養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)農業(yè)項目可行性研究報告

1、養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)農業(yè)項目可行性研究報告養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)農業(yè)項目可行性研究報告（此文檔為 word格式，下載后您可任意修改編輯！）1總論 TOC o 1-5 h z 1.1項目背景4項目名稱4項目承辦單位 4項目擬建地址、地點及區(qū)域介紹 41.1.4項目建設規(guī)模與目標 41.1.5項目投資資金及效益情況 51.1.6 承擔可行性研究工作的單位 51.2研究工作概況51.3編制依據(jù)51.4可行性研究結論62項目背景、市場預測與分析 2.1項目背景7政策背景7項目建設的重要性和必要性 102.1.3項目的由來122.2項目市場預測與分析 14養(yǎng)老產業(yè)背景14國內外養(yǎng)老產業(yè)模式 15生態(tài)旅游概述 20現(xiàn)有基本

2、游客結構 212.2.5市場趨勢分析 222.2.6項目建成時市場容量與游客結構 222.3項目發(fā)展優(yōu)勢232.3.1獨特的市場賣點 232.3.2資源優(yōu)勢252.3.3政府的大力支持262.4投資必要性2627353建設項目選址3.1場址位置273.2項目區(qū)的建設條件 273.2.1 項目區(qū)地理位置273.2.2自然條件273.2.3 社會經濟狀況 283.2.4交通運輸情況323.3項目選址意見344 項目總體方案設計 4.1項目建設總體方案 354.2項目定位、建設理念及目標 354.3總平面布置404.4工程建設方案 錯誤！未定義書簽。441主體工程建設 錯誤！未定義書簽。4.4.2配

3、套工程建設 錯誤！未定義書簽。 TOC o 1-5 h z 5環(huán)境保護 455.1項目主要污染源和污染物評價分析 455.1.1項目建設期主要污染源及污染物影響分析 455.1.2項目運行期主要污染源及污染物影響分析 475.2項目擬采用的環(huán)境保護標準 495.3環(huán)境保護措施50施工期環(huán)境保護措施 50運行期環(huán)境保護措施 525.3.3節(jié)能措施555.3.4節(jié)水措施 565.3.5消防工程56586項目的組織管理6.1工程項目管理 586.2組織機構606.3人力資源606.4員工培訓606.5管理機構和設置 616.6勞動定員617項目施工條件和進度計劃 629項目招標777.1施工條件62

4、7.2進度計劃62錯誤！未定義書簽8項目投資估算和資金籌措 TOC o 1-5 h z 9.1項目招標范圍779.2招標單位資質要求779.3發(fā)包方式789.4項目招標的組織形式 789.5項目招標方式789.6評標組織、原則及評標 78798210項目經濟評價11項目經濟效益、社會效益和生態(tài)效益 12項目主要風險分析84 TOC o 1-5 h z 12.1政策風險8412.2市場風險8512.3財務風險8512.4社會風險8612.5經營風險8613結論 871總論1.1項目背景一、項目概要1.1.1項目名稱某某養(yǎng)生養(yǎng)老生態(tài)農業(yè)項目1.1.2項目承辦單位某某生態(tài)農業(yè)有限公司1.1.3項目擬

5、建地址、地點及區(qū)域介紹某某智慧生態(tài)農業(yè)谷位于某某市某某區(qū)某某鎮(zhèn)，該項目規(guī)劃用地10000畝,其中星級國際生態(tài)養(yǎng)老用地500畝區(qū)域介紹：某某鎮(zhèn)位于 某某區(qū)西北部，與安徽省天長、來安兩市縣接壤，鎮(zhèn)域面積 209平方公里，轄17個村、1個社區(qū)和 2個國有林場，國土面積80%以上屬低山丘陵地貌。戶籍人口5.6萬人，有少數(shù)民族 18個，1.2萬人，其中回族 6500人，是江蘇省回族人口集聚地之一，是某某市唯一享受民族鄉(xiāng)待遇的鎮(zhèn)。2010年被市政府確定為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌先導試點鎮(zhèn)、重點特色鎮(zhèn)，現(xiàn) 代農業(yè)實驗區(qū)。某某鎮(zhèn)是革命老區(qū)，生態(tài)環(huán)境宜人，風景獨特優(yōu)美，是江蘇 省空氣質量監(jiān)測對照區(qū)1.1.4項目建設規(guī)模與目標項

6、目建設單位介紹項目建設單位為某某生態(tài)農業(yè)有限公司，注冊資金20000萬元。公司建的“某某生態(tài)谷”項目，位于某某市某某區(qū)某某鎮(zhèn)。根據(jù)項目的總體規(guī)劃，通過3-5年的努力奮斗，將某某智慧生態(tài)農業(yè)谷建設成為具有“工廠化、都市化、國際化”特色的，集 看、玩、吃、住、購為一體的現(xiàn)代化農業(yè)綜合體。園區(qū)內規(guī)劃有三大產業(yè)板塊：現(xiàn)代 旅游觀光葡萄產業(yè)（含生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老中心）、現(xiàn)代農業(yè)文化體驗產業(yè)、現(xiàn)代都市牧場 科技產業(yè)。將引進國內外一流的高科技農業(yè)項目落戶園區(qū)，開展園區(qū)加農戶的方式帶 動周邊農民共同發(fā)展農業(yè)產業(yè)，同時打造優(yōu)質農產品品牌，解決項目區(qū)農民務工問題， 帶動項目區(qū)農民持續(xù)穩(wěn)定的增收。形成真正的示范平臺和技術

7、交易平臺。某某智慧生態(tài)農業(yè)谷的建設，始終堅持以“市場導向，科技主導，企業(yè)運作，產 業(yè)經營”為運營理念，計劃2年內在園區(qū)孵化培育10余個新興農業(yè)科技企業(yè)，5年內 將園區(qū)打造成為國家級智慧生態(tài)農業(yè)園區(qū)。 在推進現(xiàn)代高效農業(yè)建設的同時，也將領 會貫徹某某市委關于加快推進全域統(tǒng)籌 建設城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新某某行動綱要（寧委發(fā)201029號）精神，積極參與城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設，推動農村生產方式、農業(yè)經營 方式和農民生活方式的一體化轉變。某某智慧生態(tài)農業(yè)谷，規(guī)劃用地 10000畝，投資約150.1億元人民幣，1.1.5項目投資資金及效益情況項目總投資約人民幣150.1億元，其中養(yǎng)老投資約人民幣110億元項目建成后產

