萬科集團PPT[1]

1、萬科企業(yè)股份有限公司(yu xin n s)環(huán)境分析共五十二頁萬科 A000002向著陽光奔跑第一部分：萬科集團簡介第二部分：企業(yè)環(huán)境分析 一、企業(yè)外部環(huán)境分析 二、企業(yè)內(nèi)部環(huán)境分析 三、企業(yè)綜合環(huán)境分析第三部分：總結(jié)(zngji)及建議共五十二頁萬科集團(jtun)簡介萬科企業(yè)股份有限公司(yu xin n s)，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，總部設(shè)在深圳，至2009年，已在20多個城市設(shè)立分公司。2008年公司完成新開工面積523.3萬平方米，竣工面積529.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤40.3億元。2009年實現(xiàn)營業(yè)收入

2、486億，營業(yè)利潤142億，毛利率29.2%，實現(xiàn)凈利潤52.8億。2011年實現(xiàn)營業(yè)收入717億，營業(yè)利潤157億，實現(xiàn)凈利潤96.2億。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人王石的帶領(lǐng)下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復(fù)雜；二、規(guī)范不權(quán)謀；三、透明不黑箱；四、責(zé)任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。共五十二頁萬科理念(l nin)建筑為了(wi le)生命 建筑延拓生命 建筑充滿生命共五十二頁萬科logo2007年，萬科集團更換LOGO標(biāo)識。標(biāo)識語“建筑無限生活”更改為(i wi)“讓建筑贊美生命”。新標(biāo)識由四個V組成。共五十二頁一、企業(yè)(q

3、y)外部環(huán)境分析1、政治環(huán)境(hunjng)分析2、經(jīng)濟環(huán)境分析3、社會環(huán)境分析4、技術(shù)環(huán)境分析共五十二頁政治(zhngzh)環(huán)境分析房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感。近幾年來，由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等問題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項整治房地產(chǎn)市場秩序，治理“捂盤惜售”；加強國有建設(shè)用地管理；促進節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)；建立健全的廉租房、經(jīng)濟適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(qy)的耐力。共五十二頁經(jīng)濟環(huán)境(hunj

4、ng)分析房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關(guān)性。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價持續(xù)攀升，整個經(jīng)濟呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟長久健康的發(fā)展，同時也避免過高房價引來的社會(shhu)潛在問題。國家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢涌入；從緊的金融手段，銀行存款準(zhǔn)備金率連續(xù)提升，對于房產(chǎn)市場的資金來源起到明顯抑制，同時加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。共五十二頁社會環(huán)境(hunjng)分析國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房

5、地產(chǎn)仍將成為持久的消費熱點。2005 年我國人均GDP 達到1703 美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會，房地產(chǎn)消費將成為當(dāng)前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)的主要消費熱點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進入高速增長階段。各大城市人均居住面積在過去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居住面積的不斷增加的基礎(chǔ)上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更加廣闊的市場空間。城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著同樣的內(nèi)在聯(lián)系，城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到持續(xù)推動的作用。大量的人口將涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們(rn men)最基本的生活要素變得相對匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步

6、，人們的消費觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當(dāng)前人們住房消費的主流。隨著生活水平、生活質(zhì)量的逐漸提高，人們喜歡過上舒適安逸的生活，對于住宅消費的需求在不斷升級。 共五十二頁技術(shù)(jsh)環(huán)境分析我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的總體框架己經(jīng)建立，技術(shù)體系正在集成，房地產(chǎn)市場的熱點不斷翻新。房地產(chǎn)業(yè)數(shù)字化創(chuàng)新工程將進一步推進，信息技術(shù)將改造傳統(tǒng)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化進程，以環(huán)保、節(jié)能為主題的綠色生態(tài)住宅正在興起。住宅產(chǎn)業(yè)化之后，將采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。通過實施信息化實現(xiàn)了對企業(yè)(qy)運營的優(yōu)化調(diào)整，有效地提高了房產(chǎn)企

