金無法滿足資金需要僅有土地收益權(quán)，無土地使用權(quán)，融資質(zhì)押物首先開發(fā)周期長，區(qū)域未來發(fā)展受政策變數(shù)影響較大2627金融機(jī)構(gòu)貸款案例以土地收益權(quán)作擔(dān)保云南城投與昆明市政府簽訂的土地一級(jí)開發(fā)業(yè)務(wù)合同中規(guī)定：“本合同項(xiàng)下全部可出讓土地地塊通過招標(biāo)、拍賣

14、、掛牌方式進(jìn)行出讓，全部可出讓土地出讓總價(jià)款在扣除全部土地一級(jí)開發(fā)總成本及按國家有關(guān)政策提取各項(xiàng)基金后的土地出讓純收益公司按50%的比例獲得收益。但若公司按以上方式所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開發(fā)總成本的5%時(shí)，昆明市人民政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保公司的收益不低于本合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開發(fā)總成本的5%”。28信托融資案例：北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃信托資金以信托貸款方式向北京土地整理儲(chǔ)備中心商務(wù)區(qū)分中心提供專項(xiàng)資金貸款，用于商務(wù)中心區(qū)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。信托計(jì)劃規(guī)模：人民幣59594萬元信托計(jì)劃期限為五年，于2002年10月16日信托計(jì)劃成立之日起

15、開始，于2007年10月16日信托計(jì)劃終止。29土地基金案例：天津?yàn)I海新區(qū)的開發(fā)，天津城投集團(tuán)與其他機(jī)構(gòu)投資者組建的渤海產(chǎn)業(yè)基金，總額200億元，是我國第一支國務(wù)院批準(zhǔn)的契約性產(chǎn)業(yè)投資基金，為籌措城建投資提供了一個(gè)新的融資渠道。302.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4. 土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)31政府：通過財(cái)政，收儲(chǔ)基金直接投資管理收益一級(jí)開發(fā)過程中政企角色投資開發(fā)商：開發(fā)商融資政府：拆遷、控規(guī)、控制土地儲(chǔ)備和供應(yīng)開發(fā)商：負(fù)責(zé)一級(jí)開發(fā)、只負(fù)責(zé)施工政府：收儲(chǔ)土地、上市收益、社會(huì)資源（基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套）土地收益（合理價(jià)格獲取優(yōu)

16、質(zhì)土地）開發(fā)商經(jīng)濟(jì)收益（固定比例管理收益、固定比例開發(fā)收益、溢價(jià)分成、政府回購物業(yè)等）一級(jí)開發(fā)政企角色一級(jí)開發(fā)研究32土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式政府主導(dǎo)、 政府運(yùn)作政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作政府主導(dǎo)、政企合作根據(jù)政府和開發(fā)企業(yè)在土地一級(jí)開發(fā)過程中投資、管理和收益環(huán)節(jié)所處角色不同，結(jié)合國內(nèi)實(shí)操案例，思源將土地一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式歸為以上三類 。一級(jí)開發(fā)運(yùn)作模式一級(jí)開發(fā)研究33政府主導(dǎo)、政府運(yùn)作模式要點(diǎn)實(shí)操政府成立土地儲(chǔ)備中心代表政府負(fù)責(zé)土地的一級(jí)開發(fā)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)資金的籌措及一系列土地一級(jí)開發(fā)工作；受委托對(duì)一級(jí)開發(fā)進(jìn)行管理的企業(yè)收取管理費(fèi)作為收益來源；政府獲得土地開發(fā)的收益。 北京部分由土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行一級(jí)開發(fā)

17、的土地規(guī)定土地一級(jí)開發(fā)成本的2%作為企業(yè)的管理費(fèi)用國有大型企業(yè)（含新城開發(fā)公司）經(jīng)政府授權(quán)負(fù)責(zé)土地一級(jí)開發(fā)大型國有企業(yè)具有政府授權(quán)的土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)權(quán)利；國有企業(yè)負(fù)責(zé)資金的籌措和一系列土地一級(jí)開發(fā)工作；土地出讓收益上交財(cái)政，由財(cái)政按比例返還國有企業(yè)。重慶九大國有企業(yè)進(jìn)行重慶的土地一級(jí)開發(fā)；武漢各新城開發(fā)公司進(jìn)行武漢各新城的土地一級(jí)開發(fā)一級(jí)開發(fā)研究34政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作模式1要點(diǎn)評(píng)價(jià)政府委托，企業(yè)投資，企業(yè)獲得固定一級(jí)開發(fā)利潤。政府確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)取得土地一級(jí)開發(fā)權(quán)，企業(yè)只進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，不參與后續(xù)的土地推廣、上市等一系列工作，不直接參與二級(jí)開發(fā)，以土地一級(jí)開發(fā)成本的一定比例作為企業(yè)利潤。政

