民法-第二十章-用益物權(quán)-PPT課件

1、18.1用益物權(quán)的概念和特征1、概念和特征 對他人所有的動產(chǎn)或不動產(chǎn)在一定范圍內(nèi)進(jìn)行占有、使用和收益的權(quán)利。 1）目的為取得物的使用價值 2）主要以不動產(chǎn)為標(biāo)的物，物權(quán)法承認(rèn)動產(chǎn)用益物權(quán) 3）屬于他物權(quán)、限制物權(quán)和有期限物權(quán)，是一種獨(dú)立物權(quán)2、用益物權(quán)的社會意義 1）解決財產(chǎn)占有和使用的分離，利于財產(chǎn)的有效利用 2）克服租賃、借貸等債權(quán)關(guān)系對于利用人保護(hù)的不足18.1我國民法上用益物權(quán)的分類劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓案情簡介：某市國土局于1989年7月13日下文批準(zhǔn)，將位于龍昆路和龍華路十字路口東南角1、38畝土地劃撥給房建公司用于建公辦大樓。該批文明文規(guī)定：“應(yīng)嚴(yán)格在紅線范圍內(nèi)控制用地，不得擅

2、自超越，不得擅自改變土地使用性質(zhì)?！狈拷ü救〉蒙鲜鰞蓧K土地批文后，于1990年7月5日向市城建局申報建8層辦公樓，該局于1991年12月28日下發(fā)了施工任務(wù)通知書，批準(zhǔn)房建公司在被批土地上建8層辦公樓。房建公司取得施工許可證后，因公司經(jīng)營狀況惡化，即取消了建設(shè)辦公樓的計劃，而將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，雙方約定：房建公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，用地2779平方米，每平方米售價4200元，共計8618萬元，分6次付清；付第二批款項后，房建公司把所有文件、紅線圖和土地使用權(quán)證等正本交給中商公司保管；交付使用時間為1994年9月30日。爭議點(diǎn)：劃撥的土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓要符合什么條件

3、？法理分析：劃撥是土地使用權(quán)無償取得的一種方式。中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定：“ 下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：（一）國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（三）國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項目用地； （四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。” 劃撥土地使用權(quán)可以經(jīng)法定程序后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。城市房地產(chǎn)管理法第三十九條 規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

4、 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報批時，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國務(wù)院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理?！痹诒景钢校拷ü窘?jīng)申請和批準(zhǔn)，取得了劃撥土地使用權(quán)，后將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給中商公司，并未報請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批，且未補(bǔ)辦出讓手續(xù)，違反了有關(guān)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，因此，房建公司轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的行為無效。18.2 建設(shè)用地使用權(quán)1、概念和特征 依法享有對國家所有的土地占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)自主利用該土地建造并所有建筑物、構(gòu)筑物或其他工作物及其附屬設(shè)施的權(quán)利。又稱城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)

5、。（傳統(tǒng)民法稱地上權(quán)）存在于他人土地之上的權(quán)利 1）客體為國有土地 2）以保存建筑物或其他工作物為目的（其范圍包括地上和地下） 3）不以建筑物或其他工作物的存在為前提18.2 建設(shè)用地使用權(quán)2、取得方式 1）通過行政劃撥取得土地使用權(quán)（行政行為）。具有公益性、無償性、無期限性，限制其轉(zhuǎn)讓，經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓的，須補(bǔ)交土地出讓金。適用范圍：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等用地。 2）通過土地出讓取得土地使用權(quán)（協(xié)議、拍賣、招標(biāo)、掛牌）土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用

6、權(quán)出讓金的行為。雙方簽訂土地出讓合同，約定雙方權(quán)利義務(wù)。（居住用地70年，工業(yè)用地50年，教科文衛(wèi)用地50年，商業(yè)用地40年） 3）通過受讓轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)（協(xié)議）土地使用者將土地使用權(quán)通過出售、交換和贈與轉(zhuǎn)讓給其他人。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。3、登記 無論通過何種方式取得，建設(shè)用地使用權(quán)均需要在國土資源管理部門辦理登記手續(xù)，領(lǐng)取建設(shè)用地使用權(quán)證，方能設(shè)立。 18.2建設(shè)用地使用權(quán)4、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利 1）占有和使用土地 占有、使用、收益權(quán)，建造、所有并經(jīng)營建筑物； 物上請求權(quán)、相鄰關(guān)系的適用 2）處分權(quán) 通過書面合同將建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、

