北京商業(yè)地產分享(史上最全)課件

1、北京商業(yè)地產項目考察分享eyeful presentations品牌管理中心2012.11三里屯village三里屯SOHO西單大悅城藍色港灣世貿 天階Summary三里屯village 集文化、藝術、休閑和購物于一體的全新空間三里屯village項目概況位置：朝陽區(qū)工體北路與三里屯路交匯處 總占地：5.3萬平方米 建筑面積：17.2萬平方米；其中南區(qū)占7.2萬平米 建筑形式：層低密度建筑開發(fā)商：太古房地產開發(fā)有限公司產權年限：40年開盤時間：2006年11月開業(yè)時間：2008年5月/北區(qū)09.10容積率：3.2三里屯village基本情況三里屯village以“33”服裝大廈為界分為南北兩區(qū)

2、單體數(shù)量：南區(qū)棟 北區(qū)棟棟5星級個性化精致酒店 特點 : 時尚，現(xiàn)代，前衛(wèi)，新穎，亮麗定位 ：南區(qū)：中高檔品牌的開放式購物中心 北區(qū)：較南區(qū)為高端品牌聚集地 目標客群：南區(qū)：時尚運動的年輕一族 北區(qū)：有一定社會地位和一定消費實力的人群區(qū)位交通三里屯village區(qū)位：毗臨第2使館區(qū)三里屯已經(jīng)成為北京“國際化商務核心”和“24小時娛樂中心”周邊分布高端綜合體項目，三里屯、世貿工三等，有大量的商業(yè)、公寓供應四至及交通：東側為三里屯酒吧一條街南側為工體北路距離地鐵10號線5分鐘距離交通較為便利三里屯village設計理念Village 代表了村與城兩種概念兼收并蓄規(guī)劃理念：整體為開放式設計南區(qū)在街道

3、設計時采用了化整為零，從內部劃分出多條內街，擁有更多商業(yè)展示面南區(qū)中國胡同北區(qū)四合院三里屯village藝術建筑建筑本身就是一件藝術品，獨立品牌大樓，以三維建筑去宣示品牌形象 不規(guī)則的樓體、色彩斑斕的外觀，到大膽的建筑材料的運用，以及相對獨立而又互相連接的多層空間設計，使得建筑整體本身就是一件藝術品。（趨勢：世界一線品牌購物終端的發(fā)展史，大多都經(jīng)歷了從只重視店鋪內的設計，到重視整體建筑藝術風格的演變過程。）三里屯village平面布局LG： 購物、超市、影院、珠寶、家電、藝術、家居、禮品、美容L1：服飾、娛樂/休閑主力店：主要分布在南側、北側沿路及南庭廣場周圍三里屯village平面布局L2：

4、服飾為主L3：餐飲為主L4：餐飲、藝術三里屯village內部交通動線組織：南區(qū)為胡同式設計，一條主動線、多條輔 線路設計交通體系：扶梯、樓梯、電梯、連廊：層全連通、層部分連通，增加了平面之間的聯(lián)系三里屯village業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)豐富，南區(qū)偏重年輕時尚，北區(qū)定位更高端，多為國際一線品牌南區(qū)業(yè)態(tài)定位：南區(qū)更偏重年輕時尚，中高端為主領域廣泛：業(yè)態(tài)涉及時裝/配飾、美容、家居、電子產品、書店、餐廳、影院和藝術文化，經(jīng)營范圍延伸到了家電和兒童樂園的領域，如香港知名大型兒童教育品牌WiseKids，也將成為三里屯Village的特色之一，同時也是進入北京的首家店北區(qū)業(yè)態(tài)定位更高端，瞄準國際一線品牌三里屯vil

5、lage品牌太古憑借雄厚的招商實力，引進很多國際知名品牌，其中部分品牌為首次進入中國進入三里屯village 的品牌中，有很多首次進入北京甚至中國的品牌，包括：Uniqlo、Ben Sherman、 Eachway、Coldstone、 Steve Madden、Union American Bar & Grille、Element Fresh等品牌。還有中國首家Apple和Fossil專營店 北區(qū)多為國際一線品牌，范思哲、勞力士、萬寶龍等都有大面積租賃 三里屯village餐飲分布：多分布于3層形式：主要是以美式餐飲為主的國外菜系，檔次普遍較高經(jīng)營狀況： 麻辣誘惑、麥當勞等中餐及快餐經(jīng)營狀況

