土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)體系和主要模式

1、土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí)體系和主要模式說(shuō)明 一、使用對(duì)象： 本文件使用對(duì)象為剛加入世聯(lián)地產(chǎn)戰(zhàn)略咨詢(xún)部的工作人員和需要了解土地一級(jí)開(kāi)發(fā)知識(shí)的相關(guān)人員。 二、使用范圍： 戰(zhàn)略咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)啟蒙教育。 三、期望目標(biāo)： 對(duì)房地產(chǎn)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)的規(guī)劃知識(shí)、法律法規(guī)和開(kāi)發(fā)運(yùn)作流程及其間的相互關(guān)系等形成基本的認(rèn)識(shí)和了解，搭建土地開(kāi)發(fā)知識(shí)框架。本文件不是使用手冊(cè)，如需求進(jìn)一步了解相關(guān)知識(shí)，可查閱有關(guān)資料和案例。 四、文件內(nèi)容： 包括城市發(fā)展、城市規(guī)劃、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)和財(cái)務(wù)金融等，隨著時(shí)間推移和總結(jié)沉淀，本文件內(nèi)容將不斷完善和細(xì)化。2目錄戰(zhàn)略咨詢(xún)業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)知識(shí)的需求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的主要概

2、念及常用換算房地產(chǎn)市場(chǎng)體系簡(jiǎn)圖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu)3戰(zhàn)略咨詢(xún)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中的定位4資料來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)招股說(shuō)明書(shū)戰(zhàn)略咨詢(xún)業(yè)務(wù)所涉及的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)知識(shí)5資料來(lái)源：世聯(lián)地產(chǎn)招股說(shuō)明書(shū)政府編制控制性詳規(guī)和專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃方案測(cè)算拆遷費(fèi)和制訂拆遷安置補(bǔ)償方案土地儲(chǔ)備中心申辦立項(xiàng)手續(xù)辦理征地手續(xù)，收購(gòu)企事業(yè)用地申辦房屋拆遷許可證、拆遷談判選擇土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商監(jiān)督控制組織開(kāi)發(fā)土地驗(yàn)收和納入政府土地儲(chǔ)備庫(kù)土地開(kāi)發(fā)成本核算土地出讓信息公布招商引資土地公開(kāi)出讓政策支持監(jiān)督控制運(yùn)營(yíng)商獲得土地的開(kāi)發(fā)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)制訂土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃方案制訂土地出讓的增值分享方案簽訂土地一級(jí)開(kāi)發(fā)委托協(xié)議簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議融資，尋找合作者征地、拆遷

3、補(bǔ)償安置房屋拆除與土地平整市政及公共配套設(shè)施建設(shè)支付土地出讓金，獲取土地使用權(quán)區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目招商轉(zhuǎn)讓可提供的顧問(wèn)服務(wù)資源盤(pán)點(diǎn)與土地價(jià)值評(píng)估區(qū)域整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究土地開(kāi)發(fā)模式、盈利模式與整體實(shí)施方案研究制訂拆賠模式、拆遷實(shí)施方案協(xié)助運(yùn)營(yíng)商與政府契約文件協(xié)助聯(lián)系投資商土地出讓研判區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略與策略制訂土地出讓營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃推薦投資商協(xié)助聯(lián)系投資商協(xié)助土地轉(zhuǎn)讓前期工作評(píng)估、調(diào)整 一級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓土地轉(zhuǎn)讓前期規(guī)劃、審批階段目錄戰(zhàn)略咨詢(xún)業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)知識(shí)的需求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的主要概念及常用換算房地產(chǎn)市場(chǎng)體系簡(jiǎn)圖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu)6主要概念7房地產(chǎn)又稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)，包括土地和建筑物

4、幾其他土地定著物。從交易的角度看，房地產(chǎn)是實(shí)物、區(qū)位、權(quán)益三要素的有機(jī)結(jié)合。宗地地籍管理的基本單元，邊界確定、權(quán)屬確定，不包括公用道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等生地可為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所利用，但尚未開(kāi)發(fā)的農(nóng)地，不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。凈地指國(guó)家在土地出讓時(shí)，已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。 熟地經(jīng)過(guò)“幾通一平”的開(kāi)發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。幾通一平達(dá)到宗地外通燃?xì)狻⑼崃?、通訊、通下水、通上水、通電、通路及宗地?nèi)土地平整。 三通一平五通一平七通一平主要概念8一級(jí)土地開(kāi)發(fā)指在土

5、地出讓前，對(duì)土地進(jìn)行整理投資開(kāi)發(fā)的過(guò)程。即按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)的要求，由政府統(tǒng)一組織征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地出讓標(biāo)準(zhǔn)的土地開(kāi)發(fā)行為。大市政基礎(chǔ)設(shè)施水電熱氣、通訊、雨水污水排放、道路等能源管線公共綠地、園林景觀、公共汽車(chē)站等（一級(jí)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)建設(shè)）市場(chǎng)配套供水、供電、燃?xì)?、熱力、雨水污水排放、道路、市政能源、交通及垃圾處理、城市燈光等。容積率一定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。當(dāng)建筑物層高超過(guò)8米，在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算。 建筑密度一定地塊內(nèi)所有建筑物

