房地產(chǎn)開發(fā)中的幾點(diǎn)探討_secret

1、房地產(chǎn)開發(fā)中的幾點(diǎn)探討* *結(jié)合筆者在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理方面的工作經(jīng)歷，尤其是近年來經(jīng)過多層和高層建筑的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)準(zhǔn)備、建設(shè)實(shí)施、工程驗(yàn)收、項(xiàng)目交付等過程的項(xiàng)目管理實(shí)踐，通過對(duì)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)管理的考察和調(diào)研，發(fā)現(xiàn)有的程建設(shè)項(xiàng)目管理目標(biāo)總不能自如實(shí)現(xiàn)。根據(jù)項(xiàng)目管理實(shí)際操作的感受，站在開發(fā)商工程管理人員角度就開發(fā)商整體運(yùn)作方面影響工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展的主要因素，即從開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的操作層面針對(duì)項(xiàng)目管理探討分析。一、開發(fā)方案產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確，隨波逐流大盤定位目前房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位存在許多誤區(qū)，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)開發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無法在消費(fèi)者心目中形成獨(dú)

2、特的形象，消費(fèi)者很難分辨它們之間的差別。隨波逐流大盤定位，目前商品房的開發(fā)趨向于建筑面積越來越大，小區(qū)綠地面積越來越大，裝修水準(zhǔn)越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺。方案大小雖然各有各的不同，沒有固定的模式和標(biāo)準(zhǔn)，但總的看來基本一個(gè)大盤方案。以近年來所考察和調(diào)研的多個(gè)樓盤為例，簡(jiǎn)單地談一談對(duì)大盤方案的初步看法，如在一個(gè)幾萬平方米的地盤上搞開發(fā)，若干棟多層、小高層、高層圍合一個(gè)半開放式的花園庭院，構(gòu)成一個(gè)住宅小區(qū)，這是一個(gè)常見的極其普通的沒有創(chuàng)意的方案。盡管做成地下室、半地下室，可以部分解決地下停車

3、和通風(fēng)排煙問題，但它并不是一個(gè)最經(jīng)濟(jì)的方案。因?yàn)闉檎麄€(gè)花園都架空在半地下室上，重達(dá)三十噸的消防車要從架空的、覆有近一米厚土的地下室頂板上繞一圈，其經(jīng)濟(jì)性就不是最佳的。所有建筑物與地下室連在一起，不分開則可能沉降不均勻引起地下室頂板開裂造成滲水；分開又導(dǎo)致太多的沉降縫非常難以處理，等等。應(yīng)該探詢更經(jīng)濟(jì)合理簡(jiǎn)單的方案，如：地下室、半地下室消防車道不從架空的人造花園內(nèi)走，直接走在地坪上，地下室頂板就不需要承受三十噸的消防車重量，地下室頂板結(jié)構(gòu)也就減小，適當(dāng)增加架空層的面積，同時(shí)，可以解決最為棘手的沉降縫問題。從而降低開發(fā)成本，縮短工期。所以在設(shè)計(jì)的時(shí)候要求設(shè)計(jì)院提供不同的方案，進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)比選，進(jìn)

4、行優(yōu)化設(shè)計(jì)方案即可。其實(shí)這種改變也不大，基本可以保持原來的設(shè)計(jì)風(fēng)格?，F(xiàn)在大多數(shù)的開發(fā)商強(qiáng)調(diào)地段論，即位置決定項(xiàng)目成敗。它是以位置為支撐，用資金來盈利的。但是，只要有充足的資金或有充裕的融資能力，細(xì)心的去規(guī)劃，填補(bǔ)細(xì)分的市場(chǎng)，找準(zhǔn)潛在的消費(fèi)群體，準(zhǔn)確挖掘高價(jià)值的客戶?？蛻舳ㄎ怀晒Γ邉澋轿?，不一定要好的位置，也可以開發(fā)成功地產(chǎn)項(xiàng)目，如是短平快的工薪層的住宅；還是商住地產(chǎn)；還是是商業(yè)地產(chǎn)；或其它地產(chǎn)項(xiàng)目。如萬科四季花城和第五園就是成功的例子。房地產(chǎn)開發(fā)不要盲目跟風(fēng)，細(xì)觀房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，從建筑風(fēng)格到戶型轉(zhuǎn)換，從大戶型到小戶型直至酒店式公寓、townhouse等，目前流行什么就跟風(fēng)搞什么

