潘石屹策劃工作室經(jīng)典案例

1、限公司 4 預(yù)計(jì)2004年開盤富民花園 東莞太平房地產(chǎn)開發(fā)公司 3 合計(jì) 12萬平方米 25萬平方米由于虎門鎮(zhèn)缺乏房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料，東莞統(tǒng)計(jì)資料又沒有專門統(tǒng)計(jì)虎門鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場資料，因此，我們的預(yù)測以實(shí)際調(diào)查和專業(yè)訪談分析為主，預(yù)測結(jié)果不可避免存在微小誤差。預(yù)計(jì)2004年推出多層與小高層住宅面積供應(yīng)量18-25萬平方米，其中小戶型供應(yīng)量60%，供應(yīng)面積10.8萬平方米，大戶型供應(yīng)面積7.2萬平方米，別墅供應(yīng)量在10萬平方米左右，別墅供應(yīng)基本為大戶型。豐泰裕田花園高層住宅約2,000戶，開發(fā)面積預(yù)測為140平方米，28萬平方米，估計(jì)首期開發(fā)面積3-5萬平方米?；㈤T住宅客戶群體特征分析80-110平方

2、米小戶型購買群體特征1. 普通白領(lǐng)為主，主要是一次性置業(yè)。2. 單身高級白領(lǐng)，喜歡選擇60平方米公寓型住宅，喜歡擁有完善的社區(qū)服務(wù)。3. 部分為年輕人送給父母，例如一室一廳與兩室一廳最受歡迎。購買110平方米130平方米，40-60萬元住房的群體特征：市場回音之一：年輕白領(lǐng)這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)：（1）35歲以下，財(cái)富與精力處于上升時期，有較強(qiáng)的超前消費(fèi)意識。（2）收入高，年薪普遍在8萬元以上或家庭年收入在10萬元以上。（3）第一次置業(yè)，對面積需求不大，一般以100平方米左右二房或三房、小四房為主。（4）都市感強(qiáng)，對物業(yè)的地理位置比較注重，對處于市區(qū)中心位置、配套齊全的項(xiàng)目情有獨(dú)衷；（5

3、）注重物業(yè)的品質(zhì)，通常以項(xiàng)目品牌、企業(yè)品牌為指標(biāo)進(jìn)行衡量。市場回音之二：大齡購房者這一群體的消費(fèi)者具有以下特點(diǎn)：（1）40歲以上。（2）在虎門奮斗多年，有一定積蓄，屬于有車一族；（3）二次置業(yè)，對面積有增大的需求，對四室兩庭感興趣；對于三代同堂的本地人來說，喜歡復(fù)式住房，部分業(yè)主需要雙車位；（4）對位置不很敏感，對項(xiàng)目的整體素質(zhì)尤其是環(huán)境、戶型比較注重。市場回音之三：外銷客戶根據(jù)專業(yè)調(diào)查結(jié)果，歷年來虎門外銷樓盤的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，4060萬元的總價水平屬于在虎門置業(yè)的香港、臺灣人最為中意的區(qū)間，他們在虎門安家主要是工作后休息用途，不會購買太大戶型，也不愿浪費(fèi)過多時間用于裝修，購房的心理需求是省錢又

4、要環(huán)境優(yōu)雅，注重居住情調(diào)。他們傾向于：（1）選擇中小戶型，全裝修房以2房居多；（2）注重交通及進(jìn)出口岸的便捷。130-200平方米購買人群置業(yè)特征1. 高級白領(lǐng)2. 中小老板，在虎門較多，與高級白領(lǐng)一樣非常注重子女教育。3. 部分復(fù)式大戶型，虎門本地人比較喜歡，他們的年收入30萬元以上，對小區(qū)環(huán)境與品味比較注重。裕隆花園問卷分析為進(jìn)一步了解虎門城鎮(zhèn)居民的購房需求，獲取本項(xiàng)目有關(guān)的第一手市場信息，我們進(jìn)行了實(shí)地問卷調(diào)查，現(xiàn)就調(diào)查所獲得的相關(guān)信息資料分析說明如下：（一）、調(diào)查對象基本情況說明1、被調(diào)查對象的年齡段集中在2040歲之間，其中2025歲之間的占50%，2530歲之間的占42.9%，30

5、40歲者占7.1%，選擇這一年齡群體的主要原因是在目前或未來幾年內(nèi)購房的可能性較大，2030歲之間的群體正處安家立業(yè)時期，是住房有強(qiáng)列的需求，是一個最為龐大的消費(fèi)群，但往往會受到經(jīng)濟(jì)條件的制約。2、在從事職業(yè)方面，主要有私營老板（13.3%）、職業(yè)經(jīng)理人（20%）、醫(yī)生（13.3%）、工程師（6.7%）、個體工商戶（6.7%），從事這些職業(yè)的人一般收入較高，對住房要求也相應(yīng)較高，其反映的需求信息對本項(xiàng)目預(yù)定為高尚住宅的定位較有參考價值。另有公司職員占26.7%，售貨員占13.3%。3、在被調(diào)查者中，以二人以上家庭為主，占73.3%，其中二人及三人的現(xiàn)代型小家庭占53.3%，單身族占26.7%。

6、4、在本地調(diào)查人群方面，我們比較重視女性意見，作為家庭主婦，他們有時間細(xì)心看樓，談?wù)摌潜P，他們在購樓方面占有半邊天的重要地位。5、因職業(yè)關(guān)系，所被調(diào)查對象的月收入相對較高，15003000元收入者占40%，30006000元收入者占53.3%。（如下圖）（二）、購房需求情況分析說明1、最近具有購房需求者為46.7%，最近不買,但未來打算購房者占53.3%。2、在喜歡的戶型選擇上，小老板與高級白領(lǐng)階層主要集中在四室兩廳兩衛(wèi)與大三室兩廳兩衛(wèi)兩種戶型上，其比例分別為33.3%、40%，外來人員在虎門安家主要選擇小戶型，以小三房兩廳和二室兩廳為主。這也從中反映出一種追求寬敞舒適但不浪費(fèi)的消費(fèi)觀，在大面

7、積住宅方面，一般都會選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)。3、在住房層高選擇方面，普遍鐘愛小高層住宅，主要集中在716層之間，而14層幾乎無人問津。（如下圖）這主要是低樓層受外界環(huán)境映響較大，通風(fēng)、采光較差，沒有舒適感，特別是臨街建筑。但作為一個高尚園林式住宅區(qū)，這種選擇的差異性會縮小。4、住宅的朝向是每一個購房者都會考慮的因素，大多數(shù)人都喜歡座北朝南的住宅，在這次調(diào)查中，選擇朝南方向的占56%，其次是朝北，占28%，鑒于虎門日照特點(diǎn)，東南向是比較理想的朝向。在本次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，買住宅時大家首先考慮的是房地產(chǎn)公司品牌、水景園林、綠化率、基礎(chǔ)配套設(shè)施和教育設(shè)施等，然后是價格和房型，可見房地產(chǎn)公司的品牌（綜合實(shí)力、誠信度、

8、號召力）及居住環(huán)境對消費(fèi)者作出購房決策時具有極其重要影響。教育問題受到高度重視，虎門人對子女教育非常關(guān)注，無論在專業(yè)訪談，還是問卷調(diào)查中，望子成龍心態(tài)明顯。由于豐泰華園等大型景觀小區(qū)的出現(xiàn)，高級白領(lǐng)等二次置業(yè)人群，對小區(qū)景觀環(huán)境。健康居住指標(biāo)開始關(guān)注，購買大戶型住房對環(huán)境景觀更是非常挑剔。5、在被調(diào)查者中，眾多虎門本地人以及在虎門安家外地工商戶對改善居住環(huán)境的愿望比較強(qiáng)烈，他們收入較高，非常重視住宅的舒適性，對于許多外來置業(yè)者，特別是中低收入者，他們更注重住宅的實(shí)用性，被調(diào)查者普遍重視小區(qū)環(huán)境，美的環(huán)境塑造美的心靈，人們在物質(zhì)生活改善以后，對環(huán)境提出較高要求是非常自然的愿望。被調(diào)查者普遍希望居