6、的基底總面積與地塊面積的比率（%)。綠地率在建設(shè)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%)。綠地面積計(jì)算不包括屋頂、天臺(tái)和垂直綠化。綠化覆蓋率在建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化種植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。建筑控制高度又稱(chēng)建筑限高，是指一定地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。常用換算91平方米10.7639平方英尺1平方英尺0.092903平方米1公畝100平方米1公頃（平方百米/hm2）10，000平方米1平方公里（平方千米）1，000，000平方米1公頃15畝1平方公里100公頃1畝666.6平方米目錄戰(zhàn)略咨詢(xún)業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)知識(shí)的需求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的主要概念及常用換

7、算房地產(chǎn)市場(chǎng)體系簡(jiǎn)圖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu)10房地產(chǎn)市場(chǎng)體系簡(jiǎn)圖11一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)類(lèi)別實(shí)質(zhì)土地市場(chǎng)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)房地產(chǎn)存量市場(chǎng)標(biāo)的土地（使用權(quán)）新房（所有權(quán)）二手房（所有權(quán)/使用權(quán)）主體政府/原土地使用者/開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)尚/業(yè)主業(yè)主/消費(fèi)者/投資者特點(diǎn)國(guó)家壟斷，政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作完全市場(chǎng)化完全市場(chǎng)化功能生地/毛地毛地/熟地熟地房屋房屋權(quán)屬流通目的綜合效益，縮短開(kāi)發(fā)周期，土地增值商業(yè)利潤(rùn)、居住、投資商業(yè)利潤(rùn)、居住、投資目錄戰(zhàn)略咨詢(xún)業(yè)務(wù)對(duì)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)知識(shí)的需求土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的主要概念及常用換算房地產(chǎn)市場(chǎng)體系簡(jiǎn)圖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)行結(jié)構(gòu)12房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行結(jié)構(gòu)13土地儲(chǔ)備土地開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)房

8、地產(chǎn)金融市場(chǎng)建筑施工物業(yè)銷(xiāo)售土地獲取規(guī)劃設(shè)計(jì)一級(jí)市場(chǎng)土地使用權(quán)出讓金征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)利潤(rùn)地價(jià)前期費(fèi)用建安費(fèi)三費(fèi)稅費(fèi)利潤(rùn)房?jī)r(jià)房?jī)r(jià)租金主要成本價(jià)格城市規(guī)劃與土地利用計(jì)劃城市發(fā)展與房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)物業(yè)租售三級(jí)市場(chǎng)物業(yè)管理二級(jí)市場(chǎng)城市發(fā)展與房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)14城市城市發(fā)展房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)城市特點(diǎn)城市分類(lèi)城市化過(guò)程城市化動(dòng)力經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市人口規(guī)模及變化房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)金融政策城市古代城市特點(diǎn)城市城（王權(quán)） 市（交易）現(xiàn)代城市特點(diǎn)人口數(shù)量產(chǎn)業(yè)構(gòu)成行政管理15城市人口規(guī)模大城市市區(qū)和近郊非農(nóng)人口50萬(wàn)中等城市20萬(wàn)市區(qū)和近郊非農(nóng)人口50萬(wàn)小城市20萬(wàn)市區(qū)和近郊非農(nóng)人口城市特點(diǎn)城市分類(lèi)城市是社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展到一定

9、階段形成的非農(nóng)業(yè)人口和非農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的聚集地，是一定地域范圍的政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、信息和管理中心。城市性質(zhì)工業(yè)城市交通港口城市商貿(mào)城市科研教育城市綜合中心城市特殊職能城市城市發(fā)展 城市化是城市發(fā)展的重要表現(xiàn)，其進(jìn)程如下：16相對(duì)分散時(shí)期絕對(duì)分散時(shí)期絕對(duì)集中時(shí)期相對(duì)集中時(shí)期工業(yè)化初期人口由農(nóng)村向城市遷移工業(yè)化成熟期人口向城市集中且增長(zhǎng)高于向郊區(qū)擴(kuò)散后工業(yè)化初期郊區(qū)人口增長(zhǎng)城市人口增長(zhǎng)第三產(chǎn)業(yè)比重第二產(chǎn)業(yè)比重后工業(yè)化成熟期人口從城市向郊區(qū)遷移，城市人口下降，郊區(qū)人口上升第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位城市化的驅(qū)動(dòng)力是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，其實(shí)質(zhì)表現(xiàn)為：農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘腥丝谵r(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘杏玫禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重心由第一產(chǎn)業(yè)向

