房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析（ppt-31）

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析房地產(chǎn)可行性分析概論房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性分析概述一、可行性研究的概念、作用二、可行性研究的內(nèi)容三、可行性研究的工作程序一、房地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的概念、作用1、可行性研究的概念 在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng)、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。 2、可行性研究的作用 1）為投資決策提供依據(jù) 2）作為資金籌措的依據(jù) 3）作為編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的論據(jù) 4）作為有關(guān)部門(mén)簽訂協(xié)議、合

2、同的依據(jù) 5）作為項(xiàng)目審批、申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù) 二、可行性研究的內(nèi)容 (實(shí)際案例鏈接)1、項(xiàng)目概況2、市場(chǎng)分析和需求預(yù)測(cè)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選4、項(xiàng)目的建設(shè)工期、開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排5、項(xiàng)目投資估算6、資金的籌集方案和籌集成本估算7、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)8、風(fēng)險(xiǎn)分析9、社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)10、結(jié)論 項(xiàng)目籌劃三、可行性研究的工作程序市場(chǎng)調(diào)查與分析優(yōu)化和選擇開(kāi)發(fā)方案方案評(píng)價(jià)編制研究報(bào)告第二節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析二、市場(chǎng)調(diào)查一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響因素分析1、內(nèi)部影響因素 2、外部影響因素分析 宏觀(guān)因素：人口、經(jīng)濟(jì)、政策法規(guī)等 微觀(guān)因素：地段位置與技術(shù)因素 基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施 鄰里影響

3、規(guī)劃控制 二、市場(chǎng)調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 (實(shí)際案例鏈接)房地產(chǎn)的供需情況調(diào)查開(kāi)發(fā)場(chǎng)地調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)供給調(diào)查 123 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查 123 房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)1234、競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品1234 房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查 123456 2、房地產(chǎn)不同營(yíng)銷(xiāo)階段的調(diào)查內(nèi)容 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段的市場(chǎng)調(diào)查： 項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀調(diào)查 項(xiàng)目交通狀況調(diào)查 項(xiàng)目周邊景觀(guān)調(diào)查 商務(wù)圈和商圈調(diào)查 區(qū)域基本信息調(diào)查 相關(guān)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 房地產(chǎn)市場(chǎng)推廣階段的市場(chǎng)調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息調(diào)查 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷(xiāo)售信息調(diào)查 客戶(hù)需求和接觸媒體習(xí)慣調(diào)查 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段的市場(chǎng)調(diào)查： 市場(chǎng)推廣調(diào)查和測(cè)評(píng) 成交客戶(hù)問(wèn)卷

4、調(diào)查 銷(xiāo)售難點(diǎn)調(diào)查 房地產(chǎn)售后階段的市場(chǎng)調(diào)查 第三節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成1、為籌集開(kāi)發(fā)資金提供依據(jù)2、作為研究工程造價(jià)合理性的手段3、作為選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案的重要控制條件4、作為項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過(guò)程中投資控制的依據(jù)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算的作用土 地 費(fèi) 用二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成前期工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)其他代收費(fèi)用固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅土地、拆遷安置、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套管理、銷(xiāo)售、財(cái)務(wù)表格P48 3-6實(shí)際項(xiàng)目費(fèi)用清單面積法：P=CQ其它方法等等第四節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一、投資基礎(chǔ)知識(shí)二、投資回收期

5、三、凈現(xiàn)值四、內(nèi)部收益率五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本報(bào)表一、投資基礎(chǔ)知識(shí)1、資金的時(shí)間價(jià)值年份方案A方案B方案C第一年100200200第二年200100200第三年200200100累計(jì)500500500不同方案的優(yōu)劣比較 單位：萬(wàn)元 通貨膨脹 承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 資金增值 機(jī)會(huì)成本2、資金的時(shí)間價(jià)值換算將現(xiàn)值轉(zhuǎn)換為將來(lái)值： F=P（1+I）n將將來(lái)值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值： P=F/（1+I）nN為計(jì)息周期例1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向銀行貸款100萬(wàn)元，貸款年利率為8%，貸款期限為3年，到期后一次償還本息。則到期后應(yīng)償還的本息是多少？例2：年利率為8%，3年后500萬(wàn)元的一筆收入，在目前來(lái)講相當(dāng)于多少？3、現(xiàn)金流量分析現(xiàn)金流量：

6、一個(gè)項(xiàng)目在某一特定時(shí)期內(nèi)收入或支出的資金數(shù)額?，F(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流入量、凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量圖： （現(xiàn)金流量表）5000123N-1N7575757575二、投資回收期項(xiàng)目的凈收益額用于抵償全部投資所需要的時(shí)間1、靜態(tài)投資回收期：不考慮時(shí)間因素影響2、動(dòng)態(tài)投資回收期：動(dòng)態(tài)投資回收期還需要與基準(zhǔn)回收期相比較三、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值1、凈現(xiàn)值FNPV：是指按投資者可接受的最低收益率，將項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量折算到項(xiàng)目起始點(diǎn)時(shí)的現(xiàn)值之和。2、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性：FNPV=03、例：某投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量如表（單位：萬(wàn)元），假設(shè)基準(zhǔn)收益率為10%，試計(jì)算該項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量和凈現(xiàn)值，并判斷該項(xiàng)目是否可行。年份0123現(xiàn)金流入量00200600現(xiàn)金流出量605001000四、內(nèi)部收益率1、內(nèi)部收益率：是指使項(xiàng)目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之各等于零時(shí)的折現(xiàn)率。2、計(jì)算過(guò)程：試錯(cuò)法3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性的判斷：內(nèi)部收益率=基準(zhǔn)收益率根據(jù)上例數(shù)據(jù)：求取其內(nèi)部收益率4、內(nèi)部收益率法與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別第五節(jié) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)分析一、投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素二、風(fēng)險(xiǎn)分析的方法一、投資的主要風(fēng)險(xiǎn)因素市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)其它風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)給定一個(gè)實(shí)際的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告給定一個(gè)實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告要求整理報(bào)告的框架結(jié)構(gòu)寫(xiě)出報(bào)告的目錄，分析報(bào)告的重點(diǎn)內(nèi)容所在。（分組進(jìn)行，每組的案例均不同）二、風(fēng)險(xiǎn)分析的方法1、敏