“以房養(yǎng)老”在中國地可行性研究

1、目錄摘要1一、問題的提出2二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀2三、研究目的和意義3（一）研究目的3（二）研究意義31.緩解有房老年人的經(jīng)濟困難32.減輕子女養(yǎng)老的壓力43.推動不同行業(yè)之間的合作，開展混業(yè)經(jīng)營4四、史密斯政策執(zhí)行模型4五、“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行的因素及問題分析5（一）理想化的政策5（二）政策執(zhí)行機構6（三）政策的目標群體7（四）政策環(huán)境7六、“以房養(yǎng)老”政策試點的案例分析8（一）國內(nèi)首個案例：湯山留園養(yǎng)老公寓81.案例詳情82.案例分析8（1）缺少“理想化政策”的支撐8（2）缺少政策執(zhí)行機構的配合9（3）目標群體對政策的認可度低9（4）實施的環(huán)境對政策執(zhí)行阻礙9(二)國內(nèi)“以房養(yǎng)老”第一人91.

2、案例詳情92.案例分析10七、結(jié)論及討論10參考文獻16“以房養(yǎng)老”在中國的可行性研究基于史密斯政策執(zhí)行模型分析摘要：“以房養(yǎng)老”作為一種新型養(yǎng)老政策,開始得到人們的關注，為了探究其在中國實施的可行性，本文運用史密斯政策執(zhí)行模型，從理想化政策、執(zhí)行機構、目標人群和環(huán)境因素四個方面入手，結(jié)合中國國情及試點案例，對“以房養(yǎng)老”政策在中國的可行性進行論證與分析。本文所得結(jié)論認為，“以房養(yǎng)老”作為現(xiàn)有養(yǎng)老方式的補充而提出具有積極意義，但由于目前相應條件不完善使該政策的實施有一定的困難。關鍵詞：史密斯政策執(zhí)行模型以房養(yǎng)老可行性FeasibilitystudyReverseMortgageinChina-

3、basedonSmithPolicyImplementationProcessModelAbstract:ReverseMortgageasanewtypeofpensionpolicyandpeoplebeginningtopaycloseattentiontoit.InordertoexplorethefeasibilityoftheChinaImplementation,thistextusedSmithPolicyImplementationProcessModel,fromthefouraspectsofidealpolicy,thetargetpopulation,implemen

4、tationmechanism,andtheenvironmentalfactors,bebasedontheChineseconditionsandpilot,toanalysisanddiscussionthefeasibilityofReverseMortgagepolicyinChina.Theconclusionofthisttext,theReverseMortgageasasupplementtoexistingpensionwhichisofpositivesignificance,butbecauseoftheimperfectconditionsmaketheImpleme

5、ntationofthepolicyhavecertaindifficulties.Keywords:SmithsPolicyImplementationProcessModelReverseMortgageFeasibility1一、問題的提出目前，隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民生活水平和醫(yī)療衛(wèi)生保健事業(yè)的巨大改善，以及計劃生育政策的貫徹執(zhí)行，我國老年人人口數(shù)量不斷增加。我國在尚未進入發(fā)達國家之列的情況下已經(jīng)進入了老齡化社會，但由于應對老齡化的能力較弱，養(yǎng)老制度較不健全，進而使我國面臨著較大的考驗。老年人人口不斷增加是符合社會發(fā)展規(guī)律的，伴隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們可以擁有更好的衣食住行等生活條件，

6、醫(yī)療技術的發(fā)展使人們在面對疾病困擾時治愈率大大提高，這些因素促使人口的壽命逐漸增加。我國目前仍處于發(fā)展中國家的行列，人均GDP與發(fā)達國家仍有較大差距。再加之人口眾多、計劃生育政策以及地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡的多重影響，使我國的老齡化進程尤為迅速。20世紀90年代以來，我國社會養(yǎng)老保險制度，經(jīng)歷了從無到有、從城鎮(zhèn)到農(nóng)村、從職工到城鄉(xiāng)居民的發(fā)展過程。但從總體上來看，依然存在著缺陷和不足，比如我國的養(yǎng)老保障發(fā)展不平衡，存在城鄉(xiāng)、區(qū)域和行業(yè)的制度性分割問題，不同群眾之間養(yǎng)老待遇水平、政府投入等差異較大，基本養(yǎng)老保障水平偏低，多支柱養(yǎng)老保障體系尚不完善等問題，同時，近年來多次有媒體報道一些省市養(yǎng)老金入不敷出的