6、很好小眾餐飲比例大，中國式大眾餐飲較為缺失三里屯village租賃出租率已達到100%租金:三里屯Village租金為90-110美元/月/平方米（使用面積 ) 三里屯village經(jīng)營狀況三里屯Village整體營業(yè)狀況較好，消費群體以年輕白領、大學生、老外為主營業(yè)時間：上午10點至晚上10點主流客戶：時尚白領、外國人，大學生、名人每個入口的人流量小時曾經(jīng)在Adidas開業(yè)當天，其一天的營業(yè)額便在70萬人民幣左右三里屯village不足交通組織：三里屯Village南區(qū)在引導人們通往二層的通道較少、并且識別性不明顯二樓及以上樓層均通過走廊相連，交通不明朗、指示系統(tǒng)不清晰動線設計：動線設計不合

7、理，一條主動線較為突出，但次動線不明顯， 導致很多店鋪的昭示性和可達性不強公共空間設置：整體可供人們休憩的空間以及綠化空間比較少。三里屯SOHO 潘石屹：北京的三里屯香港的銅鑼灣 “我特別喜歡香港的銅鑼灣，一到那兒就感到特別有活力，人來人往的，有高檔商店，也有低檔店鋪。我希望把香港和世界各地的國際化生活方式帶到三里屯SOHO來?！?三里屯SOHO整體概況區(qū)位三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側，南三里屯路路西，是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。交通三里屯SOHO緊鄰CBD、燕莎、東直門、朝外等區(qū)域的核心位置，交通樞紐，它位于三里屯商圈的中心區(qū)域，緊臨東三環(huán)交通樞紐，距

8、北京國際機場僅30分鐘車程，距北京國際貿易中心僅15分鐘車程。軌道交通距離地鐵10號線，工體北路站約 500 米。三里屯SOHO整體概況整個項目總占地約5.1245萬平方米規(guī)劃總建筑規(guī)模：465,680，地上約為31,568 0 ，地下約為15萬商業(yè)：約為12.8萬 （B1-4層，局部5層）；辦公：10.2萬 （共5棟）；公寓：11.98萬 （共5棟）建筑高度：97m（注：寫字樓A18層，B/D24層，C19層，E12層；公寓A22層，B/C/D28層）三里屯SOHO由5個購物中心、10棟12-28層的寫字樓和公寓組成，是典型的新城市綜合體項目。三里屯SOHO建筑層數(shù)： 地上：地上（最高）28

9、層； 地下：4層 層高：公寓3.1米；寫字樓3.5米；商業(yè)：B1層5米，一層4.8米，二層4.3米，三層4.3米，四層4.5米 裝修：公寓及寫字樓均為精裝修 車位：地下二至四層，共三層，地面55輛，地下停2362輛，總共2417輛 三里屯SOHO裙房（一至四層，局部五層）及地下一層將作為零售商業(yè)。高層 (五層及以上) 用作寫字樓和公寓；地下 二至四層用作停車場、設備機房和服務管理用房。三里屯SOHO規(guī)劃理念 濃縮型城市 三里屯的魅力在于：都市的動感與寧靜的環(huán)境相毗鄰。在這一帶，酒吧街與大使館相映成趣，造就了三里屯獨特的魅力。所謂 “濃縮型城市”，并不僅僅意味著小，更多的意義在于這種由于毗鄰而摩

10、擦出的感覺。三里屯SOHO就是以符合21世紀的新穎方式來復活這種毗鄰性的生活方式。最具人氣休閑廣場由溪水蜿蜒貫穿其中的下沉花園廣場以及旱冰場將5個購物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個濃縮了的城市景觀，在這種得天獨厚的環(huán)境中三里屯SOHO將成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場。三里屯SOHO商業(yè)現(xiàn)狀目前三里屯SOHO商業(yè)部分除6號商場物業(yè)歸開發(fā)商所有外，其他四個商場出售率已達100，但是出租率僅約為30三里屯SOHO其中商業(yè)業(yè)態(tài)有影像、銀行、電子、餐飲、美容美發(fā)、服飾、創(chuàng)意等，但是多為散戶經(jīng)營，沒有主力、次主力品牌支撐約為70%的商鋪正在招租，租金臨水商業(yè)街為8-1

11、2元/平方/天，1-4層商鋪為18-23元/平方/天三里屯SOHO由于商業(yè)經(jīng)營氛圍較為慘淡，客流很少，在周末晚上的黃金時段，雖與三里屯village僅為一街之隔，但是三里屯SOHO幾乎沒有客流DESIGNING北京最新、最大、最時尚的Shopping MallDESIGNING全國最大LED屏幕外墻DESIGNING亞洲最長飛天梯DESIGNING最多電梯與扶梯的Shopping MallDESIGNING北京西單最大停車場LOCATION地處北京最繁華最成熟最時尚商圈每天20-50萬TRAFFIC覆蓋面最廣最方便的交通交匯點SALES時尚品牌最高銷售量的地方西單商圈人流量單位:萬人西單商圈各

