全國經(jīng)濟(jì)師中級經(jīng)濟(jì)師房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)知識與實(shí)務(wù)真題

1、內(nèi)部真題資料，考試必過，答案附后一、單項選擇題（共 60題，每題1分。每題的備選項中，只有 1個最符合題意）下列關(guān)于區(qū)位的說法中，錯誤的是（）。A.區(qū)位是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系B.區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因素決定C.地理環(huán)境變化和交通網(wǎng)絡(luò)擴(kuò)張都會引起區(qū)位的變化D.政治區(qū)位是反映某一事物與政治中心、政治邊界等政治要素相互關(guān)系的區(qū)位（2）中心商務(wù)高度等于（）之比。A.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑基底面積B.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑面積C.中心商務(wù)用地建筑面積總和與總建筑基底面積D.中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和與總建筑面積（3）消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期

2、與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的關(guān)系是（）。A.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求B.若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求C.若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求D.若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求（4） “某宗房地產(chǎn)位于汽車站的北側(cè)”表示的是該宗房地產(chǎn)的（）。A.環(huán)境B.方位中C.通達(dá)性D.朝向（5）根據(jù)古典地租理論，地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格扣除生產(chǎn)成本和（）后的余額。A.平均稅費(fèi)B.平均利潤C(jī).平均市值D.平均價格（6）集體土地征收是國家為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體 土地（）的行為。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.繼承權(quán)D.通行權(quán)在評估公益事業(yè)用房的拆遷補(bǔ)

3、償價格時，通常采用的方法是（）。A.市場法B.收益法C.成本法D.假設(shè)開發(fā)法（8）征收農(nóng)民集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的（）所有。A.農(nóng)民個人B.剩余勞動力安置單位C.地上附著物所有人D.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織（9）房地產(chǎn)征用是指國家因搶險、救災(zāi)等緊急需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序強(qiáng)制使用單位、個人財產(chǎn)的行為。征用的目的是獲得財產(chǎn)的（）。A.所有權(quán)B.使用權(quán)C.處分權(quán)D.收益權(quán)（10）下列建設(shè)用地使用權(quán)處置方式中，不屬于建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的是（）。A.抵押B.出售C.互換D.贈與（11）下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)互換的說法中，正確的是（）。A.互換的標(biāo)的物必須都是建設(shè)用地使用權(quán)B.互換的標(biāo)的

4、物之一必須是建設(shè)用地使用權(quán)C.互換后的建設(shè)用地使用權(quán)人不發(fā)生變化D.互換的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是等值的（12）下列建設(shè)用地使用權(quán)中，不得設(shè)定抵押的是（）。A.通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)B.通過協(xié)議出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)C.通過轉(zhuǎn)讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)D.已依法公告列入拆遷范圍的房屋占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)（13）建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，下列關(guān)于該土地上新增的建筑物的說法中，正確的是（）。A.新增建筑物屬于抵押財產(chǎn)B.在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，新增建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分C.新增建筑物轉(zhuǎn)讓時，建設(shè)用地使用權(quán)不隨之轉(zhuǎn)讓D.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時處分所得的價款，抵押權(quán)

5、人有權(quán)優(yōu)先受償（14）下列關(guān)于集體建設(shè)用地使用原則的說法中，錯誤的是（）。A.維護(hù)社會主義公有制，保護(hù)土地所有者和使用者的合法權(quán)益B.按規(guī)劃用地、節(jié)約用地、保護(hù)耕地中華會 計網(wǎng)校C.按計劃用地，可以適當(dāng)突破計劃控制指標(biāo)D.如果涉及占用農(nóng)用地的，必須依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)（15）進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時，首先應(yīng)明確（）。A.調(diào)研人員B.調(diào)研計劃C.調(diào)研目標(biāo)D.調(diào)研方案（16）在房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研中，對居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平的調(diào)研屬于（）調(diào)研。A.經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.政治法律環(huán)境C.區(qū)域環(huán)境D.社會文化環(huán)境（17）消費(fèi)者對房地產(chǎn)的購買欲望是房地產(chǎn)需求的（）。A.主體B.動力C.保障D.結(jié)果(18)在房地產(chǎn)

6、市場供給調(diào)研中，對同類企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于()調(diào)研。 A.市場行情B.市場反響C.市場競爭者D.消費(fèi)行為(19)下列在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集的資料，不屬于次級資料的是()。A.官方統(tǒng)計資料中有關(guān)房地產(chǎn)的分析資料B.公司發(fā)展部針對特定項目進(jìn)行目標(biāo)消費(fèi)者購買力調(diào)研的資料C.來自主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)的資料D.專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料(20)房地產(chǎn)開發(fā)投資和置業(yè)投資是根據(jù)投資是否直接()而劃分的。A.作用于房地產(chǎn)產(chǎn)品B.形成增量房地產(chǎn)C.使投資者擁有房地產(chǎn)D.取得土地使用權(quán)(21)銀行向某家庭提供了年貸款利率為6%,期限為10年，按月等額償還的個人住房抵押貸款，該家庭承擔(dān)的實(shí)際年利率

7、是()。6.14%6.15% 中6.17%6.50%(22)房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物()米以外的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用。1234(23)若某房地產(chǎn)投資方案的財務(wù)凈現(xiàn)值小于零，則該方案在經(jīng)濟(jì)上不可行，因?yàn)樵摲桨甘?()的方案。A.投資虧損B.不能滿足基準(zhǔn)收益率要求C.無利可圖D.風(fēng)險很大(24)投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品 的()進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。A.產(chǎn)量、價格、成本B.產(chǎn)量、利潤、價格C.產(chǎn)量、成本、利潤D.成本、利潤、價格(25)在對投資項目進(jìn)行敏感性分析時，臨界點(diǎn)是指不確定因素的變