7、贈與或者抵押。 轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合城市房地產(chǎn)管理法的條件通過出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：繳納全部土地出讓金并取得土地使用權(quán)證書，完成開發(fā)投資總額的25%以上劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件：經(jīng)過批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施必須一并處分，保證地上建筑物的所有人與土地使用權(quán)人的統(tǒng)一性。 “房隨地走，地隨房走”18.2建設(shè)用地使用權(quán)5、建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù) 1）支付土地出讓金或使用費(fèi) 2）維持土地用途，合理使用土地 3）恢復(fù)土地原狀6、建設(shè)用地使用權(quán)的消滅 1）期限屆滿（有償出讓商業(yè)用40年、工業(yè)用50年、居住用70年） 2）被撤銷 （擅自改

8、變土地用途、兩年以上不開發(fā)利用的） 3）被征收、土地滅失18.2建設(shè)用地使用權(quán)7、建設(shè)用地使用權(quán)消滅的法律后果 1）住宅用地使用權(quán)自動續(xù)期 2）非住宅用地依法辦理續(xù)期8、建設(shè)用地使用權(quán)與土地租賃的區(qū)別 *土地租賃的物權(quán)化 1）物權(quán)與債權(quán)（登記的效力、對抗第三人效力） 2）期間長短不同 3）地租的有無 4）流通性的有無土地的承包經(jīng)營權(quán)能否繼承和抵押案情簡介：城郊某村將靠近河邊的200畝荒灘，通過公開發(fā)布和協(xié)商的方式以每年每畝300元的標(biāo)準(zhǔn)承包給城里人張某從事種養(yǎng)殖業(yè)和旅游的綜合開發(fā)，承包期為30年，雙方依法簽訂了合同并辦理了相關(guān)手續(xù)。經(jīng)營3年之后，張某因資金緊張，準(zhǔn)備向銀行申請貸款，并以該土地承

9、包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押。但張某隨后在一次車禍中死亡，于是村委會便以承包人死亡為由提出收回該片土地的承包經(jīng)營權(quán)另行發(fā)包。對此，張某的女兒小張?zhí)岢霎愖h，認(rèn)為承包期還沒有滿，自己有權(quán)繼續(xù)經(jīng)營。爭議點(diǎn)：1、土地的承包經(jīng)營權(quán)是否能抵押？2、小張有沒有權(quán)利繼承其父親的土地承包經(jīng)營權(quán)？法理分析：1、土地的承包經(jīng)營權(quán)是否能抵押？物權(quán)法和農(nóng)村土地承包法對家庭取得的耕地、林地、草地等承包經(jīng)營權(quán)通過抵押方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)是禁止的，如果以家庭承包的土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押，是不合法的，不受法律保護(hù)的。在本案中張某取得的是荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)，根據(jù)物權(quán)法第133條規(guī)定：“通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包荒地等農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包

10、法等法律或國務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，其土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)?！?因此，物權(quán)法施行以后，張某將該荒灘的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押是合法有效的。2、小張有沒有權(quán)利繼承其父親的土地承包經(jīng)營權(quán)？物權(quán)法第133條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、入股、抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)”。雖然在該條中沒有明確指出以“其他方式”流轉(zhuǎn)是否包括繼承的方式，但農(nóng)村土地承包法第五十條規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的，該承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。” 因此，張某通過公開協(xié)商的方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)，其繼承人是可以繼續(xù)承包的，村

11、委會要求收回張某的土地承包經(jīng)營權(quán)的理由不成立。18.3土地承包經(jīng)營權(quán)1、概念和特征 土地承包經(jīng)營人依法享有對其承包經(jīng)營的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的權(quán)利。農(nóng)村土地承包法年月日通過，自年月日起施行 特征： 1）主體是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者（可以是本集體組織以外的單位或個人） 2）客體是集體所有或國有集體使用的農(nóng)用土地 3）目的是進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動18.3土地承包經(jīng)營權(quán) 2、土地承包經(jīng)營權(quán)的取得和登記 1）基于法律行為取得（承包合同、轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓） 土地承包經(jīng)營合同由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組與“農(nóng)戶”簽訂。土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。 2）基于繼承取得（招標(biāo)承包合同、林地

