中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略課件

1、24 七月 2022中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略1、現(xiàn)狀(situation) 兩大一單自有資金加大（High equity）,土地取得成本提高、預售條件提高（35%投資、多次封頂）或取消、銀根緊縮房地產(chǎn)金融風險加大(high risk)：市場風險、政策風險、企業(yè)財務(wù)風險、道德風險、土地開發(fā)風險、法律風險融資渠道單一（mono-financing）中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略2中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略3中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略4中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略5中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略6中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略7中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略82、應(yīng)對措施：三個創(chuàng)新一個保障金融產(chǎn)品創(chuàng)新：學習美國，大

2、眾乃至世界的錢投入房地產(chǎn)（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.制度創(chuàng)新：產(chǎn)權(quán)制度、法律制度、金融制度企業(yè)管理制度創(chuàng)新：投資、專業(yè)化服務(wù)、財務(wù)安全保障：交易規(guī)則、擔保辦法、政府公信力中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略93、與外國資金對接（談多成少）形勢：政府限制外資進入房地產(chǎn)，外資看好中國地產(chǎn)對接方式：股權(quán)、經(jīng)營性物業(yè)直接持有、基礎(chǔ)設(shè)施投資（土地開發(fā)）、信托、借貸中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略10提 綱中國資本市場的投資機會回顧與展望企業(yè)資本運營基本理念與實證分析房地產(chǎn)企業(yè)與資本運營中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略11中國資本市場的投資機會回顧與展望1、中國資本市場投資機會回顧2、中國資本市場機

3、會分析與展望中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略12中國資本市場投資機會回顧之一國債流通市場的缺位使國庫券的地下交易形成暴利股票市場誕生之際股票發(fā)行上市形成巨大財富效應(yīng)內(nèi)部職工股使少部分人先期在股票市場淘金宏觀經(jīng)濟形勢的變化使國債期貨產(chǎn)生多空激烈博殺中國個體億萬富翁產(chǎn)生中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略13中國資本市場投資機會回顧之二股市政策效應(yīng)使轉(zhuǎn)配股成為暴利產(chǎn)品私企改制上市發(fā)行形成中國個人、富人集團資本市兼并收購造就財富神化專家理財產(chǎn)生價值投資理念，藍籌股行情在投資理念轉(zhuǎn)輪中產(chǎn)生海南特區(qū)的建立與土地泡沫造就投機者中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略14中國資本市場投資機會分析與展望創(chuàng)業(yè)板市場在培育高新技術(shù)企業(yè)的同時，

4、為風險投資、戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造財富機會國有股減持與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓資本市場制度與產(chǎn)品創(chuàng)新摧出新的投資理念和投資收益（避險工具與指數(shù)期貨）管理層收購使管理者通過智慧和能力完成原始積累樹立科學投資理念，在資本市場中分享中國經(jīng)濟高成長成果中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略15企業(yè)資本運營基本理念與實證分析1、企業(yè)資本運營戰(zhàn)略2、企業(yè)資本運營的主要內(nèi)容3、企業(yè)的收購與兼并4、企業(yè)的上市與重組中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略161、企業(yè)資本運營戰(zhàn)略企業(yè)資本運營概述怎樣成為現(xiàn)代企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營與資本運營資本運營的意義及推動力中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略17一、企業(yè)資本運營概述 資本運營是現(xiàn)代企業(yè)根據(jù)市場的走向與需求，對企業(yè)的總體資源

5、和生產(chǎn)要素進行合理分配、使用、組合、命名，使其實現(xiàn)最優(yōu)化配置，最終實現(xiàn)最大限度的發(fā)展和增值目標。中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略18二、怎樣成為現(xiàn)代企業(yè) 現(xiàn)代企業(yè)的總體發(fā)展戰(zhàn)略必須具備兩個重要的支點：即生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略和資本經(jīng)營戰(zhàn)略，兩者缺一不可。 在市場經(jīng)濟體系中，沒有資本運營戰(zhàn)略的企業(yè)不是現(xiàn)代企業(yè)。中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略19三、生產(chǎn)經(jīng)營與資本運營對比對 比 內(nèi) 容資 本 運 營生 產(chǎn) 經(jīng) 營收益倍增長式增長累加式增長風險多元化經(jīng)營，風險大大分散單一式經(jīng)營，風險集中運作方式開放式經(jīng)營，協(xié)作性高內(nèi)向式經(jīng)營，在既定范圍內(nèi)自我配套運營對象資本實物性產(chǎn)品運營手段加速資本流動周轉(zhuǎn)，使投資增值銷售商品以創(chuàng)造利

