房地產(chǎn)策劃流程之經(jīng)濟(jì)收益分析篇（共13頁(yè)）

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 2005.10.10房地產(chǎn)策劃流程之經(jīng)濟(jì)收益分析篇2005年測(cè)試版經(jīng)濟(jì)收益分析與營(yíng)銷策劃1100%80%60%40%20%100%80%60%40%20%0%0% 資金投入銷售計(jì)劃開(kāi)發(fā)利潤(rùn)土地費(fèi)用估算表前期工程費(fèi)用估算表房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算表管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表經(jīng)營(yíng)成本估算表項(xiàng)目總投資估算表投資計(jì)劃與資金籌措表借款及還本付息表現(xiàn)金流量表經(jīng)濟(jì)收益分析項(xiàng)目總投資估算表序號(hào)項(xiàng) 目1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)3房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)3.1 建筑工程費(fèi)3.2

2、 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)3.3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4管理費(fèi)用5銷售費(fèi)用6財(cái)務(wù)費(fèi)用7其它費(fèi)用8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)經(jīng)營(yíng)收入與稅金估算表序號(hào)項(xiàng) 目1經(jīng)營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)成本3期間費(fèi)用4經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅城市建設(shè)維護(hù)稅教育費(fèi)附加5經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)6應(yīng)納稅所得額7企業(yè)所得稅8稅后利潤(rùn) 根據(jù)整個(gè)項(xiàng)目投資及產(chǎn)出估算，匯總該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，從而對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行評(píng)估。序號(hào)項(xiàng)目名稱第1期第2期第N期1現(xiàn)金流入1.1銷售收入1.2租金收入1.3自營(yíng)收入1.4其他收入1.5回收固定資產(chǎn)余值1.6回收經(jīng)營(yíng)資金1.7凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出2.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資2.2經(jīng)營(yíng)資金2.3運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.4修理費(fèi)用2.6經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.7土地增值稅2

3、.8所得稅3凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量 全部投資現(xiàn)金流量表經(jīng)濟(jì)收益分析方法及相應(yīng)指標(biāo)3靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV資本金利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期Pb靜態(tài)投資回收期Pb1、靜態(tài)指標(biāo)1、成本利潤(rùn)率 GDV TDC TDCRPC =DPTDC100% =100% RPC成本率潤(rùn)率GDV項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值TDC項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本DP 開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)2、投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率 = 100%利潤(rùn)總額項(xiàng)目總投資額3、資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的利潤(rùn)總額與資本金的比率。 資本金利潤(rùn)率 = 100% 4、靜態(tài)投資回收期Pb 靜態(tài)投資回收期是指不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目

4、以凈收益抵償 全部投資所需的時(shí)間。 Pb =累計(jì)凈現(xiàn)金量出現(xiàn)正值期數(shù)-1+ 上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量年利潤(rùn)總額資本金凈現(xiàn)值為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量，按基準(zhǔn)收益率折算到項(xiàng)目開(kāi)始計(jì)算的基準(zhǔn)期的代數(shù)和。NPV=t=0n(CI-CO)t(1+ic)-tNPV-凈現(xiàn)值 n -項(xiàng)目計(jì)算期Ic -基準(zhǔn)收益率1、凈現(xiàn)值NPV利用凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)項(xiàng)目時(shí)，若NPV0時(shí)，表示項(xiàng)目方案超過(guò)基準(zhǔn)收益率所預(yù)定的投資收益水平；若NPV=0時(shí)，表示項(xiàng)目方案等于基準(zhǔn)收益率所預(yù)定的投資收益水平；若NPV0時(shí)，表示項(xiàng)目方案達(dá)不到基準(zhǔn)收益率所預(yù)定的投資收益水平。2、動(dòng)態(tài)指標(biāo)內(nèi)部收益率為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值得累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。凈現(xiàn)值(NPV)IRR0折現(xiàn)率（i）NPV1NPV2i1i2凈現(xiàn)值和折現(xiàn)率的關(guān)系圖2、內(nèi)部收益率IRRNPV1 (i2-i1) NPV1+NPV2FIRR=i1 +動(dòng)態(tài)投資回收期指項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的是時(shí)間，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目回收能力的重要指標(biāo)。即自開(kāi)始投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零的時(shí)間即為投資回收終止時(shí)間。t=0pt(CI-CO)t(1+iC)-t=0Pt -動(dòng)態(tài)回收期動(dòng)態(tài)回收期=累計(jì)折現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù)-1+上期累計(jì)折現(xiàn)值的