房地產(chǎn)項(xiàng)目社區(qū)招商策略及商業(yè)廣場(chǎng)籌建工作指引(ppt 共132頁(yè)）

1、招商策略http:/ 第一：產(chǎn)業(yè)配套性，作為小區(qū)的基礎(chǔ)配套之一，為住宅產(chǎn)品提供支撐和服務(wù)是社區(qū)商業(yè)的基本功能之一。 第二：日常便利性，俗話“一步近，兩步遠(yuǎn)”,由于居民生活的“便利性趨近”與“日常性重復(fù)”的特點(diǎn)，導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)主要以滿足社區(qū)居民的日常性與便利性需求為主。這也解釋了為什么具備上述特點(diǎn)的標(biāo)準(zhǔn)超市和生鮮超市熱衷于進(jìn)社區(qū)的原因。 第三：服務(wù)親和性，與社區(qū)的就近性及商業(yè)交易的頻繁性，使得社區(qū)商業(yè)更容易成為社區(qū)居民愿意親近的一員，從而體現(xiàn)出其服務(wù)的親和性。 第四：贏利長(zhǎng)期性，社區(qū)存在與發(fā)展的穩(wěn)定性，使得社區(qū)商業(yè)比較不容易受到市政等各方面的因素影響，因而在發(fā)展上，其盈利期更為持久。 第五：盈利穩(wěn)

2、定性，前述特點(diǎn)使得社區(qū)商業(yè)在社區(qū)逐步成熟與穩(wěn)定后，盈利相應(yīng)的也具有一定的穩(wěn)定性。 需求的相對(duì)多樣性和整體性，這是由社區(qū)居民所決定的，其需求不僅包括了對(duì)商品的需求，還有對(duì)服務(wù)的需求；既有對(duì)生活的基本需求，又表現(xiàn)為對(duì)吃、穿、用及健身、娛樂(lè)的要求?？梢哉f(shuō)，社區(qū)商業(yè)在日常性需求方面表現(xiàn)得既相對(duì)全面，又形成一個(gè)整體的需求鏈。 社區(qū)商業(yè)的主要功能體現(xiàn)在日常性的購(gòu)物、休閑、餐飲、綜合服務(wù)等幾個(gè)方面，其中在業(yè)態(tài)配置的主次安排上，如果社區(qū)性商業(yè)輻射性不強(qiáng)，一般可做如下區(qū)分： 第一，主要應(yīng)配置超市、便利店、生活類專業(yè)專賣店、菜市場(chǎng)、餐飲、生活服務(wù)等。 第二，適當(dāng)設(shè)置大型綜合超市、文化娛樂(lè)設(shè)施和專業(yè)專賣店 （二）餐

3、飲店 是指即時(shí)加工制作、商品銷售和服務(wù)性勞動(dòng)等手段，向消費(fèi)者提供飲料、食品、菜肴、消費(fèi)場(chǎng)所和設(shè)備的經(jīng)營(yíng)單位。包括各種酒家、酒樓、飯店、飯館、餐館、面館、早餐店、糕點(diǎn)店、咖啡店、休閑吧、酒吧、燒烤店等。 （三）超市、大型超市 超市是開(kāi)架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。 （四）便利店 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 （五）食雜店 是以香煙、酒、飲料、休閑食品為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無(wú)明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。 （六）維修店 是指社區(qū)內(nèi)配備的家電維修、自行車摩托車修理、汽車維修服務(wù)、修鞋、配鑰匙等店鋪。 （七）洗染店 從事洗衣、燙衣、

4、染色、織補(bǔ)以及皮革衣物的清洗、上光等服務(wù)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位。 （八）美容美發(fā)店 美發(fā)：根據(jù)賓客頭型、臉型、發(fā)質(zhì)和要求，為其設(shè)計(jì)、剪修、制作發(fā)型，提供肩部以上按摩及其相關(guān)服務(wù)。 美容：根據(jù)賓客的面型、皮膚特點(diǎn)和要求，運(yùn)用多種美容技術(shù)、器械和化妝品，為其提供真皮層以上的護(hù)膚美容、化妝美容及其相關(guān)服務(wù)。 （九）舊貨廢棄物回收站 是指社區(qū)內(nèi)配置的收取居民廢品的單位。 （十）家庭服務(wù) 是指提供家庭鐘點(diǎn)工、家政服務(wù)、家庭護(hù)理等服務(wù)的機(jī)構(gòu)。 （十一）書(shū)店、音像店 是指社區(qū)內(nèi)配置的經(jīng)營(yíng)書(shū)籍、音像制品的經(jīng)營(yíng)單位。 （十二）照相館 運(yùn)用照相機(jī)、傳統(tǒng)感光材料、存儲(chǔ)卡和燈光設(shè)備，在室內(nèi)外拍攝人物、風(fēng)光、廣告等景象，并通過(guò)

