中原2007年深圳市天健現(xiàn)代城價(jià)格表制作說明

1、共八十七頁共八十七頁深圳中原(zhngyun)物業(yè)顧問有限公司(2007. 3.16)天健現(xiàn)代城價(jià)格表制作(zhzu)說明共八十七頁目 錄:2. 評分(png fn)系統(tǒng)的說明 3. 價(jià)格(jig)統(tǒng)計(jì)1. 本價(jià)格表制作方式的說明 共八十七頁自身產(chǎn)品(chnpn)分析板式圍合結(jié)構(gòu)，戶戶南北通透，在戶型結(jié)構(gòu)及朝向通風(fēng)方面(fngmin)，有著較強(qiáng)的相似性及均好性；從產(chǎn)品方面無法拉開價(jià)格差距，即戶型產(chǎn)品所占評分比重小共八十七頁外部環(huán)境項(xiàng)目外部環(huán)境差別大，其受外界噪音影響、景觀差別、周邊慢性病醫(yī)院及舊農(nóng)民房對客戶的心理影響各不相同不同單元其外部環(huán)境變化尤為明顯；且在同一單元不同樓層中，景觀等變化也較

2、為(jio wi)突出。外部環(huán)境（景觀、噪音等）對項(xiàng)目(xingm)價(jià)格有著重要的影響優(yōu)：余石嶺公園劣：慢性病院劣：農(nóng)民房共八十七頁價(jià)格(jig)分布策略7棟的標(biāo)桿價(jià)格策略：由于7棟優(yōu)勢突出，本案中將提高7棟價(jià)格，將7棟作為樓盤的價(jià)格標(biāo)竿，使其價(jià)格遠(yuǎn)高于其他單位，以便促進(jìn)其他單位的快速成交，并提高整體收益；整體的價(jià)格制定：本案統(tǒng)一進(jìn)行評分，制定出整體均價(jià)，得出各單元之間的基礎(chǔ)價(jià)差關(guān)系；然后對7棟價(jià)格在原定價(jià)基礎(chǔ)上整體提高，使7棟均價(jià)高于其實(shí)際價(jià)格，最后根據(jù)1、2、3、4、5、6、8棟之間的基礎(chǔ)價(jià)格關(guān)系，得出其相應(yīng)價(jià)格，已使項(xiàng)目達(dá)到整體的目標(biāo)(mbio)均價(jià)（試算均價(jià)分別為9500元/、9000

3、元/、8500元/）。共八十七頁目 錄:2. 評分系統(tǒng)(xtng)的說明 3. 價(jià)格(jig)統(tǒng)計(jì)1. 本價(jià)格表制作方式的說明 共八十七頁目 錄: 垂直系數(shù)評定水平系數(shù)評定總體說明 特殊影響調(diào)整 補(bǔ)充說明共八十七頁總體(zngt)說明第一部分：全部(qunb)因素綜合評分第一步對同層單位進(jìn)行評定，根據(jù)其相互間細(xì)微差別進(jìn)行評分并加權(quán)匯總水平系數(shù)評定第二步對各棟單元進(jìn)行縱向考慮（景觀、噪音心理等），區(qū)別層差大小垂直系數(shù)評定第三步考慮供需、客戶喜好、贈送面積等影響，對以上評定結(jié)果進(jìn)行修正特殊影響調(diào)整以中間樓層：9F為評分基準(zhǔn)，各系數(shù)之間采用相乘的關(guān)系共八十七頁總體(zngt)說明第二(d r)部分：

4、各棟均價(jià)的調(diào)整第一步整體提高7棟價(jià)格，使其均價(jià)成為價(jià)格標(biāo)竿（均價(jià)不同，7棟的價(jià)格相應(yīng)調(diào)整）7棟單價(jià)確定第二步整理1.2.3.4.5.6.8棟價(jià)格，得出其其整體均價(jià)其他棟的均價(jià)共八十七頁目 錄: 垂直系數(shù)評定水平系數(shù)評定總體說明 特殊影響調(diào)整 補(bǔ)充說明共八十七頁水平四大(s d)因素及權(quán)重水平系數(shù)評定是按同一平面各單位的差別(chbi)劃分檔次，進(jìn)而細(xì)分打分，分為：戶型平面設(shè)計(jì)、景觀視野、噪聲灰塵、朝向四項(xiàng)評分因素。評分標(biāo)準(zhǔn)平面結(jié)構(gòu)、朝向（日照/通風(fēng)）：本項(xiàng)目為板式結(jié)構(gòu)，戶戶南北通透，在戶型結(jié)構(gòu)及朝向、通風(fēng)方面，有著較強(qiáng)的相似性及均好性；因而難以通過戶型平面設(shè)計(jì)及朝向?qū)Ω鲉卧M(jìn)行價(jià)格區(qū)分、拉大價(jià)

5、格差距，因而在價(jià)格表制作中，平面設(shè)計(jì)及朝向所占比重較小，各占10。視野景觀、噪音灰塵：項(xiàng)目的外部環(huán)境差別較大，其受外界噪音、景觀差別、周邊慢性病醫(yī)院及舊農(nóng)民房影響的很大，各項(xiàng)因素對客戶的心理影響各不相同，不同單元外部環(huán)境變化尤為明顯。因而，在平面區(qū)分上，重點(diǎn)考慮噪音、景觀對項(xiàng)目影響，對此項(xiàng)打分設(shè)置較大權(quán)重，分別為景觀視野占35，噪聲灰塵占45。共八十七頁天健現(xiàn)代城影響同一平面各單位價(jià)差的因素及權(quán)重影響因素權(quán)重影響因素權(quán)重影響因素權(quán)重一、平面設(shè)計(jì)10.0%二、景觀視野35.0%四、朝向(日照/通風(fēng))10.01.1客廳尺寸布局2.1客餐廳4.1客餐廳(50%)1.2餐廳尺寸布局2.2主臥4.2主臥