8、值509214.44萬元/年，解決就業(yè)人口 2000人。根據(jù)該項目投資 成本所需要的時間及預計凈利率水平進行分析， 該項目靜態(tài)投資回收期為5 年，從 靜態(tài)投資回收期和投資回收率的數(shù)據(jù)表明，該項投資回報能力強。1.1.6承擔可行性研究工作的單位某某生態(tài)農業(yè)有限公司1.2研究工作概況該項目經某某市發(fā)展和改革委員會企業(yè)投資項目備案立項。我公司接受委托后，在系統(tǒng)收集某某市某某區(qū)某某鎮(zhèn)及鄰區(qū)背景資料的基礎上， 認真分析和理解了本工程的技術基礎資料，并于2015年4月 上旬，組織工程技術人員赴現(xiàn)場開展實地調查、數(shù)據(jù)收集等工作。然后轉入室內資料綜合研究、報告撰 寫和圖件編繪，完成可行性研究報告，最后報行業(yè)主

9、管部門審查通過。1.3編制依據(jù)1、政策性依據(jù)（一）國家依據(jù)、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國老年人權益保障法、中華人民共和國建筑法、中華人民共和國環(huán)境保護法、中華人民共和國城市規(guī)劃法（二）地方依據(jù)（1）江蘇省社會福利機構管理實施細則（2）某某市社會養(yǎng)老機構管理實施辦法（3）某某市城市總體規(guī)劃（三）其它有關標準1.4可行性研究結論本項目以生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老為主題，以保護性開發(fā)為基本原則，建設目標明確具體， 建設條件優(yōu)越，符合國家開發(fā)、產業(yè)結構調整及增加農民收入等國家產業(yè)政策，為項 目地重點發(fā)展的主導產業(yè)之一。項目投資結構合理，建設規(guī)模適宜，資金安排合理， 財務分析經濟效果可行，管理體系健全，項

10、目投資建設周期短、投資回收快、投資回 報咼、利稅率咼。項目從規(guī)劃建設、投資規(guī)模到經營管理均切實可行，抗市場風險能力強，立項 目標準確，項目具有較強的盈利能力。項目對解決老齡化問題、改變傳統(tǒng)養(yǎng)老模式、加速傳統(tǒng)養(yǎng)老向現(xiàn)代新型養(yǎng)老模 式的轉變，促進現(xiàn)有農業(yè)產業(yè)結構的調整，振興農村經濟、優(yōu)化農業(yè)結構、加快某某 市產業(yè)結構改革步伐、推進當?shù)亟洕鐣l(fā)展等具有重要意義。 對游客、居民、社會、 政府、投資企業(yè)都將產生良好的社會效益。項目充分考慮了生態(tài)恢復和生態(tài)保護，對生態(tài)資源效益的提升有直接的促進作 用。項目符合社會發(fā)展和人民生活需要，市場廣闊，具有顯著的財務效益、社會效 益、生態(tài)效益。建議項目盡早立項，并

11、盡快籌措資金，抓緊實施。并建議相關政府及組織給予 一定政策支持和資金支持，使項目早日發(fā)揮其經濟、社會和生態(tài)效益。2項目背景、市場預測與分析 2.1項目背景2.1.1政策背景1、養(yǎng)老產業(yè)相關政策背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1. 43億，超過了總人口的 11%。據(jù)預測，2030年我國的老年人口將達2. 48億，2050年將達4. 37億，屆時 老年人口的比重將達到總人口的 31. 2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個 是老年人。隨著老齡化問題的逼近，國家和地方有關部門高度重視老齡化問題，并針對養(yǎng)老 工作陸續(xù)出臺相關優(yōu)惠及扶持政策，國務院辦公廳轉發(fā)民政部等部門關于加快

12、實現(xiàn) 社會福利社會化的意見、江蘇省人民政府關于加快實現(xiàn)社會福利社會化的決定、財政部、國家稅務總局關于對老年服務機構有關稅收問題的通知、中華人民共和 國國家標準城鎮(zhèn)老齡設施規(guī)劃設計規(guī)范、某某市社會養(yǎng)老機構管理實施辦法 等。我國政府已開始高度重視養(yǎng)老問題，養(yǎng)老產業(yè)面臨前所未有的發(fā)展機遇：十八大報告在“加快推進以改善民生為重點的社會建設”開篇就指出：“社會建設與人民幸福安康息息相關。必須在經濟發(fā)展的基礎上，更加注重社會建設， 著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務，完善社會管理，促進社會 公平，努力使全體人民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居，推動 建設和諧社會?！崩^而強調

13、要以“基本養(yǎng)老”為重點，“促進企業(yè)、機關、事業(yè)單位 養(yǎng)老保險制度改革，探索建立農村養(yǎng)老保險制度”，特別強調要“加強老齡工作”。 老有所養(yǎng)是改善民生的重要內容。政府、社會都在積極支持探索、創(chuàng)新多元化的城市 養(yǎng)老模式，解決在創(chuàng)新養(yǎng)老模式中所遇到的各種問題，為更好滿足老齡人口的需求做 出切實可行的行動。2006年6月，國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關 于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知，提出指導性意見：一、充分認識加快發(fā)展養(yǎng)老服 務業(yè)的重要意義。二、突出工作重點，明確政策措施。發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)要按照政策引 導、政府扶持、社會興辦、市場推動的原則，逐步建立和完善以居家養(yǎng)老為基礎、社 區(qū)服

14、務為依托、機構養(yǎng)老為補充的服務體系。要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務業(yè) 準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng) 老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)。（3）全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文一一關于全面推進居家養(yǎng)老服 務工作的意見，提出推進居家養(yǎng)老服務工作的基本原則：第一堅持以人為本；第二 堅持依托社區(qū)；第三堅持因地制宜；第四堅持社會化方向。居家養(yǎng)老是一項涉及全社 會的工作，政府、社會、家庭都要參與，必須采取多種形式，努力調動各方面積極因 素，共同做好這項工作。2、生態(tài)休閑度假項目政策背景旅游業(yè)在世界范圍內高速發(fā)展的同時

15、， 傳統(tǒng)大眾旅游對環(huán)境的負面影響逐漸引起 人們的警覺，人們的生態(tài)環(huán)境保護意識得到加強，許多國家越來越重視生態(tài)旅游。1998 年，聯(lián)合國經濟及社會委員會第46次大會將2002年確定為“國際生態(tài)旅游年”，世 界旅游組織及聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署進一步推動了生態(tài)旅游的發(fā)展，生態(tài)旅游成為全球旅游發(fā)展的一種新模式。（1）國家相關政策I、2001年，國務院出臺關于進一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知（國發(fā)20019號），明確要求“大力發(fā)展生態(tài)旅游”。2003年，中共中央、國務院出臺了關于 加快林業(yè)發(fā)展的決定（中發(fā)20039號），提出要加強生態(tài)建設，發(fā)展生態(tài)旅游， 提高森林經濟效益和生態(tài)效益。國家旅游局確定1999年為“生態(tài)

