銷售面積計算規(guī)范和方法PPT課件

1、銷售面積計算規(guī)范和方法銷售面積計算規(guī)范和方法目 錄商品房銷售面積的概念商品房銷售面積的構成商品房銷售面積的計算方法常見的幾種商品房面積的計算應注意的幾點問題商品房銷售面積的概念 商品房銷售面積的概念： 商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積（地下室作為人防工程的，應從整幢商品房的建筑面積中扣除）。-商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的共有建筑面積之和。 銷售面積套內面積+公攤面積 建筑面積（含外墻粉刷層面積） 商品房銷售面積的構成 商品房銷售面積由兩部分構成：1.套內面積：套內建筑面積系指套內使用面積、套內墻體面積及套內陽臺建筑面積之

2、和。2.共有建筑面積：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、走道、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積。 共有共用建筑面積還包括套和公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積 套內房屋使用面積1、套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和。2、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。3、不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道、管道井均計入使用面積。4、內墻面裝飾厚度計入使用面積。套內墻體面積 套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占面積，其中

3、各套之間的分隔墻和套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積（按墻體的中心線劃分）。套內自有的墻體按水平面積全部計入套內墻體面積（例如戶內衛(wèi)生間與臥室的隔墻） 。套內陽臺面積 套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉陽臺按水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉陽臺按水平投影面積的一半計算建筑面積。 （與現(xiàn)行建筑面積計算方法的最大的區(qū)別之處） 現(xiàn)行建筑面積（規(guī)劃局計算標準）計算規(guī)則為所有陽臺均按一半面積計算。（3）以上公攤面積：商用部位樓梯間、電梯間等面積（不含商業(yè)自用的）；（3）計算住宅公攤系數(shù)K22=住宅部位的樓梯間

4、面積+共有分攤面積（住宅部位樓梯間*按照戶為單位計算各套套內面積（地下室各套面積、住宅各套面積）計算銷售面積一些好的方法此時我們要判斷該露臺或入戶花園是否有頂蓋，若無頂蓋或頂蓋覆蓋不全，此露臺及入戶花園不計算面積；1、套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面積的總和。以上住宅銷售面積以上住宅套內面積*（以上公攤 系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22 ）以上住宅銷售面積以上住宅套內面積*（以上公攤 系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22 ）（1）計算公攤系數(shù)K外=外墻皮一半面積/ 套內面積（包含樓梯間面積）2、套內樓梯按自然層數(shù)的

5、面積總和計入使用面積。（1）一至頂層外墻皮一半面積；（2）樓梯間面積；4、內墻面裝飾厚度計入使用面積。陽臺雨篷的的投影面積要是小于陽臺面積，此陽臺不計算面積。共有共用建筑面積共有共用建筑面積（公攤面積）包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影一半的建筑面積。外墻皮水平投影一半的面積=L外中*（外墻皮一半的厚度+保溫層厚度+粉刷層厚度） 獨立使用的地下室、車棚、車庫和為多幢樓服務的管理用房、公共用房、以及作為人

6、防工程的地下室都不計入共有共用建筑面積。商品房銷售面積的計算方法銷售面積套內面積+公攤面積 建筑面積（含外墻粉刷層面積）1.套內面積：按照各房間中心線的水平投影面積計算；層高小于不計算面積，人防不計算面積。2.公攤面積：根據(jù)商品房的復雜程度不同可以分為N級，第一級為全樓公攤，例如為整棟樓服務的大堂、電梯機房等；第二級為本層公攤，以此類推。3.公攤系數(shù)：公攤面積/套內面積（公攤系數(shù)小數(shù)點后保留5位房管局保留6位）。商品房銷售面積的計算方法公攤原則和方法：1.產(chǎn)權房有分割文件和協(xié)議的，按文件和協(xié)議執(zhí)行；否則按相關房屋建筑面積按比例進行分攤。2.共有共用分攤以幢為單位，僅限于分攤本幢房屋內的共有共用

7、面積。與本幢不相連及為多幢房屋服務的變電室、設備間、門衛(wèi)房等不得分攤到本幢樓.商住樓的商住部位樓梯（不含商業(yè)自用）和突出屋面的樓梯間為全樓分攤，住宅部位的樓梯間由住宅分攤。3.公攤面積：根據(jù)商品房的復雜程度不同可以分為N級，第一級為全樓公攤，例如為整棟樓服務的大堂、電梯機房、配電室、進風機房等；第二級為本層公攤，以此類推。4.公攤系數(shù)：公攤面積/套內面積（公攤系數(shù)小數(shù)點后保留5位房管局保留6位）。商品房銷售面積的計算方法幾種常見住宅銷售面積的計算方法一、普通磚混住宅樓：1.按照戶為單位計算套內面積；（住宅）2.計算公攤面積：（1）外墻皮一半面積； （2）樓梯間面積；3.計算公攤系數(shù)K外=外墻皮