12、節(jié)點人流量地鐵出口西單mall其他節(jié)點開業(yè)時間： 2008年2月2日建設投資商：中糧集團建設單位：北京新奧西郡房地產開發(fā)有限公司位置：西城區(qū)西單北大街 商業(yè)形式：集購物、休閑、娛樂一站 式服務大型shopping mall總建筑面積： 20.5萬平方米商業(yè)建筑面積：11.5萬平方米基本概況Marketing position清晰時尚的定位-2F X-LIFE 趣味-1F Glamaous 眩目1F Elegant 優(yōu)雅2F Sexy 性感3F Trendy 潮流4F Crash 沖撞5F Sporty 動感6F Happy 快樂7F Dating 約會8F Childlike 童真9F Hig

13、h 興奮10-11F Dreaming 夢想中國第一座國際化青年城樓層樓層主題業(yè)態(tài)主力店1011F夢想電影院9F興奮健身SPAFAB數(shù)碼娛樂廣場8F童真餐飲游樂場麥吉柯魔術教學館、加斯貓電玩7F約會餐飲麻辣香鍋、辣婆婆6F快樂餐飲港麗餐廳、大快活、仙蹤林5F動感運動服飾手機賣場餐飲耐克、阿迪達斯、銳步、手機賣場4F沖撞流行服飾餐飲QUIKSILVER/ROXY、馬克華菲3F潮流時尚女裝餐飲Best Seller、G2000、UNIQLO2F性感服裝服飾餐飲ZARA、 Belle、 Best Seller，Walker Shop1F優(yōu)雅服裝服飾餐飲ZARA，Best Seller，NEXT、 E

14、spritB1炫目護膚用品飾品餐飲家居美發(fā)萬寧、大明眼鏡B2前衛(wèi)精品服裝 、服飾、飾品餐飲美發(fā)卡瑪、以純、佐丹奴 品牌（首次進駐北京）B1-36 DHC/蝶翠詩面積：55.31平方米租金：36元年租金：726773.4元以郵購業(yè)務為營銷網(wǎng)絡的DHC選擇大悅城開設其第一家實體店。B1-40 The Face Shop面積：102.35平方米租金：29元年租金：1083374.75元The Face Shop是韓國現(xiàn)今最Hit的化妝品牌，2004年12月榮獲韓國全年最佳品牌，在2003年12月在韓國正是開設自己的專門店，全球現(xiàn)分店數(shù)目已多達540間，遍布加拿大、澳洲、亞洲、歐洲品牌（首次進駐北京）

15、1F-13/14 MUJI/無印良品面積：398.57平方米租金：7元年租金：1018346.35元無印良品在中國，第一家開設在正大廣場，第二家開設在西單大悅城。品牌（首次進駐北京）1F-15 NEXT面積：644.9平方米租金：15元年租金：3530827.5元源于英國的麥時尚品牌之一next,于2007年開始進入中國市場。隨著next在正大廣場的中國第一家店開設后，next又跟著space來到了北京。品牌（首次進駐北京）4F-11 Im David面積：92.61平方米租金：33元年租金：1115487.45元百家好公司旗下男裝系列。選擇西單開設其第一家門店。將全新的休閑男裝體驗帶給京城。

16、品牌（首次進駐北京）4F-43/44 7 Days面積：98.27平方米租金：22元年租金：789108.1元上帝用7天創(chuàng)造了世界，音樂的7個音符構成了旋律，赤橙黃綠青藍紫7中色彩組成了彩虹及這整個色彩斑斕的世界，那么誰為你帶來時尚的節(jié)奏和豐富的選擇？這就是SEVEN DAYS的名字的由來。用SEVEN DAYS個性化的語言來表達，那就是從周一到周日，每天給你新看點個中蘊涵的豐富精彩和時尚氣息，通過這句話即已彰顯無疑。品牌（首次進駐北京）品牌匯報（首次進駐北京）6F-02 大快活面積：720平方米租金：9.42元年租金：2475576元大快活集團有限公司在香港已經(jīng)有30余年歷史，旗下?lián)碛写髩K活

17、分店100多家。主要經(jīng)營高檔中西快餐。現(xiàn)場裝修形象公共區(qū)域現(xiàn)場裝修形象店鋪形象SOLANA藍色港灣藍色港灣位置北京燕莎商圈和麗都商圈核心 開發(fā)商北京藍色港灣置業(yè)有限公司項目特色中國首家Lifestyle Shopping Park建筑類別綜合性商業(yè)交通狀況市中心核心地段，交通極為便利。建筑面積地上兩層，6萬平方米(部分挑高9米) 地下兩層，9萬平方米占地面積13萬平方米 容積率0.63綠化率30.72 停車位車位：地上1300 地下800藍色港灣經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃；藍色港灣國際商區(qū)19棟2至3層的歐式建筑，按不同的區(qū)位，商業(yè)功能劃分為美瑞時尚百貨、活力城主題店、品牌街、亮馬食街、亮碼頭酒吧街、中央廣