16、環(huán)境旅游年”，各地也相繼推出一些生態(tài)旅游產品，開展了多種多樣的生態(tài)旅游實踐活動。2005年6月，國家旅游局、國家環(huán)保總局聯(lián)合發(fā)出關于進一步加強旅游生態(tài)環(huán)境保護工作的 通知（旅計財發(fā)20055號），提出要在切實保護生態(tài)環(huán)境的基礎上積極發(fā)展生 態(tài)旅游，并強調要進一步加快生態(tài)旅游標準和規(guī)范的制定工作。近年來，生態(tài)旅游作 為產業(yè)結構調整的重要替代產業(yè)之一，已成地區(qū)發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢、實現(xiàn)致富和可持續(xù)發(fā) 展的重要途徑。U、出臺中國老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，加快老齡事業(yè)的快速發(fā)展 結合我國人口老齡化快速發(fā)展的趨勢，為了加快老齡事業(yè)的全面發(fā)展，根據(jù)國民經 濟和社會發(fā)展第一個五年規(guī)劃（2006-2010年）、中華

17、人民共和國老年人權益 保障法和中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定，國家制定了中國老齡 事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃，鼓勵老齡事業(yè)的快速發(fā)展。在中國老齡事業(yè)發(fā)展“ 一五”規(guī)劃（2006 2010年）中指出“加快發(fā)展養(yǎng)老服 務業(yè)”的措施為：（1）增加對養(yǎng)老設施建設的投入，鼓勵吸引社會力量投資興辦不 同檔次的養(yǎng)老服務機構。（2）支持信息服務、管理咨詢、人才培訓等社會中介機構 的發(fā)展，鼓勵社會力量開展以社區(qū)為基礎的老年生活照料、家政服務、康復護理、緊 急救援、心理咨詢等服務項目，形成為老年服務網絡體系，為居家老人提供優(yōu)質、便 捷的服務。川、十部門聯(lián)合下發(fā)關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的意見，指導并促進養(yǎng)老服務

18、業(yè)的快速發(fā)展根據(jù)2006年2月全國老齡委辦公室、發(fā)展改革委、教育部、民政部、勞動保障部、 財政部、建設部、衛(wèi)生部、人口計生委及稅務總局十部門聯(lián)合下發(fā)的關于加快發(fā)展 養(yǎng)老服務業(yè)的意見，對發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)給出了具體指導意見，明確進一步發(fā)展老年 社會福利事業(yè)、社會養(yǎng)老服務機構、居家老人服務業(yè)務、老年護理、臨終關懷服務業(yè) 務以及促進老年用品市場的開發(fā)。關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務產業(yè)的意見中要求各級 有關部門加強組織領導、認真落實意見中的相關政策。W、中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定 中指出發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的三個指導思 想：（1）要從加強社區(qū)建設，依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè)

19、，進一步完善社區(qū)為老年人 服務的功能；（2）老年服務業(yè)的發(fā)展要走社會化、產業(yè)化的道路；（3）要培育和發(fā) 展老年消費市場。V、實施“社區(qū)老年福利服務星光計劃”在城市，以社區(qū)居委會為重點，新建和改擴建一大批社區(qū)老年人福利服務設施和活動 場所，逐步形成社區(qū)居委會有站點、街道有服務中心的社區(qū)老年人福利服務設施網絡。 社區(qū)居委會的老年人福利服務站點要突出實用性特點，以活動場所為主，因地制宜， 力求方便實用、靈活多樣，不搞小而全。新建和改擴建的街道級社區(qū)老年人福利服務 設施要突出綜合性特點，從當?shù)乩夏耆思毙璧姆枕椖咳胧?，逐步具備多種功能。在農村，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院為重點，新建和改擴建一批鄉(xiāng)鎮(zhèn)老年人福利服務設施

20、和活動場 地，逐步形成縣（市）有個心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院的老年人福利服務設施網絡。農村新建、 改擴建的敬老院要逐步具備住養(yǎng)、入戶服務、日間照料、文體活動等功能，并向綜合 性、多功能的社會福利服務中心發(fā)展。切、出臺了扶持福利性老年社區(qū)政策2000年，國家稅務局下發(fā)了關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知，“通知”對由民政部門審核批準，并核發(fā)養(yǎng)老機構執(zhí)業(yè)許可證的老年服務機構及核發(fā)社區(qū)服務設施證書的社區(qū)服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所） 給予了一定的稅收優(yōu)惠。2.1.2項目建設的重要性和必要性1、養(yǎng)老院建設的重要性和必要性（1）解決老齡化社會問題的需要據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料稱，一個國家的老

21、年人口系數(shù)達到10鳩上（60歲以上人 口）或7%（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。目前，我國60歲以上老年人口已達1.3億多，占全世界人口的五分之一，占全國總人口的10鳩上。 到21世紀中葉將超過4億，占全國總人口的28%即每4個人中就有一位老年人；又 預測我國65歲以上老年人數(shù)將從2000年的0.94億（占總人口的7.3%）增加到2050 年的3.34億（占總人口的22.6%），我國已成為老齡化速度最快，老年人口最多的國 家。有關資料顯示，我國現(xiàn)有 2360多萬老年人“獨守空巢”。隨著人口老齡化的來 臨，老年人問題已成為一個世界問題，同樣是我國面臨的一個嚴峻問題。某某市也

22、和 全國一樣老齡化程度為10%上。新建該項目，也是解決老齡化社會問題的需要。（2）緩解獨身子女壓力獨生子女越來越多，以后由兩個獨生子女組成的小家庭，將承擔起贍養(yǎng)四個老人 的重任，無論從時間上，還是精力上，都將是一個較艱巨的任務。城鎮(zhèn)里大多數(shù)老年 人都有經濟來源，子女送老年人進敬老院，經濟上沒什么問題。隨著人們觀念的轉變， 敬老院會逐漸被人們所接受。這將極大緩解獨身子女工作、生活壓力。（3）構建和諧社會的需要黨中央、國務院發(fā)出構建和諧社會的號召，某某市委、政府也提出建設“和諧某 某”的要求。如果老齡化問題解決不好，和諧社會的目標就難以實現(xiàn)。尊老愛幼是我 們中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)，本項目的建設，將為某