7、業(yè)(qy)的競爭力和企業(yè)(qy)的整體實力。購房者自我意識的覺醒、對高生活品質(zhì)的追求傾向，使住宅的品質(zhì)成為群眾關(guān)注的熱點。在當(dāng)今環(huán)保日益成為主流價值觀的市場氛圍下，倡導(dǎo)“節(jié)能省地型”住宅的建設(shè)，提高住宅的品質(zhì)和性能，不僅能增強住宅開發(fā)、設(shè)計、施工企業(yè)的市場競爭力，同時也更加契合住宅消費者的實際利益，促進社會和諧發(fā)展。 共五十二頁企業(yè)(qy)特殊環(huán)境分析（波特五力模型）行業(yè)內(nèi)競爭者分析潛在競爭者分析替代品分析供應(yīng)商議價(y ji)能力分析客戶議價能力分析共五十二頁行業(yè)(hngy)內(nèi)競爭者分析行業(yè)內(nèi)競爭(jngzhng)的主要特點表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。(1)房地產(chǎn)

8、市場存在著多個巨頭(2)行業(yè)增長程度(3)高額固定成本(4)高的退出成本共五十二頁潛在(qinzi)競爭者分析進入門檻高、新進入者威脅小。即使有新進入者，大多數(shù)也選擇(xunz)在二、三線城市做起，“練攤”積累經(jīng)驗和資本。(1)海外競爭加強(2)產(chǎn)品差異化(3)資本要求(4)政府政策共五十二頁替代品分析(fnx)商品房買賣市場在一定程度上將受到以下(yxi)方面的影響：(1)二手房市場的活躍(2)租房意識的興起(3)消費觀念的轉(zhuǎn)變共五十二頁供應(yīng)商議價能力(nngl)分析對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，供應(yīng)商是指能夠提供土地、設(shè)計、建材、施工和營銷等服務(wù)資源的公司或個人。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本資源，對于

9、房地產(chǎn)企業(yè)來講，最主要的供應(yīng)商之一即為土地供應(yīng)商。向市場供應(yīng)了的商品房用地仍然及其有限，由于土地作為商品的特殊性質(zhì)(xngzh)，對于房地產(chǎn)企業(yè)包括萬科來說，在土地議價方面空間極小。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供應(yīng)商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，但對于中海、萬科等知名房企而言，自身品牌及設(shè)計能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價空間。在建材供應(yīng)方面，大公司的戰(zhàn)略采購方針將幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更大的議價空間，當(dāng)然，隨著全球原材料成本的上升，對于部分材料，如鋼材等的議價空間受到一定限制?？傮w來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)類供應(yīng)商的議價能力十分有限，談判與定標(biāo)的主動權(quán)仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。共五十二頁客戶議價(

10、y ji)能力分析近些年來，消費者對于住房多方面要求均有所提高，如房屋質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交樓期限與辦理房產(chǎn)證等，成為除價格之外影響消費決策的因素。此外，眼看不斷(bdun)高漲的房價越來越超出大多數(shù)消費者的承受能力，政府的宏觀調(diào)控適時出臺，消費者的持幣觀望情緒愈加濃重，而對于房產(chǎn)市場后期走勢的不確定性在一定程度上提高了消費者對于購買的議價能力共五十二頁企業(yè)內(nèi)部(nib)環(huán)境分析1.企業(yè)組織結(jié)構(gòu)(jigu)2.企業(yè)人力資源3.企業(yè)財務(wù)狀況4.企業(yè)文化現(xiàn)狀共五十二頁企業(yè)(qy)組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新組織結(jié)構(gòu)組織結(jié)構(gòu)要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。萬科根據(jù)整個項目的生命周期才設(shè)立組

11、織結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品線、運營線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強，各線集中精力執(zhí)行專門的任務(wù)(rn wu)，每一個過程都得到高度關(guān)注。共五十二頁企業(yè)(qy)人力資源萬科提供(tgng)給每一位員工的是可持續(xù)發(fā)展的機會和空間，是公平競爭的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。 萬科追求個性發(fā)展與團隊意識的協(xié)調(diào)一致，致力于成為學(xué)習(xí)型組織，通過學(xué)習(xí)創(chuàng)造自我，提升自我價值。讓所有的人為了共同的目標(biāo)走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，提高能力。共五十二頁企業(yè)(qy)財務(wù)狀況公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張

