資產(chǎn)定價(jià)的基本方法

1、二章：回顧一、資產(chǎn)定價(jià)的形成原理1.資產(chǎn)價(jià)值形成理論2.資產(chǎn)價(jià)值形成理論3.供求決定價(jià)值論均衡價(jià)值觀二、資產(chǎn)的價(jià)值類型三、資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)四、假設(shè)五、資產(chǎn)評(píng)估工作原則與經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則7/23/20221第三章 資產(chǎn)定價(jià)的基本方法第一節(jié) 成本法一、成本法的基本原理（一）成本法的理論基礎(chǔ)：生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論（C+V+L）。（二）評(píng)估思路：全價(jià)耗費(fèi)（三）應(yīng)注意的問題1.歷史資料的真實(shí)性2.形成資產(chǎn)價(jià)值的成本耗費(fèi)是必要的7/23/20222二、成本法的計(jì)算公式及其各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算基本計(jì)算公式表述為：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗或者：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值重置成本*綜合成新率7/23/20223（

2、一）重置成本及其計(jì)算方法（1）重置核算法：以現(xiàn)行市價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核算資產(chǎn)重置的直接成本和間接成本。 重置成本直接成本+間接成本 直接成本：購(gòu)建全新資產(chǎn)時(shí)所費(fèi)的可直接計(jì)入購(gòu)建成本的部分；間接成本：與資產(chǎn)形成有關(guān)、但無法直接計(jì)入成本而必須進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算的部分，如管理費(fèi)A/ 按復(fù)原重置成本評(píng)估(運(yùn)用與原來相同材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、技術(shù)等，以時(shí)價(jià)生產(chǎn)和建造具有相同用途資產(chǎn)的成本）只有材料價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。適用范圍：服役時(shí)間不長(zhǎng)或自制非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。 Ep4：復(fù)原重置價(jià) 7/23/20224B/ 按更新重置成本評(píng)估（利用新的）同類機(jī)器設(shè)備已經(jīng)更新并能取得更新設(shè)備成本資料。 Ep5：更新重置價(jià)（2）物價(jià)指數(shù)調(diào)整法：參

3、照物價(jià)指數(shù)將歷史成本調(diào)整為重置成本的一種方法 Ep6：設(shè)備重置價(jià)格7/23/20225（3）功能成本法：以類似功能的資產(chǎn)作為參照物，根據(jù)其功能與成本之間存在的穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推算被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本。A/ 功能和成本呈線性關(guān)系：生產(chǎn)能力越大成本越高，且呈正比關(guān)系（生產(chǎn)能力比例法，適用于單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估）被評(píng)估資產(chǎn)重置成本/被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量=參照物重置成本/參照物年產(chǎn)量Ep7：被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=被評(píng)估資產(chǎn)年產(chǎn)量*參照物重置成本/參照物年產(chǎn)量 =900*10/600=15（萬元） 7/23/20226B/ 功能和成本呈非線性關(guān)系：生產(chǎn)能力和成本之間呈指數(shù)關(guān)系（規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法，適用于生產(chǎn)流水線資產(chǎn)）

4、Ep8：C689型筆記本電腦生產(chǎn)線重置價(jià)格=1500*（72/60）0.9 = （4）統(tǒng)計(jì)分析法：選擇代表性資產(chǎn)并精估其重置成本，再依資產(chǎn)重置成本與相應(yīng)原始成本間穩(wěn)定的函數(shù)關(guān)系推斷全部資產(chǎn)重置成本。7/23/20227（二）有形損耗的計(jì)量（1）觀察法：有形損耗重置成本*（1成新率），其中，成新率=1-有形損耗率（如，房屋） 全新、較新、半新、陳舊、報(bào)廢待處理（90-100、65-89、40-64、15-39、0-15）五個(gè)等級(jí)7/23/20228（2）使用年限法：（重置成本估計(jì)殘值）*資產(chǎn)尚可使用年限/資產(chǎn)正常壽命 假設(shè)資產(chǎn)投資一次完成，中途沒有更新改造或追加投資情況發(fā)生。 *更新改造資產(chǎn)：加

