建設(shè)法規(guī)第三章--土地管理法規(guī)課件

1、第三章 土地管理法規(guī)第一節(jié) 土地管理法概況幻燈片 3第二節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥幻燈片 4第三節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓幻燈片 8第四節(jié) 集體建設(shè)用地使用權(quán)幻燈片 13第五節(jié) 閑置土地的管理幻燈片 18 中華人民共和國土地管理法規(guī)定，中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 國家實行土地用途管制制度，并規(guī)定了土地用途，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。 十分珍惜、合理利用土地和切實保護(hù)耕地是我國的基本國策。國家編制土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護(hù)。使用土地的單

2、位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。任何單位和個人都有遵守土地管理法律、法規(guī)的義務(wù)，并有權(quán)對違反土地管理法律、法規(guī)的行為提出檢舉和控告。在保護(hù)和開發(fā)土地資源、合理利用土地及進(jìn)行有關(guān)的科學(xué)研究等方面成績顯著的單位和個人，由人民政府給予獎勵。 第一節(jié) 土地管理法概況一、國有土地使用權(quán)劃撥的概念和特征 國有土地使用權(quán)劃撥是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者的行為。劃撥國有土地使用權(quán)具有以下法律特征： 劃撥國有土地使用權(quán)的標(biāo)的限于國有土地。 劃撥國有土地使用權(quán)的取得具有行政性。 劃撥國有土地使

3、用權(quán)沒有向國家支付土地使用費(fèi)，屬于無償取得國有地使用權(quán)。 劃撥國有土地使用權(quán)除有法定期限的情形外，一般沒有使用期限。 權(quán)利的交易受限制，劃撥國有土地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，如果土地使用者需要將劃撥土地用于交易，一是要經(jīng)過國家土地管理部門批準(zhǔn)，二是要取得出讓國有土地使用權(quán)。劃撥國有土地使用權(quán)隨地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓或以其他方式交易的，其土地收益應(yīng)當(dāng)上交國家。 第二節(jié) 國有土地使用權(quán)劃撥二、國有土地使用劃撥權(quán)的范圍 可以依法取得劃撥國有土地使用權(quán)的用地包括： 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他符合

4、條件的用地。三、國有土地使用權(quán)劃撥的程序 申請以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，一般按下列程序辦理： 用地單位向土地行政主管部門提出用地預(yù)申請，填寫建設(shè)項目用地預(yù)審申請表。 土地行政主管部門根據(jù)用地單位的預(yù)申請，進(jìn)行建設(shè)項目用地預(yù)審，以文件形式向申請單位出具預(yù)審報告。 土地行政主管部門根據(jù)規(guī)劃部門的選址定點(diǎn)意見和地塊規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)，建設(shè)項目立項批準(zhǔn)文件以及項目用地定額指標(biāo)，核定用地面積，提出用地使用要求，報政府審批。 經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由土地行政主管部門與用地單位簽訂國有土地使用權(quán)劃撥協(xié)議書。 用地單位繳納有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)和稅費(fèi)后，土地行政主管部門下發(fā)建設(shè)用地劃撥批準(zhǔn)文件，發(fā)出建設(shè)用地批準(zhǔn)書。四、劃撥國有土地

5、使用權(quán)的流轉(zhuǎn)（一）出讓并辦理出讓手續(xù) 劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，受讓方應(yīng)到土地所在地的市、縣人民政府土地管理部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（二）出讓不辦理出讓手續(xù) 劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓但按國務(wù)院規(guī)定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按規(guī)定繳納轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益。國務(wù)院另有規(guī)定的，從其規(guī)定。（三）出租 將以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，以營利為目的出租，地上建有房屋的或地上沒有房屋的，按租金的一定比例繳納土地收益。（四）抵押 設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的國有土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產(chǎn)后

