海南綠城清水灣項目悅海苑營造總結匯報

1、海南綠城清水灣項目悅海苑營造總結匯報二一三年九月匯報人：向以根精裝修悅海苑營造二 精裝修管理經驗總結三目 錄 海南綠城清水灣，位于中國唯一國際旅游島海南島東部的陵水，項目占地約4800畝，擁有2公里絕美海岸線，規(guī)劃建筑面積近150萬平方米，集國際標準18洞海景高爾夫球場、五星級威斯汀酒店、商業(yè)中心、各類濱海度假服務設施及海景公寓、海景別墅、高爾夫別墅等高檔度假生活社區(qū)于一體，全面導入綠城濱海度假園區(qū)生活服務體系。海南綠城清水灣項目是綠城集團在海南開發(fā)的首個世界級全時效濱海度假生活小鎮(zhèn)。綠城清水灣開發(fā)概況綠城清水灣區(qū)域位置圖三亞一期悅海苑二期觀瀾苑六期聞濤苑六期品霞苑四期WESTIN酒店五期新月

2、墅五期海澄墅八期隱廬八期曉廬八期澄廬十期小鎮(zhèn)中心九期棕櫚苑觀瀾苑海景公寓（在售）開盤：2011.1.15總建筑面積：【91330】總可售面積：【63600】總可售金額：【195935】萬元目前已售金額：【157927】萬元目前可售金額： 【38008】萬元合同交付計劃：2013.9.30悅海苑海景公寓（已交付）開盤：2011.1.1總建筑面積：【94198.9】總可售面積：【64685】總可售金額：【180198】萬元目前已售金額：【147341】萬元目前可售金額： 【32857】萬元交付時間：2012.12.31七期蝶蘭軒西區(qū)后勤中心建筑面積：【25490】計劃交付：2013.12.31威斯

3、汀酒店總建筑面積：【71329】地上建筑面積：【37191】客房數量:342計劃交付：2013.12.31七期蝶蘭軒東區(qū)-三期后勤中心鑒湖藍灣高爾夫球場總投資：3.6億占地：1300畝風格：LINKS球場元素與熱帶濱海景觀聞濤苑、品霞苑組團總建筑面積：【73585】地上建筑面積：【45182】客房數量:533計劃交付：2013.12.31項目概況及全景開發(fā)計劃蝶蘭軒西區(qū)公寓（未開工）開工計劃：2013.4.30計劃開盤：2013.11.30總建筑面積：【45843】可售面積：【37191】可售金額：【59505】萬元計劃交付：2015.9.30一期悅海苑二期觀瀾苑六期聞濤苑六期品霞苑四期WES

4、TIN酒店五期新月墅五期海澄墅八期澄廬十期小鎮(zhèn)中心九期棕櫚苑棕櫚苑公寓（未開工）開工計劃：2013.9.30計劃開盤：2014.7.1總建筑面積：【116169】總可售面積：【90794】總可售金額：【163429】萬元交付計劃：2016.6.30隱廬院景別墅開工計劃：2013.5.31計劃開盤：2013.9.30總建筑面積：【28182】可售面積：【12587】可售金額：【111449】萬元計劃交付：2014.9.30曉廬海景別墅開工計劃：2013.5.31計劃開盤：2013.9.30總建筑面積：【15851】可售面積：【7016】可售金額：【72132】萬元計劃交付：2014.9.30澄廬

5、海景別墅開工時間：2012.9.1計劃開盤：2013.2.28可售面積：【9387】可售金額：【91738】萬元計劃交付：2014.9.30七期蝶蘭軒西區(qū)三期后期中心小鎮(zhèn)中心（未開工）開工計劃：2013.12.31計劃開盤：2014.3.1總建筑面積：【68803】總可售面積：【36055】總可售金額：【72110】萬元交付計劃：2014.12.31八期隱廬八期曉廬蝶蘭軒東區(qū)樣板組團（在售）開盤：2012.11.16總建筑面積：【13047】總可售面積：【10952】總可售金額：【16805】萬元目前已售金額：【16205】萬元已售罄。合同交付計劃：2015.9.30七期蝶蘭軒東區(qū)蝶蘭軒東區(qū)公