23、某市弱勢老人等提供了一個“老有所 養(yǎng)、老有所學、老有所為、老有所樂”的好場所，使老年人的晚年生活豐富多彩、快 樂幸福。這必然對構建和諧社會起到積極的促進作用。（4）加快某某市社會福利事業(yè)發(fā)展的需要項目實施后，將很好的改變原有的敬老院設備陳舊、環(huán)境較差等這一現(xiàn)狀，將極 大的滿足退休老年對中高檔養(yǎng)老養(yǎng)身的需求， 填補某某中高檔酒店式生態(tài)養(yǎng)老中心的 空白，充分發(fā)揮社會保障作用，更好地履行“上為黨和政府分憂，下為人民群眾解愁” 的服務宗旨，將在轄區(qū)內社會保障體系中發(fā)揮較為重要的作用。2、生態(tài)休閑度假區(qū)建設的重要性和必要性（1）是促進區(qū)域經濟發(fā)展戰(zhàn)略的需要。項目的開發(fā)建設，將成為區(qū)域性經濟發(fā)展的一大支柱

24、產業(yè)，將有力地促進區(qū)域經 濟發(fā)展，擴大對外開放程度，通過招商引資發(fā)展旅游，使各產業(yè)配套協(xié)調發(fā)展，特別 是推動第三產業(yè)發(fā)展，拓寬就業(yè)門路，促進經濟發(fā)展，可產生良好的經濟效益和社會 效益。（2）項目建設是適應江蘇地區(qū)旅游產業(yè)發(fā)展的需要目前，該項目是某某地區(qū)唯一的“第六產業(yè)”將提升某某市旅游產業(yè)競爭力，優(yōu) 化江蘇地區(qū)旅游產品結構，提升江蘇地區(qū)在全國旅游發(fā)展中的地位。（3）推進城-郊休閑旅游市場互動，促進城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展結合成都市建設世界田園城市總體規(guī)劃和依據(jù)旅游產業(yè)總體規(guī)劃，引導各區(qū)縣針對旅游市場開發(fā)差異化、特色化的旅游產品。實施某某市都市旅游發(fā)展規(guī)劃，實 現(xiàn)城-郊休閑旅游市場互動，重點促進郊區(qū)休閑旅游

25、市場開發(fā)科學化、建設規(guī)范化和 管理標準化。努力探索城鄉(xiāng)居民互動模式，開拓城郊居民旅游市場。面向城郊市場， 加強方便、快捷、價格合理的旅游服務接待體系建設。（4）項目建設是適應加快某某市旅游經濟發(fā)展和產業(yè)結構調整的需要旅游產業(yè)作為第三產業(yè)的龍頭產業(yè)和產業(yè)結構調整的引擎，能促進餐飲、酒店、 交通、商貿、娛樂等第三產業(yè)發(fā)展；項目的建設能帶動該區(qū)經濟社會的協(xié)調發(fā)展，促 進某某區(qū)經濟的發(fā)展。（5）項目建設是進一步保護旅游資源的需要該項目以保護性開發(fā)為基本原則，大力提倡生態(tài)旅游模式。該項目的開發(fā)能吸引 投資，激發(fā)當?shù)卣途用癖Ｗo資源的意識，對該地區(qū)水文化、水資源的合理開發(fā)利 用及保護具有重要意義。（6）

26、在旅游空間布局上，構建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈結合城市及社會經濟發(fā)展目標與戰(zhàn)略， 構建郊區(qū)生態(tài)休閑旅游圈包括外環(huán)路附近 及其以外的郊區(qū)地域范圍。發(fā)展重點：一是強化和完善新城的旅游服務功能，培育各 具特色的主導旅游產品和旅游服務項目，形成區(qū)域性的旅游服務基地。二是重點發(fā)展 休閑度假、名勝觀光、生態(tài)康體、會議服務旅游產品，完善旅游度假區(qū)的綜合配套服 務體系，強化生態(tài)型項目的建設。三是依托現(xiàn)有的大型采摘園、高科技旅游園區(qū)，提 升休閑旅游發(fā)展水平，發(fā)展企業(yè)化管理，集旅游生產、科技示范、農產品加工、休閑 游憩等功能為一體的綜合性休閑旅游園區(qū)。，積極推進區(qū)域的基礎設施和服務設施建 設，改善旅游環(huán)境以適應公眾日益

27、提高的旅游需求。（7）旅游業(yè)發(fā)展促進社會主義新農村建設統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展是全面建設小康社會和構建和諧社會的重要舉措。鄉(xiāng)村旅游因為具有良好的經濟帶動作用和社會效益， 成為了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的重要途徑和必要手段。結 合該區(qū)域豐富的旅游資源優(yōu)勢，著力建設一批旅游小鎮(zhèn)、特色村鎮(zhèn)、生態(tài)社區(qū)，大力 發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，不僅有效推進小城鎮(zhèn)的建設步伐，建立“以旅促農、城鄉(xiāng)互動、協(xié)調 發(fā)展”的新型城鄉(xiāng)關系，而且通過旅游帶動了小城鎮(zhèn)和旅游社區(qū)、景區(qū)周邊的農村非 農就業(yè)、農民增收等經濟社會發(fā)展，促進新農村建設進程，是實現(xiàn)以旅游產業(yè)帶動城 鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大膽嘗試。2.1.3項目的由來從某某老齡化趨勢和自然旅游資源條件來看，在某某發(fā)展以“生

28、態(tài)養(yǎng)老和休閑度 假”為一體的綜合產業(yè)前景十分廣闊。而某某市六朝古都，無論是從自然生態(tài)還是自然風光、歷史文化，以及少數(shù)民族風情， 都有獨特的地方。過去有影響的主要是 夫子廟、鐘山風景區(qū)、玄武湖，近幾年隨著江 蘇經濟社會發(fā)展，特別是經濟條件的改變，有很多新的好地方，現(xiàn)在更豐富，而且覆蓋面也非常大。近年重點打造的17個文化休閑旅游片區(qū)，有的已經成為本地市民和 外地游客休閑度假的“新寵”。借青奧契機推出的濱江都市休閑旅游帶，今年國慶長 假日均接待游客量達9.5萬人次；明城墻一明外郭文化休閑旅游帶，新修繕的23.3公里明城墻全面對外開放，青奧期間日均兩萬人次登臨；老門東、長江路等街區(qū)已成 為深度游客人必

29、到之地。在江寧“金花”系列、高淳慢城、某某“六朵茉莉”等鄉(xiāng)村 旅游景點崛起之后，下鄉(xiāng)享受“慢生活”，成為越來越多某某人雙休日和節(jié)假日的選 擇。近年來，我市鄉(xiāng)村旅游的“進賬”年均增幅超過30%今年1 10月，江寧區(qū)接待游客超過1900萬人次，實現(xiàn)旅游收入近200億元，比去年同期增長約 36% 18% 不斷增加的旅游看點，讓越來越多的外地和境外游客在某某“慢下來、住下來”。從 市旅游委提供的境外游客數(shù)據(jù)來看， 今年上半年，入境在寧過夜的旅游者達25.42萬 人次，同比增長5.2%。在高檔酒店普遍不景氣的背景下，我市 18家五星級酒店1 9 月的客房出租率平均達到62.84%,同比增長0.38個百分