5、，沒有方向。房地產(chǎn)定位不在于目前流行什么，而要根據(jù)地塊環(huán)境和市場(chǎng)需求，有創(chuàng)意，跟著市場(chǎng)走。如在工業(yè)區(qū)附近，白領(lǐng)對(duì)單身公寓需求較大；外來的新居民對(duì)小戶需求較大。蘇州某房產(chǎn)商在蘇州新區(qū)率先推出小戶型和單身公寓獲得成功就是一個(gè)例子。二、銷售客戶管理不到位，沒有建立自己的潛在客戶數(shù)據(jù)庫房地產(chǎn)銷售要借助于專業(yè)公司，好東西不宣傳，別人是不知道的，但不能過于依賴它。在營銷推廣中過于依靠中介代理，用大量廣告轟炸或明星參與方式促銷，把樓價(jià)定在高位，使開發(fā)商處于進(jìn)退兩難之間，是過分聽信中介代理的某些說教所致。深圳就有一個(gè)類似的例子。因?yàn)槿魏萎a(chǎn)品光靠表面文章是難以聚集人氣的。項(xiàng)目僅憑炒作一些概念，借助一些廣告媒體手

6、段，大張旗鼓，表面文章做得絢爛多彩，而事實(shí)上難聚人心，一定要東西好，貨真價(jià)實(shí)，才有市場(chǎng)。在消費(fèi)者日益理性化的今天，發(fā)展商應(yīng)注重項(xiàng)目內(nèi)在素質(zhì)的完善，僅憑表面文章是不足夠的。目前樓市中的營銷手段可謂是復(fù)雜多變，層出不窮，但相當(dāng)一部分的營銷手段是以發(fā)展商的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，而精明的消費(fèi)者自然知道無論營銷方式如何變化，“羊毛出在羊身上”是不變的，因此虛論營銷并無實(shí)際意義，還是要在產(chǎn)品上下功夫，才是硬道理。銷售過程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應(yīng)的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費(fèi)巨額廣告投放或通過展覽活動(dòng)吸引而來的。由于缺乏處理

7、過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對(duì)產(chǎn)品的需求等都未能得到應(yīng)有的保留和分析處理。如果由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，企業(yè)要對(duì)市場(chǎng)重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒有重視企業(yè)的再定位。按照“末日管理” 理論，競(jìng)爭(zhēng)就是爭(zhēng)取消費(fèi)者，競(jìng)爭(zhēng)就是與自己競(jìng)爭(zhēng)；與時(shí)代競(jìng)爭(zhēng)，而不是把同行作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。與行業(yè)的知名品牌水平找出差距。與同行比-學(xué)習(xí)其長處。重點(diǎn)是與市場(chǎng)的需求比-目光緊緊瞄準(zhǔn)用戶，把握市場(chǎng)命脈。消費(fèi)者到底需求什么？怎樣進(jìn)行市場(chǎng)的定位？潛在的消費(fèi)群體在哪里？是通過對(duì)潛在的客戶分類管理，建立潛在的客戶檔案，建立潛在的客戶需求表的數(shù)據(jù)庫?？蛻艄芾聿坏轿?。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺(tái)，給管理

8、客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對(duì)客戶進(jìn)行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關(guān)懷行動(dòng)，不能及時(shí)掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進(jìn)行市場(chǎng)準(zhǔn)確定位。三、物業(yè)管理不到位影響發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)開發(fā)不能只注重物業(yè)建設(shè)而輕視物業(yè)管理。一些開發(fā)商往往注重樓宇的硬件建設(shè)，忽視交樓之后的物業(yè)管理服務(wù)等軟件配套與完善，由此帶來的負(fù)面作用則常常影響到發(fā)展商的信譽(yù)和形象。開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)往往由交給社會(huì)的物業(yè)公司管理，社會(huì)的物業(yè)公司通常是采取招標(biāo)的方式，選擇報(bào)價(jià)低者。在成本、效益的驅(qū)動(dòng)下其專業(yè)管理服務(wù)水平不高，物業(yè)管理費(fèi)居高不下，常常引發(fā)業(yè)主的不滿，不利于開發(fā)商的名聲和信譽(yù)，所以

