《房地產(chǎn)會計流程》word版

1、一、房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點及財務(wù)管理要素：1、房地產(chǎn)開發(fā)是綜合性、系統(tǒng)性、計劃性于一體的項目。在政府有關(guān)政策,市政規(guī)劃指令下進(jìn)行開發(fā)與建設(shè)的.房地產(chǎn)企生在新的項目實施開發(fā)建設(shè)之前,要對自身狀況有一個全面預(yù)測.政府政策.銀行信貸攻策、規(guī)劃設(shè)計方案等,要有一個詳細(xì)的了解過程,做到準(zhǔn)備充分，行而有效。2、開發(fā)產(chǎn)品類型多，用途多樣性。按類型可劃分為土地、商品房、配套設(shè)施、代建工程的開發(fā)；按用途劃分為銷售、出租、自用。3、投資成本巨大且成本項目較廣，項目開發(fā)時間長，多以分期滾動開發(fā)方式進(jìn)行，成本計算復(fù)雜，項目清算前難計精確計算成本。開發(fā)成本項目為土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、

2、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、財務(wù)費用。項目經(jīng)過土地購買、規(guī)劃設(shè)計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品預(yù)售、竣工驗收、完工交付等階段。從最初獲取土地使用權(quán)到項目清算，過程短則兩三年，長則十年或更長。開發(fā)前期應(yīng)按項目成本對象編制開發(fā)成本預(yù)算，開發(fā)過程中按預(yù)算執(zhí)行或根據(jù)變化情況及時修訂預(yù)算并執(zhí)行，實際開發(fā)成本在項目完工辦理成本決算后才能最終確認(rèn)。4、銷售收入種類多，銷售行為須接受政府職能部門管理。企業(yè)的主要收入包括土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配套設(shè)施的銷售收入、代建工程開發(fā)收入、出租商品房的租金收入等各種收入。商品房的預(yù)售首先要獲得房屋的銷售許可證及預(yù)售許可證審批，然后簽訂統(tǒng)一格式的預(yù)售合同并在房產(chǎn)管理部門備

3、案?？⒐ず蠼?jīng)建設(shè)管理部門驗收合格之后，按實際測量面積結(jié)算房款，交付業(yè)主后須辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，完成房屋的銷售。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)相對于普通的生產(chǎn)型企業(yè)是具有一定特殊性的。涉及稅收種類繁多，稅收金額計算復(fù)雜并且清算時間長，稅收風(fēng)險大。主要稅種營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、個人所得稅等。房地產(chǎn)企業(yè)在從取得預(yù)售房款時，須按預(yù)售房款進(jìn)行計算預(yù)先交納營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅；項目交付時確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入及利潤，并清算項目各種應(yīng)交稅金。在開發(fā)期間要繳納土地使用稅，自用、出租時要繳納房產(chǎn)稅等。6、融資需求大，利息開支大，財務(wù)風(fēng)險

4、大。項目前期開發(fā)現(xiàn)金流開支大，現(xiàn)金流入發(fā)生在中后期，資金融資需求大，貸款利息支出相應(yīng)也大，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，合理調(diào)配現(xiàn)金流是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的重要內(nèi)容。二、房地產(chǎn)企業(yè)會計主要核算科目設(shè)置及核算開發(fā)企業(yè)可根據(jù)其本身經(jīng)營開發(fā)的業(yè)務(wù)要求，設(shè)置下列賬戶：1、“開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本。本賬戶借方登記開發(fā)過程中所發(fā)生的各項成本，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗收的開發(fā)產(chǎn)品的成本。借方余額反映未完開發(fā)項目的實際成本。賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶

5、下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算，明細(xì)成本項目如下（1）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費: 土地使用權(quán)出讓金、土地征用費 、拆遷安置補(bǔ)償費。（2）前期工程費：指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費：土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。（4）建安工程費：它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費用。主要包括建筑工程費(建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿馈⑾?、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費等。（5）公共配套設(shè)施費：指在開發(fā)

6、小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。（6）開發(fā)間接費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（7）財務(wù)費用：為開發(fā)項目貸款而支付的利息。2、“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶。開發(fā)產(chǎn)品是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)建設(shè)過程，并已驗收合格，符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產(chǎn)品。（國稅發(fā)200931號第三條規(guī)定，除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符