30、點。人們愿意在旅游休閑上 大筆花錢，讓某某的旅游企業(yè)得到了快速發(fā)展?？偛课挥谖沂械耐九Ｂ糜尉W今年5月在美國上市，今年第三季度，公司凈收入同比增長85.6%，達13.1億元。途牛網創(chuàng)始 人、首席執(zhí)行官于敦德說：“越來越多的休閑旅游用戶來到途牛預訂旅游產品，光是 第三季度的自助游出游人次同比就增長了 80%以上某某市豐富的山川和多樣的旅游資源再加上優(yōu)越的地理交通條件，為生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假區(qū)的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。因此，項目業(yè)主抓住機遇決定在某某市某某區(qū)某某興建一個以“生態(tài)養(yǎng)老和休閑度假”為主題，立足生態(tài)園林山水、“綠色環(huán) 保”以及原生態(tài)園林的休閑區(qū)的特點，保留了人文傳統(tǒng)生活景點，對生態(tài)資源進行

31、保 護性開發(fā)，將人為景點與天然景點融為一體，打造天然春光山色，充分利用生態(tài)園自 然景觀，形成“可覽、可游、可居”的環(huán)境景觀和集“養(yǎng)身一娛樂一餐飲一住宿一觀 光旅游一生產”于一體的景觀綜合體。項目建成后每年可滿足3000余老年人的養(yǎng)老需求，休閑度假游客 50萬人次，實 現(xiàn)營業(yè)收入161966.4萬元/年，為政府創(chuàng)稅約41949.3萬元/年，解決當?shù)鼐蜆I(yè)人口 3000人，還可為1000人以上提供靈活就業(yè)崗位。2.2項目市場預測與分析2.2.1養(yǎng)老產業(yè)背景據(jù)統(tǒng)計，2007年我國60歲以上的老年人口已經達到1. 43億，超過了總人口的 11%。據(jù)預測，2030年我國的老年人口將達2. 48億，2050

32、年將達4. 37億，屆時 老年人口的比重將達到總人口的 31. 2%,也就是說每3到4個人當中，就會有一個 是老年人。聯(lián)合國將“ 60歲以上人口占總人口比例10%或65歲以上人口占總人口比 重達到7%作為判斷一個國家是否進入老齡社會的標準，我國在 90年代末就已進入 老齡化社會。2007年底全國60歲以上人口達到1.53億人，占人口總數(shù)的11.6%。老年人口基數(shù)大60歲以上老年人口已達1.53億，是世界老年人口總量的1/5,是亞洲老年人口 的 1/2。老年人口增長速度快到2045年左右，中國60歲以上人口將占到總人口的30%該過程發(fā)達國家用了 100 年。高齡化趨勢明顯目前80歲以上老年人口達

33、1300萬，約占全國老年總人口的9.7%,而且每年增加 4.7%。人口老齡化已成為我國面臨的最重要的民生問題之一。隨著我國老齡化人口規(guī)模的快速膨脹，養(yǎng)老問題是事關公平與穩(wěn)定的重大社會問題。如不立即著手解決老年人的養(yǎng)老問題，將無法集中高效使用有限的社會優(yōu)質勞動 力資源，直接影響到國民經濟的可持續(xù)發(fā)展。會給政府帶來沉重的負擔，嚴重影響社 會的發(fā)展與進步。歷史欠帳較多。在計劃經濟體制下，社會沒有完成養(yǎng)老積累，這個包袱留 到了現(xiàn)在。 “未富先老”，人口老齡化與社會經濟發(fā)展水平不相適應。歐美一些發(fā) 達國家在進入老齡社會時，人均國內生產總值一般在5000-10000美元，我國目前尚 不足3000美元，是典

34、型的“未富先老”國家。家庭養(yǎng)老負擔加重。生育率下降、人均壽命延長直接導致家庭供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負擔成倍增長?！?21 ”模式將成為中國今后幾十年的主流家庭模式。（4）目前養(yǎng)老方式與實際需求不匹配。中國的傳統(tǒng)文化決定了單純以進入養(yǎng)老 院的養(yǎng)老方式無法滿足現(xiàn)實的養(yǎng)老需求，中國的主流養(yǎng)老模式應為社區(qū)居家養(yǎng)老。2.2.2國內外養(yǎng)老產業(yè)模式1、經典案例（1）英國老年社區(qū)特點：配套設施齊全的全齡化大型老年社區(qū)。英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超 過80種以上。具有完善的配套設施與功能區(qū)劃分，是集合了居住，商業(yè)服務，度假 療養(yǎng)為一體的大型綜合社區(qū)。（2）丹麥老年

35、住宅特點：環(huán)境優(yōu)美，設計精當鄉(xiāng)村城市一一田園風光般的美麗和寧靜，眾多的莊園點綴廣闊綠野上，開闊的鄉(xiāng) 間公路，如畫圖一般的古老的鄉(xiāng)村教堂，獨具丹麥風味的小餐館，構成和諧的生活畫 卷。（3）德國的養(yǎng)老社區(qū)特點：老年住宅與養(yǎng)老院相結合德國老年產業(yè)分為兩種體系：社會住宅體系，養(yǎng)老院體系。社會住宅體系里的老年住宅，內部多為無障礙設計，政府對老人住房采取補貼措 施。在生活援助方面，老年住宅房產主與民間福利團體簽訂提供服務的合同。該合同 可成為房產主獲得建設資金貸款的融資條件。養(yǎng)老院體系里的老年住宅是一種接近住宅形式的養(yǎng)老院。在規(guī)劃上，設計者把 社會體系的老年住宅和養(yǎng)老院毗鄰建設，以便在設置服務網點和急救站

36、時，兩者能共 用。2、先進的國外養(yǎng)老模式人口老齡化是社會經濟發(fā)展和科學技術進步的必然。早在1965年，法國成為第一個老年型國家，之后是瑞典。20世紀后，歐美一些發(fā)達國家相繼步入此行列。由于有經濟實力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國家養(yǎng)老對策的共同之處是依賴“社會養(yǎng)老”功能：在社會保障體制中，老年人被賦予了獨立生活的 經濟能力；在福利設施、服務體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采 用不同層次、不同類別的設計。以美國為例，老年人的居住設施大致分為五類：獨立 式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應的服務管理體 制。亞洲國家中，日本、新加坡等也逐步進入了老

