房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析_secret

1、房地產(chǎn)企業(yè)流動性風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀分析 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=all&q=%b7%bf%b5%d8%b2%fa t _blank 房地產(chǎn)業(yè)屬于開發(fā)周期較長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，項(xiàng)目開發(fā)周期較長使得企業(yè)需要長期的資金支持，而目前我國房地產(chǎn)企業(yè)能夠在資本市場獲得的大部分資金支持為短期資金。而且，從企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)也不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿較高，對短期貸款有著強(qiáng)烈的依賴。這種資金需求的長期性和資金供給的短期性相結(jié)合，形成了房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=all&q=%c1%f7%b6%af%d0%d4 t _blank

2、 流動性 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=all&q=%b7%e7%cf%d5 t _blank 風(fēng)險(xiǎn)。流動性風(fēng)險(xiǎn)的存在使房地產(chǎn)企業(yè)必須密切關(guān)注現(xiàn)金流的流入與流出平衡。中國房地產(chǎn)TOP10研究組通過對房地產(chǎn)上市公司2007-2009年現(xiàn)金流狀況 HYPERLINK /news/search.jsp?fld=all&q=%b7%d6%ce%f6 t _blank 分析發(fā)現(xiàn)，2009年房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕, 流動性風(fēng)險(xiǎn)較2008改善明顯。從中國房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)來看，土地儲備的盲目擴(kuò)張會增加企業(yè)的流動性風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)對抗流動性風(fēng)險(xiǎn)較好方法是提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，加快資

3、金周轉(zhuǎn)速度。1 中國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：流動負(fù)債比重較大為了取得房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，中國房地產(chǎn)TOP10研究組選取了96家滬深房地產(chǎn)上市公司和26家中國大陸在港上市公司進(jìn)行2007、2008、2009半年（1H2009）和2009第三季度 (3Q2009) 的資本結(jié)構(gòu)分析（大陸在港上市公司沒有公布第三季度財(cái)務(wù)報(bào)表所以不參與2009第三季度分析）。 以上122家企業(yè)涵蓋了全國性和地區(qū)性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本代表了中國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀。表1顯示了我國上市企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中各項(xiàng)數(shù)據(jù)占總資產(chǎn)的比例中值。為了與國外公司比較，表1中也列出了3家典型美國房地產(chǎn)開發(fā)公司的資本結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，分別為Pulte

4、 Homes (萬科的標(biāo)桿企業(yè))，行業(yè)銷售額第一和第二的的 Dr.Horton, Inc，Lennar Corp.表1：我國房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)（中國房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)為行業(yè)中值）從表1中國房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)可以看到，中國房地產(chǎn)企業(yè)的流動負(fù)債扣除預(yù)收賬款，即必須在一年內(nèi)付清的債務(wù)占總負(fù)債的56%；企業(yè)的長期債務(wù)僅占總負(fù)債的23%，而這些長期債務(wù)里80%以上為銀行貸款，需要在1-3年內(nèi)付清。不難看出，企業(yè)總負(fù)債的75% 需要在 1-3年內(nèi)付清，而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期至少為2-3年，大型項(xiàng)目需要5-10年，債務(wù)需要償付的周期相對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期要短，這對企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且粋€巨大的挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)行

5、業(yè)低谷的2008年，行業(yè)銷售額下降20%，較多房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流處于緊繃的狀態(tài)。從表1中美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)可以看到，中國與美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，非流動負(fù)債中長期負(fù)債的比例要低的多。中國企業(yè)的長期借款和債券的比例僅占總資產(chǎn)的14%，而3家美國公司在這一項(xiàng)的比例為28%-37%?？梢钥吹剑谙嗤馁Y產(chǎn)負(fù)債率下，美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)偏向使用長期貸款。盡管長期貸款的利息率比較高，但是考慮到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長的特點(diǎn)，長期貸款比短期貸款給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更大的資金償還空間，從一定程度上降低了流動性風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了企業(yè)抗短期風(fēng)險(xiǎn)的能力。由于中國債券市場還不夠成熟，企業(yè)對短期貸款的依賴程度比較高，這