5、權(quán)平均使用年限=加權(quán)更新成本/更新成本 = 已使用年限*更新成本/更新成本Ep9：以使用年限法計(jì)算更新改造資產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)。7/23/20229Ep9上海毛紡廠毛紡設(shè)備1999年購(gòu)進(jìn)，價(jià)值6萬元，2004年、2006年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為6000元和3000元，2009年對(duì)這臺(tái)設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，假設(shè)物價(jià)平均每年上漲10%，該設(shè)備尚可使用年限為8年，請(qǐng)估算設(shè)備的成新率。7/23/2022107/23/202211解:（1）計(jì)算現(xiàn)時(shí)成本和加權(quán)更新成本（見上表） （2）加權(quán)投資年限= （年） （3）成新率=8/（9.55+8）=45.6%7/23/202212（三）無形損耗的計(jì)量（1）無形損耗

6、之一 功能性損耗：Ep10：被評(píng)估裝置的功能性貶值額（2）無形損耗之二 經(jīng)濟(jì)性損耗（war ）：計(jì)量方法1：年收益損失本金化:經(jīng)濟(jì)性損耗年收益損失額*（1所得稅率）/資產(chǎn)收益率 計(jì)量方法2：生產(chǎn)能力降低率指數(shù)法經(jīng)濟(jì)性貶值率=1（受外界因素影響后的生產(chǎn)能力/原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）x*100% （ x 為規(guī)模效益指數(shù)）（EP.P.110） 7/23/202213Ep10：某生產(chǎn)自動(dòng)控制裝置正常運(yùn)行需7名操作人員，目前同類新式控制裝置只需4名操作人員，設(shè)操作人員年均收入12000元，被評(píng)估裝置尚可使用3年，所得稅33%，折現(xiàn)率10%，請(qǐng)測(cè)算被評(píng)估裝置的功能性貶值額。7/23/202214第二節(jié) 收益法一、

7、基本原理（一）收益法的理論基礎(chǔ)：效用價(jià)值論（夏天出售冰塊）。（二）評(píng)估思路：（三）運(yùn)用的前提條件1.資產(chǎn)收益可用貨幣計(jì)量2.資產(chǎn)所有者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也能用貨幣計(jì)量7/23/202215二、基本計(jì)算公式*EP.13：一筆能持續(xù)帶來年收益為8%、年收益為1000美金的初始投資為多少? (補(bǔ)充教案） （一）穩(wěn)定化收益法（1）穩(wěn)定化收益水平的確定：A/ 平穩(wěn)趨勢(shì)模式：EP.14 :將表中的2007年的收入作為穩(wěn)定化了的收益水平 7/23/202216年份收入（$）收入變化率200310002004105052005110352006115852007121657/23/202217B/ 不穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)模式（

8、處在周期性市場(chǎng)擴(kuò)張當(dāng)中的企業(yè)）EP.15 將歷史收入取簡(jiǎn)單平均數(shù)。C/ 不穩(wěn)定趨勢(shì)：在過于不穩(wěn)定時(shí)不宜使用收益法。（2）資本化率（見后）。（3）股利資本化模型EP.16 7/23/2022187/23/202219EP.16 對(duì)一家有股利支付的企業(yè)進(jìn)行估價(jià)。這里，每股收益被資本化為每股價(jià)值，而不是將總收益資本化。這一價(jià)值以少數(shù)股權(quán)為基礎(chǔ)，加上控股溢價(jià)就得出多數(shù)股權(quán)所決定的價(jià)值。每股股利2.5美圓資本化率15%控股溢價(jià)40%流通股數(shù)100，000少數(shù)股權(quán)的每股價(jià)值16.67美圓 /2.5/15%少數(shù)股權(quán)價(jià)值總額1，667，000美圓含控股溢價(jià)的每股價(jià)值23.34美圓 /16.67*1.4含控股溢

9、價(jià)的企業(yè)價(jià)值2，334，000美圓7/23/202220（二）未來收益折現(xiàn)法（1）建立以往收益的時(shí)間序列方程，然后假定該時(shí)間序列還將持續(xù)（對(duì)以往數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析）：EP.17 按時(shí)間序列計(jì)算的回歸方程。7/23/202221（2）分別測(cè)算收益的各組成部分，然后加總：EP.18 總收益計(jì)算：當(dāng)被估資產(chǎn)有一個(gè)以上的主要收益來源時(shí)，比如一家企業(yè)有不止一條生產(chǎn)線，每種收益來源都有不同的增長(zhǎng)特點(diǎn)和未來的潛力時(shí)，適用。如果有理由認(rèn)為這些收益的來源都是穩(wěn)定的，就可以分別對(duì)其應(yīng)用時(shí)間序列方法。EP.18 根據(jù)上述表格左表：按時(shí)間序列計(jì)算的方程為：總收益=產(chǎn)品A/B/C=年份*6.0-11412+年份*76.0