9、住方便，希望發(fā)展商換位思考，能夠以人為本，設(shè)身處地為業(yè)主著想。表7虎門與深圳住宅全程營銷調(diào)查對比開發(fā)模式 虎門 深圳總體策劃 有地產(chǎn)商根據(jù)經(jīng)驗(yàn)策劃為主 由地產(chǎn)經(jīng)理人與知名策劃人員合作，理論與實(shí)踐互相結(jié)合，充分聽取策劃代理公司意見典型樓盤：深圳漾日灣畔建筑規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì) 部分大盤聘請有實(shí)力設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，很少公開宣傳設(shè)計(jì)單位，在樓書上不寫設(shè)計(jì)單位。說明兩點(diǎn)：1. 虎門部分地產(chǎn)公司不愿意花費(fèi)較多設(shè)計(jì)費(fèi)用。2. 缺乏全程營銷意識，住宅房地產(chǎn)在發(fā)育中、還不成熟。 高度重視建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，大型住宅項(xiàng)目采取國際招標(biāo)或邀標(biāo)方式。例如深圳的香榭里花園請RTKL公司做規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)。營銷媒介模式 東莞日報(bào)、虎門報(bào)

10、，虎門電視臺等 深圳特區(qū)報(bào)為主，商報(bào)、電視臺為輔助。營銷導(dǎo)示系統(tǒng) 不系統(tǒng)，整體形象不鮮明 開始系統(tǒng)導(dǎo)入CIS系統(tǒng)，取得良好效果，例如萬科四季花城與金域藍(lán)灣均導(dǎo)入CIS發(fā)展商品牌 比較重視項(xiàng)目品牌，不夠重視發(fā)展商品牌，缺乏品牌運(yùn)營的系統(tǒng)規(guī)劃。以虎門最大房地產(chǎn)開發(fā)公司為例，網(wǎng)站缺乏系統(tǒng)的規(guī)劃。 也走過一條先重視項(xiàng)目品牌，后重視企業(yè)品牌的道路。例如萬科是深圳第一個品牌公司，深圳天健世紀(jì)花園請策劃師提意見重點(diǎn)都是在發(fā)展商品牌與項(xiàng)目品牌的聯(lián)動上，而不是常規(guī)的銷售策劃。中介代理與物業(yè)管理 由于虎門住宅市場較好，發(fā)展商自己銷售為主，物業(yè)管理也是同樣 深圳大部分委托代理公司銷售，物業(yè)管理委托知名企業(yè)管理。市場

11、調(diào)查結(jié)論，虎門房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，別墅與小高層供應(yīng)量較大，大戶型供應(yīng)非常充足，大型品牌公司基本壟斷房地產(chǎn)市場，中小房地產(chǎn)公司要想在不利競爭態(tài)勢中脫穎而出，需要在房地產(chǎn)市場調(diào)查、策劃、建筑設(shè)計(jì)上多下功夫，多聽取專業(yè)意見，多團(tuán)結(jié)業(yè)內(nèi)人士，善于整合資源，不僅在常規(guī)動作上精細(xì)雕刻，更重要是創(chuàng)新，在自選動作上得分，大膽想象小心求證，奧林匹克花園的策劃就是番禺房地產(chǎn)公司與王志綱工作室緊密合作成功的范例，通過合作，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)，知識共享。五、項(xiàng)目理念定位房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。尋求項(xiàng)目開發(fā)模式的突破，要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘區(qū)域

12、文化的精華，達(dá)到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實(shí)例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項(xiàng)目博采歐美文化之所長。靈感曾經(jīng)是詩人和文學(xué)家的專利，初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。隨著人們對思維科學(xué)的深入專研，人們對靈感思維的認(rèn)識發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學(xué)創(chuàng)造中

13、，而且普遍存在科學(xué)實(shí)踐中，甚至以抽象思維為主的數(shù)學(xué)家研究抽象的數(shù)學(xué)也需要詩人的想象力和靈感。體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)是21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色，哈利波特的成功就是體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成功案例。房地產(chǎn)營銷正在向體驗(yàn)營銷方向發(fā)展，深圳萬科、中海等一流房地產(chǎn)企業(yè)開始廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)營銷實(shí)踐，體驗(yàn)營銷注重與客戶之間的互動，注重情感體驗(yàn)，注重客戶產(chǎn)生第一印象的賣場體驗(yàn)，因此我們在本項(xiàng)目策劃中以客戶體驗(yàn)作為策劃基本出發(fā)點(diǎn)，圍繞客戶體驗(yàn)對各個景觀要素與建筑要素，進(jìn)行合理布局，客戶進(jìn)行本小區(qū)到山上會所達(dá)到視覺體驗(yàn)的高潮。裕隆花園體驗(yàn)營銷若干特點(diǎn)：第一，注重購樓客戶的健康運(yùn)動愉快體驗(yàn)，并使體驗(yàn)成為客戶價值的必要組成成分。第二，戲劇化和互動

14、的概念，成為裕隆花園營銷策劃的核心概念和指導(dǎo)方法。第三，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的營銷策劃、設(shè)計(jì)和創(chuàng)作，需要將科學(xué)和人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來，因此我們注重虎門地域文化對本項(xiàng)目影響，采用虎門客戶容易接受的方式表現(xiàn)我們的運(yùn)動健康型山景花園小區(qū)特點(diǎn)，讓客戶從好奇觀看引導(dǎo)到最后決策購買。裕隆花園位于荔枝林中，荔枝是嶺南的特色，蘇東坡等文人墨客均有贊美荔枝的詩篇，楊朔也有嶺南荔枝蜜的散文名篇。鑒于本項(xiàng)目地理位置以及虎門人文特點(diǎn)，本項(xiàng)目文化定位側(cè)重嶺南文化，在景觀園林設(shè)計(jì)方面，可以融會景觀生態(tài)學(xué)、嶺南園林藝術(shù)、荔枝文化于一體，提高整個項(xiàng)目的文化品味。由于項(xiàng)目位于半山生態(tài)環(huán)境比平地脆弱，因此，在景觀設(shè)計(jì)時候，要充分考慮生態(tài)

15、系統(tǒng)的平衡，減少對原有環(huán)境的破壞，重點(diǎn)運(yùn)用虎門鄉(xiāng)土植物，種植健康養(yǎng)生花卉與荔枝林結(jié)合，建立更合理的生態(tài)系統(tǒng)。小高層建筑風(fēng)格要隱含嶺南建筑神韻，結(jié)合現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格大膽創(chuàng)新。本項(xiàng)目景觀理念：不僅注重水文化景觀，而且注重山景的保護(hù)，在規(guī)劃中注意生態(tài)平衡。本項(xiàng)目總體定位為虎門第一個運(yùn)動健康體驗(yàn)型高尚山景花園小區(qū)。本項(xiàng)目通過泛會所、嶺南文化展示、綠色裝修環(huán)境、景觀式游泳池、健康花卉種植等全方位展示裕隆花園的賣點(diǎn)，從主入口到山上會所售樓處建設(shè)重點(diǎn)體驗(yàn)式路徑。由于花果山具有大面積的荔枝，因此，嶺南荔枝文化的展示就非常貼切，建議在景觀小品石頭中刻錄荔枝詩歌名作。圖19蘇軾作荔枝詩流傳千古蘇軾有詩云：羅浮山下

16、四時春，盧橘楊梅次第新。日啖荔枝三百顆，不辭長作嶺南人?！倍拍恋倪^華清宮就是千古名詩，具有深刻的歷史文化內(nèi)涵。過華清宮-杜牧長安回望繡成堆，山頂千門次第開。一騎紅塵妃子笑，無人知是荔枝來。本項(xiàng)目的會所理念：專業(yè)會所與戶外泛會所運(yùn)動區(qū)相互結(jié)合,健康服務(wù)與主動鍛煉相結(jié)合，充分考慮老年、兒童的特殊活動偏好。會所的部分文化展示內(nèi)容將重視嶺南民間文化的收集與展示，豐富社區(qū)文化活動內(nèi)容。裕隆花園教育理念不僅涵蓋優(yōu)秀的小學(xué)教育、深入社區(qū)生活的素質(zhì)教育、伴隨業(yè)主個人發(fā)展的終身教育、富于教育功能的會所、為課外素質(zhì)教育提供的活動空間等多種教育元素所構(gòu)成。項(xiàng)目發(fā)售名稱建議計(jì)定為：荔林春曉、裕隆花園。主要客戶：白領(lǐng)中