10、第二、第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)需求預(yù)測(cè)17經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平城市人口規(guī)模房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r房地產(chǎn)金融政策GDP水平及增長(zhǎng)速度固定資產(chǎn)投資規(guī)模人均可支配收入人口來(lái)源人口結(jié)構(gòu)性別年齡職業(yè)收入家庭等人口增長(zhǎng)與變化自然增長(zhǎng)機(jī)械增長(zhǎng)住房配置制度投資進(jìn)入/退出壁壘人均居住面積房?jī)r(jià)及租金水平個(gè)人信貸房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資利率水平外匯管制程度城市規(guī)劃與土地利用計(jì)劃18城市規(guī)劃土地利用城市規(guī)劃理論思想演變城市規(guī)模的挑戰(zhàn)、任務(wù)和原則城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)劃體系配套專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃 城市土地與土地利用土地管理制度土地權(quán)屬關(guān)系土地一級(jí)開(kāi)發(fā)相關(guān)機(jī)構(gòu)城市規(guī)劃的理論思想及演進(jìn)19代表烏托邦田園城市/衛(wèi)星城/城市規(guī)劃設(shè)計(jì)雅典憲章/馬丘比丘憲章華沙宣言/里約熱內(nèi)

11、盧環(huán)境與發(fā)展宣言/21世紀(jì)議程起源19世紀(jì)初19世紀(jì)末20世紀(jì)初20世紀(jì)20年代20世紀(jì)60年代背景大量農(nóng)民涌入，城市不堪負(fù)荷工廠擴(kuò)張改變城市的景觀和形態(tài)中產(chǎn)階級(jí)興起對(duì)城市環(huán)境、交通、衛(wèi)生提出更高要求大城市惡性膨脹引發(fā)人口控制及疏散問(wèn)題建筑運(yùn)動(dòng)對(duì)城市規(guī)劃的影響社會(huì)運(yùn)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的發(fā)展環(huán)境污染引起重視內(nèi)容及意義城市是一個(gè)社會(huì)范疇，適應(yīng)新的生活而變化將城市發(fā)展放在更廣闊的社會(huì)背景中考察在大城市周?chē)ㄔO(shè)系列規(guī)模較小的城市，確立了現(xiàn)代城市規(guī)劃的思想體系和理念對(duì)城市結(jié)構(gòu)重組，其技術(shù)準(zhǔn)則確立了城市規(guī)劃合理性標(biāo)準(zhǔn)界定了城市發(fā)展方向：分散和集中城市規(guī)劃應(yīng)處理好居住、工作、游憩和交通的功能關(guān)系；處理好物質(zhì)空間

12、，更要把握好人與人之間的相互作用從經(jīng)濟(jì)、政治、人文等角度強(qiáng)調(diào)城市空間的重要性人建筑環(huán)境的整體框架可持續(xù)發(fā)展為城市規(guī)劃發(fā)展提出新的方向城市規(guī)劃的挑戰(zhàn)、任務(wù)及原則20挑戰(zhàn)任務(wù)原則城市全球化經(jīng)濟(jì)全球化社會(huì)活動(dòng)中心聚集跨國(guó)公司總部全球城空間市場(chǎng)化城市用地重構(gòu)和置換新建筑創(chuàng)作與舊建筑更新信息網(wǎng)絡(luò)化工業(yè)化使人們向城市聚集，疏遠(yuǎn)大自然信息化使人們空間擴(kuò)散并親近大自然全球城市化發(fā)達(dá)國(guó)家處于后城市化期發(fā)展中國(guó)家處于城市化快速發(fā)展期保護(hù)和修復(fù)人居環(huán)境為城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和文化協(xié)調(diào)、穩(wěn)定地持續(xù)發(fā)展服務(wù)保障和創(chuàng)造城市居民安全、健康、舒適的空間環(huán)境和公正的社會(huì)環(huán)境人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧歷史環(huán)境中與未來(lái)環(huán)境相和諧城市環(huán)境中

13、各社會(huì)集團(tuán)之間社會(huì)生活和諧城市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)劃體系21國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃城市土地利用總體規(guī)劃區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃城市總體規(guī)劃分區(qū)規(guī)劃 （特大）國(guó)家級(jí)省域級(jí)地市級(jí)區(qū)縣級(jí)控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃各地塊單元規(guī)劃環(huán)境及開(kāi)敞空間規(guī)劃空間布局總平面規(guī)劃道路交通規(guī)劃城市規(guī)劃目前未納入法定規(guī)劃范疇詳細(xì)規(guī)劃配套專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)土地利用年度計(jì)劃土地儲(chǔ)備計(jì)劃土地供應(yīng)計(jì)劃憲法授權(quán)編制，為上位規(guī)劃整體范圍的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展安排注重總量控制重在城市土地的結(jié)構(gòu)和發(fā)展方向重在城市空間領(lǐng)域規(guī)劃規(guī)劃期20年左右詳細(xì)規(guī)劃22控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃作用作為城市總體規(guī)劃與修建性詳細(xì)規(guī)劃之間的有效過(guò)渡與