5、后期加工等技法，來(lái)塑造可視畫(huà)面形象，以及運(yùn)用彩照擴(kuò)印設(shè)備、彩色相紙、沖洗藥液、打印等從事沖卷、擴(kuò)印、放大彩色和黑白照片的經(jīng)營(yíng)單位和機(jī)構(gòu)。商業(yè)廣場(chǎng)籌建工作指引(參考版)如何做好步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具體要求室內(nèi)商業(yè)步行街： 1、室內(nèi)商業(yè)步行街的組成 室內(nèi)商業(yè)步行街由步行街和沿街設(shè)置的精品店、餐飲店以及中庭等共同構(gòu)成。 2 、室內(nèi)商業(yè)步行街的業(yè)態(tài)基本組合原則： 室內(nèi)商業(yè)步行街的具體業(yè)態(tài)招商以及業(yè)態(tài)規(guī)劃由集團(tuán)商業(yè)管理公司結(jié)合項(xiàng)目以及招商情況進(jìn)行，其業(yè)態(tài)的基本組合原則為：若為三層室內(nèi)步行街，其第三層的業(yè)態(tài)規(guī)劃以餐飲業(yè)態(tài)為主，重點(diǎn)布置具有當(dāng)?shù)夭惋嬅朗澄幕厣牟惋嫎I(yè)態(tài)，尤其是重油煙餐飲業(yè)態(tài)。以減

6、少其對(duì)一、二層的影響，并盡量高空排放。根據(jù)具體情況室內(nèi)步行街的中庭附近、以及其他層的端部等部位可布置輕油煙的餐飲、快餐、咖啡、冷飲等餐飲業(yè)態(tài)。 3 、室內(nèi)步行街的形態(tài)分類： 由于用地條件、形狀、大小的不同，室內(nèi)步行街也可分為不同的形態(tài)： 一字型 ：商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具體要求一字型 ：折線型：商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具體要求交叉型 ：折線型：商業(yè)建筑設(shè)計(jì)具體要求交叉型 ：一、商業(yè)業(yè)態(tài)分類及面積占比步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)分為服裝服飾、餐飲、生活配套服務(wù)三類。三個(gè)業(yè)態(tài)的面積占比大致為：餐飲面積占比40%-60%；服裝服飾面積占比20%30%；生活配套服務(wù)面積占比20%-25%。四、各樓層的基本商業(yè)定位及規(guī)劃一層規(guī)劃為：品牌

7、服裝服飾旗艦店、連鎖知名餐飲、生活配套服務(wù)（銀行、藥店、數(shù)碼產(chǎn)品等）；二層規(guī)劃為：個(gè)性特色服裝服飾、休閑餐飲、生活配套服務(wù)（家居用品、兒童用品、美容美發(fā)、兒童早教等）；三層規(guī)劃為：中式正餐、西式快餐、地方特色餐飲、風(fēng)味小吃、休閑水吧等。五、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的基本原則1、統(tǒng)一性原則： 根據(jù)消費(fèi)者的不同購(gòu)買能力和消費(fèi)習(xí)慣，在同一個(gè)樓 層，品牌檔次或面對(duì)的消費(fèi)群應(yīng)保持統(tǒng)一的定位。2、遞減原則： 從低樓層到高樓層，商品檔次和定位從高向低逐級(jí)遞減。3、租金原則： 從低樓層到高樓層，業(yè)態(tài)上從承擔(dān)租金能力較高的零售業(yè)態(tài)向承擔(dān)租金能力較低的生活配套服務(wù)和餐飲業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變。4、關(guān)聯(lián)性原則： 要考慮業(yè)態(tài)與業(yè)態(tài)之間的相互關(guān)