6、，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。一、國有土地使用權(quán)出讓的概念與特點(diǎn) 這里的國有土地使用權(quán)是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓的法律特征是： 國有土地使用權(quán)出讓是一種民事法律行為，具有平等、自愿、有償、有期限等特征。 國有土地使用權(quán)出讓是一種設(shè)權(quán)行為，土地使用權(quán)是用益物權(quán)，出讓的國有土地使用權(quán)在存續(xù)期間內(nèi)其權(quán)能近似于所有權(quán)。 國有土地使用權(quán)出讓是一種有償行為，國家壟斷的一級土地市場，只有繳納全部土地出讓金后才能領(lǐng)取權(quán)利證書，獲得權(quán)利。 國有土地使用權(quán)的出讓附隨著特殊義務(wù)，必須嚴(yán)格按照土地

7、批準(zhǔn)用途及相關(guān)法律規(guī)定利用。第三節(jié) 國有土地使用權(quán)出讓二、國有土地使用權(quán)出讓范圍和批準(zhǔn)權(quán)限（一）國有土地使用權(quán)出讓范圍 土地使用權(quán)出讓的土地僅限于國有土地，且是城鎮(zhèn)國有土地。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，只有經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。 土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設(shè)用地計劃。土地使用權(quán)出讓的土地一般是具有商業(yè)性利益的土地，即具有房地產(chǎn)交易性質(zhì)的土地。（二）土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)權(quán)限 土地使用權(quán)出讓的批準(zhǔn)，是一種政府行為、行政行為，是政府對土地使用權(quán)出讓活動進(jìn)行管理的一種行政措施。土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進(jìn)行。

8、三、國有土地使用權(quán)出讓方式（一）出讓方式1協(xié)議出讓協(xié)議出讓是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。3拍賣出讓拍賣出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價，根據(jù)出價結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。4掛牌出讓 掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件

9、在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果或者現(xiàn)場競價結(jié)果確定國有土地使用權(quán)人的行為。（二）招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓的要求 招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠信的原則。 國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣或者掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)有計劃地進(jìn)行。 出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓地塊的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件。 出讓人應(yīng)當(dāng)至少在投標(biāo)、拍賣或者掛牌開始前20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發(fā)布招標(biāo)、拍賣或者掛牌公告，公布招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標(biāo)拍賣掛牌的時間、地點(diǎn)。 市、縣人民政府國土資源行政主管部門

10、應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標(biāo)底或者底價。四、出讓合同 土地使用權(quán)出讓合同是土地行政主管部門與土地使用人協(xié)商，對出讓土地的權(quán)利、義務(wù)所進(jìn)行的約定。出讓合同的主要內(nèi)容如下： 標(biāo)的狀況。即所出讓土地的地理位置、面積、界限等土地自然狀況，以及市政設(shè)施狀況、建筑容積率、密度、園林綠化比率等規(guī)劃狀況。 土地使用期限。也就是土地出讓期限。國家一般都以立法形式規(guī)定了最高使用期限，土地所有者或其代表在確定具體某地塊土地的出讓期限時不得突破。 出讓金的數(shù)額、支付方式和支付期限。 出讓土地的使用條件。在土地出讓前，土地所有者或其代表一般都在城市總體規(guī)劃的前提下編制所出讓土地的建設(shè)規(guī)劃條件和方案，作為

11、土地出讓的一個條件，并在出讓合同文本中加以規(guī)定，因此土地使用者必須遵守。 定金擔(dān)保及違約責(zé)任。一、集體建設(shè)土地使用權(quán)的含義 集體建設(shè)用地使用權(quán)，是指農(nóng)民集體和個人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)依法使用集體所有的土地的權(quán)利。 農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，是建立在土地集體所有的基礎(chǔ)上的，農(nóng)民對其土地享有占有、使用、收益和依照法律規(guī)定享有處分的權(quán)利。 農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)是一種限制物權(quán)，其使用主體只能依其申請的內(nèi)容使用土地，而不能任意改變土地的用途。 農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的種類和主體是固定的。作為一種物權(quán)，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)必須遵循物權(quán)法定的原則，即只有法律上規(guī)定的村民宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)以及