6、(25%)1.3臥室尺寸布局2.3次臥4.3次臥(15%)1.4廚房尺寸布局三、噪聲灰塵45.0%4.4電梯間采光通風(fēng)1.5戶內(nèi)過道合理性3.1客餐廳1.6實(shí)用率3.2主臥1.7戶梯比3.3次臥水平(shupng)四大因素及權(quán)重注：價(jià)格表制作(zhzu)過程中，由各項(xiàng)客觀情況制定其分值，再根據(jù)各項(xiàng)目的權(quán)重確定其對整體價(jià)格的影響。具體分析見后文實(shí)例：7棟景觀評分共八十七頁第一級別（9-10分）： 通觀(tnggun)園林內(nèi)景及外部山景；縱觀山景/小區(qū)內(nèi)景， 視程遠(yuǎn)，景觀極佳 第二級別（8分）： 視程較遠(yuǎn)，但所觀賞的景觀資源一般，第三級別（6-7分）： 視程較近，有較好的樓間距離，但主視線受部分遮

7、擋 第四級別（5分）： 視程短，景觀嚴(yán)重遮擋 （如北側(cè)農(nóng)民房）5-10分景觀(jn un)評分標(biāo)準(zhǔn)一級二級三級四級共八十七頁景觀(jn un)評分標(biāo)準(zhǔn)余石嶺公園龍崗中專(zhn zhun)廣場小區(qū)園林景觀高層遠(yuǎn)處景觀余石嶺公園山景、龍崗中專廣場景觀輻射范圍優(yōu)勢景觀分析共八十七頁景觀(jn un)評分標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)勢景觀(jn un)分析余石嶺公園龍崗中專廣場園林共八十七頁5-10分，以9樓為標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)評分景觀(jn un)評分標(biāo)準(zhǔn)二級一級1棟南-3棟：可觀看山景、廣場景，視野遠(yuǎn)，多為一二級一級7棟：可觀看小區(qū)內(nèi)外景觀，視野遠(yuǎn)，景色佳，多為一級一級縱觀小區(qū)園景縱觀小區(qū)園景注：由于本價(jià)格表歲各單

8、位水平系數(shù)劃分較細(xì)致，因?yàn)闊o法在上圖將所有取分詳細(xì)以色塊列示，上圖僅為各分級的大致分布。詳細(xì)請見水平系數(shù)表共八十七頁景觀(jn un)評分標(biāo)準(zhǔn)龍崗中專(zhn zhun)教學(xué)樓慢性病醫(yī)院教學(xué)樓影響范圍農(nóng)民房影響范圍籃球場醫(yī)院影響范圍劣勢景觀分析農(nóng)民房共八十七頁景觀(jn un)評分標(biāo)準(zhǔn)劣勢景觀(jn un)分析慢性病醫(yī)院為本項(xiàng)目一大痼疾，其對客戶產(chǎn)生的心理影響要遠(yuǎn)大于其對項(xiàng)目的實(shí)際影響。其對項(xiàng)目影響最為嚴(yán)重的是5棟、6棟01單位、4棟08單位，其中5棟01、02、03及6棟01單位的大部分樓層，可直接對視慢性病醫(yī)院的紅“”。根據(jù)銷售人員反映，客戶對此部分相當(dāng)忌諱。三級四級共八十七頁景觀(jn

9、un)評分標(biāo)準(zhǔn)劣勢(lish)景觀分析三級四級6棟及7棟0.、02、03單位北側(cè)臨近慢性病醫(yī)院的員工宿舍，由于宿舍距離較遠(yuǎn)，景觀影響不大；3棟04-4棟低層單位對視龍崗中專教學(xué)樓，相對1棟南、2棟而言，景觀有微弱影響；7棟04單位至1棟北近距離臨近農(nóng)民房，因而低層單位將受影響；三級共八十七頁5-10分，以9樓為標(biāo)準(zhǔn)(biozhn)評分景觀(jn un)評分標(biāo)準(zhǔn)三級4棟：受教學(xué)樓影響四級7棟04-1棟01：受農(nóng)民房影響三級四級三級三級三級面向小區(qū)內(nèi)，視程短大致劃分示意圖中低樓層為四級，景觀較差12層開始景觀逐漸開闊，價(jià)格逐漸上漲。此點(diǎn)在垂直系數(shù)中明確表述均為0.7）；注：均以9層為標(biāo)準(zhǔn)，其縱向的

10、景觀變化，將在垂直系數(shù)中明確表述三級共八十七頁第一級別（9-10分）： 小區(qū)內(nèi)(q ni)，可忽略噪音影響第二級別（7-8分）： 已明顯感受到噪音影響，影響較小第三級別（5-6分）： 臨近清林路，噪音明顯 第四級別（3-4分）： 臨近黃閣路，噪音影響嚴(yán)重3-10分噪音(zoyn)評分標(biāo)準(zhǔn)一級二級三級四級共八十七頁噪音(zoyn)評分標(biāo)準(zhǔn)清林路黃閣路平安路一級二級三級四級四級三級三級一級一級大致(dzh)劃分示意圖注：以上僅為大致示意圖，各單位的臥室、客廳等將視具體位置及形狀不同而有所調(diào)整共八十七頁以第9層為基準(zhǔn)層1棟北1棟南A單元B單元C單元D單元E單元01020304050607080910

11、1112E1E2A2A2D1D2D3A2A2D3D2D1106.02 116.71 106.02 106.02 108.49 76.76 111.77 106.02 106.02 111.77 76.76 108.49 （試算值）10.0%7.8%6.7%7.7%7.7%7.0%7.9%7.3%7.7%7.7%7.3%7.9%7.0%一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局3.0%9 5 9 9 6 10 6 9 9 6 10 6 1.2餐廳尺寸布局1.5%77668101066101081.3臥室尺寸布局2.5%810991081099108101.4廚房尺寸布局0.5%10899668998661.