10、-150134+年份*21.0-40686，由此總公式推算得右表總收益。 7/23/202222年份產(chǎn)品A產(chǎn)品B產(chǎn)品C收益總額19905006001000210019915007809502230199249081010502350199352090010402460199451892010602498EP.187/23/202223（3）間接預(yù)測(cè)收益法：首先確定收入與支出的動(dòng)因，然后建立收益與這些因素之間的數(shù)量關(guān)系，再根據(jù)對(duì)這些因素未來的預(yù)測(cè)，估算出相關(guān)的未來收益水平。（這種間接方法可能是最難的，因?yàn)樗髮?duì)收入和支出背后的動(dòng)因作較為深入的分析)，在銀行或其它企業(yè)的購(gòu)并業(yè)務(wù)中，由于更切合實(shí)際

11、而常被采用 。7/23/202224（三）資本化率與折現(xiàn)率的選擇收益法的第二個(gè)關(guān)鍵性的決策領(lǐng)域（1）資本化率折現(xiàn)率未來年收入增長(zhǎng)率（未來年收入增長(zhǎng)率，在實(shí)務(wù)中一般不會(huì)超過折現(xiàn)率）附：利率、折現(xiàn)率和資本化率的關(guān)系利率：資金的報(bào)酬，只表示資金本身獲利能力折現(xiàn)率：管理的報(bào)酬，與資產(chǎn)及所有者使用的效果有關(guān)（未來有限年限收益的折現(xiàn)）資本化率（未來永續(xù)年間收益的折現(xiàn)）7/23/202225（2）折現(xiàn)率的確定方法1.求和法（折現(xiàn)率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+）2.資本成本加權(quán)法 EP.19 3.市價(jià)比較法7/23/2022261.求和法無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：一個(gè)投資者在現(xiàn)成市場(chǎng)中較有把握取得的回報(bào)，如美國(guó)政府債券收

12、益率。美國(guó)政府短期債券（如3月期國(guó)庫(kù)券）常被認(rèn)為最沒有風(fēng)險(xiǎn)，然而從評(píng)估目的出發(fā)，通常最好用一年以上的政府債券利率作為基礎(chǔ)利率：雖然在平價(jià)變現(xiàn)方面長(zhǎng)期債券會(huì)有較大風(fēng)險(xiǎn)，但由于評(píng)估通常涉及基于長(zhǎng)期收益走勢(shì)的價(jià)值，所以對(duì)于無風(fēng)險(xiǎn)收益率來說，更具可比性和相關(guān)性。（中國(guó)金融抑制下：存款等貨幣基金回報(bào)率） 7/23/202227風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率：必須反映出兩種風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)環(huán)境）風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的起點(diǎn)估算：可對(duì)一筆資產(chǎn)各種投資的收益率減去無風(fēng)險(xiǎn)收益率的結(jié)果進(jìn)行分析，那個(gè)差額就是風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。如某企業(yè)為收購(gòu)一項(xiàng)資產(chǎn)而向銀行貸款，如果銀行所要求的利率是13%，無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率是8%，而該資產(chǎn)又與被評(píng)估資

13、產(chǎn)相似，則風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率至少為5%資本資產(chǎn)定價(jià)模型計(jì)算：一項(xiàng)資產(chǎn)的預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)收益率+反映特定行業(yè)和企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的總風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率。其中，總風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率=系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率*非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)（特定證券風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率與證券市場(chǎng)上所有證券平均風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率之比）fund raising of the listed comp.7/23/2022282.資本成本加權(quán)法 EP.197/23/202229第三節(jié) 市場(chǎng)比較法一、基本原理（一）市場(chǎng)比較法的理論基礎(chǔ)：馬歇爾均衡價(jià)值論 （二）市場(chǎng)比較法的評(píng)估思路：首先在資產(chǎn)市場(chǎng)上尋找與被評(píng)估資產(chǎn)相類似的參照物的成交價(jià)（又稱交易案例）；然后對(duì)被估資產(chǎn)與參照物之間的差異進(jìn)行調(diào)整，將參