37、年型國家之列。因為有較雄厚的 經濟實力，這些國家一方面汲取了西方社會福利養(yǎng)老的特點，充分賦予老年人優(yōu)厚的 社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能， 如提倡和鼓勵“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。（1）國外養(yǎng)老社區(qū)世界上較早進入“銀發(fā)”時代的國家一一英國，對老年人采取的社區(qū)照顧 的模式，取得了相當不錯的成效。這一模式，對于逐漸步入老齡化的中國，有相當大 的借鑒意義?，F(xiàn)在，英國65歲以上的老年人超過1000萬，約占全國總人口的18%, 75 歲以上的老年人亦有370萬。英國人的平均壽命，男性已增至 71歲，女性更是增至 77歲。如今英國

38、已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等， 這些度假城市風景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占20 50%。面對日益龐大的老年人群，英國是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢？從20世紀90年代開始，英國就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對老年人采取了社區(qū)照顧的模式。社區(qū)照顧的主要內容包括：第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購物等）。生活照料 又分為：居家服務、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。第二，物質支援（提供食物、安裝設施、減免稅收等）。如，地方或志愿 者組織用專車供應熱飯，負責為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設置無臺階 通道和電器、暖氣設備等設

39、施，改建廚房和房門等。第三，心理支持（治病、護理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為 老年人看病，免處方費；保健訪問者上門為老年人傳授養(yǎng)生之道， 如保暖、防止癱瘓、 營養(yǎng)及幫助老年人預防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精 神等方面的特殊服務。第四，整體關懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動周圍資源予以支持等）。如，由英 國出資興辦具有綜合服務功能的社區(qū)活動中心， 為老年人提供一個娛樂、社交的場所 行動不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時，為幫助老年人擺脫孤獨，促進心 智健康，適當增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點場所一一老年人 工作室。社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院

40、舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融 合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長， 更符合人道的原則，更注重對老年人心理 和情感上的關懷，使老年人過上了正?；纳睿岣吡死夏耆松畹馁|量。各國養(yǎng)老產業(yè)經營模式、服務特點借鑒之處：美國 建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設的課程和組織的活動超 過80種以上。代表樓盤：太陽城中心、鳳凰城。完善的配套設施與功能區(qū)劃分日本 日本的老齡人的生活質量是在良好的社會保險保障體系的基礎 上實現(xiàn)的。提供無障礙設施的老齡人住宅產品、具有看護性質的老齡人住宅產品、能 和家人共同生活（二代居）的住宅產品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產品與其他 租售性質的住宅產品混合設計在

41、一個生活社區(qū)內，突出自助自理。歐洲 國家政策傾向于讓老年人居住在獨立的公寓中。建筑將三種元素 結合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年 人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨。從國外的以上產品來看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關懷的表現(xiàn)都值得 我們借鑒。在建造中國特色的養(yǎng)老社區(qū)上應考慮兩方面內容：一方面，社區(qū)必須為老 年人提供基本的養(yǎng)老設施與硬件配套， 社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人 設計、符合老年設計規(guī)范的居住設施和服務；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán) 境以及為老年人配套的軟性服務。（2）其他養(yǎng)老模式在丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（D

42、IY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花， 共同建設屬于他們自己的家園，獨享的公寓，共享的餐飲、花園，個性化的小手工藝 車間、小農場等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租 用特別的照料服務，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇。一些國際大公司已 經嗅到了世界養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展的巨大商機。一家大型投資(Sanyres Mediterra ne )公司計劃沿西班牙海岸建設大型養(yǎng)老社區(qū)， 將配套建設商場、劇院、醫(yī)院、24小時安保 等，每月費用在2000歐元左右，將

43、于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老 年人，而且能吸引北歐國家眾多喜歡陽光的老人。異地養(yǎng)老、跨國發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經先后在西班牙南部開設了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產價格，充足的陽光，吸引著越來越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不 僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務、保險服務 等。與此同時，西班牙的實業(yè)家們也盯緊了那些希望來西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口 袋”，異地養(yǎng)老實在是一項互利雙贏的好事情，已經被越來越多的國家、企業(yè)和老年 人所認可。歐洲養(yǎng)老產業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許

44、多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務提供商加國安老院，已在德國開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國開辦了 15家，正在開發(fā)西歐市場。該公司在倫敦附近開設的一 家老年公寓，每月的費用雖高達 4000英鎊(7917美元)，但仍客源不斷，經營業(yè)績 一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經上升了 32%獨居老人增多，居家養(yǎng)老服務發(fā)展強盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟 和美國退休者協(xié)會2006年的一份報告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%勺老人獨居，居家 養(yǎng)老服務需求巨大。在英國，居家養(yǎng)老服務是老齡產業(yè)最活躍的一個因素，價值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務產業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個市場在德國也很強盛，目前

45、有 10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務，近8年內上升了 23%在美國，社會非常發(fā)達，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進入機構養(yǎng)老院的只有20% 其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國老人都有拿著退休金到風景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國度、地 區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國的退休老人到佛羅里達、夏威夷、墨西哥海濱購房長住，安度 晚年。目前在美國一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國人認為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的 房租來維持自己的退休后生活。由于美國的房屋出租業(yè)比較發(fā)達，美國人支出的房租

46、大約占個人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。除此之外，美國政府和一些金融機構向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按 揭”貸款，至今已有20多年的經驗?！暗拱唇摇卑l(fā)放對象為 62歲以上的老年人，有 三種形式，前兩種與政府行為相關，后一種則由金融機構等辦理，不需政府的認可手 續(xù)。除美國之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務發(fā)展比較快的國家之一。在日本，據(jù)日本總務省2001年6月公布的人口統(tǒng)計，日本65歲以上的老人達 2227萬，占總人口的17.5%。而隨著社會的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會， 其中，把居家養(yǎng)老與社會養(yǎng)老結合起來，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗

47、試， 松下國際電子公司已經設立了專門的養(yǎng)老院 部門，準備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和 機器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網與親朋好友保持聯(lián)系。韓國某某等公司也在積極開拓 針對不同消費層的老年公寓。3、我國現(xiàn)有養(yǎng)老模式家庭養(yǎng)老、機構養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老是我國目前三種基本的養(yǎng)老模式。家庭 養(yǎng)老是傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式；養(yǎng)老院養(yǎng)老是社會化的養(yǎng)老模式；社區(qū)居家養(yǎng)老是一種兼顧 家庭和社會的養(yǎng)老模式。（1）家庭養(yǎng)老中國是崇信儒家文化的國家，長期以來形成了“家庭養(yǎng)老”的傳統(tǒng)模式，養(yǎng)兒 防老、家長的主導地位、幾代同堂等傳統(tǒng)觀念根深蒂固。選擇家庭養(yǎng)老的人們，他們 生活在家庭中，感到“熟悉”和“