8、聯(lián)性，使客流形成互動(dòng)，達(dá)到共享的目的。 六、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的特殊技巧1、為帶動(dòng)二層的人流和經(jīng)營(yíng)，一層的服裝服飾旗艦店及國(guó)際知名鎖劃餐飲可采取一拖二的形式規(guī)化布局，形成一、二層的互動(dòng)。2、步行街二、三層的端頭位置一般會(huì)成為死角區(qū)域。因此，在規(guī)劃時(shí)應(yīng)以中型知名餐飲或目的性消費(fèi)很強(qiáng)的品牌店為主。3、步行街中廳處是步行街形象展示的重要區(qū)域，應(yīng)規(guī)劃為知名服裝品牌店或咖啡等休閑餐飲為主。 七、業(yè)態(tài)規(guī)劃注意要點(diǎn)1、考慮到商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力問(wèn)題，珠寶、男正裝、兒童、家居、內(nèi)衣等小業(yè)種在布局時(shí)，應(yīng)有多個(gè)品牌集合，形成消費(fèi)環(huán)境。否則必須是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。2、 建筑規(guī)模在2萬(wàn)平方米以下的步行街里，

9、咖啡、中式快餐等不宜數(shù)量太多，以最多1-2家為原則；規(guī)模在2萬(wàn)平方米以上的步行街也要適當(dāng)控制咖啡和中式快餐的占比。八、步行街與主力店的關(guān)聯(lián)性 在進(jìn)行步行街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局時(shí)，還要考慮步行街商鋪和周邊主力店的關(guān)聯(lián)性，應(yīng)盡量保持消費(fèi)群的一致性，形成客流的共享。九、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)步行街三層多是以餐飲為主，餐飲經(jīng)營(yíng)有延時(shí)服務(wù)的問(wèn)題，因此在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)要考慮通往室外的獨(dú)立通道。餐飲業(yè)態(tài)的比例在步行街中一般會(huì)在40%-60%之間，因此貨梯、干濕垃圾房的數(shù)量要設(shè)置合理，位置設(shè)置應(yīng)靠近貨梯，有利于商家使用的便捷性。九、建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)步行街與各主力店的通道應(yīng)規(guī)劃在步行街入口處到步行街中廳之間的位置，不宜設(shè)置在

10、步行街入口處。設(shè)置在步行街入口處，一是根本不會(huì)對(duì)主力店起到帶動(dòng)客流的作用；二是減少了步行街的優(yōu)質(zhì)商鋪數(shù)量，降低了租金收益；三是會(huì)影響二、三樓的客流動(dòng)線，形成死角。根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃的特點(diǎn)，一、三樓的商鋪多數(shù)以餐飲和知名服裝品牌店為主，因此可適當(dāng)規(guī)劃的大一些。單鋪面積150平方米左右，商鋪深度12米15米；二樓的商鋪以個(gè)性、特色服裝或家居用品為主，商鋪應(yīng)規(guī)劃的適當(dāng)小一些，單鋪面積6080平方米，商鋪深度812米。十、建筑結(jié)構(gòu)規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 應(yīng)將百貨、超市、影院、電玩等集客能力較強(qiáng)的主力店規(guī)劃在步行街的兩側(cè)或端頭的地方，將主力店圍繞步行街的周圍，使步行街真正成為核心和紐帶。招商工作主要原則31PART

11、 招商的基本原則與案例32業(yè)態(tài)比例分配原則統(tǒng)一形象原則同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則招商期租金優(yōu)惠原則多元經(jīng)營(yíng)方式原則主力店招商先行原則統(tǒng)一服務(wù)及信息化管理原則招商七項(xiàng)基本原則招商的基本原則與案例33招商的基本原則與案例/業(yè)態(tài)比例分配原則基本原則一：業(yè)態(tài)比例分配原則 內(nèi)在因素：根據(jù)建筑格局、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃確定業(yè)態(tài)分配比例 外在因素：市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)狀況34招商的基本原則與案例/業(yè)態(tài)比例分配原則正佳廣場(chǎng)業(yè)態(tài)分配比例華南MALL業(yè)態(tài)分配比例35基本原則二：統(tǒng)一形象原則 商場(chǎng)需要擁有明確經(jīng)營(yíng)主題&巨大創(chuàng)造力品牌 招入商家應(yīng)適應(yīng)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主題，與商場(chǎng)整體形象相符招商的基本原則與案例/統(tǒng)一形象原則36基本原則三：同業(yè)差異異業(yè)

