眉山凱旋國(guó)際社區(qū)商業(yè)定位及運(yùn)營(yíng)建議(商管部)09課件23

1、眉山凱旋國(guó)際社區(qū)商業(yè)規(guī)劃商業(yè)管理中心 二一五年八月一、國(guó)際社區(qū)商業(yè)專(zhuān)題研究二、眉山整體商業(yè)市場(chǎng)三、項(xiàng)目周邊環(huán)境及機(jī)會(huì)點(diǎn)研究四、項(xiàng)目商業(yè)概念及定位五、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及操作策略目 錄一、國(guó)際社區(qū)商業(yè)專(zhuān)題研究 碧云國(guó)際社區(qū)位于中國(guó)上海浦東新區(qū)腹部，占地總面積約4平方公里，為迄今上海規(guī)模最大、社區(qū)配套功能最完善、綜合環(huán)境最具創(chuàng)意特色的新型國(guó)際社區(qū)，同時(shí)也是上海最適宜國(guó)際人士居住的國(guó)際社區(qū)之一，現(xiàn)在已成為精神和文化的符號(hào)。上海碧云國(guó)際社區(qū)陸家嘴金橋開(kāi)發(fā)區(qū)碧云社區(qū)張江高科碧云國(guó)際社區(qū)集發(fā)展商組合投資、城市組合規(guī)劃為一體；其核心區(qū)域主要由碧云花園、碧云別墅、碧云東方公寓和鉆石酒店公寓等項(xiàng)目組成，總建面達(dá)6

2、0余萬(wàn)平方米；非核心區(qū)域則由世茂湖濱、維詩(shī)凱亞、百富麗山莊等住宅項(xiàng)目以及花園辦公及公共配套所組成。 碧云國(guó)際社區(qū)具有一流的綜合配套功能，已相繼規(guī)劃和建成了與大型國(guó)際社區(qū)相配套的一系列生活設(shè)施，滿足多層次居住、休閑、購(gòu)物、交際以及教育、醫(yī)療等方面的需求。社區(qū)商業(yè)方面已形成了較成熟的商業(yè)街區(qū)，引入了家樂(lè)福、百安居等大型超市、特色餐飲、酒吧、品牌專(zhuān)賣(mài)店以及金融服務(wù)機(jī)構(gòu)、書(shū)店、畫(huà)廊等現(xiàn)代商業(yè)、文化項(xiàng)目； 教育設(shè)施方面建有專(zhuān)供外籍人士子女就讀的上海德威英國(guó)國(guó)際學(xué)校，上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校以及由歐盟資助的中歐國(guó)際工商學(xué)院，九年一貫制寄宿制學(xué)校上海平和雙語(yǔ)學(xué)校等； 醫(yī)療服務(wù)方面建成了全國(guó)第一家中外合資醫(yī)院華山醫(yī)院

3、（浦東分院）、婦幼保健醫(yī)院、Worldlink涉外診所、日資德真會(huì)牙科診所等。 體育休閑方面建成了以碧云體育休閑中心為主體，引入了迪卡儂運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品超市，兼有健身、游泳、橄欖球、足球等多種運(yùn)動(dòng)的配套設(shè)施；家樂(lè)福超市、進(jìn)口食品超市、百安居、德國(guó)OBI建材超市、紅楓商業(yè)街、酒吧、咖啡館、餐廳生活配套商業(yè)藍(lán)蛙商家導(dǎo)視牌紅楓商業(yè)街酒吧咖啡廳酒吧星巴克COSTA休閑餐飲休閑餐飲幼兒園國(guó)際學(xué)校中歐商學(xué)院學(xué)學(xué)學(xué)學(xué)協(xié)和國(guó)際學(xué)校由歐盟資助的中歐國(guó)際工商學(xué)院英國(guó)Dulwich國(guó)際幼兒園和國(guó)際學(xué)校上海市平和學(xué)校中日合作的九年一貫制平和雙語(yǔ)學(xué)校德威英國(guó)國(guó)際學(xué)校上海協(xié)和國(guó)際學(xué)校中歐國(guó)際工商學(xué)院國(guó)際教育配套醫(yī)療康體配套中外合

4、資醫(yī)院-華山醫(yī)院（浦東分院）、中日合資的瑞東醫(yī)院、浦東新區(qū)婦幼保健院World Link診所（合資）悠庭保健會(huì)所運(yùn)動(dòng)休閑配套建有開(kāi)放式的碧云體育休閑中心，美格菲健身中心是上海金橋（集團(tuán)）有限公司與國(guó)際IHRSA組織成員美格菲投入巨資共同建設(shè)的上海最大型的運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部，面積11000平方米，除了健全的健身器械外，還有游泳池，兒童區(qū)以及各類(lèi)球場(chǎng)等，是高檔的休閑運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所。美格體育中心德威學(xué)校足球場(chǎng)橄欖球場(chǎng)迪卡儂 基礎(chǔ)奠定依托金橋、外高橋產(chǎn)業(yè)，為社區(qū)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。 打造認(rèn)知度注重國(guó)際氛圍營(yíng)造，吸引精英人士入住。 提高認(rèn)同度國(guó)際配套設(shè)施逐步完善，提升知名度及認(rèn)同感。 品質(zhì)升華成為精神和文化的符號(hào)，國(guó)際化