17、產(chǎn)階層以及中小老板階層。山上會所前期是項(xiàng)目售樓處，作為主要賣場，我們高度重視體驗(yàn)環(huán)境的建立與維護(hù)。好的營銷賣場似乎有催眠的魔力，讓人們不知不覺沉迷于其中，這種“魔力”標(biāo)準(zhǔn)是策劃營銷賣場的重要借鑒。體驗(yàn)場效應(yīng)包括如下內(nèi)容1空間場：通過體驗(yàn)場，體驗(yàn)價值從四面八方向客戶的感官沖擊。2劇場：體驗(yàn)營銷中的“劇場模式”目的是提供給客戶難以忘懷的體驗(yàn)。3品牌場：體驗(yàn)營銷從設(shè)計(jì)改造、落實(shí)項(xiàng)目形象識別系統(tǒng)開始，通過廣告公司設(shè)計(jì)的導(dǎo)示系統(tǒng)構(gòu)成，因此，建議裕隆花園項(xiàng)目全面導(dǎo)入CIS.4心理場：通過輕松愉快的氛圍、獎勵物與標(biāo)志物、體驗(yàn)信息語言、強(qiáng)化的刺激和氛圍，引導(dǎo)周圍人群開放和接受我們的賣場理念，最后形成搶購的羊群

18、效應(yīng)。企業(yè)員工的內(nèi)部體驗(yàn)是體驗(yàn)營銷的至高點(diǎn)，實(shí)施推廣體驗(yàn)營銷，要從企業(yè)內(nèi)部營銷入手，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、士氣高昂的開發(fā)隊(duì)伍，通過營銷隊(duì)伍與客戶溝通互動，通過關(guān)鍵性營銷活動感動客戶，激發(fā)客戶對本樓盤的美好體驗(yàn)感受，讓客戶從滿意到忠誠。六、建筑規(guī)劃提示詳見規(guī)劃概念方案圖紙與說明。項(xiàng)目占地面積2.7萬平方米，容積率1.8-2.0。小區(qū)紅線外環(huán)山道路8米，發(fā)展商已經(jīng)支付費(fèi)用，是小區(qū)機(jī)動車道路。部分路段例如北面要作擋土墻。本項(xiàng)目包括花果山,目前種植地荔枝林生長茂盛,植被環(huán)境較好.圖20山頂荔枝樹與植被根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案，按照1.8容積率，總建筑面積48612平方米，其中會所面積1000平方米，山上會所面積1

19、000平方米左右，其中商業(yè)面積1000平方米，配電房200平方米。1建筑布局由于在半山之中，周邊農(nóng)民房和工廠眾多，因此，讓住戶充分看到山景、視線向山上聚集非常重要，建議小高層采用圍合，整個住戶充分享受山景。建筑外部采用樹墻遮擋外圍建筑，形成本小區(qū)良好景觀特征。2景觀設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)：盡管本項(xiàng)目建筑面積不大，圍合空間不大，但本項(xiàng)目位于山中，荔枝林茂密，因此對景觀設(shè)計(jì)具有挑戰(zhàn)，建議營造最佳山景，景觀設(shè)計(jì)要從本項(xiàng)目及整個山體進(jìn)行綜合考慮。本小區(qū)概念設(shè)計(jì)不僅重視小區(qū)景觀，例如入口考慮設(shè)置馬的雕塑景觀，而且重視車庫景觀，采用花架式車庫模式。小區(qū)入口山上會所初期主要用于售樓，完成售樓任務(wù)后作為居民休閑活動場所。

20、小區(qū)花壇景觀主花壇中間保留原來的荔枝樹，采用四色花卉，圍合的辦法。重點(diǎn)種植具有養(yǎng)生功效的花卉，例如菊花、牡丹、蘆薈、山茶花、月季，其中專門引進(jìn)荷蘭郁金香品種與先進(jìn)的種植技術(shù)。建議根據(jù)景觀設(shè)計(jì)方案，在荔枝林不同坡度荔枝林間隙種植不同種類健康養(yǎng)生花卉。圖21雕像馬景觀設(shè)計(jì)提示圖22健康養(yǎng)生花卉景觀圖根據(jù)體驗(yàn)營銷思路，精心規(guī)劃兒童游戲區(qū)，設(shè)置塑膠制兒童游樂設(shè)備。園林中設(shè)置若干體育鍛煉設(shè)施，方便人們晨練等需要。圍繞人工瀑布主景觀設(shè)置上山鵝卵石步行道，曲折前行，享受攀登之樂。1立面、屋頂詳見概念方案提示。2戶型在大戶型市場日趨飽和、發(fā)展商紛紛注重大戶豪宅的背景下，東莞大戶型市場開始遭遇寒冰，虎門的大戶型

21、市場供應(yīng)也非常充足。戶型構(gòu)思：鑒于裕隆花園價格中低檔，因此，我們在廣泛研究市場供應(yīng)的情況下，重點(diǎn)參考了競爭對手戶型比例，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際定位。錯開目前市場普遍大戶型，朝精品小戶型發(fā)展，適當(dāng)開發(fā)有特色小四房，減輕置業(yè)壓力。詳細(xì)戶型比例見摘要。戶型的動態(tài)調(diào)整，在建筑方案完成后，根據(jù)最后市場調(diào)查結(jié)果，對戶型在進(jìn)行一次重要調(diào)整。價格：小戶型100平方米3000=30萬元小戶型三室兩庭1103200=35.2萬元。小戶型按照30%首成付款為9萬元10萬元。大戶型四房兩庭小戶型1303000=39萬元2045000=102萬元大戶型按照30%首成付款為12萬元30萬元。3社區(qū)商業(yè)綠色果菜超市400平方米，其

22、它商業(yè)面積考慮如下內(nèi)容：干洗店、社區(qū)環(huán)保型美容美發(fā)中心、社區(qū)五金店、社區(qū)汽車美容店、社區(qū)早點(diǎn)供應(yīng)為主的小飯店、知名社區(qū)連鎖家電維修與銷售點(diǎn)。引進(jìn)知名店，由物業(yè)管理公司把控制好人口門欄，高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施招商管理，提升社區(qū)品質(zhì)，重點(diǎn)使提高居民滿意度。深圳茂雄果菜實(shí)業(yè)有限公司與虎門鎮(zhèn)天和百貨商場，經(jīng)過數(shù)月協(xié)商，終于結(jié)成連理。東莞首家大型專營果菜綠色超市深圳茂雄果菜超市虎門連鎖加盟店，已于月日在虎門鎮(zhèn)閃亮登場。該“綠色超市”位于我鎮(zhèn)中心路號，營業(yè)面積600平方米。超市專門經(jīng)營國家級大型果菜基地生產(chǎn)的、經(jīng)過國家質(zhì)檢部門嚴(yán)格檢疫合格的各類蔬菜、水果，是真正的環(huán)保、無公害果菜。同時，該超市還兼營高質(zhì)量的糧油、水產(chǎn)

23、、鮮肉、調(diào)味料等消費(fèi)品。七、特色健康運(yùn)動型泛會所策劃筆者從1998年開始，根據(jù)王志綱工作室立項(xiàng)研究課題：健康產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接，形成中華健康養(yǎng)生園策劃課題。引入中華國際健康養(yǎng)生園部分成果，結(jié)合虎門實(shí)際情況，我們策劃裕隆花園定位為健康運(yùn)動型特色泛會所。（一） 會所理念設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)同樣存在開發(fā)戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題。尋求項(xiàng)目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀(jì)客戶的精神追求，挖掘虎門區(qū)域文化的精華，達(dá)到將旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標(biāo)，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實(shí)施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競

24、爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項(xiàng)目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟(jì)損失。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實(shí)例，它不僅挖掘了宋代文化精華，而且在其它項(xiàng)目博采歐美文化之所長。靈感曾經(jīng)是詩人和文學(xué)家的專利，初唐的著名詩人王勃曾經(jīng)在27歲以前寫出千古名句：落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色。隨著人們對思維科學(xué)的深入專研，人們對靈感思維的認(rèn)識發(fā)生了深刻的變化，靈感思維不僅存在于文學(xué)創(chuàng)造中，而且普遍存在科學(xué)實(shí)踐中，甚至以抽象思維為主的數(shù)學(xué)家研究抽象的數(shù)學(xué)也需要詩人的想象力和靈感。在1978年的全國科技大會，中國科學(xué)院院長郭沫若先生號召廣大科技者向科學(xué)進(jìn)