8、化使項目()的臨界數(shù)值。A.由可行變?yōu)椴豢尚蠦.由低風(fēng)險變?yōu)楦唢L(fēng)險C.由敏感性弱變?yōu)槊舾行詮?qiáng)D.由盈利變?yōu)椴挥?26)從房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險分析的過程來看，感知風(fēng)險和分析風(fēng)險是()階段的重要內(nèi)容。A.風(fēng)險識別B.風(fēng)險估計C.風(fēng)險評價D.風(fēng)險應(yīng)對(27)預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的營銷方式。從風(fēng)險應(yīng)對的角度看，該營銷方式采用了()的方法。A.風(fēng)險回避B.風(fēng)險組合C.風(fēng)險轉(zhuǎn)移D.風(fēng)險自留(28)某投資者擬以500萬元的限額購買店鋪，現(xiàn)有銷售總價分別為 500萬元、200萬元、160萬元的3個店鋪供其選擇。該投資者可選擇的投資方案是()個。1234(29)若投資資金是投資者進(jìn)行投資的強(qiáng)制約束條件，則

9、在進(jìn)行方案比選時宜采用()。A.凈現(xiàn)值法B.凈將來值法C.凈年值法D.凈現(xiàn)值率法(30)采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率( IRR)與基準(zhǔn)收益率(ic)進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是()。A.若IRRic ,則投資大的方案為優(yōu)B.若 IRRic ,則投資小的方案為優(yōu)C.若IRRvic,則投資大的方案為優(yōu)D.若IRRvic,則方案間無法直接比較(31)在房地產(chǎn)投資項目可行性研究中，要對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析，這是投資項目經(jīng)濟(jì)評價 的()原則的要求。A.有無對比B.以動態(tài)分析為主C.以定性分析為主D.收益與風(fēng)險權(quán)衡(32)對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)構(gòu)成而言，下列包含關(guān)系的說法中，正

10、確的是()。A.單項工程單位工程分部工程分項工程B.單位工程C單項工程C分部工程C分項工程C.分項工程分部工程單位工程單項工程D.分項工程分部工程單項工程單位工程(33)在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自()。A.縱向部門B.橫向部門C.縱向和橫向兩個部門D.項目經(jīng)理(34)在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是()。A.項目建議書獲批準(zhǔn)B.編制可行性研究大綱C.項目機(jī)會研究D.簽訂設(shè)計合同(35)在工程招標(biāo)中，投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是()。A.承諾B.議價C.要約D.邀約(36)房地產(chǎn)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用不包括()。A.

11、稅金B(yǎng). 土地使用費(fèi)C.間接費(fèi)D.直接費(fèi)(37)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對潛在消費(fèi)者的戶型需求進(jìn)行了調(diào)研，并將調(diào)研結(jié)果作為開發(fā)項目規(guī)劃沒計的依據(jù)之一，這表明該企業(yè)開發(fā)經(jīng)營遵循的觀念是()。A.生產(chǎn)觀念B.推銷觀念C.市場營銷觀念D.產(chǎn)品觀念(38)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)采取直接渠道進(jìn)行商品房銷售的優(yōu)點(diǎn)是()。A.有利于發(fā)揮銷售專長B.銷售隊伍建設(shè)成本低C.銷售策略調(diào)整快捷D.銷售效益好(39)某商品房開發(fā)項目即將上市時適逢金融危機(jī)，該項目開發(fā)建設(shè)資金主要來自銀行借貸，為避免資金鏈斷裂的風(fēng)險，此時穩(wěn)妥的定價目標(biāo)宜設(shè)定為()。A.實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤B.維護(hù)企業(yè)形象C.維持市場占有率D.維持營業(yè)(40)某商品房開發(fā)項

12、目采用成本加成法測算得出的價格是5 000元/力。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，80%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是6 000-6 500元/, 10%的被調(diào)查者可接受的價格范圍是7 000元/以上，企業(yè)決策者最終將項目的銷售價格確定為均價6 500元/itf。該項目采用的主要定價方法是()。A.目標(biāo)利潤定價法B.需求導(dǎo)向定價法C.競爭導(dǎo)向定價法D.比較定價法(41)在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐， 并舉行了抽獎活動。 上述促銷手段屬于房地產(chǎn)促銷方式 中的（）。A.人員推銷B.活動推廣C.營業(yè)推廠D.公共關(guān)系推廣（42）某城市某種

13、商品住宅 2009年3月1日至11月1日的價格平均每月比上月上漲 0.3%,其 中某套商品住宅 2009年5月1日的價格為3 500元/itf。如將該套住宅的價格調(diào)整到 2009 年11月1日的價格，則調(diào)整后的價格是（）元/。3 552.823 563.003 563.473 574.16（43）某建筑物8年前建成交付使用，建筑面積為120 m2,單位建筑面積的重置價格為600元/m2,年折舊額為1 440元，用直線法計算該建筑物的成新率是（）。81.00%84.00%84.17%84.80%（44）某套住宅未來每年的潛在毛租金收入為2萬元，空置和收租損失為潛在毛租金收入的10%,運(yùn)營費(fèi)用率為

14、20%,該住宅的年凈收益是（）萬元。1.401.441.601.80（45）凈收益=潛在毛租金收入（）+其他收入運(yùn)營費(fèi)用。A.空置和收租損失B.還本付息額C.折舊額D.所得稅（46）在物業(yè)管理中，制定臨時管理規(guī)約的主體是（）。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.物業(yè)建設(shè)單位D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)（47）在物業(yè)管理招投標(biāo)活動中，評標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則對所有的投標(biāo)人都是一致的，這體現(xiàn)了物業(yè)管理招投標(biāo)的（）原則。A.公開B.公平C.公正D.誠實(shí)信用（48）下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點(diǎn)的說法中，錯誤的是（）。A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期