12、5戶內(nèi)過道合理性1.0%10799877997781.6實(shí)用率1.0%1.7戶梯比0.5%101010108881010888（試算值）35.0%23.1%28.5%28.4%29.4%31.5%35.0%30.8%30.8%30.8%29.0%30.8%31.5%二、景觀視野2.1客餐廳18.0%710999109998992.2主臥10.0%77899109999992.3次臥7.0%556691088888910.0%8.1%9.3%8.1%8.1%7.1%9.0%8.7%9.2%8.9%9.2%9.0%6.2%三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳(50%)5.0%8108858899985

13、3.2主臥(25%)2.5%8988101010108101063.3次臥(15%)1.5%777771088981083.5電梯間采光通風(fēng)1.0%10101010101010101010101035.5%35.5%31.0%30.0%27.0%22.5%25.0%27.0%27.0%27.0%27.0%31.5%四、噪聲灰塵45.0%4.1客餐廳10.0%9987856666694.2主臥20.0%8877555666664.3次臥15.0%776665666667水平系數(shù)74.5%80.0%75.2%75.2%72.6%74.4%71.8%74.7%74.4%72.5%74.7%76.2%

14、平均值76.2%73.9%4 7 附：水平(shupng)系數(shù)表1棟北、1棟南共八十七頁A單元B單元C單元0102030405060708D1D2D3A2A2D3D2D1108.49 76.76 111.77 106.02 106.02 111.77 76.76 108.49 （試算值）10.0%7.0%7.9%7.3%7.7%7.7%7.3%7.9%7.0%一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局3.0%6 10 6 9 9 6 10 6 1.2餐廳尺寸布局1.5%8101066101081.3臥室尺寸布局2.5%1081099108101.4廚房尺寸布局0.5%668998661.5戶內(nèi)過道合理性1

15、.0%877997781.6實(shí)用率1.0%1.7戶梯比0.5%8881010888（試算值）35.0%31.5%35.0%30.8%30.8%30.8%29.0%32.6%30.5%二、景觀視野2.1客餐廳18.0%91099981092.2主臥10.0%9109999982.3次臥7.0%91088888910.0%7.1%9.0%8.7%9.2%8.9%9.2%8.5%6.2%三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳(50%)5.0%588999753.2主臥(25%)2.5%101010108101063.3次臥(15%)1.5%71088981083.5電梯間采光通風(fēng)1.0%101010101

16、010101031.5%27.0%28.5%28.5%28.5%28.5%27.0%31.5%四、噪聲灰塵45.0%4.1客餐廳10.0%966666694.2主臥20.0%666666664.3次臥15.0%76777767水平系數(shù)77.1%78.9%75.3%76.2%75.9%74.0%76.0%75.2%平均值76.1%5 附：水平(shupng)系數(shù)表2棟共八十七頁3棟A單元B單元C單元0102030405060708D1D2D3A2A2D3D2D1108.49 76.76 111.77 106.02 106.02 111.77 76.76 108.49 （試算值）10.0%7.0%

17、7.9%7.3%7.7%7.7%7.3%7.9%7.0%一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局3.0%6 10 6 9 9 6 10 6 1.2餐廳尺寸布局1.5%8101066101081.3臥室尺寸布局2.5%1081099108101.4廚房尺寸布局0.5%668998661.5戶內(nèi)過道合理性1.0%877997781.6實(shí)用率1.0%1.7戶梯比0.5%8881010888（試算值）35.0%31.5%32.6%29.0%29.1%30.8%29.0%29.0%28.7%二、景觀視野2.1客餐廳18.0%9108998882.2主臥10.0%999899982.3次臥7.0%988788891

18、0.0%7.1%9.0%8.7%9.2%8.9%9.2%9.0%6.2%三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳(50%)5.0%588999853.2主臥(25%)2.5%101010108101063.3次臥(15%)1.5%71088981083.5電梯間采光通風(fēng)1.0%101010101010101031.5%27.0%28.5%28.5%28.5%28.5%28.5%31.5%四、噪聲灰塵45.0%4.1客餐廳10.0%966666694.2主臥20.0%666666664.3次臥15.0%76777777水平系數(shù)77.1%76.5%73.5%74.5%75.9%74.0%74.4%73.4

19、%平均值74.9%6 附：水平(shupng)系數(shù)表3棟共八十七頁附：水平(shupng)系數(shù)表4棟4棟A單元B單元C單元0102030405060708D1D2D3A2A2D3D2D1108.49 76.76 111.77 106.02 106.02 111.77 76.76 108.49 （試算值）10.0%7.0%7.9%7.3%7.7%7.7%7.3%7.9%7.0%一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局3.0%6 10 6 9 9 6 10 6 1.2餐廳尺寸布局1.5%8101066101081.3臥室尺寸布局2.5%1081099108101.4廚房尺寸布局0.5%668998661.5

