老年人居家養(yǎng)老住宅地產(chǎn)解決老齡化問(wèn)題市場(chǎng)項(xiàng)目投資研究分析報(bào)告

1、新編 實(shí)用窓豐可修改目錄第一章:養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì) 第三礬講發(fā)運(yùn)營(yíng)模式研番 第三章：重點(diǎn)拓展區(qū)域研判第一章：養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)1、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)硏究2、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究3、地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究曲史口吏)Ti /199022003 牆II第200322020202012050S gOO1O2SO豈2O1七5O，ffis涪芋囂 201 韋淋、口 20243bi、&班口314 9%。S、65口13161孑、51冰 口397%。 i-J21teffi-s-g萌層 40DTHI1 口328%。2010 204科御-&11口陽(yáng)曼ziwafflff3、網(wǎng)涔帶酣曲口韋$劃1科滿醐399%66養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏

2、觀機(jī)會(huì)研究未來(lái)居家養(yǎng)老將成為社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系中重要組成部分。國(guó)內(nèi)老年人居住習(xí)慣調(diào)查十二五規(guī)劃:90/07/03模式與子女近距離分住居家養(yǎng)老社會(huì)養(yǎng)老老分住且無(wú)所謂遠(yuǎn)近入住社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與子女同住數(shù)據(jù)來(lái)源:奇創(chuàng)旅游規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu)目前來(lái)看,41%的老人選擇與子女分住，隨看觀念改變這 趨勢(shì)將紅升。十二五社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(20H-2015)中提 出90/07/03模式,即90%為居家養(yǎng)老、7%為社會(huì)養(yǎng)老、3% 為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)研究目前正處于養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的時(shí)代1999 年20102010年2025年1999-2010$社會(huì)及整體經(jīng)濟(jì)水平未能支 持,受觀念影響,有效需求不 明顯,市場(chǎng)發(fā)

3、展緩慢。2010-2025年處于較高水平穩(wěn)定期）社會(huì)保障體系的逐步完善,老 年人已逐漸成為老年住宅的消 費(fèi)主體,市場(chǎng)需求明朗。2025年2055年從2025年2055年老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展已進(jìn)入一 個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消 費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過(guò)去,市 場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨理性,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也 相對(duì)激烈，逐漸呈現(xiàn)岀品牌 化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢(shì) # !1!養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)研究二一家庭結(jié)構(gòu)養(yǎng)老壓力,將對(duì)居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老利好/J421 家庭養(yǎng)老壓力加大,針對(duì)“獨(dú)子養(yǎng)老面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了 以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ),社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老服務(wù)體系 ” 421 家庭養(yǎng)老壓力加大丨對(duì)夫妻，一個(gè)孩子，四個(gè)

4、老人的新型家庭成為! 丫 ! 城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家艇吉構(gòu)模式的 TOC o 1-5 h z / . 變遷。!:緩解” 421 ”家庭養(yǎng)老壓力!-大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)莽老| -使老年人既能生活侵悉的生活環(huán)境里,又能發(fā)| 揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢(shì),這對(duì)老年人對(duì)| 家庭、對(duì)社8是最好的選擇。子女養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)研究政策制度扶持促進(jìn)老齡服務(wù)業(yè)快速發(fā)展!-國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國(guó)老齡辦.十七大報(bào)告 :公室和發(fā)改委坊加戦展養(yǎng):、”;老服勢(shì)業(yè)意見(jiàn)的通矩1!中共中央、國(guó)努院中共中:央、國(guó)雋院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的:軻全國(guó)老朝聯(lián)合民政部;國(guó)務(wù)院關(guān)于加快養(yǎng)老 !等S家十部委發(fā)文？關(guān)服務(wù)業(yè)娠的若干意見(jiàn)

5、:于全面脫居家養(yǎng)老服務(wù):（以下稱”意見(jiàn)”）初稿 :工作的意見(jiàn)正在征疥見(jiàn)中II,2002年2006年2007年2010 年2011 年2012 年2013 年;國(guó)務(wù)院新聞辦中國(guó)老齡；全國(guó)老齡委聯(lián)合民政;修訂通過(guò)的老年人權(quán)益保 ;事業(yè)的發(fā)展白皮書;咅瞎國(guó)家十部委發(fā)文 :障法之后，即H各出臺(tái)的意;關(guān)于全面推逬居家養(yǎng)見(jiàn)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的営業(yè)稅、土老服務(wù)工作的意見(jiàn)1地取得等政策方面，會(huì)有逬一步的舷養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)研究通過(guò)以上政策制定一系列引導(dǎo)和支持社會(huì)力量興建社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的優(yōu)惠扶持政策:y f 備嚴(yán) et *二-_ 二工：網(wǎng)II古愷政府財(cái)政優(yōu)惠利息 貸款貼息io養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)研究TOP20房企已有50%

