教你如何利用物業(yè)資源增加收入

1、教你如何利用物業(yè)資源增加收入物業(yè)資源經(jīng)營的領(lǐng)域無限廣闊 。 但很多企業(yè)認(rèn)識不足， 沒有合理發(fā)揮物業(yè)資源的應(yīng)有作用 , 嚴(yán)重浪費(fèi)了資源；也有企業(yè)沒有充分認(rèn)識物業(yè)資源的屬性 ，導(dǎo)致經(jīng)營中侵犯了業(yè)主的權(quán)益，引發(fā)了很多矛盾。因此，對物業(yè)資源的經(jīng)營進(jìn)行研究，對企業(yè)、行業(yè)均大有裨益。一、物業(yè)資源的界定物業(yè)是指已經(jīng)建成并經(jīng)竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑及其附屬配套設(shè)施與場地。物業(yè)資源經(jīng)營有兩重含義： 一是在物業(yè)的所有構(gòu)成內(nèi)容中 ， 除充分發(fā)揮它原有設(shè)計(jì)功能外， 還可通過經(jīng)營及其他方式產(chǎn)生新的價(jià)值； 二是物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備在流通過程中產(chǎn)生價(jià)值。 前者如電梯廣告， 后者如物業(yè)銷售和租賃 。有些物業(yè)資源受限于時(shí)

2、代、環(huán)境、現(xiàn)實(shí)條件、業(yè)主狀況等多種因素的制約，不能實(shí)現(xiàn)資源經(jīng)營的價(jià)值，可排除在有效資源之外。物業(yè)資源從所有權(quán)角度可分為兩類： 單一產(chǎn)權(quán)物業(yè) （如國有產(chǎn)權(quán)的政府機(jī)關(guān)辦公場所、自建自用辦公樓及住宅等 ） ；共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)（如兩個(gè)或兩個(gè)以上所專權(quán)人共同居住的小區(qū)等） 。 共有產(chǎn)權(quán)物業(yè)包括業(yè)主專用部分和業(yè)主共用部分； 共用物業(yè)可細(xì)分為單獨(dú)物業(yè)共用和所有物業(yè)共用 。 如從物業(yè)的屬性角度劃分， 共用部分也可細(xì)分為公共設(shè)施、 公共部位 、 公共場地、公共空間等。二、經(jīng)營原則物業(yè)資源的經(jīng)營原則重點(diǎn)有： 一是不侵犯所有權(quán)人的利益， 在取得相關(guān)權(quán)益人的授權(quán)后再進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營 。 二是不違背物業(yè)管理主業(yè)的發(fā)展， 不能因

3、為經(jīng)營物業(yè)資源而忽略了對業(yè)主的服務(wù)和對物業(yè)的管理。 三是規(guī)避經(jīng)營活動中的風(fēng)險(xiǎn)。 四是經(jīng)營要符合物業(yè)的整體風(fēng)格及業(yè)主群體的特征。 五是企業(yè)對物業(yè)資源進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營與管理， 切實(shí)避免小區(qū)管理處因分心經(jīng)營而導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降。 六是我國物業(yè)管理存在著很多的不確定性和標(biāo)準(zhǔn)的模糊性： 如業(yè)主群體意志表達(dá)的特殊性； 前期物業(yè)管理階段的特殊性等。在經(jīng)營物業(yè)資源時(shí)，要充分認(rèn)識這些特征所隱含的意義。三、停車場的經(jīng)營停車場經(jīng)營是物業(yè)管理中的焦點(diǎn)之一。 其中 ， 車場產(chǎn)權(quán)及收益歸屬問題、經(jīng)營中的責(zé)任大小問題 ，一直在發(fā)展商、物業(yè)管理公司、業(yè)主三者之間爭論不休。車輛停放管理經(jīng)營要特別關(guān)注三類風(fēng)險(xiǎn) ： 一是車輛丟失賠償風(fēng)險(xiǎn)

4、， 經(jīng)營者須重點(diǎn)防范； 二是車輛損壞賠償風(fēng)險(xiǎn)； 三是小區(qū)內(nèi)交通事故賠償風(fēng)險(xiǎn)。防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于要有強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識 ， 完全而忠實(shí)地履行職責(zé)將是風(fēng)險(xiǎn)免責(zé)的重要因素； 要高度重視各類事故隱患 ， 將之消除在萌芽狀態(tài)是最好的防范 ； 將車場交由專業(yè)停車場經(jīng)營公司管理， 可將風(fēng)險(xiǎn)完全轉(zhuǎn)移 ， 但也轉(zhuǎn)移了豐厚的利潤。物業(yè)管理經(jīng)常面臨車位緊張的矛盾， 解決的方法靈活多樣。 例如 ， 重新劃定停車位 ； 將利用效率不高的公共場地劃定為停車位 （不得占用消防通道和綠化用地） ；改造設(shè)計(jì)不合理的車場增加車位；將公共場地作為夜間臨時(shí)停車場等。目前， 停車場經(jīng)營基本上局限在車輛的停放管理上； 部分企業(yè)涉及到無水洗車