25、軍，指出科學(xué)的春天來到了，要敢下五洋捉鱉，敢上九天攬?jiān)拢灰严胂蠛挽`感都讓詩人獨(dú)占了。理念設(shè)計(jì)是項(xiàng)目的靈魂。本地塊屬于人民北路虎門中心片區(qū)，周邊是農(nóng)民房屋與小型工廠，需要通過創(chuàng)新的策劃才能脫瑩而出。進(jìn)入2003年，由于非典的流行，各個樓盤紛紛挖掘健康賣點(diǎn)，例如深圳世紀(jì)村就打出健康居住的大旗，我們從1998年就開始從事健康養(yǎng)生住宅的策劃工作。因此，根據(jù)本項(xiàng)目客戶與策劃定位，建議本項(xiàng)目小區(qū)會所內(nèi)設(shè)立社區(qū)健康養(yǎng)生園，獨(dú)樹一幟。推廣主題語：追求自然貼近自然擁有可持續(xù)發(fā)展的健康人生生命加油站健康儲蓄所邁著自信的腳步走入裕隆花園健康社區(qū)體驗(yàn)健康快樂生活（二） 裕隆花園會所成為社區(qū)教育與活動中心人才是地產(chǎn)

26、企業(yè)生產(chǎn)要素中最活躍的因素，人才的經(jīng)營要求不僅要把人才當(dāng)作智力資本，而且是特殊的資本。讓員工滿意是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人的責(zé)任，因?yàn)橥獠款櫩偷臐M意是依靠內(nèi)部高效率和忠誠的員工提供的，企業(yè)有責(zé)任為員工提供滿意的服務(wù)，不斷根據(jù)企業(yè)的發(fā)展?jié)M足員工物質(zhì)待遇、精神激勵與學(xué)習(xí)的需求。對于員工的培養(yǎng)具體采取如下措施：1.結(jié)合工作崗位，提倡按照工作需要進(jìn)行學(xué)習(xí)。2.制定培訓(xùn)導(dǎo)師與研究導(dǎo)師。3.重視心理訓(xùn)練，培養(yǎng)員工良好的心理素質(zhì)。4.鼓勵與國外大學(xué)與一流公司的交流，開闊員工的視野。我們不僅提倡個人的成才，而且也培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)成功。裕隆花園社區(qū)健康會所是現(xiàn)代科技與傳統(tǒng)健康文化、現(xiàn)代會所經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)物，只有優(yōu)秀的經(jīng)營人才，才能按

27、照系統(tǒng)工程的要求經(jīng)營好健康社區(qū)，帶給裕隆花園業(yè)主健康快樂的生活體驗(yàn)。深圳在健康會所經(jīng)營方面已經(jīng)作出有益的探索，例如中航健身會進(jìn)行健身會所連鎖經(jīng)營，頗有成績。新浩健康城在房地產(chǎn)與健康的結(jié)合方面已經(jīng)作出成功的探索。（三） 裕隆花園社區(qū)健康養(yǎng)生園的項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃原則，注重健康養(yǎng)生理念設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的一致性，注重不同項(xiàng)目之間服務(wù)健康養(yǎng)生，例如針對減肥采用健身、中藥與針灸綜合方法達(dá)到安全減肥目的。項(xiàng)目注重電腦技術(shù)應(yīng)用，方便人們使用。注重天然養(yǎng)生環(huán)境于是室內(nèi)健康服務(wù)項(xiàng)目的配合，注重健康服務(wù)項(xiàng)目的獨(dú)創(chuàng)性。3.1.小型活水SPA保養(yǎng)中心與健身中心配合以活水保養(yǎng)為中心，設(shè)置陽光浴與活水保養(yǎng)中心相連，方便沐浴的人們

28、作陽光浴。裕隆花園社區(qū)健康養(yǎng)生園的小型水療中心獨(dú)具特色，集運(yùn)動、健身、水療、養(yǎng)生、美容、塑身、餐飲、休息及戲水之全方位頂級功能設(shè)施于一體的小型健康水療中心。健身中心，采用開放式自然通風(fēng)設(shè)置，配置常用健身器材，滿足人們運(yùn)動的需要，由于小區(qū)有登山健康步道，在器械選擇上以實(shí)用為主。球類運(yùn)動：籃球、羽毛球場等設(shè)置在室外運(yùn)動區(qū)，讓人們在自然環(huán)境中享受鍛煉身體，增強(qiáng)人的免疫力。圖23個性化SPA參考湯泉高爾夫，針對不同客戶需求，采用個性化方案設(shè)計(jì)，分為深層海水、普通海水、淡水SPA區(qū)等等。3.2茶文化中心茶文化是中國的專利，日本對中國的茶文化進(jìn)行深入研究并改進(jìn)為茶道。德國醫(yī)學(xué)專家在癌癥治療的研究過程中，發(fā)

29、現(xiàn)中國綠茶對于癌癥預(yù)防具有重要作用，導(dǎo)致中國綠茶在德國出口量急劇上升。正確飲茶不僅有利于身體健康，而且通過茶文化，有利于文化交流。大量的事例證明，茶的確具有養(yǎng)生保健、延年益壽、強(qiáng)身美容、防治疾病等等功效，但飲茶不當(dāng)也會損害健康。通過專家配置不同種類的養(yǎng)生保健茶葉，指導(dǎo)客人正確選用。3.3中醫(yī)減肥美容中心中醫(yī)美容室：在引進(jìn)人才的基礎(chǔ)上，從中選出重點(diǎn)中藥美容配方，針對常見美容問題，提供美容服務(wù)。A.黃霏莉教授主持研制中醫(yī)美容咨詢系統(tǒng)軟件中，收集治療和保健美容方劑余首，藥膳食譜余張，藥物與食物余味，并利用電腦優(yōu)勢，對于這些方藥從內(nèi)服、外用、功效、主治等多方面進(jìn)行了分類，為中藥美容的臨床應(yīng)用及中藥美容

30、產(chǎn)品的研制開發(fā)提供了全面的文獻(xiàn)資料。B.引進(jìn)山東大學(xué)全息生物學(xué)研究所天然減肥產(chǎn)品張穎清328機(jī)理：均衡營養(yǎng)，調(diào)動體內(nèi)的自行反饋能力，使脂肪的吸收與消耗達(dá)到動態(tài)平衡，該減肥產(chǎn)品由純天然食品原料制成的全息胚分化促進(jìn)劑等組成。針灸美容室：為人們提供針灸美容服務(wù)，將養(yǎng)生保健與美容結(jié)合起來。針灸美容美體與其他美容方法相比具有如下特點(diǎn)：1、簡便易行，經(jīng)濟(jì)安全2、標(biāo)本兼治，療效可靠3、防治一體，強(qiáng)身保健唐代大醫(yī)學(xué)家孫思邈在備急千斤要方和千斤翼方中專門開辟“面藥”和“婦人面藥”之篇，集中刊載美容秘方。針灸美容美體，遵循中醫(yī)的辯證論治理論，通過疏通經(jīng)絡(luò)、運(yùn)行氣血而達(dá)到治療損美性疾病、美化容顏、延緩衰老的目的，從

31、內(nèi)調(diào)節(jié)臟腑功能而達(dá)到外部美化容顏，促進(jìn)皮膚新陳代謝，從根本上解決皮膚老化的問題，使人們在健康的基礎(chǔ)上更美麗。針灸美容的原理：調(diào)和陰陽、扶正祛邪、疏通經(jīng)絡(luò)。針灸美容美體的治法原則是不離：“實(shí)則瀉之，虛則補(bǔ)之，寒則熱之，熱則寒之”的治法總綱，但又有自身的特點(diǎn)。損美性疾病的致病因素主要以風(fēng)、火、濕、毒、瘀、虛為主。針對健康刮痧：引進(jìn)呂教授的刮痧疏經(jīng)法，與全息生物學(xué)理論結(jié)合，利用人體第二掌骨側(cè)相同的穴位群相同的穴位分布規(guī)劃，升華呂氏刮痧法。3.4數(shù)字化圖書館與書吧博覽群書可以陶冶心靈，體育鍛煉可以強(qiáng)身，健康養(yǎng)生可以延緩衰老，恢復(fù)疲勞。設(shè)立統(tǒng)一數(shù)字化商務(wù)會所，除了具有咖啡廳等傳統(tǒng)設(shè)施外，設(shè)立網(wǎng)吧，與深圳