7、現(xiàn)狀，讓人們不禁對養(yǎng)老制度表示擔憂。從20世紀70年代開始，計劃生育政策的全面推行，使我國的家庭規(guī)模不斷縮小，“四二一”結(jié)構的家庭不斷增加，已經(jīng)成為我國目前主要的家庭結(jié)構。兩個孩子需要共同贍養(yǎng)四位老人以及撫養(yǎng)一個孩子，對當今的年輕人而言無疑是壓力巨大的。二、國內(nèi)外研究現(xiàn)狀“以房養(yǎng)老”最早起源于荷蘭，現(xiàn)多以住房反抵押貸款形式存在于許多西方發(fā)達國家?？v觀國外關于“以房養(yǎng)老”的相關文獻，我們發(fā)現(xiàn)國外更多的是對于“以房養(yǎng)老”所涉及或相關聯(lián)的專業(yè)領域有著較多、較全面的研究。中國與其他發(fā)達國家相比，對于“以房養(yǎng)老”仍處于探索階段，理論和實踐的研究均起步較晚。我國學者開始逐漸研究住房反向抵押貸款是從20世紀

8、90年代開始，最早2引入反向抵押貸款的學者是曾祥瑞、胡江濤，他們較為詳細地介紹了美國住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式的貸款要素、種類、貸款市場情況、貸款風險及防X對策。在文章的最后總結(jié)到，雖然住房逆抵押貸款存在消費者知曉度底，成本費用高，參與機構少，專門的會計處理方式及對消費者保護法規(guī)不完善等問題。XX大學柴效武教授從我國人口老齡化問題日益嚴重、“四二一”家庭大量出現(xiàn)、家庭空巢化日益加劇和我國社會保障體系尚不健全等方面論述了反向抵押貸款在我國開展的迫切性，從大部分家庭擁有獨立產(chǎn)權住房，金融法規(guī)的完善與出臺能夠起到聯(lián)結(jié)住房與養(yǎng)老的紐帶的功用，各項相關法規(guī)制度不斷建立健全為反向抵押貸款的推出提供了法律保障

9、，以及居民思想觀念的改變使他們能夠較快地接受這一新型養(yǎng)老模式等多個方面論述了反向抵押貸款在我國的可行性。李智芬認為，住房反向抵押貸款可以在社會養(yǎng)老問題上實現(xiàn)老年人與青年人之間的代際雙贏，可以改變理財觀念，體現(xiàn)“財富為人服務”而不是“人為財富服務”，同時有利于激活沉淀資產(chǎn)促進經(jīng)濟發(fā)展。三、研究目的和意義（一）研究目的目前我國養(yǎng)老問題逐漸凸顯，家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老的負擔不斷加重，在這種狀況下,我們應當在不斷提高原有養(yǎng)老保障的同時積極開拓養(yǎng)老的新渠道，不斷完善養(yǎng)老方式。我國近年來提出的“以房養(yǎng)老”模式，可以在一定程度上緩解養(yǎng)老難的問題，為我國養(yǎng)老保障提供新的思路。為了了解和探索“以房養(yǎng)老”政策在中國的