15、限應(yīng)為三至五年D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同(49)下列原則中，不屬于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的是()。A.合理原則B.公開原則C.費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則D.費(fèi)用與支付能力相適應(yīng)的原則(50)商品住宅房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金所有權(quán)歸()。A.該房屋出售人B.該房屋買受人C.該房屋所在住宅小區(qū)業(yè)主大會D.該房屋所在地政府房產(chǎn)主管部門(51)抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是()。A.借款人B.抵押人C.貸款人D.抵押權(quán)人(52)在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)()同意，抵押人不得變賣抵押房地產(chǎn)。A.保險機(jī)構(gòu)B.房屋主管部門C.抵押權(quán)人D.房屋承租人(53)某

16、人購房貸款60萬元，采用等額本金還款方式分10年償還，貸款年利率為5%,則第10個月的貸款余額是()萬元。53555759(54)在按月等額償還方式下，會導(dǎo)致個人住房貸款月還款額增加的是()。A.降低首付款比例B.降低貸款利率C.降低抵押率D.延長貸款期限(55)房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的()確定。A.評估價值B.賬面價值C.歷史成本D.交易價格(56)下列與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種中，屬于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種的是()。A.耕地占用稅B.房產(chǎn)稅C.契稅D. 土地增值稅(57)下列關(guān)于房產(chǎn)稅的說法中，正確的是()。A.房產(chǎn)稅按評估值征收B.房產(chǎn)稅的稅率全國統(tǒng)一C.房產(chǎn)稅按季度征收D.非出租的

17、房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅（58）計算房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅應(yīng)納稅額時，對增值額超過扣除項目金額50%但不超過100%的部分，適用稅率是（）。30%40%50%60%（59）在征收土地增值稅時，固定扣除項目（）。A.包括為取得土地使用權(quán)所支付的金額B.不包括為取得土地使用權(quán)所支付的稅金C.不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金D.包括房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅金（60）下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需繳納印花稅的是（）。A.書立土地使用權(quán)出讓合同B.領(lǐng)受房產(chǎn)證C.領(lǐng)受國有土地使用證D.書立土地租賃合同二、多項選擇題（共 20題，每題2分。每題的備選項中，有 2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個

18、選項得0.5分）（1）決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有（）。A.房地產(chǎn)的價格水平B.消費(fèi)者的收入水平C.消費(fèi)者的偏好D.相關(guān)物品的價格水平E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期（2）城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，最早的城市是以（）為主的集市。A.畜牧業(yè)B.商業(yè)C.制造業(yè)D.手工業(yè)E.服務(wù)業(yè)（3）下列關(guān)于設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償和安置的說法中，正確的有（）。A.未進(jìn)行抵押登記的，補(bǔ)償款付給被拆遷人B.能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，但須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可C.不能解除抵押合同的，補(bǔ)償款支付給抵押權(quán)人D.不能解除抵押合同的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償E.抵押權(quán)人承擔(dān)由于拆遷設(shè)有抵押權(quán)的房屋而造成

19、的損失（4）國有建設(shè)用地使用權(quán)的協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有（）。A.適用范圍不同B.出讓金形成方式不同C.最低價確定的原則不同D.協(xié)議出讓無需公布出讓計劃E.出讓主體不同(5)國有建設(shè)用地使用權(quán)出租中，下列關(guān)于租賃雙方權(quán)利義務(wù)的說法中，正確的有()。A.出租人有依法收回出租的國有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利B.對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人沒有對租賃標(biāo)的物進(jìn)行維護(hù)的必要C.國有建設(shè)用地使用權(quán)出租后，出租人可以終止履行出讓合同D.承租人違反租賃合同，導(dǎo)致租賃標(biāo)的物受到損失的，應(yīng)負(fù)損害賠償責(zé)任E.按照租賃合同的規(guī)定，承租人有合法使用出租的土地及其地上建筑物、其他附著物的權(quán) 利(6)房地產(chǎn)市

20、場定性調(diào)研是在市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的()等方面的資料。A.外貌B.傾向性C.感覺D.動機(jī)E.態(tài)度(7)房地產(chǎn)投資具有()等特點(diǎn)。A.投資品種的多樣性B.投資收益的穩(wěn)定性C.投資價值的附加性D.投資變現(xiàn)的便利性E.投資區(qū)域的差異性(8)下列因素中，影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素有()。土地取得成本B.經(jīng)營成本C.租賃收入D.租售價格E.建安工程費(fèi)(9)在對互斥方案進(jìn)行直接比選時，必須具備的可比條件有()。A.被比較方案的投資額相同或相近B.被比較方案具有相同的不確定因索C.被比較方案的費(fèi)用及效益計算口徑一致D.被比較方案具有相同的計算期E.被比較方案現(xiàn)金流量具

21、有相同的時間單位(10)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)()等階段循環(huán)的原理建立起來的。A.計劃B.協(xié)調(diào)C.執(zhí)行D.檢查E.處理(11)建設(shè)工程招標(biāo)文件包括()等。A.投標(biāo)人須知B.合同專用條款C.工程量清單D.標(biāo)底E.投標(biāo)書格式(12)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的()。A.先進(jìn)性B.可控性C.社會性D.適應(yīng)性E.經(jīng)濟(jì)性(13)編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有()等。A.目標(biāo)任務(wù)法B.消費(fèi)者需求法C.銷售百分比法D.銷售人員規(guī)模法E.競爭對等法(14)采用收益法評估出的某宗房地產(chǎn)價值偏高，其原因可能有()。A.選取的報酬率偏低B.預(yù)測的未來凈收益