5、、 汽車美容業(yè)務(wù)。 實(shí)際上 ， 停車場經(jīng)營有極其豐富的資源可以開發(fā)，如二手汽車、汽車精品、汽車業(yè)務(wù)代理、汽車養(yǎng)護(hù)、汽車裝飾、汽車改裝等。但這些經(jīng)營還很少有物業(yè)管理企業(yè)實(shí)踐。四、社區(qū)廣告的經(jīng)營社區(qū)廣告有兩個(gè)基本特點(diǎn) ： 一是所使用的場地基本上都屬于業(yè)主的公 共財(cái)產(chǎn) ， 二是廣告訴求的對象主體是小區(qū)業(yè)主 （屋頂廣告 、 外墻廣告等除外），業(yè)主是被動的接受者。因此，社區(qū)廣告在權(quán)益上須征得業(yè)主同意，且內(nèi)容上不得侵犯業(yè)主的精神權(quán)益。1、電梯廣告。此類物業(yè)資源廣告經(jīng)營方式已很成熟。形式上除梯內(nèi)廣告外 ， 還包括候梯廳里的平面與電視廣告， 及供免費(fèi)取閱的宣傳單等。2、屋頂及外墻廣告。將所服務(wù)的物業(yè)屋頂及外墻

6、統(tǒng)一規(guī)劃成多種廣告位 ， 向外招租 。 廣告位置的設(shè)計(jì)要服從于物業(yè)項(xiàng)目的整體美觀， 且不能影響業(yè)主的正常使用。3、 廳堂廣告 。 在物業(yè)的大堂、 大廳 、 小區(qū)物業(yè)服務(wù)中心等合適位置，可放置紙質(zhì)廣告架， 在墻壁上懸掛作品 ， 播放背景音樂 ， 擺放香水 、 鮮花、精品等商品。4、停車場廣告。訴求對象限定在有較高消費(fèi)能力的有車業(yè)主。廣告形式除燈箱外， 還可將各種廣告內(nèi)容印制成畫冊 、 傳單等向車主們散發(fā)。5、宣傳欄廣告。形式如開業(yè)公告、書畫作品展示、將某商品印制成宣傳單進(jìn)行張貼該類廣告應(yīng)以社區(qū)文化為主、廣告為輔。6、路燈廣告。小區(qū)內(nèi)的非市政路燈燈桿可用來發(fā)布廣告。但不能影響路燈正常功能的發(fā)揮 ，

7、 不可產(chǎn)生光污染， 廣告的藝術(shù)性要強(qiáng) ， 不能過分突出商業(yè)氣息。7、企業(yè)形象廣告。形式如在小區(qū)內(nèi)種植冠以企業(yè)名稱的花草樹木、放置印刷有廣告的傘具供業(yè)主取用等等。8、公益廣告。如指路牌或社區(qū)示意圖，再如用觸摸屏設(shè)施介紹小區(qū)情況、城市旅游信息 、當(dāng)?shù)仫L(fēng)土人情、發(fā)展商和物業(yè)管理公司情況、房屋和物業(yè)管理知識等。五、會所的經(jīng)營會所是指規(guī)劃部門批準(zhǔn)的商業(yè)配套用房中用于向業(yè)主提供商業(yè) 、 娛樂、文體等配套服務(wù)的場所。 會所管理既是一塊巨大的蛋糕 ， 又是一個(gè) “陷阱” 。據(jù)資料顯示， 國內(nèi)絕大部分會所經(jīng)營慘淡， 北京會所經(jīng)營虧損的比例高達(dá)60%，深圳、廣州達(dá)到了84%和 90%。 近年來，國內(nèi)開始引進(jìn)專業(yè)的

8、會所管理公司、酒店或俱樂部進(jìn)行經(jīng)營，逐漸向?qū)I(yè)化方向發(fā)展。目前 ， 較為成熟的會所運(yùn)營模式有 4 種： 會員制會所 、 委托經(jīng)營式會所、 獨(dú)立運(yùn)營式會所、 加盟運(yùn)營型會所。 實(shí)踐中不時(shí)有新穎的會所經(jīng)營模式出現(xiàn)，如 7+1模式、泛會所概念、主題體驗(yàn)式會所、聯(lián)合式會所、外聯(lián)式會所等。會所經(jīng)營的重點(diǎn) ： 一是盡量擴(kuò)大消費(fèi)群體， 開發(fā)潛在消費(fèi)者。 二是根據(jù)會所實(shí)際及業(yè)主的口昧 ， 適時(shí)推出新的項(xiàng)目 ， 還可改進(jìn)已有項(xiàng)目以更符合業(yè)主的消費(fèi)心理。 三是面向業(yè)主經(jīng)營 ， 經(jīng)營者要考慮消費(fèi)者的心理， 研究特定的消費(fèi)群體， 想方設(shè)法維系他們對會所的感情和依賴 。 四是合理控制成本 。 五是適時(shí)調(diào)整經(jīng)營方向 ，