6、寓（在售）不含樣板組團開盤：2013.4.29總建筑面積：【48905】總可售面積：【24801】總可售金額：【42982】萬元目前已售金額：【26232】萬元計劃交付：2015.9.30項目概況及全景開發(fā)計劃悅海苑、觀瀾苑： 悅海苑已于2012年12月30日順利交付。組團總用地面積約為6萬平方米，總建筑面積約為9.4萬平方米。 觀瀾苑計劃2013年9月30日交付。組團總用地面積約為6萬平方米，總建筑面積約為9.1萬平方米。 悅海苑、觀瀾苑各分為8幢樓,共1048戶。 悅海苑 已交付 觀瀾苑大一期組團項目概況悅海苑概況序 列樓號（自然數）套 型戶 數建筑面積17#A201792B201813C

7、201624D2017456#、8#E201626F681357G4813785#H12999J3610610K126711L125712M1257悅海苑概況134#H129914J2410615K126716L125717M1257183#H109919J2410620K246721L245722M2457232#N919024P1825225R2314261#S145027Q2926028Q19260合計戶數526悅海苑概況項目數量單位比例備注占地面積56000平方米建筑面積93331.62平方米容積率1.1綠地率40.3建筑密度16.92精裝修面積64925平方米開發(fā)時間2010.8主要

8、經濟技術指標悅海苑概況項目營造團隊 規(guī)劃設計單位：上海濟景建筑設計有限公司 海南巨方規(guī)劃設計有限公司 建筑設計單位：浙江綠城建筑設計有限公司 精裝修方案設計單位：香港思聯(lián)建筑設計有限公司 精裝修設計管理單位：綠城茂音設計管理有限公司 悅海苑概況項目營造團隊精裝修施工單位： 浙江綠城裝飾工程管理有限公司 浙江銀建裝飾工程有限公司 浙江中裝建筑裝飾有限公司 北京市建筑工程裝飾有限公司 上海全筑裝飾集團股份有限公司 龍元建設集團股份有限公司 上海濱晟建筑裝飾設計工程有限公司 悅海苑概況精裝修悅海苑營造二 質量專項通病1.木地板發(fā)黑墻紙發(fā)霉問題描述概況描述悅海苑交付以后3個月內陸續(xù)出現(xiàn)墻紙、木地板發(fā)霉

9、、發(fā)黑現(xiàn)象，5個月后木飾面出現(xiàn)大面積發(fā)黑現(xiàn)象（僅限7#樓）。1、海南島屬熱帶海洋性氣候，年平均降雨量1263毫米，6-10月為雨季，降水量占全年的90.2。經測量，空氣濕度長期保持在85%左右，雨季穩(wěn)定在93%以上；2、島內日照強度很高，在封閉條件下，戶內溫度會升至35%以上，加上濕度較高，猶如桑拿房。施工環(huán)境集團公司陳總工到現(xiàn)場察看指導墻紙發(fā)霉問題。問題分析一、質量通病 集團公司陳總工到現(xiàn)場察看指導墻紙發(fā)霉問題。問題分析一、質量通病一、質量通病1：因工期緊張2、施工工序3、空關房4、房內通風時間安排5、空氣濕度6、墻紙材質7、輔料選擇。問題分析防霉工藝1：墻面批膩子時適當加入一定計量的防霉劑

10、；2：墻面打磨后再次涂刷一遍防霉劑；3：墻面涂刷基膜時再次加入一定劑量的防霉劑一起涂刷；4：墻紙膠選用無機膠水；5：墻紙選用無紡布基透氣墻紙；6：鋪貼工人由廠家安排專業(yè)的工人施工。觀瀾苑墻紙防霉工藝解決措施木地板發(fā)黑墻紙發(fā)霉問題分析陽臺推拉門處因幕墻提升推拉門底邊與軌道縫隙過大又無密封條，從而下雨時雨水會從次縫隙處浸濕木地板。問題分析衛(wèi)生間過門石 防水翻邊澆筑過低，在使用時水泥砂漿長時間保水，水汽會通過翻邊與石材間砂漿透出。衛(wèi)生間過門石翻邊澆筑高度為木地板完成面以下2cm，過門石鋪貼完成后在鋪貼木地板側，木地板基層面涂刷防水后再鋪貼。陽臺推拉門于木地板基層接口處陰角宜涂刷防水后再鋪貼，另陽臺推