18、場等區(qū)域。包含30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等美瑞百貨亮馬食街傳奇影城亮碼頭酒吧街中央廣場品牌街藍色港灣設計特點環(huán)境和諧：建筑與空間，人與設施形成了一個和諧的生態(tài)環(huán)境功能和諧：豐富購物，多種餐飲、休閑、娛樂形式相互依賴，和諧并存城市與生活的完美主張藍色港灣設計特點立面風格色彩質感尊貴休閑符合客戶群品位與周邊社區(qū)風格銜接與城市和諧相處延續(xù)歷史文化記憶文化塑造項目內涵藍色港灣設計特點交通流線選址在城市核心地段，多條城市道路與項目連通，與城市交通良好接駁；立體動線處理技術。藍色港灣設計特點街區(qū)設計街面利用率最大，增加商業(yè)內街或內庭， 構造凹進帶形

19、空間或折線; 造型點與面結合，商鋪造型采用點面結合，高低錯落，一方面使商鋪具有較強的標志性和可別性，另一方面使整個商業(yè)街生動銜接，消除顧客疲勞感，增加休閑意境和購物趣味藍色港灣設計特點世貿天階全北京，向上看 北京的時尚地標 世貿天階集5A級辦公樓和休閑商業(yè)街為一體，打造北京CBD自由、休閑、時尚中心廣場，于2006年建成投入使用。世貿天階世貿天階項目概況開發(fā)商北京奧中興業(yè)房地產開發(fā)有限公司 建筑面積22.8萬平方米商業(yè)建筑面積79,790 平方米試營業(yè)日期2006年12月15日車位1200 個車位 (B2+B3)營業(yè)時間10:00-22:00招商代理仲量聯(lián)行購物中心管理顧問仲量聯(lián)行主力租戶ZA

20、RA, Guess, California Fitness, GANT, Golden Jaguar, CJW市場定位時尚、生活目標客群 年齡在 25-45歲之間的時尚白領 主要客群面向區(qū)域朝陽區(qū)、東城區(qū)世貿天階地理位置世貿天階位于朝陽區(qū)光華路九號，迎賓國道東大橋路東側世貿天階項目周邊商業(yè)緊鄰國貿、嘉里中心等眾多頂級寫字樓及世貿國際公寓、新城國際等名品公寓，連接北京第一使館區(qū)、朝外商業(yè)圈、長安街等北京重要的城市節(jié)點與商業(yè)、文化動線。世貿天階項目規(guī)劃該項目整體規(guī)劃22.8萬平方米，商業(yè)面積8萬平米。其基礎構造由南北兩翼商業(yè)廊和兩座寫字樓組成，同時擁有階梯廣場等戶外場所。建筑群分A、B、C、D四座

21、，東西長220米，南北寬約116米 C、D座為寫字樓，C座時尚大廈及D座天階大廈，建筑面積13萬平方米D座于2006年10月開盤，現(xiàn)房入住，C座已整棟出租，被時尚雜志社冠名。 四幢住宅主體中間形成約1.6萬平方米的中庭花園，社區(qū)內人車分流，動靜分離。世貿天階天幕世貿天階的“夢幻天幕”，長250米，寬30米；由六個標準的電視屏組成，天幕開啟后場面極具震撼力，48路輸入、96道輸出的強大環(huán)繞擴聲，加上聲、光、電的交相輝映，各種三維聲像效果的自由變幻，其科技含量已經(jīng)超越了一直號稱世界之最的拉斯維加斯的巨型天幕，成為了世界綜合性能第一的天幕。世貿天階購物中心區(qū)域功能定位北樓主要目標客群是CBD區(qū)內的涉外客群、CBD內的商界精英、公寓業(yè)主、商務游客，年齡段應該在30-45之間，業(yè)態(tài)配置斱面?zhèn)戎卦诟叨似放颇蠘侵饕哪繕丝腿菏荂BD區(qū)內年輕白領階層、周邊居住人口以及國內的游客，年齡層次應該在20-30之間的年齡段，業(yè)態(tài)配置上側重時尚化BI層生活薈萃，匯聚美食，家居生活，生活超市為一體，滿足休閑生活，餐飲消費需求。聯(lián)通了南北街區(qū)世貿天階購物中心招商：CBD普通白領本地居民CBD周邊涉外人群商務游客CBD商界精英/公寓住客國內外游客目標客群: 2545歲客群時尚生活聚集地世貿天階是集購物、餐飲、娛樂、休閑、空間藝術、于一體的全感官體驗休閑購