14、銜接，以地塊為單位實(shí)施規(guī)劃控制。按照城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃的指導(dǎo)、控制和要求，以城市中準(zhǔn)備實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的待建區(qū)域?yàn)閷?duì)象，對(duì)其中各項(xiàng)物質(zhì)要素進(jìn)行統(tǒng)一的空間布局。內(nèi)容詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類(lèi)不同使用性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類(lèi)用地內(nèi)適建，不適建或有條件允許建設(shè)的建筑類(lèi)型規(guī)定各地塊建設(shè)高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)、規(guī)定交通出入口方位、停車(chē)泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求提出個(gè)地塊的建筑體量、體型、色彩等要求確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定做出建筑、道路和綠地等的空間布局和景

15、觀規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)綠地系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管線規(guī)劃設(shè)計(jì)豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益規(guī)定性指標(biāo)必須執(zhí)行指導(dǎo)性指標(biāo)供參考城市規(guī)劃專(zhuān)項(xiàng)內(nèi)容23土地利用規(guī)劃道路交通規(guī)劃綠地及開(kāi)敞空間規(guī)劃城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃意義城市規(guī)劃中最基本、最重要的內(nèi)容所有城市活動(dòng)最終落實(shí)到城市空間上時(shí)都體現(xiàn)為土地利用按照城市中或城市與外部人員、物品移動(dòng)的需求，對(duì)道路交通設(shè)施預(yù)先安排，使城市社會(huì)便捷、高效地運(yùn)轉(zhuǎn)減少城市建設(shè)對(duì)原有生態(tài)系統(tǒng)平衡的破壞將自然因素保留或引入城市中，或彌補(bǔ)喪失的自然環(huán)境維持現(xiàn)代城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)的支撐系統(tǒng)特點(diǎn)與政治制度、經(jīng)濟(jì)體制關(guān)系最密切包含土地利用的目標(biāo)，和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段交

16、通規(guī)劃具有相對(duì)的獨(dú)立性綠色空間是一個(gè)完整的體系開(kāi)敞空間更能體現(xiàn)城市中建設(shè)與非建設(shè)狀況純工程技術(shù)較多，容易借鑒與城市財(cái)力相關(guān)，相對(duì)被動(dòng)內(nèi)容從各種城市功能相互之間關(guān)系的合理性入手，對(duì)不同種類(lèi)的土地在城市中的比例、布局、相互關(guān)系做綜合安排交通規(guī)劃側(cè)重對(duì)人員、物品移動(dòng)規(guī)律分析、預(yù)測(cè)和計(jì)劃道路規(guī)劃側(cè)重按交通規(guī)劃的結(jié)果，為滿足人員與物品移動(dòng)需求在城市空間上統(tǒng)一安排，同時(shí)為基礎(chǔ)設(shè)施敷設(shè)提供地上地下空間綠地布局城市景觀布局開(kāi)敞空間布局與自然、歷史等有機(jī)結(jié)合電力、電訊、給水、排水、燃?xì)?、供熱等城市功能區(qū)、土地利用類(lèi)型及經(jīng)營(yíng)管理24城市功能區(qū)土地利用類(lèi)型土地利用管理與經(jīng)營(yíng)中心商務(wù)區(qū)商業(yè)區(qū)居住區(qū)工業(yè)區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)文教區(qū)風(fēng)

17、景區(qū)綜合區(qū)衛(wèi)星城（鎮(zhèn)）開(kāi)發(fā)區(qū)居住用地（R）公共設(shè)施用地（C）工業(yè)用地（M）倉(cāng)儲(chǔ)用地（W）對(duì)外交通用地（T）道路廣場(chǎng)用地（S）市政公用設(shè)施用地（U）綠地（G）特殊用地（D）水域和其他用地（E）保留地土地制度土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主要政策土地開(kāi)發(fā)的相關(guān)權(quán)屬土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理與經(jīng)營(yíng)主體土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地制度土地社會(huì)主義公有制全民所有制（國(guó)家土地），勞動(dòng)群眾集體所有制（集體土地）土地所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地國(guó)家為公共利益的需要，可依法對(duì)集體所用的土地實(shí)行征收或征用土地用途管制制度農(nóng)用地建設(shè)用地未利用地土地登記制度縣級(jí)以上人民政府對(duì)所管轄的土地進(jìn)行登記造冊(cè)土地有

18、償使用制度凡新增土地和原使用土地改變用途或使用條件、進(jìn)行市場(chǎng)交易等，均實(shí)行有償有期限使用基本農(nóng)田保護(hù)制度耕地總量動(dòng)態(tài)平衡耕地占補(bǔ)平衡25土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要政策26法律法規(guī)施行時(shí)間主要內(nèi)容影響中華人民共和國(guó)土地管理法1999年1月1日施行實(shí)行土地用途管制，編制土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃城市市區(qū)土地屬?lài)?guó)家所有實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度，耕地總量動(dòng)態(tài)平衡制度控制建設(shè)用地供給總量，按規(guī)劃確定土地用途供地主體只能是國(guó)家從注重增量土地供給到向挖掘存量土地潛力轉(zhuǎn)變中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例1990年5月19日施行土地使用權(quán)出讓最高年限住宅用地70年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年其他用地50年土