11、拉門底部增加密封條。解決措施木地板鋪貼時橫切面處切斜面增加木地板的透氣性，同時涂刷防水清油封閉切面端頭部位增加防水強度。解決措施 設計類2.存在問題：1、H戶型陽臺SPA占用陽臺空間過大。2、衛(wèi)生間布局不合理改進：調整布局，優(yōu)化平面方案。存在問題：K 戶型旋轉電視架原圖為360度，考慮到后期的實用性及使用壽命。改進：經優(yōu)化后改為180度旋轉。存在問題：H、J、K、M戶型客廳沙發(fā)原配置為普通沙發(fā)。改進：為充分利用房間的有效空間，后經優(yōu)化改為折疊沙發(fā)床。存在問題：L戶型電視原設計無擺放空間。改進：為充分體現(xiàn)小戶型的收納空間，后經優(yōu)化改為伸拉旋轉壁掛式。存在問題：M戶型沙發(fā)頂面木飾面與乳膠漆界面不協(xié)

12、調。改進：吊頂側面木飾面取消，保留底部木飾面。存在問題：所有小戶型臺盆下毛巾架使用時不方便。改進：把鏡柜取消在臺盆下增加地柜。存在問題：所有陽臺SPA池石材為荔枝面容易積灰且不易清洗。存在改進：石材選用仿古石材。問題:小戶型書柜燈帶外露影響美觀。改進:取消書柜的燈帶。存在問題：空調風口不居中, 影響美觀。改進：空調風口加長至墻邊，報設計評審。存在問題：悅海苑H、J戶型浴缸壁龕無層板。改進： 壁龕尺寸縮小增加層板。存在問題：悅海苑2#樓R戶型廚柜裝飾板與櫥柜門板不在同一平面。改進：將櫥柜裝飾做出來，與櫥柜門板在同一平面上。存在問題：原床背景布料不易清潔。改進：更換為亞光面。存在問題：原主臥、客臥

13、移門使用不方便。改進：主臥、客臥移門改為平開門，有3個優(yōu)點：1.隔音效果加強；2.營造成本降低；3.減小維修風險，檢修口難以處理的問題得以解決。存在問題：墻面出現(xiàn)不必要的凹凸面，不美觀且增加施工難度。改進：墻面可收平處理，可避免陽角處理。存在問題：床頭柜右側衣柜柜門無法打開。改進：封閉處理，取消柜門設計。存在問題：悅海苑1、2#樓Q、P戶型東、西兩側陽臺無照明燈，夜晚陽臺十分昏暗。改進：增加照明燈。存在問題：悅海苑1#、2#樓Q、P、N戶型陽臺SPA位置不合理，占用陽臺空間較大。改進：目前已收房的業(yè)主均提出將SPA池移至分戶玻璃邊。存在問題：L戶型廚房開關插座位置使用時不便。改進：開關移至洗衣

14、機上方并增加插座。存在問題 : 空調設備間正對餐廳，入戶花園形成局部小氣候。分析：設計時未充分考慮空調外機可能對局部小氣候的影響.改進：設計定案時應充分考慮可能出現(xiàn)的各類不利因素。存在問題：衛(wèi)生間室內光線太暗。改進：1.衛(wèi)生間取消小口徑射燈，增加筒燈或鹵素燈；2.洗衣機上方改進增加照明。存在問題 : 櫥柜上方插座設置過少，分布過于集中。分析：對于現(xiàn)代廚房的家用電器及廚房操作流程考慮欠妥當。改進：改進后期在櫥柜上方適當增加插座數量。存在問題：馬桶沖水按鈕與墻僅4.5cm，使用不方便。改進：墻體壁龕拉平墻面，或者改為儲水箱頂部按鈕。存在問題：L戶型冰箱開門空間較小。改進：冰箱處櫥柜尺寸縮小，充分考

