北京商業(yè)地產(chǎn)分享(史上最全)課件

1、北京商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目考察分享eyeful presentations品牌管理中心2012.11三里屯village三里屯SOHO西單大悅城藍(lán)色港灣世貿(mào) 天階Summary三里屯village 集文化、藝術(shù)、休閑和購(gòu)物于一體的全新空間三里屯village項(xiàng)目概況位置：朝陽(yáng)區(qū)工體北路與三里屯路交匯處 總占地：5.3萬(wàn)平方米 建筑面積：17.2萬(wàn)平方米；其中南區(qū)占7.2萬(wàn)平米 建筑形式：層低密度建筑開(kāi)發(fā)商：太古房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司產(chǎn)權(quán)年限：40年開(kāi)盤時(shí)間：2006年11月開(kāi)業(yè)時(shí)間：2008年5月/北區(qū)09.10容積率：3.2三里屯village基本情況三里屯village以“33”服裝大廈為界分為南北兩區(qū)

2、單體數(shù)量：南區(qū)棟 北區(qū)棟棟5星級(jí)個(gè)性化精致酒店 特點(diǎn) : 時(shí)尚，現(xiàn)代，前衛(wèi)，新穎，亮麗定位 ：南區(qū)：中高檔品牌的開(kāi)放式購(gòu)物中心 北區(qū)：較南區(qū)為高端品牌聚集地 目標(biāo)客群：南區(qū)：時(shí)尚運(yùn)動(dòng)的年輕一族 北區(qū)：有一定社會(huì)地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群區(qū)位交通三里屯village區(qū)位：毗臨第2使館區(qū)三里屯已經(jīng)成為北京“國(guó)際化商務(wù)核心”和“24小時(shí)娛樂(lè)中心”周邊分布高端綜合體項(xiàng)目，三里屯、世貿(mào)工三等，有大量的商業(yè)、公寓供應(yīng)四至及交通：東側(cè)為三里屯酒吧一條街南側(cè)為工體北路距離地鐵10號(hào)線5分鐘距離交通較為便利三里屯village設(shè)計(jì)理念Village 代表了村與城兩種概念兼收并蓄規(guī)劃理念：整體為開(kāi)放式設(shè)計(jì)南區(qū)在街道

3、設(shè)計(jì)時(shí)采用了化整為零，從內(nèi)部劃分出多條內(nèi)街，擁有更多商業(yè)展示面南區(qū)中國(guó)胡同北區(qū)四合院三里屯village藝術(shù)建筑建筑本身就是一件藝術(shù)品，獨(dú)立品牌大樓，以三維建筑去宣示品牌形象 不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀，到大膽的建筑材料的運(yùn)用，以及相對(duì)獨(dú)立而又互相連接的多層空間設(shè)計(jì)，使得建筑整體本身就是一件藝術(shù)品。（趨勢(shì)：世界一線品牌購(gòu)物終端的發(fā)展史，大多都經(jīng)歷了從只重視店鋪內(nèi)的設(shè)計(jì)，到重視整體建筑藝術(shù)風(fēng)格的演變過(guò)程。）三里屯village平面布局LG： 購(gòu)物、超市、影院、珠寶、家電、藝術(shù)、家居、禮品、美容L1：服飾、娛樂(lè)/休閑主力店：主要分布在南側(cè)、北側(cè)沿路及南庭廣場(chǎng)周圍三里屯village平面布局L2：