6、進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)，上市企業(yè)中至少30家已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)萬(wàn)科綠城匹洋金地龍湖華潤(rùn)萬(wàn)達(dá) 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)研究市場(chǎng)需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū),市場(chǎng)需求量較大，整體市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目較少，推出項(xiàng)目基本全部第,老年住宅市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)。隨看房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國(guó)人口的老 齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分， 針對(duì)老年人的協(xié)味需求，開(kāi)發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng) 老的住宅。老年住宅這市場(chǎng)上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開(kāi)盤銷售 便取得了較好的銷售成績(jī)。推動(dòng)中國(guó)養(yǎng) 老地產(chǎn)發(fā)展“421家 庭養(yǎng)老助養(yǎng)老服務(wù)業(yè)宏觀機(jī)會(huì)研究小結(jié):養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展

7、具有極大動(dòng)力 開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)覆好企業(yè)對(duì)養(yǎng)老 地產(chǎn)的進(jìn)駐養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究從區(qū)域選擇來(lái)看呈現(xiàn)四種模式,其中以大都市郊外模式最為成熟。1、大都市郊外模式:gj以上海、北京、深圳、成都為代表的大城 市,近郊開(kāi)發(fā)模式成熟,市場(chǎng)潛力巨大。2古鎮(zhèn)開(kāi)細(xì)式:|以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。熱帶、亞熱帶避寒模式三亞獨(dú)特的模式。 #養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究開(kāi)發(fā)模式模式詮釋產(chǎn)品 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究養(yǎng)老服務(wù)業(yè)參與方傳統(tǒng)地產(chǎn)商專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)行業(yè)匡內(nèi)已經(jīng)進(jìn)入及擬進(jìn)專注于養(yǎng)老市場(chǎng)的服芻以泰康、國(guó)壽.合眾、入養(yǎng)老地產(chǎn)的知名房企超業(yè)投資者,上海葫口源、太平、平安、新華、華

8、真30家以上,其中不乏萬(wàn)北京樂(lè)成養(yǎng)老、北京太申人壽等險(xiǎn)企已開(kāi)啟了一輪科、保利.太陽(yáng)城、花樣帯口、北京爰慕家等較有針又寸傳統(tǒng)養(yǎng)老模式的全新年、象也、纟頸、首創(chuàng)置代表性。業(yè)、今典集團(tuán)、路勁地產(chǎn) 等普名房企.養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究傳統(tǒng)地產(chǎn)商：以房地產(chǎn)思維開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),最終以產(chǎn)品銷售實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)表格4地產(chǎn)商養(yǎng)老地產(chǎn)介入怙況項(xiàng)目信息倒驚、舌爪戎漢、廣東承!G項(xiàng)目中有垃亦在中紛5科長(zhǎng)昭半R、五礦萬(wàn)科 北京茨慶城頃目中骰侖齊龍妒產(chǎn)品。作為萬(wàn)和5至老年地產(chǎn)詢期甫亍頃目一一 萬(wàn)科車裡17頂目己落戶北前山并將于2042磁工就稱作虞馮躍辰石之宕兒 走也面向塔如 訥、七都訓(xùn)務(wù)式處宦”。杭并厲科良含玄儡擁老年公歛， 隨

9、掾詡4”頃目正在娥仲，廣標(biāo)遠(yuǎn)北部萬(wàn)科垢頂目悴老地盧組團(tuán)的帶期戡怖在 迥行中。將產(chǎn)品刃行五走化設(shè) 計(jì)，自持部分酉:總初 lb三妾以耀為蘭 面向丟躍長(zhǎng)者客戶 ，服務(wù)上引九專業(yè)斃 老服勞機(jī)構(gòu)親和盪， 水ts克。保爭(zhēng)如200舞R利赴日考察葬老地產(chǎn)經(jīng)言橫式；2011聲勻北京賓平段決新?？晒餐?3 G0萬(wàn)元求立專業(yè)等老地產(chǎn)誨公環(huán)致力總辦老市場(chǎng)開(kāi)左；2012年保利爐試克幷 老地產(chǎn)項(xiàng)目，目前已經(jīng)在北京、上海、廣州、成都、三汪、刃江穿外城市觀劃驅(qū)謖 了7個(gè)養(yǎng)恕協(xié)項(xiàng)目，日利原西山和言會(huì)、誹江丈賓西域頗5目已在正式拳；北京 持經(jīng)務(wù)12年底刑閩1堆底稲住至僅為27%,折+肌年回衣，巨興西堆扮 頃目12年9月刑2,亂