19、地使用權(quán)出讓方式對(duì)土地供給有時(shí)間和收益要求確定土地供給方式限定土地使用權(quán)劃撥范圍中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法1995年1月1日施行國(guó)有土地有償有限期使用土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定2002年7月1日施行商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，須以招拍掛方式出讓增加土地收益土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及的土地 權(quán)屬關(guān)系土地所有權(quán)土地所有人對(duì)其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利所有權(quán)包含的權(quán)能有占有權(quán)能、使用權(quán)能、收益權(quán)能和處分權(quán)能土地使用權(quán)指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)國(guó)有土地或集體土地占有、使用、收益的權(quán)利占有權(quán)，指土地使用人對(duì)土地依法實(shí)際控制的權(quán)利使用權(quán)，土地使用人依

20、據(jù)土地的性質(zhì)和用途，對(duì)土地合理開(kāi)發(fā)利用的權(quán)利收益權(quán)，土地使用人通過(guò)對(duì)土地合理開(kāi)發(fā)、科學(xué)利用并獲得利益的權(quán)利處分權(quán)，在出讓、轉(zhuǎn)讓合同有效期內(nèi)設(shè)定的抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、典權(quán)，以及土地使用權(quán)的抵押證券化、信托、空間利用等土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)沒(méi)有明確設(shè)立土地開(kāi)發(fā)權(quán)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)并非一個(gè)嚴(yán)格的法律概念，不是一種獨(dú)立的權(quán)利類(lèi)型是土地使用權(quán)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的一種衍生和體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的表現(xiàn)形式是在特定的區(qū)域范圍和開(kāi)發(fā)周期內(nèi)，一種特殊的土地使用權(quán)27土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系28權(quán)利主體權(quán)屬政府一級(jí)開(kāi)發(fā)主體二級(jí)開(kāi)發(fā)單位土地所有權(quán)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)（受限土地使用權(quán)）土地使用權(quán)熟地出讓生地出讓協(xié)助服務(wù)收

21、回土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的相關(guān)機(jī)構(gòu)29主體角色具體參與機(jī)構(gòu)工作內(nèi)容決策者管理者專(zhuān)業(yè)技術(shù)提供者執(zhí)行者開(kāi)發(fā)者政府土地管委會(huì)/多部門(mén)聯(lián)審會(huì)區(qū)縣級(jí)以上人民政府國(guó)土部門(mén)發(fā)改部門(mén)規(guī)劃部門(mén)建設(shè)主管部門(mén)區(qū)縣政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)拆遷/施工企業(yè)其他相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)規(guī)劃或計(jì)劃、一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施方案審批制定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、組織編制詳細(xì)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手續(xù)審批、監(jiān)管市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)過(guò)程中各參與者行為招標(biāo)選擇開(kāi)發(fā)者并與其簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議具體開(kāi)發(fā)內(nèi)容的組織實(shí)施完成項(xiàng)目實(shí)施組織方案區(qū)縣政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備*：農(nóng)地征用與征收在法律界定上前者只涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而后者則是所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在不作特定說(shuō)明的

22、情況下，本文不對(duì)兩者進(jìn)行區(qū)分。*：城市化轉(zhuǎn)地*：工業(yè)廠區(qū)改商業(yè)、住宅等第三產(chǎn)業(yè)用地30增量用地農(nóng)地征用*城市化轉(zhuǎn)地*造地(（包括填海）存量用地舊城改造（含城中村/舊村）閑置用地回收、收購(gòu)、置換（如退二進(jìn)三*）土地整理農(nóng)地征用31農(nóng)地征用要求審批權(quán)限補(bǔ)償和公告農(nóng)村和城郊土地宅基地、自留地、自留山國(guó)家是征用主體國(guó)家行政行為，有強(qiáng)制性國(guó)家公共利益的需要以土地補(bǔ)償為必備條件標(biāo)的只能是集體所有的土地由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)基本農(nóng)田基本農(nóng)田以外耕地35公頃其他土地70公頃上述范圍以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，報(bào)國(guó)務(wù)院備案征收土地按被征收土地原用途給予補(bǔ)償補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按法律規(guī)定進(jìn)行，且保證被征地農(nóng)民原有生活

23、水平不降低貨幣安置不是唯一方式采取公告、補(bǔ)償?shù)怯?，補(bǔ)償方案聽(tīng)證，補(bǔ)償費(fèi)用收支監(jiān)督農(nóng)地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明：征用其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定征用城市郊區(qū)菜地，用地單位按國(guó)家規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金依規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需安置人保持原有生活水平的，經(jīng)省級(jí)政府批準(zhǔn)，可增加安置補(bǔ)助費(fèi)，但必須： 土地補(bǔ)償費(fèi)安置補(bǔ)助費(fèi)被征用前3年年均產(chǎn)值的30倍32征用耕地補(bǔ)償費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)土地補(bǔ)償費(fèi)耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的610倍安置補(bǔ)助費(fèi)需要安置農(nóng)業(yè)人口被征地前3年平均年產(chǎn)值