32、圖書館等合作建立數(shù)字化圖書館服務(wù)環(huán)境，根據(jù)客戶行業(yè)分類，重點(diǎn)為客戶提供行業(yè)數(shù)字資料服務(wù)，例如金融、地產(chǎn)、法律、電腦等等。數(shù)字化圖書館項(xiàng)目建議引進(jìn)超星五大領(lǐng)先技術(shù)：讀書筆記、全文檢索、文本圖書、多媒體資源、數(shù)字化制作系統(tǒng)。數(shù)字圖書館是一項(xiàng)前無古人的開創(chuàng)性事業(yè)，需要長遠(yuǎn)目光，需要探索精神，需要腳踏實(shí)地的工作，更需要團(tuán)結(jié)和協(xié)作。數(shù)字圖書館每一項(xiàng)技術(shù)成就的取得和應(yīng)用，都是建立在無數(shù)心血和汗水以及對圖書館事業(yè)的深刻理解基礎(chǔ)上的，它能夠給客戶提供良好的專業(yè)化服務(wù)。（四） 裕隆花園社區(qū)健康服務(wù)體系裕隆花園位于環(huán)境優(yōu)美的荔枝林中，令人耳目一新的建筑固然重要，但是，優(yōu)質(zhì)服務(wù)是更稀缺的資源，高尚社區(qū)以人為本。建議

33、裕隆花園開展知識型社區(qū)服務(wù)，引進(jìn)世界最佳酒店實(shí)踐，將酒店服務(wù)與社區(qū)物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，建立充滿愛心和歡樂的社區(qū)。建立以裕隆花園社區(qū)健康環(huán)境與服務(wù)的體系;結(jié)合一流的物業(yè)服務(wù)，塑造優(yōu)秀的社區(qū)文化。一個成功的小區(qū)不僅僅是將住宅銷售出去，而且要銷售給指定的客戶人群，將客戶組織起來，建立文明的高尚生活環(huán)境，這是更重要的風(fēng)景，也是現(xiàn)代高尚社區(qū)生活質(zhì)量的重要保障。八、中澳雙語高級幼兒園策劃現(xiàn)代社區(qū)要有鮮明的人文特色，如果我們從項(xiàng)目策劃開始注重項(xiàng)目的文化內(nèi)涵，在營銷方面以文化營銷為主，在社區(qū)物業(yè)管理方面建設(shè)健康和諧的優(yōu)秀社區(qū)文化，全面升華虎門房地產(chǎn)開發(fā)及其物業(yè)管理的水平，那么樹立創(chuàng)裕公司的房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)品牌就有了

34、基礎(chǔ)。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)許可，建議預(yù)留幼兒園場地，時機(jī)成熟積極引入中澳雙語幼兒園，根據(jù)幼兒園設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑面積1800平方米，總造價350萬元，教育設(shè)施、游樂設(shè)施、中巴車總投資150萬元，累計(jì)投資500萬元?？梢匀菁{200名以上兒童就學(xué)，每人建筑面積9平方米以上。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：學(xué)生每人每學(xué)期5000元，學(xué)生家長每人每年交納10000元。每年幼兒園收入為200萬元，成本預(yù)計(jì)為130萬元，利潤為70萬元，預(yù)計(jì)8年可以收回投資。中澳幼教專家在雅然居探討雙向教育模式楊寶民(2002-12-12)深圳特區(qū)報(bào)地產(chǎn)版本報(bào)訊12月8日，一場別開生面的中澳幼教專家研討在寶安雅然居舉辦，來自澳洲昆士蘭科技大學(xué)的國際知名專家

35、瑞普體斯發(fā)表演講，他非常形象地說：“萬丈高樓平地起，培育孩子要從基礎(chǔ)做起，雅然居通過通過雙語雙向國際接軌教學(xué)模式培養(yǎng)孩子，有利于下一代成長為棟梁之才”。黃金臺科技公司與格林國際開發(fā)中心簽訂合作協(xié)議，為業(yè)主子女提供雙語雙向教育，澳大利亞雙語雙向幼兒園昂然進(jìn)駐雅然居。作為雙語雙向教育模式的成果檢驗(yàn)，格林表演了豐富多彩的節(jié)目，中澳幼兒教育專家聯(lián)合主持演出節(jié)目：“北風(fēng)吹”節(jié)目新穎，一對小朋友分別式樣白毛女與楊白勞父女，歌劇舞蹈表演反映了幼兒園小朋友對中國傳統(tǒng)文化的繼承。演出活動結(jié)束后，中外幼教專家和前來購房的朋友一起參觀雅然居。雅然居位于寶安區(qū)前進(jìn)一路黃金地段，戶型結(jié)構(gòu)合理，實(shí)用率達(dá)到93。雅然居設(shè)有

36、大型五重立體綠化園林，營造出溫馨的居家氣息。為了便利業(yè)主購物休閑，一二樓設(shè)置大型商場，三樓架空花園設(shè)置會所和幼兒園，雅然居不愧為寶安區(qū)精品樓盤。九、CIS全面導(dǎo)入荔林裕隆花園的方案要點(diǎn)1CIS導(dǎo)入的重要性1.1萬科四季花城項(xiàng)目導(dǎo)入CIS取得成功四季花城在策劃之初總結(jié)了溫馨家園和萬科城市花園開發(fā)過程中的教訓(xùn)，從開發(fā)之初就下決心打造精品，不僅在建筑策劃與施工開發(fā)方面精雕細(xì)琢，而且在營銷方面發(fā)揚(yáng)萬科物業(yè)管理口碑的同時，全面導(dǎo)入CIS,側(cè)重項(xiàng)目宣傳，同時兼顧萬科企業(yè)形象。圖24萬科四季花城項(xiàng)目標(biāo)志四季花城采取圍合式建筑，組團(tuán)院落封閉式管理，既保證了商業(yè)街開放式的商業(yè)氣氛，又保障了住戶的安全。同時四季花

37、城古典的歐式建筑風(fēng)格，營造了歐洲的一個小鎮(zhèn)，令你仿如身處世外桃源。2001年四季花城獲得中國房地產(chǎn)協(xié)會主辦的中國（深圳）地產(chǎn)成功經(jīng)營模式推介之郊居精品開發(fā)模式稱號。2001年入選深圳市民喜愛的十大明星樓盤。2001年獲最適宜深圳人居住示范小區(qū)稱號。深圳天健名苑是深圳中心區(qū)的一個知名樓盤，深圳天健名苑在形象設(shè)計(jì)方面非常成功，深圳非常具有創(chuàng)意的嚴(yán)省強(qiáng)設(shè)計(jì)師完成了把握中心區(qū)方向的經(jīng)典作品，在理念的把握與畫面表現(xiàn)方面非常具有震撼力，深圳天健名苑開盤后很快銷售一空。1.2裕隆花園項(xiàng)目面對激烈競爭在高端客戶爭奪方面，我們有蟠龍山莊、豐泰華園這樣的別墅項(xiàng)目，在低端客戶方面，我們有富民花園這樣的項(xiàng)目，號稱零首

38、期銷售，月供1000元，形勢迫使我們在中高檔客戶爭奪方面出奇兵。與豐泰華園這樣的超級大盤競爭，論企業(yè)實(shí)力，我們無法一下超越競爭對手，論樓盤的自然景觀，我們沒有湖景，因此，我們只有出精品這一條路，激烈競爭要求我們精雕細(xì)琢，通過精心的企業(yè)形象設(shè)計(jì)是打造項(xiàng)目品牌進(jìn)而樹立、提升企業(yè)品牌的必由之路。1.3 CIS導(dǎo)入的目標(biāo)第一，形象塑造提升項(xiàng)目知名度；第二，品質(zhì)宣傳提升項(xiàng)目品牌美譽(yù)度；第三，價值鏈整合提升項(xiàng)目整體價值，實(shí)施強(qiáng)勢促銷；第四，通過我們的努力，向廣州星河灣學(xué)習(xí)，打造虎門地產(chǎn)的新高度。2CIS導(dǎo)入的方式理念導(dǎo)入為先，行為導(dǎo)入日常營銷活動和關(guān)鍵性營銷活動，視覺導(dǎo)入全面細(xì)致體現(xiàn)對業(yè)主的人文關(guān)懷。導(dǎo)入

39、CIS的第一步是調(diào)查研究，調(diào)查的內(nèi)容主要是：1企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)的訪談過去已經(jīng)有過一些接觸，特別是對營銷部門比較了解。還需要深入溝通，特別需要挖掘、提煉企業(yè)的管理理念，進(jìn)行梳理與系統(tǒng)化提升。2調(diào)查企業(yè)的員工，我們設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，由貴公司人事部給予幫助。3調(diào)集公司的合作伙伴與供應(yīng)商4收集公司資料CI調(diào)查內(nèi)容1企業(yè)與樓盤知名度情況2品牌標(biāo)志知名度3企業(yè)基本形象與輔助形象調(diào)查4客戶滿意度調(diào)查5不利形象視覺要素調(diào)查1企業(yè)情報(bào)的基本要素：包括標(biāo)志、字體、色彩2員工精神面貌調(diào)查3企業(yè)建筑與環(huán)境要素4產(chǎn)品要素造型、特點(diǎn)5業(yè)務(wù)往來中識別要素例如信封、傳真宣傳廣告，使用說明書等需要收集如下資料清單：1. 組織架構(gòu)2.