10、可行性，是否適應中國現(xiàn)有的國情以及能否發(fā)揮應有的作用，因此通過史密斯政策執(zhí)行模型對我國的“以房養(yǎng)老”政策進行研究與分析。（二）研究意義緩解有房老年人的經(jīng)濟困難曾祥瑞，胡江濤.住房逆抵押貸款研究J.中國房地產(chǎn),1995,6:61-64.柴效武.反向抵押貸款在我國開辦的迫切性和可行性的評析J.城市,2008,1:61-64.李智芬.以房養(yǎng)老:加固養(yǎng)老保障J.時代金融,2006,8:129-130.31980年同志提出住房商品化的房改構想，1988年開始分期分批推行房改實施方案到1994年國務院下發(fā)房改決定再到今天，擁有自主產(chǎn)權住房的城市老年人比例不斷上升。在這樣的一個前提下，“以房養(yǎng)老”政策作為養(yǎng)

11、老方式的一種補充，給予有房老年人一種新的選擇，可以在一定程度上緩解養(yǎng)老資金不足的困境。減輕子女養(yǎng)老的壓力計劃生育政策使我國家庭規(guī)模不斷縮小，隨著老年人醫(yī)療和生活的開支不斷加大，青年人的養(yǎng)老負擔也日益加重?！耙苑筐B(yǎng)老”政策增加了老年人的收入，房屋反向抵押所得的資金很好的填補了老人的日常開支，這在很大程度上減輕了子女的養(yǎng)老經(jīng)濟負擔。推動不同行業(yè)之間開展合作對于銀行業(yè)，保險業(yè)，房地產(chǎn)等多個部門而言，“以房養(yǎng)老”政策的提出為其提供了一定的機會，在國家政策的引導和鼓勵下，不同行業(yè)之間相互合作，不斷加強各部門的業(yè)務往來和經(jīng)濟聯(lián)系。四、史密斯政策執(zhí)行模型如何正確地制定和如何有效地執(zhí)行公共政策，一直以來是備受

12、關注的問題。各國政策研究者從各個不同角度研究影響公共政策執(zhí)行的因素，政策執(zhí)行模型對政策執(zhí)行過程中相關重要因素彼此之間的關系進行了理論上的概括與總結(jié)。但對于公共政策的研究重點大多數(shù)集中在如何制定理想化的政策，以及如何優(yōu)化政策規(guī)劃及分析的方法，而史密斯政策執(zhí)行模型更多的從目標群體、執(zhí)行機構及環(huán)境因素方面對政策執(zhí)行的影響進行了分析。美國學者史密斯（T.B.Smith）在政策執(zhí)行過程一書中提出了公共政策執(zhí)行過程的模型，稱為“史密斯模型”。史密斯模型包括四大因素：理想化的政策、執(zhí)行機構、目標群體以及環(huán)境因素。同時，各要素之間也相互作用，共同影響著政策的執(zhí)行效果。4圖1-1史密斯政策執(zhí)行模型運用“史密斯模

13、型”從“以房養(yǎng)老”政策的理想化政策，執(zhí)行機構，目標群體，環(huán)境因素四個方面進行分析，可以在滿足系統(tǒng)整體性的前提下，將政策執(zhí)行中的要素進行個別和綜合的分析，更好地解決政策執(zhí)行中的實際問題，促進政策的實踐意義。五、“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行的因素及問題分析依據(jù)史密斯模型有關政策執(zhí)行研究的方法，將“以房養(yǎng)老”政策執(zhí)行劃分為四個變量進行分析，通過對這四個變量的分析及之間的影響效果，來研究“以房養(yǎng)老”政策在我國的可行性。（一）理想化的政策史密斯模型中理想化的政策，指合理、正確的政策?！耙苑筐B(yǎng)老”在我國首次進入人們的視野、引起人們的重視是在2003年，時任中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁孟曉蘇曾提議設立“反向抵押貸款”保險

14、。但目前為止，我國“以房養(yǎng)老”政策尚未有具體的規(guī)定，由于牽扯的部門較多，需要不同部門和機構共同制定具體的政策和細則才可能得到開展。對于該政策中所涉及到的房屋產(chǎn)權，老年人的壽命，房屋價格等具有不確定和較大變化的因素，保險機構和金融領域?qū)Υ似毡閾鷳n，雖然“以房養(yǎng)老”可能會給這些機構帶來一定的經(jīng)濟利益和混業(yè)經(jīng)營的機會，但由于不可控的因素太多，目前大都持觀望態(tài)度?！耙苑筐B(yǎng)老”是為緩解ThomasB.Smith.ThePolicyImplementationProcessJ,PolicySciences4(1973):197-2095當今我國社會的養(yǎng)老壓力，作為現(xiàn)有養(yǎng)老保障政策的補充而提出的，是一種新模