24、的46倍需要安置農(nóng)業(yè)人口被征地?cái)?shù)量征地前被征用單位平均每人占有耕地?cái)?shù)量每公頃安置補(bǔ)助費(fèi)最高不超過(guò)被征用前3年年均產(chǎn)值的15倍舊城、閑置用地土地使用權(quán)收回土地出讓等有償使用合同到期，未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的（土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得）公共利益需要用地，依法提前收回，并根據(jù)已經(jīng)使用年限和開(kāi)發(fā)利用土地的實(shí)際情況給予補(bǔ)償依城市規(guī)劃舊城區(qū)改建，需調(diào)整使用土地的，可依法收回并對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥?chē)?guó)有土地的公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的33土地一級(jí)開(kāi)發(fā)模式*34模式操作優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)割臘肉式誰(shuí)看上哪一塊就割給誰(shuí)開(kāi)發(fā)商、用地單位自行

25、做一級(jí)和二級(jí)開(kāi)發(fā) 政府無(wú)需投入政府收益低城市整體規(guī)劃難以實(shí)施開(kāi)發(fā)進(jìn)度無(wú)法掌控指婚式土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或指定專(zhuān)門(mén)成立的國(guó)有公司承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)政府收益相對(duì)豐厚政府大量鋪墊資金開(kāi)發(fā)進(jìn)度慢招親式政府公開(kāi)招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級(jí)開(kāi)發(fā)委托式（土地使用權(quán)不轉(zhuǎn)移）兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移（政府一級(jí)開(kāi)發(fā)商二級(jí)開(kāi)發(fā)商）生地出讓-熟地回購(gòu)政府無(wú)需投入完全市場(chǎng)操作，政府與一級(jí)開(kāi)發(fā)商分利靈活固定收益溢價(jià)分成固定收益+溢價(jià)分成開(kāi)發(fā)進(jìn)度難掌控新公司式 直接成立新的開(kāi)發(fā)公司壟斷一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)或新公司與其他公司合作開(kāi)發(fā)政府主導(dǎo) 引入市場(chǎng)行為與市場(chǎng)脫節(jié)易滋生腐敗 *：從時(shí)間角度看可以分為一二級(jí)開(kāi)發(fā)分離和一二級(jí)聯(lián)動(dòng)；從空間角度看可以分為成

26、片開(kāi)發(fā)和分片開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)流程35財(cái)務(wù)管理與成本控制前期調(diào)研與分析銷(xiāo)售推廣與經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)開(kāi)發(fā)獲取開(kāi)發(fā)權(quán)編制實(shí)施方案組織開(kāi)發(fā)實(shí)施目的與目標(biāo)內(nèi)容與結(jié)果調(diào)研方法開(kāi)發(fā)權(quán)獲取方式方案內(nèi)容重點(diǎn)工作與流程主體分工管理內(nèi)容前期調(diào)研與分析36目的與目標(biāo)內(nèi)容方法結(jié)果項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位評(píng)估開(kāi)發(fā)可行性制訂規(guī)劃與方案確定調(diào)研內(nèi)容及深度調(diào)研*房地產(chǎn)市場(chǎng)土地市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)周邊區(qū)域土地利用基礎(chǔ)設(shè)施城建規(guī)劃分析項(xiàng)目本身房地產(chǎn)市場(chǎng)直接調(diào)研間接調(diào)研第三方協(xié)助可行性報(bào)告內(nèi)容指標(biāo)結(jié)論*：調(diào)研保密性原則：減少后續(xù)征地、拆遷障礙，防止競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng) 考查土地利用現(xiàn)狀為估算征地、拆遷費(fèi)用服務(wù)獲取土地開(kāi)發(fā)權(quán)通過(guò)招標(biāo)委托的方式獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)招標(biāo)組織

27、實(shí)施工作由市、區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，國(guó)土資源管理部門(mén)負(fù)責(zé)招標(biāo)管理工作市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)中央單位用地、重點(diǎn)區(qū)域及重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)區(qū)縣土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)目土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)招標(biāo)委托程序37通過(guò)授權(quán)委托的方式獲取土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)項(xiàng)目所在區(qū)縣政府規(guī)劃分局組織辦理項(xiàng)目用地控制性詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)后，區(qū)縣政府提出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體授權(quán)申請(qǐng)，經(jīng)市國(guó)土局批復(fù)后，企業(yè)獲得土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)授權(quán)委托工作流程發(fā)標(biāo) 投標(biāo) 開(kāi)標(biāo) 評(píng)標(biāo) 中標(biāo) 簽訂委托協(xié)議項(xiàng)目前期談判 建設(shè)項(xiàng)目聯(lián)審會(huì)審批 確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體 簽訂委托協(xié)議 審查修建性詳細(xì)規(guī)劃 征詢(xún)相關(guān)轉(zhuǎn)移部門(mén)意見(jiàn) 辦理規(guī)劃意見(jiàn)函復(fù) 辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng) 辦理規(guī)劃意見(jiàn)