40、企業(yè)管理制度3. 企業(yè)業(yè)績主要樓盤樓書與照片；企業(yè)獲得獎項(xiàng)資料4. 主要負(fù)責(zé)人簡歷及照片，陳總歷年重要講話和其他領(lǐng)導(dǎo)在重大活動中講話資料。5. .企業(yè)核心價值觀6. 企業(yè)歷年工作計(jì)劃與總結(jié)，重點(diǎn)是企業(yè)2001、2002年年工作總結(jié)與2003-2004年發(fā)展計(jì)劃7. 重點(diǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，已經(jīng)完成項(xiàng)目的實(shí)際造價與可行性報(bào)告的偏差數(shù)據(jù)8. 企業(yè)主要合作伙伴資料（主要供應(yīng)商）9. 企業(yè)有無CI手冊，如果有請?zhí)峁?0. 媒體報(bào)導(dǎo)資料11. 企業(yè)主要文化活動方案及照片以上所有資料完成CI策劃與咨詢后全部歸還。3CIS導(dǎo)入的兩大戰(zhàn)役2003年春節(jié)前內(nèi)部登記活動，同時可以公開征求業(yè)主對規(guī)劃設(shè)計(jì)的意見，20

41、04年5月1日盛大開盤，開盤策劃要有重大創(chuàng)新和突破，結(jié)合項(xiàng)目CIS導(dǎo)入，開盤采用發(fā)展商對公眾宣誓承諾質(zhì)量與銷售誠信，業(yè)主與發(fā)展商一起剪彩，開展嶺南特色文化活動等方式，聘請東莞日報(bào)、虎門日報(bào)記者擔(dān)任樓盤建筑質(zhì)量與營銷服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督員，樹立高品味樓盤形象。4CIS導(dǎo)入的內(nèi)容4.1項(xiàng)目理念識別理念識別MI的主題是企業(yè)經(jīng)營理念，還包括企業(yè)精神、企業(yè)宗旨、行為準(zhǔn)則、座右銘、經(jīng)營方針等內(nèi)容。理念系統(tǒng)是CIS精髓所在，也是CIS運(yùn)作的原動力，是項(xiàng)目傳播推廣的主線。企業(yè)理念診斷與重新設(shè)計(jì)企業(yè)經(jīng)營理念就是企業(yè)的基本價值觀和靈魂，例如王志綱工作室對99昆明世界園藝博覽會策劃的理念設(shè)計(jì)“萬綠之宗，彩云之南”，對重點(diǎn)發(fā)

42、展綠色產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的現(xiàn)代云南給予準(zhǔn)確定位,可以說是畫龍點(diǎn)睛之筆。企業(yè)理念診斷包括如下內(nèi)容1首先診斷企業(yè)是否有經(jīng)營理念2企業(yè)理念是否正確或與其它企業(yè)雷同3企業(yè)理念是否具體化4企業(yè)理念具體化以后效果如何5理念傳播過程診斷6理念傳播之后效果反饋我們具有診斷企業(yè)整體理念和梳理企業(yè)理念的經(jīng)驗(yàn)，首先，我們認(rèn)為企業(yè)理念是企業(yè)文化的核心，其次，企業(yè)理念統(tǒng)馭企業(yè)的行為、經(jīng)營方向以及企業(yè)與外界的聯(lián)系。最后，企業(yè)的外顯文化，典禮、儀式、企業(yè)英雄、管理儀式、工作儀式都是企業(yè)理念的外化、直觀感覺形象。此外，企業(yè)文化與企業(yè)理念都強(qiáng)調(diào)人本的核心作用。企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略診斷1診斷是否有經(jīng)營戰(zhàn)略2經(jīng)營戰(zhàn)略目標(biāo)是否正確3戰(zhàn)略措施是否正

43、確4戰(zhàn)略步驟是否正確5戰(zhàn)略計(jì)劃是否正確6失敗原因7整理歸納分析集中專家診斷我們具有數(shù)家企業(yè)戰(zhàn)略診斷與設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，為武漢商業(yè)城公司、天健地產(chǎn)等許多企業(yè)和知名房地產(chǎn)公司進(jìn)行了戰(zhàn)略設(shè)計(jì)，深受企業(yè)好評。我們不僅能夠?qū)ζ髽I(yè)整體戰(zhàn)略進(jìn)行梳理，而且企業(yè)技術(shù)發(fā)展戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略、營銷戰(zhàn)略進(jìn)行深入診斷。企業(yè)理念的實(shí)施要經(jīng)過全體員工的了解、領(lǐng)悟和實(shí)踐。4.2企業(yè)行為識別系統(tǒng)行為系統(tǒng)就是要通過裕隆花園項(xiàng)目一整套的特有行為模式，達(dá)到項(xiàng)目內(nèi)部的共識，使內(nèi)部產(chǎn)生整體性和一致性；同時對外展示項(xiàng)目的最大魅力，以獲得社會大眾的認(rèn)同和好評，就裕隆花園項(xiàng)目本身而言，就是要通過創(chuàng)裕公司的行為規(guī)劃和對項(xiàng)目員工統(tǒng)一規(guī)范的言談舉止、穿著打扮、

44、優(yōu)質(zhì)服務(wù)和不是一家勝似一家的親和力，增進(jìn)虎門公眾對樓盤的了解，提高裕隆花園的知名度與美譽(yù)度，提高樓盤的主觀質(zhì)量，樹立品牌形象，建立開發(fā)商與業(yè)主的友誼。行為識別是指在企業(yè)的經(jīng)營理念、經(jīng)營方針、企業(yè)精神、企業(yè)價值觀指導(dǎo)下的企業(yè)識別行為。企業(yè)文化與企業(yè)行為都具有規(guī)范作用、導(dǎo)向作用和凝聚作用，企業(yè)在進(jìn)行BI導(dǎo)入時候，必需通過系統(tǒng)的規(guī)劃，通過營造良好的內(nèi)部系統(tǒng)企業(yè)環(huán)境、員工教育、員工行為規(guī)范化，以及對外系統(tǒng)產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)活動、廣告活動、公關(guān)活動來展示自己的企業(yè)文化與企業(yè)形象。建議創(chuàng)裕公司從六個方面將企業(yè)理念落實(shí)到企業(yè)行為層面：1.規(guī)章制度2.日常工作與決策3.樹立典范4.典禮與儀式5.建立傳播網(wǎng)6.教育

45、訓(xùn)練建立企業(yè)行為識別系統(tǒng)需要長期的規(guī)劃與全體員工的共同努力。規(guī)劃內(nèi)容為：1.條件分析2.目標(biāo)設(shè)定3.培訓(xùn)計(jì)劃4.檢察督導(dǎo)5.獎懲制度企業(yè)行為識別需要對企業(yè)文化進(jìn)行系統(tǒng)的研究與塑造，我們對房地產(chǎn)企業(yè)文化開發(fā)如下：由于房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)與社會公眾利益密切相關(guān)，房地產(chǎn)企業(yè)文化特點(diǎn)如下：1.企業(yè)文化一般只是作用于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，但知名品牌企業(yè)的文化建設(shè)往往對于整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，甚至能夠超出地產(chǎn)行業(yè)。例如萬科品牌的核心價值，正是這樣一種對人性的尊重和關(guān)懷。這種強(qiáng)調(diào)個性、尊重他人的人文情懷，在萬科的“投訴文化”、“主題精神年”、萬科周刊以及年輕而又敬業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人群中，得

46、到了最好的體現(xiàn)。2.不同的社會文化環(huán)境，對企業(yè)文化的約束力不同，從而企業(yè)文化創(chuàng)新能力和創(chuàng)新可能性空間隨背景不同而產(chǎn)生差異。利用對人權(quán)研究的重視，強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)大眾的人文關(guān)懷意識，而不僅僅是為少數(shù)人服務(wù)。3.房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種追求可見時效，追求直接經(jīng)濟(jì)效果的務(wù)實(shí)文化。例如房地產(chǎn)企業(yè)文化與營銷環(huán)節(jié)結(jié)合緊密，直接能夠促進(jìn)產(chǎn)品的營銷。4.企業(yè)文化是一種投資文化，是一種投入產(chǎn)出變換文化。5.企業(yè)文化是一種集體文化，房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)文化在各地分支機(jī)構(gòu)的表現(xiàn)應(yīng)該采用本地化形式。從價值鏈管理與企業(yè)核心能力出發(fā)研究創(chuàng)裕地產(chǎn)公司的企業(yè)文化，研究公司總部與子公司文化傳遞問題。4.3裕隆花園視覺識別系統(tǒng)設(shè)計(jì)全面的樓