10、匸?年6月，累計(jì)笛實(shí)伎為3萬(wàn)爭(zhēng) 去化奉口加白持經(jīng)苣棒售佶 瑩日屯快式，走位蠱 端，黑油大筆保證金 和月獲潯 希茲審勞朮溝年返還 證全。2011年 6月底收旬剁恠山ETCL項(xiàng)目地塊興注茅-個(gè)詬恕滬頃目。裁于謹(jǐn)8J廬業(yè)曲 并公司稱在棕老地P鎖 翩經(jīng)宜復(fù)丈研究已與亙它廣業(yè)頭現(xiàn)組曲，唸走穿人的注更倒a、丘泳 住百訓(xùn)瓠 催匣住療弄ats項(xiàng) 目。惑試府奴規(guī)彩Ph在經(jīng)刃兩年多時(shí)司后，頃目U5未啟動(dòng)開(kāi)發(fā)。北京坤城北京那B城坐落于京城北帥呂平區(qū)小紡山妙社區(qū)逮卻北京玄陽(yáng)城飜、國(guó)醫(yī)堂、 艾化玄、固物中心、龍驗(yàn)FE杏巾心、泯HS店、啟炭金館七大公注設(shè)衝 讓業(yè)主不出 社區(qū)，R呵蟲曼全方畫用釧I賂。以地尹開(kāi)左建弍迥行 運(yùn)

11、M，僅號(hào)征性牟出 規(guī)創(chuàng)中12呦滬品倣 希老公屋。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，做養(yǎng)老地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)成本、沉 淀成本是高昂的，所以多數(shù)企業(yè)以做短線養(yǎng)老為主，抗 拒將項(xiàng)目放在手上傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商基于對(duì)房地產(chǎn)細(xì)分領(lǐng)域介入養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi) 發(fā)，多以開(kāi)發(fā)住房的思路開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn),以養(yǎng)老的概念將產(chǎn) 品進(jìn)行差異化打造，最終以產(chǎn)品銷售實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，莽老地 產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)或者缺失或者委托專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。目前來(lái)看，傳統(tǒng)地產(chǎn)商介入養(yǎng)老地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)，已經(jīng)成為未 來(lái)一大趨勢(shì)，但運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式都在探索之中,效果也 并不相同，部分開(kāi)發(fā)商菊寺住宅開(kāi)發(fā)思路、實(shí)行銷售為主的 策略獲得了良好效果，如萬(wàn)科幸福:旦目20LL年6月開(kāi)盤去 化83%、2

12、月時(shí)間內(nèi)一起全部售罄。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究養(yǎng)老機(jī)構(gòu):長(zhǎng)期持有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,以后期運(yùn)營(yíng)獲得回報(bào),投資回報(bào)周期長(zhǎng)。表格2產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)謎入養(yǎng)老攤產(chǎn)情況企業(yè)項(xiàng)目信立衣上海擊浦右祈區(qū)慮檢玄段笑皈6億元，注陽(yáng)中酹一令老年人會(huì)員制需光社區(qū) 親網(wǎng)會(huì)員制?土0社區(qū)占覽面4公頃，建燒面枳10方叩肓米。由于土抱是世南協(xié)訛tib出壬桂用權(quán)冷員燙搭猛畀燙金回岌， 200眸開(kāi)業(yè)3年何入住軍送至丘0% 蹄到汀0多會(huì)員。目貳己經(jīng)徹14宙芳給 萬(wàn)科。土堆II質(zhì)為矽府劃搖，塞 !2課齊卷?；1會(huì)，出實(shí)會(huì) 員獗回麥尖金，依皐吿 蘇韶得臨由種式錢樂(lè)威報(bào)老樂(lè)成枷亜是樂(lè)瞬老E藝的雀勝吉品ft諂幣M訴醫(yī)疔熒亜、逓子蟲親朋 、型刼漁社區(qū)的三貼