22、偏大C.估計的使用期限偏短D.估計的運(yùn)營費(fèi)用偏大E.估計的空置率偏高(15)房地產(chǎn)估價報告通常由()等組成。A.估價委托書B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明C.估價委托合同D.估價結(jié)果報告E.估價技術(shù)報告(16)下列主體中，能被判定具備業(yè)主身份的有()。A.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人B.房屋權(quán)屬證書記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶C.尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記但已實(shí)際占有物業(yè)的合法買受人D.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人E.房屋登記簿記載的房屋所有權(quán)人的法定配偶(17)物業(yè)管理規(guī)約對()具有約束力。A.全體業(yè)主B.物業(yè)承租人C.借住在業(yè)主家的親戚D.物業(yè)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)E.物業(yè)的繼受人(18)下列財產(chǎn)中，不得

23、抵押的有()。A.宅基地土地所有權(quán)C.集體土地使用權(quán)D.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)廠房E.村企業(yè)廠房(19)等額本金還款抵押貸款方式的特征有()。A.每月支付的本金均等B.每月支付的利息均等C.每月還款額先大后小D.每月還款額先小后大E.借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險（20）下列行為中，列入契稅征收對象的有（）。A.國有土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)贈與土地使用權(quán)交換D.房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移E.農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移三、案例分析題（共 20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所 選的每個選項得0.5分）（1）根據(jù)材料回答TSE題（一）某市欲征收城郊兩處居民點(diǎn)和部分農(nóng)田建設(shè)工業(yè)園區(qū)，該處農(nóng) 用地轉(zhuǎn)用方案符合土

24、地利用總體規(guī)劃。現(xiàn)該市成立了工業(yè)園區(qū)開發(fā)管理委員會，負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督土地的一級和二級開發(fā)。開發(fā)管理委員會通過招投標(biāo)確定了甲公司作為土地一級開發(fā)承 包商。TS 土地行政主管部門將農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案報人民政府批準(zhǔn)，還應(yīng)滿 足的條件是（）。A.方案符合當(dāng)?shù)乜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃要求B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)C.補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃D.補(bǔ)充耕地面積至少與占用面積相等（2）農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn) 后，同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后（）日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。35710（3）甲公司在對居民點(diǎn)進(jìn)行房屋拆遷時，應(yīng)向被拆遷房屋所

25、在地的市、縣人民政府房屋拆遷 管理部門提出拆遷申請，同時應(yīng)提交的材料為（）。A.建設(shè)項目批準(zhǔn)文件B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.房屋拆遷許可證D.拆遷計劃和拆遷方案（4）在房屋主管部門審查、審批拆遷申請后，甲公司作為房屋拆遷人應(yīng)與被拆遷人按照規(guī)定 就補(bǔ)償、安置等問題簽訂書面協(xié)議。該協(xié)議的特征為（）。A.拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位和個人B.被拆遷人只能是列入拆遷范圍的房屋所有權(quán)人C.協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時間限制D.協(xié)議簽訂有相對的強(qiáng)制性（5）根據(jù)材料回答TSE題（二）某家庭購買了一套價值為 40萬元的普通住宅，首付款為房價 的30%,其余房款用銀行提供的貸款期為 20年、年貸款利率為 6%、按月等

26、額還本付息的 個人住房抵押貸款支付。該家庭為首次購買商品住房。TS若將該家庭的購買看成是房地產(chǎn)投資行為，則該投資的主體為（）。A.國家 B.政府 C.企業(yè) D.個人 （6）在貸款期內(nèi)，該家庭的月還款額為（）元。1 6672 0062 0343 067如月還款額占該家庭月收入的30%,則該家庭的月收入應(yīng)為（）元。5 5576 6876 780D.10224（8）對該家庭的購買行為產(chǎn)生直接影響的風(fēng)險因素為（）。A.貸款利率上調(diào)B.房價下跌C.房地產(chǎn)周期波動D.資本價值變化（9）根據(jù)材料回答TSE題（三）某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為500元/,建筑安裝工程費(fèi)為2 500元/itf,各項規(guī)費(fèi)為300

27、元/itf。該項目營銷方案部分內(nèi)容如下：（1）前言。（2）市場分析。（3）銷售目標(biāo)和進(jìn)度計劃。（4）銷售價格確定：以市場價格為主。（5）銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售，并分別與其簽訂委托合同；銷售權(quán)在三家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之間不作區(qū)分。（6）促銷安排：開盤前在當(dāng)?shù)赝韴罂琼椖块_盤信息；開盤當(dāng)天舉行開 盤儀式，邀請有關(guān)部門及參建單位負(fù)責(zé)人參加；對開盤當(dāng)天前十名購房者給予100元/的價格優(yōu)惠。TS在該項目市場分析中，應(yīng)注重（）。A.當(dāng)?shù)厣倘Φ囊话阋?guī)模B.潛在消費(fèi)者需求傾向C.本項目的成本分析 D.項目的機(jī)會和威脅 （10）該項目采用的銷售渠道為（）。A.直接渠道、參與代理B.間接渠道、

28、共同代理C.間接渠道、參與代理D.直接渠道、共同代理（11）若該項目預(yù)期成本利潤率為25%,銷售稅費(fèi)率為12%,則按照成本加成定價法確定的價格應(yīng)為（）元/itf。3 9774 2614 6204 688（12）該項目營銷方案采用的促銷方式有（）。A.廣告B.人員推銷C.活動推廣D.營業(yè)推廣（13）根據(jù)材料回答TSE題（四）某建筑物的建筑面積 100 m2,套內(nèi)建筑面積 80 m2,按套內(nèi)建 筑面積計算的重置價格為 4 000元/itf,經(jīng)過年數(shù)10年，經(jīng)濟(jì)壽命50年，殘值率5%。TS 該建筑物單位建筑面積的重置價格為（）元/nf。3 2004 0004 1005 000（14）采用直線法折舊，