28、書(shū) 辦理建設(shè)用地預(yù)審編制土地開(kāi)發(fā)實(shí)施方案38目的主要內(nèi)容重點(diǎn)規(guī)劃土地一級(jí)開(kāi)發(fā)行為，加強(qiáng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理從操作實(shí)施主體的角度編制項(xiàng)目實(shí)施方案是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體組織項(xiàng)目實(shí)施和管理的依據(jù)項(xiàng)目概況項(xiàng)目實(shí)施必要性項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案交通影響評(píng)價(jià)環(huán)境影響評(píng)價(jià)征地拆遷補(bǔ)償方案項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織方案項(xiàng)目進(jìn)度與實(shí)施方案項(xiàng)目成本測(cè)算和效益分析項(xiàng)目投融資方案開(kāi)發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)要求項(xiàng)目建設(shè)期和建成后經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)度計(jì)劃工程實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目融資組織與實(shí)施土地開(kāi)發(fā)39征地與拆遷規(guī)劃設(shè)計(jì)工程招投標(biāo)工程施工工程竣工驗(yàn)收與交付銷(xiāo)售推廣與經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)40銷(xiāo)售推廣主體土地儲(chǔ)備整理機(jī)構(gòu)為主，開(kāi)發(fā)商協(xié)助一開(kāi)發(fā)商為主，政府協(xié)助管理人力資源資源

29、渠道客戶合同及基礎(chǔ)文件招商總體策劃經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)內(nèi)容咨詢(xún)服務(wù)代理服務(wù)管理服務(wù)（包括建設(shè)期和建成后）措施編制服務(wù)手冊(cè)建立協(xié)調(diào)機(jī)制，定期發(fā)布信息加強(qiáng)與政府部門(mén)聯(lián)系加強(qiáng)宣傳工作土地一級(jí)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理41挑戰(zhàn)資金需求量大資金占用時(shí)間長(zhǎng)分階段投入回收期長(zhǎng)方法財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)決策財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)計(jì)劃財(cái)務(wù)控制根本目標(biāo)：土地價(jià)值最大化內(nèi)容投資管理融資管理資產(chǎn)管理收入和利潤(rùn)分配納稅及籌劃預(yù)算管理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本結(jié)構(gòu)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用項(xiàng)目前期費(fèi)用征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用土地招拍掛中的交易費(fèi)用公

30、共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等42土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本控制43項(xiàng)目決策階段征地拆遷階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段招投標(biāo)階段工程實(shí)施階段竣工決算階段確定科學(xué)合理的項(xiàng)目投資估算嚴(yán)格遵守法律法規(guī)加強(qiáng)組織力度加強(qiáng)調(diào)查工作，確定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)選擇專(zhuān)業(yè)拆遷公司實(shí)施設(shè)計(jì)總承包管理設(shè)計(jì)招標(biāo)，限額設(shè)計(jì)合理劃分標(biāo)段建立以合同為主導(dǎo)的清單招標(biāo)協(xié)調(diào)好一二級(jí)開(kāi)發(fā)工程關(guān)系完善施工記錄健全內(nèi)外部工作程序如實(shí)反映具體數(shù)據(jù)指標(biāo)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)供地方式44方式主要內(nèi)容實(shí)行時(shí)間適用范圍優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)無(wú)償劃撥計(jì)劃部門(mén)依國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃確定的投資規(guī)模、建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)先次序及籌集資金類(lèi)供給土地19491986年全面實(shí)行施行1986年至今，土地管理法規(guī)定的部分用地國(guó)家機(jī)關(guān)和軍

31、事用地城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地法律法規(guī)規(guī)定的其他用地容易控制，地方與國(guó)家目標(biāo)一致無(wú)法保障城市建設(shè)資金土地利用率低協(xié)議出讓土地供需雙方在無(wú)第三方競(jìng)爭(zhēng)條件下協(xié)商按出讓合同使用土地19862002年普遍實(shí)行2002年后適用于非經(jīng)營(yíng)性用地高科技項(xiàng)目、文教衛(wèi)生等事業(yè)單位用地協(xié)議出讓價(jià)不低于：土地有償使用費(fèi)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)有關(guān)稅費(fèi)70所在級(jí)別基準(zhǔn)價(jià)格容易控制地價(jià)適用于特殊或公益項(xiàng)目透明度不高主觀隨意性大供地方式（續(xù)）45方式主要內(nèi)容實(shí)行時(shí)間優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)招標(biāo)發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蚍翘囟ㄖ黧w參與綜合考慮投標(biāo)人條件和投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者19862002年部分地區(qū)實(shí)行2