5、社區(qū)的標(biāo)志。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)奠定、國(guó)際氛圍營(yíng)造、配套設(shè)施完善、品質(zhì)形象提升等多方面綜合因素，共同保證了碧云國(guó)際社區(qū)今天的形態(tài)。 案例啟示：針對(duì)目標(biāo)人群規(guī)劃完善的 生活配套功能業(yè)態(tài)，國(guó)際社區(qū)主打教育與健康成都鷺島國(guó)際社區(qū) 成都鷺島國(guó)際社區(qū)位于成都西南二環(huán)外側(cè)，外雙楠成熟地段，被公認(rèn)的“富人區(qū)”，總占地422畝，總建面約75萬(wàn)，是由滕王閣地產(chǎn)與澳大利亞柏濤、日本丸山正光、香港PAL、新加坡聯(lián)設(shè)計(jì)、香港貝爾高林、新加坡特格、美國(guó)KLP建筑設(shè)計(jì)、美國(guó)WT環(huán)境設(shè)計(jì)、香港戴德梁行等國(guó)際著名團(tuán)隊(duì)鼎力打造的集大型森林、湖泊、小島生態(tài)為一體的城市國(guó)際化社區(qū)，是成都中心城區(qū)的超大型國(guó)際社區(qū)。 其中以休閑、音樂(lè)、海派等元

6、素為主題的鷺島步行街締造了成都市現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)的傳奇，成為了展現(xiàn)成都市現(xiàn)代化和國(guó)際化的一張城市文化名片?？傉嫉兀?22畝總建面：約75萬(wàn)容積率：約2.7總戶數(shù)：約4000戶總車(chē)位：約3500個(gè)物業(yè)形態(tài)：高層、多層、疊加別墅、公寓、LOFT辦公、商業(yè)等 項(xiàng)目概況：兩個(gè)地塊，三期開(kāi)發(fā) 每期賦予不同的設(shè)計(jì)主題，由不同的國(guó)際知名設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造 一期：北歐森林 （澳大利亞柏濤、日本丸山正光、香港PAL） 二期：亞馬遜熱帶森林 （新加坡聯(lián)設(shè)計(jì)、香港貝爾高林） 三期：夏威夷沖浪海灘 （美國(guó)KLP建筑設(shè)計(jì)、美國(guó)WT環(huán)境設(shè)計(jì)）規(guī)劃設(shè)計(jì) 商業(yè)分析：一期與二期，常規(guī)做法 建筑形態(tài)：沿街兩層底商+兩棟獨(dú)立商業(yè) 招商形式：

7、只租不售，業(yè)態(tài)控制 商業(yè)業(yè)態(tài)：滿足社區(qū)居民基本生活配套便利店、銀行、藥店、服裝店、茶樓、餐廳、美容美發(fā)等經(jīng)營(yíng)狀況：多為周邊普通居民消費(fèi)，經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好商業(yè)分析 商業(yè)分析：一期與二期商業(yè) 沿街兩層底商，滿足社區(qū)居民基本生活配套 兩棟獨(dú)立商業(yè)，大型餐飲為主 商業(yè)分析：三期，創(chuàng)新做法 建筑形態(tài)：兩層底商+一棟獨(dú)立商業(yè)（會(huì)所） 招商形式：只租不售，單鋪面積大，1000-3000 商業(yè)業(yè)態(tài)：高檔次休閑業(yè)態(tài)，咖啡廳、茶座、餐飲、美容等 經(jīng)營(yíng)狀況：人氣旺，知名度高、輻射周邊區(qū)域的中高收入的 中青年客群 通過(guò)樓棟圍合，類(lèi)似于歐洲城鎮(zhèn)的半開(kāi)放空間，咖啡廳、茶座等餐飲業(yè)態(tài)，由室內(nèi)到室外，營(yíng)造出西式休閑氛圍，身深受高

8、收入的中青年人群歡迎 西式的休閑廣場(chǎng)：小廣場(chǎng)、咖啡桌、遮陽(yáng)傘 西式的交流空間：戶外、陽(yáng)光、咖啡 基礎(chǔ)奠定依托外雙楠區(qū)域的富裕消費(fèi)人群，為社區(qū)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。氛圍規(guī)劃營(yíng)造重金聘請(qǐng)國(guó)際知名景觀設(shè)計(jì)公司，注重國(guó)際整體氛圍營(yíng)造，從街區(qū)綠化、業(yè)態(tài)引進(jìn)、推廣活動(dòng)等方面調(diào)出了商業(yè)街區(qū)的共生發(fā)展系統(tǒng)。 可持續(xù)性文化運(yùn)營(yíng)每年固定拿出數(shù)百萬(wàn)元作為保持街區(qū)風(fēng)格的保障經(jīng)費(fèi)，投放在鮮花、保潔以及各種高品質(zhì)文化活動(dòng)上。只租不售模式此模式保證了堅(jiān)持吸引符合街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃的品牌企業(yè)入駐，并與入駐商家達(dá)成的外立面風(fēng)格、戶外空間統(tǒng)一營(yíng)造的協(xié)議 區(qū)域奠定基礎(chǔ)、堅(jiān)定的國(guó)際品質(zhì)氛圍規(guī)劃與營(yíng)造、只租不售的運(yùn)營(yíng)模式、不斷投入的高品質(zhì)文化運(yùn)營(yíng)