15、慮冰箱開啟。存在問題：7#主衛(wèi)淋浴房內裝毛巾架做法有誤，另無壁龕。改進：浴巾架移位，無壁龕淋浴房需增加置物架。存在問題：衛(wèi)生間洗衣機插座及水龍頭使用不方便。改進：根據洗衣機高度調整臺面高度，確保使用方便。存在問題 : 洗衣機龍頭及插座安裝位置過低，即影響美觀，又影響正常使用方便；分析：安裝定位過低。改進：加強對家電尺寸及功能使用的了解，提升定位尺寸的準確性和使用的方便性。存在問題：公共區(qū)域開關、設備面板影響墻面效果嚴重，需移位。改進：施工前優(yōu)化設計。改進：天花下翻梁加寬做到門套線邊。存在問題：門頭上方天花與墻面收口不美觀。存在問題：K、L、M戶型衣柜門過大無法完全打開。改進：原來衣柜門改小。存

16、在問題：排水孔間距、方向設置不合理，達不到海南雨季的排水效果。改進：調整泄水孔間距、方向，暗溝蓋板做成U型。軟裝類3.悅海苑軟裝方案由香港思聯(lián)建筑設計有限公司設計?；顒蛹揖?380件（金鳳凰、香港皇朝家俬、佛山日昌），戶外家具2592件（杭州格頓），燈具3037件（諾克照明），地毯2838m2（美諾）窗簾有布簾、百葉簾、風琴簾及卷簾四種（杭州新華策、亨特、深圳維景）。悅海苑軟裝概況大宗定制廠商清單活動家具戶外家具燈具地毯窗簾沙發(fā)背景掛件床品床墊生活用品配套廠商名稱金鳳凰皇朝家私日昌格頓國浩照明（諾克）美諾新華策亨特深圳維景綠城家居柳橋喜臨門綠城家居使用區(qū)域套內大堂陽臺灰空間套內大堂及其他公共區(qū)

17、域套內套內大堂及其他公共區(qū)域套內套內套內套內活動家具皇朝4,825,062.404,825,062.40日昌5,046,753.11680,959.005,727,712.11金鳳凰4,721,665.12379,781.005,101,446.12家具面料置巢1,421,137.481,421,137.48戶外家具格頓1,932,955.001,932,955.00裝飾燈具國浩1,565,000.002,102,586.00窗簾（布簾）新華策2,859,645.35118,632.002,978,277.35（卷簾）亨特453,642.0099,306.00552,948.00地毯美諾476

18、,696.64176,534.53653,231.17床墊喜臨門1,015,000.001,015,000.00床品及其他配套綠城家居2,801,805.592,801,805.59裝飾掛件綠城家居500,000.00500,000.00總造價：27,619,362.6929,612,161.22可售面積31,936,168.2964,925.23單方造價456.10悅海苑軟裝成本分析存在問題：床框尺寸與床墊尺寸有出入，床拖側板尺寸太寬，床品鋪好后影響美觀。2cm5cm改進：將床托的側板寬度控制在2cm。存在問題: N戶型客廳沙發(fā)按照原銷售彩圖的形式擺設，感覺不大氣。改進:將兩件分開的沙發(fā)調整

19、為轉角沙發(fā)。存在問題：HJKLM戶型為小戶型，原設計沙發(fā)無沙發(fā)床功能。改進:沙發(fā)改成翻合式的沙發(fā)床。存在問題：N戶型現(xiàn)餐桌2.1米長，兩頭的位置用餐不方便，改進觀瀾苑餐桌圖紙進行優(yōu)化，餐椅放置餐桌兩側。改進：將餐桌腿向外移，確保使用方便和可收納。存在問題: ABCDEFG戶型餐廳配置的圓桌，占用空間較大，而且椅子不能收納，導致餐廳流線不佳。改進:將餐桌改為可拆拼的方桌。既可以解決餐椅收納問題，又可實現(xiàn)多人用餐。存在問題：G戶型客臥電視柜與弧形墻面轉角不匹配，無法擺正。改進：更換為橢圓形電視柜。存在問題:床頭柜插座過低，影響插座 使用。改進:活動家具方案優(yōu)化，考慮插 座安裝空間。將床頭柜的背面內