12、的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。不可忽視公司的財務(wù)也存在一些(yxi)問題，如存貨周轉(zhuǎn)率近年來連續(xù)下降，速動比率和流動比率連續(xù)兩年降低，資產(chǎn)負債率連續(xù)三年升高。共五十二頁萬科部分(b fen)財務(wù)數(shù)據(jù)09年08年07年營業(yè)收入 48,881,000,000 40,991,800,000 35,526,600,000 營業(yè)成本 41,122,400,000 34,855,700,000 28,059,500,000 營業(yè)利潤 8,685,080,000 6,364,790,000 7,652,900,000 凈利潤 6,430,010,000 4,639,870,000 5,3

13、17,500,000 流動資產(chǎn) 130,323,000,000 113,456,000,000 95,432,500,000 存貨 90,085,300,000 85,898,700,000 66,472,900,000 資產(chǎn)總額 137,609,000,000 119,237,000,000 100,094,000,000 流動負債 68,058,300,000 64,553,700,000 48,774,000,000 負債總額 92,200,000,000 80,418,000,000 66,174,900,000 現(xiàn)金流量 23,002,640,471 19,978,300,000 1

14、7,046,500,000 共五十二頁財務(wù)狀況與經(jīng)營成果(chnggu)分析盈利(yn l)能力分析償債能力分析營運能力分析共五十二頁萬科盈利(yn l)能力分析年度200920082007毛利率29.390338.999341.9946銷售凈利潤率13.154411.31914.9677資產(chǎn)凈利潤率5.00694.23092.671凈資產(chǎn)收益率14.2612.6516.55每股收益0.480.370.73每股凈資產(chǎn)3.42.94.26每股現(xiàn)金流0.8416-0.0031-1.52每股凈利潤0.5850.4220.774共五十二頁年度200920082007同行業(yè)2009毛利率29.3903

15、38.9993 41.9946 30.3銷售凈利潤率13.1544 11.319 14.9677 17共五十二頁通過三年的還有同行業(yè)的比較，我們可以發(fā)現(xiàn)企業(yè)的毛利率的在逐年下降，甚至2009年的毛利率低于同行業(yè)的水平，造成企業(yè)毛利率下降的原因有兩個：其一是2008年市場銷售不暢，不少企業(yè)進行了一些促銷活動，拉低了2009年毛利率。其二是營業(yè)成本增速超過營業(yè)收入增速2007-2008企業(yè)的銷售凈利率在穩(wěn)步上漲，到2009年凈利率又下降，低于同行業(yè)(hngy)的水平。下降的原因是受國家房地產(chǎn)政策的影響，影響了整個房地產(chǎn)行業(yè)(hngy)，特別是民用住房共五十二頁2009年萬科A的資產(chǎn)凈利潤率較前兩年

16、相比,下降又上升，說明萬科注意(zh y)到了自己的問題在積極的改進。企業(yè)在增加收入和節(jié)約資產(chǎn)使用等方面開始注意(zh y)。共五十二頁從總體上看: 縱向比較，萬科A的盈利能力較前兩年減弱，主要表現(xiàn)在毛利率，銷售凈利潤率，資產(chǎn)凈利潤率，凈資產(chǎn)收益率，每股收益，市凈率，每股凈資產(chǎn)，市凈率呈下降趨勢，集中表現(xiàn)為該公司獲利能力，市場競爭力減弱；期間(qjin)費用，總成本增加；企業(yè)資產(chǎn)綜合利用的效率下降；運營效率變差；抵御外來因素影響和打擊能力一般，發(fā)展?jié)摿π〉葐栴}。 橫向比較，萬科A的盈利能力在同行業(yè)的房地產(chǎn)上市公司中仍處于領(lǐng)先地位，集中表現(xiàn)為萬科的技術(shù)含量高，質(zhì)量好；具有較好的經(jīng)營和財務(wù)狀況；背