47、盤導(dǎo)示系統(tǒng)：包括企業(yè)標(biāo)志、樓盤標(biāo)志、各類指示牌、戶外廣告、售樓處外立面形象、條幅、標(biāo)記本、售樓各類文件、售樓員工服裝、標(biāo)徽、車輛外觀標(biāo)等，預(yù)計(jì)視覺識別與形象識別完成后要形成完整的手冊，預(yù)計(jì)達(dá)到60頁80頁。4.4裕隆花園項(xiàng)目及企業(yè)CI導(dǎo)入流程建議創(chuàng)裕公司CI導(dǎo)入時間為3個月十、裕隆花園高品質(zhì)物業(yè)管理與綠色裝修提示知識型社區(qū)服務(wù)是指知識與勞動高度密集，具有完整知識管理體系的新型物業(yè)管理，它突破了傳統(tǒng)的物業(yè)管理主要以收取物業(yè)管理費(fèi)為主的舊模式，通過人才經(jīng)營為社區(qū)提供知識服務(wù)獲取利潤。知識型物業(yè)管理公司的出現(xiàn)是物業(yè)管理的新生事物，它的核心競爭力突出以家庭消費(fèi)為核心知識型社區(qū)綜合服務(wù)，以客戶營銷理論為

48、指導(dǎo)，重點(diǎn)在做好基本物業(yè)管理服務(wù)的同時，與保險、銀行、電信、醫(yī)療保健體系建立密切業(yè)務(wù)伙伴關(guān)系，在不增加客戶物業(yè)管理費(fèi)的前提下為客戶提供超值服務(wù)，針對白領(lǐng)高尚社區(qū)市場，突出物業(yè)管理的創(chuàng)新經(jīng)營，通過在社區(qū)文化活動中靈活運(yùn)用客戶營銷理論，首先從感情上爭取業(yè)主成為忠誠客戶，而后提供金融證券、保險、電信、電子商務(wù)配送等配套服務(wù)。星河灣是我國社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高的高尚住宅，該小區(qū)有大型會所、社區(qū)商場、社區(qū)幼兒園，具有完善的服務(wù)規(guī)范，星河灣是知識型社區(qū)服務(wù)最佳實(shí)踐。高品味社區(qū)服務(wù)是高價位銷售的保證，現(xiàn)代高尚社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)是居民的綜合文明素質(zhì)。1、裕隆花園物業(yè)管理組織架構(gòu)2、物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)指標(biāo)物業(yè)管理收費(fèi)，建議小高

49、層標(biāo)準(zhǔn)為2.0元。物業(yè)管理費(fèi)理論收入為5萬平方米2元/平方米12=120萬元物業(yè)管理費(fèi)是取之于社區(qū)，全部用于社區(qū)服務(wù)，只求解決物業(yè)管理人員工資。會所投資為1000萬元，這是物業(yè)公司管理的經(jīng)營性資產(chǎn)。會所每年贏利指標(biāo)為20萬元。3、知識型社區(qū)服務(wù)及星河灣最佳物業(yè)管理實(shí)踐引入詳見裕隆花園社區(qū)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)四頁。綠色裝修策劃建議綠色裝修是高尚社區(qū)的一個重要標(biāo)志，是裕隆花園項(xiàng)目的賣點(diǎn)之一。建議引進(jìn)深圳綠色裝飾知名企業(yè)深圳雅庭裝飾集團(tuán)公司、深圳居眾裝飾公司，共同打造裕隆花園。深圳、廣州等許多發(fā)展商聯(lián)合知名裝飾公司打造知名樓盤，取得良好效果。桂林九里香堤別墅項(xiàng)目就是整合深圳裝飾策劃資源的又一成功案例。投資：桂林

50、興達(dá)地產(chǎn)；管理：愛地時代；地產(chǎn)顧問與規(guī)劃：澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司；景觀：法國歐博建筑與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公司；銷售策劃：深圳新基地物業(yè)顧問有限公司；物業(yè)顧問：深圳開元國際物業(yè)管理有限公司；裝飾設(shè)計(jì)：深圳雅庭。這是九里香堤開出的陣容，除了出資者是本土公司，其余全部來自中國房地產(chǎn)先驅(qū)之地深圳和國外。他們驕傲地宣稱，他們是“一串活躍在國內(nèi)和國際地產(chǎn)舞臺上聲名顯赫的企業(yè)”，這一“地產(chǎn)夢之隊(duì)要在桂林締造世界級別墅。九里香堤是一個典型的例子，它是桂林房地產(chǎn)與國內(nèi)水平迅速靠近的一個典型，而其它的樓盤也或多或少地在走同一條路，本地開發(fā)商借助外力，提升樓盤品質(zhì)、管理和銷售水平；外來高手看中的則是桂林欣欣向榮的房地產(chǎn)

51、市場帶來的豐厚收益。從類別分，規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)已早走一步，早幾年就開始引進(jìn)，近些年則擴(kuò)大到景觀、物業(yè)管理、廣告、銷售和全程策劃幾乎所有領(lǐng)域。從展出的樓盤也可以看出引進(jìn)的成果。以桂林為例，這片房地產(chǎn)的后發(fā)之地，雖然地處縣鄉(xiāng)，但其戶型、環(huán)境及銷售策略都體現(xiàn)出較高水平。下面介紹綠色裝修的涵義與操作方法。綠色裝修的涵義綠色裝修，是以人為本，在環(huán)保、生態(tài)的基礎(chǔ)上追求的高品質(zhì)生存、生活空間的活動。環(huán)保即指裝修后的生活空間不受污染，使用過程中不對人體和外界造成污染；這里所說的污染是指空氣污染、光污染、視覺污染、噪音污染、飲水污染、排放污染等。綠色裝修的內(nèi)容綠色環(huán)保設(shè)計(jì)：人們對居室環(huán)境的身心感受主要有視覺環(huán)境、

52、聽覺環(huán)境、觸覺環(huán)境、即人們對環(huán)境的生理和心理上的感受。在鋼筋水泥構(gòu)建的都市中，人們感覺冰冷、機(jī)械、缺少人情，人們渴望溫暖，渴望四歸自然，渴望自由，舒適，健康的生活。對于居室設(shè)計(jì)來說，人是服務(wù)的主體，這就提出了綠色設(shè)計(jì)的理念。綠色飾材：指在其生產(chǎn)制造和使用過程中既不會損害人體健康安全，又不會導(dǎo)致環(huán)境污染和生態(tài)破壞的健康型，環(huán)保型，安全型的室內(nèi)裝飾材料。綠色環(huán)保施工:綠色施工過程的綠色環(huán)保據(jù)有關(guān)部門調(diào)查表明，裝飾材料中化學(xué)污染嚴(yán)重。建筑裝飾材料，包括各種涂料、塑料及各種粘合劑，其揮發(fā)的有毒氣體就達(dá)500多種。（1）甲醛的危害及來源甲醛對眼和呼吸道粘膜有刺激作用。（2）防止苯的危害慢性苯中毒會對皮膚

53、、眼睛和上呼吸道有刺激作用。有醫(yī)院統(tǒng)計(jì)，許多過敏性皮炎、喉頭水腫、支氣管類及血小板下降等癥的患者及其病因均與裝修時室內(nèi)有害氣體超標(biāo)有關(guān)。長期吸入苯能導(dǎo)致再生障礙性貧血。若造成血功能完全破壞，可發(fā)生致命的顆粒性白細(xì)胞消失癥，并可引起白血病。近些年來很多勞動衛(wèi)生學(xué)資料表明：長期接觸苯類混合物的工人中再生障礙性貧血機(jī)會較高。女性對苯的危害較男性敏感。育齡婦女長期吸入苯會導(dǎo)致月經(jīng)異常，孕期接觸苯時，妊娠并發(fā)癥的發(fā)病率會顯著增高。專家統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，接觸苯的實(shí)驗(yàn)室工作人員和工人的自然流產(chǎn)率明顯增高。苯可致胎兒先天缺陷。國外有統(tǒng)計(jì)，在整個妊娠期間吸入大量甲苯的婦女，她們所生的嬰兒多有小頭畸形、中樞神經(jīng)系統(tǒng)功能障