4、服飾為主L3：餐飲為主L4：餐飲、藝術(shù)三里屯village內(nèi)部交通動(dòng)線組織：南區(qū)為胡同式設(shè)計(jì)，一條主動(dòng)線、多條輔 線路設(shè)計(jì)交通體系：扶梯、樓梯、電梯、連廊：層全連通、層部分連通，增加了平面之間的聯(lián)系三里屯village業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)豐富，南區(qū)偏重年輕時(shí)尚，北區(qū)定位更高端，多為國(guó)際一線品牌南區(qū)業(yè)態(tài)定位：南區(qū)更偏重年輕時(shí)尚，中高端為主領(lǐng)域廣泛：業(yè)態(tài)涉及時(shí)裝/配飾、美容、家居、電子產(chǎn)品、書(shū)店、餐廳、影院和藝術(shù)文化，經(jīng)營(yíng)范圍延伸到了家電和兒童樂(lè)園的領(lǐng)域，如香港知名大型兒童教育品牌WiseKids，也將成為三里屯Village的特色之一，同時(shí)也是進(jìn)入北京的首家店北區(qū)業(yè)態(tài)定位更高端，瞄準(zhǔn)國(guó)際一線品牌三里屯vil

5、lage品牌太古憑借雄厚的招商實(shí)力，引進(jìn)很多國(guó)際知名品牌，其中部分品牌為首次進(jìn)入中國(guó)進(jìn)入三里屯village 的品牌中，有很多首次進(jìn)入北京甚至中國(guó)的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Coldstone、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等品牌。還有中國(guó)首家Apple和Fossil專營(yíng)店 北區(qū)多為國(guó)際一線品牌，范思哲、勞力士、萬(wàn)寶龍等都有大面積租賃 三里屯village餐飲分布：多分布于3層形式：主要是以美式餐飲為主的國(guó)外菜系，檔次普遍較高經(jīng)營(yíng)狀況： 麻辣誘惑、麥當(dāng)勞等中餐及快餐經(jīng)營(yíng)狀況

6、很好小眾餐飲比例大，中國(guó)式大眾餐飲較為缺失三里屯village租賃出租率已達(dá)到100%租金:三里屯Village租金為90-110美元/月/平方米（使用面積 ) 三里屯village經(jīng)營(yíng)狀況三里屯Village整體營(yíng)業(yè)狀況較好，消費(fèi)群體以年輕白領(lǐng)、大學(xué)生、老外為主營(yíng)業(yè)時(shí)間：上午10點(diǎn)至晚上10點(diǎn)主流客戶：時(shí)尚白領(lǐng)、外國(guó)人，大學(xué)生、名人每個(gè)入口的人流量小時(shí)曾經(jīng)在Adidas開(kāi)業(yè)當(dāng)天，其一天的營(yíng)業(yè)額便在70萬(wàn)人民幣左右三里屯village不足交通組織：三里屯Village南區(qū)在引導(dǎo)人們通往二層的通道較少、并且識(shí)別性不明顯二樓及以上樓層均通過(guò)走廊相連，交通不明朗、指示系統(tǒng)不清晰動(dòng)線設(shè)計(jì)：動(dòng)線設(shè)計(jì)不合

7、理，一條主動(dòng)線較為突出，但次動(dòng)線不明顯， 導(dǎo)致很多店鋪的昭示性和可達(dá)性不強(qiáng)公共空間設(shè)置：整體可供人們休憩的空間以及綠化空間比較少。三里屯SOHO 潘石屹：北京的三里屯香港的銅鑼灣 “我特別喜歡香港的銅鑼灣，一到那兒就感到特別有活力，人來(lái)人往的，有高檔商店，也有低檔店鋪。我希望把香港和世界各地的國(guó)際化生活方式帶到三里屯SOHO來(lái)?！?三里屯SOHO整體概況區(qū)位三里屯SOHO項(xiàng)目位于北京市朝陽(yáng)區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。交通三里屯SOHO緊鄰CBD、燕莎、東直門、朝外等區(qū)域的核心位置，交通樞紐，它位于三里屯商圈的中心區(qū)域，緊臨東三環(huán)交通樞紐，距