9、等多方面綜合因素，共同保證了鷺島國(guó)際社區(qū)今天的“區(qū)域文化符號(hào)的象征，都市人群的心靈港灣。 案例啟示：堅(jiān)持既定規(guī)劃路線，努力打造商業(yè)街區(qū)的共生發(fā)展系統(tǒng)二、眉山整體商業(yè)市場(chǎng)未來(lái)眉山的城市發(fā)展總體形成“一環(huán)、兩心，三片，四軸，多組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)。兩心：老城、新區(qū)分別建設(shè)市級(jí)公共服務(wù)中心，老城中心是以商貿(mào)服務(wù)為主、以三蘇廣場(chǎng)為核心的傳統(tǒng)商業(yè)文化中心；新區(qū)中心承擔(dān)城市綜合服務(wù)，形成現(xiàn)代行政辦公、商務(wù)金融和高尚商住區(qū)。眉州大道西段南部商住區(qū)西北商住區(qū) 老城區(qū)外灘新區(qū)行政辦公和商務(wù)中心凱旋國(guó)際社區(qū)青衣商住區(qū)大學(xué)城城市發(fā)展資料來(lái)源：眉山市城鄉(xiāng)規(guī)劃局市級(jí)商業(yè)中心區(qū)級(jí)商業(yè)中心 社區(qū)級(jí)商業(yè)中心眉山市中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)

10、體系形成“一市四區(qū)三特色九社區(qū)” 四級(jí)中心體系“一市”：三蘇雕像市級(jí)商業(yè)中心“四區(qū)”：同運(yùn)街區(qū)域商業(yè)中心、城西工業(yè)園區(qū) 區(qū)域商業(yè)中心、齊通路區(qū)域商業(yè)中心、岷江東 岸區(qū)域商業(yè)中心“三特色”： 三蘇祠文化旅游商業(yè)中心、東坡島 文化旅游商業(yè)中心、現(xiàn)代交通商業(yè)中心“九社區(qū)”： 東坡湖片區(qū)社區(qū)商業(yè)中心、青衣片區(qū)社區(qū)商業(yè)中心、西北片區(qū)社區(qū)商業(yè)中心、金象產(chǎn)業(yè)園區(qū)社區(qū)商業(yè)中心、莊店社區(qū)商業(yè)中心、岷江東岸北片區(qū)社區(qū)商業(yè)中心、岷江東岸南片區(qū)社區(qū)商業(yè)中心、崇禮片區(qū)社區(qū)商業(yè)中心、太和片區(qū)社區(qū)商業(yè)中心。商業(yè)規(guī)劃三蘇雕像老商圈沃爾瑪大潤(rùn)發(fā)宏遠(yuǎn)蓋麗廣場(chǎng)手機(jī)數(shù)碼市場(chǎng)凱旋國(guó)際社區(qū)雕像國(guó)際廣場(chǎng)家居建材市場(chǎng)汽貿(mào)市場(chǎng)追夢(mèng)城宏遠(yuǎn)百貨梅

11、西百貨義烏商貿(mào)城（家居建材市場(chǎng)）餐飲休閑街已建商業(yè)體在建商業(yè)體紅石美地商業(yè)廣場(chǎng)目前眉山整體商業(yè)仍以三蘇雕像廣場(chǎng)為核心的老城中心商業(yè)為主向周邊輻射，商業(yè)形態(tài)仍以傳統(tǒng)百貨、大賣(mài)場(chǎng)和自發(fā)形成的沿街商鋪（住宅加底商）為主。目前在建商業(yè)體雕像國(guó)際廣場(chǎng)、追夢(mèng)城和在建商業(yè)街九巷十坊是較新的主流商業(yè)形態(tài)，前兩者是真正意義上的購(gòu)物中心，將在2016年以后入市，九巷十坊則為統(tǒng)一規(guī)劃打造的特色商業(yè)街。九巷十坊商業(yè)現(xiàn)狀宏遠(yuǎn)百貨位于小北街老核心商業(yè)圈，本土實(shí)力強(qiáng)勁的傳統(tǒng)百貨，五樓約1萬(wàn)方，其下有連鎖宏遠(yuǎn)上鋮超市梅西百貨位于沙轂巷老商業(yè)圈，川內(nèi)二級(jí)城市傳統(tǒng)連鎖百貨，五樓近2萬(wàn)方，后期改造后有部分餐飲設(shè)置傳統(tǒng)百貨超市商業(yè)體