29、該建筑物的成新率為（）。20%50%81%95%（15）采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為（）元。4 0006 0806 4007 600（16）計算該建筑物現(xiàn)值可采用的公式為（）。A.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格一年折舊額B.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價格x成新率C.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價一折舊總額D.建筑物現(xiàn)值=建筑物重置總價x （1 一經(jīng)過年數(shù)+經(jīng)濟(jì)壽命）（17）根據(jù)材料回答TSE題（五）王某承租F房屋，該房屋屬于全民所有，現(xiàn)由甲公司經(jīng)營管 理。該房屋賬面原值為50萬元，市場價值為100萬元，王某支付的月租金為0.25萬元?，F(xiàn)甲公司將該房屋與乙公司所有的G房屋互換，G房屋的市場價值為 9

30、0萬元。TSF房屋在互換前的房產(chǎn)稅納稅人應(yīng)為（）。A. 王某B.甲公司C.乙公司D. F房屋所在地地方政府（18）F房屋的房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額為（）萬元/年。0.030.360.420.84（19）房屋互換中乙公司應(yīng)納契稅的計稅依據(jù)為（）萬元。105090100（20）契稅的基本特點(diǎn)有（）。A.屬于所得稅B.實(shí)行一次性征收C.由土地、房屋權(quán)屬的承受人繳納D.各地的稅率可能不同答案和解析一、單項選擇題（共 60題，每題1分。每題的備選項中，只有 1個最符合題意）:B在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，受方位和距離兩個因素的制約。前提是時間是特定的，而題目中B項說區(qū)位不隨時間而變化，僅由方位和距離兩個因

31、素決定。因此是錯的。試題點(diǎn)評：本題考查區(qū)位的相關(guān)內(nèi)容，參見教材 P10-11。（2） :A中心商務(wù)高度指標(biāo)（CBHI ）=中心商務(wù)區(qū)建筑面積總和 /總建筑基底面積試題點(diǎn)評：此題考查中心商務(wù)高度指標(biāo)。參見教材P19。（3） :C當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期房地產(chǎn)價格在未來會上漲時，就會增加現(xiàn)時需求。試題點(diǎn)評：本題考查決定房地產(chǎn)需求量因素中的消費(fèi)者對未來的預(yù)期，參見教材P22。（4） :B方位是指方向和位置，主體和客體間的區(qū)位關(guān)系可以用方位表述。試題點(diǎn)評：此題考查方位的概念。參見教材P10。（5） :B地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤試題點(diǎn)評：本題考查古典地租理論，參見教材P26。（6） :A集體土地征收是國家

32、為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，強(qiáng)制取得集體土地所有權(quán)的行為。試題點(diǎn)評：本題考查集體土地征收的概念。參見教材 P35。（7） :C公益事業(yè)用房由于缺乏足夠的交易案例，通常無收益或收益較少，因此，通常采用成本法評估。試題點(diǎn)評：本題考查公益事業(yè)用房拆遷補(bǔ)償?shù)脑u估方法。參見教材P46。（8） :D征收集體所有的土地，土地補(bǔ)償費(fèi)用歸被征收土地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有。試題點(diǎn)評：此題考查集體土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的使用。參見教材P43。（9） :B征用的目的旨在獲得使用權(quán)，是對單位、個人財產(chǎn)的臨時使用，使用后要返還，所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。試題點(diǎn)評：本題考查征用特征中的不轉(zhuǎn)移所有權(quán)。參見教材P36。（1

33、0） :A國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的主要形式有出售、交換和贈與三種。試題點(diǎn)評：此題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式。參見教材P63。（11） :B建設(shè)用地使用權(quán)互換是指當(dāng)事人雙方約定互相轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)或一方轉(zhuǎn)移建設(shè)用地使用權(quán)，另一方轉(zhuǎn)移金錢以外的標(biāo)的物的行為。所以 B的說法是正確的。試題點(diǎn)評：本題考查建設(shè)用地使用權(quán)互換的內(nèi)容。參見教材P63-64。（12） :D屬于下列范圍的建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押：已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)。試題點(diǎn)評：此題考查建設(shè)用地使用權(quán)不得設(shè)定抵押的情況。參見教材P67。（13） :B物權(quán)法第二百條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)

34、。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！痹囶}點(diǎn)評：本題考查抵押建設(shè)用地使用權(quán)處分的受償相關(guān)內(nèi)容。參見教材P68-69。（14） :C按計劃用地，不得突破計劃控制指標(biāo)。試題點(diǎn)評：此題考查集體建設(shè)用地使用的原則，參見教材P72。（15） :C答案解析：調(diào)研目標(biāo)是進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)研時應(yīng)先明確的。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)市場調(diào)研程序的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P79。（16） :A對居民收入水平、消費(fèi)水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P81。（17） :B購買欲望

35、是需求的動力，是產(chǎn)生需求行為的源泉。試題點(diǎn)評：此題考查房地產(chǎn)市場需求調(diào)研的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P81。（18） ：C對競爭企業(yè)的數(shù)量、規(guī)模、實(shí)力狀況的調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)市場競爭者調(diào)研的內(nèi)容。參見教材P82。（19） :BB項屬于初級資料而不是次級資料。試題點(diǎn)評：本題考查次級資料的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 P83-84。（20） :B按照是否直接形成房地產(chǎn)增量資產(chǎn)，房地產(chǎn)直接投資可分為房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投 資。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)投資的分類，參見教材P102。（21） :Ci= （1+r/n）1= （1+6%/12） A12-1=6.17%試題點(diǎn)評：本題考

36、查實(shí)際利率的計算方法。參見教材P110O （22） :B房地產(chǎn)開發(fā)項目中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，是指項目紅線范圍內(nèi)建筑物2米以外的各種管線、 道路工程的建設(shè)費(fèi)用。試題點(diǎn)評：本題考查基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的含義。參見教材P116。（23） :B當(dāng)財務(wù)凈現(xiàn)值小于零時，說明該方案不能滿足基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率要求的盈利水平，故該方案不可行。試題點(diǎn)評：本題考查財務(wù)凈現(xiàn)值的評價準(zhǔn)則，參見教材P131。（24） :C投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件下，對產(chǎn)品的產(chǎn)量、成本、利潤進(jìn)行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。試題點(diǎn)評：本題考查投資項目盈虧平衡分析的含義。參見教材P143。（25）