8、北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程，距北京國(guó)際貿(mào)易中心僅15分鐘車程。軌道交通距離地鐵10號(hào)線，工體北路站約 500 米。三里屯SOHO整體概況整個(gè)項(xiàng)目總占地約5.1245萬(wàn)平方米規(guī)劃總建筑規(guī)模：465,680，地上約為31,568 0 ，地下約為15萬(wàn)商業(yè)：約為12.8萬(wàn) （B1-4層，局部5層）；辦公：10.2萬(wàn) （共5棟）；公寓：11.98萬(wàn) （共5棟）建筑高度：97m（注：寫字樓A18層，B/D24層，C19層，E12層；公寓A22層，B/C/D28層）三里屯SOHO由5個(gè)購(gòu)物中心、10棟12-28層的寫字樓和公寓組成，是典型的新城市綜合體項(xiàng)目。三里屯SOHO建筑層數(shù)： 地上：地上（最高）28

9、層； 地下：4層 層高：公寓3.1米；寫字樓3.5米；商業(yè)：B1層5米，一層4.8米，二層4.3米，三層4.3米，四層4.5米 裝修：公寓及寫字樓均為精裝修 車位：地下二至四層，共三層，地面55輛，地下停2362輛，總共2417輛 三里屯SOHO裙房（一至四層，局部五層）及地下一層將作為零售商業(yè)。高層 (五層及以上) 用作寫字樓和公寓；地下 二至四層用作停車場(chǎng)、設(shè)備機(jī)房和服務(wù)管理用房。三里屯SOHO規(guī)劃理念 濃縮型城市 三里屯的魅力在于：都市的動(dòng)感與寧?kù)o的環(huán)境相毗鄰。在這一帶，酒吧街與大使館相映成趣，造就了三里屯獨(dú)特的魅力。所謂 “濃縮型城市”，并不僅僅意味著小，更多的意義在于這種由于毗鄰而摩

10、擦出的感覺(jué)。三里屯SOHO就是以符合21世紀(jì)的新穎方式來(lái)復(fù)活這種毗鄰性的生活方式。最具人氣休閑廣場(chǎng)由溪水蜿蜒貫穿其中的下沉花園廣場(chǎng)以及旱冰場(chǎng)將5個(gè)購(gòu)物中心串連起來(lái)，功能豐富，46萬(wàn)平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，在這種得天獨(dú)厚的環(huán)境中三里屯SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場(chǎng)。三里屯SOHO商業(yè)現(xiàn)狀目前三里屯SOHO商業(yè)部分除6號(hào)商場(chǎng)物業(yè)歸開(kāi)發(fā)商所有外，其他四個(gè)商場(chǎng)出售率已達(dá)100，但是出租率僅約為30三里屯SOHO其中商業(yè)業(yè)態(tài)有影像、銀行、電子、餐飲、美容美發(fā)、服飾、創(chuàng)意等，但是多為散戶經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有主力、次主力品牌支撐約為70%的商鋪正在招租，租金臨水商業(yè)街為8-1

11、2元/平方/天，1-4層商鋪為18-23元/平方/天三里屯SOHO由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍較為慘淡，客流很少，在周末晚上的黃金時(shí)段，雖與三里屯village僅為一街之隔，但是三里屯SOHO幾乎沒(méi)有客流DESIGNING北京最新、最大、最時(shí)尚的Shopping MallDESIGNING全國(guó)最大LED屏幕外墻DESIGNING亞洲最長(zhǎng)飛天梯DESIGNING最多電梯與扶梯的Shopping MallDESIGNING北京西單最大停車場(chǎng)LOCATION地處北京最繁華最成熟最時(shí)尚商圈每天20-50萬(wàn)TRAFFIC覆蓋面最廣最方便的交通交匯點(diǎn)SALES時(shí)尚品牌最高銷售量的地方西單商圈人流量單位:萬(wàn)人西單商圈各