15、式的嘗試和方法上的創(chuàng)新。盡管目前已在、XX、XX等城市逐步開展試點工作，但由于該政策屬于涉及私人物品的政策，政策所適用的人群具有局限性有房的窮人，使用該政策所需達到的標準較高、條件較復雜，使民眾對于該政策更多的是討論和觀望，正真參與和實踐的人少之又少。通過以上分析我們可以看出“以房養(yǎng)老”政策有著良好的制定初衷，雖然開始進行試點工作，但尚未有有力的法律法規(guī)來為該政策的運行保駕護航。保險業(yè)和銀行業(yè)屬于不同的行業(yè)，開展跨行業(yè)的混業(yè)經(jīng)營同樣需要有關的法律法規(guī)予以約束和指引方向。在缺少完備法律制度的前提下開展“以房養(yǎng)老”的工作，為各個部門業(yè)務的開展和政策的良好運行都增加了難度。（二）政策執(zhí)行機構政策的執(zhí)

16、行機構包括政府機構中負責政策執(zhí)行的組織?！耙苑筐B(yǎng)老”政策實際上是政府出臺相關的規(guī)定和法律條文，并對老年人和涉及的相關部門與相關行業(yè)進行鼓勵與引導。政策有效開展的前提是擁有完備的法律條文和規(guī)章制度為其保駕護航，但就當前情況而言，雖然“以房養(yǎng)老”得到了政府部門的批準和支持，試點方案也已進入商討和確定階段，但原定于2014年第一季度公布的實施方案遲遲沒有公布?！耙苑筐B(yǎng)老”在真正實施的過程中需要住建、民政、財政等多部門的配合，單獨靠某個部門的單獨運作肯定肯定會有障礙。除了執(zhí)行機構的操作難度，各保險、銀行機構的信譽也是影響“以房養(yǎng)老”政策能否順利開展的重要因素。目前，我國市場上還缺少成熟、專業(yè)化的商業(yè)機

17、構來開展這一業(yè)務，畢竟該政策屬于涉及私人物品的政策X圍，如何保障老年人在將房屋抵押貸款之后權益能夠得到保障，相關機構在支付能力不足時如何保證養(yǎng)老，如何提供更好的養(yǎng)老服務，這些都都需要政府機構予以設計和解決。雖然“以房養(yǎng)老”政策的制定和實施面臨著一定的困難，我國在此之前也沒有相關的經(jīng)驗，但該政策的制定初衷是順應我國當前養(yǎng)老負擔不斷加重的現(xiàn)狀，是符合我國發(fā)展前景，也是被政府有關部門所看好的，在制定和實施方面可參考國外較為成熟和成功6的經(jīng)驗作為參考。（三）政策的目標群體政策的目標群體受政策最直接影響的，必須對政策采取適當反應的符合政策要求的群體或個體。目前我國60歲以上的老人約有194億人，據(jù)估計2

18、050年將突破3億人，這意味著約4個人中就有一位老人，養(yǎng)老壓力可想而知?！耙苑筐B(yǎng)老”政策對于緩解社會和子女的養(yǎng)老壓力，給予老年人更多的資金和更好的生活保障可以起到一定的作用。它并不是一種全民性的養(yǎng)老政策，也不是對養(yǎng)老保障體系的代替，而是對現(xiàn)有養(yǎng)老保障體系和養(yǎng)老方式的一種補充。真正適合“以房養(yǎng)老”是擁有產(chǎn)權房的老年人。這部分老年群體大都文化知識水平不高，對于新鮮事物的接受程度不大，對于要把居住的房屋抵押出去以此來換取養(yǎng)老金的方式充滿疑慮，擔心賠了夫人又折兵。對于很多老年人而言，很少會愿意把自己奮斗一輩子的成果交給銀行。所以，取得更多人的認同和接受，是“以房養(yǎng)老”政策在我國順利開展下去的前提條件。