12、互補(bǔ)原則 同業(yè)差異：招商中不能在一個(gè)有限空間內(nèi)盲目招入多家同一類型商家 異業(yè)互補(bǔ)：在招商中體現(xiàn)互補(bǔ)性原則，滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)招商的基本原則與案例/同業(yè)差異異業(yè)互補(bǔ)原則37基本原則四：多元經(jīng)營(yíng)方式原則 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)方式：自營(yíng)、聯(lián)營(yíng)、租賃 采取多種經(jīng)營(yíng)方式能提高利潤(rùn)率，同時(shí)符合精細(xì)化管理要求招商的基本原則與案例/多元經(jīng)營(yíng)方式原則38菲律賓SM集團(tuán)自營(yíng)品牌模式典范招商的基本原則與案例/多元經(jīng)營(yíng)方式原則SM Super Mall的標(biāo)準(zhǔn)單體商場(chǎng)在15至20萬(wàn)平方米，其中自營(yíng)的面積超過(guò)60%SM自營(yíng)店的構(gòu)成SM supermarket大賣場(chǎng)SM Homemart家品SM 服裝SM Toykingdom玩

13、具大賣場(chǎng)SM Stationery 文具SM百貨公司SM Appliace家電SM Cineax影城成本優(yōu)勢(shì)招商優(yōu)勢(shì)推廣優(yōu)勢(shì)建設(shè)優(yōu)勢(shì)收益優(yōu)勢(shì)自營(yíng)商場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)39基本原則五：主力店招商先行原則 主力店是商場(chǎng)的核心，制造人流和形成吸引力的核心原點(diǎn) 先進(jìn)行主力店的招商能使招商工作更富成效招商的基本原則與案例/主力店招商先行原則40基本原則六：招商期間租金優(yōu)惠原則 新開(kāi)業(yè)期間采取優(yōu)惠租金，吸引租戶，將商場(chǎng)做旺 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成型后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)適當(dāng)穩(wěn)步調(diào)整租金招商的基本原則與案例/招商期間租金優(yōu)惠原則41基本原則七：統(tǒng)一服務(wù)及信息化管理原則 統(tǒng)一服務(wù)包括商戶結(jié)算、營(yíng)銷服務(wù)、信息系統(tǒng)支持服務(wù)等各方面 進(jìn)行信息

14、化管理能為廣大商戶提供豐富顧客、市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)信息招商的基本原則與案例/統(tǒng)一服務(wù)及信息化管理原則統(tǒng)一的商戶結(jié)算統(tǒng)一的營(yíng)銷服務(wù)統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)統(tǒng)一的服務(wù)內(nèi)容When？招商的時(shí)機(jī)選擇 Where?招商的地點(diǎn)選擇 How?招商的方式選擇 招商招商工作3W法則/招商的時(shí)機(jī)選擇43When？招商的時(shí)機(jī)選擇戰(zhàn)略時(shí)機(jī)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通地理變更等一系列重大事件發(fā)展過(guò)程中，商場(chǎng)的招商能有效利用一切有利的因素，使其與商場(chǎng)招商聯(lián)系起來(lái)，進(jìn)而轉(zhuǎn)化為租金招商的強(qiáng)大力量，使招商工作取得重大成就的一種機(jī)會(huì)選擇。戰(zhàn)術(shù)時(shí)機(jī)：從商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、開(kāi)業(yè)、招商進(jìn)

15、展的角度來(lái)考慮招商工作的實(shí)際可操作性。利用生意的淡忘季、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況以及對(duì)周邊商家招商的難易程度等方面，利用時(shí)間的有利因素對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行招商。招商工作3W法則/招商的時(shí)機(jī)選擇4411月至明年1月9、10月6至8月 生意清淡生意開(kāi)始抬頭生意時(shí)淡時(shí)旺黃金季，生意高峰5月2至4月生意高峰延續(xù)期招商工作3W法則/招商的時(shí)機(jī)選擇一般經(jīng)營(yíng)商家生意的月度分布45Where?招商的地點(diǎn)選擇招商工作3W法則/招商的地點(diǎn)選擇現(xiàn)場(chǎng)招商異地招商同城招商46招商工作3W法則/招商的地點(diǎn)選擇同城招商的原因現(xiàn)場(chǎng)招商人流量較少，難以取得滿意的招商效果同城招商的條件選擇人流量更大的招商資源，更集中的地點(diǎn)進(jìn)行招商同城招商的優(yōu)勢(shì)商戶