20、戶內(nèi)過道合理性1.0%877997781.6實(shí)用率1.0%1.7戶梯比0.5%8881010888（試算值）35.0%29.0%28.0%26.2%26.2%26.9%26.2%28.1%34.0%二、景觀視野2.1客餐廳18.0%8877779102.2主臥10.0%988888792.3次臥7.0%88889871010.0%6.1%9.0%8.7%9.2%8.9%9.2%9.4%7.2%三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳(50%)5.0%588999953.2主臥(25%)2.5%610101081010103.3次臥(15%)1.5%7108898983.5電梯間采光通風(fēng)1.0%1010

21、10101010101031.5%28.0%29.5%29.5%28.0%28.0%24.5%24.5%四、噪聲灰塵45.0%4.1客餐廳10.0%977777554.2主臥20.0%666666664.3次臥15.0%76776655水平系數(shù)73.6%72.9%71.7%72.6%71.5%70.7%69.9%72.7%平均值72.0%8 共八十七頁附：水平(shupng)系數(shù)表5棟、6棟5棟6棟A單元B單元A單元B單元C單元01020304010203040506E4E3A2A2A2A2B2B2B2B2104.46 102.18 106.02 106.02 106.02 106.02 12

22、2.41 122.41 122.41 122.41 （試算值）10.0%6.3%7.9%7.7%7.7%7.7%7.7%6.7%6.7%6.7%6.7%一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局3.0%6 9 9 9 9 9 6 6 6 6 1.2餐廳尺寸布局1.5%67666655551.3臥室尺寸布局2.5%89999999991.4廚房尺寸布局0.5%87999999991.5戶內(nèi)過道合理性1.0%710999999991.6實(shí)用率1.0%1.7戶梯比0.5%10101010101010101010（試算值）35.0%29.2%23.8%22.8%22.8%23.1%22.8%22.8%22.8%2

23、4.5%27.3%二、景觀視野2.1客餐廳18.0%107777777782.2主臥10.0%77667666782.3次臥7.0%666656667710.0%9.1%7.7%7.8%7.8%8.1%8.1%8.1%8.1%8.3%8.8%三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳(50%)5.0%98888888893.2主臥(25%)2.5%107778888993.3次臥(15%)1.5%76777777773.5電梯間采光通風(fēng)1.0%1010101010101010101023.5%28.0%30.0%31.5%42.0%44.0%44.0%45.0%45.0%43.0%四、噪聲灰塵45.0%

24、4.1客餐廳10.0%67779991010104.2主臥20.0%567791010101094.3次臥15.0%5667101010101010水平系數(shù)68.1%67.4%68.3%69.8%80.9%82.6%81.6%82.6%84.5%85.8%平均值68.4%83.0%9 2 共八十七頁附：水平(shupng)系數(shù)表7棟、8棟7棟8棟A單元B單元C單元A單元B單元C單元010203040506010203040506B2B2C1C1C1C1C1B2B2B2B2B2122.41 122.41 137.23 137.23 137.23 137.23 137.23 122.41 122.

25、41 122.41 122.41 122.41 （試算值）10.0%6.7%6.7%6.3%6.3%6.3%6.3%6.3%6.7%6.7%6.7%6.7%6.7%一、平面設(shè)計(jì)1.1客廳尺寸布局3.0%6 6 5 5 5 5 5 6 6 6 6 6 1.2餐廳尺寸布局1.5%5555555555551.3臥室尺寸布局2.5%9999999999991.4廚房尺寸布局0.5%9988888999991.5戶內(nèi)過道合理性1.0%9999999999991.6實(shí)用率1.0%1.7戶梯比0.5%101010101010101010101010（試算值）35.0%29.1%32.9%32.9%31.5%

26、30.5%28.7%26.6%23.8%21.3%21.3%23.1%23.1%二、景觀視野2.1客餐廳18.0%91010101098766772.2主臥10.0%9101010998777772.3次臥7.0%77755555555510.0%8.6%8.8%9.6%9.6%9.6%8.3%8.1%8.1%8.1%8.8%8.8%8.1%三、朝向(日照通風(fēng))3.1客餐廳(50%)5.0%9910101088889983.2主臥(25%)2.5%8910101098889983.3次臥(15%)1.5%7777777777773.5電梯間采光通風(fēng)1.0%1010101010101010101

27、0101041.0%38.0%38.0%38.0%38.0%41.0%45.0%45.0%45.0%45.0%43.5%43.5%四、噪聲灰塵45.0%4.1客餐廳10.0%8777781010101010104.2主臥20.0%9888891010101010104.3次臥15.0%1010101010101010101099水平系數(shù)85.4%86.4%86.8%85.4%84.4%84.3%86.0%83.6%81.1%81.8%82.1%81.4%平均值85.5%82.7%1 3 北向(bi xin)宿舍，3級北向醫(yī)院宿舍南向景觀，1級北向農(nóng)民房，4級共八十七頁目 錄: 垂直系數(shù)評定水平

28、系數(shù)評定總體說明 特殊影響調(diào)整 補(bǔ)充說明共八十七頁垂直評定(pngdng)標(biāo)準(zhǔn)垂直(chuzh)系數(shù)評定是按同一單位因?yàn)闃菍痈叩偷淖兓鹚刭|(zhì)差異進(jìn)行打分，主要包括視野景觀變化空間感差異心理優(yōu)越差異客戶心理感受本項(xiàng)目幾項(xiàng)特殊情況（醫(yī)院紅“+”等）共八十七頁垂直(chuzh)評定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格制定過程(guchng)中的基本層差：大體上保持根據(jù)樓層從上到下逐層價(jià)格遞減，在價(jià)格制定過程中，設(shè)定基本層差為0.7，即單位單價(jià)為9000元/，則計(jì)算過程中的基準(zhǔn)層差為60元/層；折線型層差：低層小，中高層拉大：由于本項(xiàng)目客戶多喜歡購買中、高層單位，對于低層單位相對保守，且本項(xiàng)目低層單位大多會受到外部環(huán)境影響，