12、超市大賣(mài)場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)位于環(huán)湖東路，大潤(rùn)發(fā)打造了3萬(wàn)平米的超大超市賣(mài)場(chǎng)，并配有時(shí)尚精品商店街和餐飲，2011年開(kāi)業(yè)。華地恒通廣場(chǎng)（沃爾瑪）位于三蘇大道杭州路口，6萬(wàn)余平方規(guī)模，商業(yè)部分約為4萬(wàn)方，主力店有沃爾瑪、星美國(guó)際影城、好聲音純K，2013年8月開(kāi)業(yè)商業(yè)體商業(yè)體類(lèi)購(gòu)物中心宏遠(yuǎn)蓋麗廣場(chǎng)宏遠(yuǎn)蓋麗廣場(chǎng)位于東坡大道南段，是四川省眉山宏遠(yuǎn)商貿(mào)有限公司打造的全新商業(yè)組合體，總面積3.6萬(wàn)平方米,涵蓋宏遠(yuǎn)百貨蓋麗店、宏遠(yuǎn)上鋮超市蓋麗店、國(guó)美電器、餐飲美食一條街、太平洋電影城、音樂(lè)派KTV等配套商業(yè),集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化多種消費(fèi)功能于一體，已于2012年底開(kāi)業(yè)，目前生意欠佳。在建購(gòu)物中心萬(wàn)景追夢(mèng)城位

13、于下西街與沙彀行交匯處，囊括大型超市、豪華先進(jìn)的影院、綜合前衛(wèi)的兒童主題游樂(lè)、體驗(yàn)式互動(dòng)電玩城、海賊王主題餐廳、航空頭等艙式躍層書(shū)吧等業(yè)態(tài)，打造了眉山市唯一兒童商業(yè)引擎中心，總建面近10萬(wàn)平方，主力店包括永輝超市、太平洋影院（IMAX）、嘻哈貓兒童主題游樂(lè)場(chǎng)等，預(yù)計(jì)2016年6月開(kāi)業(yè)，目前一二層商鋪返租銷(xiāo)售，單價(jià)3萬(wàn)-15萬(wàn)/平方，五年返租，平均回報(bào)6.8%,租金可一次性抵扣房款。商業(yè)體商業(yè)體在建購(gòu)物中心雕像國(guó)際廣場(chǎng)位于東坡三蘇路三蘇雕像廣場(chǎng)東側(cè)，項(xiàng)目規(guī)劃有全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、菁英公寓、中央絕版華宅，項(xiàng)目還將引進(jìn)眉山市第一家imax巨幕影廳，第一家真冰場(chǎng)等，是眉山市絕對(duì)

14、的地標(biāo)級(jí)旗艦商業(yè)綜合體，總建面近10萬(wàn)方，現(xiàn)主力店有伊藤、萬(wàn)達(dá)影院、迪卡儂等，目前除主力店外商鋪返租銷(xiāo)售，單價(jià)待定，十年返租，平均回報(bào)8.5%。在建購(gòu)物中心紅石美地商業(yè)廣場(chǎng)位于岷江大道與學(xué)士街交匯處，是一個(gè)集商業(yè)、住宅與寫(xiě)字樓為一體的時(shí)尚休閑商業(yè)廣場(chǎng)。紅石美地商業(yè)廣場(chǎng)總建筑面積十萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積四萬(wàn)平方米，住宅建筑面積三萬(wàn)平方米，寫(xiě)字樓建筑面積一萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2016年年底開(kāi)業(yè)。商業(yè)體傳統(tǒng)商業(yè)街以小北街為中心向四周輻射，向北延伸到三蘇廣場(chǎng)周邊和三蘇路一帶，向南延伸到上大南街，東西輻射于商業(yè)東街、商業(yè)西街、環(huán)湖路。業(yè)態(tài)以服飾小百貨為主，雖然檔次參差不齊，但小北街仍然是眉山市民心中的“春熙路

15、”。小北街、商業(yè)街商業(yè)街餐飲休閑街湖濱路餐飲一條街位于眉山市東坡湖邊湖濱路，是眉山市最有特色的美食街，全長(zhǎng)2公里，核心區(qū)域1公里，自然山水環(huán)境優(yōu)美,目前入住的中高檔餐飲、休閑、娛樂(lè)等企業(yè)數(shù)百家。湖濱路餐飲休閑一條街商業(yè)街古沙轂行眉山三蘇祠為中心的老街“紗縠行”改造后的仿古建筑一條街，形成了以母嬰用品、日用雜貨、古玩玉石為主業(yè)態(tài)的步行商業(yè)街區(qū)特色商業(yè)街商業(yè)街萬(wàn)景九巷十坊位于眉州大道與通惠河交匯處，蘇洵公園內(nèi)，臨近輕軌站、火車(chē)站和新客運(yùn)中心站，項(xiàng)目建筑面積5萬(wàn)余平米，是集文化、旅游、娛樂(lè)、休閑、美食、購(gòu)物等多元業(yè)態(tài)為一體的眉山首例文化旅游體驗(yàn)式公園商業(yè)。目前眉州東坡酒樓、宏遠(yuǎn)上鋮超市、音樂(lè)派、鄉(xiāng)壩