16、具有較高的區(qū)域認(rèn)同感，招商容易獲得成功同城招商的劣勢(shì)所招商戶品牌與本城其他商城存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)象同城招商的綜合分析評(píng)價(jià)47商場(chǎng)面積太大現(xiàn)場(chǎng)及同城招商都難以填滿商業(yè)面積，需要進(jìn)行異地招商 招商要求較高為形成差異化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)并與同城商品及品牌形成區(qū)域，進(jìn)行異地招商形成優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng) 無(wú)法在本地展開(kāi)良好的招商工作，迫于經(jīng)營(yíng)壓力進(jìn)行異地招商本地招商遇到抵制太大異地招商的三種動(dòng)機(jī)招商工作3W法則/招商的地點(diǎn)選擇48How?招商的方式選擇招商工作3W法則/招商的方式選擇2345集中性高效能招商：會(huì)場(chǎng)招商針對(duì)性低成本招商：直接走訪招商高投入大范圍招商：廣告招商資源性小范圍招商：人際關(guān)系招商示范性長(zhǎng)期性招商：樣板市

17、場(chǎng)招商149決策機(jī)構(gòu) 管理機(jī)構(gòu) 執(zhí)行機(jī)構(gòu) 信息機(jī)構(gòu) 招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商團(tuán)隊(duì)組建模式/招商團(tuán)隊(duì)架構(gòu)招商過(guò)程中各項(xiàng)重要決策的制定者，招商制度的制定者和招商團(tuán)隊(duì)的設(shè)計(jì)者。對(duì)招商工作統(tǒng)一指導(dǎo)、部署、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的部門(mén)對(duì)各項(xiàng)工作進(jìn)行細(xì)化，執(zhí)行到位的部門(mén)專門(mén)收集、整理、篩選招商信息，建立信息網(wǎng)絡(luò)和信息庫(kù)的部門(mén)50招商團(tuán)隊(duì)要求及組成招商團(tuán)隊(duì)組建模式/招商團(tuán)隊(duì)要求及組成招商總監(jiān)招商總監(jiān)助理招商策劃主管招商小組招商信息搜集及合同管理主管51例：購(gòu)物中心招商標(biāo)準(zhǔn)招商團(tuán)隊(duì)執(zhí)行保障招商標(biāo)準(zhǔn)招商團(tuán)隊(duì)組建模式/招商團(tuán)隊(duì)執(zhí)行保障/招商標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)商品是否符合商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)主題商品品牌價(jià)值是否與商場(chǎng)的整體形象一致商戶的租賃面積是否與樓層

18、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃吻合商品的經(jīng)營(yíng)模式是否能促進(jìn)其他商品的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)模式是否使其具備足夠的租金支付能力52招商團(tuán)隊(duì)執(zhí)行保障招商審批程序招商團(tuán)隊(duì)組建模式/招商團(tuán)隊(duì)執(zhí)行保障/招商審批程序不重復(fù)招商擇優(yōu)招商申報(bào)在先招商審批程序原則招商審批程序流程53招商人員的制度考核與獎(jiǎng)勵(lì)招商團(tuán)隊(duì)組建模式/招商人員的制度考核與獎(jiǎng)勵(lì) 外出招商期間每日匯報(bào)制度 信息反饋計(jì)分考核制度 招商日記制度 招商首問(wèn)責(zé)任制54招商人員業(yè)績(jī)考核原則招商團(tuán)隊(duì)組建模式/招商人員業(yè)績(jī)考核原則所謂業(yè)績(jī)考核，就是指對(duì)招商人員的提成及獎(jiǎng)金與招商業(yè)績(jī)相掛鉤。根據(jù)實(shí)際工作需要，對(duì)招商人員實(shí)行雙重考核，分別以月度、季度或年度為單位，對(duì)招商人員的硬指標(biāo)和軟指標(biāo)進(jìn)行雙

19、重考核?？?jī)效考核硬指標(biāo)軟指標(biāo)當(dāng)月完成的招商項(xiàng)目和實(shí)際招商金額已完成的招商項(xiàng)目總量和累計(jì)招商金額招商人員月度工作重點(diǎn)完成的質(zhì)量招商人員跟進(jìn)工作的質(zhì)量和效率55招商費(fèi)用控制招商團(tuán)隊(duì)組建模式/招商費(fèi)用控制招商費(fèi)用控制的原則招商任務(wù)指標(biāo)分解到人，成本分解到人關(guān)鍵性招商集中使用，避免零打碎敲重點(diǎn)保障優(yōu)秀招商人才的工資待遇和獎(jiǎng)勵(lì)管理重視客戶營(yíng)銷和關(guān)系營(yíng)銷，費(fèi)用安排上予以傾斜以品牌商家或大商家增強(qiáng)鞏固小商家及投資者信心。總體思路：1、社區(qū)商業(yè)各業(yè)態(tài)需求特點(diǎn)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率

