海南國稅營改增政策指引-四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)

1、海南國稅營改增政策指引一一四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)（老會(huì)計(jì)人的經(jīng)驗(yàn)）全面推開營改增政策指引一一四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之建筑業(yè)一、關(guān)于建筑工程總、分包合同中新老項(xiàng)目的劃分問題以總包合同為準(zhǔn)，如果總包合同屬于老項(xiàng)目，分包合同也應(yīng)視為老項(xiàng)目。二、關(guān)于企業(yè)提供建筑服務(wù)，同時(shí)提供建筑中所需要的建材（如鋼架構(gòu)等）如何繳稅問題按照混合銷售繳納增值稅，按企業(yè)經(jīng)營的主業(yè)確定適用稅率。三、關(guān)于一般納稅人選擇適用簡易計(jì)稅可否開具增值稅專用發(fā)票問題一般納稅人提供建筑服務(wù)選擇適用簡易計(jì)稅可按3%ffi收率開具增值稅專用發(fā)票。四、關(guān)于建筑服務(wù)已在營改增前完成，但在營改增后收取工程款的征稅問題，以及

2、關(guān)于建筑服務(wù)未開始前收到的備料款等預(yù)收款征稅問題營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。（二）納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。建筑服務(wù)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間按上述規(guī)定執(zhí)行。五、關(guān)于

3、甲供材料是否計(jì)入建筑服務(wù)銷售額問題（一）如果甲供材作為工程款的一部分，甲方采購后交給建筑企業(yè)使用，并抵減部分工程款（比如，工程款1000萬，甲方實(shí)際支付600萬，剩余400萬用甲供材抵頂工程款）。則甲方用甲供材抵頂工程款，屬于有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)，應(yīng)繳納增值稅；甲方征稅后，建筑企業(yè)可以獲得進(jìn)項(xiàng)稅額正常抵扣。（二）如果甲供材與工程款無關(guān)，甲方采購后交給建筑企業(yè)使用，并另行支付工程款（比如，工程款600萬，甲供材400萬）。則建筑企業(yè)僅需就實(shí)際取得的工程款600萬計(jì)提銷項(xiàng)稅額即可，即建筑企業(yè)的計(jì)稅依據(jù)中不包括甲供材。六、關(guān)于4月30日前開具的營業(yè)稅建安發(fā)票能否抵減的問題根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年第

4、17號(hào)公告規(guī)定，納稅人從取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除支付的分包款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，否則不得扣除。上述憑證是指：（一）從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票。上述建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票在2016年6月30日前可作為預(yù)繳稅款的扣除憑證。（二）從分包方取得的2016年5月1日后開具的，備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地所在縣（市、區(qū)）、項(xiàng)目名稱的增值稅發(fā)票。（三）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。因此，從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，在2016年6月30日前可作為扣除分包款的合法有效憑證。七、關(guān)于營改增后跨縣（市、區(qū)）提供建筑服

5、務(wù)預(yù)繳稅款和申報(bào)問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<；納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）的規(guī)定：”納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：（一）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）+（1+11%）X2%（二）適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款）+（1+3%）x3%納稅人取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳?！薄凹{稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)

6、，應(yīng)按照財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和計(jì)稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)中報(bào)納稅?！卑?、關(guān)于總分包工程項(xiàng)目如何開票和申報(bào)的問題根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號(hào)）規(guī)定，納稅人可按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用全額開具發(fā)票，適用一般計(jì)稅方法的應(yīng)全額向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)中報(bào)納稅；適用簡易計(jì)稅方法的可扣除分包款后向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)中報(bào)納稅?？缈h（市）提供建筑服務(wù)的，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款后，回到機(jī)構(gòu)所在地按上述方法中報(bào)納稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服

7、務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）規(guī)定：“小規(guī)模納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不能自行開具增值稅發(fā)票的，可向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)按照其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用申請(qǐng)代開增值稅發(fā)票”。九、關(guān)于增值稅專用發(fā)票認(rèn)證抵扣期限的問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知（國稅函2009617號(hào)）的規(guī)定：“增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、公路內(nèi)河貨物運(yùn)輸業(yè)統(tǒng)一發(fā)票和機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額?！笔㈥P(guān)于納稅人跨縣（市