29、因而減小低層單位（2-6層）層差，層差降至0.5，以便促進(jìn)銷售（注：7棟01/02單元，由于其優(yōu)勢十分突出，因而其低樓層與高樓層的層差保持不變，均為0.7）；樓層2F3F4F5F6F7F8F9F10F11F12F13F14F15F16F17F層差-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.5%-0.7%-0.7%0.0%0.70.70.70.70.70.70.70.7系數(shù)-3.9%-3.4%-2.9%-2.4%-1.9%-1.4%-0.7%0.0%0.7%1.4%2.1%2.4%2.9%3.4%3.9%4.4%示例說明2F6F9F共八十七頁1棟南-3棟03基礎(chǔ)層差景觀調(diào)整特殊影響客戶心理綜合

30、層差垂直系數(shù)18F0.7%0.7%6.3.0%17F0.7%0.7%5.6%16F0.7%0.7%4.9%15F0.7%0.7%4.2%13AF0.7%0.7%3.5%13F0.7%0.7%2.8%12F0.7%0.7%2.1%11F0.7%0.7%1.410F0.7%0.7%0.7%9F0.0%0.0%0.0%8F-0.7%-0.7%-0.7%7F-0.7%-0.7%-1.4%6F-0.7%0.2%-0.5%-1.9%5F-0.7%0.2%-0.5%-2.4%3AF-0.7%0.2%-0.5%-2.9%3F-0.7%0.2%0.5%-3.4%2F-0.7%0.2%-0.5%-3.9%基準(zhǔn)評定

31、情況下價(jià)格表垂直系數(shù)(xsh)示例拉低低層層差基準(zhǔn)(jzhn)層差0.7共八十七頁垂直評定(pngdng)標(biāo)準(zhǔn)特殊層差：4及14層單位價(jià)格調(diào)整。奇偶層處理：露臺位于客廳的單位（D1奇數(shù)層、其他單位偶數(shù)層露臺位于客廳），其實(shí)用性遠(yuǎn)優(yōu)越(yuyu)于露臺位于房間的單位，根據(jù)市場慣常做法，并結(jié)合現(xiàn)場客戶反映，初步將奇偶層層差定為6，即奇偶層由于陽臺引起的層差約為500元/左右； 共八十七頁附：奇偶層差系數(shù)(xsh)表示例1棟1棟北1棟南A單元B單元C單元D單元E單元010203040506070809101112E1E2A2A2D1D2D3A2A2D3D2D10106.02116.705106.02

32、106.02108.4976.756111.773106.02106.02111.77376.756108.4918F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%17F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%16F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%15F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%14F3.0%3.0%3.0%3

33、.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%13F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%12F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%11F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%10F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%9F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0

34、%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%8F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%7F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%6F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%5F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%4F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5

35、%3F-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%-3.0%3.5%2F3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%3.0%-3.5%奇偶(q u)層相差6D2戶型陽臺對使用性影響較大，因而層差適當(dāng)拉大共八十七頁突出(t ch)影響慢性病醫(yī)院(yyun)紅“+”位置示意醫(yī)院影響范圍受影響單位樓層及景觀變化相應(yīng)調(diào)整5棟01/02/036棟015F-14F均在醫(yī)院紅“+”影響范圍，其中9F上下視覺感覺為正對“+”，16F以上影響減小6F-14F層差減小，總價(jià)拉低，16F層差略拉高（心理影響減弱，景觀視野好）

36、16F15F14F13F12F11F10F9F8F7F6F5F5棟01/02/036棟01醫(yī)院影響16F+0.515F14F13F-0.212F-0.211F-0.210F-0.29F8F0.27F0.26F0.25F共八十七頁影響單位樓層及景觀變化相應(yīng)調(diào)整3棟04-4棟6F與屋頂平齊11F看到體育場在基準(zhǔn)層差上分次調(diào)高12F、13F層差，14F開始為基本層差突出(t ch)影響龍崗中專(zhn zhun)教學(xué)樓：3棟04-4棟位置示意垂直系數(shù)調(diào)整14F+113F+0.512F11F10F9F8F7F景觀14F13F12F11F10F9F5F6F7F8F影響情況體育場6F視線與屋頂平齊11F可

37、看到體育場邊緣13F可看到體育場共八十七頁突出(t ch)影響北側(cè)農(nóng)民房影響(yngxing)：位置示意垂直系數(shù)調(diào)整13F+112F+0.511F+0.510F9F-0.58F7F+0.56F5F景觀14F13F12F11F10F9F5F6F7F8F影響情況6F視線與屋頂平齊景觀逐漸好轉(zhuǎn)景觀好，價(jià)格跳躍7棟04/05/068棟、1棟北 7棟04/05/068棟、1棟北2-5F位于農(nóng)民房屋頂下，6F與屋頂平齊；7F起景觀逐漸好轉(zhuǎn)，11、12F開始景觀視野非常好，不受農(nóng)民房影響6F正對屋頂，視線凌亂，景觀不如5F，因而層差拉??；屋頂下，景觀差共八十七頁突出(t ch)影響北側(cè)農(nóng)民房影響(yngxi