17、離價值小，投資風(fēng)險小等優(yōu)點。共五十二頁償債(chn zhai)能力分析總的來說，公司償債能力減弱(jinru)：資產(chǎn)負債比率上升，速動比率下降，易導(dǎo)致公司資金鏈的斷裂。共五十二頁營運能力(nngl)分析、年度2009200820072009同行業(yè)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.38060.37380.494540.38流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.4010.39250.49450.47存貨周轉(zhuǎn)率0.39220.32820.40950.56共五十二頁2009年萬科A的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.3806次，高于2008年的0.3738次，表明萬科A的總資產(chǎn)使用效率上升(shngshng)，企業(yè)營運能力較08年變強。共五十二頁2009

18、年萬科A的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.401次表明以相同(xin tn)的流動資產(chǎn)完成的周轉(zhuǎn)額變大。2009年萬科A的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率低于同行業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，表明萬科A的流動資產(chǎn)利用效率較低。共五十二頁2009年萬科A的存貨周轉(zhuǎn)率為高于08年，表明存貨的周轉(zhuǎn)天數(shù)(tinsh)較08年短，但是還是遠低于同行業(yè),表明有大量存貨積壓，營運能力較同行業(yè)較差。共五十二頁總體(zngt)上來看萬科擁有數(shù)額巨大的存貨量，這既是未來發(fā)展(fzhn)的保障，又是萬科風(fēng)險的主要來源，從目前萬科管理現(xiàn)狀來看，建議進一步優(yōu)化存貨結(jié)構(gòu)，適度控制存貨數(shù)量。共五十二頁共五十二頁共五十二頁總結(jié)(zngji)與分析高盈利，負經(jīng)營活動

19、現(xiàn)金流萬科有較好的贏利能力，但經(jīng)營活動投入資金長期大于回收資金，盈利缺乏一定的現(xiàn)金保障。評價與風(fēng)險：在房地產(chǎn)形勢大好(dho)的情況下，利潤越來越豐厚。一旦市場受到?jīng)_擊，在放假大跌而出現(xiàn)虧損，則將蠶食過去的賬面利潤，甚至給股東和債權(quán)人帶來損失。建議：采取更穩(wěn)健的投資策略，在房地產(chǎn)熱潮中，避免盲目投資。共五十二頁高負債(f zhi)，低流動，對融資依賴大整個房地產(chǎn)行業(yè)普遍負債的情況下，萬科也不例外，而且負債率高出平均水平。流動資金不充分，存貨囤積量較大，短期變現(xiàn)困難，短期債務(wù)償還壓力大，對融資的依賴性大。評價與風(fēng)險：在房價持續(xù)上漲，行業(yè)形勢大好的情況下，萬科的高負債，充分運用了財務(wù)杠桿為股東創(chuàng)造

20、效益。而由于資金流動性不充分，一旦面臨融資困難和債務(wù)償還雙重壓力，有資金鏈斷裂的危險。建議：企業(yè)應(yīng)重視風(fēng)險管理，采取更為穩(wěn)健的財務(wù)政策。萬科在國內(nèi)房地產(chǎn)的零頭(ln tu)地位已較為鞏固，應(yīng)防范擴張的風(fēng)險，更安全的發(fā)展。共五十二頁營運能力較通行業(yè)有優(yōu)勢企業(yè)(qy)長大迅速，競爭能力強萬科作為國內(nèi)房地產(chǎn)的巨頭，積累了豐富的房地產(chǎn)經(jīng)營管理經(jīng)驗，與同行業(yè)比較，有較好的營運能力。萬科資本雄厚，在行業(yè)內(nèi)競爭力與影響大。評價與風(fēng)險：萬科在行業(yè)內(nèi)資本規(guī)模最大，而整個行業(yè)風(fēng)險很大時，萬科巨大的資產(chǎn)建筑在高風(fēng)險之上。在危機產(chǎn)生時，萬科可能因此面臨巨大的損失(snsh)，同時企業(yè)形象也講受損。建議：在行業(yè)中做大的