37、 :A臨界點(diǎn)是指不確定因素的變化使項目由可行變?yōu)椴豢尚械呐R界數(shù)值。試題點(diǎn)評：此題考查敏感性分析臨界點(diǎn)的含義。參見教材P149。（26） :A風(fēng)險識別過程包含兩個環(huán)節(jié)：一是感知風(fēng)險；二是分析風(fēng)險。試題點(diǎn)評：此題考查風(fēng)險識別的內(nèi)容。參見教材P153。（27） :C在房地產(chǎn)投資中，契約性轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、租售、出售一定年限的房地產(chǎn)使用權(quán)、項目工程出包與分包等方式。所以預(yù)售屬于風(fēng)險轉(zhuǎn)移。試題點(diǎn)評：此題考查風(fēng)險轉(zhuǎn)移的內(nèi)容。參見教材P164。（28） :D在若干可采用的獨(dú)立方案中， 如果有資源約束條件， 則只能從中選擇一部分方案實(shí)施， 可以 將它們組合為互斥方案。本題中可選擇的投資方案是500萬、200萬

38、、160萬、（200+160）萬共4個。試題點(diǎn)評：本題考查組合互斥方案的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P171。（29） :D在投資資金受到強(qiáng)制約束的情況下，一般宜采用凈現(xiàn)值率法。試題點(diǎn)評：本題考查凈現(xiàn)值率法的適用情況。參見教材P173。（30） :A若4 IRRic ,則年均凈現(xiàn)金流大的方案為優(yōu)；若0 AIRRic,則年凈現(xiàn)金流小的方案為最優(yōu)。試題點(diǎn)評：此題考查用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選的判別準(zhǔn)則。參見教材P182。 （31）:B動態(tài)分析是指利用資金時間價值的原理對現(xiàn)金流量進(jìn)行折現(xiàn)分析。試題點(diǎn)評：本題考查投資項目經(jīng)濟(jì)評價應(yīng)遵循的基本原則。參見教材P188。（32） :C房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程系統(tǒng)由

39、單項工程、單位工程、分部工程和分項工程構(gòu)成。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)項目系統(tǒng)的關(guān)系。參見教材P194。（33） :C在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的矩陣型組織中，每一項縱向和橫向交匯的工作，指令來自于縱向和橫向兩個部門。試題點(diǎn)評：本題考查矩陣型組織的內(nèi)容。參見教材P197。（34） :A在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程中，可行性研究階段的啟動標(biāo)志是項目建議書獲批準(zhǔn)。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理過程。參見教材P195表8-1。（35） :C投標(biāo)人按招標(biāo)文件向招標(biāo)人提出報價的行為是要約。試題點(diǎn)評：本題考查投標(biāo)的性質(zhì)。參見教材P198。（36） :B土地使用費(fèi)屬于工程建設(shè)其他費(fèi)用，不屬于工程費(fèi)用。試題點(diǎn)評：

40、本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)投資的工程費(fèi)用。參見教材P203圖8-5。（37） :C市場營銷觀念的基本內(nèi)容是：消費(fèi)者需要什么房地產(chǎn)產(chǎn)品，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)開發(fā)和銷售什么房地 產(chǎn)產(chǎn)品。企業(yè)考慮問題是從反映市場的需求出發(fā)，按照目標(biāo)客戶的需求去組織開發(fā)和銷售。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)的市場營銷觀念。參見教材P215。（38） :C房地產(chǎn)銷售采取直接渠道，產(chǎn)銷直接見面，便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶的需求、購買特點(diǎn)及變化趨勢，由此可以較快地調(diào)整銷售策略。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)銷售直接渠道的優(yōu)點(diǎn)。參見教材P217。（39） :D當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到市場不景氣、 同行業(yè)競爭激烈等方面的沖擊時， 商品房無法按正

41、常價 格出售，為避免資金鏈斷裂甚至企業(yè)倒閉， 往往推行大幅度折扣， 以保本價格甚至虧本價格 出售商品以求資金收回，維持營業(yè)。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)定價目標(biāo)中維持營業(yè)的相關(guān)內(nèi)容。參見教材 P221。（40） :B 需求導(dǎo)向定價法是以客戶的需求強(qiáng)度及其對價格的承受能力作為定價依據(jù)，是體現(xiàn)市場營銷觀念的一種定價方法。題目中該企業(yè)對市場進(jìn)行調(diào)查，并根據(jù)消費(fèi)者的價格承受能力確定了 項目價格，所以是需求導(dǎo)向定價法。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)定價的基本方法。參見教材P223。（41） :B在某花園洋房開發(fā)項目開盤前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邀請了約200名當(dāng)?shù)夭煌袠I(yè)的人士到現(xiàn)場參觀，向來訪者提供自助晚餐，并舉行了抽

42、獎活動。這是樓盤慶典的一種，屬于房地產(chǎn)促銷的活動推廣。試題點(diǎn)評：此題考查活動推廣的類型。參見教材P234。（42） :CF=P （1+i） An,調(diào)整后的價格 =3500 X （ 1+0.3%） A6=3 563.47。試題點(diǎn)評：本題考查復(fù)利計息的計算公式。參見教材P109。（43） :B成新率=1 - （1 R）t/R X 100% ,由于題目給出了年折舊額的值，所以可知C（1 R）/N=1440 ,C=600X 120=72000,可知（1 R） /N=0.02。成新率=1 0.02 X 8 X 100%=84%。試題點(diǎn)評：本題考查成新率白計算方法。參見教材P253-254。（44） :A