12、承包合同） 3）縣級以上人民政府頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證并登記造冊，但登記并不是取得的要件18.3土地承包經(jīng)營權(quán)3、土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn) 1）轉(zhuǎn)包：承包人將土地轉(zhuǎn)包給本集體組織內(nèi)的其他成員，并收取轉(zhuǎn)包費(fèi)。原承包關(guān)系不變。 2）出租：承包人將土地轉(zhuǎn)包給本集體組織外的人，并收取租金。原承包關(guān)系不變。 3）互換：同一集體組織內(nèi)的成員將各自的承包土地互相交換。需變更原承包合同。 4）轉(zhuǎn)讓：承包人將土地轉(zhuǎn)讓給本集體組織內(nèi)的其他人，自己退出承包關(guān)系。需要變更原承包合同。 土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人要求登記的，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第

13、三人。 18.3土地承包經(jīng)營權(quán)-24、土地承包經(jīng)營人的權(quán)利 1）占有使用收益權(quán)，可自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品 2）依法轉(zhuǎn)讓權(quán)：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓 3）獲得相應(yīng)補(bǔ)償權(quán)5、土地承包經(jīng)營人的義務(wù) 1）按照土地的用途妥善使用，不得改變用途 2）保護(hù)土地的生態(tài)環(huán)境，不得損害土地 3）法律法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)（承包金不是法定義務(wù)）18.3土地承包經(jīng)營權(quán)6、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅 1）提前收回土地：承包人全家遷入設(shè)區(qū)的市，轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的；連續(xù)兩年拋荒土地的； 2）因自然災(zāi)害對個別農(nóng)戶的承包地作適當(dāng)調(diào)整的，須經(jīng)2/3以上村民同意 3）承包土地被征收的 4）承包土地滅失或嚴(yán)重?fù)p毀的 5）承包人死亡無人繼承的1

14、8.3土地承包經(jīng)營權(quán)7、對承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù) 1）承包期內(nèi)，發(fā)包方不得收回承包地、不得調(diào)整承包地承包期內(nèi)。耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年 2）不得假借少數(shù)服從多數(shù)強(qiáng)迫承包方放棄或者變更土地承包經(jīng)營權(quán)。婦女結(jié)婚或離婚的的，不得侵害其承包權(quán)。 3）不得干涉承包方的合法經(jīng)營18.3土地承包經(jīng)營權(quán)8、四荒土地的承包經(jīng)營權(quán) 不宜采取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等農(nóng)村土地，可以通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。特點(diǎn)：1）可以發(fā)包給集體組織以外的單位和個人2）直接通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式實行公開承包，簽訂合同3）應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村

15、民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。4）在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先承包權(quán)。5）其土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。承包人死亡，其應(yīng)得的承包收益，依照繼承法的規(guī)定繼承；在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包。 在他人宅基地上建房的處理案件簡介: 王某與林某為鄰居,。1992年王某全家遷往外地,遂將其四間房屋借給林某使用,并托林某妥為管理。林某從王某離去后即使用該房屋。2000年林某因兒子結(jié)婚需住房,即將王某的房屋整修了一下,并在王某房屋占用的院內(nèi)新蓋廂房三間,共花費(fèi)15000元左右。2019年王某因年齡已大,即回

16、老家居住,讓林某騰還房屋。于是,林某將王某的原四間房屋還給王某,自己仍占住其自己蓋的三間廂房。王某讓林某歸還廂房,林某稱該房為了他所蓋,歸其所有,如王某愿意可以賣給他,而王某認(rèn)為此房蓋在自己院內(nèi),應(yīng)歸其所有,何況林某多年使用自己的房屋也未付過房租,而修房的費(fèi)用,他已付給林某。雙方爭執(zhí)不下,王某即拆至法院,請求法院判令林某搬出雙方爭議的廂房,歸還給他。爭議點(diǎn):附合物應(yīng)歸歸誰所有,其是否要對另一方予以補(bǔ)償。法理分析：本案爭議的焦點(diǎn)是添附物的所有權(quán)歸屬問題。添附,通常是指不同所有人的物合在一起形成不能分離的一物的客觀現(xiàn)象。添附包括附合、混合和加工三者，附合是指不同所有人的有形物結(jié)合在一起無法分離或不