38、ng)：6F景觀10F景觀5F景觀中層景觀高層景觀共八十七頁突出(t ch)影響噪音(zoyn)影響：位置示意黃閣路噪音4棟08、5棟0103整單元影響全部層差拉小至0.6共八十七頁目 錄: 垂直系數(shù)評定水平系數(shù)評定總體說明 特殊影響調(diào)整 補(bǔ)充說明供需調(diào)整(tiozhng)客戶心理喜好贈送面積影響共八十七頁供需(n x)調(diào)整根據(jù)前階段的銷售周報(bào)可知：D2:兩房客戶量約占30-40，而兩房D2的總體供應(yīng)量僅為13.6（套數(shù)），且D2戶型中，建面90以上及以下單位（套內(nèi)面積相同）其首付不同，因而分別對其加3（90以上） 及5（90以下）E2: E2戶型為小面積四房單位，且整體優(yōu)勢較好，客戶相對(x

39、ingdu)關(guān)注，但E2戶型僅有17套，缺口明顯；因而在價(jià)格表的制作過程中適當(dāng)提升D2及E2的價(jià)格，以實(shí)現(xiàn)最大化效益；E2D2D2D2D2D2D2D2D2共八十七頁客戶(k h)喜好關(guān)注7棟、8棟的客戶較多，由于7棟自身素質(zhì)較高，因而綜合價(jià)格最高，但相對6棟及8棟，其價(jià)格差距不大。因而在此對7、8棟客戶喜好加以調(diào)整(tiozhng)；對于受慢性病醫(yī)院及黃閣路噪音影響的4棟08、5棟、6棟較為抵觸，故將該單位價(jià)格適當(dāng)調(diào)低；共八十七頁贈送面積(min j)影響本項(xiàng)目有較多的贈送面積，不同戶型贈送面積差別較大，且相同戶型奇偶(q u)層面積也有明顯差距。因而在價(jià)格表制作過程中不宜于忽略陽臺對價(jià)格的影

40、響。本次價(jià)格表制作過程中對于陽臺的處理方式為：水平、垂直綜合評分后通過供需及客戶喜好進(jìn)行調(diào)整，得出根據(jù)項(xiàng)目客觀條件評定出的基準(zhǔn)價(jià)格；核算贈送部分的面積，將面積轉(zhuǎn)化為有效實(shí)用面積（如入戶花園60）；根據(jù)客戶心理感受及慣常做法，將有效實(shí)用面積轉(zhuǎn)化為計(jì)價(jià)面積，并入各單位的面積中統(tǒng)一計(jì)算總價(jià)。由以上方式，本價(jià)格表單價(jià)分為兩種形式，及帳面折實(shí)單價(jià)（綜合贈送面積部分）及基準(zhǔn)評定折實(shí)單價(jià)（根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)勢評定，未考慮贈送面積部分） 由以上方式，本價(jià)格表單價(jià)分為兩種形式，即帳面折實(shí)單價(jià)（綜合贈送面積部分）及基準(zhǔn)評定折實(shí)單價(jià)（根據(jù)項(xiàng)目優(yōu)勢評定，未考慮贈送面積部分） ?；鶞?zhǔn)評定單價(jià)為計(jì)價(jià)過程中衡量值，用于考核價(jià)格制定

41、的合理性，帳面折實(shí)單價(jià)為最終面市價(jià)格共八十七頁戶型(h xn)分析如前所述，本項(xiàng)目戶型及其相似，戶戶均贈送入戶(r h)花園（贈送50）、平臺花園（贈送50）及露臺（贈送100）共八十七頁戶型(h xn)分析D2、E4戶型陽臺相對特殊，若可將其陽臺封閉作為獨(dú)立房間使用，則可大大提高其實(shí)際使用價(jià)值，提升價(jià)格。本方案按其可封閉陽臺制定其價(jià)格共八十七頁戶型(h xn)分析贈送面積換算示例：A2戶型(h xn)偶數(shù)層贈送：入戶花園（a）：3.78平臺花園（b）：5.59露臺（c）：14.91凸窗（d）：4.41生活陽臺(e)：1.36有效使用面積a*60+b*100+c*80+d*40%+e*60%2

42、2.37 注：以上不含計(jì)算在建筑面積的部分，如入戶花園實(shí)際面積為7.56 ，贈送3.78贈送計(jì)價(jià)面積有效使用面積*60 13.42總計(jì)價(jià)面積106.02+13.42=119.44 說明：由于本項(xiàng)目贈送面積較大，因而不易于對贈送部分做籠統(tǒng)附加，因而本制作中對其進(jìn)行量化計(jì)算；對各部分贈送面積，考慮其對生活日常的使用意義進(jìn)行折算其有效使用面積。如平臺花園可封閉為室內(nèi)空間進(jìn)行使用（本方案中按照其可封閉進(jìn)行計(jì)算），因而按完全面積進(jìn)行折算（100）；露臺 面積對生活享受性、景觀觀賞性及便利性有著極其重要的作用，因而按80進(jìn)行折算；凸窗使用性相對較小，對其贈送部分（即總面積的一半）按40折算。由于折算后的有

43、效使用面積畢竟為戶外或附加空間，因而在價(jià)格制定中須對其計(jì)價(jià)性作以折合。本價(jià)格表中贈送部分的計(jì)價(jià)面積為有效使用面積的60，但對外宣傳口徑中可按全部贈送 面積向客戶介紹項(xiàng)目賣點(diǎn)共八十七頁目 錄: 垂直系數(shù)評定水平系數(shù)評定總體說明 特殊影響調(diào)整 補(bǔ)充說明共八十七頁補(bǔ)充(bchng)說明由于本項(xiàng)目尚存在諸多未明確信息，因而個別單位的價(jià)格僅能根據(jù)市場慣常做法處理，無法進(jìn)行精確計(jì)算；待相關(guān)問題(wnt)明確后，方可對價(jià)格進(jìn)行調(diào)整、明確。具體包括以下方面：頂層單位層高頂層天臺贈送面積的劃分2層平臺贈送面積的劃分陽臺、陽光房的處理方式復(fù)式單位價(jià)格的制定共八十七頁補(bǔ)充(bchng)說明1.頂層單位(dnwi)層