21、萬科，應(yīng)該更加加強對是對市場波動的能力。對萬科來說，維持市場的健康發(fā)展也是它的社會責(zé)任之一。共五十二頁共五十二頁共五十二頁企業(yè)文化(wnhu)現(xiàn)狀萬科公司(n s)給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)跑者。萬科對內(nèi)平等，對外開放，致力于建設(shè)“陽光照亮的體制”，萬科把人才視為資本，倡導(dǎo)“健康豐盛的人生”，萬科企業(yè)文化案例為業(yè)界所推崇。 以“七個尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價值觀的形成和認(rèn)可，是萬科不斷發(fā)展的基石。萬科“陽光照亮的體制”讓其“創(chuàng)造健康豐盛的人生”不斷成為現(xiàn)實。共五十二頁三、企業(yè)(qy)綜合環(huán)境分析（SWOT分析）1、自身優(yōu)勢分析(fnx)2、自身劣勢分析3、面臨機會分析4、潛在威脅分

22、析共五十二頁在眾多房地產(chǎn)開發(fā)商中，萬科 以品牌、服務(wù)和規(guī)模復(fù)制(fzh)獲取高價值共五十二頁 精心運作型土地增值型服務(wù)增值型概念創(chuàng)新型金融投資型案例中海北辰萬科萬通紅石首創(chuàng)（部分業(yè)務(wù)）客戶選擇根據(jù)土地選擇客戶在北京由外至內(nèi)發(fā)展跨地域發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)商一般消費者跨地域客戶群體主流群體邊遠地區(qū)中高端市場現(xiàn)房出租不動產(chǎn)服務(wù)跨地域發(fā)展特殊群體個性求新選擇項目的升值潛力參股控股投資項目多跨地域發(fā)展價值獲取項目驅(qū)動滿足客戶要求靠土地增值客戶開發(fā)銷售商場經(jīng)營在相對低成本土地基礎(chǔ)上依靠品牌和服務(wù)獲取高價值DIY（ “萬通筑巢網(wǎng)” ）多種收益手段（供應(yīng)、服務(wù)）個性化房產(chǎn)開發(fā)靠房地產(chǎn)升值獲取投資回報戰(zhàn)略控制內(nèi)部運作

23、流程資金品牌土地儲備資金物業(yè)建品牌跨地域項目復(fù)制，資源共享資金規(guī)模、土地儲備客戶要求的把控和實現(xiàn)市場敏感創(chuàng)新個人能力品牌準(zhǔn)確的機會評估投融資控制土地儲備業(yè)務(wù)范圍房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理房地產(chǎn)開發(fā)商場經(jīng)營物業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)銷售服務(wù)管理開發(fā)銷售房地產(chǎn)投資二手房投資共五十二頁自身優(yōu)勢(yush)分析(1) 中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。(2)萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新(3)萬科集中采購裝修部品 凸顯規(guī)模效應(yīng)-降低采購成本約10，技術(shù)、環(huán)保指標(biāo)高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。(4)萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能

24、力以及快速應(yīng)變(yngbin)的營銷策略等。(5)公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。 共五十二頁自身劣勢(lish)分析(1)土地儲備不足，土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。(2)重視顧客，文化建設(shè)，但對員工關(guān)注不夠，員工滿意度不是很高。(3)各城市顧客的評價不一，在某些城市萬科的住房，服務(wù)等有待提高。(4)與政府的關(guān)系一般，在某種程度上缺乏政府的“關(guān)愛”。萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限

25、制，迫使萬科只能(zh nn)走城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)的策略。共五十二頁面臨機會(j hu)分析(1)世界經(jīng)濟已經(jīng)在逐步復(fù)蘇并走向良好，我國國民經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢堅挺，給房地產(chǎn)市場帶來了很大的發(fā)展?jié)摿Α?2)政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張。(3)中國房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍較低，萬科將通過整合行業(yè)資源提高市場占有率。(4)萬科獲建設(shè)銀行500億授信額度建設(shè)銀行，進一步增加對萬科的授信力度(ld)。而500億授信額度的獲取，對于萬科增強資金實力、抓住發(fā)展機遇無疑也將發(fā)揮非常積極的作用。(5)中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。中國人口數(shù)量