9、如定制化的服務(wù)順應(yīng)人們對差異化 、 個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化和速度化的追求，使 “一對一” 的服務(wù)成為現(xiàn)實(shí)。六是既要防范經(jīng)營虧損風(fēng)險(xiǎn)， 更要防范因不安全因素導(dǎo)致的人身傷害事故進(jìn)而巨額賠付的風(fēng)險(xiǎn)。六、社區(qū)基地建設(shè)1、參觀考察基地。對于軟硬件設(shè)施都非常優(yōu)秀的物業(yè)小區(qū)，非常適合建設(shè)成供其他物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)公司參觀考察的基地。 物業(yè)管理公司可與一些地區(qū)的協(xié)會、 培訓(xùn)學(xué)校之類的組織機(jī)構(gòu)聯(lián)系 ， 將小區(qū)建設(shè)成為供外地需要者進(jìn)行物業(yè)管理考察與學(xué)習(xí)的基地。2、學(xué)員實(shí)習(xí)基地。開設(shè)房地產(chǎn)、物業(yè)管理專業(yè)的學(xué)校，有著學(xué)員實(shí)習(xí)的需求。物業(yè)管理即可與學(xué)校聯(lián)合辦學(xué)，將所服務(wù)的社區(qū) （大廈） 作為實(shí)習(xí)基地之一。3、公益基地。與幼兒

10、園、中小學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)合作，把小區(qū)建設(shè)成思想道德教育基地、 綠化植物領(lǐng)養(yǎng)基地、 尊老愛幼模范基地等還可與社會公益機(jī)構(gòu)合作，建設(shè)公益畫廊、公益健身示范點(diǎn)、無償獻(xiàn)血點(diǎn)、愛心捐助點(diǎn) 、 花園式小區(qū)等； 還可將小區(qū)內(nèi)的龐大設(shè)備管理向社會開放， 讓普通民眾了解物業(yè)管理的艱辛，了解一個(gè)城市運(yùn)轉(zhuǎn)的復(fù)雜等。4、影視拍攝基地。很多影視劇的拍攝需要外景地，物業(yè)管理所服務(wù)的各種類型物業(yè)為之提供了豐富多彩的選擇對象。 影視制作單位一般會付給物業(yè)管理企業(yè)相關(guān)報(bào)酬 ， 但大部分公司不收費(fèi)而在影視劇中掛名贊助單位，起到廣告作用。5、試驗(yàn)基地。例如，科技企業(yè)開發(fā)出適用于小區(qū)的先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，可在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行效果試驗(yàn)。 再如 ，

11、許多異地的花草樹木移植后 ， 受各種因素影響不能順利成長有違園林設(shè)計(jì)者的初衷， 物業(yè)管理則可為之提供花草樹木的試栽基地。七、綠化用地的再經(jīng)營每一個(gè)新開發(fā)小區(qū)都有或多或少的綠化用地， 物業(yè)管理可利用此區(qū)域有目的地培植能用來出售的花木； 聘請專門的園林綠化人才進(jìn)行指導(dǎo)和管理， 剪插培育多種多樣的花木， 貼近消費(fèi)者的需求心理。 對于發(fā)展商設(shè)計(jì)規(guī)劃好的大塊草地，則不適宜改造成花圈苗圃。小區(qū)內(nèi)土地很多 ， 除公共交通休閑健身場所外， 綠化用地 、 道路兩旁、房前屋后等處， 都可以用來興建花圃苗圃 。 待花草樹木生長到可以用來出售時(shí)，則可分批售賣 ，也可出租。即便賣不出去，也是為業(yè)主綠化服務(wù)，并不浪費(fèi) 。 物業(yè)管理還可接受委托， 將委托人的花束在小區(qū)土地上代為管理和養(yǎng)護(hù) 。 小區(qū)內(nèi)很多非土地的空間也可以利用來栽培花木， 如屋頂天臺即可覆蓋土層改造成土地， 也可用來養(yǎng)植盆花、 盆木以及無土栽培植物。八、擺臺經(jīng)營及其他1、擺臺?！皵[臺”是南方城市的一個(gè)帶有地方色彩的用語，指物業(yè)管理招募社會機(jī)構(gòu)到社區(qū)內(nèi)出售商品或服務(wù)。 擺臺行為應(yīng)用最普遍的時(shí)期是在物業(yè)入住階段， 物業(yè)管理通過公開招投標(biāo)選擇有品牌有實(shí)力的裝飾、裝修、建材、家俱等廠商，到小區(qū)內(nèi)向業(yè)主介紹和推銷服務(wù)與產(chǎn)品。在進(jìn)入物業(yè)管理的正常服務(wù)期間 ， 也可引進(jìn)其他業(yè)主有需求的行業(yè)企