12、節(jié)點(diǎn)人流量地鐵出口西單mall其他節(jié)點(diǎn)開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2008年2月2日建設(shè)投資商：中糧集團(tuán)建設(shè)單位：北京新奧西郡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置：西城區(qū)西單北大街 商業(yè)形式：集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)一站 式服務(wù)大型shopping mall總建筑面積： 20.5萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積：11.5萬(wàn)平方米基本概況Marketing position清晰時(shí)尚的定位-2F X-LIFE 趣味-1F Glamaous 眩目1F Elegant 優(yōu)雅2F Sexy 性感3F Trendy 潮流4F Crash 沖撞5F Sporty 動(dòng)感6F Happy 快樂(lè)7F Dating 約會(huì)8F Childlike 童真9F Hig

13、h 興奮10-11F Dreaming 夢(mèng)想中國(guó)第一座國(guó)際化青年城樓層樓層主題業(yè)態(tài)主力店1011F夢(mèng)想電影院9F興奮健身SPAFAB數(shù)碼娛樂(lè)廣場(chǎng)8F童真餐飲游樂(lè)場(chǎng)麥吉柯魔術(shù)教學(xué)館、加斯貓電玩7F約會(huì)餐飲麻辣香鍋、辣婆婆6F快樂(lè)餐飲港麗餐廳、大快活、仙蹤林5F動(dòng)感運(yùn)動(dòng)服飾手機(jī)賣場(chǎng)餐飲耐克、阿迪達(dá)斯、銳步、手機(jī)賣場(chǎng)4F沖撞流行服飾餐飲QUIKSILVER/ROXY、馬克華菲3F潮流時(shí)尚女裝餐飲Best Seller、G2000、UNIQLO2F性感服裝服飾餐飲ZARA、 Belle、 Best Seller，Walker Shop1F優(yōu)雅服裝服飾餐飲ZARA，Best Seller，NEXT、 E

14、spritB1炫目護(hù)膚用品飾品餐飲家居美發(fā)萬(wàn)寧、大明眼鏡B2前衛(wèi)精品服裝 、服飾、飾品餐飲美發(fā)卡瑪、以純、佐丹奴 品牌（首次進(jìn)駐北京）B1-36 DHC/蝶翠詩(shī)面積：55.31平方米租金：36元年租金：726773.4元以郵購(gòu)業(yè)務(wù)為營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)的DHC選擇大悅城開(kāi)設(shè)其第一家實(shí)體店。B1-40 The Face Shop面積：102.35平方米租金：29元年租金：1083374.75元The Face Shop是韓國(guó)現(xiàn)今最Hit的化妝品牌，2004年12月榮獲韓國(guó)全年最佳品牌，在2003年12月在韓國(guó)正是開(kāi)設(shè)自己的專門店，全球現(xiàn)分店數(shù)目已多達(dá)540間，遍布加拿大、澳洲、亞洲、歐洲品牌（首次進(jìn)駐北京）

15、1F-13/14 MUJI/無(wú)印良品面積：398.57平方米租金：7元年租金：1018346.35元無(wú)印良品在中國(guó)，第一家開(kāi)設(shè)在正大廣場(chǎng)，第二家開(kāi)設(shè)在西單大悅城。品牌（首次進(jìn)駐北京）1F-15 NEXT面積：644.9平方米租金：15元年租金：3530827.5元源于英國(guó)的麥時(shí)尚品牌之一next,于2007年開(kāi)始進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。隨著next在正大廣場(chǎng)的中國(guó)第一家店開(kāi)設(shè)后，next又跟著space來(lái)到了北京。品牌（首次進(jìn)駐北京）4F-11 Im David面積：92.61平方米租金：33元年租金：1115487.45元百家好公司旗下男裝系列。選擇西單開(kāi)設(shè)其第一家門店。將全新的休閑男裝體驗(yàn)帶給京城。