16、頭等商戶簽約入駐。特色商業(yè)街商業(yè)街商業(yè)分析商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)概念價(jià)值宏遠(yuǎn)百貨梅西百貨大潤(rùn)發(fā)華地恒通廣場(chǎng)（沃爾瑪）宏遠(yuǎn)蓋麗廣場(chǎng)萬(wàn)景追夢(mèng)城雕像國(guó)際廣場(chǎng)紅石美地商業(yè)廣場(chǎng)小北街/商業(yè)街湖濱路餐飲休閑一條街古沙轂行萬(wàn)景九巷十坊國(guó)際情景體驗(yàn)街自發(fā)商業(yè)街時(shí)代百貨時(shí)代大賣(mài)場(chǎng)時(shí)代類(lèi)購(gòu)物中心時(shí)代購(gòu)物中心時(shí)代特色商業(yè)街時(shí)代情景體驗(yàn)商業(yè)街時(shí)代目前眉山商業(yè)正處于新舊交替時(shí)代，又傳統(tǒng)百貨商業(yè)街向購(gòu)物中心特色商業(yè)街轉(zhuǎn)變，現(xiàn)階段眉山商業(yè)街都是中式仿古建筑，業(yè)態(tài)較為低端，無(wú)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)和體驗(yàn)。大型商業(yè)體商業(yè)街三、項(xiàng)目周邊環(huán)境及機(jī)會(huì)點(diǎn)研究大學(xué)城政 務(wù) 區(qū)中小學(xué)東坡城市濕地公園蘇轍公園 項(xiàng)目位于眉山市新城區(qū)岷江北岸，東南面為湖濱路；北面

17、為蘇轍公園；東北面為眉州大道及岷江二橋；西面為青衣街。中小學(xué)及幼稚園大學(xué)城蘇轍公園東坡城市濕地公園政務(wù)區(qū)周邊資源項(xiàng)目位置眉山附小青衣分校、青衣中學(xué)、金蘋(píng)果幼稚園（在建）三所學(xué)校四川師范大學(xué)成都學(xué)院眉山校區(qū)、四川城市職業(yè)學(xué)院眉山校區(qū)、眉山職業(yè)技術(shù)學(xué)院、成都七中實(shí)驗(yàn)東坡學(xué)校等師生3萬(wàn)余人占地約145畝，是眉山市打造的四大文化主題公園之一，是兼具生態(tài)園林景觀特色、地域文化特色及時(shí)代特色的城市休閑文化公園。位于東坡島西北側(cè)，占地面積964畝，以“東坡水月”文化為主題，是集濕地保育、科文教育、游憩休閑功能于一體的城市濕地公園，成為眉山主城區(qū)的“綠肺”。市委市政府、市經(jīng)貿(mào)委、商務(wù)局、國(guó)稅局、地稅局、國(guó)土局

18、、廣電局、公安局等，以及電信、移動(dòng)公司。領(lǐng)地海納時(shí)代周邊商業(yè) 目前公館周邊500米內(nèi)基本無(wú)商業(yè)，海納時(shí)代西側(cè)青衣街向西逐漸有商業(yè)，商業(yè)發(fā)展不成熟，業(yè)態(tài)低端，且租金較低，空置率較高；區(qū)域缺乏大型商業(yè)，最近的大型商業(yè)位于3公里外的萬(wàn)景國(guó)際。目前離項(xiàng)目最近（約1.5公里）的新區(qū)大市場(chǎng)商圈商鋪?zhàn)饨鹚街饕性?0-50元/米/月范圍內(nèi)，宏遠(yuǎn)蓋麗及老城區(qū)商業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟，租金水平較高，主流在150-250元/月范圍內(nèi)；1.5km3km眉山大市場(chǎng)宏遠(yuǎn)蓋麗廣場(chǎng) 眉山整體商業(yè)較為滯后，仍處于大賣(mài)場(chǎng)與購(gòu)物中心過(guò)渡階段和沿街底商階段，商業(yè)皆主打地方文化和仿古牌，更無(wú)整體統(tǒng)一規(guī)劃的國(guó)際化時(shí)尚特色體驗(yàn)街區(qū)，商業(yè)概念