9、開發(fā)商從利于日后開發(fā)的角度考慮，加強(qiáng)物業(yè)管理方面的建設(shè)，將物業(yè)管理起來，并管好它，才能有利于后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，這實(shí)際是萬科的模式。四、發(fā)展和品牌建設(shè)因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)動(dòng)用的資金量大，周期較長，所以開發(fā)項(xiàng)目不宜四面出擊，將戰(zhàn)線拉長。宜穩(wěn)打穩(wěn)扎，步步為營，一步一個(gè)腳印的發(fā)展，做一個(gè)項(xiàng)目，就做好一個(gè)，不求多，不貪大。一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，主要的功課是開發(fā)前期的工作要做足，市場(chǎng)調(diào)查要充分，產(chǎn)品定位要準(zhǔn)確，準(zhǔn)備工作要到位，在遠(yuǎn)離了空手套白狼的年代，資金也一定要充足，開發(fā)手續(xù)要齊備，對(duì)有爭(zhēng)議的地，有糾紛的項(xiàng)目，要敬而遠(yuǎn)之；否則，很容易將前進(jìn)之車陷在泥沼中。尤其是不能目光短視，貪圖便宜，輕舉妄動(dòng)，盲目跟風(fēng)。當(dāng)一個(gè)

10、項(xiàng)目前期工作做足之后，后續(xù)一切工作就可按部就班，有條不紊展開了。具體的工作由分管的部門和下屬去完成，決策者只需將精力放在重大事件或節(jié)點(diǎn)事件的控制上；只需將全部精力放在下一個(gè)項(xiàng)目的研究和決策之中。這樣，一個(gè)項(xiàng)目接一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，速度也無需太快，公司就能穩(wěn)步發(fā)展了。發(fā)展到一定規(guī)模，將同樣的機(jī)構(gòu)在另一個(gè)城市復(fù)制，公司就壯大了。企業(yè)發(fā)展缺乏品牌規(guī)劃。未能充分考慮市場(chǎng)定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的潮流，被動(dòng)、零散地運(yùn)用廣告、宣傳、改善服務(wù)態(tài)度等促銷手段。品牌的建設(shè)過程，是由每一個(gè)優(yōu)良的開發(fā)項(xiàng)目積累的過程，每一次廣告都要從創(chuàng)品牌考慮，做系列產(chǎn)品，也做系列廣告。不宜今天這個(gè)項(xiàng)目，明天那

11、個(gè)項(xiàng)目，別人都不知是哪個(gè)公司開發(fā)的。有的甚至替他人做廣告，譬如某公司開發(fā)的“彩景城”項(xiàng)目很成功，你在旁邊開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目叫“彩景新城”，不知詳情的人還以為是一家公司開發(fā)的。自己那么辛苦，卻在替別人創(chuàng)品牌。發(fā)展商需要加強(qiáng)自身建設(shè)，不能只顧賺錢，不樹立產(chǎn)品品牌和良好的企業(yè)形象。否則，將導(dǎo)致人才流失，企業(yè)開發(fā)后勁不足，以至在同行中漸漸落伍。其實(shí)，企業(yè)的生存和發(fā)展并不僅僅在于短期的雄厚資金和實(shí)力而關(guān)鍵在于加強(qiáng)自身建設(shè)。并不在于誰的規(guī)模大、戰(zhàn)線長，而在于管理、人才、技術(shù)等方面的優(yōu)勢(shì)。因此，開發(fā)商應(yīng)在競(jìng)爭(zhēng)的大格局下，注重自身建設(shè)，深挖發(fā)展?jié)摿?，多一點(diǎn)成熟，少一點(diǎn)浮躁才不失為可取之道。所以一個(gè)開發(fā)商在發(fā)展壯大過