13、近戸貝J，己覆乏北京、茜江、每雨錚地其中北京雙 井荒和苑、口咖范已段入運(yùn)各20供以?shī)A入柱至達(dá)列酣咯還U北蕓 、浙江等地四個(gè)頃目正往寫西當(dāng)中“冏甜荻得土也旦削H 市菽心區(qū)、實(shí)弄結(jié)臺(tái)尋抒 色釆用拔；3弄金加3?勞 夷a龐苣持織廷戢式。丸申洋和頂目占地仁萬(wàn)平米總淫筑面料2萬(wàn)平是集綜合養(yǎng)主、磁度假為一體的齊老 地亦項(xiàng)目，走位中兜界生、瑕驚5戶，稻倨罕住註謖用血弟老甘就磧香， 弄改有頗具掙色的巨療駅芳“丈氏恒男系用會(huì)員橈式，會(huì)郵0萬(wàn)元餐克 、醫(yī)靜室他匪勢(shì)列糧200210月幷業(yè)，歡掃幺員1000余匕年住會(huì)員50D 多舍，丸匡誼、馬鬆?zhēng)夓矠橹鞅砳t畀。土覽為租冥用車逢設(shè)用均 涼用會(huì)員制唏肓經(jīng)蘭 揍式，養(yǎng)老

14、、醫(yī)療、蕊游 扌亜酣。頂目占地2硒忌速西複9心0舉27怖床.租用軍產(chǎn)建新?lián)Q改造帀成與 35醫(yī)應(yīng)長(zhǎng)期合任，祥去fi；出設(shè)腸完弐 里琵于北克呑山蝦，定奩言諾的ffi 問(wèn)蘇慫2泗年開(kāi)lb偃&月入住46戶.觀京郵D人.臨奏佶，市場(chǎng)接臾度 釜，目前入住至32%朋軍產(chǎn)逢誅詵陋系用 會(huì)員制，怎蒂就、淀生 譽(yù)財(cái)圉洛牧期掙有經(jīng) 蘭。壽山砂頃目總注面段265萬(wàn)平輸550弓購(gòu)位，采用工it用地，論t磋設(shè)孫一爐 是 小而5機(jī)構(gòu)祥琵頂目，以北京西部城區(qū)的中湍容戶為主，以少盤押金加服勢(shì)卻7 方式持肓運(yùn)螢。20Q拜在購(gòu)府支紂F崖蟲，17個(gè)月九住4緋床為，2年一期住 群204昨撒E二期入住郛0%。砂府去持，工業(yè)用地，持 有經(jīng)

15、昏專注于養(yǎng)老市場(chǎng)的服務(wù)業(yè)投資者不同于房企，往往長(zhǎng) 期持有養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，以后期運(yùn)營(yíng)獲得回報(bào)，相應(yīng)的 醫(yī)療康體、餐飲等養(yǎng)老配套服務(wù)較為全面。由于養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)周期往往較長(zhǎng)（業(yè)內(nèi)普遍估計(jì)840年），采取持有經(jīng)營(yíng)模式的養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商常常采用政府協(xié)議岀讓或者租賃農(nóng)村隼體建設(shè)用地（甚至 工業(yè)用地、軍產(chǎn)地）的方式來(lái)獲得土地，以減少土地 的資金投入,縮短投資回報(bào)周期。雖然運(yùn)營(yíng)模式上, 出現(xiàn)了上海親和源及北京樂(lè)成等較為瞬的會(huì)員制模 式，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果差強(qiáng)人意”經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)34年運(yùn)營(yíng) 僅僅收回了投資成本，盈利尚需時(shí)日。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究保險(xiǎn)企業(yè)：擁有較低的資金成本,但不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,最終以銷售保險(xiǎn)產(chǎn)品等方

16、式回收投資裘格3保險(xiǎn)公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)情況企業(yè)項(xiàng)目信息泰康人壽是僦界中步子邁得陵丈的公可之一。2J09年月弟一個(gè)莪得保監(jiān)芻披準(zhǔn)投賞養(yǎng) 老社區(qū)建設(shè)資格，成為僅險(xiǎn)業(yè)渾出面的首別兼老地產(chǎn)頃目。履后又斤資切億元冋 豈小湯山溫泉鄉(xiāng)200后地，建苣第家癡康希老社區(qū)40仔年至2014年逮成。201嘶，在嘗明趣抬G00由用于逢宜翦養(yǎng)老社區(qū)。在三亞亦有頃目。釆用與殊老保險(xiǎn)咤 朋昉式計(jì)劾將課 養(yǎng)老社區(qū)的模式左全國(guó)中國(guó)人壽中國(guó)人壽在吾移tF敘域旳投気奚隨泰康人壽其后，初連項(xiàng)目臨址也與啟音須加目 儂河北駅題他溜萬(wàn)畝，總燧騎約個(gè)億元。和歩刨游昭老社區(qū)一固 寸廓格目，而公司在毎方的(與瘓康人壽一祥是海南。由于盈利拔式科 用