48、自由”，經濟上也比較劃算，從社會的角度考慮， 家庭養(yǎng)老的社會硬件設施成本幾乎為零。但家庭養(yǎng)老在新形勢下的脆弱性顯示出其歷史的局限性?，F(xiàn)代社會的人際競爭 加劇，生活節(jié)奏加快，工作負擔加重，致使家庭養(yǎng)老的人力成本劇增，一般家庭難以 承受，贍養(yǎng)者疲憊不堪；加上“ 421型”家庭的增多、空巢家庭等等問題的出現(xiàn)，家 庭養(yǎng)老這一傳統(tǒng)養(yǎng)老方式必將隨家庭結構的變化而逐步向社會養(yǎng)老過渡。（2）機構養(yǎng)老機構養(yǎng)老是指由專門的養(yǎng)老機構（包括福利院、養(yǎng)老院、托老所、老年公寓、 臨終關懷醫(yī)院等等）將老人集中起來，進行全方位的照顧。正規(guī)的養(yǎng)老機構，其日常 管理均要嚴格。機構養(yǎng)老是我國重要的養(yǎng)老模式之一，但不能滿足眾多其他需

49、求的老 年人群需要。以北京為例，北京目前共有養(yǎng)老機構340家左右，其中民辦的養(yǎng)老機構約有100 家。這些養(yǎng)老機構可以分為三類：國家創(chuàng)辦的國營養(yǎng)老機構，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、村、街道 辦的集體所有養(yǎng)老機構，以及企事業(yè)單位或個人所創(chuàng)辦的民辦養(yǎng)老機構。在這些機構 中，進入公立養(yǎng)老院的難度也是人所共知，北京市第一、第四、第五養(yǎng)老院的入住率 常年為100%目前有1600多人在排隊等候入住，城八區(qū)的公立養(yǎng)老院入住率也都在 98加右。而民辦養(yǎng)老院的床位已有近12000張，但平均入住率只有2/3。市民政局相 關負責人表示，更多老人趨向于公立養(yǎng)老院，是出于對“國字頭”的傳統(tǒng)信任感，但 在其他城市，狀況有所不同，各方面條件

50、優(yōu)越的養(yǎng)老機構，入住率較高。（3）社區(qū)居家養(yǎng)老社區(qū)居家養(yǎng)老的基本做法是：在城市各個社區(qū)建立養(yǎng)老護理服務中心，老人 仍然居住在自己的家里，享受服務中心提供的營養(yǎng)和醫(yī)療護理以及心理咨詢，并由服 務中心派出經過訓練的養(yǎng)老護理員按約定定時到老人家中為老人提供做飯、清掃、整理房間等家務服務和陪護老人、傾聽老人訴說的親情服務。所以，有人說：社區(qū)居家 養(yǎng)老是一個無圍墻的養(yǎng)老院。開展居家養(yǎng)老服務相對于機構養(yǎng)老，更為適應我國老年 人的生活習慣和心理特征、滿足老年人的心理需求、有助于他們安度晚年，也更為符 合中國實際，符合大城市中心城區(qū)發(fā)展的社區(qū)為老服務的新路子。2.2.3生態(tài)旅游概述生態(tài)旅游是從20世紀90年代

51、以來發(fā)展起來的。生態(tài)旅游不僅被定義為一種適應 市場機制的、以自然為基礎的旅游；它還是國家政府機構用來實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的 一種有效途徑。目前，最流行的關于生態(tài)旅游的定義有兩個：生態(tài)旅游是一種對環(huán)境 負責的旅游和觀光行為，主要通過對環(huán)境的保護，達到使當?shù)氐纳鷳B(tài)和人口得以持續(xù) 發(fā)展的目的；生態(tài)旅游是在一定自然地域中進行的有責任的旅游行為，為了享受和欣 賞歷史的和現(xiàn)存的自然文化景觀，這種行為應該在不破壞自然地貌、保護生態(tài)環(huán)境、 降低旅游的負面影響和為當?shù)厝丝谔峁┯幸娴纳鐣徒洕顒拥那闆r下進行。近年來，伴隨全球農業(yè)的產業(yè)化發(fā)展，人們發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代農業(yè)不僅具有生產性功能， 還具有改善生態(tài)環(huán)境質量，為人們提

52、供觀光、休閑、度假的生活性功能。隨著收入的 增加，閑暇時間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競爭的日益激烈，人們渴望多樣化的旅 游，尤其希望能在典型的農村環(huán)境中放松自己。于是，農業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型 產業(yè)生態(tài)農業(yè)觀光應運而生。各地掀起發(fā)展觀光農業(yè)的熱潮：有的選擇已有的自 然風景區(qū)或旅游景點為依托，興建“觀光果園”或珍稀動物養(yǎng)殖場；有的以種、養(yǎng)殖 場為基礎，再造人工景觀、游樂設施；有的集科研、技術開發(fā)、觀光旅游于一體，興 建“水果世界”等等。生態(tài)農業(yè)觀光是一種以農業(yè)和農村為載體的新型旅游業(yè)，有狹義和廣義兩種涵 義。狹義的僅指用來滿足旅游者觀光需求的農業(yè)； 廣義的觀光農業(yè)應涵蓋“休閑農業(yè)”、“觀賞農業(yè)

53、”、“農村旅游”等不同概念，是指在充分利用現(xiàn)有農村空間、農業(yè)自然 資源和農村人文資源的基礎上，通過以旅游內涵為主題的規(guī)劃、設計與施工，把農業(yè) 建設、科學管理、農藝展示、農產品加工、農村空間出讓及旅游者的廣泛參與融為一 體，使旅游者充分領略現(xiàn)代新型農業(yè)藝術及生態(tài)農業(yè)的大自然情趣的新型旅游業(yè)。生 態(tài)農業(yè)觀光始于二戰(zhàn)后的歐美國家，后在日本、臺灣等地充分發(fā)展并日趨成熟。由最 初的小規(guī)模的觀光果園形式發(fā)展到統(tǒng)一規(guī)劃的集觀光、休閑、娛樂、教育為一體的有 組織的生態(tài)農業(yè)觀光園區(qū)、觀光農業(yè)帶。使農業(yè)走向多元化、多層次規(guī)模經營，成為 國際旅游業(yè)發(fā)展的重點。它改變了傳統(tǒng)農業(yè)僅專注于土地本身的大耕作農業(yè)的單一經 營