44、高：頂層層高的大小將直接影響價(jià)格。本項(xiàng)目頂層的平面單位（除5棟1702外）客廳層高6米，足夠劃分兩層，其實(shí)用性大大增加，其總價(jià)將明顯提高。本項(xiàng)目中對頂層的平面單位垂直系數(shù)提加3，單價(jià)增加約二、三百元每平米2.樓頂天臺的劃分：天臺作為項(xiàng)目的有效附加值，在促進(jìn)銷售的同時(shí)可增加價(jià)格。由于目前樓頂天臺贈送面積及贈送方式未確定，本價(jià)格未考慮天臺因素；由于本項(xiàng)目尚存在諸多未明確信息，因而個別單位的價(jià)格僅能根據(jù)市場慣常做法處理，無法進(jìn)行精確計(jì)算。示例圖片：8棟1802頂層層高示例圖片：平層單位屋頂贈送共八十七頁3.2層平臺的劃分：平臺作為項(xiàng)目的有效附加值，可增加價(jià)格。由于2層平臺的贈送面積較大，對于二樓平臺

45、的價(jià)格計(jì)算參照普通陽臺、露臺(lti)贈送面積的計(jì)算方法，即將贈送面積折算為計(jì)價(jià)面積后，乘以該單位單價(jià)，加入總價(jià)。補(bǔ)充(bchng)說明示例圖片：D2戶型的2層平臺1棟北A單元B單元020304套型E2A2A23層44.00 115.00 116.00 2層3層6.60 11.50 11.60 2層計(jì)算示例：贈送面積折算面積折算過程中，大面積使用性相對較小，因而對60平米以下乘15，60平米以上乘10。最后將該面積乘以該單位單價(jià)，計(jì)入總價(jià)中共八十七頁4.陽臺、陽光房的處理方式（尤其D2、E4戶型）：陽光房的封閉將增大項(xiàng)目的實(shí)際(shj)使用價(jià)值，這是本項(xiàng)目一大賣點(diǎn)；尤其是D2、E4單位，如果允

46、許客戶封閉，則其使用性可大幅度提升，其價(jià)格及客戶喜好程度也可大幅度提升；本價(jià)格中均按照陽光房。陽臺可封閉的方式，計(jì)算價(jià)格補(bǔ)充(bchng)說明示例圖片：D2戶型的陽臺共八十七頁5.復(fù)式單位價(jià)格(jig)制定：由于不清楚復(fù)式單位的層高、實(shí)用性、贈送面積、天臺劃分的因素，因而在本價(jià)格表中對復(fù)式單位按照慣常做法進(jìn)行處理由于本項(xiàng)目復(fù)式單位具有較為突出的優(yōu)勢，因而價(jià)格不可過低；同時(shí)價(jià)格不宜過高，以免本項(xiàng)目復(fù)式單位與同期市場上的TH、別墅產(chǎn)品的競爭中處于劣勢待復(fù)式單位的信息明確(mngqu)后，將對其價(jià)格進(jìn)一步修正；補(bǔ)充說明共八十七頁目 錄:2. 評分(png fn)系統(tǒng)的說明 3. 價(jià)格(jig)統(tǒng)計(jì)1

47、. 本價(jià)格表制作方式的說明 共八十七頁統(tǒng)計(jì)(tngj)內(nèi)容均價(jià)9000元/總價(jià)統(tǒng)計(jì)(tngj)單價(jià)統(tǒng)計(jì)分項(xiàng)統(tǒng)計(jì)共八十七頁總價(jià)(zn ji)統(tǒng)計(jì)全部單位套內(nèi)面積建筑面積總套數(shù)銷售單價(jià)總金額 （）（）（建筑面積）1棟北6696 8498 64 8515 72361148 1棟南12803 15798 132 8462 133687588 2棟12414 15323 128 8590 131634696 3棟12419 15337 128 8536 130915627 4棟12803 15789 132 8343 131731224 5棟6448 8139 64 7441 60562835 6棟11

48、416 14138 102 9399 132889689 7棟13263 16102 102 11042 177790611 8棟12248 14996 102 9717 145714090 匯總100510 124121 954 9002 1117287509 均價(jià)：總體(zngt)均價(jià)9000元/；7棟11500元/共八十七頁總價(jià)(zn ji)統(tǒng)計(jì)各棟總價(jià)(zn ji)柱形圖各棟建筑面積柱形圖共八十七頁總價(jià)(zn ji)統(tǒng)計(jì)復(fù)式單位平面單位套內(nèi)面積和總套數(shù)銷售單價(jià)總金額 套內(nèi)面積和總套數(shù)銷售單價(jià)總金額 （建筑面積）（建筑面積）1棟北8498 64 8515 72361148 1棟南1579

49、8 132 8462 133687588 2棟15323 128 8590 131634696 3棟15337 128 8536 130915627 4棟15789 132 8343 131731224 5棟8139 64 7441 60562835 6棟867 0 11353 9840775 13272 98 9272 123048914 7棟1402 0 12885 18060238 14700 96 10866 159730373 8棟1318 0 11500 15162142 13677 96 9545 130551948 匯總3587 0 12006 43063156 120535