17、，項(xiàng)E班辰緩【野臺(tái)祚萬(wàn)上禺h中國(guó)二十二臺(tái)等般東場(chǎng)有退遞冋。緞人壽2(MD 年 4月哉汶市義銃藥定$合眾人壽瑩訂低億元的合眾人考雜気社區(qū)頂日恙逮筑 面稅160萬(wàn)平方榮左右，項(xiàng)目逢苗咨約上萬(wàn)老人。2009年，不動(dòng)產(chǎn)投資大門向保險(xiǎn)資金開(kāi)啟,養(yǎng)老 養(yǎng)生項(xiàng)目被劃入政策鼓勵(lì)范圍，迄今，泰康、國(guó) 壽、合眾、太平、平安、新華、華夏人壽等險(xiǎn)企 已開(kāi)啟了一觀十對(duì)鈕養(yǎng)老扌軾的全新挑戰(zhàn)。2012年7月下發(fā)關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn) 有關(guān)問(wèn)題的通知明確指出，保險(xiǎn)企業(yè)只能長(zhǎng)期 持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。為了盡可能在早 期多回收資金，這類養(yǎng)老項(xiàng)目V與養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn) 品掛鉤,投保者在購(gòu)買保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。

18、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究市場(chǎng)參與者優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)1Z有經(jīng)驗(yàn)保險(xiǎn)公司資金成本低，資金實(shí)力雄厚。通過(guò)養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品獲取潛在客戶資源專業(yè)養(yǎng)老朋專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)具有品牌優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)定位、產(chǎn)品、服務(wù)設(shè)計(jì)專業(yè)化資源整合較強(qiáng) 養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀研究作為產(chǎn)融結(jié)合的公司f在養(yǎng)老服務(wù)業(yè)中有機(jī)會(huì)考慮多種操作思維.模式集合。地產(chǎn)企業(yè)：土地成本、資金周轉(zhuǎn)成本使開(kāi)發(fā)商以傲短些養(yǎng)老為主保險(xiǎn)企業(yè)：資金成本彳氐、考慮投資綜合回報(bào)（1、資金池的流動(dòng)，2、保險(xiǎn)的銷售，3、保險(xiǎn)客戶增加，4、七也的增值）o養(yǎng)老機(jī)構(gòu)：專注養(yǎng)老事業(yè)，微盈利模式（1.投資回收周期長(zhǎng)，2、詡模式較為傳統(tǒng)）o養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利模式研究國(guó)內(nèi)養(yǎng)

19、老服務(wù)業(yè)盈利模式楠模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式銷售模式I 優(yōu)吟資金回流快房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選銷售模式無(wú)法獲得經(jīng)營(yíng)和物業(yè)增值收入,配套欠缺或影響去化案例：綠地21城弊端:土地款往往導(dǎo)致項(xiàng)目沉淀更多資金，拉長(zhǎng)投資回報(bào)周期。成本：一e行適應(yīng)老化設(shè)計(jì),成本增加不會(huì)太多（低于房屋造價(jià)的1%）持有方式24案例：樂(lè)成、親和源、泰康之家市場(chǎng)現(xiàn)狀：服務(wù)水平?jīng)Q定入住率，入僚決定盈利能力，對(duì)專業(yè)度要求最高, 相關(guān)企業(yè)：專業(yè)化、連渙養(yǎng)老機(jī)構(gòu)通常選擇捋有。盈利模式有三種：押金制、會(huì)員制、保單捆綁制。養(yǎng)老服務(wù)業(yè)盈利模式研究持有方式服務(wù)水平和管理有效性高,利于保障持續(xù)穩(wěn)走的回報(bào)投資回收期長(zhǎng),前期資金壓力大 銷售+持有

20、方式自持部分對(duì)服務(wù)和管理水平要求較高案例:綠城烏鎮(zhèn)雅園、萬(wàn)科幸福匯 自持比例：一般為10-30% 開(kāi)發(fā)方式:老年公寓嵌入普通社區(qū)，用于岀租,同時(shí)對(duì)住宅的銷售起到促進(jìn)作用 操作方法：傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)商在服務(wù)和管理方面欠缺專業(yè)的團(tuán)隊(duì),常見(jiàn)的做法是聘用一家專業(yè)公司采進(jìn)行管理,產(chǎn)生較高的管理成本。仗快i葉寵詵金.捉高資金周轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。缺點(diǎn)必須取得十地的使川權(quán).享受到政府的I:地優(yōu)惠政策的可能性較小。不能得到養(yǎng)老地產(chǎn)升值前剩余和通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲得的長(zhǎng)期穩(wěn)定收益.能夠通過(guò)使川配套用地、行政劃披川地等靈活的于段在不取得土地所有權(quán)的情況卜實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)，降低I地成札 結(jié)合物業(yè)、醫(yī)療、康體鍛煉等多種服務(wù)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的收入。