7、合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： （一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。）開發(fā)產(chǎn)品賬戶設(shè)置二級明細(xì)如“土地”、“商品房”、“配套設(shè)施” 、“代建工程”。本賬戶借方登記完工開發(fā)產(chǎn)品成本（開發(fā)成本貸方轉(zhuǎn)出至本科目借方），貸方登記已對外銷售開發(fā)產(chǎn)品（銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)）或轉(zhuǎn)作出租（投資性房地產(chǎn)）、自用（固定資產(chǎn)）。3、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)借：投資性房地產(chǎn)（固定資產(chǎn)）貸：開發(fā)產(chǎn)品4、預(yù)收帳款：貸方登記收到預(yù)售房款，借方登記交付結(jié)轉(zhuǎn)收入，余額為未完工商品房預(yù)售款。5、預(yù)提（應(yīng)付）費用：在開發(fā)產(chǎn)品完工時仍有以下事項未完成時設(shè)置應(yīng)付

8、帳款、預(yù)提費用科目。（1）但未辦理最終結(jié)算或后續(xù)配套設(shè)施尚未完工、應(yīng)交、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%.（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。（4）開發(fā)產(chǎn)品未完工前發(fā)生的借款利息費用應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生則的原則予以

9、資本化。企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。6、應(yīng)交稅費：核算營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅等稅種。借方登記預(yù)繳稅金（按預(yù)收帳款計算）或已繳稅金（按土地和房產(chǎn)等計算），貸方登記計提應(yīng)交稅金。項目預(yù)售職得預(yù)售房款時，按實際收到預(yù)售房款計算營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等。完工交付后按實際結(jié)算房款計提營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等，按土地增值額計提土地增值稅，結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期利潤后計提企業(yè)所得稅。 7、主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入下設(shè)土地轉(zhuǎn)讓收入、房屋銷售收入、配

10、套設(shè)施銷售收入、代建工程開發(fā)收入明細(xì)科目。房屋銷售收入應(yīng)按已銷售商品房實測面積結(jié)算收入登記貸方。（1）預(yù)售商品房收入確認(rèn)簽訂預(yù)售并收到預(yù)售房款時：借：銀行存款貸：預(yù)收賬款 完工交付使用時借：應(yīng)收賬款（已售商品房實測面積*合同單價=實際結(jié)算合同收入）貸：主營業(yè)務(wù)收入借： 預(yù)收賬款 （轉(zhuǎn)出已收到的預(yù)售房款） 銀行存款 （結(jié)算實測與預(yù)測房款差額）貸：應(yīng)收賬款（2）銷售已完工商品房借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入（已售商品房實測面積*合同單價）8、其他業(yè)務(wù)收入：其他業(yè)務(wù)收入核算開發(fā)產(chǎn)品出租或固定資產(chǎn)出租收入、其他服務(wù)收入。借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入9、主營業(yè)務(wù)成本：銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)借：主營業(yè)務(wù)成本

11、（已售商品實測面積*單方成本）貸：開發(fā)產(chǎn)品10、其他業(yè)務(wù)成本：借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊投資性房地產(chǎn)累計攤銷11、營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費11、財務(wù)費用：開發(fā)產(chǎn)品未完工前發(fā)生的借款利息費用應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生則的原則予以資本化計入開發(fā)成本。完工后發(fā)生借款利息費用作為當(dāng)期損益進(jìn)入財務(wù)費用。12、銷售費用13、管理費用14、所得稅費用房地產(chǎn)企業(yè)實操甲房地產(chǎn)公司2009年支付土地款2800萬元,開始開發(fā)A地塊，A地塊共計興建A1、A2兩期房產(chǎn),土地成本按占地面積分?jǐn)?一期1300萬,二期1500萬元)A1房產(chǎn)于2009年8月起開始預(yù)售，2009年12月份完工,2009年支

12、付土地成本1300萬元,前期工程費200萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費600萬元,建安工程費1600萬元(本年實際支付合同內(nèi)工程款1440萬元)、公共配套設(shè)施費150萬元、開發(fā)間接費50萬(開發(fā)人員工資支出50萬元)、財務(wù)費用100萬元(開發(fā)一期貸款利息), A1房產(chǎn)完工開發(fā)成本共計4000萬元，； 2009年共計取得A1房產(chǎn)預(yù)售房款4000萬元(銷售A1總面積60%),交付結(jié)算收取60萬元房款，發(fā)生管理人員工資支出50萬元、業(yè)務(wù)招待費支出90萬元、廣告宣傳費支出300萬元。A2房產(chǎn)于2009年11月開始預(yù)售，未完工,當(dāng)年支付前期工程費220萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費400萬元,建安工程費900萬元。2009年預(yù)售A