6、潤中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略20四、資本運營的意義及推動力資本運營使資源配置跨進更高境界資本運營應(yīng)具有財富的放大效應(yīng)資本運營推動企業(yè)經(jīng)營思想的創(chuàng)新資本運營催生國際化企業(yè)資本運營最大化的發(fā)揮人力資源的作用中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略212、企業(yè)資本運營的主要內(nèi)容金融資本運營產(chǎn)權(quán)資本運營無形資本運營中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略22金融資本運營、產(chǎn)權(quán)資本運營與無形資本運營的比較 項目金融資本運營產(chǎn)權(quán)資本運營無形資本運營 運營對象有價證券（債券、股票）及其衍生品（期貨期權(quán)）產(chǎn)權(quán)：對企業(yè)財產(chǎn)的占有、使用、收益和處置權(quán)專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標、著作權(quán)及商譽等 運營方式股票交易、債券交易和期貨、期權(quán)交易對產(chǎn)權(quán)進

7、行轉(zhuǎn)讓與收購；實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，使資產(chǎn)在實物形態(tài)與貨幣形態(tài)之間轉(zhuǎn)換同有形資本結(jié)合，實現(xiàn)有形資本增值中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略233、企業(yè)的收購與兼并企業(yè)兼并收購的法律含義企業(yè)并購的意義企業(yè)并購的類型 橫向并購 縱向并購 混合并購中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略24企業(yè)的收購與兼并企業(yè)并購模式的設(shè)計企業(yè)并購的操作和程序企業(yè)并購必須重視的問題企業(yè)并購的回顧與趨勢企業(yè)并購案例分析中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略25企業(yè)并購必須重視的問題制定恰當?shù)牟①彂?zhàn)略建立并購聯(lián)盟控制交易成本充分重視并購后的文化整合充分重視并購后的人事整合中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略26企業(yè)并購的回顧與趨勢 我國企業(yè)并購的歷史回顧 我國企業(yè)并

8、購的發(fā)展趨勢及特點 國際企業(yè)并購的幾個發(fā)展階段及趨勢中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略274、企業(yè)的上市與重組概述：企業(yè)上市的基本條件企業(yè)上市重組的模式設(shè)計企業(yè)上市資產(chǎn)重組的內(nèi)容及操作要點現(xiàn)有企業(yè)改制的操作程序企業(yè)上市重組與企業(yè)整合借殼上市的意義、財務(wù)、模式、操作企業(yè)上市重組案例分析中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略28發(fā)行人與主承銷商雙向選擇組建IPO小組盡職調(diào)查上市前重組制定發(fā)行方案編制募股文件申請股票發(fā)行路演確定發(fā)行價格股票發(fā)行墓碑廣告綠鞋期權(quán)IPO中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略29分拆上市上市母公司子公司A子公司B上市母公司子公司A上市公司B公眾股東分拆上市前分拆上市后中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略30買殼上

9、市其他股東股東A上市公司股東A股東B上市公司其他股東買殼上市前買殼上市后控股控股現(xiàn)金股份中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略31企業(yè)的上市與重組企業(yè)上市重組的模式設(shè)計擴張性重組收縮性重組結(jié)構(gòu)性重組中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略32企業(yè)兼并收購收購方出售方反收購方并購是擴張性重組 并購是收縮性重組 并購是結(jié)構(gòu)性重組 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略33擴張性重組的一般流程聘請中介機構(gòu)確定并購動因和買主類型評估并購風險選擇合適的交易規(guī)模篩選候選企業(yè)首次報價與目標公司接觸盡職調(diào)查談判融資簽署法律文書并購后的整合中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略34借殼上市的意義、模式、操作上市公司“殼”資源的價值上市公司“殼”資源的利用模式