19、（四）政策環(huán)境政策環(huán)境是指影響政策執(zhí)行和受政策執(zhí)行影響的要素，包括政治的、經(jīng)濟的、文化的、歷史的。隨著我國人口老齡化速度不斷加快，養(yǎng)老問題也得到國家和人民也越來越多的重視，近幾年，國家不斷擴大養(yǎng)老保險制度覆蓋面，填補城鄉(xiāng)養(yǎng)老保險制度的空白。在這樣的一種社會背景下，“以房養(yǎng)老”作為一種現(xiàn)有養(yǎng)老保障制度的補充而被提出。雖然我國經(jīng)濟不斷飛速發(fā)展，但由于人口眾多，地區(qū)發(fā)展不平衡，導致我國在養(yǎng)老方面的公共財政投入有限，這預示著我們要尋求現(xiàn)有養(yǎng)老方式之外的其他方法，來緩解當下社會和子女的養(yǎng)老壓力在“以房養(yǎng)老”政策的實施過程中，傳統(tǒng)文化的影響對該政策的推行造成了一定的阻礙。中國的傳統(tǒng)觀念是“養(yǎng)兒防老”，老年

20、人都想把財產(chǎn)留給子女，尤其是作為財產(chǎn)象征的房屋，更是習慣性地留給后代，這也是中國傳統(tǒng)家庭文化的體現(xiàn)。另外，在很多7子女看來，老人把房子留給子孫也是天經(jīng)地義的事情，因此許多老人不愿以犧牲親情來換取年老時相對富裕生活的。六、我國“以房養(yǎng)老”政策試點的案例分析（一）國內(nèi)首個案例：湯山留園養(yǎng)老公寓案例詳情2005年4月初，XX省XX市湯山留園養(yǎng)老公寓，推出了一套“以房換養(yǎng)”的操作方案，被人們稱作國內(nèi)“以房養(yǎng)老”的首次嘗試，引起了多方關注。但是兩年之后據(jù)相關媒體報道，從XX民政部門了解到該養(yǎng)老公寓即將進行工商注銷。湯山留園養(yǎng)老公寓保留老人對房產(chǎn)的所有權，將自有的房產(chǎn)使用權讓渡給老年公寓，除為簽訂協(xié)議的老

21、人提供日常的養(yǎng)老看護外，留園老年公寓還許諾可按醫(yī)保的標準，負責老人的醫(yī)療支出費用。而留園養(yǎng)老公寓通過對老年人房產(chǎn)的經(jīng)營，主要是房產(chǎn)出租獲得收入維持入住老人的生活費及部分醫(yī)療費用的支出，在老人過世之后，房產(chǎn)的所有權則歸養(yǎng)老公寓所有。湯山留園公寓進行了“以房養(yǎng)老”的嘗試，但最終由于各種原因最終并沒有老人與該公寓訂立“以房換養(yǎng)”合同。案例分析運用史密斯政策執(zhí)行模型的四個要素進行分析，XX湯山留園養(yǎng)老公寓進行的“以房養(yǎng)老”試點失敗主要有以下幾點原因。（1）缺少“理想化政策”的支撐XX湯山留園養(yǎng)老公寓的嘗試是在2005年，而“以房養(yǎng)老”政策在中國的首次提出是2003年，兩年的時間內(nèi)國家沒有出臺任何指令和文件，“以房養(yǎng)老”在政策支持上尚處于一片空白的狀態(tài)。在這樣的背景下，湯山留園養(yǎng)老公寓的嘗試孤立無援，必將已X楠楠.“以房養(yǎng)老”模式在中國受挫的原因及其政策建議研究J.勞動保障世界(理論版),2013,6:185-186.尹娟.作為一種新型養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老會否水土不服N