21、婆求具17充裕的現(xiàn)金、資金山川隔人、冋籠較慢最優(yōu)模武:銷售+持有1、盈利模式多樣。2、資金回籠快，具備長(zhǎng)期收益。3、穩(wěn)健、風(fēng)險(xiǎn)適中。也需耍訂定昴的運(yùn)營(yíng)資金除了上述兩種模式的優(yōu)點(diǎn)外,還可以通過(guò)在土地方面 采取靈活策絡(luò),如經(jīng)營(yíng)性物業(yè)可以不取得土地所有權(quán) 或則通過(guò)其他性質(zhì)的土地降低成本,而需要出傅的住 宅則通過(guò)招拍掛取紂土地使用權(quán)，既可以實(shí)現(xiàn)資金的 快速回籠,又可以享受到I：地升值的利益。地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究研究思路：操作方式+產(chǎn)品案例研究四羊萬(wàn)科中海保利綠城卓達(dá)第三步第二步O 社區(qū)型養(yǎng)老第一步全部自持，未來(lái)Q涉足開(kāi)發(fā):隨園嘉樹(shù)，使用權(quán)銷 售+自持銷售自持比8:2o做試點(diǎn):幸福匯，產(chǎn)權(quán)銷售+自持地產(chǎn)

22、企業(yè)養(yǎng)老模式研究萬(wàn)科：要做養(yǎng)老而非地產(chǎn)一社區(qū)型養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究 地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究 萬(wàn)科幸福匯 地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究 萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)總建639000平方米占地639000平方米位于良渚文化木痕心區(qū),項(xiàng)目包含4500中央金十字養(yǎng)生休閑區(qū)，老年人生活所需的各類設(shè)施一應(yīng)俱全，老年人每個(gè)月可根據(jù)需求定制個(gè)性化服務(wù)：1.老年大學(xué)2.生活配套服務(wù)（理發(fā)屋.便利店）3.景觀養(yǎng)生餐廳4.茶吧5.健康管理中心。使用權(quán)銷售：13-1.475/m1 #月服務(wù)費(fèi)2500-3200.產(chǎn)權(quán)年限40年建筑類型56F多層總戶數(shù)57 5戶面積段75-llOm租賃15年：總房?jī)r(jià)的60% ,月服務(wù)費(fèi)2500-3200.不足

23、1拜退還剩余年限房款,超過(guò)15地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究綠城:理想主義的養(yǎng)老嘗試學(xué)院式養(yǎng)老第一步第二步。做試點(diǎn)（綠城藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓），組平臺(tái)（綠城頤樂(lè) 教育公司）。進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，15 00畝大盤主打?qū)W院式養(yǎng) 老（烏鎮(zhèn)雅園）”聯(lián)手杭州師范大學(xué)一棟7層小高層,原規(guī)劃為酒店| g 卜3啊eg綠城藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓項(xiàng)目東區(qū)引入老年地產(chǎn)概念，設(shè)置了老年大學(xué).老年公寓.老年護(hù)連院等配套設(shè)施。社區(qū)健康服務(wù)中心：滿足社區(qū)居民門診、保健和健康咨詢的需求。社區(qū)內(nèi)設(shè)置方便老人的社區(qū)老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心、社區(qū)負(fù)堂等。標(biāo)準(zhǔn) 化頤養(yǎng)公寓配置，適合不同家磴吉構(gòu)，專屬護(hù)士及護(hù)工負(fù)責(zé)制?？腿禾卣鳎罕旧鐓^(qū)家庭中的老人占較大比例?？腿弘A層：