43、凈收益=潛在毛租金收入空置和收租損失+其他收入運(yùn)營費(fèi)用=2 2X10% 2X20%=1.4。試題點(diǎn)評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。（45） :A凈收益=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入-運(yùn)營費(fèi)用。試題點(diǎn)評：本題考查基于租賃收入測算凈收益的基本公式。參見教材P257。（46） :C臨時管理規(guī)約一般由物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)銷售之前預(yù)先制定。試題點(diǎn)評：本題考查臨時管理規(guī)的制定主體。參見教材P275。（47） :C公正原則是指要用同樣的準(zhǔn)則作為衡量所有投標(biāo)書的尺度，評標(biāo)、驗(yàn)標(biāo)、定標(biāo)的規(guī)則與評分標(biāo)準(zhǔn)對所有的投標(biāo)人都是一致的。試題點(diǎn)評：本題考查物業(yè)管理招投標(biāo)原則的公正原

44、則。參見教材P281。（48） :C前期物業(yè)合同的特點(diǎn)有：由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂；過渡性；附終止條件的合同。試題點(diǎn)評：本題考查前期物業(yè)合同的特點(diǎn)。參見教材P287。（49） :D物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的有：合理原則；公開原則；費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。試題點(diǎn)評：本題考查物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則。參見教材P288。（50） :B房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結(jié)余的情況，該房屋分 戶賬中結(jié)余的住宅專項維修資金隨房屋所有權(quán)同時過戶。試題點(diǎn)評：本題考查商品住宅維修資金交存的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P291。(51) :B抵押房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)人或建設(shè)用地使用權(quán)人是抵押人。試題點(diǎn)評：本

45、題考查抵押人的含義。參見教材P299。(52) :C在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押品使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)抵押權(quán)人同意， 不得變賣抵押品。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P300。(53) :C貸款本金P為600000元，貸款月利率i=5% +12=0.4167%,按月計算的貸款期數(shù) n=10X 12=120o該貸款的每月分期付款額a =PXix (1+i) An/ (1+i) An-1=6365 (元)。要求 第10個月的貸款余額，可知分期付款已清償 9個月，m=9,則貸款余額=a x (1+i) A(n-m) 1/ (1+i) a (n-m) X i=6365 X

46、(1+0.4167%) am _ 1/ (1+0.4167%) Am x 0.4167%=565713.48 (元)57 (萬)。試題點(diǎn)評：本題考查貸款余額的計算。參見教材P302。(54) :A根據(jù)等額還款抵押貸款公式a=PXiX (1+i)人川/(1+i)八門1可知，當(dāng)首付款比例降低時，則需要貸款的 P值就變大了，則月還款額就增加了。試題點(diǎn)評：本題考查等本金還款抵押貸款的相關(guān)內(nèi)容，參見教材P302。(55) :A房地產(chǎn)保險的保險金額一般根據(jù)保險房地產(chǎn)的評估價值確定。試題點(diǎn)評：本題考查保險金額的確定依據(jù)。參見教材P320O (56) :B房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收也成為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，相當(dāng)于

47、商品使用環(huán)節(jié)的稅收，如房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅的內(nèi)容。參見教材P324。(57) :B房產(chǎn)稅具有以下基本特點(diǎn)：屬于財產(chǎn)稅，其征稅對象是房產(chǎn)。按年征收、分期繳納。 區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于非出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)余值計算繳納，對于出租的房產(chǎn)，依照房產(chǎn)租金收入計算繳納。稅率全國統(tǒng)一。試題點(diǎn)評：本題考查房產(chǎn)稅的特點(diǎn)。參見教材P326。(58) :B增值額超過扣除項目金額50%、不超過100%的部分，適用稅率是 40%。試題點(diǎn)評：本題考查土地增彳1稅的稅率。參見教材P329表13-1。(59) :A在征收土地增值稅時，規(guī)定扣除項目包括為取得土地使用權(quán)所支

48、付的金額。試題點(diǎn)評：本題考查土地增值稅規(guī)定扣除項目的內(nèi)容。參見教材P329。(60) :D土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。試題點(diǎn)評：此題考查印花稅白相關(guān)內(nèi)容。參見教材P334。二、多項選擇題(共 20題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分； 少選，所選的每個選項得 0.5分):A, B, C, D決定房地產(chǎn)需求量的一般因素有：房地產(chǎn)的價格水平；消費(fèi)者的收入水平；消費(fèi)者的偏好；相關(guān)物品的價格水平；消費(fèi)者對未來的預(yù)期。E.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期，屬于決定房地產(chǎn)供給量的因素。試題點(diǎn)評：本題考查決定房地產(chǎn)需求量的因素。參見教材P21。

49、(2) :B, D城市是人類社會第二次社會勞動大分工的產(chǎn)物，當(dāng)初以商業(yè)和手工業(yè)為主的集市即是最早的城市。試題點(diǎn)評：此題考查城市的產(chǎn)生和發(fā)展的相關(guān)內(nèi)容。參見教材P28。(3) :B, D設(shè)有抵押權(quán)的房屋被拆遷時，應(yīng)當(dāng)按以下程序進(jìn)行補(bǔ)償和安置： 要認(rèn)定抵押的有效性。未進(jìn) 行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應(yīng)按已設(shè)定抵押的房屋進(jìn)行補(bǔ)償、安置；能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款前必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照法律規(guī)定的清償順序進(jìn)行清償，不足清償?shù)?，抵押?quán)人按照相關(guān)法律規(guī)定向抵押人進(jìn)行追償。試題點(diǎn)評：本題考查設(shè)有抵押權(quán)房屋的拆遷補(bǔ)償。參見教材P46。（4） :A, B, C協(xié)議出