8、、區(qū)）提供建筑服務(wù)，未按規(guī)定預(yù)繳增值稅問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<；納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號(hào)）的規(guī)定：”納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，應(yīng)按照財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和計(jì)稅方法，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)中報(bào)納稅。”“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本辦法應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款的，由機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)按照中華人民共和國稅收征收管理法及相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。”十一、關(guān)于已繳納營業(yè)稅但未開發(fā)票的項(xiàng)目，5

9、月1日后如何開具發(fā)票的問題營改增納稅人若使用航天信息公司開票系統(tǒng)（即金稅盤）開票的，金額欄填寫已繳營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入數(shù)額，稅率欄填0,然后在備注欄注明“稅率為0的銷售額是已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票的收入”。營改增納稅人若使用百旺金賦公司開票系統(tǒng)（即稅控盤）開票的，可以通過編碼的方法解決。進(jìn)行不征稅代碼的編制，將自編的商品代碼的稅率設(shè)為0,然后在免稅類型中選擇“不征稅”。開具發(fā)票時(shí)，稅率欄選擇不征稅。十二、關(guān)于一般納稅人在登記當(dāng)月取得的增值稅發(fā)票是否允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的問題根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題的公告（國家稅務(wù)總局2015年第59號(hào)公告）第一

10、條規(guī)定：”納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期問，未取得生產(chǎn)經(jīng)營收入，未按照銷售額和征收率簡易計(jì)算應(yīng)納稅額中報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”。除上述規(guī)定外，增值稅一般納稅人取得的合法有效增值稅扣稅憑證的開具日期應(yīng)大于等于其一般納稅人資格有效期起的日期全面推開營改增政策指引四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè)2016-06-24一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到商品房預(yù)收款，如何開具發(fā)票和申報(bào)的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到商品房預(yù)收款時(shí)，不確認(rèn)該筆收入，不進(jìn)行納稅申報(bào)。購房者需要發(fā)票的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開具零稅率增值稅普通發(fā)票給購房者，中報(bào)時(shí)

11、出現(xiàn)票表比對(duì)不符的情況可前往辦稅服務(wù)大廳進(jìn)行異常清卡處理。交房時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要確認(rèn)收入，且必須先將已經(jīng)開具的零稅率增值稅普通發(fā)票全部沖紅后，再按照商品房全款開具發(fā)票，并進(jìn)行納稅申報(bào)。二、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）經(jīng)營的可采取在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地辦理臨時(shí)稅務(wù)登記的方式，在應(yīng)稅服務(wù)發(fā)生地自行領(lǐng)取、開具發(fā)票并預(yù)繳稅款和納稅申報(bào)。海南省全面推開營改增政策指引一一重點(diǎn)關(guān)注問題解答（一）中“十、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳稅款問題”的指引同時(shí)廢止。三、關(guān)于土地價(jià)款的扣除問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、

12、開發(fā)規(guī)費(fèi)等。土地出讓金通常是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向買受人收取的土地出讓的全部價(jià)款。土地出讓金根據(jù)批租地塊的條件，可以分為“熟地價(jià)”（即提供“七通一平”的地塊價(jià)，包括土地使用費(fèi)和開發(fā)費(fèi)）、“毛地”或“生地”價(jià)。其票據(jù)由財(cái)政部門出具。拆遷補(bǔ)償費(fèi)通常是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金，主要包括房屋補(bǔ)償費(fèi)、周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)和獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)三方面。其票據(jù)主要是被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人出具的發(fā)票或者收據(jù)。征收補(bǔ)償款通常是指政府先將土地拍賣出讓，再由政府出面征收拆遷但由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)、并通過政府向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的款項(xiàng)

13、。其票據(jù)為政府財(cái)政部門出具的非稅收入票據(jù)。開發(fā)規(guī)費(fèi)通常是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照項(xiàng)目所在地的收取標(biāo)準(zhǔn)向政府多個(gè)部門繳納若干項(xiàng)的各種規(guī)費(fèi)。其票據(jù)為政府部門出具的非稅收入票據(jù)。目前只有土地出讓金列入差額扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從二級(jí)土地市場取得的土地使用權(quán)，憑取得的專用發(fā)票抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。四、關(guān)于扣除土地出讓金及進(jìn)項(xiàng)抵扣問題（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地價(jià)款扣除范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇適用簡易計(jì)稅方式的除外），單獨(dú)作價(jià)銷售的配套設(shè)施，例如幼兒園、會(huì)所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目