24、由于收費(fèi)體系較為合理，客歸介層從中端的商階層至高級(jí)干部等高端階層均有Fb匕例。盈利狀況：經(jīng)曲年運(yùn)莒，目前收支平衡且略有盈余。地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究綠城烏鎮(zhèn)雅3苗出乜戕;:，I血艸穌威巧你事SJ度假酒店區(qū)養(yǎng)老示范區(qū) 占地7.8萬(wàn)醫(yī)f7*&區(qū) 占地13萬(wàn)平, 12面8萬(wàn)養(yǎng)生居住區(qū) 占地34萬(wàn).趣面48萬(wàn)A1500宙占地面積 85萬(wàn)平方米建筑面積 3大主題6大板塊項(xiàng)目走位:依托國(guó)際健康生態(tài) 服務(wù)業(yè)園的高端學(xué)牙型綜合養(yǎng)老社 區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃:整體容積率1.16 ,有 單層別墅、多層公寓、/扃層公 寓豁種產(chǎn)品逸建筑風(fēng)格:采用新民國(guó)以原生態(tài) 自然景觀加江南園林式造林手 法。頤樂(lè)學(xué)院：項(xiàng)目配套有

25、建筑面積 約3.5萬(wàn)平方米的,頤樂(lè)學(xué)院臨拿國(guó)家5A級(jí)旅游景區(qū)一烏鎮(zhèn)旅游景區(qū)烏鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展迅猛” 2012年旅游人次高達(dá)825萬(wàn)，年均増長(zhǎng)超過(guò)15%。古代書院布局形制,內(nèi)有社區(qū)商 業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教33學(xué)區(qū)、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)區(qū)等功能區(qū) 塊。地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究 地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究 綠城烏鎮(zhèn)雅園：核心配套頤樂(lè)學(xué)院頤樂(lè)學(xué)院，3.5萬(wàn)平方米，能同時(shí)容納3000人，是中國(guó)規(guī)模最大的老年大學(xué)，分為社區(qū)商業(yè)區(qū)、餐飲服務(wù)區(qū)、老年大學(xué)教 學(xué)區(qū)、運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)休閑區(qū)等區(qū)域，包括教室、運(yùn)動(dòng)館、大禮堂、展覽廳等設(shè)施。頤樂(lè)學(xué)院各區(qū)域之間建有風(fēng)雨連廊,在方便老人出行與各區(qū)域間溝通的同時(shí)創(chuàng)造一種亭臺(tái)樓閣、古色古香的江南園

26、林詩(shī)畫美感膈務(wù)樓雨連廊風(fēng)雨連曲W大禮當(dāng)樓游豐育棋劇綠城烏鎮(zhèn)雅:頤樂(lè)學(xué)院頤樂(lè)學(xué)院依托杭州I丿碗大學(xué)的教育合作支持,設(shè)立了五大課程體系 系，并設(shè)有書法、繪畫、太極拳、棋牌、舞蹈、電腦等活動(dòng)內(nèi)容。健康藝術(shù)系二Z、?運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生A文學(xué)2書法膳食營(yíng)養(yǎng)A歷史國(guó)畫心理保健A軍事”內(nèi)1田1廠情緒管理占時(shí)政A攝影語(yǔ)言A戲曲旅游2聲樂(lè)2器樂(lè)2舞蹈 丿 丿仲體育:生活縈.球類，電腦.游泳休操時(shí)尚園藝地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究 #地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究 綠城烏鎮(zhèn)雅:盈利模式盈利模式:產(chǎn)權(quán)出售+服務(wù)提供產(chǎn)權(quán)岀售：多層、別墅、高層物業(yè)70年產(chǎn)權(quán)出售：m公寓：11800-14000/m2 ( 5000余戶)精裝 修：3500-4000

27、元/nf小獨(dú)棟：35000-40000元/nf ( 60) 沿湖：3房2廳，200耐，約700-800萬(wàn)元 內(nèi)部：3房2廳，170m1 ,約500-600萬(wàn)元地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究保利：微利盈利做養(yǎng)老,分時(shí)度假養(yǎng)老,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+養(yǎng)老地產(chǎn)第三步O 未來(lái)目標(biāo)做專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，來(lái)帶動(dòng)居家、社區(qū)養(yǎng)老第二步第一步。進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)：保利西塘越（產(chǎn)權(quán)銷售+ 因走位過(guò)高、區(qū)位不佳并未取得預(yù)期效果，項(xiàng)目20：12年9月 開(kāi)蠱之后3個(gè)季康僅去化30%。持）O做試驗(yàn):和熹會(huì)。通過(guò)不同產(chǎn)品試驗(yàn)（居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老）,探索盈 利模式，建立自己的律利裁IJ模型 # 地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究保利西山林語(yǔ)和熹會(huì)保利首個(gè)養(yǎng)老地