54、礙、生長發(fā)育遲緩等缺陷。專家們進(jìn)行的動物實(shí)驗(yàn)也證明了這一點(diǎn)。苯的主要來源是涂料，它是一種無色透明有芳香味的液體，極易揮發(fā)，涂料工業(yè)中作為溶劑，目前尚無他物可替代。（3）涂料施工的注意事項(xiàng)在涂料使用過程中，不可避免地還會接觸一些有毒物質(zhì)，例如汽油、松香水、氨氣等。對此，只要積極預(yù)防，能把這些物品對身體的損害減少到最低程度的。楊寶民策劃工作室與深圳裝飾界具有良好合作關(guān)系，與陳宏先生一起策劃南北裝飾策劃論壇，深圳知名裝飾企業(yè)進(jìn)駐深圳冬瓜嶺小區(qū)等策劃活動。愿意協(xié)助發(fā)展商整合裝飾業(yè)著名品牌企業(yè)資源。部分名牌裝飾公司介紹：北京業(yè)之峰裝飾(集團(tuán))公司是中國家裝界的“全國優(yōu)秀標(biāo)兵企業(yè)”，也是業(yè)內(nèi)發(fā)展迅猛的龍頭

55、企業(yè)之一，重點(diǎn)以家裝業(yè)務(wù)為主，集家裝、公裝于一身，具備國家設(shè)計(jì)及施工雙乙級資質(zhì)，同時兼營裝飾與生活網(wǎng)站、金融、建筑材料及房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。該集團(tuán)在廣州設(shè)有分公司。深圳雅庭裝飾公司是深圳著名裝飾企業(yè)，員工過萬人，公司董事長吳莉，總裁汪昌鎮(zhèn)。雅庭公司發(fā)起成立首家綠色家裝聯(lián)盟雅庭裝飾等13家單位成為首批聯(lián)盟會員。雅庭綠色家裝承盟于2002年5月18日宣告正式成立。據(jù)了解，綠色家裝聯(lián)盟成員單位主要包括：深圳市裝飾行業(yè)協(xié)會、深圳市計(jì)量質(zhì)量檢測研究院、深圳市雅庭裝飾設(shè)計(jì)有限公司、及深圳市安信地板深圳公司等建材材料商13家聯(lián)盟成員。該聯(lián)盟從選材、施工和檢測的整個過程中確保了裝飾工程的綠色環(huán)保性。聯(lián)盟9家裝飾材

56、料商分別為國內(nèi)知名的建材品牌，產(chǎn)品全部符合綠色環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。深圳市計(jì)量質(zhì)量檢測研究院作為權(quán)威的室內(nèi)環(huán)境污染檢測機(jī)構(gòu)，有效地保證室內(nèi)空氣的質(zhì)量。據(jù)了解，本次加盟的9家建材品牌僅僅是聯(lián)盟的開端，不久將會有更多的品牌加盟，為裝修的業(yè)主提供更多的選擇。作為綠色家裝聯(lián)盟倡導(dǎo)者雅庭裝飾公司總裁汪昌鎮(zhèn)強(qiáng)調(diào)，怎樣將“綠色”落實(shí)到設(shè)計(jì)、施工、材料、管理等裝修的方方面面，讓業(yè)主充分享受到溫馨、舒適、安全、無污染的生活環(huán)境建造真正意義上的健康住宅，不搞過度裝修，不搞病態(tài)空間，減少人力物力的濫用和浪費(fèi)，從設(shè)計(jì)、選材到施工及售后服務(wù)的各個環(huán)節(jié)，處處體現(xiàn)以人為本、環(huán)保至上的原則，這就是成立雅庭綠色家裝聯(lián)盟的意義所在和首要任務(wù)

57、。而聯(lián)盟最終的目的，是要建立真正意義上的綠色家裝聯(lián)盟。下面是楊寶民先生參與裝飾業(yè)策劃活動的相關(guān)報(bào)導(dǎo)。中國裝飾行業(yè)亟待“巨頭”出現(xiàn)2002-5-2910:22:005月24日下午，由萬眾城集團(tuán)公司策劃顧問楊寶民先生與深圳市臥龍策劃公司聯(lián)手策劃的南北裝飾界高峰論壇活動如期舉行。京、深兩地裝飾界代表數(shù)十人在萬眾城家居廣場會聚一堂，就如何實(shí)現(xiàn)“南北裝飾聯(lián)手創(chuàng)新，共同打造展示經(jīng)濟(jì)”進(jìn)行了專題的討論。會上，萬眾城公司首席管理顧問宋恒明先生作了“打造展示經(jīng)濟(jì)”的主題演講，暢談了萬眾城企業(yè)文化與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的最新見解。北京業(yè)之峰裝飾集團(tuán)董事長張均以自身企業(yè)發(fā)展為例，從裝飾企業(yè)股票期權(quán)、團(tuán)隊(duì)精神、資本運(yùn)作上進(jìn)行

58、了詳細(xì)的解說，使深圳裝飾企業(yè)大受啟發(fā)。深圳雅庭裝飾公司董事長吳莉就雅庭的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與北京裝飾界進(jìn)行了交流。原王志綱工作室高級策劃師,新世界地產(chǎn)銷售總監(jiān)楊寶民先生就“如何把IT與房地產(chǎn)的營銷理念與資本運(yùn)作運(yùn)用于裝飾企業(yè)”做了精彩演講。最后，北京市裝飾行業(yè)協(xié)會朱希斌會長、深圳市裝飾行業(yè)協(xié)會何文祥會長分別代表京深兩地裝飾行業(yè)協(xié)會發(fā)言。北京裝飾行業(yè)朱會長表示，北京今年房地產(chǎn)市場在建面積達(dá)8000萬平方米，希望京深兩地裝飾企業(yè)共同來分享這塊“大蛋糕”，以期實(shí)現(xiàn)南北互動。兩地裝飾業(yè)界與會代表一致表示，希望通過相互學(xué)習(xí)，找到南北差異，并期待裝飾界巨頭出現(xiàn)。有關(guān)人士認(rèn)為，本次南北裝飾界的高峰論壇是一次思想的盛宴

59、，它將極大促進(jìn)兩地裝飾界先進(jìn)管理理念、管理方式的交流，推動我國裝飾業(yè)向更深更遠(yuǎn)的方向發(fā)展。十一、裕隆花園營銷要點(diǎn)注重體驗(yàn)營銷和客戶營銷為主線，按照文化營銷理念精心設(shè)計(jì)客戶營銷活動，全面創(chuàng)造客戶營銷體驗(yàn)場。體驗(yàn)營銷若干特點(diǎn)：第一，注重客戶的體驗(yàn)，并使體驗(yàn)成為客戶價值的必要組成成分。第二，戲劇化和互動的概念，成為營銷策劃的核心概念和指導(dǎo)方法。第三，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)中的營銷策劃、設(shè)計(jì)和創(chuàng)作，需要將科學(xué)、人文技術(shù)和藝術(shù)結(jié)合起來。廣告營銷是重要手段，廣告創(chuàng)意與發(fā)布時機(jī)至關(guān)重要；營銷費(fèi)用在初期要嚴(yán)格控制，未到?jīng)Q戰(zhàn)關(guān)頭，不可花出大筆營銷費(fèi)用，把握銷售時機(jī)與價格。小批量推出，低開高走，價格逐步合理拉升，物業(yè)管理工作提

60、前介入，配合營銷，為購樓業(yè)主提供一站式服務(wù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的競爭已經(jīng)白熱化，與其不斷提出華而不實(shí)的廣告理念，不如苦練內(nèi)功，首先對營銷賣場進(jìn)行精心策劃，施工為營銷服務(wù)，建立客戶關(guān)系管理（簡稱CRM）系統(tǒng)，提高實(shí)際營銷效率?，F(xiàn)代化的管理與IT手段是地產(chǎn)業(yè)不斷創(chuàng)新的依托，只有強(qiáng)健自身才能為客戶提供良好的服務(wù)。幫助地產(chǎn)企業(yè)解決如下問題：1.了解客戶群偏好，根據(jù)偏好特點(diǎn)與樓盤營銷理念設(shè)計(jì)客戶營銷活動。2.了解、分析潛在客戶的意見，找出營銷工作中的缺點(diǎn)與不足，以便及時調(diào)整營銷策略。3.實(shí)現(xiàn)銷售人員的業(yè)績量化管理?？蛻絷P(guān)系管理能夠很好地促進(jìn)企業(yè)和客戶之間的交流，協(xié)調(diào)客戶服務(wù)資源，給客戶提供及時的服務(wù)。建議地