18、府通過授權(quán)企業(yè)開發(fā)解決了市政建設(shè)融資問題，政府在后期結(jié)算中對(duì)一級(jí)開發(fā)成本控制力度不足；一級(jí)開發(fā)企業(yè)投資較大，獲利相對(duì)較小，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，企業(yè)融資相對(duì)困難。案例：北京市以土地一級(jí)開發(fā)成本的8%作為一級(jí)開發(fā)企業(yè)固定利潤，杭州市為10%一級(jí)開發(fā)研究35政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作模 式2要 點(diǎn)評(píng) 價(jià)政府授權(quán)，企業(yè)投資，政府對(duì)企業(yè)進(jìn)行綜合補(bǔ)償。通過招標(biāo)、協(xié)商等確定一級(jí)開發(fā)企業(yè)，企業(yè)取得直接投資進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施進(jìn)行回購，同時(shí)低價(jià)出讓部分土地給企業(yè)。一般適用于大規(guī)模土地，投入巨大，周期長，情況復(fù)雜，保證政府和企業(yè)的利益平衡，保障項(xiàng)目順利實(shí)施。案例：常高新公司與常州市政府進(jìn)行新北區(qū)土地一

19、級(jí)開發(fā)；市政基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建成后由新北區(qū)政府回購，回購價(jià)據(jù)合同約定，新北區(qū)政府按10%的毛利率回購常高新開發(fā)后的土地及地上基礎(chǔ)設(shè)施，按15%的毛利率回購安置房（包括回遷房和定銷商品房）。同時(shí)，常高新還低價(jià)獲取了1600多畝的土地?cái)M用于房地產(chǎn)開發(fā)。一級(jí)開發(fā)研究36政府主導(dǎo)、政企合作模 式 要 點(diǎn)評(píng) 價(jià)政府與企業(yè)成立合資公司，共同投資，土地出讓金按比例分成。政府直接出資或以土地入股方式，與企業(yè)成立合資項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司進(jìn)行土地一級(jí)開發(fā)，土地上市后，根據(jù)相關(guān)約定，政府與企業(yè)進(jìn)行土地出讓金分成。企業(yè)雄厚的資本實(shí)力與先進(jìn)的開發(fā)模式與政府的管理職能和地方經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，便于項(xiàng)目操作。案例：1、龍?jiān)ㄔO(shè)

20、與臨安市政府以8：2出資成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)高新區(qū)開發(fā)。 2、首開集團(tuán)與揚(yáng)州政府以6：4出資成立項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)蔣王片區(qū)運(yùn)作 。一級(jí)開發(fā)研究37一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)政府與土地運(yùn)營商在整個(gè)區(qū)域開發(fā)價(jià)值鏈中有著不同的權(quán)責(zé)和利益點(diǎn)權(quán)責(zé)利益區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)(基建)土地出讓權(quán)政府監(jiān)管持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)政府運(yùn)營商 土地開發(fā) 項(xiàng)目開發(fā) 經(jīng)營管理參與區(qū)域規(guī)劃土地一級(jí)開發(fā)土地開發(fā)經(jīng)營權(quán)土地出讓金（利益實(shí)現(xiàn)）政府運(yùn)營商低成本獲取土地與政府分享土地增值收益一級(jí)開發(fā)的合理利潤招商引資政府監(jiān)控土地轉(zhuǎn)讓招商引資土地二級(jí)開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等)土地開發(fā)規(guī)劃實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)通過土地/項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得土地增值收益二級(jí)開發(fā)利潤回報(bào)招商

21、傭金或土地租金持續(xù)經(jīng)營物業(yè)管理持續(xù)稅收回報(bào)創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)一級(jí)開發(fā)研究382.土地一級(jí)開發(fā)流程3.土地一級(jí)開發(fā)成本5.土地一級(jí)開發(fā)模式報(bào)告框架4. 土地一級(jí)開發(fā)融資1.土地一級(jí)開發(fā)認(rèn)知6.土地一級(jí)開發(fā)關(guān)注點(diǎn)39一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素權(quán)益1確定發(fā)展商、政府、改造居民三者的權(quán)益及職責(zé)關(guān)注點(diǎn)：政府對(duì)區(qū)域環(huán)境提升、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、未來愿景的長遠(yuǎn)訴求與發(fā)展商操作方向的關(guān)系；在政府影響下，居民拆遷安置、就業(yè)生計(jì)與發(fā)展商操作收益的關(guān)系。 操作方向： 確保發(fā)展商快速、穩(wěn)妥獲取優(yōu)質(zhì)土地開發(fā)商2明確發(fā)展商自身戰(zhàn)略與區(qū)域改造目標(biāo)契合度關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商自身實(shí)力、品牌、信譽(yù)項(xiàng)目本身的品質(zhì)訴求、運(yùn)作周期要求 操