13、2房產(chǎn)取得預(yù)售房款2000萬元（營業(yè)稅及城建稅和教育費附加5.5%，土地增值稅按1%預(yù)繳，預(yù)計毛利率15%.例中未涉及因素假設(shè)不考慮）。甲房地產(chǎn)公司對上述業(yè)務(wù)進(jìn)行會計處理，編制會計分錄如下（單位萬元）： 2009年度會計處理：(1)支付土地款項借:開發(fā)成本土地開發(fā)-土地 2800萬元貸:銀行存款 2800萬元 (2)分兩期開發(fā),按各期占地面積分?jǐn)偼恋爻杀窘? 開發(fā)成本房屋開發(fā)-土地A1 1300萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)土地-A2 1500萬元貸: 開發(fā)成本土地開發(fā)土地 2800萬元 (3)支付開發(fā)費用支付一期開發(fā)成本借: 開發(fā)成本房屋開發(fā)-前期工程費- A1 200萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)-基礎(chǔ)設(shè)

14、施費- A1 600萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)-建安工程費- A1 1440萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)-公共配套設(shè)施費- A1 150萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)-開發(fā)間接費（工資）- A1 50萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)-財務(wù)費用- A1 100萬元貸:銀行存款 2490貸:應(yīng)付職工薪酬工資 50萬元借: 應(yīng)付職工薪酬工資 50萬元貸:銀行存款 50萬元支付二期開發(fā)成本借: 開發(fā)成本房屋開發(fā)-前期工程費A2 220萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)-基礎(chǔ)設(shè)施費A2 400萬元 開發(fā)成本房屋開發(fā)-建安工程費A2 900萬元貸:銀行存款 1520(4)2009年度收到預(yù)售房款借：銀行存款 6000貸：預(yù)收賬款A(yù)1房產(chǎn) 400

15、0.貸：預(yù)收賬款A(yù)2房產(chǎn) 2000(5)預(yù)繳營業(yè)稅、城建稅和土地增值稅 、所得稅一期稅金 借： 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅A1房產(chǎn) 200 應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅A1房產(chǎn) 14 應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加A1房產(chǎn) 6 應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅A1房產(chǎn) 40貸：銀行存款 260. 借： 應(yīng)交稅費應(yīng)交企業(yè)所得稅A1房產(chǎn) 85貸：銀行存款 85 二期稅金借： 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅A2房產(chǎn) 100 應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅A2房產(chǎn) 7 應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加A2房產(chǎn) 3 應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅A2房產(chǎn) 20貸：銀行存款 130. 借： 應(yīng)交稅費應(yīng)交企業(yè)所得稅A2房產(chǎn) 42.5貸：銀行存款 42.5(6)支付管理人員工資、業(yè)務(wù)招

16、待費和廣告宣傳費借： 管理費用工資 50貸: 應(yīng)付職工薪酬工資 50借: 管理費用業(yè)務(wù)招待費 90 銷售費用廣告宣傳費 300 應(yīng)付職工薪酬工資 50貸：銀行存款 440. (7)竣工交付完工開發(fā)產(chǎn)品,預(yù)計未支付應(yīng)付成本160萬元借: 開發(fā)成本房屋開發(fā)-建安工程費- A1 160萬元貸：應(yīng)付帳款 160結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品 借:開發(fā)產(chǎn)品-商品房 4000貸:開發(fā)成本房屋開發(fā) 4000(8)年末竣工驗收并交付業(yè)主預(yù)售收入轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入借：預(yù)收賬款-A1 4000 應(yīng)收帳款-A1 60貸：主營業(yè)務(wù)收入A1房產(chǎn) 4060借: 銀行存款-A1 60貸: 應(yīng)收帳款-A1 60計提營業(yè)稅金及附加.借：營業(yè)稅金及附加 263.90（包括60萬稅金已經(jīng)與預(yù)提）貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅A1房產(chǎn) 203（40600.05=203萬） 應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 14.21應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加-A1房產(chǎn) 6.09應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn) 40.60 補(bǔ)交60萬元的稅金 借: 應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅A1房產(chǎn) 3應(yīng)交稅費應(yīng)交城建稅-A1房產(chǎn) 0.21應(yīng)交稅費應(yīng)交教育費附加-A1房產(chǎn) 0.09應(yīng)交稅費應(yīng)交土地增值稅-A1房產(chǎn) 0.60貸：銀行存款 3.90 結(jié)轉(zhuǎn)成本借:主營業(yè)務(wù)成本-商品房- A1房產(chǎn) 4000*0.6=2400貸:開發(fā)產(chǎn)品-商品房- A1房產(chǎn) 2