12、程中要逐步建立起自己的產(chǎn)品體系，從策劃到市場(chǎng)都有自己的品牌，主打產(chǎn)品，是搞低價(jià)位的工薪商品房；高級(jí)公寓；商業(yè)地產(chǎn)等，這就是開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展模式選擇。五、投資效果與目標(biāo)控制關(guān)系在開發(fā)實(shí)施過程中，即使有了資金，項(xiàng)目也有不一定成功的可能性，因?yàn)槲⑿〉募夹g(shù)問題也可以影響開發(fā)的成功，這是一個(gè)從量變到質(zhì)變的過程。譬如質(zhì)量問題、進(jìn)度問題、方案選擇問題、產(chǎn)品定位問題等等。質(zhì)量問題小到可以不計(jì)，大到可以造成糾紛，引起官司甚至影響開發(fā)者的信譽(yù)和名聲。進(jìn)度可以影響銷售的最佳時(shí)機(jī)。成功的項(xiàng)目都是從當(dāng)前開發(fā)到今后使用，考慮方案的方方面面，盡量周全，并控制成本、有計(jì)劃有目標(biāo)地降低開發(fā)。沒有經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)的人可能只

13、顧眼前，沒有目標(biāo)和預(yù)防措施，考慮不周，在實(shí)施和交付階段，各種不確定的風(fēng)險(xiǎn)因素相互作用，增加開發(fā)和使用的成本等。從而也有可能導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)失敗。進(jìn)度快慢直接影響開發(fā)的效益，開發(fā)期太長，工程占有的資金太久，則成本升高，這是問題之一。還有一個(gè)時(shí)機(jī)的問題，譬如，本可以趕在金九月或銀十月完工的工程，由于技術(shù)的原因，影響了進(jìn)度，錯(cuò)過了最好的開發(fā)季節(jié)，拖到了一月。結(jié)果因?yàn)榇汗?jié)的影響，無人施工，可能延期到二月。但二月進(jìn)入了春季的梅雨季節(jié)，可能要拖到三月才能交工。三月則是各行各業(yè)開始一年新計(jì)劃的重要時(shí)機(jī)，因?yàn)橐獪?zhǔn)備實(shí)施一年的新計(jì)劃，可能無人愿意在三月買樓，又影響到產(chǎn)品的銷售。這樣，人誤地一月，地誤人一年。所以進(jìn)度

14、問題其實(shí)也并不是一個(gè)小問題。開發(fā)實(shí)施的過程有效地控制進(jìn)度是關(guān)鍵。一個(gè)大型住宅小區(qū)，有大面積的地下室或半地下室時(shí)，容易發(fā)生質(zhì)量問題除了常見的屋頂、廚衛(wèi)間及窗框滲漏之外，就是地下室的沉降縫、后澆帶的設(shè)置和處理。防滲漏之所以發(fā)生質(zhì)量問題，一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在的設(shè)計(jì)師大多缺乏防滲漏設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，另一方面是建筑師主要關(guān)注的是造型、外觀、建筑風(fēng)格及如何標(biāo)新立異而忽視了防滲漏的技術(shù)設(shè)計(jì)。而設(shè)沉降縫或后澆帶可以將主體建筑與地下室分開，但覆土層對(duì)縫的要求很高，很難處理。后澆帶可以解決加荷過程中地下室底板和頂板在不同荷載下引起板開裂的問題，但后澆帶的封閉而導(dǎo)致板面積加大，引起的膨脹變形積累而產(chǎn)生的板面開裂，導(dǎo)致滲水的質(zhì)

15、量問題必須引起足夠重視。窗的滲漏是常見的質(zhì)量通病。因?yàn)榇笆峭鈮Φ囊徊糠?，它要?jīng)受風(fēng)吹雨打，日曬雨淋，氣候變化的影響，所以，只要有點(diǎn)質(zhì)量問題，就非常容易發(fā)生滲漏。窗的防滲漏的常規(guī)做法是留窗洞，安裝窗，打發(fā)泡膠，抹灰、打膠封閉等。這也是外墻窗容易滲漏的原因之一，因?yàn)楣に嚭凸ば蛱?jiǎn)陋了。應(yīng)該探討改變常規(guī)做法的窗洞，窗洞有誤差，造成局部發(fā)泡膠太厚和發(fā)泡膠高出窗平面太多，影響發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水效果。增加預(yù)制窗套等措施，可以保證窗洞口尺寸準(zhǔn)確，就能保證發(fā)泡膠的施工質(zhì)量和防水質(zhì)量，就可以減少投訴。屋頂和廚衛(wèi)間的防滲漏，除了結(jié)構(gòu)板的整體澆灌不留施工冷縫之外，防水層下的結(jié)合層是關(guān)鍵，應(yīng)確保防水層與基層的結(jié)合