19、可標(biāo)新立異； 項(xiàng)目周邊4公里內(nèi)無(wú)大型商業(yè)體，在周邊人口支撐和交通便利的情況下，有設(shè)置大型商業(yè)體的機(jī)會(huì)； 項(xiàng)目整體定位國(guó)際社區(qū)，住宅涉及別墅/高層，入住人群相對(duì)高端，對(duì)生活有一定品質(zhì)要求，客觀存在品質(zhì)需求，品質(zhì)商業(yè)有基礎(chǔ)奠定； 項(xiàng)目周邊蘇轍公園和東坡城市濕地公園為追求休憩、健康和運(yùn)動(dòng)的人們提供了聚集的場(chǎng)所； 周邊政府事業(yè)單位較多，該類(lèi)人群業(yè)余時(shí)間較多，對(duì)生活有一定品質(zhì)要求，也為品質(zhì)休閑商業(yè)奠定了基礎(chǔ)； 大學(xué)城師生數(shù)萬(wàn)余人為新興事物，文創(chuàng)藝術(shù)和教育培訓(xùn)提供了生長(zhǎng)的空間；中小學(xué)及幼稚園集中，為商業(yè)兒童業(yè)態(tài)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；機(jī)會(huì)點(diǎn)分析眉山整體商業(yè)滯后項(xiàng)目整體定位國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目周邊無(wú)大型商業(yè)體蘇轍公園和東坡

20、城市濕地公園政府事業(yè)單位較多大學(xué)城師生數(shù)萬(wàn)余人中小學(xué)及幼稚園集中現(xiàn)代&新穎集約&共生國(guó)際&品質(zhì)休閑&社交游樂(lè)&休憩文創(chuàng)&培訓(xùn)兒童&教育休 閑音 樂(lè)高雅/無(wú)階層/主題地域/客群/體驗(yàn)四、項(xiàng)目商業(yè)概念及定位湖濱休憩式國(guó)際風(fēng)情音樂(lè)街區(qū)綜合體凱旋國(guó)際 Street Mall概念描述：現(xiàn)代人很難在一個(gè)被商家設(shè)計(jì)好了的封閉的模擬自然風(fēng)光的盒子里找到快樂(lè)和滿足，越來(lái)越多的人需要在大自然的沐浴中漫步、逛街、吃飯，聽(tīng)音樂(lè)，看風(fēng)景和人情，凱旋國(guó)際 Street Mall就是這樣一個(gè)地方。它不僅要成為區(qū)域文化符號(hào)的象征，都市人群的心靈港灣，還將成為非正式社交的場(chǎng)所、傳統(tǒng)集市的繼承者、精英人士社交的場(chǎng)所、年輕人消磨時(shí)

21、間的去處和孩子們的游樂(lè)中心。商業(yè)定位國(guó)際品質(zhì)休閑社交文創(chuàng)音樂(lè)兒童教育目標(biāo)客群音樂(lè)人士政務(wù)人員兒童家庭周邊小資業(yè)主大學(xué)師生凱旋國(guó)際 Street Mall商業(yè)規(guī)劃音樂(lè)文創(chuàng)運(yùn)動(dòng)康體國(guó)際時(shí)尚 Mall環(huán)球美食兒童成長(zhǎng) Street精品設(shè)計(jì)師酒店國(guó)際風(fēng)情音樂(lè) Street便捷生活 Street綜合超市五星影院國(guó)際教培 以音樂(lè)為主題，打造岷江湖濱最具國(guó)際風(fēng)情感的休閑長(zhǎng)廊，匯集多家音樂(lè)文創(chuàng)、運(yùn)動(dòng)康體、餐飲娛樂(lè)、國(guó)際教培 ，涵蓋音樂(lè)咖啡吧、 跨界書(shū)店、陶藝吧、花藝吧、有機(jī)食品、紅酒莊、西餐廳、甜品店、主題餐廳、小酒吧、戶外俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部、美容SPA等休閑集合地。國(guó)際風(fēng)情音樂(lè) Street兒童成長(zhǎng) Str

22、eet 眉山唯一的情景式兒童成長(zhǎng)街區(qū)，集兒童休閑、體驗(yàn)、購(gòu)物、娛樂(lè)、教育、運(yùn)動(dòng)、美食等多功能，涵蓋品牌兒童服飾、母嬰用品、兒童攝影、幼教機(jī)構(gòu)、玩具、文體用品等業(yè)態(tài)，滿足兒童和家庭的情感體驗(yàn)式消費(fèi)。便捷生活 Street 滿足社區(qū)居民生活化、基礎(chǔ)化、品質(zhì)化的多功能生活配套商業(yè)區(qū)，以銀行、藥店、診所、果蔬店、熟食店、美容美發(fā)、地產(chǎn)中介等業(yè)態(tài)為主。精品設(shè)計(jì)師酒店 坐擁“一江一湖兩公園”，街區(qū)將引進(jìn)眉山首家知名精品設(shè)計(jì)師酒店，裝修設(shè)計(jì)獨(dú)特豪華，提供獨(dú)特、個(gè)性化的居住和服務(wù)水平，強(qiáng)調(diào) “小而精致” ，為區(qū)域價(jià)值提升打入了強(qiáng)效劑。國(guó)際時(shí)尚 Mall 結(jié)合國(guó)際社區(qū)定位，打造國(guó)際品牌超市，以國(guó)際社區(qū)中高端消費(fèi)