20、不高1層1020沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商

21、業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口1-3層6,00015,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層1040其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層1020沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層1020干洗店新興社區(qū)門(mén)店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于

22、1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層3060餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100 美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100500；西餐咖啡：200800 中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口3層3,00010,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)

23、營(yíng)面積（）業(yè)態(tài)指標(biāo)在商業(yè)主題、業(yè)態(tài)、商業(yè)功能基本確定的情況下，招商范圍應(yīng)該控制在社區(qū)服務(wù)的范疇內(nèi)，要以與功能定位相關(guān)連的商業(yè)業(yè)態(tài)，作為招商的重要前題與目標(biāo)。主店力：中西餐廳（如金牛角王、老樹(shù)咖啡、綠茵閣）、休閑（女子舍賓、SPA）、中型超市（千惠、華銀旺和）、大型網(wǎng)吧、健身中心。次主力店：品牌連鎖：蛋糕（羅莎、馬里奧）、生活家居（多喜愛(ài)、夢(mèng)潔、富麗真金、藥店（養(yǎng)天和藥店、金沙藥房、九芝堂藥房）、洗衣店。品牌專賣：母嬰用品、兒童用品，體育專賣等。小商家：汽車清潔美容、家電維修等。2、招商范圍及業(yè)態(tài)品牌控制3.1、采用差異化銷售，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 在銷售或租賃中應(yīng)采用“差別銷售租賃”，避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，才

24、有可能避免收益下降3、招商策略 市場(chǎng)培育也即放水養(yǎng)魚(yú)，就是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場(chǎng)，經(jīng)過(guò)一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)果。 有了這樣的“池塘”，發(fā)展商就可以根據(jù)業(yè)主的消費(fèi)能力與消費(fèi)特點(diǎn)，進(jìn)行定點(diǎn)、定向招商，確定同類業(yè)態(tài)原則上只允許2-3家，從而避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，并對(duì)經(jīng)營(yíng)者的品牌、商鋪外裝修風(fēng)格有一定要求。 同時(shí)為保證這一規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，對(duì)于年度優(yōu)質(zhì)商家，將按銷售合同返利商鋪總價(jià)的4% 作為獎(jiǎng)金，按60萬(wàn)100萬(wàn)元間左右計(jì)算，優(yōu)質(zhì)商家的投資者將獲得2.4萬(wàn)-4萬(wàn)元的獎(jiǎng)勵(lì)。 3.2、“放水養(yǎng)魚(yú)”法3.3、關(guān)注“主力店”和“品牌店”效應(yīng) 對(duì)于大社區(qū)商業(yè)，尤其

25、是社區(qū)特色街來(lái)說(shuō)，“主力店”和“品牌店”效應(yīng)明顯。 商鋪品牌店是否進(jìn)入社區(qū)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對(duì)商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法；其二知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成，加快社區(qū)商業(yè)的招商進(jìn)程。3.4、控制招商節(jié)奏確定招商對(duì)象：社區(qū)商業(yè)的招商應(yīng)從核心主力店開(kāi)始啟動(dòng)，按照“核心主力店- 次主力店- 品牌專賣店- 小型商家”這樣一個(gè)順序來(lái)進(jìn)行，用核心主力店來(lái)帶動(dòng)次主力店和中小商家。鎖定目標(biāo)客戶群，有效地傳遞信息：社區(qū)商鋪營(yíng)銷日趨理性，針對(duì)性地鎖定目標(biāo)客戶群體，進(jìn)行有效的信息傳遞。居民關(guān)注社區(qū)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)社區(qū)服務(wù)，居住環(huán)境，文化娛樂(lè)，醫(yī)療衛(wèi)生等均提出更高