50、938 8912 1074224353 均價(jià)：1.2.3.4.5.6.8棟 9000元/；7棟11500元/共八十七頁單價(jià)(dnji)統(tǒng)計(jì)1、平面單位各棟單價(jià)(dnji)統(tǒng)計(jì)（不含復(fù)式單位）最低單價(jià)最高單價(jià)均價(jià)1棟北7235 10127 8515 1棟南7264 10630 8462 2棟7508 11384 8590 3棟7392 11403 8536 4棟7272 10321 8343 5棟6717 8522 7441 6棟8482 10583 9272 7棟9688 12068 10866 8棟8690 10730 9545 均價(jià)9000元/共八十七頁各棟均價(jià)折線圖共八十七頁各棟均價(jià)折線

51、圖共八十七頁各棟均價(jià)折線圖共八十七頁各棟均價(jià)折線圖共八十七頁各棟均價(jià)折線圖共八十七頁各棟均價(jià)折線圖共八十七頁各棟均價(jià)折線圖共八十七頁各棟均價(jià)折線圖共八十七頁單價(jià)(dnji)統(tǒng)計(jì)均價(jià)9000元/共八十七頁單價(jià)(dnji)統(tǒng)計(jì)均價(jià)9000元/共八十七頁附：分批發(fā)售價(jià)格(jig)統(tǒng)計(jì)第二批發(fā)售單位有較大的價(jià)格(jig)漲幅空間，有利于后期提升價(jià)格(jig)，實(shí)現(xiàn)總體收益分批發(fā)售單位均價(jià)表套內(nèi)面積建筑面積均價(jià)總價(jià)套數(shù)整體100510 124121 9002 1117287509 954 第一批單位56349 69506 9120 633889986 528 第二批單位44161 54615 8851

52、483397522 426 共八十七頁附：價(jià)格表均價(jià)9000元/總價(jià)(zn ji)表&單價(jià)共八十七頁共八十七頁附：價(jià)格表（均價(jià)9000元/ ）-1棟總價(jià)(zn ji)實(shí)收總價(jià)表（9000元/）目標(biāo)單價(jià)：1/2/3/6/8棟90001棟北1棟南A單元B單元C單元D單元E單元010203040506070809101112套型E1E2A2A2D1D2D3A2A2D3D2D1套內(nèi)建面106.02 116.71 106.02 106.02 108.49 76.76 111.77 106.02 106.02 111.77 76.76 108.49 18F1129104 1390385 1197638 1

53、197638 1023562 840094 1160261 1146532 1141927 1171573 843350 1074317 17F1044662 1326143 1090398 1090398 1110473 802830 1077564 1063015 1058746 1088070 805941 1165538 16F1094300 1347526 1160721 1160721 1010081 829029 1144980 1131432 1126888 1156143 832243 1060168 15F1031069 1308888 1076211 1076211 10

54、95751 792186 1063278 1048922 1044710 1073645 795257 1150086 13AF1079968 1329879 1145520 1145520 996601 817965 1129699 1116332 1111848 1140713 821136 1046019 13F1017477 1291634 1062023 1062023 1081029 781542 1048992 1034829 1030673 1059219 784572 1134634 12F1065637 1312231 1130319 1130319 983120 8069

55、01 1114419 1101231 1096809 1125283 810028 1031870 11F994176 1262054 1037702 1037702 1066307 770899 1034707 1020736 1016637 1044794 773887 1119181 10F1035951 1275675 1098830 1098830 969640 795837 1099138 1086131 1081769 1109853 798921 1017721 9F970875 1232475 1013381 1013381 1051585 760255 1020421 10

56、06643 1002600 1030369 763202 1103729 8F1011383 1245422 1072771 1072771 956159 784772 1083857 1071031 1066730 1094423 787814 1003572 7F952428 1209058 994127 994127 1036862 749612 1006135 992550 988564 1015944 752517 1088277 6F1004217 1236598 1065170 1065170 944604 775289 1070759 1058088 1053839 10811

57、98 778294 991444 5F947574 1202895 989060 989060 1026346 742009 995931 982484 978538 1005640 744885 1077240 3AF993980 1223993 1054312 1054312 934975 767386 1059844 1047302 1043096 1070176 770360 981338 3F937865 1190571 978926 978926 1015831 734407 985726 972417 968512 995337 737253 1066202 2F0 0 0 0

58、0 0 0 1036517 1032354 1059155 762426 0 合計(jì)16310667 20385425 17167110 17167110 16302927 12551013 17095710 17916194 17844241 18321537 13362087 17111336 共八十七頁附：價(jià)格表（均價(jià)9000元/ ）-2棟總價(jià)(zn ji)2棟A單元B單元C單元0102030405060708套型D1D2D3A2A2D3D2D1套內(nèi)建面108.49 76.76 111.77 106.02 106.02 111.77 76.76 108.49 18F1087006 8889

59、36 1216820 1169555 1164950 0 0 0 17F1179304 849506 1130092 1084361 1080092 0 0 0 16F1072690 877229 1200794 1154151 1149607 1180063 846167 1046255 15F1163670 838243 1115109 1069985 1065772 1095858 808562 1134993 13AF1058374 865521 1184768 1138748 1134265 1164314 834874 1032292 13F1148035 826981 11001

60、27 1055609 1051453 1081134 797698 1119743 12F1044057 853814 1168743 1123345 1118922 1148565 823581 1018328 11F1132400 815719 1085145 1041233 1037134 1066411 786835 1104494 10F1029741 842106 1152717 1107941 1103579 1132816 812288 1004365 9F1116765 804456 1070163 1026857 1022814 1051687 775971 1089245