23、者為目標(biāo)客群，提供中高端日用消費(fèi)品，其中包括包裝食品、生鮮食品、護(hù)膚化妝品及進(jìn)口產(chǎn)品等。超市賣(mài)場(chǎng)更富設(shè)計(jì)感和體驗(yàn)感， 國(guó)際影院將引入一線知名院線打造，設(shè)置多個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)放映廳，并配置IMAX廳、巨幕廳、3D廳和VIP廳等國(guó)內(nèi)一線城市五星級(jí)設(shè)施。五、項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及操作策略項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)眉山凱旋國(guó)際社區(qū)凱旋國(guó)際公館海納時(shí)代占地面積446畝386畝60畝總建面109萬(wàn)m 89萬(wàn)m20萬(wàn)m住宅總建面73萬(wàn)m60萬(wàn)m13萬(wàn)m總戶數(shù)7904戶6219戶1685戶商業(yè)總建面108752m99784m8968m地上面積93904m78830萬(wàn)m+酒店6106m8968m地下面積14848m14848m/商業(yè)江

24、公街湖濱路北二段眉州大道東四段規(guī)劃道路青衣街幼兒園商業(yè)湖濱路北二段眉州大道東四段規(guī)劃道路青衣街江公街交通動(dòng)線岷江二橋至大學(xué)城、仁壽至政務(wù)區(qū)、成樂(lè)高速至遠(yuǎn)景樓、老城區(qū)至城市濕地公園、東坡島蘇轍公園眉山附小青衣分校、青衣中學(xué)湖濱一號(hào)天盛長(zhǎng)島主動(dòng)線金蘋(píng)果幼稚園業(yè)態(tài)規(guī)劃45614950515352四一精品設(shè)計(jì)師酒店國(guó)際時(shí)尚 Mall國(guó)際風(fēng)情音樂(lè) Street（主街）兒童成長(zhǎng) Street便捷生活 Street國(guó)際時(shí)尚 Mall精品設(shè)計(jì)師酒店兒童成長(zhǎng)便捷生活國(guó)際風(fēng)情音樂(lè)主街樓棟商業(yè)建面（）層數(shù)規(guī)劃業(yè)態(tài)167973餐飲娛樂(lè)、國(guó)際教培4958763音樂(lè)文創(chuàng)、運(yùn)動(dòng)康體5058804餐飲娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)康體51208

25、42音樂(lè)文創(chuàng)、餐飲娛樂(lè)5396312/3音樂(lè)文創(chuàng)、生活配套1427792音樂(lè)文創(chuàng)、生活配套135842音樂(lè)文創(chuàng)、生活配套5252619/61063/13超市、影院、酒店426672兒童零售/游樂(lè)/培訓(xùn)516962兒童零售/游樂(lè)/培訓(xùn)630632生活配套/兒童游樂(lè)/培訓(xùn)一47912生活配套四41772兒童零售/游樂(lè)/培訓(xùn)1413業(yè)態(tài)規(guī)劃商業(yè)組團(tuán)商業(yè)建面（）占比國(guó)際時(shí)尚 Mall5261950%精品設(shè)計(jì)師酒店61066%國(guó)際風(fēng)情音樂(lè) Street3026829%兒童成長(zhǎng) Street1160311%便捷生活 Street47914%總計(jì)105387業(yè)態(tài)規(guī)劃51棟50棟49棟1棟1F-1F2F3F健

26、身會(huì)所酒樓/主題會(huì)所酒樓/主題會(huì)所美容/SPA藝吧休閑餐飲/花店格調(diào)餐飲格調(diào)茶坊小酒吧/音樂(lè)文創(chuàng)小店西餐料理/輕餐飲特色餐飲、跨界書(shū)店/運(yùn)動(dòng)戶外/休閑餐飲才藝培訓(xùn)53棟14棟13棟五星影院/KTV/餐飲精品零售居家用品/兒童用品52棟6棟5棟4棟1F2F兒童早教 / 培訓(xùn) / 游樂(lè)精品設(shè)計(jì)師酒店1F-1F2F3F四棟一棟綜合超市兒童服飾/玩具/嬰幼日用品/便利店兒童服飾/文具體育兒童攝影娛樂(lè)生活配套網(wǎng)咖/茶坊出國(guó)人員培訓(xùn)/英語(yǔ)培訓(xùn)/瑜珈館康體/養(yǎng)生/KTV銀行/藥店/診所/果蔬店/熟食店/地產(chǎn)中介茶樓/美容購(gòu)物中心兒童業(yè)態(tài)生活配套主題酒店休閑娛樂(lè)主力餐飲零售輕餐培訓(xùn)教育一號(hào)樓一層特色中餐（一帶