26、層次的需求。招商戰(zhàn)線不宜太長(zhǎng)：社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目銷售不同，商業(yè)項(xiàng)目要一氣呵成，招商時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)，因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目是統(tǒng)一開(kāi)售的，一旦入伙，就容易出現(xiàn)節(jié)點(diǎn)，要乘人氣最旺時(shí)期，一氣呵成，至少?zèng)_到80%-90%，這樣才能夠保證人氣的持續(xù)，使后期的招商更為順利。 招商基本完成后，就要規(guī)劃好統(tǒng)一的商鋪開(kāi)業(yè)時(shí)間。社區(qū)商業(yè)與其它商業(yè)一樣，在選擇開(kāi)業(yè)時(shí)間上也較為講究，切忌開(kāi)業(yè)時(shí)間不統(tǒng)一，以至造成一邊營(yíng)業(yè)，一邊裝修的局面。因此，在開(kāi)業(yè)時(shí)間上盡量選擇同一天。3.5、選擇好開(kāi)業(yè)時(shí)間123萬(wàn)科城概況萬(wàn)科城位于深圳龍崗稼先路以南、貝爾路以北、坂雪崗大道華為百草園以西、石龍路以東。物業(yè)類型普通住宅、別墅建筑類別多層、小高層

27、、高層占地面積397883.5平方米建筑面積437670平方米住宅面積398050平方米商業(yè)面積30000平方米覆蓋率30%容積率1.1停車位4200建筑設(shè)計(jì)美國(guó)Sandy babckck設(shè)計(jì)事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)美國(guó)BGA景觀設(shè)計(jì)事務(wù)所開(kāi)發(fā)商深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司商業(yè)策劃深圳美格行商業(yè)地產(chǎn)124萬(wàn)科城風(fēng)情步行街社區(qū)LIVING MALL美食世界娛樂(lè)風(fēng)情走廊一樓時(shí)尚百貨二、三樓超市組合社區(qū)配套社區(qū)配套風(fēng)情娛樂(lè)休閑街區(qū)健身 汽車配飾萬(wàn)科城風(fēng)情步行街位于萬(wàn)科城的西南部，定位為社區(qū)LIVING MALL，即“全生活廣場(chǎng)”是集文化、度假、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等多功能為一體的綜合性街區(qū)商業(yè)建筑面積萬(wàn)平方米，一期2

28、.2萬(wàn)平方米，餐飲占到1.1萬(wàn)平方米；二期0.8萬(wàn)平方米125目標(biāo)消費(fèi)群定位圈定商業(yè)配套消費(fèi)圈核心商圈次級(jí)商圈輻射商圈核心商圈消費(fèi)人群（1.5km內(nèi)）約15萬(wàn)人華為工業(yè)園、新天下集團(tuán)等3萬(wàn)人高科技精英；萬(wàn)科城、日輝臺(tái)等近2萬(wàn)高收入特區(qū)新移民；崗頭村、馬蹄山村、坂田村等近1萬(wàn)富裕居民；其他消費(fèi)人群9萬(wàn)人。次級(jí)商圈消費(fèi)人群（3km內(nèi)）約30萬(wàn)人龍坂衛(wèi)星城近幾年超過(guò)300萬(wàn)平方米住宅開(kāi)發(fā)量及周邊大量消費(fèi)人口，加上坂雪崗工業(yè)園近400多家高科技企業(yè)輻射商圈消費(fèi)人群（車程20分鐘內(nèi)）龍坂衛(wèi)星城及周邊福田中心區(qū)、龍華、布吉、觀瀾等過(guò)百萬(wàn)的消費(fèi)人口126業(yè)態(tài)定位三大主題，三種風(fēng)情國(guó)際美食坊打造深圳最著名的中西美食街主力商務(wù)酒樓主力中餐酒樓中餐風(fēng)味餐廳海外及休閑餐飲快餐類酒吧及咖啡茶藝建筑面積（m2）約2000約2800約2500約1300約800約1600商戶要求著名粵式海鮮商務(wù)連鎖酒樓粵、川、湘、揚(yáng)、京、西北、東北等各大菜系知名連鎖酒樓各大菜系知名連鎖風(fēng)味餐廳日本料理、韓國(guó)料理、西班牙餐廳、意大利餐廳、法國(guó)餐廳、拉丁風(fēng)味餐廳、印度餐廳、印尼餐廳等中式快餐、西式快餐等咖啡廳、各類酒吧、茶藝、書(shū)吧等等127業(yè)態(tài)定位三大主題，三種風(fēng)情時(shí)尚購(gòu)物中心風(fēng)情街區(qū)，體驗(yàn)式購(gòu)物時(shí)尚購(gòu)物中心