10、企業(yè)重組與買“殼”上市 如何選擇目標“殼”公司 買“殼”上市模式的設(shè)計中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略35房地產(chǎn)企業(yè)與資本運營 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略36 房地產(chǎn)企業(yè)與資本運營一、房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的回顧與總結(jié)二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析三、前一時期房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式四、房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資五、債券市場與房地產(chǎn)企業(yè)融資六、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展望中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略37房地產(chǎn)企業(yè)與資本運營七、房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新八、房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行九、房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本十、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本十一、房地產(chǎn)企業(yè)投資十二、房地產(chǎn)未來發(fā)展模式：逐漸與國際接軌 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資

11、策略38一、 房地產(chǎn)企業(yè)資本運營的回顧與總結(jié)1、我國房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期與目前所處的階段2、在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展初期，由于資金供給充裕，形成投融資模式單一，最后導致其資本運營滯后，投融資創(chuàng)新能力不足 3、受宏觀政策影響，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資呈現(xiàn)大幅波動狀況4、房地產(chǎn)行業(yè)資本運營落后于其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)家資本運營觀念滯后 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略39 二、房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的金融環(huán)境分析中央銀行及各級政府的限制政策造成房地產(chǎn)企業(yè)資金供給趨緊，經(jīng)營風險加大原有的融資模式與宏觀政策相矛盾，整個行業(yè)融資處于無序化貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)長期從緊，銀行加息使企業(yè)運營成本增加房地產(chǎn)行業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新程

12、度決定企業(yè)存亡中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略40 三、前一時期房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式1、直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要融資模式2、直接融資培育房地產(chǎn)明星企業(yè)3、杠桿效應(yīng)得以充分發(fā)揮 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略41四、房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資 1、IPO模式：發(fā)行股票國內(nèi)上市2、海外股票市場直接上市 3、國內(nèi)股票市場借殼上市4、海外股票市場借殼上市5、案例分析 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略42五、債券市場與房地產(chǎn)企業(yè)融資 1、房地產(chǎn)企業(yè)與可轉(zhuǎn)換債券2、房地產(chǎn)企業(yè)與企業(yè)債券 3、開發(fā)債券新品種，擴大債券融資比例4、海外股票市場借殼上市5、案例分析 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略43六、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運作模式的展

13、望1、民間資本將成為房地產(chǎn)企業(yè)的主要資 金來源2、海外資金，尤其是東南亞地區(qū)資金將成為房地產(chǎn)企業(yè)的資金蓄水池3、融資產(chǎn)品創(chuàng)新和科學融資模式的建立，成為解決資金問題的關(guān)鍵 4、從杠桿經(jīng)濟進入實力經(jīng)濟 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略44七、房地產(chǎn)企業(yè)資金供給渠道創(chuàng)新 1、信托融資：近期房地產(chǎn)行業(yè) 2、房地產(chǎn)基金：房地產(chǎn)行業(yè)健康運營的重要基礎(chǔ) 3、投資銀行：一個不可忽視的資金橋梁 4、過橋貸款：能解燃眉之急的資金運作方式 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略45八、房地產(chǎn)企業(yè)與投資銀行 1、投資銀行的運作概述 2、房地產(chǎn)企業(yè)和投資銀行業(yè)的結(jié)合點3、投資銀行會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來什么 4、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣與投資銀行打交道

14、5、項目計劃書 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略46九、房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本 1、房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本的結(jié)合點 2、國家資本的投資愛好 3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣同國際資本接軌 4、國際資本在中國房地產(chǎn)業(yè)的運作模式中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略47十、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本 1、房地產(chǎn)企業(yè)與民間資本的結(jié)合點 2、民間資本的投資愛好 3、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣同民間資本接軌 4、民間資本在中國房地產(chǎn)業(yè)的運作模式中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略48十一、房地產(chǎn)企業(yè)投資 1、房地產(chǎn)企業(yè)與風險投資 2、房地產(chǎn)企業(yè)與科技創(chuàng)新 3、房地產(chǎn)企業(yè)多元化投資選擇 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略49 十二、房地產(chǎn)未來發(fā)展模式： 逐漸與國際接軌 1、一