22、作方向：跨區(qū)域運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具有相應(yīng)實(shí)力一級(jí)開發(fā)研究40一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)策劃3引入專業(yè)策劃顧問機(jī)構(gòu)，全程服務(wù)區(qū)域運(yùn)營關(guān)注點(diǎn)：以第三方專業(yè)顧問的角色，幫助發(fā)展商協(xié)調(diào)與政府、拆遷居民的關(guān)系；全程協(xié)助發(fā)展商完成土地一級(jí)開發(fā)，二級(jí)開發(fā)及招商運(yùn)營工作；隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展提出建議 操作方向：選擇對(duì)區(qū)域運(yùn)營各階段具備豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)顧問公司規(guī)劃4高品質(zhì)完成市場(chǎng)可行性好的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案關(guān)注點(diǎn)：符合發(fā)展商戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，順應(yīng)政府發(fā)展愿景、兼顧回遷居民利益具備切實(shí)可行的市場(chǎng)操作性 操作方向：發(fā)展商主導(dǎo)規(guī)劃方案，考慮后期招商土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素一級(jí)開發(fā)研究41一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)資本5開發(fā)周期內(nèi)有效地資本運(yùn)作關(guān)注點(diǎn)

23、：拆遷安置、土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、二級(jí)開發(fā)中長期持續(xù)、集中大量的資金需求；有效合理的融資渠道；動(dòng)態(tài)現(xiàn)金流的把控。 操作方向：多元化融資、分期實(shí)施，爭(zhēng)取稅收金融優(yōu)惠政策拆遷6制定積極穩(wěn)妥的拆遷安置方案關(guān)注點(diǎn)：發(fā)展商出資拆遷情況下，要強(qiáng)化資金監(jiān)管；如何保證資金的合理有效利用，引導(dǎo)公共資源配置向自身地塊優(yōu)化 操作方向：明確標(biāo)準(zhǔn)，積極參與、適當(dāng)讓渡權(quán)益土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素一級(jí)開發(fā)研究42一級(jí)開發(fā)要點(diǎn)工程7關(guān)注一級(jí)開發(fā)階段土地平整及開發(fā)建設(shè)工程管理關(guān)注點(diǎn)：注重成本控制、質(zhì)量控制原有人文、自然資源的再利用 操作方向：直接招投標(biāo)，結(jié)合自身資源保護(hù)開發(fā)以上是土地一級(jí)開發(fā)過程中的核心控制環(huán)節(jié)，也是

24、確保土地一級(jí)開發(fā)成功的關(guān)鍵因素，作為一級(jí)開發(fā)商在實(shí)操過程中應(yīng)該給予重點(diǎn)關(guān)注。土地一級(jí)開發(fā)中的七大核心關(guān)鍵因素一級(jí)開發(fā)研究43土地一級(jí)開發(fā)盈利模式盈利模式從一級(jí)開發(fā)本身獲利分享土地增值收益持有部分公共建筑為二級(jí)拿地鋪墊1234通過嚴(yán)格控制各階段成本費(fèi)用獲利通過控制成本和開發(fā)創(chuàng)新獲利通過持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)、提供公共服務(wù)而獲利通過二級(jí)房產(chǎn)開發(fā)而獲利盈利模式1：從一級(jí)土地開發(fā)本身獲利中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對(duì)貴陽市漁安、安井片區(qū)9.53平方公里土地進(jìn)行一級(jí)開發(fā)，貴陽云巖區(qū)政府承諾：用土地出讓收益以及片區(qū)城市建設(shè)配套費(fèi)，支付一級(jí)開發(fā)投資成本；投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區(qū)政府與華潤貴陽按照3：7

25、 的比例進(jìn)行分成12009年，它在漳州當(dāng)?shù)啬孟铝?64畝土地的一級(jí)開發(fā)權(quán)，在與漳州市龍文區(qū)政府與當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)開發(fā)中心三方共同簽訂的漳華路龍文段配套開發(fā)用地（A 地塊）一級(jí)開發(fā)合作協(xié)議書中，三方約定：公司投入土地一級(jí)開發(fā)資金每年將獲得12%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的18%3。45盈利模式2：分享土地增值收益在某些城市，采取了在政府、開發(fā)商和原使用者等各個(gè)主體之間按一定比例分享增值收益的機(jī)制。在此情況下，開發(fā)商可以通過創(chuàng)新性的開發(fā)活動(dòng)，最大限度地提升土地價(jià)值，從而獲得最大利益。在土地一級(jí)開發(fā)中，能夠盡快實(shí)現(xiàn)土地增值的措施有：投資環(huán)境景觀。例如，改造舊河道，變廢為寶；加強(qiáng)景觀和園林的規(guī)劃建設(shè)，美化環(huán)境。本質(zhì)是通過提高生態(tài)效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。投資公共配套設(shè)施。例如，配套制冷及熱力供應(yīng)，地下綜合商城、停車場(chǎng)，等等。本質(zhì)是通過提高社會(huì)效益來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益。第一期出讓引入品牌商業(yè)設(shè)施或酒店，帶動(dòng)周邊地塊升值。實(shí)現(xiàn)一級(jí)和二級(jí)開發(fā)互動(dòng)。實(shí)現(xiàn)該盈利模式的前提在于當(dāng)?shù)卣姆窒頇C(jī)制、一級(jí)開發(fā)中的授權(quán)范圍，以及分批出讓計(jì)劃的安排。首開集團(tuán)運(yùn)作望京區(qū)域一級(jí)開發(fā)，初期以較低的成本價(jià)拿地，隨著周邊土地升值，獲取土地溢價(jià)46盈利模式3：持有部分