16、品牌（首次進(jìn)駐北京）4F-43/44 7 Days面積：98.27平方米租金：22元年租金：789108.1元上帝用7天創(chuàng)造了世界，音樂(lè)的7個(gè)音符構(gòu)成了旋律，赤橙黃綠青藍(lán)紫7中色彩組成了彩虹及這整個(gè)色彩斑斕的世界，那么誰(shuí)為你帶來(lái)時(shí)尚的節(jié)奏和豐富的選擇？這就是SEVEN DAYS的名字的由來(lái)。用SEVEN DAYS個(gè)性化的語(yǔ)言來(lái)表達(dá)，那就是從周一到周日，每天給你新看點(diǎn)個(gè)中蘊(yùn)涵的豐富精彩和時(shí)尚氣息，通過(guò)這句話即已彰顯無(wú)疑。品牌（首次進(jìn)駐北京）品牌匯報(bào)（首次進(jìn)駐北京）6F-02 大快活面積：720平方米租金：9.42元年租金：2475576元大快活集團(tuán)有限公司在香港已經(jīng)有30余年歷史，旗下?lián)碛写髩K活

17、分店100多家。主要經(jīng)營(yíng)高檔中西快餐。現(xiàn)場(chǎng)裝修形象公共區(qū)域現(xiàn)場(chǎng)裝修形象店鋪形象SOLANA藍(lán)色港灣藍(lán)色港灣位置北京燕莎商圈和麗都商圈核心 開(kāi)發(fā)商北京藍(lán)色港灣置業(yè)有限公司項(xiàng)目特色中國(guó)首家Lifestyle Shopping Park建筑類別綜合性商業(yè)交通狀況市中心核心地段，交通極為便利。建筑面積地上兩層，6萬(wàn)平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬(wàn)平方米占地面積13萬(wàn)平方米 容積率0.63綠化率30.72 停車位車位：地上1300 地下800藍(lán)色港灣經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃；藍(lán)色港灣國(guó)際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑，按不同的區(qū)位，商業(yè)功能劃分為美瑞時(shí)尚百貨、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭酒吧街、中央廣

18、場(chǎng)等區(qū)域。包含30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時(shí)代影城、全明星滑冰俱樂(lè)部、BHG精品超市等美瑞百貨亮馬食街傳奇影城亮碼頭酒吧街中央廣場(chǎng)品牌街藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)特點(diǎn)環(huán)境和諧：建筑與空間，人與設(shè)施形成了一個(gè)和諧的生態(tài)環(huán)境功能和諧：豐富購(gòu)物，多種餐飲、休閑、娛樂(lè)形式相互依賴，和諧并存城市與生活的完美主張藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)特點(diǎn)立面風(fēng)格色彩質(zhì)感尊貴休閑符合客戶群品位與周邊社區(qū)風(fēng)格銜接與城市和諧相處延續(xù)歷史文化記憶文化塑造項(xiàng)目?jī)?nèi)涵藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)特點(diǎn)交通流線選址在城市核心地段，多條城市道路與項(xiàng)目連通，與城市交通良好接駁；立體動(dòng)線處理技術(shù)。藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)特點(diǎn)街區(qū)設(shè)計(jì)街面利用率最大，增加商業(yè)內(nèi)街或內(nèi)庭， 構(gòu)造凹進(jìn)帶形

19、空間或折線; 造型點(diǎn)與面結(jié)合，商鋪造型采用點(diǎn)面結(jié)合，高低錯(cuò)落，一方面使商鋪具有較強(qiáng)的標(biāo)志性和可別性，另一方面使整個(gè)商業(yè)街生動(dòng)銜接，消除顧客疲勞感，增加休閑意境和購(gòu)物趣味藍(lán)色港灣設(shè)計(jì)特點(diǎn)世貿(mào)天階全北京，向上看 北京的時(shí)尚地標(biāo) 世貿(mào)天階集5A級(jí)辦公樓和休閑商業(yè)街為一體，打造北京CBD自由、休閑、時(shí)尚中心廣場(chǎng)，于2006年建成投入使用。世貿(mào)天階世貿(mào)天階項(xiàng)目概況開(kāi)發(fā)商北京奧中興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 建筑面積22.8萬(wàn)平方米商業(yè)建筑面積79,790 平方米試營(yíng)業(yè)日期2006年12月15日車位1200 個(gè)車位 (B2+B3)營(yíng)業(yè)時(shí)間10:00-22:00招商代理仲量聯(lián)行購(gòu)物中心管理顧問(wèn)仲量聯(lián)行主力租戶ZA