27、二）鄉(xiāng)壩頭咖啡簡(jiǎn)餐良木緣特色餐吧幸福餐吧、一點(diǎn)味中式快餐廳鄉(xiāng)村基、永和豆?jié){格調(diào)火鍋（一帶二）香滿樓、石頭火鍋西式快餐（一帶二）德克士烤魚(yú)店印象烤魚(yú)料理店櫻花屋自持商鋪?zhàn)灾停ㄒ粠Ф┘剪斠惶?hào)樓二層特色中餐（一帶二）鄉(xiāng)壩頭自持商鋪?zhàn)灾停ㄒ粠Ф┘剪敻裾{(diào)火鍋（一帶二）香滿樓、石頭火鍋西式快餐（一帶二）德克士一號(hào)樓三層康體/養(yǎng)生/KTV音樂(lè)派四十九號(hào)樓一層咖啡店咖啡陪你便利店宏遠(yuǎn)上城琴行太陽(yáng)琴行音樂(lè)小酒吧漫時(shí)光紅酒莊玉麒麟文藝小店貓的天空城、創(chuàng)意小店左手右手花藝店七彩花坊休閑書(shū)吧覽蟲(chóng)書(shū)吧音像中唱音像自持商鋪甜品店避風(fēng)塘四十九號(hào)樓二層西餐廳萊茵河畔日韓料理北海道東南亞風(fēng)情餐廳清芒泰式海鮮小火鍋音

28、樂(lè)餐廳歐洲房子牛排館豪客來(lái)自持商鋪四十九號(hào)樓三層美容/SPA詩(shī)麗堂瘦身纖體摯愛(ài)瑜珈生活館五十號(hào)樓負(fù)一層健身會(huì)所堡格萊斯 自持商鋪五十號(hào)樓一層酒樓/主題會(huì)所自持商鋪五十號(hào)樓二層酒樓/主題會(huì)所自持商鋪五十號(hào)樓三層格調(diào)茶坊自持商鋪商業(yè)初測(cè)算以周邊商業(yè)目前最高租金50元/m，按年回報(bào)6%測(cè)算，只能支撐10000元/m的商鋪售價(jià)目前項(xiàng)目商鋪定價(jià)首層18000元/m按年回報(bào)6%測(cè)算，只能支撐此商鋪售價(jià)的租金為90元/m，市場(chǎng)客觀不支撐，但通過(guò)前期投入打造項(xiàng)目商業(yè)預(yù)期，承諾實(shí)際回報(bào)，可以實(shí)現(xiàn)目前售價(jià)。通過(guò)項(xiàng)目商業(yè)整體5年統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)提升，項(xiàng)目目標(biāo)租金達(dá)到萬(wàn)景大潤(rùn)發(fā)商圈150元/m的租金是可能的，屆時(shí)售價(jià)溢價(jià)66

29、%能達(dá)到3萬(wàn)面積(萬(wàn))占比總商業(yè)10.5自持商業(yè)超市影院1.930%街區(qū)商鋪1.25街區(qū)商業(yè)銷(xiāo)售4.4242%購(gòu)物中心銷(xiāo)售2.3622%酒店銷(xiāo)售0.616%第一年第二年第三年第四年第五年1/49號(hào)樓(1.27萬(wàn))平均租金(3層)年度收益0.6平均租金(3層)年度收益0.7平均租金(3層)年度收益0.9平均租金(3層)年度收益平均租金(3層)年度收益30元/274萬(wàn)35元/373萬(wàn)45元/617萬(wàn)60元/914萬(wàn)92元/1402萬(wàn)(注:第五年首層目標(biāo)租金達(dá)到150元/,按6%年回報(bào)支撐30000元/的售價(jià)前三年因招商空置與商戶調(diào)整租金按比例折測(cè)，租金約1264萬(wàn)用于商戶補(bǔ)貼返還，第四年第五年租金

30、總收益約2316萬(wàn)，用于補(bǔ)貼返租面積(萬(wàn))總占比平均售價(jià)貨值1/49號(hào)樓1.2712%1.2萬(wàn)1.5億 為統(tǒng)一成功營(yíng)運(yùn)打造凱旋國(guó)際 Street Mall，總體除自持30%比例外，其他部分采取銷(xiāo)售返租模式。商業(yè)初測(cè)算 建議購(gòu)物中心和酒店返租10年，街區(qū)返租5年，進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。第一批商鋪1/49號(hào)樓建議年回報(bào)率8%以上，最終以營(yíng)銷(xiāo)制定為準(zhǔn)，以下為概算：面積總占比平均售價(jià)貨值返租年回報(bào)率五年返租總額五年租金收益租金補(bǔ)貼返祖銷(xiāo)售補(bǔ)貼返租實(shí)際銷(xiāo)售折算平均售價(jià)返租費(fèi)用折算1/49號(hào)樓1.27萬(wàn)12%12000元/1.5億8%6000萬(wàn)3580萬(wàn)2316萬(wàn)3684萬(wàn)1.13億8900元/3100元/ 按與營(yíng)銷(xiāo)前期協(xié)商，商鋪銷(xiāo)售總額5%用于返還，其中購(gòu)買(mǎi)商鋪業(yè)主占3%；領(lǐng)地寶瑞商管基金占2%(用于后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)