8、一半面積/ 套內面積（包含樓梯間面積） 計算公攤系數(shù)K21=共有面積（樓梯間面積） +共有分攤面積（樓梯面積*K外）/ （套內面積）4.計算銷售面積套內面積（1+公攤系數(shù)K外+公攤系數(shù)K21 ） 二、底層框架、上部磚混住宅樓1.按照戶為單位計算各套套內面積；（商業(yè)、住宅）2.計算公攤面積：（1）一至頂層外墻皮一半面積；（2）商用部位樓梯間面積（不含商業(yè)自用的）；（3）住宅部位的樓梯間面積（不含住宅自用的） ；3.計算公攤系數(shù)：（1）計算公攤系數(shù)K外=外墻皮一半面積/ 套內面積（包含樓梯間面積）（2）計算全樓公攤系數(shù)K21商用部位樓梯間面積+共有分攤面積（商業(yè)部位樓梯間* K外） / 住宅套內面

9、積+商業(yè)套內面積（3）計算住宅公攤系數(shù)K22=住宅部位的樓梯間面積+共有分攤面積（住宅部位樓梯間* K外） / 住宅套內面積4.計算銷售面積：商業(yè)銷售面積商業(yè)套內面積*（1+公攤系數(shù)K外+全樓公攤系數(shù)K21 ）住宅銷售面積住宅套內面積*（ 1+公攤系數(shù)K外+全樓公攤系數(shù)K21 + 住 宅公攤系數(shù)K22 ）（2）地下室公攤面積：地下室的公共走道、樓梯間、電梯間。（3） 以上公攤面積： 以上樓梯間、電梯間、走道等公共面積；現(xiàn)行建筑面積（規(guī)劃局計算標準）計算規(guī)則為所有陽臺均按一半面積計算。2、碰見復雜的圖紙要分析。1、套型結構比例控制（依據(jù)批復條件核實）（1）計算公攤系數(shù)K外=外墻皮一半面積/ 套內

10、面積（包含樓梯間面積）常見的幾種商品房面積的計算（1）以上外墻皮一半面積共有共用建筑面積（公攤面積）包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室，以及為整幢房屋服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。（4）計算全樓公攤系數(shù)K21=全樓公攤面積+共有分攤面積（全樓公攤面積* K外2 ） /（地下室套內面積+地上套內面積）2、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。此時我們要判斷該露臺或入戶花園是否有頂蓋，若無頂蓋或頂蓋覆蓋不全，此露臺及入戶花園不計算面積；1、套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁柜等空間面

11、積的總和。2、套內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。（1）計算地下室公攤系數(shù)K外1=地下室外墻皮一半面積/ 地下室套內面積（包含地下室商品房銷售面積的計算方法三、純住宅的小高層、高層住宅樓（帶地下室）1.按照戶為單位計算各套套內面積（地下室各套面積、住宅各套面積）2.計算公攤面積： 地下室公攤面積 （1）地下室外墻皮一半面積（無粉刷及外保溫）； （2）地下室公攤面積：地下室的公共走道、樓梯間、電梯間。 以上公攤面積 （1）以上外墻皮一半面積 （2）全樓公攤面積：為本樓服務的大堂、電梯機房、設備房等公共部分面積； （3） 以上公攤面積： 以上樓梯間、電梯間、走道等公共面積；三、純住宅的小高層

12、、高層住宅樓（帶地下室）3.計算公攤系數(shù)：（1）計算地下室公攤系數(shù)K外1=地下室外墻皮一半面積/ 地下室套內面 積（包含地下室的公共走道、樓梯間、電梯間）（2）計算地下室公攤系數(shù)K11=地下室公攤面積+共有分攤面積（地下室公攤面積* K外1） /地下室套內面積（3）計算以上公攤系數(shù)K外2以上外墻皮一半面積以上套內面積（包含以上樓梯間、電梯間、走道、為本樓服務的大堂、電梯機房、設備房等公共部分等公共面積）（4）計算全樓公攤系數(shù)K21=全樓公攤面積+共有分攤面積（全樓公攤面積* K外2 ） /（地下室套內面積+地上套內面積）（5）以上公攤系數(shù)K22以上公攤面積+共有分攤面積（ 以上公攤面積* K外

13、2 ） /地上套內面積三、純住宅的小高層、高層住宅樓（帶地下室）4.計算銷售面積： 地下室銷售面積地下室套內面積*（1+地下室公攤系數(shù)K外1+全樓公攤系數(shù)21 +地下室公攤系數(shù)K11 ） 以上住宅銷售面積以上住宅套內面積*（以上公攤 系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22 ）四、底部商業(yè)、上部住宅結構住宅樓的銷售面積（帶地下室）1.按照戶為單位計算各套套內面積（地下室各套面積、商業(yè)套內面積、住宅各套面積）2.計算公攤面積：地下室公攤面積 （1）地下室外墻皮一半面積（無粉刷及外保溫）； （2）地下室公攤面積：地下室的公共走道、樓梯間、電梯間。以上公攤面積 （1）以上外墻皮一半面積； （