12、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施用地和公益事業(yè)用地使用權(quán)三種。同時，法律對集體土地建設(shè)用地使用權(quán)的主體有較為嚴(yán)格的限制，一般只能由本集體及其所屬成員擁有使用權(quán)。第四節(jié) 集體建設(shè)土地使用權(quán)二、集體建設(shè)用地使用制度 嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。 嚴(yán)格規(guī)范使用農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行建設(shè)。 嚴(yán)格控制農(nóng)村集體建設(shè)用地規(guī)模。 嚴(yán)格禁止和嚴(yán)肅查處“以租代征”轉(zhuǎn)用農(nóng)用地的違法違規(guī)行為。 嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管。國土資源部要會同發(fā)展改革、監(jiān)察、農(nóng)業(yè)、建設(shè)等部門，依據(jù)土地管理的法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格土地執(zhí)法監(jiān)管，堅決制止亂占農(nóng)用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的違法違規(guī)行為。三、農(nóng)村

13、宅基地使用權(quán) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有、占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。 村民宅基地使用權(quán)的身份性。在我國只有集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能申請宅基地，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不享有此權(quán)利。 宅基地取得的無償性。宅基地取得的無償性基于土地的集體所有。 宅基地的自用性。村民申請的宅基地只能用作建造房屋供自己使用，不能供他人使用。 宅基地使用權(quán)的永久性。村民申請宅基地一旦被批準(zhǔn)，將永久享有，可以被繼承，任何人都不得無故收回他人的宅基地。 宅基地使用權(quán)的限制性。宅基地只能用作居住，而不能作其他用途，也不能以轉(zhuǎn)讓、出租、擔(dān)保等形式流轉(zhuǎn)。 宅基地的唯一性，即

14、“一戶一宅”。四、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)具有身份性。我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的主體有兩類：一是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織獨(dú)資企業(yè)，二是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦的企業(yè)。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地取得的無償性。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的限制性。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地存在抵押流轉(zhuǎn)可能性。中華人民共和國物權(quán)法第一百三十八條規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。五、農(nóng)村公共設(shè)施的用地 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用土地，可以依法申請使用農(nóng)民集體所有的土地，其主要特點(diǎn)如下

15、： 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地的原則是在符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，土地利用年度計劃，村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃前提下，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者建設(shè)單位提出，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請。 土地行政主管部門按照國家有關(guān)規(guī)定對建設(shè)用地進(jìn)行審查后，按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)。涉及占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)先行按照中華人民共和國土地管理法的規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)。 建設(shè)用地經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由縣、市人民政府土地行政主管部門通知申請用地單位，并組織實施。申請用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定履行開墾耕地義務(wù)，繳納有關(guān)費(fèi)用等。 工程竣工后，由縣、市人民政

16、府土地行政主管部門負(fù)責(zé)對建設(shè)用地、開墾耕地等情況進(jìn)行驗收，并辦理土地登記，核發(fā)集體土地使用證。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)涉及占用國有土地的，按照使用國有土地的有關(guān)規(guī)定辦理。一、閑置土地的概念 閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。閑置土地可分為國有土地閑置土地和集體土地閑置土地。二、閑置土地的范圍 閑置土地處置辦法第二條規(guī)定下列土地可以認(rèn)定為閑置土地： 國有土地有償使用合同或者建設(shè)用地批準(zhǔn)書未規(guī)定動工開發(fā)日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的。 已動工開

17、發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足1/3或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。中華人民共和國土地管理法規(guī)定：禁止任何單位和個人閑置、荒蕪耕地。第五節(jié) 閑置土地的管理三、閑置土地的處置 市、縣人民政府土地行政主管部門對其認(rèn)定的閑置土地，應(yīng)當(dāng)通知土地使用者，擬訂該宗閑置土地處置方案，閑置土地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人參與處置方案的擬訂工作。處置方案經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。 延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年。 改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。 安排臨時使用，待原項目開發(fā)建設(shè)條件具備后，重新批準(zhǔn)開發(fā)，土地增值的，由政府收取增值地價。 政府為土地使用者置換其他等價閑置土地或者現(xiàn)有建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 政府采取招標(biāo)、拍賣等方式確定新的土地使用者，對原建設(shè)項目繼續(xù)開發(fā)建設(shè)，并對原土地使用者給予補(bǔ)償。 土地使用者與政府簽訂土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書，將土地使用權(quán)交還給政府。原土地使用者需要使用土地時，政府應(yīng)當(dāng)依照土地使用權(quán)交還協(xié)議等文書的約定供應(yīng)與其