20、RA, Guess, California Fitness, GANT, Golden Jaguar, CJW市場(chǎng)定位時(shí)尚、生活目標(biāo)客群 年齡在 25-45歲之間的時(shí)尚白領(lǐng) 主要客群面向區(qū)域朝陽(yáng)區(qū)、東城區(qū)世貿(mào)天階地理位置世貿(mào)天階位于朝陽(yáng)區(qū)光華路九號(hào)，迎賓國(guó)道東大橋路東側(cè)世貿(mào)天階項(xiàng)目周邊商業(yè)緊鄰國(guó)貿(mào)、嘉里中心等眾多頂級(jí)寫字樓及世貿(mào)國(guó)際公寓、新城國(guó)際等名品公寓，連接北京第一使館區(qū)、朝外商業(yè)圈、長(zhǎng)安街等北京重要的城市節(jié)點(diǎn)與商業(yè)、文化動(dòng)線。世貿(mào)天階項(xiàng)目規(guī)劃該項(xiàng)目整體規(guī)劃22.8萬(wàn)平方米，商業(yè)面積8萬(wàn)平米。其基礎(chǔ)構(gòu)造由南北兩翼商業(yè)廊和兩座寫字樓組成，同時(shí)擁有階梯廣場(chǎng)等戶外場(chǎng)所。建筑群分A、B、C、D四座

21、，東西長(zhǎng)220米，南北寬約116米 C、D座為寫字樓，C座時(shí)尚大廈及D座天階大廈，建筑面積13萬(wàn)平方米D座于2006年10月開(kāi)盤，現(xiàn)房入住，C座已整棟出租，被時(shí)尚雜志社冠名。 四幢住宅主體中間形成約1.6萬(wàn)平方米的中庭花園，社區(qū)內(nèi)人車分流，動(dòng)靜分離。世貿(mào)天階天幕世貿(mào)天階的“夢(mèng)幻天幕”，長(zhǎng)250米，寬30米；由六個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的電視屏組成，天幕開(kāi)啟后場(chǎng)面極具震撼力，48路輸入、96道輸出的強(qiáng)大環(huán)繞擴(kuò)聲，加上聲、光、電的交相輝映，各種三維聲像效果的自由變幻，其科技含量已經(jīng)超越了一直號(hào)稱世界之最的拉斯維加斯的巨型天幕，成為了世界綜合性能第一的天幕。世貿(mào)天階購(gòu)物中心區(qū)域功能定位北樓主要目標(biāo)客群是CBD區(qū)內(nèi)的涉外客群、CBD內(nèi)的商界精英、公寓業(yè)主、商務(wù)游客，年齡段應(yīng)該在30-45之間，業(yè)態(tài)配置斱面?zhèn)戎卦诟叨似放颇蠘侵饕哪繕?biāo)客群是CBD區(qū)內(nèi)年輕白領(lǐng)階層、周邊居住人口以及國(guó)內(nèi)的游客，年齡層次應(yīng)該在20-30之間的年齡段，業(yè)態(tài)配置上側(cè)重時(shí)尚化BI層生活薈萃，匯聚美食，家居生活，生活超市為一體，滿足休閑生活，餐飲消費(fèi)需求。聯(lián)通了南北街區(qū)世貿(mào)天階購(gòu)物中心招商：CBD普通白領(lǐng)本地居民CBD周邊涉外人群商務(wù)游客CBD商界精英/公寓住客國(guó)內(nèi)外游客目標(biāo)客群: 2545歲客群時(shí)尚生活聚集地世貿(mào)天階是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、空間藝術(shù)、于一體的全感官體驗(yàn)休閑購(gòu)