14、2）全樓公攤面積：為本樓服務的大堂、電梯機房、設備房等公共部分面積， （3）以上公攤面積：商用部位樓梯間、電梯間等面積（不含商業(yè)自用的）； （4） 以上住宅公攤面積： 以上住宅部位的樓梯間、電梯間、走道等面積（不含住宅自用的）。四、底部商業(yè)、上部住宅結構住宅樓的銷售面積（帶地下室）3.計算公攤系數(shù)：（1）計算地下室公攤系數(shù)K外1=地下室外墻皮一半面積/ 地下室套內面積（包含地下室 的公共走道、樓梯間、電梯間）（2）計算地下室公攤系數(shù)K11=地下室公攤面積+共有分攤面積（地下室公攤面積* K外 1） /地下室套內面積（3）計算以上公攤系數(shù)K外2以上外墻皮一半面積以上套內面積 （包含以上樓梯間、電

15、梯間、走道、為本樓服務的大堂、電梯機房、設備房等共有共用部分面積）（4）計算全樓公攤系數(shù)K21=全樓公攤面積+共有分攤面積（全樓公攤面積* K外2 ） / （地下室套內面積+地上套內面積）（5）計算以上商業(yè)及住宅公攤系數(shù)K22= 以上公攤面積+共有分攤面積 （ 以上公攤面積* K外2 ） （6）以上住宅公攤系數(shù)K23= 以上住宅公攤面積+共有分攤面積（ 0.00 以上住宅公攤面積* K外2 ） /地上住宅套內面積四、底部商業(yè)、上部住宅結構住宅樓的銷售面積（帶地下室）4.計算銷售面積：地下室銷售面積地下室套內面積*（1+地下室公攤系數(shù)K外1+全樓公攤系數(shù) K21 +地下室公攤系數(shù)K11 ）以上商

16、業(yè)銷售面積商業(yè)套內面積*（1+公攤系數(shù)K外2+全樓公攤系K21 + 以上公攤系數(shù)K22 ）以上住宅銷售面積以上住宅套內面積*（以上公攤系數(shù)K外2+全樓公攤系數(shù)K21以上公攤系數(shù)K22以上住宅公攤系數(shù)K23 ）計算銷售面積應注意的問題1、外墻皮厚度的問題。外墻皮的厚度直接影響到公攤面積的大小，在房管局計算外墻皮厚度時面磚及涂料的厚度分別為25及20，當同一層中有面磚及涂料時，取所占比例大者，同理，同一層中同一面墻有厚度不一致時，取比例大者的厚度。2、陽臺面積的問題。陽臺是否封閉一定要分清楚，陽臺上方是否有雨篷及雨篷的大小都是影響套內使用面積的直接因素。若陽臺上方無雨篷，或者是挑高陽臺雨篷，此陽臺

17、不計算面積。陽臺雨篷的的投影面積要是小于陽臺面積，此陽臺不計算面積。3、建筑名稱的問題。在設計院設計圖紙時，往往很多地方的名稱與實際使用功能不相符。例如露臺，入戶花園等。此時我們要判斷該露臺或入戶花園是否有頂蓋，若無頂蓋或頂蓋覆蓋不全，此露臺及入戶花園不計算面積；若有頂蓋，并且頂蓋覆蓋全的話，按開敞陽臺的計算方法計算面積。4、戶型的問題。在同一幢樓里戶型的名稱有很多種，同一種名稱的戶型面積不一定是一致的，有些細微之處的變化（例如墻體的偏移等），這些細微變化在小戶型中會影響到套內面積的大小，所以在計算小戶型時一定要多比較同一名稱的戶型。5、底層架空的問題。在有的圖紙設計中，為了配合景觀效果等，在

18、一層中會有一部分墻體圍住的架空層，此架空層的墻體是不連續(xù)也不封閉的，所以此部分雖然有頂蓋，但是屬于全小區(qū)共用的部分，不計算面積。以能封閉的那部分的墻體作為外墻分界，計算面積。6、供全小區(qū)使用的公共部分面積計算的問題。例如物業(yè)用房、居委會等。這些雖然不計算銷售面積，但是這部分所占的面積是在樓內的，所以這部分與商業(yè)、住宅一樣應該分攤共有共用面積，在計算公攤系數(shù)時，不要把這部分的面積作為分母給遺漏。另外對所標注名稱也要注意，比如在一樓大堂邊若標注為物業(yè)用房就不能作為公攤面積計算，若標注為值班室就要做為本棟樓的公攤面積計算。計算銷售面積一些好的方法1、熟悉圖紙，比較相似戶型。在計算銷售面積中，我們會發(fā)現(xiàn)同一套圖紙中有很多戶型，但是歸根結底就是幾種基本戶型及其延伸的戶型。這些在戶