14、（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），只能扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款。采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款。（二）房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目無法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以建筑工程施工許可證注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額X（簡易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模+房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，這些設(shè)施

15、如果最后拆除已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅是否要轉(zhuǎn)出問題。售樓處、樣板間屬于在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額可一次性抵扣，如果最終拆除，表明售樓部、樣板間已經(jīng)使用完畢，不需要做轉(zhuǎn)出。（四）房地產(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣。簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額,是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目分別使用一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法的，需對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行劃分。五、征收范圍界定問題（一）納稅人以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)作為投資，應(yīng)按規(guī)定繳納增值稅。營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)

16、、無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)?！睜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十一條規(guī)定：”有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！币圆粍?dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。（二）車輛停放服務(wù)屬于不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃范圍。按相關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納稅款，車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目也適用此規(guī)定。車輛停放服務(wù)老項(xiàng)目，是指取得不動(dòng)產(chǎn)所在地物價(jià)管理部門批復(fù)的停車場收費(fèi)許可證或房屋建筑項(xiàng)目竣工驗(yàn)收備案收文回執(zhí)注明時(shí)間為2016年4月30日前的項(xiàng)目。（三）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售問題。

17、營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第十四條第二款規(guī)定，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)的范圍是：“單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的除外?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，已在商品房買賣合同中注明的裝修費(fèi)用（含裝飾、家具、家電等費(fèi)用），已經(jīng)包含在房價(jià)中，因此不屬于稅法中所稱的無償贈(zèng)送，無需視同銷售。房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，在房價(jià)以外單獨(dú)無償提供的貨物，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。例如，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房時(shí)，為促銷舉辦抽獎(jiǎng)活動(dòng)贈(zèng)送的家電，應(yīng)視同銷售貨物，按貨物適用稅率征收增值稅。（四）地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用問題。合同法規(guī)定，租賃合同

18、超過20年無效。對(duì)永久租賃，按財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定，應(yīng)按銷售不動(dòng)產(chǎn)處理，適用11%曾值稅稅率。（五）隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額。買房送物業(yè)管理費(fèi)視同銷售，按市場公允價(jià)，確定銷售額征稅。六、關(guān)于房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的問題營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。在具體交房時(shí)間的辨別上，以商品房買賣合同上約定的交房時(shí)

19、間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。七、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。八、關(guān)于代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用的問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動(dòng)產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)代收轉(zhuǎn)付并以不動(dòng)產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。九、關(guān)于房地產(chǎn)公司一般納稅人一次購地、分期開發(fā)的，具土地成本如何分?jǐn)偟膯栴}房地產(chǎn)企業(yè)一次性購地，分次開發(fā)，可供銷售建筑面積無法一次全部確定的，按以下順序計(jì)算當(dāng)期允許扣除分?jǐn)偼恋貎r(jià)款：(1)首先，計(jì)算出已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出

20、讓金已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金二土地出讓金X(已開發(fā)項(xiàng)目占地面積+開發(fā)用地總面積)(2)然后，再按照以下公式計(jì)算當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積+房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)X已開發(fā)項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的土地出讓金當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。(3)按上述公式計(jì)算出的允許扣除的土地價(jià)款要按項(xiàng)目進(jìn)行清算，且其總額不得超過支付的土地出讓金總額。(4)從政府部門取得的土地出讓金返還款，可不從支

21、付的土地價(jià)款中扣除。十、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)稅的問題小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)未經(jīng)開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，為銷售土地使用權(quán)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照3%勺征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。小規(guī)模納稅人將取得的土地使用權(quán)經(jīng)開發(fā)后轉(zhuǎn)讓的，為轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%勺征收率計(jì)算應(yīng)納增值稅稅額。十一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目是否可以部分選擇簡易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目可以部分選擇簡易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目，36

22、個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。房地產(chǎn)以項(xiàng)目管理為原則，同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目需要單獨(dú)備案，符合老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的，可以選擇適用簡易征收。按5%B|攵率繳納增值稅。除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的情形外，一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票。例如：一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個(gè)老項(xiàng)目，A項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響B(tài)項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法。十二、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定問題（一）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)變更登記日期在2016年4月30日前的項(xiàng)目。（二）自建不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目納稅人取得的第一個(gè)建筑工程施工許可證或建筑施工合同注明的開工時(shí)間在2016年4月30日前的項(xiàng)目。1、建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在20