16、牢固；防水層之上要做做隔離層和保護(hù)層，以確保防水層不因保護(hù)層的變化而受到損壞。否則，很難保證防水層的質(zhì)量效果，也就難免有屋頂滲漏的機(jī)會(huì)?，F(xiàn)澆混凝土框架結(jié)構(gòu)應(yīng)用普遍，樓面現(xiàn)澆混凝土板的裂紋，是近年來較常見的質(zhì)量通病，產(chǎn)生原因主要是施工方法和工藝。施工時(shí)除了結(jié)構(gòu)板的整體澆灌不留施工冷縫之外，混凝土的標(biāo)號(hào)、水灰比及塌落度控制是關(guān)鍵，混凝土的標(biāo)號(hào)大了，混凝土凝固時(shí)的內(nèi)應(yīng)力就大；水灰比及塌落度大了，混凝土凝固時(shí)收縮變形就大。在施工時(shí)現(xiàn)澆的梁、板的混凝土標(biāo)號(hào)應(yīng)區(qū)分，如在高層框架剪力墻結(jié)構(gòu)中，六層以下的柱、剪力墻混凝土標(biāo)號(hào)遠(yuǎn)大于樓板的混凝土標(biāo)號(hào)，承包商為了方便快速，一般要求設(shè)計(jì)變更，柱、剪力墻、樓板的混凝土

17、標(biāo)號(hào)統(tǒng)一，這樣承包商方便了施工，但開發(fā)商既增加了投資又留下隱患，引發(fā)住戶投訴施事件增多，質(zhì)量和進(jìn)度、施工方便三者應(yīng)該全面綜合平衡。六、組織風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)公司其實(shí)是一個(gè)投資公司；是發(fā)展商。它所需人員并不多，尤其是專業(yè)人士，只要精通業(yè)務(wù)；知識(shí)面廣，不必太多，但絕不能沒有。雖然所有與開發(fā)有關(guān)的工作都有相應(yīng)的專業(yè)公司為之完成，從策劃開始，到銷售結(jié)束，并進(jìn)行物業(yè)管理，都可委托相應(yīng)的公司提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。但仍然需要有自己的專業(yè)人員進(jìn)行把關(guān)，否則，就不是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，而僅僅是一個(gè)項(xiàng)目投資公司（項(xiàng)目投資公司也要有懂技術(shù)的人）。一切讓別人說了算，自己失去了主動(dòng)權(quán)，開發(fā)又有什么意義呢？房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目

18、開發(fā)成功與否，決策層的決策至關(guān)重要，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)實(shí)際上是一場(chǎng)商業(yè)戰(zhàn)役，它涉及到產(chǎn)品定位、宣傳策劃、資金籌措、商業(yè)時(shí)機(jī)、商業(yè)秘密等等。組織和企業(yè)文化的建設(shè)就是聚集優(yōu)秀的人才，有才干且能相互協(xié)作的各種人才，就是沖鋒陷陣的戰(zhàn)士；才有戰(zhàn)無不勝的團(tuán)隊(duì)去實(shí)現(xiàn)決策層的決策，取得每場(chǎng)商業(yè)戰(zhàn)役的勝利。是創(chuàng)品牌的意識(shí)的保證。組織是生產(chǎn)要素，是不可被其他要素替代的，組織可以使其他要素有機(jī)的組合發(fā)揮更大的效能。組織對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程的操作層面針管理是關(guān)鍵。組織的實(shí)質(zhì)是制度化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化的建設(shè)，主要有以下四點(diǎn)： 1、項(xiàng)目決策階段開發(fā)商的項(xiàng)目市場(chǎng)定位及決策機(jī)制應(yīng)完善，即項(xiàng)目前期市場(chǎng)可行性研究工作的要到位，是項(xiàng)目管理有效實(shí)施的根本。2.實(shí)施階段管理制度化、規(guī)范化，實(shí)施程序化是制度落實(shí)的保證，變更的程序、審批要規(guī)范。施工前圖設(shè)計(jì)文件盡量完整、規(guī)范、全面、供應(yīng)要及時(shí)。施工中施工