20、凹，用來滿足插座及插頭的使用空間。存在問題:小戶型（JKLM）臥室書椅的扶手不易于收納，而且由于和書桌尺寸不匹配，導致持續(xù)性木飾面刮傷。改進: 調整為左圖樣式的書椅。存在問題:K、L、M戶型陽臺配置一桌兩椅，桌子尺寸600*680較小，并且室內無餐桌，部分業(yè)主要求配置一桌四椅。改進:核實現(xiàn)場尺寸后調整為一桌四椅。桌子尺寸900*750。存在問題:戶外陽臺家具編藤收頭部位易松散。改進:在戶外家具編藤收頭部位增加金屬保護套。 各個不同戶型陽臺躺床、一桌四椅、沙發(fā)的設置標準不明確，從業(yè)主的收房傾向來看，躺床比較收歡迎，后期可以適當的增加躺床的配置。一桌四椅沙發(fā)組合躺床組合 客廳窗簾未配置相應的收納綁

21、帶，在后期明確需要提供相應的收納綁帶，且固定在窗簾上或者在墻上。 臥室選用的色織布遮光性能較差，且選用的遮光布太亮，遮光 性能也不好，導致白天窗簾不能完全遮光。存在問題:悅海苑衛(wèi)生間窗戶寬度較寬，用木百葉太沉，容易拉壞，給業(yè)主使用帶來不便。改進:觀瀾苑衛(wèi)生間的窗簾調整為卷簾或者風琴簾。經驗教訓 加強圖紙與現(xiàn)場實際尺寸的審核與對接,更多的從使用功能考慮，增加自己的生活常識。必須保存并整理好所有的設計與廠家確認及修改的相關文件，便于以后復查。采購的布料，要控制好生產周期，尤其要考慮家具面料和家具生產的銜接。每周需整理所有生產商的進度情況，跟蹤所有的物流到貨時間，準備好相關的資料，落實好倉庫以及與現(xiàn)

22、場工程分管人員做好對接。精裝修管理經驗總結三 現(xiàn)場進度及質量管控1. 內部管理舉措2.外部管理舉措3.一房一驗4. 現(xiàn)場進度及安全文明教育1.邀請謝總工做工藝工法培訓及交底楊總主持召開交付動員會 周安全質量文明施工會 周進度協(xié)調會案例1：資源整合分析：面臨交付，時間緊，任務重，精裝修管理人員相對年輕且精力不足。措施：通過集團借調資源，發(fā)揮工程部所有人員力量，建立以副經理及主管為代表的樓號長制度，分散突圍，管理上分散集中，資源共享。成果：有效推進進度，確保交付。馬總主持召開交付總協(xié)調會案例2：建立“搶險突擊隊”分析：施工單位面臨交付勞動力資源不足，調動不及時。措施：建立一支屬于自己的“搶險突擊隊

23、”，在施工單位人員調動部及時的時候，派出我們的突擊隊，突擊隊工種齊全。成果：給施工單位加壓，確保進度和質量。 給加班的工人發(fā)放慰問金給通宵的工友們送夜宵 內部管理措施2.內部管理措施A、性格管理，每位員工的自身性格與強項、經驗不同，揚長避短。B、專與廣管理，作為一個項目的管理者，在管理好自己的專業(yè)同時，要協(xié)調好個專業(yè)之間的問題，做到有界限無界面。C、深挖傳幫帶作用，在公司師徒制的基礎上，我們再一次深挖傳幫帶的作用潛力，分為三個層面。1）部門經理負責公司制度、工作流程、企業(yè)文化的傳承；2）區(qū)塊負責人主要負責傳授具體業(yè)務工作，包括工藝工法的現(xiàn)場講解、施工班組的日常管理、部門間工作溝通以及其他工作技

24、巧；3）專項工作由每位在職專項工作負責人進行工作內容、效率、技巧方面的傳授與幫帶。海南綠城清水灣精裝修工程部管理人員責任劃分部門負責人向以根：精裝修工程部負責人，負責部門日常管理工作； 觀瀾苑交付區(qū)塊負責人，負責觀瀾苑各專業(yè)進度協(xié)調威斯汀酒店黃向鵬：酒店精裝修區(qū)塊負責人張 滿：酒店精裝修工程管理，以及精裝修資料管理曾 斌：酒店精裝修設計管理，負責軟裝和圖紙管理張俊偉：酒店客房區(qū)域精裝修一標段（洪濤裝飾）和7標段（正品裝飾）王慶杰：9月中旬轉入，管理中建南方裝飾標段徐華程：9月上旬轉入，協(xié)助管理綠城裝飾標段晏 超：觀瀾苑交付后轉入，負責星際裝飾酒店大堂部分觀瀾苑晏 超：觀瀾苑精裝修區(qū)塊負責人，以