17、宜分離,而交易上認(rèn)為一物者。在添附物的所有權(quán)歸屬上,我國立法未作規(guī)定,但依民法的一般法理來確定添附物的所有權(quán)歸屬。從本案來看,林某是在王某的宅基地范圍內(nèi)建造房屋的,表面上看,屬于一不動產(chǎn)房屋附合于他人不動產(chǎn)上而合成的一物。然而在我國,土地上建筑物的建造須經(jīng)一定程序批準(zhǔn),并以取得土地使用權(quán)為前提。如果沒有土地使用權(quán),則也不能取得建筑物的所有權(quán)。因此,在本案中,林某不能取得建筑物的所有權(quán),在這種情況下,應(yīng)看作是動產(chǎn)(建筑材料)與不動產(chǎn)的附合,即林某的建筑材料附合于王某的宅基地上。宅基地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)又必須是一致的,只能為同一人所有。由于不動產(chǎn)與動產(chǎn)附合,不動產(chǎn)的權(quán)利人取得所有權(quán),因此,林某

18、在王某宅基地范圍內(nèi)建筑的廂房應(yīng)由王某取得所有權(quán)。然而在添附中,失去所有權(quán)的當(dāng)事人向取得所有權(quán)的當(dāng)事人要求返還利益,適用法律關(guān)于不當(dāng)?shù)美囊?guī)定。因此所有權(quán)擴(kuò)大一方對給他人造成的損失應(yīng)于所得利益的范圍內(nèi)予以返還,當(dāng)然,此利益的返還不是返還原物及孳息,而只是返還因取得他人之物所有權(quán)所增的利益。所以王某應(yīng)向林某返還所得的不當(dāng)利益,該返還的范圍內(nèi)應(yīng)為林某建房的費(fèi)用及相應(yīng)的勞務(wù)報酬。法院應(yīng)確認(rèn)雙方爭議的房屋歸王某所有,同時應(yīng)判令王某應(yīng)在其受益范圍內(nèi)補(bǔ)償林某建房所付出的全部費(fèi)用(林某建房用的材料費(fèi)。付出的勞務(wù)費(fèi)及相應(yīng)的報酬)18.4宅基地使用權(quán)1、定義及特征 依法使用農(nóng)村集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的

19、權(quán)利。 1）使用權(quán)主體的特定性：原則上限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。以農(nóng)村自然戶為單位 2）使用權(quán)內(nèi)容的特定性：僅限于建造住宅及附屬設(shè)施，不包括經(jīng)營性用房 3）使用的無償性和無期限性 4）宅基地使用權(quán)具有基本的社會保障功能18.4宅基地使用權(quán)2、宅基地使用權(quán)的取得 物權(quán)法第一百五十三條：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。土地管理法第六十二條：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府

20、批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。 18.4宅基地使用權(quán)3、宅基地的登記 宅基地使用權(quán)的取得和變更并不以登記為要件，占有和擁有房屋所有權(quán)具有公示意義。但是可以向國土資源部門申請登記并取得宅基地使用權(quán)證。4、宅基地流轉(zhuǎn) 宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和抵押有不同意見，但物權(quán)法堅持不允許宅基地單獨(dú)轉(zhuǎn)讓和抵押。 宅基地可以因繼承而轉(zhuǎn)讓，也可隨房屋一并轉(zhuǎn)讓，但受讓人僅限于同集體經(jīng)濟(jì)組織成員，城市居民不得受讓，轉(zhuǎn)讓人不得再申請取得宅基地使用權(quán)。 “小產(chǎn)權(quán)房”問題18.4宅基地使用權(quán)5、宅基地使用權(quán)的效力 權(quán)利：使用土地建造和保有房屋

21、及附屬物；通過繼承或依法轉(zhuǎn)讓房屋而轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。 義務(wù)及限制：按照住宅用途使用，不得他用；不得非法轉(zhuǎn)讓，抵押等。6、消滅 土地滅失；土地所有權(quán)人收回和調(diào)整；被國家征收；使用權(quán)人拋棄或無人繼承18.5地役權(quán)的概念和特征18.5地役權(quán)的內(nèi)容18.5地役權(quán)的消滅18.5地役權(quán)與相鄰關(guān)系的區(qū)別相鄰權(quán)與地役權(quán)的關(guān)系案情介紹:浩遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司曾于是1994年3月以1000萬元從他人手中購買了一塊位于某市鄰近海邊的1000畝土地,以便在該地上建一棟豪華酒店。該地旁邊有一濱海商店,占地10畝,浩遠(yuǎn)在購得該土地以后便與濱海協(xié)商,并于1994年5月訂立一項書面合同,規(guī)定:濱海在20年內(nèi)不得拆除該商店并興建高層建筑