6、就給中國企業(yè)帶來較大的流動性風(fēng)險(xiǎn)，對企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制要求更為嚴(yán)格。另外，股東權(quán)益中未分配利潤的比例一項(xiàng)中，中國企業(yè)僅為5%，而美國企業(yè)為17%-33%，為中國企業(yè)的3-6倍。這個差異可以從資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來分析，美國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為1-2倍，遠(yuǎn)高于中國企業(yè)的0.3-0.9倍。如果中國企業(yè)能夠在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上有所提高，將對短期風(fēng)險(xiǎn)有顯著改善。而資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，需要企業(yè)控制土地儲備的擴(kuò)張速度，提高企業(yè)管理效率和資金運(yùn)用水平。2 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正，短期償債能力改善明顯2.1 經(jīng)營性現(xiàn)金流由負(fù)轉(zhuǎn)正圖1：中國房地產(chǎn)上市公司2007-2009經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額圖2：中國房地產(chǎn)上市公司

7、2007-2009三季度存貨增長率中值注：2009中期(1H2009), 2009三季度(3Q2009) 存貨增長率的計(jì)算進(jìn)行了TTM(Trailing Twelve Months)處理，使之與2007和2008年有可比性。房地產(chǎn)行業(yè)在我國處于快速發(fā)展階段，企業(yè)為了增加土地儲備的需要，經(jīng)營性現(xiàn)金流歷來負(fù)值居多。由圖1可以看到，2007年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的企業(yè)個數(shù)比例為45.4%， 2008年這一比例跌到23.4%，然而這一狀況在2009年有了顯著變化，到2009三季度，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為正值的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到71.1%。從圖1也可以看到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額的行業(yè)中值從2007，2008

8、的負(fù)值到2009的正值的變化。經(jīng)營性現(xiàn)金流變?yōu)檎狄环矫嬖醋云髽I(yè)銷售額的大幅增長，另一方面也體現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在增加土地儲備的速度上有所放緩。圖2中顯示了房地產(chǎn)企業(yè)存貨增長速度中值，從圖中可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)在2009年存貨增長速度明顯放緩，這從一個側(cè)面顯示了房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備擴(kuò)張速度在2009年的減慢。2.2 短期償債能力改善明顯2009年房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金增長顯著，提高了企業(yè)短期償債能力。下表通過3個財(cái)務(wù)指標(biāo)來衡量房地產(chǎn)企業(yè)償債能力在2007-2009的變化。表2：中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)量化指標(biāo)中值（2007-3Q2009） 現(xiàn)金到期負(fù)債比 = 現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物/（短期借款到期長期借款） 凈負(fù)債

9、資本比 = （有息負(fù)債現(xiàn)金和現(xiàn)金等價物）/凈資產(chǎn)從表2中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金比率在2008年最低，而2009已經(jīng)提高并略高于2007年水平。企業(yè)現(xiàn)金到期負(fù)債比和凈負(fù)債資本比的變化和現(xiàn)金比率的變化是一致的，采用5%的顯著性水平進(jìn)行的假設(shè)檢驗(yàn)顯示，2009現(xiàn)金當(dāng)期負(fù)債比和凈負(fù)債資本比的中值與2008年的中值有顯著不同，說明行業(yè)的償債能力較2008改善顯著，企業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)對充裕，企業(yè)對抗短期風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)。 3 抵御流動性風(fēng)險(xiǎn)方法：（1）理性增加土地儲備 （2）提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率土地市場進(jìn)行招拍掛制度以來，土地價格更加透明。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)開發(fā)商的土地購置面積為31906萬平方米，較2

10、008年下降18.9%。 據(jù)中國指數(shù)研究院監(jiān)測的土地出讓金調(diào)查顯示，2009年，中國土地出讓金共計(jì)15000億元，同比2008年增加140%?？梢钥吹?，2009年的土地購置成本均值較2008年增長了近2倍。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，高地價意味著高成本，也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低谷，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨著一方面銷售額下降，銀行貸款無法償還，而另一方面高價購買的土地價格下降的窘境。 所以房地產(chǎn)企業(yè)在拿地上要加強(qiáng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)控制，在保證健康的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)上增加土地儲備。房地產(chǎn)企業(yè)2009年現(xiàn)金流狀況的改善主要?dú)w功于銷售額的大幅增長。與國外房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比，美國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍采用長期公司債（5-10年）代替短期銀行貸款，從而降低了流動性風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)了企業(yè)抗短