25、及6、7、8號樓精裝修工程管理王慶杰 劉達新：觀瀾苑3、4、5號樓精裝修工程管理徐華程：觀瀾苑1、2號樓精裝修工程管理黃建明：觀瀾苑公共區(qū)域精裝修工程管理劉瑞志：配合組內工作，負責日常精裝修資料管理，保障周例會和群運轉張 建：配合組內工作，負責觀瀾苑精裝修軟裝及流程管理工作聞濤、品霞苑鐘運強：聞濤、品霞苑精裝修區(qū)塊負責人，以及聞濤苑精裝修工程管理王慶杰：品霞苑1號樓精裝修工程管理豐海波：品霞苑2號樓裝修工程管理，以及前期招投標管理工作張 建：聞濤、品霞苑精裝修軟裝及流程管理工作劉瑞志：協(xié)助品霞苑1#進度跟進新月墅、海澄墅，鑒廬晏 超：新月墅、海澄墅精裝修硬裝交付別墅（對接小業(yè)主）工程管理；鑒廬

26、精裝修工程管理后勤中心王慶杰：后勤中心室內裝修方案設計管理宿 斌：后勤中心室內裝修工程管理蝶蘭軒、銷售展示中心樣板間徐華程：蝶蘭軒樣板間精裝修工程管理及前期招投標工作，銷售展示中心辦公室及樣板間精裝修工程管理澄廬、曉廬、隱廬別墅樣板房黃建明：澄、曉、隱廬樣板房精裝修工程管理悅海苑維修劉達新：悅海苑戶內精裝修維修工作黃建明：悅海苑公共區(qū)域精裝修維修工作備注：區(qū)塊主要責任人標注為【負責人】，組內成員標注為【組員】D、品質聯(lián)查制度、穩(wěn)定并同步提升團隊質量意識。品質聯(lián)查E、團隊效應，在海南項目公司，精裝修團隊管理工作效率及專業(yè)管控能力目前項目公司領導比較滿意。雖有區(qū)塊、分工之別，但我們發(fā)揮每一個人的特

27、長與優(yōu)勢，用團隊的力量來擔當、來克服困難。單兵我們沒有最強，但我們因團隊而成就個人，現(xiàn)已成為項目公司最值得信賴的存在，項目交付等各項交付主要工作均由精裝修管理人員擔任（如樓號長）。 外部管理措施3.外部管理措施A、快捷、互動、及時、分享式管理。 QQ群、品質巡查督導聯(lián)查QQ工作群B、培訓、培訓、再培訓。 開展工藝工法培訓、工序交接培訓、專項方案培訓、交付培訓、驗收培訓等等 施工方在我們的要求與熏陶下，自行開展現(xiàn)場問題自糾自查的培訓工作，將培訓深入到班組及施工人員。外部管理措施住宅建筑規(guī)范學習會精裝修工程施工技術標準學習會1.圖紙實行分層次深化，平面定位基層構造面層。2.材料打樣與詢價同步進行，

28、性價比縱向、橫向綜合比較。3.衛(wèi)生清理實行按照面積配備定位專職人員。4.借助監(jiān)理做管理專題培訓，定崗定人，加強過程報驗管理。5.簡化、優(yōu)化技術交底記錄，加強工人技術培訓、技術交底頻次，跟蹤檢查、反饋培訓效果。（班組人員需要穩(wěn)定）。6.交叉學習，認真聽取施工單位的意見和建議，采納優(yōu)秀做法。C、合作單位管控及交流。墻紙技術交底乙方技術培訓交流會 一房一驗3.1、觀瀾苑一房一驗計劃第一階段：初驗時間：8月15日-8月25日第二階段：復驗時間：8月25日-9月3日第三階段：終驗時間：9月3日-9月13日第四階段：移交驗收時間：9月13日-9月23日樓號面積（約）公寓占層數戶/層戶數管理人員（人）備注1#160、2001032912#230102193#50-901268424#50-90127705#50-901291086#120-1401166837#1150-180102402150-1801023150-180102404150-1801028#120-14011668合計524 人員配備表樓號精裝修施工單位樓棟長聯(lián)系方式1#浙江中裝徐華程188892289222#浙江銀建3#、4#上海全筑王慶杰136