50、讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別有：適用范圍不同；出讓金形成方式不同；最低價 確定的原則不同。P59。(5) :A, D, EB錯；國有建設(shè)用P65。(6) :B, C,試題點(diǎn)評：本題考查協(xié)議出讓與招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的區(qū)別。參見教材對于已出租的建設(shè)用地使用權(quán)，出租人要對租賃標(biāo)的物進(jìn)行必要的維護(hù),地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行出讓合同，C錯。試題點(diǎn)評：本題考查國有建設(shè)用地使用權(quán)租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。參見教材D, E房地產(chǎn)市場定性調(diào)研就是在房地產(chǎn)市場調(diào)研中搜集有關(guān)房地產(chǎn)市場參與者的基本特征、傾向性、感覺、動機(jī)和態(tài)度等資料的調(diào)研方法。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)市場的定性調(diào)研。參見教材P87。（7）

51、 :A, C, E房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)有：投資品種的多樣性、投資變現(xiàn)的復(fù)雜性、投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合性、投資預(yù)期的風(fēng)險性、投資決策的專業(yè)性。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)。參見教材P103-104。（8） :A, B, D, E房地產(chǎn)投資項目的主要不確定因素有：土地取得成本、建筑安裝工程費(fèi)用、租售價格、開發(fā)周期、融資成本、空置率、經(jīng)營成本、投資收益率。試題點(diǎn)評：本題考查影響出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資項目經(jīng)濟(jì)效益的不確定因素。參見教材P141-142。（9） :C, D, E在對互斥方案進(jìn)行直接比選時，必須具備的可比條件有：被比較方案的費(fèi)用及效益計算口徑一

52、致；被比較方案具有相同的計算期；被比較方案現(xiàn)金流量具有相同的時間單位。試題點(diǎn)評：本題考查互斥方案進(jìn)彳T比較的條件。參見教材P172。（10） :A, C, D, E房地產(chǎn)開發(fā)項目管理應(yīng)遵循項目質(zhì)量管理的程序，這個程序是依據(jù)PDCA循環(huán)的原理建立起來的。PDCA分為四個階段，即計劃、執(zhí)行、檢查、處理階段。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)開發(fā)項目全面質(zhì)量管理的程序。參見教材P205。（11） :A, B, C, E招標(biāo)文件一般包括：招標(biāo)公告、投標(biāo)人須知、投標(biāo)書格式、合同的通用條款、合同的專用條 款、技術(shù)規(guī)格和圖紙、工程量清單、各種必要附件（如投標(biāo)保函及履約保函格式等）。試題點(diǎn)評：本題考查招標(biāo)文件的內(nèi)容。參

53、見教材P199。（12） :B, D, E房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則有：經(jīng)濟(jì)性、可控性、適應(yīng)性。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)銷售渠道的選擇原則。參見教材P217-218。（13） :A, C, E房地產(chǎn)廣告預(yù)算編制的方法有：目標(biāo)任務(wù)法、銷售百分比法、量入為出法、競爭對等法。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)廣告預(yù)算的編制方法。參見教材P228。（14） :A, B可以利用收益期限有限年的公式來幫助理解本題。V=A/Y X1 1/（1+Yn,預(yù)測未來的凈收益偏大即A大，則V大；選取的報酬率低，即 Y小，則V大。估計的使用期限偏短，及 n小，則V小。另外根據(jù)凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運(yùn)營費(fèi)

54、用， DE會導(dǎo)致結(jié)果偏小。試題點(diǎn)評：此題考查房地產(chǎn)估價的收益法。參見教材P255-257。（15） :B, D, E房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：封面、目錄、致估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價的假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。試題點(diǎn)評：本題考查房地產(chǎn)估價報告的內(nèi)容。參見教材P265-266。（16） :A, C, D具備業(yè)主身份的情況有三種：房屋權(quán)屬證書和登記簿記載的房屋所有人；物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已實(shí)際占有的使用人；法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋所有權(quán)人。 試題點(diǎn)評：本題考查具備業(yè)主身份的情況。參見教材P270O （17） :A, B, C, E 管理

55、規(guī)約對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力；管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人自動產(chǎn)生效力。試題點(diǎn)評：本題考查物業(yè)管理規(guī)的法律效力。參見教材P274。（18） :A, B, C宅基地、土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)不得抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押，所以DE是可以抵押的。試題點(diǎn)評：本題考查不得用于抵押的財產(chǎn)。參見教材 P299。（19） :A, C等本金還款抵押貸款的規(guī)律是： 借款人每月支付的本金是均等的； 每月償還的利息越來越少， 每月還款也越來越少。 這種還款方式的缺陷是： 每月還款額先大后小， 不符合居民收入水平 不斷增長

56、的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。試題點(diǎn)評：本題考查等本金還款抵押貸款方式的特征。參見教材P304。（20） :A, B, C以下行為屬于轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的行為，列入契稅的征稅對象：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；房屋買賣、贈與和交換。試題點(diǎn)評：此題考查契稅的征稅對象。參見教材P328。三、案例分析題（共 20題，每題2分。由單選和多選組成。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）（1） ：B, C農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案符合下列條件的，土地行政主管部門方可報人民政府批準(zhǔn)：符合土地利用總體規(guī)劃；確屬必須占用農(nóng)用地且符合土地利用年度計劃確定的控制指標(biāo)；占用耕地的，補(bǔ)充耕地方案符合土地整理開發(fā)專項規(guī)劃，且面積、質(zhì)量符合規(guī)定要求；單獨(dú)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，必須符合單獨(dú)選址條件。試題點(diǎn)評：本題考查農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案和補(bǔ)充耕地方案應(yīng)符合的條件。參見教材P39。（2） :B農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后， 同級土地行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到批件后5日內(nèi)將批復(fù)發(fā)出。試題點(diǎn)評：本題考