28、產(chǎn)項(xiàng)目,酒店改造養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目,市區(qū)租 賃型養(yǎng)老公寓。 地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究療興嘉善縣西塘俱老年公處商服；其余70年住宅5000對(duì)冊(cè)產(chǎn)品銷售1R況9月16日首批房源開(kāi)盤熱銷目前基本售罄；老 年公寓開(kāi)業(yè)時(shí)間未定8層電悌小高層、聯(lián)四合院、獨(dú)棟、4棟老 年公寓300m獨(dú)棟、250M合院、150耐聯(lián)排、60-13001小高層銷售均價(jià)項(xiàng)目配套運(yùn)營(yíng)管理安平養(yǎng)老管理運(yùn)營(yíng)老年公寓及理療中心保利西塘越位于西塘鎮(zhèn)南江心島，人文自然資源豐冨。 項(xiàng)目定位上海及周邊高端養(yǎng)老客群，設(shè)計(jì)融入豐富的 海派元素，迎合目標(biāo)客戶文化訴求。項(xiàng)目配套康復(fù)理療中心，引逬國(guó)際高端養(yǎng)療機(jī)構(gòu)和先 進(jìn)設(shè)備、療養(yǎng)技術(shù),為業(yè)主和高端客戶提供休閑、養(yǎng)

29、生、體檢及康復(fù)護(hù)理服務(wù)。1000m1私人會(huì)所.9000M康復(fù)中心、3000m1公建配地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究遠(yuǎn)洋,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式第二步O尚未布局做試驗(yàn):椿萱茂，找合作伙伴（美國(guó)Emeritus集團(tuán)）第一步高額的成本,客戶高額的租金,入住率低,劭IJ模式單一 地產(chǎn)企業(yè)養(yǎng)老模式研究遠(yuǎn)洋椿萱茂UK 第二步- -r*j .L，屮 141253110987成熟區(qū)：京津冀城市群、山東半島城市群、長(zhǎng)三角 城市群、關(guān)中城市群、海峽西岸城市群?？煎繀^(qū)：遼中南城市群、川渝城市群、長(zhǎng)江中游城 市群。珠三角城市群暫不考慮區(qū)：中原城市群1000020000300004000050000人均可支配收入（元）注：65歲人口占箒?zhàn)?/p>

30、人口比例嘶來(lái)源為2010年第六次全國(guó)人晉直結(jié)果；人均可支配收入為各誠(chéng)市2013年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)咼1000020000300004000050000人均可支配收入（元）注：65歲人口占箒?zhàn)∪丝诒壤粊?lái)源為2010年第六次全國(guó)人晉直結(jié)果；人均可支配收入為各誠(chéng)市2013年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)咼重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域判斷* Wi成熟區(qū)老齡化程度高經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá),具有巨大的潛在市場(chǎng)及有力的消費(fèi)能力支撐65歲人口占常住人口的比例 %141210987531沈陽(yáng) 成都. 磁.鄭州成熟區(qū)上海.廣州成熟區(qū)：5若細(xì),經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)。目前階段 可立即逬入的成熟區(qū)域。（因?yàn)槠淅淆g化程 度最嚴(yán)重,具有巨大的潛在市場(chǎng)，另外，強(qiáng) 大的消費(fèi)力又提供

31、了有力的消費(fèi)支撐,為老 年住宅的試點(diǎn)開(kāi)發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條 件。）以上海、才體、濟(jì)南、西安、福州為代表的長(zhǎng)三角城市群、京津冀城市群、山東半島城市群、關(guān)中城市群、海峽西岸城市群。1000020000300004000050000人均可支配收入（元）注：65歲人口占箒?zhàn)∪丝诒壤粊?lái)源為2010年第六次全國(guó)人晉直結(jié)果；人均可支配收入為各誠(chéng)市2013年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)咼 1000020000300004000050000人均可支配收入（元）注：65歲人口占箒?zhàn)∪丝诒壤粊?lái)源為2010年第六次全國(guó)人晉直結(jié)果；人均可支配收入為各誠(chéng)市2013年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)咼 重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域判斷考察區(qū)市場(chǎng)潛力較大，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)力較差,65歲人口占常住人口的比例 %A考察區(qū)沈陽(yáng).上海成都福 濟(jì)州西安鄭州廣州1 11 1,需重點(diǎn)考察區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展及消費(fèi)水平考察區(qū)：老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提 高。具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)?況和消費(fèi)能力。（老齡化程度嚴(yán)重,具有巨 大的潛力市場(chǎng),但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)力相 對(duì)較差,該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐?經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。）以沈陽(yáng)、成都、武漢為代表的遼中南城市 群、川渝城市群、長(zhǎng)江中游城市群