54、理念，把發(fā)展思路拓展到“人地共生”的旅游業(yè)與農業(yè)結合的經營模式。224現(xiàn)有基本游客結構我們對某某幾個重點景區(qū)隨機抽取 1600人進行調查，被調查的游客中，首次來 景區(qū)的游客達到54%第二次的為20%來過三次及以上的為26%大多數(shù)游客為首次 參觀。被調查的游客中，大多數(shù)游客來自國內，海外游客較少。其中，來自某某的占到被調查總數(shù)的35%來自江蘇省內其他地區(qū)的占到被調查總數(shù)的23%來自外省的占到被調查總數(shù)的42%2.2.5市場趨勢分析中國休假日目前共有115天，工薪階層全年約有1/3時間休閑度過，著名未來預 測學家格雷厄姆認為，休閑將是新千年經濟發(fā)展五大推動力中的第一引擎，“一個以休閑為基礎的新社會

55、有可能出現(xiàn)”。人們的消費觀念有了極大的轉變，健康、休閑、 度假成了人們追求的時尚潮流。在傳統(tǒng)房地產開發(fā)機會逐漸減少、住宅消費開始向舒 適性轉移的情形下，大量的傳統(tǒng)房地產資金必然要開辟新的領域，當旅游度假成為一 種時尚之后，集山水景觀、休閑度假為一體的度假社區(qū)也將隨之應運而生，成為新的 房地產開發(fā)熱點。2.2.6項目建成時市場容量與游客結構該項目透過旅游市場的市場分析認為，當今我國的旅游市場，多數(shù)是增量不增長、 缺乏可持續(xù)性的能動性深度開發(fā)，絕大部分以單一的人為風景或突發(fā)奇想的運作模式 吸引游客，而往往忽略旅游市場細分劃經濟要素，長期形成的蜂擁而游，待后蕭條得 無人問津的、增量不增長的“泡沫經濟

56、”怪圈，任何一個景區(qū)或行政區(qū)打造的旅游經 濟，都很難形成可持續(xù)發(fā)展后勁。究其緣故：旅游實在是缺乏文化或消費需求內容； 缺少到此一游如同回家一樣便捷的以人為本深度開發(fā)思想，這不得不說是多年來旅游開發(fā)層面的斷層或盲點。該項目根據(jù)現(xiàn)在大眾人們需求，完善上述游憩方式以達到休閑、避暑與自然生態(tài) 有機的結合，最終形成社會與經濟效益共同繁榮的良好局面。1、游客性別構成據(jù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)進行估計，項目建成后，游客的性別構成為男：女為1.32 : 1。其特性 與全國平均出游性別比（1.27:1）具有相對統(tǒng)一性。2、游客年齡構成本項目建成后游客的年齡構成的特點在于 2535 3645、4660三個年齡段的游 客比重明顯大

57、于其他年齡段的游客，反映生態(tài)休閑主要目標客源市場為中老年城市居 民，這部分居民有相對固定的休假時間，且收入相對穩(wěn)定，具有較強的消費能力。3、游客職業(yè)與學歷構成旅游者職業(yè)與學歷構成是旅游決策動機的直接體現(xiàn)，反映了旅游者對旅游地環(huán)境 感知、旅游最大效益以及旅游偏好等旅游決策要素的職業(yè)、文化社會階層化差異。該 項目游客職業(yè)構成的特點是離退休人員及商務成功人士占有的份額較高。游客職業(yè)構成的職業(yè)眾性特征明顯，在九個職業(yè)類型中，公務員、企事業(yè)管理者、文教科技人員 及學生等四類分別占20.41 %、18.71 %、18.37 %和15.99 %，合占游客總數(shù)的7成 以上（73.47 %）。工人以及包括軍人在

58、內的其他自由型職業(yè)也有一定比例（分別占9.52 %和8.44 %）。服務銷售商貿人員等所占比例極低（分別為3.40 %、3.06 %及1.70 %）。其特征為高中與中專以上、本科以下游客份額占絕對優(yōu)勢（90%。顯然，游客的學歷構成與相應類型生態(tài)休閑游客的職業(yè)構成是吻合的。4、游客收入構成居民可自由支配收入的多少，直接影響其旅游需求。該項目游客以中高收入者居 多（月人均收入V 3000元的占24.67 %、 3000元的占75.33 %）。進一步統(tǒng)計表明， 月人均收入大于3000元的中高收入者主要為大空間尺度游客。2.3項目發(fā)展優(yōu)勢 2.3.1獨特的市場賣點生態(tài)養(yǎng)身休閑旅游在我國剛剛進入發(fā)展階段

59、，是一個非常有前途、充滿潛力和機 遇的發(fā)展方向，存在著巨大的市場潛力。本項目巧妙的將“生態(tài)養(yǎng)老”和“休閑度假”合二為一，相互促進。規(guī)劃的景點、 設施具有很多唯一性和排它性，特別是根據(jù)項目地理環(huán)境所設置的景點，因巧妙的與 某某自然景觀相融合，形成了獨特的景觀群。項目建筑群以現(xiàn)代簡歐為主題風格，同 時結合，花卉苗圃的生態(tài)園林建設，將生態(tài)與貴族氣息和諧統(tǒng)一，打造出該區(qū)域獨一 無二的中高檔“生態(tài)養(yǎng)身和休閑度假”特色旅游綜合體，必將成為某某市生態(tài)養(yǎng)老和 休閑旅游業(yè)的獨特賣點。1、咼級養(yǎng)老院按照國際公認的標準，當一個國家 60周歲及以上的人口占到總人口數(shù) 10%勺時候，這個國家就正式成為老齡化社會了。按這

60、個標準來算，中國現(xiàn)在已有超過1.5億的老年人口，名副其實地步入老齡化社會的行列。為此我們有必要建設高檔養(yǎng)老院。 本項目建設的高檔養(yǎng)老院擁有自己的特色， 圍繞“養(yǎng)”、“護”解決老年人養(yǎng)老問題、 適應老人及其家庭需求的客觀要求，推動某某市養(yǎng)老服務事業(yè)健康、快速發(fā)展起到積 極的作用，也是整體推進養(yǎng)老工作的重要支撐。（1）打造高檔養(yǎng)身條件，營造“享受型”生態(tài)養(yǎng)身氛圍。建設高檔養(yǎng)老院的外 觀可讓人感覺生氣勃勃，本項目有如五星級酒店一般裝修設計，或依山傍水或有溫室 園林，穿著整潔的護理醫(yī)療團隊和服務人員會面帶笑容，院內還配備專業(yè)的心理咨詢 部門。養(yǎng)老院最根本宗旨雖然仍是對不能自理的老人提供日常料理，但已經