22、,以妨礙浩遠(yuǎn)的旅客在酒店眺望大海,并影響浩遠(yuǎn)周圍環(huán)境的美觀。為此,浩遠(yuǎn)每年向濱海支付10萬元作為補(bǔ)償。合同生效后過了一年,濱海因經(jīng)營不善將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給了大龍公司。在訂立合同時濱海并沒有向大龍?zhí)峒捌渑c浩遠(yuǎn)之間的協(xié)議,后大龍折除了房屋并欲興建一五層旅館,浩遠(yuǎn)得知后立刻找濱海和大龍交涉,在請求大龍公司停止建設(shè)遭拒絕后,便向法院提起訴訟,請求法院責(zé)令大龍停止建設(shè),請求確認(rèn)濱海與大龍之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效,并要求濱海賠償損失。爭議點(diǎn): 浩遠(yuǎn)公司與濱海商店之間是屬于相鄰關(guān)系還是地役權(quán)關(guān)系。濱海與大龍之間的轉(zhuǎn)讓合同是否有效。法理分析:1、首先要解決的是本案是屬于相鄰關(guān)系還是地役權(quán)關(guān)系。民法通則第83條規(guī)

23、定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)依照有利創(chuàng)造、便利生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系?！蔽餀?quán)法第158條規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的,可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記;未經(jīng)登記的,不得對抗善意第三人。” 現(xiàn)在我國的物權(quán)法制度中已分別建構(gòu)了相鄰關(guān)系和地役權(quán)制度。 在本案中,浩遠(yuǎn)要求的眺望權(quán)不是其行使自己權(quán)利的必要擴(kuò)張,不是像通風(fēng)采光這樣屬于居住的基本條件,且我國現(xiàn)行法律在相鄰關(guān)系中也沒有規(guī)定眺望權(quán),在此案中濱海與浩遠(yuǎn)之間談不上是相鄰關(guān)系,而是通過合同設(shè)立的地役權(quán)。大龍公司同樣也未侵害浩遠(yuǎn)的相鄰權(quán)。2、討論濱海與大龍之間的轉(zhuǎn)讓合同

24、是否有效。在物權(quán)法中,地役權(quán)是一項獨(dú)立的物權(quán),自合同生效時設(shè)立,但未登記不得對抗善意第三人。在本案中,浩遠(yuǎn)與濱海間雖訂立了地役權(quán)合同,即使該合同中具有設(shè)定地役權(quán)的內(nèi)容,但因其未登記而只能在浩遠(yuǎn)和濱海之間產(chǎn)生拘束力,無權(quán)以合同中取得的地役權(quán)對抗作為善意第三人的大龍。所以濱海與大龍之間的轉(zhuǎn)讓合同是有效的,大龍取得了房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)。地役權(quán)因未登記不能對抗供役地的受讓人皆因新物權(quán)法對地役權(quán)采用的生效意思主義和登記對抗主義。總之,浩遠(yuǎn)請求大龍停止興建。確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效,在法律上不能成立,但是浩遠(yuǎn)可以基于濱海侵害地役權(quán)提起損害賠償。18.6典權(quán)概述1、概念和特征 典權(quán)人支付典價，對他人出典的房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利 特征：不動產(chǎn)物權(quán)、占有使用收益他人之物的權(quán)利、有償物權(quán)2、典權(quán)的性質(zhì) 用益物權(quán)說、擔(dān)保物權(quán)說、特種物權(quán)說3、典權(quán)的取得 1）因法律行為取得：典權(quán)的設(shè)定和讓與 2）書面合同和登記4、典權(quán)的期限 可以約定，但不得超過20年5、典權(quán)的消滅 1）典物滅失、拋棄、混同等 2）出典人回贖（典權(quán)期限屆滿后兩年內(nèi)，出典人可返還典價贖回出典物） 3）到期作絕（典權(quán)期限屆滿后兩年內(nèi)或自典權(quán)設(shè)立起20年內(nèi)沒有回贖的，出典物歸典權(quán)人所有） 18.6典權(quán)的內(nèi)容6、