32、002年至今普遍實(shí)行一定程度三公價(jià)格不是唯一決定因素背對(duì)背競(jìng)爭(zhēng)容易私下交易拍賣(mài)在指定的時(shí)間、地方，組織合規(guī)、有意受讓土地使用權(quán)的主體就土地出讓公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投價(jià)高者得19872002年部分沿海地區(qū)實(shí)行2002年至今普遍實(shí)行市場(chǎng)行為為主，三公土地收益最大競(jìng)價(jià)非理性掛牌將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買(mǎi)人報(bào)價(jià)申請(qǐng)，并更新掛牌價(jià)格根據(jù)掛牌截至?xí)r的出價(jià)結(jié)果確定使用者2002年至今普遍實(shí)行招拍掛的主要區(qū)別及適用范圍46方式主要區(qū)別適用范圍評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)出價(jià)機(jī)制參與者數(shù)量招標(biāo)最大程度滿足綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的投標(biāo)人中標(biāo)，可以存在價(jià)格以外的標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)人不能多次出價(jià)，只能有一次出價(jià)機(jī)會(huì)至少有三名參與者方可

33、以舉行開(kāi)標(biāo)會(huì)處要求出價(jià)較高外，還具有其他綜合目標(biāo)或特定的社會(huì)、公益建設(shè)條件對(duì)土地使用者有資格限制或特別要求的拍賣(mài)執(zhí)行價(jià)高者得的原則競(jìng)買(mǎi)人有再次出價(jià)的機(jī)會(huì)，即別人出價(jià)比自己高后，還可以再次出價(jià)至少有三名參與者方可以舉行拍賣(mài)會(huì)對(duì)土地使用者沒(méi)有特別限制，一般單位或個(gè)人均可有受讓意向的掛牌執(zhí)行價(jià)高者得的原則競(jìng)買(mǎi)人有再次出價(jià)的機(jī)會(huì)，即別人出價(jià)比自己高后，還可以再次出價(jià)只要有一名符合條件的競(jìng)買(mǎi)人即可成交對(duì)土地使用者沒(méi)有特別限制或可以預(yù)先明確條件的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄍ恋囟?jí)市場(chǎng)）轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是指擁有國(guó)有土地使用權(quán)的用地者，通過(guò)合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的方式。主要有：買(mǎi)賣(mài)、合資、合作建房、交換、作價(jià)

34、入股等方式。通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制取得土地使用權(quán)的用地者，在規(guī)定的使用年限內(nèi),有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。 47房地產(chǎn)成本、價(jià)格及關(guān)鍵指標(biāo)的關(guān)系48樓面地價(jià)地價(jià)房?jī)r(jià)/租金土地供應(yīng)房屋供應(yīng)土地需求房屋需求容積率商品房地產(chǎn)類(lèi)型及產(chǎn)品宗地建筑密度綠地率房屋均價(jià)位置/規(guī)模/性質(zhì)控高土地價(jià)格體系之政府定價(jià)49價(jià)格定義作用說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用條件下不同級(jí)別或不同均質(zhì)地域的土地，按商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某估價(jià)期日法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格協(xié)議出讓最低價(jià)依據(jù)確定企事業(yè)占有使用的土地資產(chǎn)量依據(jù)征收土地稅費(fèi)的依據(jù)建立地價(jià)體系，完善地籍管理，提供價(jià)格數(shù)據(jù)

35、反映土地市場(chǎng)總體水平及變化趨勢(shì)引導(dǎo)投資方向和土地利用方式兩者表現(xiàn)形式級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)：同一級(jí)別區(qū)域的宏觀平均地價(jià)區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)：同一級(jí)別進(jìn)一步劃分更小均質(zhì)區(qū)域路線價(jià)標(biāo)定地價(jià)根據(jù)政府管理需要，評(píng)估的某一宗土地在正常市場(chǎng)條件下于某一評(píng)估期日的土地使用權(quán)價(jià)格確定土地出讓金的依據(jù)確定清產(chǎn)核資時(shí)土地資產(chǎn)量的依據(jù)核定土地增值稅和稅制改革依據(jù)制定土地市場(chǎng)管理政策依據(jù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，政府確認(rèn)的宗地地價(jià)，是該類(lèi)土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)格土地出讓價(jià)格的依據(jù)稅費(fèi)征收和核資的依據(jù)制定政策和管理土地的依據(jù)土地價(jià)格體系之市場(chǎng)定價(jià)50價(jià)格定義土地出讓交易價(jià)格是指出讓使用權(quán)的地塊上已經(jīng)完成征地拆遷，土地開(kāi)發(fā)程度為已完成宗地外通路、通電、通信、通上水、通下水、通燃?xì)?、通熱力及宗地?nèi)土地平整（簡(jiǎn)稱(chēng)“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情況），可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格土地出讓金即土地使用權(quán)出讓金，國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)商業(yè)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者時(shí)所收取的土地權(quán)益控制性指標(biāo)對(duì)收入的影響51容積率、建筑密度與層數(shù)的關(guān)系容積率與綠地率容積率與地塊的合理利用當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對(duì)單個(gè)房屋來(lái)說(shuō)各層建筑面積相等時(shí)：容積率(R)建筑密度(C)層數(shù)(H)建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系對(duì)于住戶來(lái)說(shuō)，容積率直接涉及到