15、個痛苦的過程，一個必須的選擇 2、國內(nèi)外房地產(chǎn)模式的比較 國際：地產(chǎn)基金 長期經(jīng)營 收益回報 國內(nèi)：銀行貸款 項目開發(fā) 樓盤預售 收回投資并獲取利潤3、美國房地產(chǎn)基金發(fā)展的三次浪潮 中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略50中國香港、中國、美國的各種融資比例中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略51房地產(chǎn)企業(yè)資本的四個象限公開發(fā)行私募債權(quán)融資股權(quán)融資上市可換股債企業(yè)債券信托基金可換股債短期融資債貸款非上市股權(quán)（不同的股權(quán)結(jié)構(gòu)優(yōu)先、普通等）中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略5219502025年美國房地產(chǎn)企業(yè)的演進年 份宏觀經(jīng)濟環(huán)境商業(yè)性房地產(chǎn)市場條件政府最關(guān)心的問題開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題房地產(chǎn)市場的地域范圍房地產(chǎn)開發(fā)的重點組織

16、特點房地產(chǎn)資本市場情況開發(fā)資金的來源19501960穩(wěn)定成長平衡開發(fā)前期立法哪里有資源集中在地區(qū)市場郊區(qū)、成片住宅，地區(qū)商業(yè)中心很少有服務(wù)組織，大部分以工程項目的建設(shè)為中心（住房建筑公司模式）非綜合性的建筑商19611970快速增長平衡刺激住宅生產(chǎn)哪里有資源以地區(qū)市場為主舊城改造，商業(yè)街、新社區(qū)、大型商業(yè)廣場發(fā)展商和經(jīng)紀人的結(jié)合模式擴張投資機構(gòu)19711975蕭條供給過剩如何組織資金和資本市場如何獲得資本全國市場開始形成郊區(qū)寫字樓開發(fā)獨立的投資工具（如不動產(chǎn)信托投資基金 REIT）多樣化合股經(jīng)營者19761980快速增長平衡略有過剩土地使用控制如何獲得用地批準多種類型市場并存新建城區(qū)主要寫字樓

17、及酒店覆蓋多個市場的服務(wù)組織的擴展；多利潤中心的聯(lián)合創(chuàng)造性開發(fā)企業(yè)和銀行1981-1985急劇變化略有過剩到過剩稅收刺激如何避稅、選擇誰進行管理以全國市場為主城市公寓、寫字樓、工業(yè)物業(yè)跨越多國市場的發(fā)展商和投資管理者形成的大型組織過剩專業(yè)從事避稅性投資的投資人，華爾街銀行人士中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略5319502025年美國房地產(chǎn)企業(yè)的演進（續(xù)）資料來源：房地產(chǎn)市場分析方法，鄭華，電子工業(yè)出版社。Stephen E.Roulac. The evolution of real estate decisions. The American Real Estate Society。轉(zhuǎn)引于胡彬制度變

18、遷中的中國房地產(chǎn)業(yè)P18-19和尹哲” 演繹金融新概念2004年地產(chǎn)股市投資展望”湘財證券研發(fā)報告。19861990經(jīng)濟重組同時持續(xù)增長嚴重過剩環(huán)境責任管理國內(nèi)哪個市場有機會針對全國市場，地區(qū)特色開始形成大規(guī)模的市場中心高檔物業(yè)壽險公司的加入過剩投資管理機構(gòu)和銀行，國外投資人19911995下降且不穩(wěn)定嚴重過剩貸款控制市場風險如何國際化趨勢智能化多功能物業(yè)企業(yè)重建與重組收縮銀行專業(yè)人士及基金會19962000鞏固與完善過剩住房補貼發(fā)展戰(zhàn)略如何管理國際化趨勢智能化多功能物業(yè)恢復主要財務(wù)機構(gòu)20012010迅速發(fā)展過剩緩和到平衡新項目的財務(wù)影響哪個國家有機會國際化公共房地設(shè)施擴張主要財務(wù)機構(gòu)20112025穩(wěn)定增長平衡影響的消化那一種房地產(chǎn)債券國際化公共環(huán)境與私人物業(yè)關(guān)系的調(diào)整持續(xù)多樣性跨國企業(yè)中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略542006年二季度房地產(chǎn)開發(fā)資金各項來源增長變化資料來源：國家統(tǒng)計局、RE