14、照物的成交價(jià)調(diào)整成被估資產(chǎn)的評(píng)估值。 （三）市場(chǎng)比較法運(yùn)用的前提條件：充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)；參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠收集到 7/23/202230二、市場(chǎng)比較法基本程序及有關(guān)指標(biāo)（一）尋找參照物：參照物的成交價(jià)必須真實(shí)參照物的基本數(shù)量要求：一般至少要有三個(gè)交易案例。參照物與被評(píng)估資產(chǎn)之間大體可替代參照物的成交價(jià)應(yīng)是正常交易的結(jié)果7/23/202231（二）調(diào)整差異：時(shí)間因素：一般，資產(chǎn)價(jià)格處于上升期間，調(diào)整系數(shù)大于1，反之小于1。區(qū)域因素：具體方法主要采取打分法。區(qū)域因素對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格影響尤為突出成新率因素：參照物與被評(píng)估資產(chǎn)在有形損耗方面的差異對(duì)評(píng)估值的影響。功

15、能因素：可以通過功能系數(shù)法計(jì)算功能差異對(duì)評(píng)估值的影響。交易情況調(diào)整。（三）確定評(píng)估值7/23/202232三、市場(chǎng)比較法具體操作方法直接比較法：評(píng)估對(duì)象價(jià)值參照物*（評(píng)估對(duì)象A因素/參照物A因素）1.功能價(jià)值法參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力） 2.價(jià)格指數(shù)法參照物成交價(jià)格*（1+物價(jià)變動(dòng)指數(shù)） 3.成新率價(jià)格法參照物成交價(jià)格*（評(píng)估對(duì)象成新率/參照物成新率） 4.市價(jià)折扣法參照物成交價(jià)格*（1-價(jià)格折扣率） 5.成本市價(jià)法評(píng)估對(duì)象現(xiàn)行合理成本*（參照物成交價(jià)格/參照物現(xiàn)行合理成本） 6.市盈率乘數(shù)法評(píng)估對(duì)象收益額*參照物市盈率 （股價(jià)評(píng)估）7/23/202233第四節(jié) 清算

16、價(jià)格法一、概念：企業(yè)被迫停業(yè)清算時(shí)，資產(chǎn)拍賣所獲得的變現(xiàn)價(jià)值。該評(píng)估必須具有法律效率的破產(chǎn)處理文件，或抵押合同及其它文件等。 二、影響清算價(jià)格的因素破產(chǎn)形式：資產(chǎn)出售方是否喪失資產(chǎn)處置權(quán)/喪失：買方市場(chǎng)/未喪失：雙方可討價(jià)還價(jià)，價(jià)格可適當(dāng)抬高母親的懺悔處置資產(chǎn)方式：（MBO）資產(chǎn)處理時(shí)限：急/不急清理費(fèi)用：清理資產(chǎn)變現(xiàn)收入最低應(yīng)能補(bǔ)償清理費(fèi)用，包括企業(yè)破產(chǎn)清算、評(píng)估資產(chǎn)需要支付一定的費(fèi)用7/23/202234三、清算價(jià)格的估算方法（1）整體資產(chǎn)評(píng)估法：對(duì)整個(gè)企業(yè)或能獨(dú)立使用的單項(xiàng)資產(chǎn)的清算價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。如果某單項(xiàng)資產(chǎn)能繼續(xù)經(jīng)營(yíng)或單獨(dú)使用，則可參照現(xiàn)行市價(jià)法或重置成本法進(jìn)行；否則可用變現(xiàn)價(jià)值或殘值法評(píng)估；若某項(xiàng)資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值不能支付評(píng)估及變現(xiàn)費(fèi)用，不予評(píng)估 7/23/202235（2）現(xiàn)行市價(jià)折扣法：以現(xiàn)行市價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)清算條件及其它因素估定一個(gè)折扣率：Ep11：有臺(tái)機(jī)床8成新，計(jì)劃清算拍賣，假設(shè)該機(jī)器市場(chǎng)價(jià)格新的為15萬元，經(jīng)過對(duì)各類影響因素的調(diào)查分析，確定該機(jī)床變賣時(shí)的損失率為20% V=15*80%*80%=9.6（萬元） 7/23/202236（3）模擬拍賣法：評(píng)估人員向市場(chǎng)專家或潛在的購(gòu)買者詢問愿出的價(jià)